そういった人に向けて記事を書いていきます。

東京オリンピックが開催される2020年は不動産業界にとって大きな節目の年です。

2020年前後は、オリンピックの終了以外にも、不動産の下落に影響があると懸念されている材料がいくつも控えています。

一部ではバブル並みの価格水準を誇っている不動産価格ですが、下落基調に入るのは時間の問題とみる専門家の見方が大半です。

また2020年以降は都心部でも人口減少が始まるため、不動産の需要が下がっていくことは避けられません。

今回の記事では、不動産のプロである筆者が、2020年問題と言われる不動産下落の要因となる事象について詳しく解説をしていきます。

2019年は不動産を高値で売却できる最後のチャンス

2020年に不動産が下落すると考えている人は多いですが、言い換えれば2019年は不動産を高く売ることができる最後のチャンスです。

オリンピックより前に、所有している不動産を売却してしまおうと考えている人は多いですし、高値で売り抜けようと考えている不動産投資家も多くいます。

そこで、不動産を高く売るために絶対にやってはいけないことを先にお伝えしておきます。

それは、1社の不動産会社だけに査定を依頼してしまうことです。

不動産会社が行う査定は、会社によって数百万円単位で違うことを知っていましたか？

「プロが言ってるのだから間違いない」といって査定額を鵜呑みにし、本来売れる価格よりもずっと安く売りに出し、結果として300～500万円も損をしている人が本当に多いです。

大切なのは不動産一括査定サイトなどを活用して、複数の不動産会社に査定を依頼した上で売り出し価格を決めること。

「A社＝2700万円」「B社＝3200万円」「C社＝3000万円」など、複数社に査定を依頼することで、初めて相場価格が見えてきます。

（もしA社だけに査定を依頼していたら、きっと300万円ほど相場より安く売りに出してしまっていたことでしょう。）

複数の不動産会社に1社ずつ査定を依頼するのは面倒ですが、NTTデータグループが運営する一括査定サイト「HOME4U」を活用すれば、スマホからまとめて査定の依頼ができます。

事前の審査を通過した不動産会社としか提携をしておらず、悪質な業者につかまるリスクを減らすこともできるので、必ずチェックしておくことをおすすめします。

不動産一括査定サイト「HOME4U」の公式サイトはこちら⇒

不動産一括査定サイトはHOME4U以外にも多く種類があり、下記の記事で詳しく解説をしているので、気になる人は参考にしてみてください。

関連記事→不動産一括査定サイトのおすすめ5選＋評判の30サイトを比較！【総まとめ】

前置きが長くなってしまいましたが、不動産売却で非常に重要なポイントになるため、お伝えしておきました。

それでは、2020年問題の解説に入っていきましょう。

2020年問題で不動産が暴落？悪材料になりうる5つの根拠

現在、不動産業界はバブル期と言われています。

国土交通省の「不動産市場動向マンスリーレポート」によると、不動産価格の動向を数値化した不動産価格指数の全国平均値が増加しているというデータが発表されました。

不動産価格指数（住宅）の動向

・全国

11月の住宅総合指数（2010 年平均＝100 ）は、前年同月比2.4％上昇の112.1となり、48ヶ月連続して前年同月を上回った。

住宅地は前年同月比0.2％上昇の99.0で、9ヶ月連続して前年同月を上回った。

戸建住宅は前年同月比0.9％上昇の102.3で、6ヶ月連続して前年同月を上回った。

マンションは前年同月比3.7％上昇の141.8で、69ヶ月連続して前年同月を上回った。

引用：不動産市場動向マンスリーレポート｜国土交通省

このことから、現在の不動産市場は大きく成長している時期ということがわかります。

しかし、総務省が調査している「空き家実態調査」によると空き家は平成5年から2.1倍にも増え、現在では全国の住宅の13.5％は空き家となっています。

不動産市場は盛り上がりを見せてはいるものの、同時に空き家も増えてきていることから、「不動産市場は近いうちに暴落する」「タダでも売れない時期が来る」という不安を抱える人は少なくありません。

一体なぜ、成長を見せている不動産市場の雲行きが怪しくなってきたのでしょうか。

不動産が暴落すると言われている根拠は、以下の5つです。

• ①消費税増税による需要の冷え込み
• ②羽田空港の新ルート増設による騒音問題
• ③キャピタルゲイン狙いの海外投資家による売り圧
• ④2020年の省エネ基準義務化によって一部の不動産の資産価値が下がる
• ⑤供給過剰による潜在在庫の増加

ここからは、上記の根拠についてそれぞれ詳しく解説していきます。

①消費税増税による需要の冷え込み

2019年10月1日から、消費税が増税となり、これまで8％だった消費税が10％となり、不動産を購入する人にとっては大きな痛手です。

ちなみに、消費税には軽減税率という控除制度があり、食料品や宅配など日用品は8％のままですが、不動産やお酒、外食などは税率が10％になります。

※軽減税率に関しては、国税庁が公表している「平成31年（2019年）10月～消費税の軽減税率制度が実施されます！」の資料でわかりやすく解説がなされています。

増税で大きく関わってくるのは不動産売買価格だけではありません。

不動産会社に仲介を依頼するときに支払う仲介手数料も増税の対象です。

2014年に実施された消費税増税時には、不動産市場は大きく傾きました。

不動産経済研究所がまとめた「首都圏マンション市場動向」によると、消費税増税の影響でマンションの販売数が20.5％減少となり、累計成約数も4.1％下落したというデータがあります。

このことから、2019年の消費税増税時にも不動産市場は下落し、同じように成約数も減少する恐れがあるとみられています。

②羽田空港の新ルート増設による騒音問題

羽田空港では、2020年のオリンピック開催に向けて国際線増便のために、滑走路の増設を計画しています。

国土交通省が作成している増設の解説動画

増設が行われた場合、1時間あたりの発着回数が80回から90回に増えるため、近隣住民が騒音や不動産価値の減少問題を訴えていました。

問題は発着便の回数だけではありません。

これまで東京湾から離着陸していた飛行機が新ルート増設により、羽田空港から新宿や渋谷、品川など23区内の上空を通り抜けて飛び立ちます。

そのため、首都圏のタワーマンションの上階ではこれまで以上に飛行機が発する騒音や目の前を飛んでいく迫力と恐怖を感じながら生活しなければいけない可能性も懸念されているのです。

不動産市場に直接的な影響はありませんが、飛行機の騒音や落下物の影響を気にする人もいるため、首都圏の不動産市場に影響を及ぼすことが予測されます。

関連記事→羽田新ルート問題はいつから？影響を受ける地域と想定される問題

③キャピタルゲイン狙いの海外投資家による売り圧

海外の投資家が2020年以降に国内の不動産を一斉に売りさばくという噂があります。

海外の投資家は、東京オリンピックが決まった2013年ごろから、値上がりを見越して都内のマンションを多く購入しています。

日本の不動産は、先進国の他の不動産と比較すると価格が安いため、海外の投資家が手を出しやすいのです。

海外の投資家たちは、不動産価格が下落し始める前を狙って高く売りぬけ、キャピタルゲインを得ることを狙っています。

多くの物件が売り出されて供給が過剰になり、不動産価格の下落の一因となる可能性が高いのです。

④2020年の省エネ基準義務化（延期）によって一部の不動産の資産価値が下がる

国土交通省は環境や既存中古住宅の活用のため、一般住宅でも省エネ基準を義務化すると公表しました。

2020年までにエネルギー消費のためZEHの家やエネファームなどの住宅の省エネ化を図るため、これからの新築物件には省エネ設備を義務化するというものです。

2020年を境に新しい住宅の基準が設けられ、それ以前とそれ以降で需要に大きな差が出ると考えられています。

⑤供給過剰による潜在在庫の増加

マンションの供給過剰により潜在在庫が増加してきていることも不動産暴落を懸念させる要因のひとつです。

潜在在庫とは、一般的に数値として公表されていない隠れた在庫のことを指します。

マンションの在庫は「販売後の在庫」と「販売前の在庫」とに分かれます。

一般的にマンションの在庫数としてカウントされるのは、販売後の在庫となり販売前の在庫は表示されません。

不動産会社は、販売後の売れ行き次第で残りの部屋を在庫として表示させるかどうかを決めるケースもあります。

このような、一般的には出回ることのない在庫は潜在在庫と呼ばれ、その数は増え続けているという見方をする専門家もいます。

以上が、不動産を暴落させる悪材料になりうる5つの根拠です。

しかし、不動産業界に悪影響を及ぼすとされる要因は、これだけではありません。

2020年以降にも不動産市場の暴落を招くと考えられるさらなる悪材料が潜んでいるのです。

2020年以降に控えている5つの悪材料

不動産市場の変動が心配される原因は、東京五輪後の2000年以降もまだまだ続きます。

不動産の変動に「絶対」という言葉はありませんが、リスク回避のためには「どのようなリスク発生が予測されるか」という情報収集が大切です。

今後起こりうる不動産市場の変動に対応できるよう、2020年以降の問題について理解を深めていきましょう。

現時点で2020年以降に控えている5つの悪材料は以下の5つと考えられています。

1. 2022年の生産緑地問題
2. 2023年に選手村跡地のマンションが割安で相場に
3. 2025年の都市部の人口減少
4. 住宅ローン金利の上昇リスク　上がることはあっても下がることはない
5. 建物の老朽化・高齢化による空き家率の増加

ここからは、それぞれ詳しく解説していきます。

①2022年の生産緑地問題

首都圏のような都市部の市街化区域には、生産緑地という農地があります。

2022年に、この農地が宅地として大量に売買され、周辺地域の相場が大きく値下がりするのではないかと懸念されているのです。

通常、都市部では街の活性化を図るため農地を少なくしようという取り組みがあります。

しかし、都市部の緑化活動や生産能力の向上のため、条件を満たした場合は都市部でも農地として活用することが可能です。これを生産緑地化と言います。

生産緑地には30年間という期限があり、一度生産緑地として登録してしまうと、農地以外に転用することはできませんでした。

しかし、2020年に最初の期限が到来し、これまでのうち以外に転用できなかった生産緑地でも宅地として転用したり売却したりできるようになります。

この動きは「2022年の生産緑地問題」と言われ、生産緑地付近の宅地の価格相場を下げるのでは？という見方もあります。

関連記事→2022年問題は不動産下落の引き金!?東京への影響や政府の対策は?

②2023年に選手村跡地のマンションが割安で相場に

2020年に開催される東京五輪の選手村「HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）」は、五輪終了後に改修されマンションとして売り出されることになっています。

このマンションは中央区の晴海に建設予定となっており、周辺相場よりも10～20％安い価格で販売される見込みです。

五輪後に訪れる不動産市場下落に加え、大量のマンションが相場に出回ると、周辺エリアに小さくない影響を起こすのではないかと考えられています。

③2025年の都市部の人口減少

現在、東京都の人口は横ばい状態を維持していますが、2025年を境に人口が減少していくとみられています。

東京都政策企画局が集計している「2060年までの東京の人口推計」によると、東京都の人口は2025年に1,398万人を記録したのち減少していくというデータが公表されました。

参考：2060年までの東京都の人口統計｜東京都政策企画局

ちなみに、地方ではすでに人口の減少傾向がみられています。

移住者が多い東京都でさえ人口減少が始まるということは、全国的に人口減少は免れません。

人口減少で世帯数が減ることにより、ファミリー層の不動産購入が少なくなります。

また、高齢者が増えることにより利便性の低い地方の土地の需要は減少し、地価も下がる恐れがあると見込まれています。

④住宅ローン金利の上昇リスク～上がることはあっても下がることはない

「超低金利」と呼ばれている現代ですが、今後金利が上昇するリスクが噂されています。

アベノミクスの金融緩和政策の一環で、住宅ローンの金利は下がり続ける結果となりました。

金融緩和とは、銀行から一般消費者がお金を借りやすくする政策のひとつで、この金融緩和によりお金の流れを良くし景気を回復させることを目的としています。

ただ今後は金利が上昇する可能性も否定できません。

政策が成功し景気が回復すると物価の上昇を抑えるために金利も上昇することになるからです。

反対に、政策が失敗し景気が悪くなってしまった場合、金利をいつまでも下げ続けるわけにはいかないと判断され、金利が上がってしまう恐れもあります。

このことが、住宅ローンの金利が上がることはあっても下がることはないと囁かれている理由のひとつです。

⑤建物の老朽化・高齢化による空き家率の増加

全国的に空家率が増加していることも不動産市場暴落の要因のひとつです。こちらも国土交通省のデータをみていきましょう。

国土交通省が集計している「空き家の現状と問題について」をみると、1983～2013年の約20年間で空き家率は、330万戸から820万戸へと急増しています。

参考：空き家の現状と問題について｜国土交通省

うち、所有者が不明な空家については、2050年には4倍以上となる結果です。

さらに老朽化し破損しそうな空家は、空き家のうち9割も占めるということがわかりました。

空き家は、老朽化した物件に限ったことではありません。

新築でも購入されなければ空き家としてカウントされていまいます。

以上が、不動産市場を暴落させる恐れがある2020年以降に控えている5つの悪材料です。

今後、国内の不動産市場は深刻化していきそうな問題を抱えています。

2020年問題で一番影響を受けると考えられる物件の種類・エリア

これまで紹介してきた不動産市場に悪影響を及ぼす要因ですが、すべての不動産に影響するとは限りません。

中には影響を受けない、またはニーズが高まると思われる不動産取引もあります。

そこで、影響が大きいと考えられる物件の種類とエリアについてもみていきましょう。

影響が大きいと考えられる物件の種類

ここまで紹介してきたデータから、不動産市場において大きな影響を受けるのはファミリー層が住むファミリー向けマンションなどです。

反対に、高齢者が住む住宅や単身者用の物件は、まだまだ需要があると言えます。

なぜならば、国土交通省の「人口の推移と将来推計」をみると、国内の人口減少に伴い15～64歳の生産年齢人口と0～14歳の年少人口は年々増加傾向にありますが、65歳以上の高齢人口は増加傾向です。

つまり、65歳以上の人口は増加傾向にあるため、高齢単身者用の住宅施設は不動産市場低迷の影響が出にくいと思われます。

また、全国的に新規法人登録が増えているため、テナント用の物件も不況の影響を受けにくいといえるでしょう。

2017年「全国新設法人動向」調査によると、5百万円未満の小規模企業や事業者が増加していることから、オフィス系の物件の需要が高まることが予想されます。

まとめると、高齢者用の住宅やテナント用の以外の物件は、不動産市場暴落の影響を大きく受けるかもしれません。

影響の大きいと考えられる物件のエリア

不動産市場の影響と人口減少は深いつながりがあるということを紹介してきました。

そこで、国内の中でもどこの地域の減少が大きく、不動産市場に大きく影響しそうなのかについてみていきましょう。

国土交通省の「地域別の人減少率」をみると、都市部の人口減少率は以下のようになりました。

2025年までの人口減少率	2050年までの人口減少率
・東京圏　-1.8％ ・名古屋圏　-2.3％ ・関西圏　-5.4％	・東京圏　-20.0％ ・名古屋圏　-17.2％ ・関西圏　-21.6％

 

上記のデータをみると、東京圏よりも関西圏の人口減少率が多いことがわかります。

さらに上記のURLからデータを深くみてみると、東京都と名古屋は2020年に人口のピークを迎えるのに対し、大阪は2010年に人口のピークを迎えており、すでに人口は減少傾向にあるということがわかりました。

このことから、関西圏の不動産市場が大きな影響を受ける恐れがあるとみられています。

しかし、このような市場の下降はすべての不動産に影響するわけではありません。

変動を恐れるだけでなく、ここまで紹介してきたリスクを考慮しながら上手に不動産を売買していくことも大切です。

不動産を売却するなら2019年10月の消費増税までがおすすめ

手持ちの不動産を売却したい場合、増税前の駆け込み需要が見込める2019年10月の消費増税までがおすすめです。

消費税増税で不動産売買が影響を受けるのは一部の取引ですが、消費税増税の波に乗り、不動産を買いたいと思う人が急増する可能性があります。

ちなみに、不動産売買では消費税対象の取引と非課税の取引があるのをご存知でしたか？

消費税課税対象になる取引を以下にまとめましたので、参考にしてください。

消費税対象の取引	・仲介手数料 ・司法書士への登記依頼手数料 ・不動産会社（課税業者）が関与する建物の売買
非課税の取引	・土地の売買 ・個人間の建物の売買

 

個人間の売買であれば消費税の負担はありませんが、宅建業者を間に挟んだ場合は消費税がかかる場合があります。

このように、不動産取引に関わる全てのことが消費税増税の対象となるわけではありません。

しかし、各メディアがこぞって消費税増税のニュースを配信しているため、2019年10月までは駆け込みで不動産を買おうとする人が見込まれます。

この影響を上手に利用し不動産を高く売却するのもひとつの手段です。

少しでも高く売るなら、複数の不動産会社を比較・検討することが重要

現在の状況を上手に活用するためには、まずは売却を支援してくれる信頼できるパートナーを探すことからはじめましょう。

不動産市場の変動にも対応してくれる不動産会社に所有不動産の売却をお願いすることが大切です。

信頼できる業者を見つけるためには、お気に入りの1社のみに依頼するのではなく、複数の不動産会社に売却査定を依頼し高く売却してもらえる業者を選定していきましょう。

1社だけに査定額を請求しても、正しい相場を確認することもできません。

できれば、複数の不動産会社に見積もりを依頼し、できるだけ高く売却してもらえるところがあるか、査定結果を比較してみることが大切です。

不動産一括査定サイトならカンタンに複数の不動産会社を比較できる

複数の不動産会社を比較するなら、不動産一括査定サイトを活用してみましょう。

一括査定サイトは、パソコンやスマホから物件情報と所有権者情報を入力するだけで、無料で不動産の見積もりが送付されてくる便利なサービスです。

ユーザーは、送付されてきた不動産会社の中から、査定結果を比較して気に入った業者を選ぶことができます。

査定結果は、見積もり価格と査定の根拠も提示されてきますので、よく見比べて「ここなら信頼できそう」と思えた業者をパートナーとして選択していきましょう。

おすすめは日本初の不動産一括査定サイトHOME4U

不動産一括査定サイトは便利なサービスですが、種類が多くどの会社の査定サイトを活用すべきかで悩んでしまう人が多いです。

そこでおすすめしたいのが、日本で初めて不動産一括査定サイトを始めたHOME4U。

NTTデータグループが運営しているので信頼性も高く、野村の仲介や、三井住友トラスト不動産など、大手の不動産会社と多数提携しています。

他の不動産一括査定サイトと比べて、悪い口コミや評判がほとんどないので、プロの目から見てもおすすめできるサイトです。

HOME4Uの公式サイトを見てみる⇒

住宅を購入するなら2020年以降がおすすめ

ここまで、不動産を売却するための方法を紹介してきましたが、今度は不動産を購入する方法についてもみていきましょう。

売却後に住み替えを検討している人に役立つ情報を記載します。

不動産の売却は消費税増税前がおすすめと解説しましたが、購入は消費税増税後がおすすめです。

その根拠となる理由は、以下の2つです。

1. 消費増税後でも住まい給付金などを活用できる
2. 不動産価格が下がった後でかつ低金利のうちに購入するのがベスト

ここからは、住宅を購入するポイントについてみていきたいと思います。

①消費増税後でも住まい給付金などを活用できる

すまい給付金とは、消費税増税対策のために制定された政策です。

増税後に住宅ローンを組んでいる所有権者が、定められた一定の条件を満たした場合、給付金が現金で支給される制度になります。

住まい給付金を受け取れるのは、以下の条件を満たした場合です。

住まい給付金対象者	住まい給付金対象の建築物
・不動産の所有者 ・住宅を購入した人 ・返済期間5年以上の住宅ローンを組んでいること	・増税後の消費税率が適用となること ・建物の床面積が50㎡以上であること ・検査を受けた住宅

 

住まい給付金は、不動産を購入する人のための消費税増税を緩和する政策で、最大で50万円が給付されるシステムです。

消費税が増税された分は支給されるため、消費税増税するから家が買えないと嘆く必要はありません。

増税後に家を新築した人、または中古住宅を購入した人が対象となります。

上記の住まい給付金が提供となっているのは2021年末までなので、ぜひ利用してみてください。

②不動産価格が下がった後でかつ低金利のうちに購入するのがベスト

さらに、不動産を購入するタイミングはもうひとつあります。

それは、不動産価格が下がった後で、かつ低金利のうちに購入するタイミングです。

不動産の価格が下がることは、売却する人にとっては損ですが、購入する人にとっては得する時期です。

さらに、新たに住宅ローンを組むならば低金利であるうちがいいでしょう。

ここまで紹介してきたように、不動産の価格が下がると予測されるのは、2020年以降になります。

さらに、現在フラット35の金利は2016年以降から下がり続け、現在では横ばい状態で、今のところ金利が引き上げになるという報道はありません。

このことから、家を購入するのは2020年以降のなるべく早いタイミングがおすすめです。

不動産市場に「絶対」はないと先述しましたが、できるだけお得に購入できるよう、市場の変化に対応するための準備をしておいて損はないでしょう。

2020年以降に不動産投資をするなら資産価値が下がりにくいエリアを選ぶべき（東京23区編）

現在、首都圏では不動産投資市場が賑わいを見せています。

東京都の人口のピークが2025年ということをみても、数年のうちは不動産市場が大きく下落することはないとみられていることが大きな理由です。

また、東京五輪開催に向けて様々なエリアで地区開発やインフラ整備が行われているため、海外の投資家も首都圏へ進出してきています。

今後、不動産市場で下落が予測されていることから、あまり遅すぎないタイミングで投資を始めていきましょう。

首都圏で不動産投資をする場合には、資産価値が下がりにくいエリア探しが重要です。

また、いずれキャピタルゲインを狙う意味でもリセールバリュー（転売）の確率が高いエリアを狙っていきましょう。

ここまで紹介してきたデータを参考に、資産価値を維持できるエリアをピックアップしランキング化してみたので、参考にしてください。

価値が下がりにくい23区エリア
1位　東京都中央区日本橋	近年マンション建築が盛んで、駅チカ物件が多い
2位　東京都千代田区神田	アクセスが良く坪単価が安い「オフィスにおすすめ」の街と言われている
3位　東京都港区台場	商業施設やマンション建設がすすんでいる
4位　東京都品川区	治安が良く、オフィス街が立ち並んでいる
5位　東京都渋谷区神宮前	高級住宅街がありアクセスも良い

 

上記の表から、投資に向いているエリアは「アクセスが良い」「ビルやマンションが並ぶ」などが該当するエリアです。

不動産市場が不安定になりつつある現在では、無計画に動くよりも、先に情報収集をしっかり行ってから投資戦略をたてていきましょう。

まとめ

東京五輪が開催される2020年は、消費税増税や羽田空港の新規ルート開設など、不動産市場が大きく変動すると思われる要因が起こる年です。

さらに、2022年の生産緑地問題や2025年の都市部の人口減少など、不動産市場に悪影響を及ぼす要因はまだまだあります。

しかし、このような状況でもすべてがマイナスに動くわけではありません。

消費税増税に伴う住宅ローン支援策でもある住まい給付金、そして低金利が続いている現代だからこそ、今のうちに不動産購入や投資に力を入れる人もいます。

不動産市場が不安定なこの時期は、信頼できるパートナーを慎重に選ぶことが大切です。

できるだけ不動産を高く売れるよう、一括査定サイトなどを上手に利用しながら、この不況の波を乗り越えていきましょう。