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2022年問題とは、
「都市部で生産緑地として指定されていた農地が、2022年に一斉に宅地として放出されることで、不動産が供給過剰になると懸念されている問題」
のことです。
1992年に施行された生産緑地法改正によって、市街化区域の農地は「宅地化農地」と「生産緑地」に分けられました。
「生産緑地」に指定されることで固定資産税の支払いが大幅に減額される等のメリットがありますが、30年間にわたって営農し続けなくてはならない縛りもついてきます。
その30年の縛りが解けるタイミングが2022年であり、東京ドーム2022個分の宅地が解放される可能性があるのが2022年問題というわけです。
今回の記事では、
- ・生産緑地の概要
- ・2022年問題の影響と考察
の2つを中心に、深く2022年問題について掘り下げていきます。
2022年問題は、まだまだ一般の人にはなじみのない言葉かもしれません。
しかし、与える影響は決して小さくなく、誰にとっても自分事になる可能性のある問題です。
今回の記事を読んでいただければ、2022年問題の全体像を掴むことができ、事前の対策を立てることができます。
それでは本文に参りましょう！
今回の記事は非常に詳しく説明をしているため、かなりの文章量があります。
簡潔に記事の結論をまとめておくと、
1、全国的に見て生産緑地をすぐに宅地に転用する人は限定的
→2022年問題を踏まえて、政府が生産緑地の期間を延長できるようにしたことが大きいです。
2、特に地価や賃料相場に影響があると考えられるのは東京都23区外
→全国の生産緑地の4分の1は東京都にあり、物理的に影響が大きいです。今後消費増税やオリンピック終了など不動産市場へのマイナス要因が増えてくるので、2022年問題でさらに下落が加速する可能性はあります。
3、2022年までに法律がさらに変わる可能性があるので、引き続き注視が必要
→記事執筆の内容は2018年11月時点のものです。今後追加で法律が改正される可能性があるので、引き続きウォッチしておくことをおすすめします。
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もくじ
生産緑地の概要
2022年問題を語る上で欠かせないキーワードが、「生産緑地」です。
生産緑地を理解せずして2022年問題を理解することは出来ないので、先に詳しく説明をしておきます。
生産緑地・・・都市部エリアにある緑地を守るために指定された農地。
生産緑地に指定された土地は、固定資産税の減額が受けられたり、相続税の支払いが猶予されたりするメリットがある。
その代わりに30年間は農地として維持・管理していくという条件付き。
1992年に「生産緑地法」が改正され、30年経過した後（2022年）に市区町村に買取を依頼することができるようになる。
都市部にある農地の中でも、下記の条件を満たした場合のみ、生産緑地として指定を受けることができます。
1) 生産緑地地区の指定（生産緑地法第3条）
市町村は、市街化区域内の農地で、次に該当する区域について都市計画に生産緑地地区を定めることができる。
良好な生活環境の確保に相当の効果があり、公共施設等の敷地に供する用地として適しているもの
500m2以上の面積
農林業の継続が可能な条件を備えているもの
生産緑地に指定されることのメリット
続いて、生産緑地に指定されることで、具体的にどういったメリットがあるのか説明します。
生産緑地に指定されることのメリットは大きく2つです。
1、固定資産税が減額される
一番大きなメリットは、毎年支払いが発生する「固定資産税」が減額されることでしょう。
下記は、農地のタイプ別の相続税の評価基準を表にしたものです。
評価 課税 一般農地 農地評価 農地 市街化区域農地 生産緑地 農地評価 農地 一般市街化区域農地 宅地並評価 農地に準じる課税 特定市街化区域農地 宅地並評価 宅地並課税
生産緑地は「市街化区域農地」に該当し、土地としての評価も農地、課税額も農地として計算されます。
それに比べて、宅地化農地（一般市街化区域農地、特定市街化区域農地）は、宅地並みの評価を受けますし、課税も高くなります。
具体的に納税額がどのくらい違うのかを、総務省が出しているデータを全国平均で割った数値で考えてみましょう
一般農地と生産緑地の固定資産税を１とすると、
- ・一般市街化区域農地の固定資産税・・・50～60倍
- ・特定市街化区域農地の固定資産税・・・300倍
となり、かなり大きな違いになります。
通常の宅地化農地として保有し続けることがいかに困難かわかりますね。
2、相続税の支払いが猶予される
生産緑地の指定を受けた際に農業に従事していた人が無くなり、息子がその農地を相続として譲りうけたとします。
本来であればこのタイミングで相続税を支払うわけですが、生産緑地として指定されている農地であった場合、相続税の支払いを猶予することが可能です。
相続税猶予の適用を受けるために、亡くなった被相続人と、土地を引き継ぐ相続人は下記の要件を満たしている必要があります。
被相続人の要件としては、
- ・亡くなった日までずっと農業として土地を運営している人
- ・生前の一括贈与をした人
- ・亡くなる日まで特定貸し付けを行っていた人
相続人の要件としては、
- ・申告期限までに農業経営を始めており、継続して農業を運営していく人
- ・生前一括贈与を受けた人
- ・申告期限までに特定貸し付けを行った人
という要件が課されています。
より詳細について知りたい人は、国税庁が公表している農業相続人が農地等を相続した場合の納税猶予の特例を参考してください。
生産緑地に指定されることのデメリット
続いて生産緑地に指定されることのデメリットについてです。
生産緑地に指定されることによって、30年間は農地として管理する必要があるため、途中で宅地に変更したり農地以外の用途で使用することができません。
（農地として運営していく上で必要な施設であれば、許可を得たうえで建設可能です。）
何かまとまったお金が必要になった場合であっても、勝手に宅地として売却することはできません。
宅地化農地として保有をしておけば、固定資産税が高くなる代わりに使用用途を制限されないため、あえて生産緑地の指定を受けていない人もいます。
いざという時に土地を売ることもできますし、他の農業従事者に貸し付けることもできるのです。
上記のデメリットを避ける、もしくはそもそも要件に当てはまらないことが理由で、生産緑地に指定されていない宅地化農地もあるわけですね。
生産緑地の指定を解除できる要件
生産緑地に指定されるメリット・デメリットについてもお話してきました。
あわせて、「生産緑地を解除できる要件は何なのか」という点についても説明しておきます。
生産緑地の指定を解除できるパターンは3つです。
- 1、生産緑地に指定されてから30年が経過した場合
- 2、農業に従事する主たる人が亡くなった場合
- 3、農業に従事する主たる人が、農業を継続できなくなるような状況になった場合（→審査があります）
上記いずれかにあてはまったタイミングで、市区町村に生産緑地の買取依頼をすることができます。
しかし、ここでポイントになるのが、「必ずしも市区町村が買い取ってくれるわけではない」ということ。
市区町村によって対応が異なるのですが、一般的な流れとしては、
- ・1ヵ月間、市区町村が買取を行うか判断する
↓ - ・そのまま買取をするor2か月間他の農業を行っている人に斡旋してくれる
↓ - ・そのまま斡旋or「行為の制限」の解除
といったもの。
買取も斡旋もなかった場合は、その時は通常の宅地化農地と同じ扱いになります。
買取の申込はそれぞれの市区町村によって対応や流れが異なるため、必ず公式のホームページで確認をしてくださいね。
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3大都市部（関東・中部・関西地方）の生産緑地の面積
ここからは、全国のどのエリアに生産緑地の面積がいくらほどあるのかを解説していきます。
全国の生産緑地
国土交通省が実施している「平成28年都市計画現況調査」によると、全国の生産緑地の面積は13,187.6ヘクタール。
東京ドーム約2805分の生産緑地が、「関東」「中部」「近畿」の都市部を中心に存在します。
（北陸と九州にもごくわずかだけあります。）
この値を基準に話を進めていきましょう。
関東地方・東京都の生産緑地面積
東京都の生産緑地面積は3223.7ヘクタール。
関東全体の生産緑地面積は7589ヘクタールなので、関東全体の約42.5％を東京都が占めています。
全国の生産緑地面積から考えても24.4％の比率なので、生産緑地全体の4分の1は東京の生産緑地であることがわかりますね。
近畿地方・大阪府の生産緑地面積
大阪府の生産緑地面積は2029.5ヘクタール。
近畿地方の生産緑地面積が4042.6ヘクタールなので、50.2%が大阪の生産緑地です。
全国で考えると、大阪の生産緑地面積は15.4%を占めています。
中部地方・愛知県（名古屋）の生産緑地面積
中部地方全体の生産緑地面積は、1551.7ヘクタールで大阪府の生産緑地単体よりも小さい面積です。
愛知県の生産緑地面積は、1126ヘクタールなので、中部地方全体では72.6％
全国で考えた場合は、8.5％が愛知県の生産緑地面積となります。
生産緑地に関する法律と2022年問題対策の法改正
ここでは、2022年問題に関連がある法律の施行と改正の歴史を時系列で振り返りたいと思います。
それぞれタイミングで、生産緑地に関する何が変わったのかも説明していきます。
昭和49年 生産緑地法の制定
戦後の高度経済成長を続けていた日本は、一気に都市化が進んでいました。
都市部への人口流入が著しく、これまで農地だったエリアもどんどん宅地へと変貌を遂げていたわけです。
しかし極端に農地が減少した影響を受けて、居住している人にとっての環境の悪化や、農地が持っていた対災害の機能が損なわれてしまいました。
そこで、農地の減少に待ったをかけたのが生産緑地法の制定です。
一方的に宅地化を進めるだけでなく、農地も保全していきながら、住環境を維持することを目的に制定されました。
平成3年 生産緑地法の改正
平成3年の4月、生産緑地法が新たに改正されました。
これまで農地として固定資産税等のメリットを享受してきた都市部の農地所有者達は、2つの選択を迫られることになります。
1つは、農地として30年間は継続していく前提で生産緑地の指定を受け、固定資産税等の減税措置を受けるパターン。
もう1つは、農地を自由に活用できるものの、宅地並みの固定資産税を課されるパターンです。
都市部の農地保有者の内、およそ3分の1は生産緑地としての指定を選択し、営農を続けることを選びました。
平成29年 都市緑地法等の1部を改正する法律
生産緑地解除を迎える2022年が間近になり、政府は農地が一斉に売りに出され、市場に影響が及ぶことを危惧しました。
そこで実施したのが「都市緑地法等の1部を改正する法律」の施行です。
この法律で生産緑地について変更されたのが下記のポイント。
- 生産緑地が認定する際の面積要件を、市区長村ごとに変更しても良くなった（500㎡→300㎡までの間）
- 生産緑地の敷地内で、直売所やレストランなどを運営することが可能になった
- 特定生産緑地制度（生産緑地としてさらに10年間延長できる）
- 新たな用地地域の類型として田園住居地域を創設
それぞれの変更による影響を押さえておくと、
１→生産緑地に指定される農地の間口が広くなり、より多くの人が生産緑地による税制面での優遇を受けられるようになりました。
２→制限が緩和されたことで、農地としてだけでは収益を上げるのが難しかった農家も、継続して営農を続けられるように改善されています。
３→30年を経過した後でも、「特別生産緑地」に指定されることで、さらに10年間これまでと同じ減税措置を享受できることになったのです。
4→これまで市街化区域において、生産緑地以外に宅地化に制限をかけていた法律は無かったところ、新たに田園住居地域がうまれたことにより、新しく宅地化が規制される農地が増えました。
となります。
平成30年 税制改正
平成29年に行われた改正に合わせて、今年税制面での変更がありました。
これまでの税制では、相続をした人が農地を継続する場合に限り、相続税の納税を猶予することができていました。
今回の改正により、他の人に貸し出す形で農地を継続する場合でも、相続税の納税を猶予することが可能になったのです。
ただ、いくつか条件があるので、詳細は下記の「平成 30 年度税制改正の大綱 ｜平成 29 年 12 月 22 日閣議決定」をご覧ください。
相続税の納税猶予
イ 次に掲げる貸付けがされた生産緑地についても納税猶予を適用する。
(イ) 都市農地の貸借の円滑化に関する法律（仮称）に規定する認定事業計画（仮称）に基づく貸付け
(ロ) 都市農地の貸借の円滑化に関する法律に規定する特定都市農地貸付け（仮称）の用に供されるための貸付け
(ハ) 特定農地貸付けに関する農地法等の特例に関する法律（以下「特定農地貸付法」という。）の規定により地方公共団体又は農業協同組合
が行う特定農地貸付けの用に供されるための貸付け
(ニ) 特定農地貸付法の規定により地方公共団体及び農業協同組合以外の者が行う特定農地貸付け（その者が所有する農地で行うもので
あって、都市農地の貸借の円滑化に関する法律に規定する協定に準じた貸付協定を締結しているものに限る。）の用に供されるための
貸付け
ロ 三大都市圏の特定市以外の地域内の生産緑地について、営農継続要件を終身（現行：20年）とする。
ハ・ニ （略）
2022年問題の戸建・マンション市場に与える影響についての考察
長くなりましたが、ここから、2022年問題の影響について考察をしていきます。
2022年のタイミングで30年を迎える生産緑地の割合
2022年のタイミングですべての農地が生産緑地解除できるわけではありません。
「生産緑地の指定を受けてから30年経過したタイミングで解除できる」決まりなので、1992年以降に指定された地域は2022年以降に解除のタイミングが訪れます。
ただし生産緑地の内8割は、1992年までに生産緑地の指定を受けていた敷地であり、いずれにせよ影響は小さくありません。
生産緑地全体が東京ドーム2805個分なので、80％を占める2244個分の敷地は30年の縛りが終了するというわけです。
生産緑地と宅地化農地
2022年問題の影響を図る上で重要なポイントになるのが、「宅地化農地」です。
平成3年の生産緑地法の改正により、関東、中部、近畿エリアの市街化区域内農地は「生産緑地」と「宅地化農地」に分かれました。
平成3年時点では宅地化農地が生産緑地の倍の面積を誇っていましたが、現在では半分以下に減少し生産緑地の面積を下回っている状況です。
先ほども説明したとおり、生産緑地の指定を受けることはメリットもありデメリットもあります。
宅地化農地も、宅地並みの固定資産税を支払う必要がある代わりに、土地を自分の好きなタイミングで宅地化できるメリットがあります。
そのため、市街化区域内の農地を保有している人の半数は、「生産緑地」も「宅地化農地」保有して、リスクを分散しているのです。
ニッセイ基礎研究所が発表しているデータによれば、3大都市圏の農業者の4割近くが「生産緑地」と「宅地化農地」の両方を保有しています。
保有している土地をすべて生産緑地に換えてしまうと、30年間は農地として管理しなければいけません。
いくらかの土地を宅地化農地として保有しておけば、いざという時に売却して換金することができますから。
宅地化農地を持っている人は、2022年になったからといって生産緑地を手放さない
ここで押さえておくべきポイントは、「いつでも売れる宅地化農地を持ち続けてきた人が、2022年になったからといって生産緑地を手放す理由がない」ということです。
ただでさえ高い固定資産税を払いながら宅地化農地を保有してきたのです。
資金繰りに困っているのであれば、とっくに宅地化農地を売ってお金に換えているはず。
売却せずに保有しているということは、直近で資金繰りに困っていない可能性が高いです。
生産緑地と宅地化農地の保有面積の割合にもよりますが、2022年問題で注意すべきは「保有している土地をすべて生産緑地に指定した人達」です。
この人達は、2022年のタイミングで売却する可能性が高いと考えられます。
2022年以降の生産緑地の4つの活用方法
次に重要な切り口が、「30年が経過したのち生産緑地の所有者はどういった選択をするのか」という点です。
2022年のタイミングで、30年を迎えた生産緑地は主に4つのパターンに分かれます。
- １、特定生産緑地の指定をうけ農地として維持・管理（自主管理or貸し付け）
- ２、市区町村に買取を依頼
- ３、宅地として不動産会社等に売却
- ４、宅地として転用できる生産緑地として維持・管理（宅地並の固定資産税）
ここで重要なのが、「1～4の選択肢をどれくらいの人がそれぞれ選ぶのか」というポイントです。
もし大半の人が宅地としての売却を選んだ場合、市場への影響は申告になるでしょう。
逆に、大半の人が特定千三緑地の指定を選んだ場合は、市場への影響はほとんどないといえます。
生産緑地を保有している人が、上記3つの内どの選択肢を選ぶのかを考えたときに、重要な判断基準3つあります。
- 農地として続けていく意思があるor後継者がいるか
- 貸出すことで農地としての残すか
- 相続税の猶予を受けているか
上記の3つに対して「はい」と答えるのか「いいえ」と答えるのかによって、選ぶ選択肢が変わります。
多くの場合、「特定生産緑地」としてそのまま営農を続けるか、「買取or宅地としめて売却」すると考えられます。
その理由を、それぞれの選択基準について話ながら説明していきましょう。
1、農地として続けていく意思があるor後継者がいるかどうか
まず大前提として、「自分or後継者に譲って農地を継続していきたい意思があるか」が重要です。
自分か後継者が継続していく場合は、「特別生産緑地」に指定してもらう人が大半でしょう。
指定を受けられれば、さらに10年間は固定資産税の減額と相続税の猶予が継続されます。
2、貸し出すことで農地としての残したいかどうか
次の判断基準は、「貸し出す形でもいいから農地を継続したい」と考えるかどうかです。
自分や後継者が継続して営農しない場合でも、他の人に貸し出す形で特定生産緑地に指定してもらうことは可能です。
そうすることで、これまで通りのメリットを享受できます。
3、相続税の猶予を受けているか
特定生産緑地の指定を希望しない場合、「相続税の猶予」を受けているかどうかが基準になります。
相続税の猶予をすでに受けている場合、これまで延期していた相続税の支払いを一括で行う必要があります。
相続税の支払いができない場合は、土地を手放して資金を工面しなければいけません。
相続税の猶予を受けていない場合であれば、いきなりまとまった出費は発生しません。
宅地並みの固定資産税に耐えられるのであれば、営農としても宅地としても活用できる生産緑地として管理を続けられます。
2022年問題で一番影響を受けるのは誰か？
これまで、2022年問題のキモである「生産緑地」に関して詳しくお話してきました。
この章では、「誰が具体的にどのような影響を受けるのか」についてお話していきたいと思います。
2022年問題で一番影響を受けるエリアは？
2022年問題で「どのエリアが一番影響を受けるか？」と考えときの答えは、やはり東京都です。
東京都は日本で3番目に面積が小さいエリアですが、生産緑地の25％は東京にあるため、シンプルに影響する範囲が大きいです。
ただし、東京といっても東京の中心エリアではありません。
東京23区で生産緑地が存在するのは下記の「11区」のみで、それ以外はそもそも生産緑地がないです。
- 目黒区
- 大田区
- 世田谷区
- 中野区
- 杉並区
- 北区
- 板橋区
- 練馬区
- 足立区
- 葛飾区
- 江戸川区
11区全体の生産緑地面積は428ヘクタールで、東京全体の13.2％程度。
さらに11区の中でも練馬区が43.7%、世田谷区が21.2%で過半数を超えているので、同じ11区でもそれ以外の区への影響は比較的小さいです。
23区に比べて、東京23区外の生産緑地の面積は23区内の7.5倍ほどあります。
生産緑地跡に新しいアパートや戸建てが次々に建設されれば、周辺の地価や賃料相場にも当然影響します。
2022年問題で一番悪影響を受ける人は？
2022年問題で一番悪影響を受けるのは、住宅を売却しようと考えている人でしょう。
現在は東京オリンピックの影響もあって、不動産市場は高止まりしています。
しかし、来年2019年10月には消費増税が控え、2020年8月には東京オリンピックも終了。
2010年を皮切りに全国では人口減少がすでに進んでおり、現在は増加している東京の人口も2025年を境に減少傾向に入るといわれています。
過去最低レベルで推移している金利も、いつ上昇するかわかりません。
金利が高くなってくると買い手の住宅ローン返済負担が高まり、購買需要の低下につながります。
上記から分かる通り、今後の不動産市場は売り手にとってマイナス要因が限りなく多いです。
そこに生産緑地問題が追い打ちをかければ、地価や賃料の下落はまぬかれません。
筆者の個人的な意見として、今の時期は（2018年11月）不動産を高値で売り抜ける最後のチャンスの時期だと考えています。
2022年問題を取り上げているメディア（新聞、本）
2022年問題をより詳しく知りたいという方のために、2022年問題について書かれた本や新聞の過去記事を紹介しておきましょう。
2022年問題について紹介している本
（すべてアマゾンの紹介ページに飛ぶようになっています。）
1、マイホーム価値革命―2022年、「不動産」の常識が変わる (NHK出版新書 519)
3、一問一答新しい都市農地制度と税務-生産緑地の2022年問題への処方箋
4、相続対策、空室問題「定期借地」がすべて解決します (QP books)
2022年問題について紹介している過去の新聞記事
・日本経済新聞
都市の農地に「2022年問題」 解決の担い手は企業（2018年3月18日）
住宅地価に2022年問題「生産緑地」が下落圧力に（2017年11月25日）
2022年問題に関して公的機関が公表しているデータ（PDF含む）
2022年問題についてより詳しく知りたい人は、公的機関が公表しているデータや情報を参考すると理解がはかどりますよ。
今回の記事を執筆するにあたって参考にしたデータをいくつかシェアしておきますので、情報収集に役立ててください。
国土交通省
国税庁
農林水産省
2022年問題についてのセミナー
2022年問題について、Webや本だけでなく対面で専門家から直接話を聞きたいと考えている人も多いでしょう。
現在執筆している2018年11月13日以降で開催予定のセミナーをいくつか紹介しておきます。
【東京】農地を生かす！維持管理が楽になる土地活用セミナー
「農地・遊休地活用」というメディアを運営している「株式会社アグリメディア」が運営しているセミナー。
2018年11月21日の13:00～15:30の日時で、銀座で開催されます。
生産緑地を実際に保有している人や、相続した土地をどう活用するか悩んでいる人向けに開催される予定です。
詳細を知りたい方はこちらをクリックしてみてください。
まとめ
今回の記事では、2022年問題の影響について様々な観点からお話をしてきました。
2022年問題の影響はおそらく限定的であるものの、決して甘くみてはいけません。
前述の通り、消費増税やオリンピックの終了、都市部の人口減少に金利上昇リスクと、今後不安材料は増えていきます。
2022年問題単体の影響が小さくても、下落傾向に拍車をかける意味では注意すべきファンダメンタルズです。
不動産売却を考えている人は、市場が高止まりしている今こそ、売り抜ける最後のチャンスかもしれません。
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