事故・自殺があったマンション物件を売る方法教えます

この記事では、

売りたい人

親族がベランダから自殺して亡くなったマンションを引き継ぐことになった。

すぐにでも売却したいけど、自殺が合った物件でも問題なく売ることってできるのかな。

通常の売却とは違うポイントを知りたい。

そういった方の疑問に答えていきます。

まず、事故・自殺があった物件でも買い手は見つかります。

通常より安く売りに出すことが一般的なので、気にしない人にとっては安く買えるチャンスです。

とはいえ、大多数の人たちは敬遠しますし、通常の物件より買い手の母数が減ってしまうことは事実。

この記事では、事故・自殺が合った物件を売るためのポイントや、注意点について深く掘り下げていきますので、売却を検討している方はしっかりと読み込んでください!

もくじ

1、事故・自殺物件も今なら売りやすい

もし、あなたが事故・自殺物件を保有しているのであれば、今の時期(執筆時 2018年8月)は良い売り時といえます。

理由の1つ目は、オリンピック景気で不動産価格が高止まりしているから。

理由の2つ目は、来年2019年10月に実施される消費増税前の駆け込み需要が見込めるからです。

オリンピック景気による価格上昇は、オリンピック前には反転する見方をする投資家がほとんどなので。

売却のタイミングを間違えてしまうと、通常の物件でも売却が難しくなるので、事故物件であればなおさらです。

しっかりと売り時を見極めて売ることで、事故より売りやすくなりますよ。

2、事故・自殺があったマンションを売る3つの方法

それでは、さっそく事故・自殺があったマンションを売る、具体的な3つの方法についてお話していきましょう。

複数の売却方法を知っておくことで、より戦略的に売却を進めることができますよ。

1、相場より値を下げて売る

一般的な事故・自殺物件の売却方法が、「相場価格よりも値を下げてから売る」方法です。

事故・自殺物件であるデメリットを認めたうえで、値段に反映させて売りに出します。

通常2~3割ほど相場価格から下げて売却しますが、最初は安く売り出し過ぎず、様子を見て値下げしていくことがベストです。

2、期間を置いてから売る

後程詳しく説明しますが、自殺や事故などが起きた物件でも一定期間が経過すると、通常の物件として売り出すことも可能になってきます。

事故が起きてすぐの状態では、近隣住民の記憶にも新しいですし、通常の物件として売ってしまうと、確実に後で問題が起こりますから。

もし、売却を急いでおらず、少しでも高値で売りたいと考えている場合は、一つ選択肢として持っておくといいでしょう。

3、売れなければ業者に直接買い取ってもらう

まずは通常の売却方法で売りに出してみて、どうしても売れない場合は、「買取業者」を利用するのも一つの手です。

売り出し価格よりもさらに価格は下がりますが、確実に早く売却することが可能です。

直接の売買であれば仲介手数料も必要なありませんので、検討してみる価値は十分にあります。

 

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3、売却する際は、必ず複数の会社から相見積もりを取りましょう

値を安くして売る場合も、期間を空けて売る場合も、業者に売る場合でも、必ず複数の不動産業者を比較するようにしてください。

特に事故・自殺物件は、不動産業者に足元を見られて、査定額や買取額が低くなる傾向があります。

一社だけへの依頼ではその値段が適正なのかわかりませんが、複数の業者に依頼することによって、極端に安い値をつけられたり、買いたたかれることを回避できるんです。

不動産会社を直接回ってもいいですが、最近主流になってきている一括無料査定サイトを利用することをおススメします。

一括無料査定サイトとは?

一括無料査定サイトは、ネット上で売りたい物件の情報を入力すると、複数の不動産会社から同時に査定の結果を得られるサービスです。

直接不動産会社に足を運ぶ労力もかかりませんし、入力した物件のエリアに強い不動産会社が自動的にピックアップされるので、0から不動産会社を探す手間も省けます。

それぞれ会社が提示してきた金額の中から、「この価格なら売却を依頼してもいい」と思う会社に詳しく話を聞いてみましょう。

注意

一括査定サイトを利用する上で気を付けていただきたいのは、「高い査定額を提示する会社=依頼すべき会社」ではないということです。

他の不動産会社と比較して明らかに高い査定額を提示してきている会社は、あなたと契約を結びたいがために、「あなたのマンションは高く売れますよ」と言っている可能性があるのです。

売り手しては、物件を高く評価してくれる不動産業者に売却を依頼したいと思うのは当然のことなので。

査定額はあくまでも見積りであり、実際にその価格で売れることを保証している訳ではないことを覚えておいて下さいね。

筆者がおすすめする一括査定サイト「HOME4U」

売りたい人

一括無料査定サイトを利用するのがいいのね。

でも、ネットで調べたらたくさんの一括査定サイトがあって、どれを選べばいいのか分からない・・・。

そんな方のために、40以上のサイトを比較してきた筆者がおすすめしたい一括査定サイトが「HOME4U」です。

その理由は大きく3つ。

  1. 日本で一番最初の不動産一括査定サイト(運営歴17年)
  2. NTTデータグループが運営しているから情報セキュリティも安心
  3. 全国から厳選した1000社の優良企業に査定を依頼できる

他にも、フリーダイヤルでの相談窓口も設置されており、ネットが苦手な人にとっても利用しやすい環境を整えています。

また、無闇に提携先を増やすのではなく、信頼のおける不動産会社に絞って提携している点も好感が持てますね。

どの一括査定サイトを利用するか悩んでいる方は、ぜひ利用してみてください。

※ちなみに、一括査定サイトはHOME4U以外にもたくさんあります。

『HOME4U以外の査定サイトも気になる。』

という方は、下記記事でまとめているので参考にしてください。

【総まとめ】おすすめの不動産一括査定サイト5選+評判の30サイトを紹介!

4、事故・自殺があったマンションを売る時の注意点

続いて、事故・自殺があったマンションを売る時の注意点について詳しく話していきます。

この記事では肝にあたる部分なので、しっかりと目を通してくださいね。

物件の売り主には告知義務があります

あなたは「告知義務」という言葉を聞いたことがありますか?

もし物件に何かしらの欠陥や問題がある場合は、売買契約を結ぶ前に買い手に伝えておく必要があります。

もし、欠陥や問題を隠した状態で売却してしまうと、あとから損害賠償を求められたり、契約の解除を求められるケースがあるのです。

もっというと、売り主が把握していなかった問題でも、損害賠償や契約解除を求められることもあるので注意が必要です。

特に築年数の経っている物件は、自分の判断だけでなくインスペクター(住宅診断士)等の第三者の専門家に物件のチェックを依頼することをおススメします。

関連記事→「告知義務」を知らずにマンションを売ると痛い目に遭いますよ。

心理的瑕疵(しんりてきかし)

事故・自殺物件などは「心理的瑕疵」と呼ばれる項目に該当し、本来は事前に買い主に伝える必要があります。

MEMO

心理的瑕疵・・・不動産を購入した後の人が、「その情報を知っていたら、購入しなかった。」と思う心理的なマイナス要因となる欠陥のこと。

例としては

・物件内で自殺や事故、事件があった。

・物件付近に廃棄物処理場や下水処理場、暴力団や風俗店等の嫌悪される施設があった。

といったものが挙げられる。

ただこの「心理的瑕疵」は法律でも曖昧な部分があり、一つの事象に対して「100%心理的瑕疵にあたる」「絶対心理的瑕疵にあたらない」と言い切ることはできません。

理由は、一般的な見解ではなく「買い主がどう感じるか」「社会一般的にどうか」が焦点になるからです。

「30年前に自殺があった物件です」」と言われて、まったく気にしない人もいれば、絶対に住みたくないと感じる人もいるでしょう。

また30年前であっても、惨殺な殺人事件等であれば心理的瑕疵にあたるとされ、事故死であれば問題がないといった判断になるケースもあります。

個人の感じ方の違いも影響してくるので、慎重に考える必要があるのです。

原則の対応としては、心理的瑕疵にあたると考えられる情報は、包み隠さず買い主に伝えること。

不動産業者としっかり話をした上で、間違いなく問題がないと言われた場合は、通常の物件として売り出してみましょう。

近隣住民の認知度

「期間がかなり空いているから問題ないだろう」と考えて、告知をせずに売却することは危険です。

そもそもどの期間が空いていれば心理的瑕疵ではないという明確な基準はありません。

もし近隣住民が事故・自殺の事実を知っていて、新しい買い主にそのことを伝える可能性もあります。

「そんなことは売り主から聞いていない」となれば、損害賠償の可能性も高まりますし、解約される危険性もあるので。

自己判断ではなくかならず不動産会社に相談の上、説明するのかどうか判断するようにしましょう。

5、事故・自殺があったマンションの実際の裁判例

ここから実際の判例を見ながら、告知義務にあたるケースとそうでないケースを見ていきましょう。

裁判であってもかなりケースバイケースなので、あくまでも一つの参考例として考えてくださいね。

判例ケース①一棟賃貸マンションの一室で自殺があったケース

賃貸マンションを一棟購入した買い主が、マンション内の一室で自殺があった事実を聞かされていないとして、損害賠償を求めた。

参照:一般財団法人 不動産適正取引推進機構 | RETIO判例検索システム

<結論>

売り主側も自殺があった情報を把握していなかったと主張した旨は認められ、裁判所は心理的瑕疵に対しての損害賠償のみ支払うよう命じた。

<考察>

売り主側が自殺があったかどうかを知らない場合でも、賠償請求が認められることがあります。

売却前に過去に事故・自殺などの事実がなかったか調べることも重要であることが分かりますね。

判例ケース②飛び降り自殺があったマンションのケース

マンションの買い主が、マンション工事中にエレベーターで転落事故死があったことを知り、契約解除と手付金の返還を求めた事例。

参照:一般財団法人 不動産適正取引推進機構 | RETIO判例検索システム

<結論>

エレベーターで発生した事故のせいで部屋の購入契約ができなくなったとは考えにくいため、請求が取り下げられた。

<考察>

マンション内の事故であっても、部屋で発生した事故でなければ請求されない事例もあることが分かります。

判例ケース③家族との居住目的で購入したマンションで縊首があったケース

家族で居住用でマンションを購入したが、6年前に縊首自殺があったことを聞かされていなかったため、契約の解除と損害賠償を求めた。

参照:一般財団法人 不動産適正取引推進機構 | RETIO判例検索システム

<結論>

心理的瑕疵に該当すると判断され、売買契約の解除も損害賠償も認められた。

<考察>

6年という期間が経過していても、自殺した物件に家族が居住用として住むことは現実的ではないという判断が下されました。

判例ケース④飛び降り自殺があったマンションのケース

飛び降り自殺があったマンションを購入した不動産会社が、事前の告知を受けていないとして、損害賠償を求めた。

参照:一般財団法人 不動産適正取引推進機構 | RETIO判例検索システム

<結論>

売却した側の不動産会社は自殺があったことを知った上で販売したと判断され、損害賠償が認められた。

<考察>

売り主側が自殺を把握しているか否かは、損害賠償の金額に関わってきます。

事前に調査をすることと、きちんと告知義務を果たすことが重要です。

判例ケース⑤飛び降り自殺があったマンションのケース

売買契約の時に、買い主が「事故・事件の有無」について確認をして、売り主は何もないと答えた。

しかし、7年前に強盗殺人が発生したことが判明し、損害賠償を請求した。

参照:一般財団法人 不動産適正取引推進機構 | RETIO判例検索システム

<結論>

売り主は何も起きていないという虚偽を働き、かつ強盗殺人は社会通念上相当の影響があると考えられることから、損害賠償の一部が認められた。

<考察>

裁判所が判断を下す際には「社会通念上」という言葉がよくつかわれます。

社会通念上「強盗殺人」は相当影響のある事件であったと判断されたことが、損害賠償額の大小にも関わってきています。

同じ事故であっても、突発的な事故や、自殺、殺人などによって、物件に与える影響には違いがあることも覚えておきましょう。

契約解除、賠償金の支払いに影響があるポイント

筆者が他の判例も読んだ上で、契約解除や、賠償金の支払い額に影響を与えるポイントをまとめてみました。

もちろんそれぞれ単体だけで決まる訳ではなく、複数の要素が絡みあって決まるものというポイントを押さえておいてください。

契約解除、賠償金の支払いに影響があるポイント

事故・自殺が発生してからの年月

売り主が事故・自殺を認識していたか

事故か自殺か他殺か

事故・自殺が発生した場所

事故・自殺が発生した物件か、その土地に新しく建てられた物件か

事故・自殺発生後に、別の用途で使われていたり、別の居住者が住んでいた実績があるか

場所が地方か都会か

これらはあくまでも参考にしていただき、原則不動産会社に相談の上、買い主に誠実に伝えるという判断が賢明でしょう。

6、事故・自殺物件の買取に特化した不動産会社

通常の売却方法で事故・自殺物件が売れなかった場合、買取を専門にする不動産会社への売却も検討しましょう。

買取を行っている会社は数多くありますが、事故・自殺物件を専門に買取を行う業者も存在します。

今回は3つの事故・自殺物件専門買取業者を紹介します。

不動産買取アイコム

東京都江戸川区に所在地を持つ「株式会社ライフパートナー」が運営する、不動産買取アイコム。

事故・自殺物件だけでなく、孤独死やごみ屋敷となった物件の買取も行っている。

対応しているエリアは、東京都、埼玉県、神奈川県、千葉県、山梨県。

訳アリ物件売却相談所

創業31年を迎える「株式会社ランドメイト」が運営する「訳アリ物件売却相談所」。

家具等をそのまま、火災が発生してそのまま、再建築不可物件など、さまざまな種類の物件買取に対応しています。

兵庫県に拠点を置いているため、買取実績は関西エリアが中心です。

Kassy

東京都杉並区に拠点を構える「アクセスホーム株式会社」が運営する「kassy」。

即日で審査を行い、その日の内に回答がもらえるというスピード感があります。

アクセスホーム負担で測量などの業務も行っていますよ。

7、事故・自殺があったマンションを貸したい場合

「事故・自殺があったマンションを、売却ではなく貸し出したい!」という方も一定数いるかもしれません。

ただ条件によっては貸し出すことができないケースもあるので説明しておきます。

ローンの残債があるかどうか

事故・自殺があった物件に対して、ローンが残っていない状態であれば貸し出すことは可能です。

もちろん売却の時と同じで、借主には告知する必要がありますし、借り手が付きづらいことに変わりはありません。

しかしローンが残っている場合、多くの人は住宅ローンを借り入れているはずです。

「住宅ローン」を借りた状態で賃貸に出してしまうと、銀行からローンの全額返済を求められることもあります。

理由は、「居住用」としてのローンと「賃貸用」のローンで金利が異なるからです。

ローンの種類によっては賃貸に出すこともできますが、一般的には「住宅ローン」から「アパートローン」等に切り替える必要があるので、十分気を付けて下さいね。

8、事故・自殺物件サイトの「大島てる」とは

日本だけでなく、世界規模の事故物件情報を閲覧できるサイト「大島てる」をご存知でしょうか?

現在は誰でも投稿可能な状態になっていて、具体的に事故、自殺等があった住所や部屋番号まで表示されます。

売却する立場の方で、告知すべきかどうか悩んでいる方は、「大島てる」に情報が掲載されていないか確認することをおすすめします。

もし売り主であるあなたが「告知義務」がないと考えても、あなたの物件を買い主が「大島てる」で見つけると、後々トラブルになる可能性もありますから。

まとめ

今回の記事では、事故・自殺があった物件を売る際のポイントや注意点についてお話してきました。

特に気を付けるポイントは、物件で起きた事故や自殺が、「告知義務」にあたる事項かどうかという点です。

告知義務に当たらなければ通常価格で売りに出せますが、当たる場合は相場よりも大きく値を下げて売らなければいけません。

売り主としてはできるだけ告知せずに売りたいかと思いますが、その判断はできるだけ慎重に行って下さい。

一通り過去の判例を確認した上で、自分で判断せずに不動産会社にも必ず相談しましょう。

その上で問題がないと判断した場合は、告知せずに売却するというのも一つの判断です。

ばれてしまったり、訴訟されるリスクを踏まえて、最終的に決断してくださいね。

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