マンションを売る際に広告費を請求してくる不動産業者は要注意!

この記事では、

売りたい人

マンションの売却を依頼した不動産業者に対して仲介手数料を支払うタイミングで、「広告費」という名目で別の請求があった。

ネットで調べていたところ、広告費は不動産会社が支払うって書いてあったはずなのに・・・。

この「広告費」は支払わないといけないのかな?どうしたらいいんだろう。

そういった方の疑問に答えていきます。

先に結論を伝えておくと、広告宣伝費は不動産会社側が支払うのが一般的です。

売り主は仲介手数料として、物件の取引価格の3%+6万円(+消費税)を支払いますから、そこから賄うわけですね。

しかし冒頭の女性のように、仲介手数料と別で広告宣伝費を請求されるケースもあります。

今回の記事では、

  • ・広告宣伝費を不当に請求された場合の対処法
  • ・売り主側が広告宣伝費を支払うケース
  • ・媒介契約が与える広告宣伝費への影響

といった3つのポイントを中心にお話を進めます。

この記事を読めば、不動産会社に支払う必要のない広告宣伝費がわかり、超過の料金を支払う必要がなくなります。

他にも広告宣伝費に関する疑問をいろいろな角度から解説していきますので、しっかり読み込んでくださいね。

もくじ

1、広告宣伝費は原則不動産会社が支払います

冒頭でもお伝えした通り、原則売り主である広告宣伝費を支払う必要はありません。

仲介手数料として数十万円から数百万円ほど不動産会社に支払うので、人件費や広告宣伝費はそこから賄われるわけです。

しかし、この事実を知っている売り主さんがどれくらいいるでしょうか?

不当に広告宣伝費を請求してくる不動産業者は、売り主さんが何も知らないと思って足元を見ているわけです。

正直にいって、不動産業界はモラルの低い会社が多いのも事実。

マンション売却の際は、しっかりと信頼できる会社に依頼したいものですね。

売り主が広告宣伝費を支払う必要のある2つのパターン

実は売り主が仲介手数料と別で広告宣伝費を支払わなければいけないケースも存在します。

パターンは大きく分けて下記の2つです。

  1. 特別に追加で広告を打ってもらうよう売り主が依頼した場合
  2. 売り主側の非で、契約に違反した場合

それぞれ順番に説明しておきます。

1、特別に追加で広告を打ってもらうよう売り主が依頼した場合

通常、売り主側からリクエストを行わなくても、不動産業者は広告活動を行います。

しかし、何か特別な事情があって早く売り出したいといった場合に、通常の広告活動とは別にお金をかけて宣伝をしてもらうことを依頼する人がいるんです。

不動産会社は売り主側のリクエストがあった上で追加の広告活動を行っているため、別途広告宣伝費を請求することは可能になります。

このケースに関しては、国土交通省が発行した「宅地建物取引業者が宅地または建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」を参考にしてください。

①宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関し、第二から第六までの規定によるほか、報酬を受けることができない。ただし、依頼者の依頼によって行う広告の料金に相当する額については、この限りでない。

引用:建設産業・不動産業:不動産流通について – 国土交通省

2、売り主側の非で、契約に違反した場合

不動産業者に売却を依頼するとき、必ず「媒介契約」と呼ばれる正式な契約を結びます。

MEMO

媒介契約・・・不動産会社に売買を正式に依頼するタイミングで結ぶ契約のこと。

「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類があり、売り主、買い主側で選択することが可能。

関連記事→マンション売る際の媒介契約の違いと契約先の選び方

媒介契約は一般的に3カ月で契約します。

しかし、完全に売り主の都合でこの契約を3カ月以内で解除した場合、契約期間内に売り主の物件売却のためにかかった費用を請求することができるのです。

もちろん不動産業者の言い値ではなく、きちんと明細や領収書があった上での請求になるので、必ず確認をしましょう。

2、マンションを売る際に広告宣伝費が不当に請求されていた場合の対処法

これらの前提を踏まえたうえで、売り主側に非がないにも関わらず広告宣伝費を請求された場合の対象法についてお話しましょう。

1、直接不動産会社にクレームを入れる

まず一番最初は、不動産会社に直接クレームをいれましょう。

その広告費を請求してきた担当者にかけても理由をつけて流されると思うので、会社に直接連絡をしましょう。

自分が知る限り、広告費という名目での支払いは必要ではないはずだという旨を素直に話してみて下さい。

すぐに非を認める可能性は少ないと思いますが、どういった理由で請求したのかを確認しておくことで、この次の窓口に連絡をする際の情報として役に立ちます。

電話での連絡やメールでの問い合わせであれば、その情報は音声なりで残しておくと、後々話が通じやすいですよ。

2、不動産会社が所属している業界団体に連絡する

日本にあるほとんどの不動産会社は、業界団体に所属しています。

下のウサギマークを見たことがある人も多いのではないでしょうか?

全国宅地建物取引業協会連合会と呼ばれるこの組織は、全国80%以上の不動産会社が加盟しています。

他にもこういった組織は多く存在するのですが、どの不動産会社もいずれかの業界団体に属していることが一般的です。

あなたが被害を受けた不動産会社のHPを確認して、「会社概要」を調べてみてください。

「加盟団体」という名目で加入している組織の名称が書かれているはずなので、その組織に対してクレームを入れましょう。

直接クレームを言うよりも、きちんと不動産業者に伝わりますよ。

3、都道府県の窓口に連絡する

各都道府県には、不動産業者との問題等があった場合の受付窓口が用意されています。

それぞれで対応の窓口等が異なるので、あなたがお住まいのエリアを「〇〇県 不動産 苦情」とネットで調べてみてください。

一番上に来ないケースもありますが、1ページ目には都道府県の公式ページが表示され、対応の電話窓口の番号が記載されているはずです。

例えば、「東京都 不動産 苦情」とネットで検索をかけると、「東京都都市整備局」のページが一番上に表示されます。

売買に関しての相談だけでなく、賃貸やぞれぞれの取引ごとに別の窓口が用意されているので、ぜひ活用してみてください。

 

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3、実際にあった「広告宣伝費」の不正請求の判例

先ほどの対応窓口に連絡をして、それでも解決に至らない場合は裁判に持ち込まれます。

ここでは過去に実際にあった広告宣伝費の不正請求の裁判例と、その結果を一つ紹介したいと思います。

未実施のリフォーム代金を広告費として請求したケース

《要旨》
実際には行われなかったリフォームの代金を広告宣伝費という名目で受領した等として、媒介業者が12日間の業務停止処分とされた。
(1)事実関係
Xは、Yに自宅マンションの売却を依頼した。同月、業者から買主が見つかったとの連絡があり、売買代金として750万円が支払われることになるが、うち50万円はオール電化のためのリフォーム費用であり、この50万円はYに支払うよう指示された。
翌月、750万円で売買契約を締結し、リフォーム代50万円を業者に支払ったが、領収書に「広告宣伝費」と記載されていたため不審に思い、確認したところ、名目上そのように記載したとのことであった。しかし、その後リフォームの事実はないことが判明した。
また、Yは、一般3紙に折り込んだチラシの広告内容について、社団法人首都圏不動産公正取引協議会から、不動産の表示に関する公正競争規約違反として、違約金課徴及び3か月間の広告事前審査の措置を受けた。

引用:不動産適正取引推進機構 紛争事例データベース

上記は、国土交通省が開示している、「不動産トラブル事例データベース」の一つを抜き出した文章です。

そもそも実施されていないリフォーム費用を、広告費という名目で徴収するという悪質極まりない行為を行いました。

結果として不動産会社は12日の間業務を停止することになったわけです。

このように、一見気をつけてみていなければ見落としてしまうようなところで、利用者から搾取する不動産業者がいるということを覚えておいてください。

4、仲介手数料半額・無料の業者は宣伝広告費をどう賄うのか

続いて少し違う観点から、広告宣伝費についてお話したいと思います。

さきほどから、広告宣伝費は基本的に仲介手数料の中から支払われるという話をしました。

ここで、

売りたい人

え、たまに仲介手数料「無料」だったり「半額」だったりする不動産会社があるけれど、彼らはどうやって広告費を賄っているの?

「無料」や「半額」だと、広告費にお金を回せないよね?

という疑問を持つ方もいると思います。

仲介手数料無料や半額の会社は、どうやって広告宣伝費を捻出しているのかについてお話しておきましょう。

売り主か買い主の仲介手数料が無料になるREDSの仕組み

東証一部上場企業のREDSは、仲介手数料最大無料で不動産の売買を行っています。

なぜそんなことができるかというと、「売り主」を担当する場合は、「買い主」から仲介手数料をもらい、「買い主」を担当する際は、「売り主」から仲介手数料をもらうことで、広告費を賄えるからです。

一般的にこの取引方法を「両手仲介」呼び、一つの不動産会社が「売り手」「買い手」の両方を見つけて取引を行います。

こうすることで、通常であれば双方から仲介手数料をもらえるところ、片方からの仲介手数料だけにとどめているということなんですね。

人件費や広告費も削っている

とはいえ、通常であれば2倍もらえる可能性の手数料をもらうチャンスが減っているので、普通の不動産会社と比べると収益は厳しいはずですよね。

しかしREDSは、より効率的な方法を追求することによって、人件費を30%、経費・広告費を50%削減しています。

そこで節約できたコスト分を、顧客に還元しているということですね。

5、不動産会社が行う広告宣伝の種類

そもそも、不動産会社がどういった広告宣伝を行っているかご存知ですか?

ここでは、不動産会社が行う主な広告宣伝内容についてお話しておきます。

1、レインズへの登録

あなたは、「レインズ」という言葉を聞いたことがありますか?

全国のほとんどの不動産会社が登録している、不動産業者だけが閲覧できる物件情報のプラットフォームサイトです。

このレインズに登録を行うことで、全国の不動産会社があなたの物件が売りに出されたことを確認することができます。

ただしこのレインズへの登録は、「専属専任媒介」「専任媒介」を結んだ場合のみ義務とされているため、一般媒介をした場合には掲載されないこともあります。

2、大手ポータルサイトへの掲載

HOMESやSUUMOといった、大手の不動産サイトへの掲載を依頼することもあります。

あなたも経験があるかと思いますが、Aという物件を調べたときに、HOMESにも掲載されているし、SUUMOにも掲載されていることがあるんですね。

それは、依頼を受けた不動産会社が複数のポータルサイトに掲載料を支払っているためです。

3、チラシ・ポスティング

物件のターゲットとなりうるエリアや建物に対して、チラシやポスティングを行うこともあります。

主流の広告宣伝はネット上で行いますが、年配の方などはネットで情報を調べる習慣がない人もいますよね?

そういった方にも情報を届けるという目的で、行われている伝統的な広告宣伝手法です。

4、店頭紹介

不動産会社の店舗に行くと、いろいろな物件の間取り図や価格が書かれたチラシが張られているはずです。

実際に物件探しをしている人は、チラシを見て購入を決める人もいます。

もちろんお店に直接訪れたお客さんにも口頭で紹介をしますよ。

5、新聞広告

自宅で新聞を取っている方は分かると思いますが、新聞の間にチラシが挟まれていますよね?

こちらも年配の層を中心に、ネットで情報収集を行わない人に対して訴求を行います。

6、媒介契約によって広告宣伝費に使われる額は変わります

不動産会社に売却を正式に依頼するタイミングで、必ず「媒介契約」を結ぶ必要があります。

媒介契約は先ほどもお話した通り、「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3つの種類があるのですが、媒介ごとに不動産会社側が使用できる広告宣伝費が変わってくるのです。

それぞれの媒介契約ごとの違いを見てみてください。

一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
複数の不動産への仲介依頼 × ×
契約の有効期限 法律上の制限なし 3か月以内 3か月以内
自分で見つけた買い手との契約 ×
レインズへの登録 法令上の義務なし 媒介契約締結の日から7日以内 媒介契約締結の日から5日以内
業務処理状況の報告義務 法令上の義務なし 2週間に1回以上 1週間に1回以上

細かいポイントを覚える必要はありませんが、不動産会社側の視点から見ると、「専属専任媒介」「専任媒介」と「一般媒介」の間には大きな違いがあることを押さえておいてください。

「専属専任媒介」と「専任媒介」は、依頼する不動産会社が一社だけなので、期間内に買い手を見つけられれば確実に仲介手数料を手に入れることができます。

しかし「一般媒介」の場合は、複数の不動産会社に対して同時に依頼をかけられるので、他の不動産会社に先を越されると一円もお金が入ってきません。

当然「専属専任媒介」「専任媒介」を結んでくれた売り主の物件を優先的にお金を投じて売却しようとします。

また、「専属専任媒介」と「専任媒介」は「レインズ」への登録も義務付けられているので、より多くの人に物件の情報を閲覧してもらうことができるんです。

より多くの広告宣伝費を割いてもらいたい場合は、「専任媒介」か「専属専任媒介」を結ぶことをおすすめします。

専属専任媒介、専任媒介を結ぶ人は気を付けたい「囲い込み」

ただ、専属専任媒介、専任媒介を結ぶ人が一点気を付けないといけないポイントがあります。

それが、「悪質な不動産会社による囲い込み」です。

囲い込みとは、売却を依頼した不動産会社が、他の不動産会社からの買い主の紹介を拒否することをいいます。

実際はまだ売れていないし、商談もしていないにも関わらず、自社で買い手を見つけようとするのです。

そうすることで「両手仲介」の形になり、「片手仲介」と比べて仲介手数料を2倍手に入れられます。

しかし売り主にとっては、依頼した会社が見つけてきた買い主も、他の不動産業者が紹介してくれる買い主も変わりがありません。

むしろ、できるだけ早く売却したいにも関わらず、売却が長引いて値段も下げなければいけないような事態になるのです。

このように、専属専任媒介、専任媒介にはリスクもあることを覚えておきましょう。

具体的な囲い込みを回避する具体的な方法については、下記の関連記事を合わせて参考にしてみてください。

関連記事→マンション売却の際に気を付けたい、悪質業者の「囲い込み」って?

7、信頼できる不動産会社を選ぶための方法

ここまで、モラルの低い不動産会社のせいで、広告費を偽って請求したり、物件を囲い込んだりする実態についてお話してきました。

もちろんすべての会社がこういった悪事を働くわけではありませんが、モラルの低い会社が多いのも事実です。

一生で一番高額な取引を、信頼のおけない不動産会社に頼んでしまうと一生後悔してしまいます。

不動産売却においてもっとも大切なことは、信頼できる不動産会社を見つけることです。

上記のような問題を避けるという点もですが、実際の売却額にも大きな差がでてきますよ。

信頼できる不動産会社を選ぶためには、複数の業者を比較・検討することが大切

信頼できる不動産会社・担当者と出会うためには、複数の業者とやり取りをして、比較・検討する時間を必ず確保してください。

多くの人は不動産会社選びの重要性に気が付いていません。

たったそのひと手間を省いてしまったがゆえに、数百万円損する可能性があるにも関わらずです。

あなたはその人達と同じ轍を踏まないように気をつけてください。

一括無料査定サイトを利用すれば、無料で簡単に複数の業者を比較できます

そこで、ぜひあなたに活用していただきたいのが、昨今主流になってきた一括無料査定サイトです。

物件の情報を入力するだけで、あなたの物件のエリア周辺に強い不動産会社が複数ピックアップされます。

その中から査定を依頼したい不動産会社をいくつか選びましょう。

そのあとそれぞれの担当者とやり取りをしていく内に、それぞれの会社のモラルや担当者の力量の違いに気づくはずです。

その中でも一番信頼できると感じた不動産会社と、媒介契約を結ぶことをおすすめします。

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ちなみに、一括査定サイトはHOME4U以外にもたくさんあります。

『HOME4U以外の査定サイトも気になる。』

という方は、下記記事で詳しくまとめているので参考にしてください。

不動産一括査定サイトのおすすめ5選+評判の30サイトを紹介!【総まとめ】

まとめ

今回は、不動産売買にまつわる「広告宣伝費」に関して、様々な角度からお話してきました。

世の中には消費者の知識がないことを利用して、お金をだまし取る人間が大勢います。

この記事を読んだあなたは、言われるがままに広告費を払ってしまうということはないはずです。

ですが、不動産業界は他にもさまざまなモラルの無い行為が横行しています。

最も大切なのは「信頼できる不動産会社」を見抜いて、手を結ぶということです。

そうすれば、そもそもそういった問題に遭遇するリスクを下げられますから。

あなたも、売却期間ではなく、不動産業者を選定する際に、しっかりと時間をかけてくださいね!

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