マンション売却の知識

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マンションを売る際に広告宣伝費を請求してくる不動産業者は要注意!

 

売りたい人

不動産業者に対して仲介手数料を支払うタイミングで「広告宣伝費」の請求があった。

ネットで調べていたところ、広告費は不動産会社が支払うって書いてあったはずなのに・・・。

この「広告宣伝費」は支払わないといけないのかな?

そういった方の疑問に答えていきます。

先に結論を伝えておくと、広告宣伝費は原則不動産会社側が支払います。

不動産売買について取り決めている「宅地建物取引業法」によれば、

第四十六条 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関して受けることのできる報酬の額は、国土交通大臣の定めるところによる。
2 宅地建物取引業者は、前項の額をこえて報酬を受けてはならない。

引用:e-Gov法令検索

とされています。

「受け取ることのできる報酬の額は、国土交通大臣の定めるところによる」とは、通常の仲介手数料のことを指します。

不動産の仲介手数料は「売買代金×3%+6万円」ですから、それ以上の報酬を得てはいけないわけです。

しかし冒頭の女性のように、仲介手数料と別で広告宣伝費を請求されるケースもあります。

今回の記事では、

  • ・広告宣伝費を不当に請求された場合の対処法
  • ・売り主側が広告宣伝費を支払う必要があるケース
  • ・媒介契約が与える広告宣伝費への影響

といった3つのポイントを中心に話を進めます。

この記事を読めば、不動産会社に支払う必要のない広告宣伝費がわかるので、不必要な出費をする必要がなくなります。

他にも広告宣伝費に関する疑問をいろいろな角度から解説していきますので、参考にしてみてください。

不動産を高値で売るために一番重要なポイント

先に、マンションを高値で売却する一番重要なポイントをお伝えしておきます。

それは、不動産一括査定サイト等を使って複数の不動産会社を比較した上で売却する業者を決めること

不動産会社によって査定の基準は異なり、同じマンションでも査定額が300~500万円も違うことがあります。

言い換えると、1社だけの査定額を鵜呑みにするのは危険であるということ。

複数社に査定依頼をすることで、「2500万円」「3000万円」「2800万円」といったように、売却の相場価格が把握でき、相場以下で安売りするリスクを回避できます。

NTTデータグループが運営する不動産一括査定サイト「HOME4U」なら、事前の審査を通過した1300社の中から、最大6社に査定の依頼をかけられるので便利です。

↑住友林業ホームサービスや三井住友トラスト不動産等の大手とも多数提携しています

PCやスマホから無料で利用できますし、3分ほどで入力は終わるので、必ず実施しておきましょう。

不動産一括査定サイト「HOME4U」の公式サイトはこちら⇒

HOME4U以外の不動産一括査定サイトについては、下記の記事で詳しく解説しているので参考にしてください。

関連記事→不動産一括査定サイトのおすすめ5選+評判の30サイトを比較!【総まとめ】

少し前置きが長くなりましたが、とても重要なポイントなので先に説明しておきました。

それではここから、不動産会社が請求する広告宣伝費について、より詳しく解説をしていきます。

もくじ

不動産会社はなぜ不当に広告宣伝費を請求するのか?

冒頭で、原則不動産会社が広告宣伝費を売り主から請求することはできないとお伝えしました。

もし、不当に広告宣伝費を請求した場合は、宅建業法に基づいて処分を受けることになります。

にもかかわらず、なぜ不当に広告宣伝費を請求しようとする不動産会社がいるのでしょうか?

その理由は、「不動産会社」と「消費者」の間に大きな情報格差が存在するからです。

そもそも一般の人は

  • ・仲介手数料がいくらなのか
  • ・広告宣伝費って何に使われるものなのか
  • ・広告宣伝費は誰が支払うのか

など把握していません。

「不動産業」はクローズドな業界であり、売り主に知識がないのをいいことに、不当な請求をしてもバレないだろうと考えているわけです。

この記事を読んだあなたは、「広告費として請求されたものは、原則支払う必要がない」ことをしっかり覚えておいて下さい。

売り主が広告宣伝費を支払う必要のある2つのパターン

これまで、売り手は広告宣伝費を支払う必要はないと説明してきました。

ただ例外として、売り主が仲介手数料と別で広告宣伝費を支払わなければいけないパターンが2つ存在します。

2つのパターンは以下の通り。

  1. 特別に追加で広告を打ってもらうよう売り主が依頼した場合
  2. 売り主側の非で、契約を一方的に解除した場合

それぞれ順番に説明しておきます。

1、特別に追加で広告を打ってもらうよう売り主が依頼した場合

特別な事情があって早くマンションを売却したい場合、通常の広告活動とは別に広告を依頼することができます。

一般的な広告活動の範囲内であれば広告費は請求されることはありません。

例えば新聞内に広告を出すなど、費用が高額になる場合は、不動産会社が売り主に広告宣伝費を請求できます。

①宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関し、第二から第六までの規定によるほか、報酬を受けることができない。ただし、依頼者の依頼によって行う広告の料金に相当する額については、この限りでない。

引用:建設産業・不動産業:不動産流通について – 国土交通省

2、売り主側の非で、契約を一方的に解除した場合

不動産業者に売却を依頼するときに、必ず「媒介契約」と呼ばれる正式な契約を結びます。

MEMO

媒介契約・・・不動産会社に売買を正式に依頼するタイミングで結ぶ契約のこと。

「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類があり、売り主、買い主側で選択することができる。

関連記事→マンション売る際の3つの媒介契約の違いとおすすめの契約先の選び方

媒介契約は一般的に3カ月で契約します。

しかし、売り主の都合でこの契約を3カ月以内で解除した場合、物件売却のためにかかった費用を請求されることがあるのです。

もちろん不動産業者の言い値ではなく、きちんと明細や領収書があった上での請求になるので、必ず確認をしましょう。

遠隔地への出張費用は売り主の負担に

広告宣伝費とは別に、担当者の移動費用も別途負担しなければいけないケースがあります。

たとえば、売却活動に伴って遠方への出張を不動産会社に依頼した場合、出張に伴ってかかった費用は売り主が負担しなければいけません。

( 特 別 依 頼 に 係 る 費 用 )
第 9 条 甲 が 乙 に 特 別 に 依 頼 し た 広 告 の 料 金 又 は 遠 隔 地 へ の 出 張 旅 費 は 甲 の 負 担 と
し 、 甲 は 、 乙 の 請 求 に 基 づ い て 、 そ の 実 費 を 支 払 わ な け れ ば な り ま せ ん 。

引用:宅 地 建 物 取 引 業 法 施 行 規 則 の 規 定 に よ る 標 準 媒 介 契 約 約 款

(※甲=売り主、乙=不動産会社)

特別に広告を依頼するケースと合わせて、例外として押さえておきましょう。

マンションを売る際に広告宣伝費が不当に請求されていた場合の対処法

ここから、不当に広告宣伝費を請求された場合の対象法についてお話しましょう。

1、直接不動産会社にクレームを入れる

まず一番最初は、不動産会社に直接クレームをいれましょう。

その広告費を請求してきた担当者にかけても理由をつけて流されると思うので、会社に直接連絡をしましょう。

売りたい人

仲介手数料をお支払いした際に、別途「広告宣伝費」の名目で支払いを求められました。

私から特別に広告の依頼をした事実はないので、確認してもらえますか?

を素直に話してみて下さい。

すぐに非を認める可能性は少ないと思いますが、どういった理由で請求したのかを確認しておくことで、この次の窓口に連絡をする際の情報として役に立ちます。

2、不動産会社が所属している業界団体に連絡する

日本にあるほとんどの不動産会社は、業界団体に所属しています。

下のウサギのマークを見たことがある人も多いのではないでしょうか?

このマークは「全国宅地建物取引業協会連合会」のロゴで、全国80%以上の不動産会社が加盟している協会になります。

あなたが被害を受けた不動産会社のHPを確認して、「会社概要」を調べてみてください。

「加盟団体」という名目で加入している組織の名称が書かれているはずなので、その組織に対してクレームを入れましょう。

直接不動産会社にクレームを言うよりも、第三者的立場から公正に判断をしてくれますよ。

3、都道府県の窓口に連絡する

各都道府県には、不動産業者との問題等があった場合の受付窓口が用意されています。

それぞれで対応の窓口等が異なるので、あなたがお住まいのエリアを「〇〇県 不動産 苦情」とネットで調べてみてください。

検索の一番上に来ないケースもありますが、1ページ目には都道府県の公式ページが表示され、対応の電話窓口の番号が記載されているはずです。

例えば、「東京都 不動産 苦情」とネットで検索をかけると、「東京都都市整備局」のページが一番上に表示されます。

売買に関しての相談だけでなく、賃貸やぞれぞれの取引ごとに別の窓口が用意されているので、問い合わせてみてください。

 

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実際にあった「広告宣伝費」の不正請求の判例

先ほどの対応窓口に連絡をして、それでも解決に至らない場合は裁判に持ち込まれます。

ここでは過去に実際にあった広告宣伝費の不正請求の裁判例と、その結果を一つ紹介したいと思います。

判例①未実施のリフォーム代金を広告費として請求したケース

《要旨》
実際には行われなかったリフォームの代金を広告宣伝費という名目で受領した等として、媒介業者が12日間の業務停止処分とされた。
(1)事実関係
Xは、Yに自宅マンションの売却を依頼した。同月、業者から買主が見つかったとの連絡があり、売買代金として750万円が支払われることになるが、うち50万円はオール電化のためのリフォーム費用であり、この50万円はYに支払うよう指示された。
翌月、750万円で売買契約を締結し、リフォーム代50万円を業者に支払ったが、領収書に「広告宣伝費」と記載されていたため不審に思い、確認したところ、名目上そのように記載したとのことであった。しかし、その後リフォームの事実はないことが判明した。
また、Yは、一般3紙に折り込んだチラシの広告内容について、社団法人首都圏不動産公正取引協議会から、不動産の表示に関する公正競争規約違反として、違約金課徴及び3か月間の広告事前審査の措置を受けた。

引用:不動産適正取引推進機構 紛争事例データベース

そもそも実施されていないリフォーム費用を、広告費という名目で徴収するという悪質極まりない行為が行われました。

結果として不動産会社は12日の間業務を停止の処分を受けています。

特別に広告の依頼をしていないにも関わらず広告宣伝費を請求された場合は、必ずその詳細を確認しましょう。

仲介手数料半額・無料の業者は宣伝広告費をどう賄うのか

続いて少し違う観点から、広告宣伝費についてお話したいと思います。

さきほどから、広告宣伝費は基本的に仲介手数料の中から支払われるという話をしました。

ここで、

売りたい人

え、たまに仲介手数料「無料」だったり「半額」だったりする不動産会社があるけれど、彼らはどうやって広告費を賄っているの?

「無料」や「半額」だと、広告費にお金を回せないよね?

という疑問を持つ方もいると思います。

仲介手数料無料や半額の会社は、どうやって広告宣伝費を捻出しているのかについてお話しておきましょう。

売り主か買い主の仲介手数料が無料になる不動産会社の仕組み

不動産会社の中には、仲介手数料無料で売買を受け持っているケースもあります。

なぜ仲介手数料を無料にできるかというと、

  • 「売り主」を担当する時・・・「買い主」から仲介手数料をもらう
  • 「買い主」を担当する時・・・「売り主」から仲介手数料をもらう

といったように、担当した売り主や買い主とは反対の立場の人から手数料をもらっているから。

一般的にこの取引方法を「両手仲介」呼び、一つの不動産会社が「売り手」「買い手」の両方を見つけて取引を行います。

こうすることで、通常であれば双方から仲介手数料をもらえるところ、片方からの仲介手数料だけにとどめているということなんですね。

 

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不動産会社が行う広告宣伝の5つの種類

そもそも、不動産会社がどういった広告宣伝を行っているかご存知ですか?

ここでは、不動産会社が行う5つの広告宣伝方法、

  1. レインズへの登録
  2. 大手ポータルサイトへの掲載
  3. チラシ・ポスティング
  4. 店頭紹介
  5. 新聞広告

についてお話しておきます。

1、レインズへの登録

あなたは、「レインズ」という言葉を聞いたことがありますか?

全国のほとんどの不動産会社が登録している、不動産業者だけが閲覧できる物件情報のプラットフォームサイトです。

このレインズに登録を行うことで、全国の不動産会社があなたの物件が売りに出されたことを確認することができます。

ただしこのレインズへの登録は、「専属専任媒介」「専任媒介」を結んだ場合のみ義務とされているため、一般媒介をした場合には掲載されないこともあります。

関連記事→マンションを売る人必見!あなたは「レインズ」を理解できてますか?

2、大手ポータルサイトへの掲載

売却を依頼された不動産会社は、HOMESやSUUMOといった、大手の不動産サイトへの掲載を依頼することもあります。

Aという物件を調べたときに、HOMESにも掲載されているし、SUUMOにも掲載されているような場合がありますよね?

それは、依頼を受けた不動産会社が複数のポータルサイトに掲載料を支払って宣伝しているためです。

3、チラシ・ポスティング

物件のターゲットとなりうるエリアや建物に対して、チラシやポスティングを行うこともあります。

主流の広告宣伝はネット上で行いますが、年配の方などはネットで情報を調べる習慣がない人もいますよね?

そういった方にも情報を届けるという目的で、行われている伝統的な広告宣伝手法です。

4、店頭紹介

不動産会社の店舗に行くと、いろいろな物件の間取り図や価格が書かれたチラシが張られているはずです。

実際に物件探しをしている人は、チラシを見て購入を決める人もいます。

もちろんお店に直接訪れたお客さんにも口頭で紹介をしますよ。

5、新聞広告

自宅で新聞を取っている方は分かると思いますが、新聞の間にチラシが挟まれていますよね?

こちらも年配の層を中心に、ネットで情報収集を行わない人に対して訴求を行います。

誇大広告はダメ!売却時の広告内容には規制があります

マンションの売却活動は、できるだけ早く終えたいのが売り主の本音ですよね。

かといって、

売りたい人

担当者さん、うちのマンションは周辺で一番景色が良くて、夜は最高の夜景が見えるってアピールしてくれない?

などと言ってはいけません。

宅地建物取引業法の第三十一条の三には「誇大広告等の禁止」が規定されています。

宅地建物取引業者は、第一項の規定に抵触する事務所等を開設してはならず、既存の事務所等が同項の規定に抵触するに至つたときは、二週間以内に、同項の規定に適合させるため必要な措置を執らなければならない。
(誇大広告等の禁止)

具体的に 、誇大広告の禁止にあたる事項の例を挙げると、

①他の不動産と比べて秀でているかのように見せる表示

例)特別、最高、抜群、格安等

②主観的な表現を付け加えている表示

例)広々とした3LDK、日差しが明るい2DK、駅にとても近い等

③実在しない物件の表示

→あたかも条件のいい不動産が売りに出ているように見せかけ、不動産の購入希望者を募るもの(おとり物件)

などがあげられます。

誇大広告に該当すると、業務停止や不動産免許の取り消し、懲役や罰金に処される場合があります。

不動産会社に誇張した表現で広告することを依頼しないよう気を付けてください。

媒介契約によって広告宣伝費に使われる額は変わります

不動産会社に売却を正式に依頼するタイミングで、必ず「媒介契約」を結ぶ必要があります。

媒介契約は先ほどもお話した通り、「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3つの種類があるのですが、媒介ごとに不動産会社側が使用できる広告宣伝費が変わってくるのです。

それぞれの媒介契約ごとの違いを見てみてください。
(※表を横スクロールできます)

一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
複数の不動産への仲介依頼 × ×
契約の有効期限 法律上の制限なし 3か月以内 3か月以内
自分で見つけた買い手との契約 ×
レインズ(※1指定流通機構)への登録 法令上の義務なし 媒介契約締結の日から7日以内 媒介契約締結の日から5日以内
業務処理状況の報告義務 法令上の義務なし 2週間に1回以上 1週間に1回以上

 

細かいポイントを覚える必要はありませんが、不動産会社側の視点から見ると、「専属専任媒介」「専任媒介」と「一般媒介」の間には大きな違いがあることを押さえておいてください。

「専属専任媒介」と「専任媒介」は、依頼する不動産会社が一社だけなので、期間内に買い手を見つけられれば確実に仲介手数料を手に入れることができます。

しかし「一般媒介」の場合は、複数の不動産会社に対して同時に依頼をかけられるので、他の不動産会社に先を越されると一円もお金が入ってきません。

当然「専属専任媒介」「専任媒介」を結んでくれた売り主の物件を優先的にお金を投じて売却しようとします。

また、「専属専任媒介」と「専任媒介」は「レインズ」への登録も義務付けられているので、より多くの人に物件の情報を閲覧してもらうことができるのです。

より多くの広告宣伝費を割いてもらいたい場合は、「専任媒介」か「専属専任媒介」を結ぶことをおすすめします。

専属専任媒介、専任媒介を結ぶ人は気を付けたい「囲い込み」

ただ、専属専任媒介、専任媒介を結ぶ人が一点気を付けないといけないポイントがあります。

それが、「悪質な不動産会社による囲い込み」です。

囲い込みとは、売却を依頼した不動産会社が、他の不動産会社からの買い主の紹介を拒否することをいいます。

実際はまだ売れていないし、商談もしていないにも関わらず、自社で買い手を見つけようとするのです。

そうすることで「両手仲介」の形になり、「片手仲介」と比べて仲介手数料を2倍手に入れられます。

しかし売り主にとっては、依頼した会社が見つけてきた買い主も、他の不動産業者が紹介してくれる買い主も変わりがありません。

むしろ、できるだけ早く売却したいにも関わらず、売却が長引いて値段も下げなければいけないような事態になるのです。

このように、専属専任媒介、専任媒介にはリスクもあることを覚えておきましょう。

具体的な囲い込みを回避する具体的な方法については、下記の関連記事を合わせて参考にしてみてください。

関連記事→マンション売却の際に気を付けたい、悪質業者の「囲い込み」って?

信頼できる不動産会社を選ぶための方法

ここまで、モラルの低い不動産会社のせいで、広告費を偽って請求したり、物件を囲い込んだりする実態についてお話してきました。

もちろんすべての会社がこういった悪事を働くわけではありませんが、モラルの低い会社が多いのも事実です。

一生で一番高額な取引を、信頼のおけない不動産会社に頼んでしまうと一生後悔してしまいます。

不動産売却においてもっとも大切なことは、信頼できる不動産会社を見つけることです。

上記のような問題を避けるという点もですが、実際の売却額にも大きな差がでてきますよ。

信頼できる不動産会社を選ぶためには、複数の業者を比較・検討することが大切

信頼できる不動産会社・担当者と出会うためには、複数の業者とやり取りをして、比較・検討する時間を必ず確保してください。

多くの人は不動産会社選びの重要性に気が付いていません。

たったそのひと手間を省いてしまったがゆえに、数百万円損する可能性があるにも関わらずです。

一括無料査定サイトを利用すれば、無料で簡単に複数の業者を比較できます

そこで、ぜひあなたに活用していただきたいのが、昨今主流になってきた一括無料査定サイトです。

物件の情報を入力するだけで、あなたの物件のエリア周辺に強い不動産会社が複数ピックアップされ、査定額を比較することが出来ます。

ピックアップされた不動産会社の中とやり取りをしていく内に、それぞれの会社のモラルや担当者の力量に気づくはずです。

その中でも一番信頼できると感じた不動産会社と、正式に媒介契約を結ぶことをおすすめします。

筆者がおすすめする一括査定サイト「HOME4U」

40以上のサイトを比較してきた筆者がイチオシする一括査定サイトが「HOME4U」です。

日本初の不動産一括査定サイトとして17年運営してきた実績を持っており、安心感は抜群。

運営会社は大手IT企業のNTTデータグループですから、情報管理の面でも信頼性が高いです。

初めて不動産一括査定サイトを活用する人は、HOME4Uを選んでおけば間違いないでしょう。

ちなみに、一括査定サイトはHOME4U以外にもたくさんあります。

『HOME4U以外の査定サイトも気になる。』

という方は、下記記事で詳しくまとめているので参考にしてください。

関連記事→不動産一括査定サイトのおすすめ5選+評判の30サイトを紹介!【総まとめ】

まとめ

今回は、不動産売買にまつわる「広告宣伝費」に関して、様々な角度からお話してきました。

世の中には消費者の知識がないことを利用して、お金をだまし取る人間が大勢います。

この記事を読んだあなたは、言われるがままに広告費を払ってしまうということはないはずです。

ですが、不動産業界は他にもさまざまなモラルの無い行為が横行しています。

最も大切なのは「信頼できる不動産会社」を見抜いて、手を結ぶということです。

そうすれば、そもそもそういった問題に遭遇するリスクを下げられますから。

あなたも、売却期間ではなく、不動産業者を選定する際に、しっかりと時間をかけてくださいね!

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