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所有するだけで、税金や維持費などが発生する空き家は早めに処分すべきです。
数ある処分方法の中でも、理想はまとまった現金を手にできる売却です。
しかし、空き家売却には様々な悩みがつきもの。
例えば不動産会社の選び方、解体して売却するべきかどうかなど。
空き家売却は注意点が多く、知識がないまま行動すると、売れるものも売れなくなってしまうのです。
本記事では、空き家を売りたいと考える方のために、5つの売却方法や流れ、売却の際の注意ポイント、不動産会社の選び方を解説します。
記事を読むことで、あなたに合った方法で空き家を売れるようになるでしょう。
それではさっそく見ていきます！
もくじ
深刻化していく田舎空き家問題の背景
現在、社会問題になっているのが、増加し続ける空き家問題です。
総務省の「平成30年住宅・土地統計調査」によると、空き家率は13.6%と過去最高の記録になっています。
平成25年度は820万戸だったのに対し、平成30年には846万戸まで増えているのです。
もう少し具体的に見ていくと、空き家率が高いのは甲信・四国地方で、山梨県の空き家率は21.3%にもなっています。
一方、空き家率が最も低いのは埼玉県と沖縄県で、都市部もまた低い傾向です。
日本の空き家数は右肩上がりで、これからも空き家率は高まり続けるでしょう。
このように空き家が深刻化している大きな原因に人口減少が挙げられます。
2017年1億26,71万人だった総人口が、2030年には1億1,522万人、2050年には9,515万人にまで減少すると予想されているのです。
人口が減っているのに対し、住宅数は増加しています。
つまり、住宅市場における需要と供給のバランスが崩れているのです。
これが現在の空き家問題の大きな原因となっています。
特に、空き家問題の大きな被害を受けるのが地方です。
というのも、地方に住む多くの人々が、都心に移動すると推測されているから。
各地方の中心である都市は人口流入がある一方、地方の人口減少スピードはかなり早く減少するのです。
地方は空き家率が高いうえに、住宅の需要も早いスピードでなくなるため、迅速に空き家の売却をしなければいけません。
次の項では、使わない住宅を空き家として所有し続けるデメリットを解説します。
参考：住宅・土地統計調査 平成30年住宅・土地統計調査 住宅数概数集計住宅総数 1-1 居住世帯の有無(9区分)別住宅数－全国，都道府県 | 統計表・グラフ表示 | 政府統計の総合窓口
空き家をそのままにしているとどうなる？放置のリスク・注意点を解説
使用予定のない空き家は、早めに処分すべきと言われる理由は3つあります。
簡単に言えば、所有者への経済負担・周辺への悪影響・将来売却できないリスクです。
空き家が負債物件の理由を知れば、危機感を持って、将来空き家をどうするかについて考えることができるでしょう。
空き家を所有し続けることのデメリット
空き家を所有し続けるデメリットは3つあります。
1つ目は、所有するだけで大きな費用がかかるからです。
不動産は所有しているだけで、毎年の固定資産税の対象となります。
また、空き家の管理義務も発生するのです。
遠方に住んでいるなどの理由で、自分で管理できない方は、毎月1万円程度の費用を払って業者に管理代行してもらう必要があります。
例えば、固定資産税額が10万円、毎月1万円の管理費を支払うと考えると、5年間で110万円もかかるのです。
使用予定のない空き家に、100万円以上支払うのはもったいないですよね。
2つ目のデメリットは周辺環境に悪影響を及ぼすことです。
適切な管理がされていない空き家は、災害による倒壊リスクや不審者侵入などのリスクが高まります。
そのため、地方自治体は空き家所有者に管理を義務付けているのです。
もし管理をしなければ、特定空き家に認定されてしまい、固定資産税額が上がる、最終的には所有者負担で強制解体が実施されます。
そして最後のデメリットが、空き家が売れなくなる可能性が高くなること。
近い将来、空き家の数は急増します。
空き家の数が増える一方、人口は減るので、売却できる可能性は極めて低くなるでしょう。
売却どころか無料で空き家処分さえできなくなる時代がすぐにやってきます。
そうなると、毎年多額の支出が出る負債物件を持ち続ける、もしくは数百万円かけて解体するしか選択肢はありません。
空き家を放置し続ける最大のデメリットは、処分したくでもできない可能性が高まること。
紹介した3つのデメリットを考慮すると、空き家は早めに売却するのが最善の選択肢でしょう。
空き家を売却するメリットとデメリット
いくつかある空き家処分方法の中では、売却が最も理想です。
そもそも、すでに寄付でも受け入れて貰えない空き家が多い事実を考慮すると、売れるだけでも最適ではないでしょうか。
そのため、空き家を売却するメリットは、管理や税金義務から解放されるだけではなく、売却によってまとまった資金も得られることです。
売買価格は物件状況にもよりますが、数百万円で売れるだけでも大成功ですよね。
なかでも大きなメリットを受けるのが、親の住居を相続した人。
複数人の相続人がいた場合、住宅は分割できないという性質上、相続争いが発生する可能性があります。
しかし、物件を売却して現金化したのなら、スムーズに分割が行えるようになるのです。
一方、空き家売却には大きなデメリットはありません。
あえて挙げるとするならば、住宅ローン完済と諸費用の支払いの必要性が生じることでしょう。
住宅ローンが残っていれば、金融機関が売却許可を出しません。
先に預貯金で返済する、もしくは売却資金で返済の見通しを立てる必要があります。
また、住宅売却には印紙税や仲介手数料などの諸経費がかかります。
諸経費は売買価格の約1割になるため、ある程度の現金が必要となるでしょう。
空き家を売却する際の４つのパターン
空き家売却といえど、４つの売却方法があります。
理想なのは不動産業者の仲介ですが、不動産会社への買取や個人間売買、空き家バンクなどもあるのです。
各方法のメリット・デメリットを知って、あなたに合った売却方法を選びましょう。
１．不動産業者の仲介を利用して売却する
不動産会社を通しての売却は、可能な限り高い価格で空き家を売りたい方におすすめ。
特に、築30年未満の空き家は需要もあるので、仲介での売却がいいでしょう。
仲介での売却ならば、相場に見合った適切な額で売却できます。
しかし、仲介での売却にはいくつかデメリットもあります。
まず挙げられるのが、売却までに時間がかかること。
一般的に、売買が成立するまでにかかる期間は約3か月です。
もちろん、1か月以内で売れる可能性もありますが、空き家だと簡単に買い手は見つからないでしょう。
そのため、すぐに現金化したい方には、仲介による売却はおすすめできません。
もう1つのデメリットとしては、不動産会社への高額な仲介手数料が挙げられます。
仲介手数料の上限は法律で定められており、多くのケースで上限額を請求されるでしょう。
売買価格が400万円越えなら、売買価格×3％＋6万円で上限額を出せます。
仲介手数料は避けられませんが、必ず支払える額なので、大きな心配は不要です。
それよりも時間の方に注目しましょう。
すぐに売却する必要があるのなら、他の方法を検討してみてください。
２．不動産会社に買取をしてもらう
空き家の築年数が経っていたり、早く売却したりしたい方は、不動産会社による買取を考えましょう。
買取とは、売却活動を行わずに、不動産会社に直接買い取ってもらう方法です。
一般的な買取の流れとしては、査定比較と値段交渉の後、売買契約締結となります。
普通の売却と比べると、手間も時間もかからないのが魅力です。
基本的には、不動産会社の提示額に納得したら終了で、早ければ一週間後には現金化されます。
また、不動産会社による直接買取なので、仲介手数料の支払いはありません。
あっという間に現金となるため、住み替えや相続目的での売却する方におすすめです。
しかし、買取には知っておくべきデメリットもあります。
それこそが、相場よりも安い価格での売買になること。
不動産会社は物件買取後に、リフォームや修繕を行って、再び売却するのです。
利益やリフォーム費用を見込んでの買取となるため、相場よりも売却価格は下がります。
一般的に相場の約6~８割が売却価格となるのです。
例えば、2,000万円の価値の物件ならば、1,200~1,600万円での買取となってしまいます。
数百万円の損失となってしまうため、以下のいずれかに該当する方は、まずは仲介売却を検討してください。
- ・空き家の築年数が浅い（マンションなら築25年以下、一戸建てなら築20年以下）
- ・間取りや立地に魅力がある
- ・売却までの時間がある
なかでも、物件状態が良い方は初めは仲介売却をするようにしましょう。
同じ物件でも、2,000万円と1,200万円で売れるのは大きな違いです。
不動産会社によっては「仲介買取」という、初めの3か月間仲介売却をして、売れなければ買取してもらえる制度を用意しています。
時間のある方は、買取もしくは仲介買取を使うようにしましょう。
３．個人間で売買する
不動産会社を通さずとも、個人間で不動産売買はできます。
個人間で行うメリットは、やはり仲介手数料がかからないうえ、相場に近い価格で売却できること。
特に親族や知人間での売買なら、両者ともメリットを受けるでしょう。
というのも、不動産会社は売り手と買い手の両方から仲介手数料を受け取るからです。
すでに買主が見つかっている方は、わざわざ不動産会社に依頼せずに個人間の売買を考えるといいかもしれません。
デメリットとしては、とにかく手間がかかること。
不動産売買には、トラブルを避けるためにも、様々な書類作成が必須です。
通常は不動産会社が書類作成を代行してくれますが、個人間売買だと全て自分で行わなければいけません。
不動産の契約書フォーマットは、インターネット上でダウンロードもできます。
それでも手続きや手間がかかるリスクは知っておきましょう。
また、個人間売買では重要事項説明書の作成ができないため、買主は銀行融資を得られないというリスクもあります。
不動産会社は、買い手を見つけるだけではなく、必要な業務を全て代行で行ってくれるのです。
そう考えると、仲介手数料はそれほど高い額ではないと思われます。
４．空き家バンクを利用する
空き家バンクとは、自治体が運営する空き家仲介サービスです。
空き家バンクに登録することで、自治体が売主と買主をつなげてくれます。
不動産会社との大きな違いは、空き家バンクはあくまでも、売主と買主をつなげるだけ。
その後は、個人間での交渉や契約となります。
メリットは無料で買主を見つけられ、仲介手数料なしで売買契約できること。
デメリットは、認知度が低いため買い手が見つからない可能性があること、書類作成などの手間がかかることです。
空き家を売却するなら古家付き土地として売るか？解体して土地だけ売るか？
一戸建ての場合、築年数が25年を超えると資産価値がほぼゼロになる「古家」とみなされます。
古家の売却の場合、空き家を残すのか、それとも解体するのか考える必要があります。
ここからは、古家付き/更地で売るメリットとデメリットを解説します。
古家付き土地として売却する
古家の解体には、数百万円の費用がかかります。
そのため古家付き土地で売るメリットは、解体にかかる費用や手間をかけずに売却できることでしょう。
また、古家を残すことで、買主は住宅ローンを利用できるようになります。
デメリットは買い手の数が少なくなることです。
購入後、買い手は空き家の解体を実施する必要があるため、古家付き土地を嫌います。
購入希望者が見つかったとしても、多くのケースで解体費用分の値引き交渉が行われるでしょう。
家を解体して土地のみを売却する
100万円以上の解体費用こそかかりますが、更地にして売却するメリットは大きいです。
まず売却価格の上昇が期待されます。
更地だけにすると、古家付きよりも資産価値はアップするのです。
解体費用以上に価格が上昇することもあるため、ボロボロの空き家なら解体したほうがいいかもしれません。
また、更地にすることで様々な用途で土地活用できます。
例えば、売却が決まるまでの間、駐車場として貸し出すのは人気の活用法。
このように、空き家を解体することで、様々な恩恵を受けられるのです。
しかし、解体費用がかかる以外に知っておくべきデメリットもあります。
それは、固定資産税額が高くなること。
土地の上に住宅が建っていると、「住宅用地特例」が適用され、固定資産税額が6分の1まで減税されるのです。
空き家を解体すると、この特例が適用されなくなるため、翌年以降の固定資産税額が高くなってしまいます。
これを回避する方法としては、買い手が見つかってから、解体工事を行うこと。
もしくは、年末にかけての土地の売却は見送って、年が明けてから解体と売却を行うといいでしょう。
空き家を売却する際の全体の流れ～税金の特例・控除、確定申告まで～
空き家売却の流れと必要書類を知ることで、円滑な売却活動を行えるようになります。
空き家を売却するまでの5ステップ
空き家売却までの道のりは主に5ステップです。
- 不動産会社探し
- 不動産会社との媒介契約
- 販売活動スタート
- 売買契約締結
- 決済と物件の引き渡し
これから紹介するのは、不動産会社を通して売却したケースですが、仲介や解体しての売却にも共通します。
1．不動産会社探し
空き家売却成功のカギは依頼する不動産会社にあります。
空き家売却のための不動産会社の探し方は、記事の最後に解説するので参考にしてください。
2．不動産会社との媒介契約
依頼する不動産会社を決めたら、媒介契約へと移ります。
媒介契約には3種類あります。
1社だけとの契約になる専任媒介・専属専任契約、そして複数社と契約できる一般媒介契約です。
空き家の売却だとおすすめは専任媒介契約であり、その理由は後ほど解説します。
3．販売活動スタート
販売活動開始と言っても、特別にすることはありません。
不動産会社が見つけてきた空き家興味を持った方が、実際に部屋の状態を見に来ます。
この内見対応が、売主の主な活動になるのです。
販売活動期間中は、不動産会社の腕の見せ所でもあります。
4．売買契約締結
買主との交渉が終了した後、売買契約の締結になります。
不動産会社が準備した書類の確認と署名をするのです。
また、売買契約締結時に買主は売主に手付金を支払います。
手付金は、買主が購入キャンセルするのを防ぐ働きがあるので、安い額にしてはいけません。
5．決済と物件の引き渡し
残金決済と物件引き渡しは同日に行うのが基本です。
相手が利用する金融機関に集まり、初めに残金の支払いが行われます。
そして、カギの引き渡しや不動産会社への仲介手数料を支払って、売買は終了です。
空き家を売却するために必要な書類
空き家を売却する際、事前に書類を揃えておくことで円滑に進みます。
ここからは、空き家売却に必要な書類を紹介します。
身分証明書
運転免許証やパスポートなどの本人確認できる書類のことです。
印鑑証明書
使用する印鑑が本人であることを証明する「印鑑証明書」は、売買契約などの各種契約時に必要となります。
印鑑証明書は役所、自治体によってはコンビニでの発行も可能です。
登記権利証
登記権利証もしくは登記識別情報です。
家を建てた時に受け取っているはずですが、紛失した場合は再発行不可なので、以下のいずれかの対応をしなければいけません。
- ・司法書士による本人確認
- ・登記官による事前通知
- ・公証人による認証提供
固定資産税通知書
固定資産税額の確認に使用されます。
売却年の固定資産税の支払いは、引き渡し日を基準にして、買主と売主で日割りするのが一般的です。
土地測量図
売却する土地範囲を証明するための書類です。
曖昧な解釈で売却してしまうと、隣人トラブルの原因になってしまいます。
事前に隣人の許可を得て、土地測量図を制作しておくのが望ましいです。
空き家売却にかかる費用
ここからは、空き家売却でかかりうる費用を解説します。
解体費用なども見ていくので、ぜひ参考にしてください。
不動産仲介手数料
不動産仲介手数料については、すでに解説しました。
売買価格が400万円越えの場合、売却代金×3％＋6万円＋消費税でした。
事前に確認しておくことで、大まかな手取金額が判明します。
印紙税
売買契約書に貼る印紙にかかる税金のことです。
印紙税額は売却価格によって次の通りとなります。
- ・100万円越え500万円以下：1,000円
- ・500万円越え1,000万円以下：5,000円
- ・1,000万円越え5,000万円以下：10,000円
- ・5,000万円越え1億円以下：30,000円
空き家だと5,000万円以上の高額売却に期待できないため、印紙税が負担になることはないでしょう。
譲渡所得税
空き家を売却して、購入費用よりも売却益が多くなったら、譲渡所得税の支払い義務が発生します。
譲渡所得税額は以下の2ステップで出せます。
- 譲渡所得額＝売却益-（取得費＋売却にかかった費用）
- 譲渡所得税額＝譲渡所得額×所定の税率
所定の税率は、所有期間5年未満、5年越え10年未満、10年越えで変わります。
所有期間が長いほど税率は低くなるのです。
しかし、譲渡所得税には3,000万円の特別控除があります。
使用要件は様々ですが、相続した空き家でも適用されることがあるのです。
ただし、相続した空き家で3,000万円特別控除を使うためには、空き家を取り壊した方がいいかもしれません。
その理由は、特別控除を利用するための要件に以下の2つがあるからです。
- ・空き家が昭和56年5月31日以前に建築されたもの
- ・家屋が現行の耐震基準を満たす
昭和56年以前に建てられた住宅で、今の耐震基準を満たすものはほとんどありません。
そのため、特別控除を利用するためには、耐震リフォームが必要となるのです。
耐震リフォームは費用と手間がかかるので、空き家を取り壊した方がいいかもしれません。
解体費用
空き家の解体費用は、工事面積と家の構造で決まります。
当然ながら、家が大きいほど工事面積が増えるため、金額が高くなるのです。
そして、価格面で大きな違いを出すのが家の構造。
家の構造とは、木造住宅や鉄骨住宅、コンクリート住宅などのこと。
耐久性の高い構造であるほど、解体費用は高くなります。
坪単価の相場は、木造住宅で4万円、鉄骨住宅6万円、鉄骨コンクリートで7万円です。
同じ30坪の住宅でも、解体費用は120万円と210万円で大きな差が出ます。
解体費用を抑える秘訣は、複数の解体業者の査定を比較することです。
また、家財の片づけやゴミ処理などを自分で行うと、費用が少なくなります。
樹木除去費用
空き家を解体する場合、樹木の除去をしなければいけません。
解体費用は、木の大きさによって異なります。
ただ、小さな樹木の場合は人力での作業となるため、大きな費用はかかりません。
直径10㎝程度なら1万円以内で収まるでしょう。
対して、大きな樹木の場合は重機での撤去作業となり、多額の費用がかかるのです。
高さが15メートルを超えるものだと、1本あたり30万円以上の費用になることもあります。
樹木撤去費用を抑えるには、複数業者への見積り比較が重要です。
2~3社に出してもらった見積りを比較して、適切な費用のところに依頼するようにしましょう。
空き家を少しでも高く売るための4つのコツ
空き家の売却でも、高く売るように工夫することが大切です。
何も考えずに不動産会社選びから売却活動まですると、高値で売れないどころか、買い手さえ見つからないでしょう。
ここからは、空き家を少しでも高く売るための4つのコツを紹介するので、ぜひ実践してください。
1．査定は複数会社に依頼する
空き家を売るうえで大事なのは相場観を掴むことです。
相場よりも低い価格での売り出しだと損することになり、高い価格だと買い手が見つからなくなるのです。
相場は適性額みたいなもので、相場で売り出すことが重要となります。
ただし、物件の相場を見極めるには、知識や経験が必要。
そこで利用するのが、プロの不動産会社による査定です。
査定額を見ることで、大まかな売却額が判明します。
注意点としては、査定方法は不動産会社によって異なるため、必ずしも査定額が正しいとは限らないということ。
例えばA社に査定依頼したところ、1,800万円と評価されたとしましょう。
しかし、実際には2,000万円の価値がある物件だった、というケースはよくあります。
相場に正確性をもたらすために、2~3社に査定依頼をするのが望ましいです。
査定比較の際、金額が相場よりも高いところを選びがちですが、相場よりも極端に高い/低いところは避けるのが賢明。
特に相場より高いところは、契約後に売り出し価格を大幅に下げる悪徳業者である可能性が高いです。
2．空き家売却が得意な不動産会社に依頼
不動産会社には得意分野と不得意分野があります。
例えば、立地の良いマンション売却を得意とするところがあれば、郊外の一戸建てを得意とするところもあるのです。
あなたが所有する空き家と似たような条件の、物件販売を得意としているところに依頼しましょう。
得意分野を見分ける方法として一般的なのが、公式ホームページを確認すること。
ホームページには売却物件情報が載っており、数多く扱っている物件が得意分野と思っていいでしょう。
また、販売実績数や供給数などもチェックポイントです。
一般的に、大手不動産会社は条件のいい物件、中小は郊外にある物件の取り扱いを得意としています。
ただ、一戸建てだから中小とは決めつけずに、広い視野を持って不動産選びをすることが大切です。
3．ハウスクリーニングを行う
高額売却を狙うのなら、内見の見学者に良い印象を与えないといけません。
いくらリフォーム前提で購入するとしても、部屋の汚れや傷が大きく目立っては、印象は悪いです。
本格的なリフォームこそ必要ありませんが、内見前は徹底的に掃除を行っておきましょう。
掃除のポイントは2つです。
1つ目が物の数を少なくすること。
使わない家財を取り除くことで、部屋に空間が生まれ、生活感がなくなります。
住んでいないのなら、内見前に家財処分しておくのがおすすめです。
2つ目のポイントが水回りの掃除。
中古物件購入者が要チェックするポイントは水回りです。
水回りが綺麗で問題なく使えるようなら、多少築年数が経っていても、高い確率で購入してもらえます。
しかし、水回りの汚れを完璧に落とすのは難しいので、ハウスクリーニングへの依頼を検討してください。
全室依頼するのが理想ですが、費用を抑えたい方は水周りだけ、プロに掃除してもらいましょう。
物を少なくし、水回りはハウスクリーニングを依頼して、リラックスできるルームフレグランスなどを置けば内見の準備は完璧です。
4．あなたしか知らない魅力を伝える
空き家購入者の多くは、物件状態に期待していません。
購入後にリフォームする人が大多数でしょう。
つまり、物件状態でライバルとの差はつけられないので、他の部分でのアピールが重要となります。
内見時には、見学者にあなたしか知らない魅力を伝えましょう。
例えば、近所の人柄の良さや静かな街並み、買い物や生活のしやすさなど。
ネットなどでは得られない、実際に住んでいるあなただからこそ伝えられる情報こそが貴重です。
物件の魅力を伝えるという意味では、物件の履歴書を作るのもおすすめ。
築年数や間取りなどの基本情報の他、周辺環境、生活利便性といった魅力も記しておきましょう。
内見者に渡しておくと、後ほど見返せるので喜ばれますよ。
空き家を売るのにべストなタイミングとは
社会的イベントや控除制度などの外的要因も、空き家売却に影響を与えます。
結論から言えば、空き家を売るのは早ければ早いほどいいです。
空き家問題が深刻化する前という理由の他に、3つの理由から2019~2020年以内に売り切るのをおすすめします。
1つ目の理由が、3,000万円の特別控除の期限です。
相続した空き家の特別控除の場合、2019年12月31日までの売却までしか適用されません。
この制度が使えなくなると、多額の税金を収める可能性が出てきます。
利益が出そうな空き家を相続した方は、早めに売却しておきましょう。
2つ目の理由が、東京オリンピックの影響。
東京オリンピック開催が決まってから、都内のマンションを中心に価格が上昇しています。
なかでも、都内の中古マンションは通常よりも高く売れる時期なのです。
しかし、すでに多くの投資家が売却に向けて行動をしており、東京オリンピック閉幕後から徐々に相場が下がると予想されています。
都心部の中古マンションは大きな影響を受けるため、早めに売却に踏み切るのが賢明でしょう。
最後3つ目の理由が、住宅ローンの金利です。
政府の政策により、現在の住宅ローン金利は史上最低の低さとなっています。
ローン金利が低い今は、絶好の住宅の買い時なので、多くの方が少し無理をしても購入に踏み切っているのです。
金利上昇のタイミングを見極めるのは難しいので、底をついている今が売却時でもあります。
このような理由から、空き家売却のベストタイミングは今です。
何より、使用予定のない空き家を所有し続けるほど、大きなリスクはありません。
負債物件はすぐに手放すようにしましょう。
田舎の空き家がなかなか売れない…そんな時の対処法
空き家は売却できるだけで大成功。
裏を返せば、売却しようとしても、なかなか売れないケースが多いのです。
ここからは、空き家が売れない時の対処法を解説します。
不動産会社の変更を検討する
まず見直すべきなのが不動産会社です。
1か月以上売却活動をしていて、内見の問い合わせがほとんどないのなら、不動産会社の変更を検討しましょう。
一般的に不動産会社との契約は3か月となっています。
3か月たたないと解除できないと考えられがちですが、売主が申し出れば3か月前に契約解除することも可能です。
不動産会社によって、成約率と期間は大きく変わります。
「丁寧な仕事をしてくれない」や「信頼できない」などと感じれば、不動産会社の変更を検討しましょう。
リフォームする
売れない空き家は、思い切ってリフォームするのも1つの手です。
リフォームすることで、新しく生まれ変わるので、買い手が見つかる可能性は高くなります。
しかし、莫大なリフォーム費用以上の利益を挙げられるかどうかは微妙なところです。
利益を無視して、空き家の買取先を見つけるという意味では、リフォームは有効な手段となるでしょう。
近隣の家に買い取ってもらう
一戸建ての空き家の買取先としておすすめなのが隣人です。
隣人は空き家を買い取ることで、敷地面積が広くなります。
リフォームして二世帯住宅にできれば、今の家を増築できるなど、様々な選択肢が生まれるのです。
空き家の買い手が見つからなければ、隣人に買取の提案をしてみるといいでしょう。
そのままでは買い取ってもらえなくとも、解体を提案することで、受け入れてもらえるかもしれません。
賃貸やシェアハウスにする
空き家が売れない場合は、次の3つの活用法を考えてみてください。
1つ目が、近年大きな注目を集めているのがシェアハウス。
数百万円のリフォームこそかかりますが、空室リスクが低いため、安定した家賃収入に期待できます。
現在は、シェアハウス運営企業も増加しており、仲介依頼することで各種管理を代行してくれます。
2つ目が空き家を賃貸にすることです。
しかし、普通に賃貸化してもよほどの魅力がない限り、入居者は現れません。
空き家の場合は、借主負担のDIY型賃貸が大きな注目を集めています。
これは毎月の家賃を低くして貸し出し、借主に自己負担で自由に空き家をリフォームや修繕などの許可を与えるもの。
新たな賃貸スタイルとして、国土交通省より提案されました。
借主は自由にリフォームを楽しめ、格安な家賃で生活を送れるというメリットを得ます。
貸主のメリットは、メンテナンスや管理義務から解放され、修繕費用もかからないことです。
双方にとってメリットがあるので、売れない場合は考えてみてください。
最後3つ目の活用法が民泊です。
東日本大震災の影響で、外国人観光客は減少していましたが、再び訪日外国人数は増加しています。
彼らをターゲットに、空き家を宿として提供するのが民泊です。
2018年6月には住宅宿泊事業法が施行され、都道府県知事などに届出るだけで、合法的に民泊運営できるようになりました。
ただし、民泊として成立するのは、立地が観光名所に近い物件などです。
地域のコミュニティスペースなど古民家として活用する
空き家問題を解決するため、各自治体は様々な取り組みを行っています。
取り組みの1つとして、注目を集めているのが空き家を古民家とすること。
特産品や手芸品などの販売会場、農家のレストランなど、様々なイベントの場所として空き家を提供するのです。
鹿児島県日置市は、自治体や商工会から金銭援助を受けて、古民家を改装してレストランにしています。
このように地域住民のコミュニティスペース目的としての活用なら、空き家を受け入れて貰ったり、経済的支援を受けられたりする可能性が高いです。
太陽光発電用地として活用する
意外と知られていない活用法ですが、空き家に太陽光発電を設置する人もいます。
太陽光発電システムを設置することで、電気の自家発電が可能となり、売電での収益が見込めるようになるのです。
平均年間売電額は約18万円なので、10~15年でシステム設置台の元が取れます。
初期費用こそ150~200万円と高額ですが、空き家に付加価値が加えられ、賃貸化による空室リスクも軽減できるのです。
自治体によっては設置助成金も用意しているので、公式ホームページは確認しましょう。
空き家に太陽光発電システムをつけるだけだと、大きなメリットは得られません。
空き家とシェアハウス、空き家と賃貸物件などのように組み合わせるのがおすすめです。
空き家を売却する際の注意ポイント
空き家を売却する際には、いくつかの注意点があります。
注意点を知らずに売却や解体すると、思わぬトラブルの原因となるのです。
トラブルを避けるためにも、これから紹介する3つの注意ポイントは要チェックしてください。
1．売却は隣地との境界を明確にしてから
地価が上昇している今、ほんのわずかな土地のずれが大きな価格差を生み出します。
隣地との境界を明確にせずに、自己解釈で「ここまでが自分の土地だろう」と判断して売却すると、隣人との大きなトラブルに発展する可能性があるのです。
境界の大きな判断材料は、敷地の境目にある矢印などが刻まれた杭。
ただ、工事の際に位置がずれたり、破損したりするケースもあります。
万が一境界標がなくなっていれば、土地家屋調査士に依頼して、境界標の設置と境界画定所の作成を実施してもらいましょう。
境界標がある場合でも、売却前に隣人と土地の境界を確認しておくのが望ましいです。
２．見えない地中にも要注意
裁判まで発展するケースが多いのが、売買後に地中から埋蔵物が出てきたこと。
特に、これは空き家を解体した土地で起こりやすく、地中からコンクリートガラや浄化槽などが発見されることが多々あります。
売買後に埋蔵物が発見された場合、気になるのが埋蔵物処理費用の負担者でしょう。
基本的には、契約書に明示されていない限り、埋蔵物発見時の所有者である買主が負担となります。
ただ、不動産取引では瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）というものがあるのです。
瑕疵担保責任とは、取引物件に欠陥があった場合、その責任は売主にあると定めた法律のこと。
買主が住宅欠陥であることを知らずに購入すれば、欠陥の修繕費用の請求を売主にできたり、契約自体を解消できたりします。
埋蔵物は土地を掘り起こしてみなければ存在確認できないため、売買後にトラブルへとつながる可能性が高いです。
埋蔵物のトラブルを防ぐためには、契約書に明記するのが一番でしょう。
瑕疵（欠陥）とみなす範囲や瑕疵担保責任期間（3か月が一般的）などを書くのです。
また、埋蔵物のある可能性が高そうであるならば、買主にそのことを伝えましょう。
埋蔵物の判断を個人でするのは難しいので、不動産会社と相談したうえで、契約書作成などに取りかかってください。
3．建築制限を確認して取り壊すべし
住宅を建てる際には、順守すべき法律が数多くあります。
実は空き家を取り壊した後に、その土地に新たな住宅は建てられないかもしれません。
例えば、昔は住宅密集地ではなかったものの、現在は家がひしめき合っているとしましょう。
すると解体をして再建築する時は、昔と同じ高さの住宅が建てられない可能性が高くあります。
このように建築後に法改正などが行われた結果、不適格となった物件を「既存不適格物件」と呼ぶのです。
既存不適格物件を解体すると、現在の法を順守して再建築しなければいけません。
場合によっては空き家を残したまま売却した方が良いケースもあるため、解体前には再建築不可物件かどうかを確認しましょう。
空き家売却するための不動産会社の選び方
空き家売却のパートナーとなるのが不動産会社。
これから紹介する4つのポイントを押さえれば、信頼できる不動産会社を選べるようになります。
ぜひ意識して、空き家売却のベストパートナーを選べるようになってください。
1．複数社による査定比較はマスト
先にも解説しましたが、相場観を掴むためにも、複数会社による査定比較は必須です。
しかし査定結果が出るまでには時間がかかるので、5社や10社にも査定依頼をしては、いつまでたっても比較に進めません。
おすすめは2~3社に訪問査定を依頼して、週末で全ての査定を終えるようにしましょう。
ここでポイントとなるのが、膨大な数の不動産会社から、2~3社まで絞らなければいけないということ。
選定段階で活用すべきなのが、ネット上の一括査定サイトです。
住所や家の大きさなどを入力すると、各不動産会社の簡単な査定結果を受け取れます。
この一括サイトでいくつかに目星をつけた後、公式ホームページを確認して、訪問査定してもらう会社を決めましょう。
2．専任媒介契約で力を入れた営業活動をしてもらう
不動産会社との契約種類は3つありましたが、空き家売却でおすすめは専任媒介契約です。
一般媒介契約のメリットは、複数不動産会社に依頼することで、不動産間の競争意識を高めること。
仲介手数料は完全報酬のため、各会社は必死に売却活動を行ってくれるのです。
ただし、これは高額売却期待できる物件に限り、空き家の場合は売却活動を後回しにされるリスクが高いです。
空き家売却なら、専任媒介契約で1社に集中的に売却活動してもらうのがおすすめ。
不動産会社も成約に結び付ければ、確実に仲介手数料を得られるので、積極的に活動してくれるはず。
また、専任媒介契約だと2週間に1回以上の報告義務があります。
定期的に売却状況を共有されるため、相続などで遠方にある空き家でも、安心して売却活動を行えるでしょう。
3．的確なアドバイスをしてくれる
空き家の売却には、多くの悩みや疑問がつきものです。
ここまで読んできて、あなたも次のような疑問はお持ちではないでしょうか。
- ・私の空き家は解体して売却すべき？
- ・解体したいけど、再建築できるのかな
- ・できるだけ高く売りたいけど、どこまで修繕すべき？
このような悩みを解決できるよう助けてくれるのが営業担当です。
査定の際には、悩みや疑問を営業担当にぶつけてみましょう。
論理的に説明をしながら、的確なアドバイスをしてくれたなら、その営業担当は信頼に値します。
結局のところ、実際に売却活動を行うのは不動産会社とではなく、営業担当とです。
知識や経験が豊富な営業担当がいるところに依頼するようにしましょう。
担当のレベルが高ければ、会社の規模はそれほどこだわる必要はありません。
4．売却までのストーリーが魅力的
各不動産会社の査定が出たら、営業担当に売却までのストーリーを聞きましょう。
査定の段階で、ある程度の道筋ができているはずなので、しっかりと説明してくれるでしょう。
例えば、査定額は1,800万円だが初めは2,000万円で売り出し、反応を見ながら価格を下げていくなどの戦略です。
この売却までのストーリーは、知識や経験がなければ語れません。
言い換えれば、ストーリーは不動産会社が考える売却戦略。
査定額だけではなく、営業担当のレベルや戦略などを考慮して、最終依頼先を決定しましょう。
まとめ
最後まで読んでくださり、ありがとうございます！
今空き家を売りたいと考えている方は、早めに行動するようにしましょう。
先延ばしにすると、費用が出ていくだけで、売れなくなる可能性も高くなります。
今回で空き家を売る方法や手順などは分かったはずです。
早く空き家の売却ができて、管理や税金から解放されるのを願っています。
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