1日でも早くマンションを売りたい人が押さえておくべき5つのポイント

売りたい人

親から実家を相続したけれど、自分の持ち家があるし、固定費がかかるから売ってしまいたい。

値段は安くてもいいから、早く売る方法を知りたいな。

上記のような理由以外にも、離婚や転勤等の理由で、マンションをできるだけ早く売りたいという人たちはいます。

一般的な売却期間は3カ月~半年といわれていますが、その期間を縮めるためにできることはたくさんありますよ!

今回は、マンションを早く売るためのポイントを大きく5つに分けて説明していきます。

  1. 信頼できる不動産会社と媒介契約を結ぶ
  2. 適切な値付け設定をする
  3. より多くの媒体に情報を掲載する
  4. 内覧時の印象をできるだけよくしておく
  5. 業者に直接買い取ってもらう

それぞれ細かいポイントがあるので、一つ一つ説明していきます。

しっかりとこの記事を読んで、理想的でスピーディなマンション売却を目指しましょう!

マンションを貸すという選択肢は考えましたか?

マンションを早く売却するための5つのステップに入る前に、「貸す」という選択肢についてお話しておきましょう。

マンションを早く売りたいという方には様々な理由があると思いますが、理由次第では「売る」よりも「貸す」選択肢が適しているケースがあります。

例えば、急に海外に3年間出張に行くことが決まった場合。

他に居住者がいなければ、住んでいない間もローンを払い続ける必要があり、返済が厳しいですよね。

しかしせっかく新築で購入したマンションだから、出張から戻り次第また住みたいと考える人もいるはずです。

この人の場合は、このマンションを「定期借家契約」で貸し出し、期間が経過したら退去してもらって、再び住み続ける選択肢がおすすめ。

家を離れている間も家賃収入が発生しているので、ローンの返済にそのまま充てられますし、戻ってきた際に再度住み直すことができますから。

上記は一例ですが、「売る」「貸す」で悩んでいる人は、下記のチャートと関連記事を参考にしてみてください。

関連記事→【徹底比較】マンションを売る・貸す際の判断基準を教えます。

1、マンション売却に強い不動産会社と媒介契約を結ぶ

それでは、ここから本題に入って行きます。

マンションを早く売るために最も大切なことは、不動産会社選びです。

日本には10万社以上の不動産会社が存在しており、それぞれが特徴や強みを持っています。

また、一口に不動産会社といっても「賃貸」「売買」「ディベロッパー」「コンサルティング」「土地活用」など業種は多岐にわたり、すべてを扱っている会社でも得手・不得手があるんです。

そのため、「マンション売却」の経験や実績が少ない不動産会社に依頼をしてしまうと、平均以上に時間がかかってしまうことも十分あります。

そこで登場するのが、最近主流になってきている一括無料査定サイトです。

一括無料査定サイトを活用して、最適な不動産会社と出会おう!

一昔前のマンション査定依頼は、実際の店舗にわざわざ足を運ぶか、不動産会社を自分で調べてそれから依頼する手間がかかっていました。

一括無料査定サイトの登場のおかげで、ネット上で物件情報を入力するだけで、物件にあった不動産会社を自動的にピックアップしてくれるようになったんです。

ピックアップされた会社は、それぞれマンションの査定額を提示してくるので、納得のいく金額を提示してきた会社と実際にメールや電話でやり取りを進めてみましょう。

筆者がおすすめする一括査定サイト「HOME4U」

40以上のサイトを比較してきた筆者がイチオシする一括査定サイトが「HOME4U」です。

その理由は大きく3つ。

  1. 日本で一番最初の不動産一括査定サイト(運営歴17年)
  2. NTTデータグループが運営しているから情報セキュリティも安心
  3. 全国から厳選した1000社の優良企業に査定を依頼できる

フリーダイヤルでの相談窓口も設置されており、ネットが苦手な人にとっても利用しやすい環境を整えています。

提携先が2000社近い査定サイトが多い中、無闇に提携先を増やすのではなく、信頼のおける1000社に絞って提携している点も好感が持てますね。

実績、安心感ともに信頼のおける査定サイトなので、悩んでいる方はぜひ参考にしてみてください。

ちなみに、一括査定サイトはHOME4U以外にもたくさんあります。

『HOME4U以外の査定サイトも気になる。』

という方は、下記記事で詳しくまとめているので参考にしてください。

【総まとめ】おすすめの不動産一括査定サイト5選+評判の30サイトを紹介!

媒介契約を理解し、上手く活用する方法

一括無料査定サイトで複数の不動産とやり取りをしていくうちに、その会社や担当者の人柄・力量が見えてくるはずです。

売りたい人

この会社は返信も早いし、対応が誠実で信頼できそう!

と思える不動産会社だけに絞り込み、3つの媒介契約のうちいずれかを結びましょう。

媒介契約

不動産会社にマンションの売買を正式に依頼するときに結ぶ契約。

「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類があり、売り主が選択することができる。

関連記事→マンション売る際の媒介契約の違いと契約先の選び方。

絞り込んだ会社の数が1社のみの場合は、「専属専任媒介」もしくは「専任媒介」を結びましょう。

複数の信頼できる会社に出会えたのであれば、「一般媒介」を結んで複数の会社に売却を依頼できますよ。

それぞれの媒介の違いを表にしたので、こちらも参考にしてみてください。

  一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
複数の不動産への仲介依頼 × ×
契約の有効期限 法律上の制限なし 3か月以内 3か月以内
自分で見つけた買い手との契約 ×
指定流通機構(※1)への登録 法令上の義務なし 媒介契約締結の日から7日以内 媒介契約締結の日から5日以内
業務処理状況の報告義務 法令上の義務なし 2週間に1回以上 1週間に1回以上

媒介契約の応用方法

ネット上で媒介契約について調べると、

「一般媒介にすることで、囲い込みを避けられる」

「専任媒介の方が、不動産会社が熱心に売却活動をしてくれる」

などいろいろな声があって悩むと思います。

結局どちらにもメリット・デメリットがあるため、一概にどちらがいいと断言することはできません。

そこで僕は2つの応用方法をおススメしたいと思います。

1、1カ月間だけ専任媒介を結び、動きぶりを見て3カ月で契約を延長する

一括無料査定サイトで1社に会社を絞ったとします。

通常媒介契約は3カ月で結ぶのですが、1社だけに依頼するのはこちらとしてはリスクです。

そのため、1カ月だけ専任媒介を結び、その動きが良ければ次は3カ月で専任媒介を結ぶと伝えてみてください。

1カ月は短すぎます。私達を信用して3カ月にしてください。

不動産屋さん

というか、

かしこまりました。売れなかった場合でも再度3カ月で結んでもらえるよう、全力を尽くします。

不動産屋さん

というか。

どちらの会社が早く売却してくれそうな会社かはあきらかですよね。

2、一般媒介を結んで、一番動きの良かった会社と専任媒介契約を結ぶ

一般媒介を結んで期間内に売却できなかった場合、その中で最もいい働きをしていた会社と専任媒介を結んでください。

一般媒介は、不動産会社としてはリスクのある契約です。

広告費や人件費を割いても、先に他の会社が買い手を見つければ、報酬は0円ですから。

そんな一般媒介でもいい動きをしていた会社なら、専任媒介にするとなおのこと頑張ってくれますよ!

 

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2、適切な値付け設定をする

一番手っ取り早くマンションを売る方法があります。

それは、相場価格よりも安くマンションを売りに出すことです。

とはいえ、安くしすぎて二束三文で買いたたかれるのもうれしくありませんよね?

ここで、私がおススメする早期売却のための値付ノウハウをお伝えしておきます。

まずは相場価格を理解する

マンションを安く売るといっても、何をもって安いかを判断するのでしょうか?

その方法は、マンションに類似した物件、もしくはマンションの別の部屋の売却事例や売り出し価格を参考にするのです。

SUUMOやHOMESといった大手メディア媒体で、マンション名検索をかけてみましょう。

自分と同じ物件で売りに出ているものがなければ、近隣の物件で近い条件のものを探します。

もちろん一番いいのは、同じマンションでかつ同じ間取りの物件の売り出し価格、成約価格を参考にすること。

一般的なマンション売却では、相場価格にいくらか上乗せすることが一般的です。

しかし、この相場価格通りに売り始めてみましょう。

そうすることで、必然的に相場よりも値段がさがりますし、かといって低すぎる値段ではなく現実的な値付けになります。

キリのいい値段より、少し安い値段設定にする

もう一つ、別の観点から価格設定のポイントをお伝えしておきます。

例えば、4000万円で売りたい物件があったとしましょう。

そのまま4000万円で売りに出すのではなく、3980万円など少しだけ値を下げて売却してみてください。

理由は、購入希望者が物件検索サイトを使用するときに、値段の絞り込みをかけるからです。

上記はSUUMOの検索画面ですが、もし上記のような検索をされた場合、4000万円の設定価格では検索に表示されないんですね。

ですので、キリのいい数字よりも少し下にするだけで、検索される回数がまるで変わるということがあります。

3、より多くの媒体に情報を掲載する

続いて、大切なことはあなたのマンション情報をより多くの人に届けること。

通常、マンション情報の告知は不動産会社の仕事ですし、費用も仲介手数料から賄われます。

しかしより多くの媒体に載せてもらうよう、こちらから不動産会社に働きかけることもできるんです。

一般的な広告媒体への掲載は仲介手数料から支払わうことが決められているため、大手新聞への広告掲載など多額の費用が掛かるものに限って、不動産会社は別途広告費として受け取ることができます。

マイソクにも気を配ろう

あなたは「マイソク」という言葉を聞いたことがありますか?

不動産会社の店頭に行くと、図面や物件の情報、価格などが記されたチラシがたくさん貼ってありますよね?

あの紙のことをマイソクと呼び、購入希望者の目に触れる重要なポイントです。

マイソクは、一般的に不動産仲介業者が作成しますので、あなたのマンションのマイソクも確認しておきましょう。

情報に誤りがあるといったケースもありますし、印象が悪い・セールスポイントを伝えられていないなど、気づく点がたくさんあるはずです。

気になった個所はすぐに不動産会社に指摘し、修正の依頼をしておきましょう。

一般媒介の場合は、レインズへの掲載も打診しよう

不動産業界で最も大きな情報ネットワークは、「指定流通機構(レインズ)」と呼ばれるデータベースです。

ほとんどの不動産会社が閲覧しているサイトなので、レインズに掲載されるだけで、買い手が見つかる可能性がぐっと高まります。

ただ、先ほど説明した三つの媒介契約のうち、一般媒介での契約のみレインズへの登録が義務ではありません。

一般媒介で複数の業者に依頼をしている場合は、業者に依頼をしてレインズへの掲載を打診してみてください。

掲載を承諾してくれた場合は、一気に売却までのスピードをあげるポイントになりますよ。

関連記事→【マンションを売る人必見!】あなたは「レインズ」を理解できてますか?

4、内覧時の印象をできるだけよくしておく

マンションを購入しようとしている人は、必ずその家を実際に訪れます。

この内覧時の印象をいかに良くするか。

ここが、あなたのマンション早期売却にかかってきますよ。

ここでは内覧の時に気を付けてほしい、5つのポイントを簡単に説明します。

  1. 空室の状態、もしくは必要最低限の荷物にしておく
  2. ステージングで、家の印象をよりよくする
  3. 水回りは特にきれいに、必要であればクリーニング業者に依頼
  4. 当日は明るく、快適に過ごせる状態に
  5. 内覧後に、担当者に感想を確認

では、順番に説明しますね。

1、空室の状態、もしくは必要最低限の荷物にしておく

内覧の時に最も大切なのは、空き家の状態で部屋を見てもらうことです。

居住した状態でも購入希望者に内覧してもらうことは可能ですが、やはり印象はよくありません。

居住中ということは、荷物が残っているでしょうから部屋全体が狭く感じられます。

売り主の生活感やにおいがどうしても残りますし、新居での暮らしがイメージしづらいのも、マイナス要因です。

完全に引っ越すことが難しい場合は、不必要な荷物を実家などに送り、できるだけ家の中に物を置かない状態にしてください。

2、ステージングで、家の印象をよりよくする

あなたは、ホームステージングという言葉を聞いたことがありますか?

通常空き家の状態にしての売却では、ほとんどの荷物は撤去された状態です。

しかし、ホームステージングを行うと、非常におしゃれなインテリアを設置することで、よりマンションを魅力的に魅せることができます。

海外では主流となっている方法ですが、日本にはまだ浸透していません。

もちろん費用はかかりますが、他のマンションと差別化を図ることができますよ!

ホームステージングで、売却までの日数を半分に短縮

日本ホームステージング協会が発表したデータによると、ホームステージングを行っていないマンションの平均売却日数が88日。

ホームステージングを実施した場合は、42日と半分以下の期日で売却できたというデータがあるのです。

さらに、売却価格は平均23万円増加し、ホームステージングにかかる平均費用は18万円とのこと。

もちろん平均値のデータではあるものの、早く・高く売れるのであればこれ以上嬉しいことはありませんよね。

3、水回りは特にきれいに、必要であればクリーニング業者に依頼

内覧時に最も注意して見られるのは、「水回り」です。

普段からきれいにする習慣があり、自分でも十分ピカピカにできるようであれば、クリーニング業者に依頼する必要はありません。

しかし、あまりにもひどくこびりついた汚れや、さびなど素人ではキレイにできない場合、費用が掛かってもクリーニングを実施することをおススメします。

マンション全体をきれいにするのであれば、数万円から十数万円。

水回りのみなど範囲を絞った依頼であれば、数万円が相場になります。

複数のクリーニング会社に見積もりを取って、比較・検討してみましょう。

4、当日は明るく、快適に過ごせる状態に

内覧当日に関してですが、必ず「明るさ」「気温」「換気」の3つに気を付けてください。(売り主が内覧に同行しない場合、不動産業者にきちんと伝えておきましょう。)

マンションの明るさは、第一印象に直結します

まず、部屋の明るさについてですが、すべての部屋の電気をつけておきましょう。

点滅していたり、きちんと発光していない電球があれば、事前に新しいものに買い替えておくのもお忘れなく。

部屋の明るさは、家のイメージに直結します。

特に、一番最初に目にする「玄関」の明るさには気を払って下さい。

気温調節で快適な内覧を

初歩的なことですが、季節に応じて事前にエアコン等の空気調節をしておくといいでしょう。

せっかくの内覧なのに、暑すぎたり寒すぎたりすると、ゆっくり見ていられません。

内覧者が来る前に、前もって温度調節を行っておきましょう。

新鮮な空気を入れて生活臭を出さないように

居住中の段階で内覧をする人ほど気を付けてほしいのが、「換気」です。

住んでいる立場からすると気づかないこともありますが、他人が部屋に上がると、確実に生活臭を感じてしまいます。

早い段階から部屋の空気を喚起しておくことで、違和感なく内覧してもらうことができますよ。

新しくあなたの家に住むことをイメージできる環境づくりを意識してくださいね。

5、内覧後に、担当者に感想を確認

内覧後にもできることはあります。

そのまま成約に至る場合もありますが、そうでない場合も担当者にフィードバックをもらいましょう。

なかなか売り主には言えないことも、営業担当者には打ち明けているものです。

「ベランダが狭かった」

「部屋全体が薄暗かった」

など、改善できるポイントがあれば、次回の内覧に活かしていきましょう。

関連記事→【知らないと損!】マンションを売る時に必要な内覧の5つの心構え

5、買取も視野に入れる

売りたい人

本当に値段は関係ないから、とにかく早く売りたい!

という方は、最初から不動産業者の買取サービスを利用するのもいいでしょう。

不動産業者の中には、自社で物件を買い取って、リフォーム等を行って再販するビジネスを手掛けいている会社もあるのです。

相場価格よりも2~3割安い値段になることが一般的ですが、決まればすぐにでも売買が成立します。

また、不動産会社に直接売っているので仲介手数料もありません。

売却後にマンションに問題があった場合の瑕疵担保責任も、相手が不動産会社であれば対応不要です。

関連記事→マンションの「買取」のメリット・デメリット教えます。

買取を行っている主な不動産業者3選

不動産会社がすべて買取を行っているわけではないので、買取を行っている主な3つの会社を紹介しておきます。

1、東急リバブル株式会社

CMでもおなじみ、全国に展開している東急リバブルは2つのタイプの買取サービスを展開しています。

一つ目は、通常の買取サービス。

二つ目は、「売却保証」と呼ばれるサービスで、最初は通常の仲介として売りに出します。

一定期間ごとに値下げを実施し、最終的に売り切れない場合は東急リバブルが買い取るというもの。

速さにもこだわりながら、一度は市場価格で売却できるか試したい方にはぴったりのサービスです。

2、大京穴吹不動産

大京穴吹不動産は、東急リバブルと同じ、通常の買取サービス、仲介後の買取保証サービスも実施しています。

そのほかにも、買取賃貸居住サービスといって、買い取ってもらった後に、賃貸で5年間まで住み続けられるサービスも実施しているんです。

家を売りたいけど、事情があって住み続けたい場合は、利用すると便利なサービスですね。

3、ハウスドゥ

古田敦也さんのCMでも放映中のハウスドゥ。

全国543店舗のネットワークを持っているため、幅広いエリアの買取に対応していますよ。

依頼をしたその日に査定対応してくれることもあるというから驚き。

まとめ

今回の記事では、マンションを少しでも早く売るためのポイントについてお話していきました。

5つのポイントを改めておさらいしておきますね。

  1. 信頼できる不動産会社と媒介契約を結ぶ
  2. 適切な値付け設定をする
  3. より多くの媒体に情報を掲載する
  4. 内覧時の印象をできるだけよくしておく
  5. 買取も視野に入れる

どれも大切ですが、一番影響があるのはやはり1の不動産会社選びです。

ここを間違えると、売却のスピードに大幅な違いがあるということを忘れないでください。

大手だから、知り合いが働いているからという理由で一社に絞るのではなく、かならず複数の会社の中から比較・検討することをお忘れなく。

あなたのマンション売却がスムーズにいくことを祈っています!

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