マンション売却の知識

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マンションを早く売るための鉄則6か条をプロが伝授!早期売却したい人必見です

 

売りたい人

夫が急に転勤することになった。

3年で期間が決まっているようだけど、新しい家の家賃と今のマンションのローンを払い続けることはできないから売却しようと考えている。

転勤まで期間があまりないから、できるだけ早く売却するためのポイントがあれば知りたい!

そういった方に向けて、記事を書いていきます。

上記のような理由以外にも、親からマンションを相続した場合や離婚等の理由で、マンションをできるだけ早く売りたいという人たちは多いです。

マンションの売却期間を早める方法はたくさんありますが、売り主側の努力だけでなく、時期や運などの要素も強いです。

唯一、確実に早く売却できる方法は「不動産業者の買取を利用する」ことです。

個人間の売買ではなく、不動産会社に直接売却するので、あなたが買取価格に納得いけばすぐに売買が完了します。

通常の売買価格よりも1~2割程度安くなってしまうデメリットはありますが、

  • ・早ければ数週間で不動産を現金化できる
  • ・直接の買取であれば仲介手数料がかからない
  • ・瑕疵担保責任(売却後に欠陥が見つかった場合の売り主の責任)を負う必要がない
  • ・周囲に知られずに売買が完了する
  • ・事前のリフォームや修繕の必要がない

など、メリットも数多くあるので、売却を急いでいる人にはおすすめです。

また、買取を利用する時のポイントは、「必ず複数の業者から相見積もりを取ること」。

不動産会社によって買取価格は数百万円単位で変わってくるので、1社だけの査定価格を見て買取を依頼してしまうことは、みすみす大金をドブに捨てているのと同じことです。

複数社から見積を取った後で、一番高値を出した会社に買取を依頼しましょう。

複数社から見積もりを取るのが面倒だという人は、最近主流になっている不動産一括査定サイトを活用してみてください。

PCやスマホから複数社にまとめて査定の依頼ができるので、見積もりを簡単に取り寄せることができます。

ただし買取を行っているのは、資金力に余裕のある大手不動産会社が中心なので、一般的な不動産一括査定サイトを活用することはおすすめしません。

三井のリハウスや住友不動産販売、東急リバブルといった業界大手6社が運営する不動産一括査定サイト「すまいValue」なら、買取に対応している会社に絞ってまとめて査定を依頼できます。

業界売上TOP3の会社から見積もりを取れる不動産一括査定サイトは「すまいValue」だけですし、査定を依頼したからといって、無理な営業をかけられる心配もありません。

スマホから3分もあれば依頼ができるので、ぜひ活用してみてください。

不動産一括査定サイト「すまいValue」の公式サイトはこちら⇒

前置きが長くなってしまいましたが、重要なことなので先にお伝えしておきました。

それではここから、マンションを早く売却するためのコツについて、詳しく解説していきます。

もくじ

マンションを早く売る鉄則①売り出しのタイミングを見極める

それでは、本題に入って行きましょう。

マンションを早期に売却する場合であっても、焦って売りに出すことでかえって売却までの期間が長引く可能性があります。

なぜなら、マンションに限らず不動産には売りやすい時期が存在するからです。

焦って売りにくい時期に売却を始め、結局買い手がつかない状態が続くと「売れ残り物件」と考えられ、どんどん購入希望者から敬遠されてしまうことにもなりかねません。

売却可能な期限が決まっている場合は別として、単純に売却活動期間を縮めたい場合は、売り時を見極めて売ることをおすすめします。

マンションの3つの売り時を知りたいなら「市況・シーズン・競合」を見極めること!

マンションの売り時を見極めるための3つの指標が、「市況」「シーズン」「競合」を見極めることです。

それぞれ説明しましょう。

「市況」から見るマンションの売り時

ずばり、不動産市況的なマンションの売り時は2019年です。

2019年1月現在は、東京オリンピックの影響もあって不動産価格が高止まりしている状況が続いています。

参考:マンション・建売市場動向|不動産経済研究所

しかし、今年の10月には消費増税が控え、2020年で東京オリンピックによる建設ラッシュも終わり、都市部でも人口減少が始まります。

すでに一部の収益用不動産は値下がりを始めており、居住用不動産もまもなく天井を迎えると筆者は考えています。

高値で売れる可能性が高い今のうちに売却をしておけば、マンションを売却したお金でローン返済がしやすくなるので。

一度値下がりを始めれば、競合物件との価格競争に飲み込まれるので、チャンスを逃さないようにしてくださいね。

「シーズン」から見るマンションの売り時

市況の観点を取り払って考えると、年間でマンションが売れやすいのは「2~3月のシーズン」と言われています。

理由は4月から新生活を迎える人達が一定数いるので、その前に住環境を整えようとする動きがあるからです。

そういった意味でも、2019年1月現在は絶好の売り時であると筆者は考えます。

「競合」から見るマンションの売り時

もう一つ大切なのが、「競合物件の売り出し状況を調べること」です。

あなたがマンションを購入したときを思い出してほしいのですが、同じような条件の中で、どの物件を選ぶべきか悩んだはず。

つまり、自分のマンションと同じような条件の物件がたくさん売りに出されていると、それだけ埋もれてしまう可能性が高くなるのです。

大手不動産ポータルサイトのSUUMOやHOME’Sを使って、自分の物件と同じ条件(間取、築年数、駅からの徒歩など)で検索をしてみましょう。

付近で類似物件が多く表示されるようであれば、その時期は控えた方が賢明です。

ただし、市況とシーズンが売り時なのであれば、競合が多くても勝負に出ましょう。

3つすべてがそろうことは稀ですし、市況・シーズンの方が売り時を考える上で重要になるので。

関連記事→マンションの売り時は2019年がラストチャンス~不動産のプロがその理由を解説!

 

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マンションを早く売る鉄則②売却に強い不動産会社と媒介契約を結ぶ

マンションを早く売るために大切なことを一つに絞れと言われたら、私は「不動産会社選びです」と答えるでしょう。

日本には10万社以上の不動産会社が存在しており、それぞれが特徴や強みを持っています。

また、一口に不動産会社といっても「賃貸」「売買」「ディベロッパー」「コンサルティング」「土地活用」など業種は多岐にわたるのです。

そのため、「マンション売却」の経験や実績が少ない不動産会社に依頼をしてしまうと、平均以上に時間がかかるので注意しましょう。

また、会社の違いと同じくらい大切なのが、信頼できる担当者を選ぶことです。

たとえ売却に強い不動産会社を見つけられたとしても、ほとんど不動産売却経験の新人が担当になってしまえば話は変わってきます。

経験や実績の豊富な担当者がつけば、対応の一つ一つがスピーディですし、買い手に対してのアピールもうまく、早期売却につながるんです。

売りたい人

なるほど。でも、どうすれば売却にも強くて信頼できる担当者と出会うことができるの?

そう思われる方もいるでしょう。

最近主流になってきている一括無料査定サイトを使えば、複数の不動産売却に強い会社の中から、信頼できる担当者を比較して選ぶことができるのです!

一括無料査定サイトを活用して最適な不動産会社と出会いましょう

一昔前のマンション査定依頼は、実際の店舗にわざわざ足を運ぶか、不動産会社を自分で調べてそれから依頼する手間がかかっていました。

一括無料査定サイトの登場のおかげで、ネット上で物件情報を入力するだけで、物件にあった不動産会社を自動的にピックアップしてくれるようになったんです。

ピックアップされた会社は、それぞれマンションの査定額を提示してくるので、納得のいく金額を提示してきた会社と実際にメールや電話でやり取りを進めてみましょう。

複数の不動産会社の担当者とやり取りをしていくにつれ、

  • ・電話やメールの返信のスピードはどうか
  • ・こちらの質問にも丁寧に答えてくれるか
  • ・顧客志向で考えているか、無理に依頼を受けようと仕向けないか

など、担当者の人柄や営業マンとしての実力が見えてきます。

常に相対的な視点を持ちながら、信頼できる不動産会社を絞り込んでいきましょう。

関連記事→不動産査定時に優秀な営業マンかどうかを見抜く4つのポイント!

筆者がおすすめする一括査定サイト「HOME4U」

不動産の一括査定サイトは、私が把握しているだけでも40社を超えます。

一括査定サイトを選ぶ時間よりも、査定・売却を依頼する不動産会社を選ぶことに時間をかけることが重要です。

ズバリ、筆者がイチオシする一括査定サイトは、NTTデータグループが運営する「HOME4U」です。

日本初の不動産一括査定サイトで、運営面での情報管理の信頼性も申し分ないので、HOME4Uを選んでおけばまず間違いありませんよ。

ちなみに、一括査定サイトはHOME4U以外にもたくさんあります。

『HOME4U以外の査定サイトも気になる。』

という方は、下記記事で詳しくまとめているので参考にしてください。

関連記事→不動産一括査定サイトのおすすめ5選+評判の30サイトを紹介!【総まとめ】

媒介契約を理解し、上手く活用する方法

一括無料査定サイトで複数の不動産とやり取りをしていくうちに、その会社や担当者の人柄・力量が見えてくるはずです。

売りたい人

この会社は返信も早いし、対応が誠実で信頼できそう!

と思える不動産会社・担当者に絞り込み、3つの媒介契約のうちいずれかを結びましょう。

媒介契約

不動産会社にマンションの売買を正式に依頼するときに結ぶ契約。

「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類があり、売り主が選択することができる。

関連記事→マンション売る際の媒介契約の違いと契約先の選び方。

絞り込んだ会社の数が1社のみの場合は、「専属専任媒介」もしくは「専任媒介」を結びましょう。

複数の信頼できる会社に出会えたのであれば、「一般媒介」を結んで複数の会社に売却を依頼できますよ。

それぞれの媒介の違いを表にしたので、こちらも参考にしてみてください。

(※表を横スクロールできます)

一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
複数の不動産への仲介依頼 × ×
契約の有効期限 法律上の制限なし 3か月以内 3か月以内
自分で見つけた買い手との契約 ×
レインズ(※1指定流通機構)への登録 法令上の義務なし 媒介契約締結の日から7日以内 媒介契約締結の日から5日以内
業務処理状況の報告義務 法令上の義務なし 2週間に1回以上 1週間に1回以上

 

媒介契約の応用方法

ネット上で媒介契約について調べると、

「一般媒介にすることで、囲い込みを避けられる」

「専任媒介の方が、不動産会社が熱心に売却活動をしてくれる」

などいろいろな声があって悩むと思います。

結局どちらにもメリット・デメリットがあるため、一概にどちらがいいと断言することはできません。

そこで僕は2つの応用方法をおススメしたいと思います。

1、1カ月間だけ専任媒介を結び、動きぶりを見て3カ月で契約を延長する

一括無料査定サイトで、依頼したい不動産会社を1社に絞ったとします。

通常媒介契約は3カ月で結ぶのですが、1社だけに依頼するのはこちらとしてはリスクです。

そのため、1カ月だけ専任媒介を結び、その動きが良ければ次は3カ月で専任媒介を結ぶと伝えてみてください。

  • 「1カ月は短すぎます。私達を信用して3カ月にしてください。」

と言うのか、

  • 「かしこまりました。売れなかった場合でも再度3カ月で結んでもらえるよう、全力を尽くします。」

というのか。

どちらの会社が顧客目線に立って考えているかは一目瞭然ですよね。

1ヵ月で難しいようであれば、せめて2か月は様子を見させてほしい旨を伝えてみましょう。

2、一般媒介を結んで、一番動きの良かった会社と専任媒介契約を結ぶ

一般媒介を結んで期間内に売却できなかった場合、その中で最もいい働きをしていた会社と専任媒介を結んでください。

一般媒介は、不動産会社としてはリスクのある契約です。

広告費や人件費を割いても、先に他の会社が買い手を見つければ、報酬は0円ですから。

そんな一般媒介でもいい動きをしていた会社なら、専任媒介にするとなおのこと頑張ってくれますよ。

マンションを早く売る鉄則③適切な売り出し価格を設定する

一番手っ取り早くマンションを売る方法があります。

それは、相場価格よりも安くマンションを売りに出すことです。

とはいえ、安くしすぎて本来売れるはずだった金額より安売りしてしまうことは避けたいですよね?

ここで、私がおススメする早期売却のための値付けノウハウをお伝えしておきます。

まずは相場価格を理解する

マンションを安く売るといっても、何をもって安いかどうかを判断するのでしょうか?

具体的な方法としては、あなたが売却するマンションに類似した物件の売り出し価格を参考にするのです。

SUUMOやHOMESといったポータルサイトで、買い主側のページからあなたのマンションと同じような条件で物件を調べてみましょう。

同じマンションの別の部屋が売りに出されていれば、一番わかりやすい指標になりますし、類似物件の価格も必ずチェックしておくといいですよ。

一般的なマンション売却では、相場価格にいくらか上乗せすることが一般的です。

なぜなら、売れなかった場合の値下がりや、購入希望者から値引き交渉をされる可能性があるから。

しかし、早く売りたい場合は相場価格通りで売り始めてみましょう。

そうすることで必然的に相場よりも値段がさがりますし、かといって低すぎず妥当な価格帯に落ち着きます。

関連記事→マンションを売る際の適正価格を知って理想の売却を実現しましょう!

キリのいい値段より、少し安い値段設定にする

もう一つ、別の観点から価格設定のポイントをお伝えしておきます。

例えば、4000万円で売りたい物件があったとしましょう。

この場合は4000万円で売りに出すのではなく、3980万円など少しだけ値を下げて売却してみてください。

理由は、購入希望者が物件検索サイトを使用するときに、値段の絞り込みをかけるからです。

上記はSUUMOの検索画面ですが、もし上記のような検索をされた場合、4000万円の設定価格では検索に表示されないんですね。

キリのいい数字よりも少し下に設定しておくだけで、検索される回数がまるで変わるということがあります。

関連記事→マンションを売る際の適正価格を知って理想の売却を実現しましょう!

マンションを早く売る鉄則④より多くの媒体に情報を掲載する

マンションを早く売る上で大切なことは、あなたのマンション情報をより多くの人に届けること。

通常、マンション情報の告知は不動産会社の仕事ですし、費用も仲介手数料から賄われます。

しかしより多くの媒体に載せてもらうよう、こちらから不動産会社に働きかけることもできるのです。

一般的な広告媒体への掲載は仲介手数料から支払われることが決められているため、依頼しても追加での費用はかかりません。

大手新聞への広告掲載など多額の費用が掛かるものに限って、不動産会社から別途広告費を請求されるケースがあるので気をつけましょう。

関連記事→マンションを売る際に広告費を請求してくる不動産業者は要注意!

マイソクにも気を配ろう

あなたは「マイソク」という言葉を聞いたことがありますか?

不動産会社の店頭に行った時に、担当者が物件情報(写真、図面、価格、築年数など)を説明する際に使用する1枚の紙をマイソクといいます。

マイソクの印象次第で購入希望者の反応は大きく変わるため、デザインや掲載する情報はとても重要です。

マイソクは不動産仲介業者が作成してくれますが、マイソクが完成した後、売り主であるあなたも必ず確認しておきましょう。

情報に誤りがあるといったケースもありますし、印象が悪い・セールスポイントを伝えられていないなど、気づく点がたくさんあるはずです。

気になった個所はすぐに不動産会社に指摘し、修正の依頼をしておきましょう。

一般媒介の場合は、レインズへの掲載も打診しよう

不動産業界で最も大きな情報ネットワークは、「指定流通機構(レインズ)」と呼ばれるデータベースです。

一般消費者が閲覧することはできず、不動産業者のみ閲覧可能なサイトになっています。

ほとんどの不動産会社が会員に属しているサイトなので、レインズに掲載されるだけでも買い手が見つかる可能性がぐっと高まります。

ただ、先ほど説明した三つの媒介契約のうち、一般媒介での契約のみレインズへの登録が義務ではありません。

一般媒介で複数の業者に依頼をしている場合は、業者に依頼をしてレインズへの掲載を打診してみてください。

掲載を承諾してくれた場合は、一気に売却までのスピードをあげるポイントになりますよ。

関連記事→【マンションを売る人必見!】あなたは「レインズ」を理解できてますか?

マンションを早く売る鉄則⑤内見時の印象をできるだけ良くしておく

マンションを購入しようとしている人は、必ず内見をして中身の状況を確かめます。

どれだけ多くの人に物件情報を見てもらっても、どれだけ多くの人に内見に来てもらっても、内見時の印象が悪ければ売却まで至りません。

ここでは内見の時に気を付けてほしい、5つのポイントを簡単に説明します。

  1. 空室の状態、もしくは必要最低限の荷物にしておく
  2. ホームステージングを利用してモデルルームのような印象に
  3. 水回りは特にきれいに、必要であればクリーニング業者に依頼
  4. 内見当日は明るく、快適に過ごせる状態に
  5. 内見後に担当者に感想を確認して次回の内見に活かす

では、順番に説明しますね。

1、空室の状態、もしくは必要最低限の荷物にしておく

内見の時に最も大切なのは、できるだけ私物の少ない状態で部屋を見てもらうことです。

もちろん、居住したままの状態でも購入希望者に内見してもらうことは可能です。

ただ、居住中であれば家具や荷物が多いでしょうから、部屋の大きさも狭く感じてしまいます。

売り主の生活感がどうしても残ってしまいますし、新居での暮らしがイメージしづらいのもマイナス要因です。

完全に引っ越すことが難しい場合は、普段使わない荷物を別の場所に移動しておくことをおすすめします。

実家や友人の家の空いたスペースに移すのも一つですし、お金を支払って一時的にレンタルスペースを借りる方法もありますよ!

関連記事→片付け費用削減!マンションを売る際の清掃・不用品処分方法まとめ

2、ホームステージングを利用してモデルルームのような印象に

あなたは、ホームステージングという言葉を聞いたことがありますか?

空き家の状態での売却ではすっきりした印象を与えるメリットがある一方、将来的な生活をイメージし辛いデメリットもあります。

しかし、ホームステージングを依頼しておしゃれなインテリアを設置することで、より室内を魅力的に魅せることができるのです!

引用: 株式会社ホームステージング・ジャパン インテリアで不動産を早く高く売却

海外では主流となっている方法ですが、日本にはまだまだ浸透していません。

ホームステージング会社への依頼費用の平均は18万円ほどですが、仲介する不動産会社によっては無料でサービスを実施している場合もあります。

費用がかかったとしても、実施をしたことにより平均21万円ほど高く売却できる上、売却期間は3分の1にまで短縮されたデータもあり驚きです。

(参考:ホームステージング白書 2017年|日本ホームステージング協会

まだまだ認知度の低いサービスですから、実施することで他のマンションと差別化を図ることもできますよ!

関連記事→海外では常識のホームステージングとは?評判や費用相場、メリット・デメリットを解説!

3、水回りは特にきれいに、必要であればクリーニング業者に依頼

内見時に最も注意して見られるのは「水回り」です。

普段からきれいにする習慣があり、十分キレイに保たれているのであれば問題はありません。

しかし、あまりにもひどくこびりついた汚れがあってキレイにできない場合は、費用が掛かってもクリーニングを実施することをおススメします。

ハウスクリーニングの料金相場を公表しているサイトによれば、

場所 相場
シンク周辺 15,000円~
レンジフード・換気扇 14,000円~
風呂場 15,000円~
トイレ 7,500円~
洗面台 8,000円~
エアコンクリーニング 10,000円~
お掃除機能付きエアコン 16,000円~

引用:間取やクリーニング箇所によって変わる料金相場|ズバット

となっています。(汚れのレベルや、地域、依頼する業者によっても幅があります。)

数千円から数万円で内見時の印象を良くして高く早く売却できるのであれば、コストパフォーマンスの高い投資と言えるでしょう。

業者によって費用は大きく異なるので、複数のクリーニング会社に見積もりを取って、比較・検討するといいですよ。

4、内見当日は明るく、快適に過ごせる状態に

内見当日に関してですが、必ず「明るさ」「気温」「換気」の3つに気をつけてください。

(売り主が内見に同行しない場合は、同行する不動産業者にきちんと伝えておきましょう。)

マンションの明るさは、第一印象に直結します

まず、部屋の明るさについてですが、内見前にすべての部屋の電気をつけておきましょう。

点滅していたり、きちんと発光していない電球があれば、事前に新しいものに買い替えておくこともお忘れなく。

部屋の明るさは、マンションのイメージに直結します。

特に、一番最初に目にする「玄関」の明るさには気を使いましょう。

部屋に入った際の第一印象を決める重要なポイントになります。

気温調節で快適な内見を

初歩的なことですが、季節に応じて事前にエアコン等の空気調節をしておくといいでしょう。

せっかくの内見なのに暑すぎたり寒すぎたりすると、内見者は不快に感じますしその印象がそのまま家の印象につながってしまいかねません。

新鮮な空気を入れて生活臭を出さないように

居住中の段階で内見をする人ほど気を付けてほしいのが「換気」です。

住んでいる立場からすると気づかないこともありますが、内見者が部屋に上がれば、確実に生活臭を感じてしまいます。

早い段階から部屋の空気を入れ替えておくことで、違和感なく内見してもらうことができますよ。

内見者が新しくあなたの家に住むことをイメージできる環境づくりを意識してくださいね。

5、内見後に担当者に感想を確認して次回の内見に活かす

内見が終わったからといって気を抜いていてはいけません。

そのまま売買契約に至る場合もありますが、そうでない場合は担当者経由でフィードバックをもらいましょう。

内見者はその場で売り主には言えないことでも、不動産の担当者になら打ち明けられることもあります。

「ベランダが狭かった」

「部屋全体が薄暗かった」

「水回りが汚かった」

など、指摘されたポイント中で改善できるものがあれば、次回の内見までに対応しておきましょう。

関連記事→マンション売却時の内見で買主ががっかりする7つのポイントと対策~内見前・内見当日・内見後の準備まとめ

マンションを早く売る鉄則⑥買取も視野に入れる

売りたい人

値段は安くなってもいいから、とにかく早く売りたい!

という方は、最初から不動産業者の買取サービスを利用することをおすすめします。

買取は、相場価格よりも2~3割安い値段になることが一般的ですが、買取価格に売り主が納得すれば数週間でも売買が成立します。

早く確実に売却できるメリットとは別に、以下のようなメリットもあるんです。

直接買取の4つのメリット
  1. リフォームや修繕なしでそのまま引き渡し可能
  2. 周囲の人に知られずに売ることができる
  3. 仲介手数料を支払う必要がない
  4. 瑕疵担保責任を負う必要がない
    (※瑕疵担保責任・・・不動産を売買した後に隠れた欠陥や問題が発覚した場合、一定期間売り主が買い主に対して負う責任のこと。)

特に大きなメリットは3番と4番。

3番の仲介手数料に関しては、不動産会社に仲介を依頼せず、直接買取業者に依頼をすれば0円にすることができます。

4番の瑕疵担保責任は、買い主が不動産業者である場合、売り主である場合は責任に問われません。

関連記事→マンション買取でおすすめの業者や査定の依頼方法、相場の調べ方を解説!

買取を行っている主な不動産業者3選

不動産会社がすべて買取を行っているわけではないので、買取を行っている主な3つの会社を紹介しておきます。

1、東急リバブル株式会社

CMでもおなじみ、全国に展開している東急リバブルは2つのタイプの買取サービスを展開しています。

一つ目は、通常の買取サービス。

二つ目は、「売却保証」と呼ばれるサービスで、最初は通常の仲介として売りに出します。

一定期間ごとに値下げを実施し、最終的に売り切れない場合は東急リバブルが買い取るというもの。

速さにもこだわりながら、一度は市場価格で売却できるか試したい方にはぴったりのサービスです。

関連記事→間取やクリーニング箇所によって変わる料金相場|ズバット

2、大京穴吹不動産

大京穴吹不動産は、東急リバブルと同じ、通常の買取サービス、仲介後の買取保証サービスも実施しています。

そのほかにも、買取賃貸居住サービスといって、買い取ってもらった後に、賃貸で5年間まで住み続けられるサービスも実施しているんです。

家を売りたいけど、事情があって住み続けたい場合は、利用すると便利なサービスですね。

3、ハウスドゥ

古田敦也さんのCMでも放映中のハウスドゥ。

全国543店舗のネットワークを持っているため、幅広いエリアの買取に対応していますよ。

依頼をしたその日に査定対応してくれることもあるというから驚きです。

関連記事→おすすめの不動産買取業者ランキングTOP20をプロ目線で紹介!~評判や特徴も解説

あなたのマンションはそもそも売却できる?売却時にローンを一括返済する必要あり

ここまで、マンションを早く売るための6か条について話をしてきました。

ただ前提として、そもそもマンションを売却できる条件を満たしているでしょうか?

現金一括でマンションを購入した人は問題ありませんが、多くの人が住宅ローンを借りてマンションを購入しているはずです。

ローンの返済が終わっていないマンションを売る場合は、売却時に一括でローン返済をしなければいけません。

つまり、「マンションの売却額+自己資金>ローン残債」の状態(アンダーローン)でなければ、そもそも売却ができないのです。

購入して期間が経っているマンションであれば、住宅ローンの残債も減っているでしょうから、マンションの売却代金が残債を上回ることが多いです。

しかし、購入してあまり日のたっていないマンションを売る場合は、残債が売却額を上回る傾向にあるので、注意しましょう。

とはいえ、実際に売却をしてみないと、ローン残債を一括返済できるのかどうかわかりません。

目安としては複数の会社にマンションの査定を依頼し、いくらほどで売れるのかのめどをつけておくことが大切です。

また、査定額で売れる保証はありませんから、査定額以下で売れた場合でも一括返済できるよう余裕をもって判断するようにしましょう。

関連記事→住宅ローン残債ありのマンションを売却する3つの方法|一括返済・買い替えローン・任意売却

マンションを貸すという選択肢は考えましたか?売却しない方が得なケースも

マンションを売却することとは別に、「貸す」という選択肢についてお話しておきましょう。

マンションを早く売りたいという方には様々な理由があると思いますが、理由次第では「売る」よりも「貸す」選択肢が適しているケースがあります。

例えば、冒頭の人のように期限付きで転勤が決まった人の場合。

新しい住居と旧住居のローンをどちらも支払うのは厳しいでしょう。

しかしせっかく新築で購入したマンションですから、転勤から戻り次第また住みたいと考える人もいるはずです。

このようなケースなら、マンションを「定期借家契約」で貸し出すことで、借り主から得られる賃料をローンの返済に充てることもできます。

MEMO

定期借家契約・・・一定期間が過ぎた後は、更新をせずに契約を終了させる賃貸契約。

定期借家契約・普通借家契約

一般的な普通借家契約の場合は、契約期間が過ぎても自動的に更新される「法定更新」が取り入れられている。

家を離れている間も家賃収入が発生しているので、ローンの返済にそのまま充てられますし、戻ってきた際に再度住み直すこともできますから。

ただし金融機関によっては、住宅ローンを借りた状態のまま賃貸に出すことを禁じているケースもあります。

(居住する前提でローンの内容が決まっているので、勝手に賃貸に出すと契約違反になり一括返済を迫られることもあるのです。)

一時的な転勤のようなケースであれば、賃貸に出すことが認められるケースもあるので、まずは金融機関に事情を話してみましょう。

上記は一例ですが、「売る」か「貸す」で悩んでいる人は、下記のチャートと関連記事も参考にしてみてください。

関連記事→【徹底比較】マンションを売る・貸す際の判断基準を教えます。

 

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不動産査定サイトを使わないと大損をしてしまう理由と35サイト徹底比較

マンションの早期売却に関するQ&A

マンションの早期売却に関して、よくある質問に対して答えておきます。

1、マンションの売却って平均的にどれくらいの期間かかるの?

およその数字ではありますが、売りに出してからおよそ3か月ほどあれば買い手は見つかるといわれています。

実際にその後の引き渡しまではさらにタイムラグがあるため、6か月ほどと考えてもらえばいいでしょう。

もちろん人気物件であれば1ヵ月で買い手が見つかることもありますし、1年以上経っても買い手がつかない可能性もあるので注意です。

2、購入希望者からの購入申込書で大幅に価格交渉されたときはどうしたらいい?

購入希望者があなたの物件を気に入った場合、不動産会社経由で購入申込書を受け取ります。

購入申込書には、売り出し価格より値下げした金額での購入を希望していることが多いです。

「早く売りたいけど、ここまで値下げすることはできない・・・。どうしたらいいんだろう?」

と悩んでいる人は、自分が妥協できる範囲内で譲歩をした上で、できるだけ早く買い主に返答をしましょう。

買い主はいろいろな物件を見ることができるので目移りしがちですし、日にちが空けばあなたのマンションへの熱が冷めてしまうことも考えられます。

買い主も、「値段が少しでも下がるならラッキーだし、とりあえず下の値段を伝えておこう」と考えるケースも多いです。

買い主側の意見をすべて飲むのではなく、譲歩しながらもあなたの意見もしっかり伝えるようにしましょう。

3、リフォームしてから売った方が早く売却できる?

リフォームを実施した方が、確かに買い主の印象は良くなるかもしれません。

しかし、そもそもそのリフォーム期間がかかるせいで、売却までの期間が延びてしまうことを忘れてはいませんか?

また、500万円かけてリフォームを実施したとしても、そのまま売り出し価格に500万円上乗せすることは現実難しいです。

リフォームをしたところで築年数は変わりませんし、相場価格より高くなってしまうと購入希望者がつきづらくなることもあります。

あまりにもひどい状態で買い主が一向につかないと考えられる場合を除いで、クリーニングまでで止めておくことをおすすめします。

関連記事→老朽化したマンションは売却すべき?リフォームや保有とのメリット・デメリットを比較

まとめ

今回の記事では、マンションを少しでも早く売るためのポイントについてお話していきました。

6つの鉄則を改めておさらいしておきますね。

  1. 売り出しのタイミングを見極める
  2. 売却に強い不動産会社と媒介契約を結ぶ
  3. 適切な売り出し価格を設定する
  4. より多くの媒体に情報を掲載する
  5. 内見時の印象をできるだけ良くしておく
  6. 買取も視野に入れる

どれも大切ですが、一番影響があるのは②の不動産会社選びです。

ここを間違えると、売却のスピードに大幅な違いが出てしまうことを覚えておいてください。

大手だから、知り合いが働いているからという理由で一社に絞るのではなく、かならず複数の会社の中から比較・検討することをお忘れなく。

あなたのマンション売却がスムーズにいくことを祈っています!

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