マンション売却の準備

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マンション査定は大手・地域密着型の中小企業の両方に依頼しましょう!

 

売りたい人

そろそろ新しいマンションに買い替えたいから、今のマンションは売ってしまおう。

安心できる大手の不動産会社に査定してもらおうか、この辺りに詳しそうな地元の中小企業に依頼しようかな?

このような疑問をもっている人に向けて記事を書いていきます。

日本にはたくさんの不動産会社があるので、どこに頼めばいいのか決め手が分かり辛いですよね。

カンタンにそれぞれの違いを表にしてみました。

大手の不動産会社 地域密着型の中小企業
メリット ・情報量、ネットワークの広さ
・広告にお金をかけられる資金力がある
・担当者のレベル・力量に安定感がある
・対応がこまやかで、融通が利く
・エリアに限って強いネットワークを持っている
・ネット経由では見つからない顧客に出会える可能性も
デメリット ・担当者が頻繁に変わる
・1人が担当している案件が多く、融通が利かないこともある
・仲介手数料の値引きには応じてくれない
・担当者によって、力量の差が大きい
・広告力が弱い

 

上記の違いについては後程詳しく説明していきますが、大手にも地場に根付いた中小企業にもメリット・デメリットはあります。

大手だけだと売れなかった物件が、地元の企業のネットワークを使えばすぐに買い手が見つかったということもありますし、逆もしかりです。

私は、「基本は大手と中小企業の両方に査定の依頼し、マンションの特徴によってはどちらかをメインにすること」が大切だと考えています。

今回の記事では、それぞれの違いを詳しく説明した上で、よりベストな選択肢についてお話しておきます。

もくじ

大手と中小企業の情報格差を埋めた「レインズ」を知っていますか?

売りたい人

大手の不動産会社の方が安心感もあるし、たくさん情報を持っていそうよね。

さっそく、CMでも流れている〇〇不動産会社に依頼しよう!

と思われた方は少し待ってください。

実は「レインズ」と呼ばれるネットワークシステムの登場で、大手企業と中小企業の情報格差は大きく縮まったんです。

レインズとは?

レインズ(REINS)とは、「REAL ESTATE INFORMATION NETWORK SYSTEM」の頭文字をとったもので、全国の不動産情報が掲載されているネットワークシステムです。

一般の消費者は閲覧することはできず、不動産会社を通じてレインズ上の物件を紹介してもらうことができます。

「大手だから、情報をたくさん持っているだろう」と思っている方も多いでしょうが、レインズの登場によって不動産会社間の情報の差はかなり小さくなったんですよ。

関連記事→【マンションを売る人必見!】あなたは「レインズ」を理解できてますか?

売りたい人

へぇ~、今はどこの会社でも同じ情報を閲覧できるようになっているのね。

でも、ますますどの会社に査定を頼めばいいのか分からなくなってきたわ・・・。

確かに情報の格差はレインズの登場で大きく縮まりました。

しかし、大手・地元の会社の特色は情報量の差だけではありません。

そのあたりをこれから説明していきますね!

不動産屋さん

大手の不動産会社にマンション査定を依頼する3つのメリット

それではここから、「大手」と「地元の中小」の違いについて、話を進めていきましょう。

それでは、まず「大手」の会社に査定を依頼することの3つのメリット

  1. 情報量、ネットワークの広さ
  2. 広告にお金をかけられる資金力がある
  3. 担当者のレベル・力量に安定感がある

についてお話します。

1、情報量、ネットワークの広さ

全国に店舗展開している大手の会社は、買い手の情報ネットワークも広範囲です。

先ほど説明したレインズは中小企業でも閲覧可能ですが、レインズに掲載されていない独自の物件情報が存在するのも事実。

また「とりあえず大手に聞いてみよう」という購入希望者の層が一定いるため、買い手の情報が集まりやすい傾向にあります。

店舗間での情報共有もできるのが、大きな強みといえるでしょう。

2、広告にお金をかけられる資金力がある

大手の資金力はやはり大きな武器です。

不動産の売買仲介業者は、契約を成立させるまで1円も報酬が入ってきません。

1円にもならない可能性がある売り主の物件に、多額の資金を投じることは大きなリスクなのです。

しかし大手であれば、多少のリスクを背負ってでも資金力を使って広告費・人件費を投じ、早期の売却を実現するということもやってのけます。

不動産の売却は「いかに多くの購入希望者の目に届くか」の勝負でもあるので、その点大手は強いといえます。

3、担当者のレベル・力量に安定感がある

大手の不動産会社には資金力があります。

新入社員にはきちんと研修を行う文化があり、現場に出てからも上司が一緒について学んでいくOJTの仕組みも取り入れられていることがほとんどです。

それだけ社員一人一人の平均水準が高いともいえるので、担当者に当たりはずれは小さくなる傾向があります。

 

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大手の不動産会社にマンション査定の依頼する3つのデメリット

続いては、大手の査定依頼をする3つのデメリット、

  1. 転勤や異動で担当者が頻繁に変わる
  2. 担当している案件が多いため、1人1人に労力を割けない
  3. ルールが厳しく融通が利きづらい

についても紹介しておきます。

1、転勤や異動で担当者が頻繁に変わる

大手の不動産会社は、全国に支店を持っています。

数年で担当者が異動になることもあり、最初に売却依頼をしていた担当者が途中で変わってしまうことも珍しくありません。

売却後に何か気になることがあっても、既に担当者が変わっていて話が通じないといったこともあるのはデメリットと言えるでしょう。

2、担当している案件が多いため、1人1人に労力を割けない

大手の担当者は、数多くの案件を同時にかけ持つことが多く、売却の依頼一件に対してそこまで労力をかけられないというのが実情です。

物件にもよりますが、連絡がつきづらかったり、フォローアップが十分でない場合もあります。

3、ルールが厳しく融通が利きづらい

大手の不動産会社はマニュアルもありますし、ルールも全社的に決まっていることが多いです。

仲介手数料の交渉などのプラスアルファの依頼をしても、マニュアル通りの対応しか返ってこないことも考えられます。

大手の査定に向いているマンションの特徴は「都心部にある駅チカの新しいマンション」

大手に査定依頼をかけるのに向いている物件の特徴は、「駅に近い比較的新しいマンション」です。

大手は主要な駅のすぐ近くに店舗を構えているケースがほとんど。

かつ、駅に近い新しいマンションを好むのは比較的若い年代層の人たちが多いため、名の知れた大手の会社に購入希望を出す可能性が高いです。

若い人ほど、聞いたことのない小さな不動産会社にいきなり入っていくのは気が引けますからね。

自分が売ろうとしているマンションを欲しがる人はどんな人か、彼らはどういった不動産会社に依頼をすると考えられるか。

そこまで考えた上で査定・売却を依頼する会社を決めるといいですよ!

 

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不動産査定サイトを使わないと大損をしてしまう理由と35サイト徹底比較

大手の会社に査定依頼をするなら一括査定サイト「すまいValue」を利用しましょう

不動産会社に査定を依頼する際の方法は主に3つあります。

  1. 実際に店舗にいって依頼をする
  2. 会社のHPから依頼をする
  3. 一括査定サイトを使って依頼をする

中でも便利なのは3番の一括査定サイトを使う方法です。

多くの人は1番や2番の方法で査定の依頼を1社に任せてしまうのですが、実はとても危険なことなんですよ。

複数の不動産会社を比較することで、より高く査定してくれる会社を知ることもできますし、妥当な相場価格を知ることも可能です。

そんな便利な一括査定サイトの中でも、トップクラスの不動産会社6社が共同で運営しているのが「すまいValue」

運営している会社は、

  1. 住友不動産
  2. 野村の仲介+
  3. 小田急不動産
  4. 東急リバブル
  5. 三菱地所ハウスネット
  6. 三井のリハウス

の6社で、いずれも不動産売買仲介実績ランキングで全国トップクラスの会社ばかりです。

すまいValueを活用すれば、一度物件情報を入力するだけで上記の6社からまとめて査定依頼を得ることができます。

すまいValueの3つの特徴

ここではすまいValueの主な3つの特徴についてお話しておきます。

1、6社合計で830店舗以上の店舗数を誇る

すまいValueを運営している6社の店舗数だけで1000近い店舗数を誇るので、全国の主要駅周辺のマンション査定に対応可能です。

2、6社合計で1年に10万件以上の売買実績

6社合計で10万件以上売り上げているため、これまでのマンション売却のノウハウが豊富に蓄積されています。

査定額を算出する際はこれまでの取引の事例を参考にするので、より精度の高い査定額が算出されます。

3、営業担当者の「宅地建物取引士」資格取得の割合が、6社合計で96.5%を超えている

難関の国家資格でもある「宅建士」の資格をほとんどの営業担当者が取得しているのも魅力的。

本来、事業所の中で5人に1人だけ取っておけば問題のない資格ですが、これだけの割合の担当者が取得しているというのは、プロフェッショナルがそろっている証拠であるとも言えます。

MEMOすまいValueは、大手不動産会社6社に依頼できるのですが、一部のエリアには対応していないことがあります。

Yahoo不動産&ソニー不動産が運営するおうちダイレクトなら、すまいValueの6社とは別の下記の不動産会社10社に査定を依頼できます。

・大京穴吹不動産

・大成有楽不動産販売

・Century21

・ロイヤルハウジング

・大阪宅建協会

・東宝ハウスグループ

・ポラスグループ

・オークラヤ住宅

・ソニー不動産

すまいValueの査定と合わせれば、大手の不動産会社をほぼ網羅できるので、ぜひ活用してみてください。

地域密着型の中小企業に査定を依頼する3つのメリット

続いては、地域密着型の中小企業に査定を依頼する3つのメリット

  1. 対応がこまやかで、融通が利く
  2. エリアに限って強いネットワークを持っている
  3. ネット経由では見つからない顧客に出会える可能性も

についてお話しておきます。

1、対応がこまやかで、融通が利く

地域密着型の規模の小さな会社で、一人一人の担当者が膨大な案件を抱えているというケースは稀です。

ある意味しっかりと時間と手間をかけて、あなたの物件の買い主を探してくれるでしょう。

また、大手によくみられるマニュアル対応がないので、臨機応変な対応をしてくれることも強みの一つです。

2、エリアに限って強いネットワークを持っている

大手の不動産会社は、中心地の駅周辺に固まる傾向があります。

地方になると店舗展開を実施していない会社も多く、エリアによっては査定依頼に応じてくれないことも多いです。

小さくても地元に根付いている会社であれば、長年の人付き合いやネットワーク・土地勘を活かして、円滑な売却を図ってくれるでしょう。

3、ネット経由では見つからない顧客に出会える可能性も

地場に古くから根付いている会社は、周辺の住人とも関係性が出来上がっていることがあります。

そもそも年配の人は、ネットを使う習慣がない人も多く、なじみのある不動産会社だけが情報の収集元になっていることも多いので。

ネット広告では出会えない人とマッチングする可能性があるのが、地域密着型の会社の魅力です。

地域密着型の中小企業に査定を依頼する2つのデメリット

次は、地元の中小不動産に査定を依頼する2つのデメリットについてもお話しておきましょう。

1、担当者によって、力量の差が大きい

大手の不動産会社は、入社したタイミングからしっかりと研修の期間が設けられています。

いきなり現場でということではなく、順を追ってステップアップできる環境があるため、担当者の平均レベルが高いです。

逆に規模の小さい会社は、実際に現場を経験しながら学ぶスタイルがほとんどなので、社員間のレベルにも大きな差があることもあります。

2、広告力・集客力が弱い

大手と比較すると、中小はどうしても資金力で劣ります。

より多くの購入希望者にマンションの情報を知ってもらう為に広告を打ちますが、広告費は不動産会社側が先に負担するお金です。

契約までこじつけないと報酬がない不動産会社としては、最小のコストで押さえておきたいという心理が働きます。

中小の会社への依頼の際は、専任媒介、専属専任媒介を依頼すると、きちんと広告費を投じてくれる可能性が上がりますよ。

地域密着型の査定に向いているマンションの特徴は「郊外にあるマンション」

地域密着型の中小企業に依頼をする人は、大手とは逆の「郊外にあるマンション」です。

郊外には大手の不動産会社が出店しないことが多く、そもそも査定の対象外になるケースも多いので。

地域密着型の中小企業であれば、周辺で購入を検討している人の情報を持っていますし、大手では見つからなかった顧客とマッチングできる場合もあります。

おすすめはバランスよく複数の会社に査定を依頼すること

売りたい人

大手にも地元の会社にもメリットとデメリットがあることはよくわかった。

でも、結局どっちに査定依頼をかければいいのか分からないわ・・・。

ここまで読ん出来た上で、そう感じている人もいるでしょう。

そんなあなたにお勧めしたいのが、「大手、中小どちらの会社にも査定依頼をする」という方法です。

売りたい人

え、大手と中小の両方に依頼をするの?

でも、そのあと結局一つの会社に絞らないといけないのよね?

いえ、一般媒介と呼ばれる契約方法であれば、複数の不動産業者に売却の依頼をすることができますよ!

不動産屋さん

一般媒介を利用すれば、複数の会社と媒介契約を結べます

実際に不動産会社に売却を依頼するタイミングで、「媒介契約」と呼ばれる契約を結ぶ必要があります。

MEMO

媒介契約・・・不動産会社に売買を正式に依頼するタイミングで結ぶ契約のこと。

「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類があり、売り主、買い主側で選択することが可能。

関連記事→マンション売る際の媒介契約の違いと契約先の選び方

この3つの媒介契約のうち、「一般媒介」のみ、複数の不動産会社に売却依頼をかけることができます。

この一般媒介を選択して、「大手」「中小」の両方に売却を依頼し、それぞれの強みを活かすことができるのです。

不動産会社は「専任媒介」を結びたがる

と、ここまで売り主視点でお話をしてきましたが、少しだけ不動産会社側の事情もお話しておきましょう。

さきほど説明した「一般媒介」は、不動産会社にとっては好ましくありません。

なぜなら、不動産会社は売買を成立させて初めて報酬が手に入るからです。

せっかく広告費や人件費を使ったにもかかわらず、他の不動産会社に買い手を見つけられてしまうと、1円の報酬ももらえないどころかマイナスになってしまいます。

「専任媒介」を結んだ場合は自社のみの契約なので、他の不動産会社に成果を取られる心配がなく、安心して広告費や人件費を投じることができますから。

一般媒介で大手と中小に頼んだ後、信頼できる会社と専任媒介を結びましょう

売り主側の都合と、不動産会社側の都合について話しておきました。

双方の都合を理解した上でおすすめしたい媒介契約の結び方は、

  1. 大手、中小含めた複数の会社と一般媒介を結ぶ
  2. 契約期限内に売却が決まらなかった場合、一番働きぶりの良かった会社と専任媒介を結ぶ

の順をおすすめします。

一般媒介で売却が決まらなかった場合は、一般媒介の時でもしっかり動いてくれた会社があれば、専任媒介で契約を結んであげましょう。

専任媒介にすれば不動産会社は当然喜びますし、今まで以上にしっかりと営業活動に励んでくれますよ!

大手と中小にバランスよく査定依頼したい人におすすめの一括査定サイト4選

「おすすめの査定方法は、大手・中小どちらにも査定をかけること!」とお話しました。

しかし、星の数ほどある不動産会社から、大手・中小の会社を絞ることは容易ではありません。

そこで活用してほしいのが、さきほどもお伝えした一括無料査定サイト。

大手に絞る場合はすまいValueがおすすめですが、ここでは大手にも中小にも査定依頼をかける際におすすめしたいサイトを4つ紹介しておきます。

1、HOME4U

一括無料査定サイトで最も実績と知名度を兼ねそろえているのが、HOME4U

NTTグループのNTTデータが運営しており、情報セキュリティの観点からも安心です。

全国の大手から地域密着型の会社も参画しており、幅広い会社に査定依頼をかけることもできます。

関連記事→日本初の不動産一括査定サイト「HOME4U」の評判&口コミ

2、HOMES

CMでもおなじみの「HOMESは、1500社を上回る膨大な不動産会社と提携しています。

東証一部上場企業でもあるHOMESは、独自の掲載基準を設け、信頼のできる会社との不動産会社のみと提携しているのも強みです。

関連記事→実際どうなの?HOME’S(ホームズ)不動産売却査定の口コミ・評判

3、イエイ

サービスが誕生してからすでに10年が経過している実績を積み上げている一括査定サイト「イエイ

こちらも全国1000社以上の不動産会社と提携を結んでおり、2017年の1年間で利用者数は400万人を突破したという人気ぶり。

しつこい営業電話等があった場合も、「イエローカード制度」で評判の悪い会社との契約を解除するという取り組みも行っています。

関連記事→アフターサービスが充実!不動産一括査定サイト「イエイ」の口コミ・評判

4、イエウール

最大6社に査定依頼ができ、1400社以上の全国の不動産会社に査定依頼をかけることのできるのが「イエウール」。

大成有楽不動産販売株式会社や、住友林業ホームサービスといった大手も参画しているので、比較・検討が容易にできますね。

査定時の画面はラインのメッセージのようにキャッチーで、可愛いデザインになっています。

関連記事→提携数1600社超!一括査定サイト「イエウール」の口コミ・評判は?

大手と中小企業に査定を依頼する際のQ&A

最後に、大手・中小に査定を依頼する際の質問に答えていきます。

査定を依頼した後に専任媒介を結ぶように強くすすめられたけどどう断ればいい?

大手・中小に関わらず、不動産会社は専任媒介を結びたいと考えています。

もちろん信頼できる会社であれば専任媒介を結ぶのも一つですが、まだ悩んでいるタイミングであれば、

売りたい人

申し訳ないですが、他の会社とも現在をやり取りしています。

すべての会社から話を聞いたうえで判断しますので、少し時間を下さい。

と伝えてみてください。

大手に査定・売却を依頼したけど、やっぱり他の会社に変更したい

査定をした後に媒介契約を結んだあと、思ったように買い手を連れてきてくれないこともあるでしょう。

その上きちんと進捗も報告しないような不動産会社は腹が立ちますよね。

その場合は、媒介契約の期間が終了したタイミング(一般的には3か月)で他の会社に売却を依頼するといいでしょう。

期間内に契約の解除を申し出ると、それまでにかかった広告費を請求されることがあるので注意して下さい。

関連記事→マンションを売る際に広告費を請求してくる不動産業者は要注意!

買取の査定依頼をする場合は大手と中小で違いはある?

買取査定に関しては、会社の規模は査定額に比例しません。

買い取り額はそのまま売却額に直結しますから、複数の会社に査定の依頼をするといいですよ。

関連記事→マンション買取でおすすめの業者や査定の依頼方法、相場の調べ方を解説!

一括査定を利用したけど、一括査定サイトで対応可能な会社がなかった

一括査定サイトはすべての不動産会社と提携をしているわけではありません。

マンションの立地によっては、査定可能な不動産会社が1社もないような場合もあります。

その場合は、直接最寄りの不動産会社に査定を依頼してもいいですし、他の一括査定サイトを利用するのも一つです。

特に一括査定サイトのイエウールは提携数も多く、全国の不動産会社とバランスよく提携をしているのでおすすめです。

大手と専任媒介を結んだところ、レインズへの掲載をしない方が高く売れるといわれたけれど本当?

専任媒介・専属専任媒介を結んだ場合、不動産会社は物件情報をレインズに掲載する義務があります。

不動産会社側の発言はそもそもルールに反しているうえに、自社で両手仲介をするための方便にすぎません。

MEMO

両手仲介・・・不動産の売り手と買い手の双方を自社で見つけることにより、両方から仲介手数料をもらうこと。

わざと他の不動産会社に物件情報を公開せず、自社で物件を囲い込み、意図的に両手仲介に持ち込むケースもある。

関連記事→マンション売却の際に気を付けたい不動産業者の「囲い込み」とは?

媒介契約を結んだばかりであれば不動産会社側も広告費を払っていないでしょうから、すぐに別の不動産会社に切り替えることをお勧めします。

大手に査定の依頼をしたら買取業者を進められたけど、このまま進めていい?

買取業者に売却することはメリットもあるのですが、唯一で最大のデメリットは売却価格が2~3割安くなる事です。

買取業者に直接依頼をするなら仲介手数料を無くすことができるのですが、仲介会社経由で買取業者に依頼すると、仲介手数料が発生するのであまりおすすめしません。

まとめ

今回の記事では、

  • ・大手と地域密着型の中小のどちらに査定依頼をすればいいか、
  • ・実際の媒介契約の結び方はどうするか

という2点について、お話してきました。

結論をまとめておくと、

「査定・媒介契約ともに、大手・中小の両方を含めると、双方のメリットを享受できる」

ということです。

「どちらがよりいいか?」という論争に、答えはありません。

複数の会社に査定するサービスがあり、複数の会社と媒介契約を結べるのですから、それを利用すればいいということです。

最初から、大手の会社に査定を依頼したいという方は「すまいValue」で一括査定。

大手、中小をミックスして査定依頼をしたい方は、「HOME4U」「HOMES」「イエイ」「イエウール」をぜひ活用してみて下さい。

あなたのマンション売却が成功することを祈っています!

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