マンション査定は大手と地域密着企業、両方に依頼しましょう!

この記事では、

売りたい人

そろそろ新しいマンションに買い替えたいから、今のマンションは売ってしまおう。

安心できる大手の不動産会社に査定してもらおうか、この辺りの会社に査定してもらおうか・・・。

このような疑問をお持ちの方向けに記事を書いていきます。

確かに、日本にはたくさんの不動産会社があるので、どこに頼めばいいのか決め手が分かり辛いですよね。

大手の不動産会社にはメリットがたくさんありますし、地場に根付いた中小企業にも強みや特徴があります。

それぞれ大手の会社に依頼をするメリット・デメリットや、地元の会社に依頼するメリット・デメリットなどをまずは整理しましょう。

その上で、どちらに依頼をするのがベターなのか、具体的な査定依頼方法等を含め、説明していきます!

もくじ

1、マンション査定の方法には2種類あります

まず大前提として、「マンション査定には2種類ある」というお話をしておきます。

一つ目が、「机上(簡易)査定」で、2つ目が訪問査定」です。

順番に説明していきますね。

机上(簡易)査定

簡易査定とは、あなたのマンションの情報だけをもとに、価格を算出する方法です。

実際にマンションを訪問せずに実施できるので、短時間で簡単に表示できます。

「取引事例法」と呼ばれる、近隣で同じような条件のマンションが売れた場合の価格を参考にするケースが一般的です。

訪問査定

不動産会社の担当者があなたのマンションを訪れ、複合的な観点からマンションの価格をより具体的な根拠をもって算出する方法です。

「戸建て」と「マンション」の場合でも見られているポイントが違います。

マンション査定の場合は、「景観」や「設備」、「騒音」といった要因。

戸建ての場合は「建物状況、「近隣関係」「ライフライン」など、マンションよりも多岐に渡って査定のポイントが存在します。

2、不動産会社に査定依頼をかける3つの方法

続いて、不動産会社に査定を依頼するときの主な3つの方法をお伝えしておきます。

1、実際に店舗を訪れる

一番イメージしやすいのは、実際に不動産会社の店舗に出向いて依頼をする方法です。

担当者の顔を見ながら実際に話をできることはメリットですが、複数の会社に査定依頼をかけるとなると、一件一件見て回る必要があるので手間がかかりますね。

2、不動産会社のHPから問い合わせる

不動産会社が自社で運営しているHPにアクセスすると、大抵の場合査定依頼の入力フォームや問い合わせ窓口が用意されています。

会社のHPからアクセスできるので、わざわざ店舗に出向く必要がありませんが、会社ごとに依頼する必要があるので、少し面倒です。

3、一括無料査定サイトを利用する

一番おすすめなのは、昨今主流になってきた「一括無料査定サイト」を利用する方法です。

一括無料査定サイトにあなたのマンション情報を入力するだけで、複数の会社に査定の依頼をかけることができます。

しかも、そのマンションのエリアにマッチした会社を勝手にピックアップしてくれるので、1から不動産会社を絞り込む手間もかかりません。

後程、おススメの一括査定サイトをいくつか紹介しますね。

関連記事→【知らないと損!?】マンション売却価格をUPさせるために一括無料査定を利用しよう!

3、大手と中小の情報格差を埋めた「レインズ」を知っていますか?

売りたい人

大手の不動産会社の方が安心感もあるし、たくさん情報を持っていそうよね。

さっそく、CMでも流れている〇〇不動産会社に依頼しよう!

と思われた方は少し待ってください。

実は「レインズ」と呼ばれるネットワークシステムの登場で、大手企業と中小企業の情報格差は大きく縮まったんです。

レインズとは?

レインズ(REINS)とは、「不動産流通標準情報システム」の頭文字をとったもので、全国の不動産情報が掲載されているネットワークシステムです。

全国規模で不動産情報がリアルタイムで更新されており、どの会社でも同じ情報を閲覧することが可能なんです。

一般の買い主、売り主は情報を閲覧することができないので、クローズドな情報サイトといえるでしょう。

「大手だから、情報をたくさん持っているだろう」と思っている方も多いでしょうが、実は会社間の情報の乖離は小さくなってきているんですよ。

関連記事→【マンションを売る人必見!】あなたは「レインズ」を理解できてますか?

売りたい人

へぇ~、今はどこの会社でも同じ情報を閲覧できるようになっているのね。

でも、ますますどの会社に査定を頼めばいいのか分からなくなってきたわ・・・。

確かに情報の格差はレインズの登場で大きく縮まりました。

しかし、やはり大手・中小の会社にはまだまだ特色の違いがあるので、そのあたりを説明していきますね!

不動産屋さん

 

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4、大手の会社にマンション査定を依頼する3つのメリット

査定に関する前提情報を整えた上で、「大手」と「地域密着型」の違いについて、話を進めていきましょう。

それでは、まず「大手」の会社に査定を依頼することの3つのメリットについてお話します。

1、情報量、ネットワークの広さ

全国に店舗展開している大手の会社は、買い手の情報ネットワークも広範囲です。

先ほど説明したレインズは中小でも閲覧可能ですが、レインズに掲載されていない独自の物件情報が存在するのも事実。

また「とりあえず大手に聞いてみよう」という購入希望者の層が一定いるため、買い手の情報が集まりやすい傾向にあります。

店舗間での情報共有もできるのが、大きな強みといえるでしょう。

2、広告にお金をかけられる資金力がある

大手の資金力はやはり大きな武器です。

不動産の売買仲介業者は、契約を成立させるまで1円も報酬が入ってきません。

1円にもならない可能性がある売り主の物件に、多額の資金を投じることは大きなリスクなのです。

しかし大手であれば、多少のリスクを背負ってでも資金力を使って広告費・人件費を投じ、早期の売却を実現するということもやってのけます。

不動産の売却は「いかに多くの購入希望者の目に届くか」の勝負でもあるので、その点大手は強いといえます。

3、担当者のレベル・力量に安定感がある

大手の不動産会社には資金力があります。

新しく入社してきた社員にはきちんと研修を行う文化があり、現場に出てからも上司が一緒について学んでいくOJTの仕組みも取り入れられていることがほとんど。

そのため、現場で一人立ちしている社員は、一定の水準に達しているという安心感があります。

5、大手の会社にマンション査定の依頼する3つのデメリット

続いては大手の査定依頼をする3つのデメリットも紹介しておきます。

1、担当者が頻繁に変わる

大手の不動産会社は、全国に支店を持っています。

数年で担当者が異動になることも珍しくなく、最初に売却依頼をしていた担当者が途中で変わってしまう可能性も。

売却後に何か気になることがあっても、すでに担当者が変わっていて、話が通じないということもあったりするんです。

2、担当している案件が多く、融通が利かないことも

大手の担当者は、数多くの案件を同時にかけ持つことが多く、一軒一軒当たりにそこまで労力をかけられないというのが実情です。

連絡がなかなかつかなかったり、他の案件を優先されたりと、対応に融通が利かなることもしばしばあることを覚えておきましょう。

3、仲介手数料の値引きには応じてくれない

大手の営業マンにはノルマが厳しく課せられているため、仲介手数料の値引き等にも原則応じてくれないということも覚えておきましょう。

仲介手数料は、売買仲介の営業マンにとって唯一の収益元です。

これは中小相手にも言えることですが、「仲介手数料」を値切るということは、「あなたの働きぶりに、仲介手数料全額分も払えない」と言っていることと同じ。

相手も同じ人間なので、気持ちのいい取引を続けるためにも、原則値引き依頼は控えておくことをおススメします。

6、大手の査定に向いているマンションの特徴

大手に査定依頼をかけるのに向いている物件の特徴は、「主要駅に近く、比較的新しいマンション」です。

大手は主要な駅のすぐ近くに店舗を構えているケースがほとんど。

かつ、駅に近い新しいマンションを好むのは若い年代層の人たちが多いため、名の知れた大手の会社に購入希望を出す可能性が高いです。

若い人ほど、聞いたことのない不動産会社にいきなり入っていくのは気が引けますからね。

7、大手の会社に査定依頼をするなら「すまいValue」一択

ここでは、記事冒頭で紹介した「一括無料査定サイト」を一つ紹介しておきましょう。

数ある不動産大手企業の中でも、トップクラスの不動産会社6社が運営している査定サイトが「すまいValue」です。

運営している大手6社は以下の通り。

  1. 住友不動産
  2. 野村の仲介+
  3. 小田急不動産
  4. 東急リバブル
  5. 三菱地所ハウスネット
  6. 三井のリハウス

あなたも一度は耳にしたことがある会社ばかりではないでしょうか?

そんなすまいValueの特徴について、お話していきましょう。

すまいValueの3つの特徴

ここではすまいValueの主な3つの特徴についてお話しておきます。

1、6社合計で830店舗以上の店舗数を誇る

すまいValueを運営している6社の店舗数だけで1000近い店舗数を誇るので、全国の主要駅周辺のマンション査定に対応可能です。

2、6社合計で1年に10万件以上の売買実績

6社合計で10万件以上売り上げているため、これまでのマンション売却のノウハウが豊富に蓄積されています。

査定額を算出する際はこれまでの取引の事例を参考にするので、より精度の高い査定額が算出されます。

3、営業担当者の「宅地建物取引士」資格取得の割合が、6社合計で96.5%を超えている

難関の国家資格でもある「宅建士」の資格をほとんどの営業担当者が取得しているのも魅力的。

本来、事業所の中で5人に1人だけ取っておけば問題のない資格ですが、これだけの割合の担当者が取得しているというのは、プロフェッショナルがそろっている証拠であるとも言えます。

8、地域密着型の会社に査定を依頼する3つのメリット

続いては、地域密着型の中小企業に査定を依頼するメリットをお伝えしましょう。

1、対応がこまやかで、融通が利く

地域密着型の規模の小さな会社で、一人一人の担当者が膨大な案件を抱えているというケースは稀です。

ある意味しっかりと時間と手間をかけて、あなたの物件の買い主を探してくれるでしょう。

また、大手によくみられるマニュアル対応がないので、臨機応変な対応をしてくれることも強みの一つです。

2、エリアに限って強いネットワークを持っている

大手の不動産会社は、中心地の駅周辺に固まる傾向があります。

地方になると店舗展開を実施していない会社も多く、エリアによっては査定依頼に応じてくれないことも。

小さくても地元に根付いている会社であれば、長年の人付き合いやネットワーク・土地勘を活かして、円滑な売却を図ってくれるでしょう。

3、ネット経由では見つからない顧客に出会える可能性も

地場に古くから根付いている会社は、周辺の住人とも関係性が出来上がっていることがあります。

そもそも年配の人は、ネットを使う習慣がない人も多く、なじみのある不動産会社だけが情報の収集元になっていることも。

ネット広告では出会えない人とマッチングする可能性があるのが、地域密着型の会社の魅力です。

9、地域密着型の会社に依頼する2つのデメリット

次は、地元の中小不動産に査定を依頼する2つのデメリットについてもお話しておきましょう。

1、担当者によって、力量の差が大きい

大手の不動産会社は、入社したタイミングからしっかりと研修の期間が設けられています。

いきなり現場でということではなく、順を追ってステップアップできる環境があるため、担当者の平均レベルが高いです。

逆に規模の小さい会社は、実際に現場を経験しながら学ぶスタイルがほとんどなので、社員間のレベルにも大きな差があることも。

2、広告力が弱い

大手と比較すると、中小はどうしても資金力で劣ります。

より多くの購入希望者にマンションの情報を知ってもらう為に広告を打ちますが、広告費は不動産会社側が負担するお金です。

契約までこじつけないと報酬がない不動産会社としては、最小のコストで押さえておきたいという心理が働きます。

中小の会社への依頼の際は、専任媒介、専属専任媒介を依頼すると、きちんと広告費を投じてくれる可能性が上がりますよ!

10、地域密着型の査定に向いているマンションの特徴

地域密着型の中小企業に依頼をする人は、大手とは逆の「郊外のマンション」です。

郊外には大手の会社が出店しないため、査定の対象外になるケースが大半なので。

また、郊外のマンションを求めている人の層は比較的年配の方が多いため、地域密着型の会社とも古くからつながりがあるケースもあります。

11、おすすめはバランスよく複数の会社に査定を依頼すること

売りたい人

大手にも地元の会社にもメリットとデメリットがあることはよくわかった。

でも、結局どっちに査定依頼をかければいいのか分からないわ・・・。

ここまで読んできてそう感じている人もいるでしょう。

そんなあなたにお勧めしたいのが、「大手、中小どちらの会社にも査定依頼をする」という方法です。

売りたい人

え、大手と中小の両方に依頼をするの?

でも、そのあと結局一つの会社に絞らないといけないのよね?

いえ、一般媒介と呼ばれる契約方法であれば、複数の不動産業者に売却の依頼をすることができますよ!

不動産屋さん

一般媒介を利用すれば、複数の会社と媒介契約を結べます

実際に不動産会社に売却を依頼するタイミングで、「媒介契約」と呼ばれる契約を結ぶ必要があります。

MEMO

媒介契約・・・不動産会社に売買を正式に依頼するタイミングで結ぶ契約のこと。

「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類があり、売り主、買い主側で選択することが可能。

関連記事→マンション売る際の媒介契約の違いと契約先の選び方

この3つの媒介契約のうち、「一般媒介」のみ、複数の不動産会社に売却依頼をかけることができます。

この一般媒介を選択して、「大手」「中小」の両方に売却を依頼し、それぞれの強みを活かすことができるんです。

不動産会社は「専任媒介」を結びたがります

と、ここまで売り主視点でお話をしてきましたが、少しだけ不動産会社側の事情もお話しておきましょう。

さきほど説明した「一般媒介」は、不動産会社にとってはほとんどメリットがありません。

なぜなら、不動産会社は売買を成立させて初めて報酬が手に入るからです。

せっかく広告費や人件費を使ったにもかかわらず、他の一般媒介を結んだ会社に先を越されたら1円の報酬ももらえないどころかマイナスになってしまいます。

「専任媒介」を結んだ場合は自社だけと契約をしているので、安心して広告費や人件費を投じることができますから。

一般媒介で大手と中小に頼んだ後、信頼できる会社と専任媒介を結びましょう

売り主側の都合と、不動産会社側の都合について話しておきました。

おススメしたい媒介契約の結び方をまとめておきますと、

1、大手、中小含めた複数の会社と一般媒介を結ぶ

2、契約期限内に売却が決まらなかった場合、一番頑張ってくれた会社と専任媒介を結ぶ

の順をおすすめします。

専任媒介にすれば、一般媒介の時以上にしっかり営業活動してくれますよ!

12、バランスよく査定依頼をしたい人におすすめの一括査定サイト4選

「おすすめの査定方法は、大手・中小どちらにも査定をかけること!」とお話しました。

しかし、星の数ほどある不動産会社から、大手・中小の会社を絞ることは容易ではありません。

そこで活用してほしいのが、冒頭でもお伝えした一括無料査定サイト。

今回は、大手にも中小にも一度に査定依頼をかけられるおすすめサイトを4つ紹介します。

1、HOME4U

一括無料査定サイトで最も実績と知名度を兼ねそろえているのが、HOME4U

NTTグループのNTTデータが運営しており、情報セキュリティの観点からも安心です。

全国の大手から地域密着型の会社も参画しており、幅広い会社に査定依頼をかけることもできます。

2、HOMES

CMでもおなじみの「HOMESは、1500社を上回る膨大な不動産会社と提携しています。

東証一部上場企業でもあるHOMESは、独自の掲載基準を設け、信頼のできる会社との不動産会社のみと提携しているのも強みです。

3、イエイ

サービスが誕生してからすでに10年が経過している実績を積み上げている一括査定サイト「イエイ

こちらも全国1000社以上の不動産会社と提携を結んでおり、2017年の1年間で利用者数は400万人を突破したという人気ぶり。

しつこい営業電話等があった場合も、「イエローカード制度」で評判の悪い会社との契約を解除するという取り組みも行っています。

4、イエウール

最大6社に査定依頼ができ、1400社以上の全国の不動産会社に査定依頼をかけることのできるのが「イエウール」。

大成有楽不動産販売株式会社や、住友林業ホームサービスといった大手も参画しているので、比較・検討が容易にできますね。

査定時の画面はラインのメッセージのようにキャッチーで、可愛いデザインになっています。

まとめ

今回の記事では、

  • ・大手と地域密着型の中小のどちらに査定依頼をすればいいか、
  • ・実際の媒介契約の結び方はどうするか

という2点について、お話してきました。

結論をまとめておくと、

「査定・媒介契約ともに、大手・中小の両方を含めると、双方のメリットを享受できる」

ということです。

「どちらがよりいいか?」という論争に、答えはありません。

複数の会社に査定するサービスがあり、複数の会社と媒介契約を結べるのですから、それを利用すればいいということです。

最初から、大手の会社に査定を依頼したいという方は「すまいValue」で一括査定。

大手、中小をミックスして査定依頼をしたい方は、「HOME4U」「HOMES」「イエイ」「イエウール」をぜひ活用してみて下さい。

あなたのマンション売却が成功することを祈っています!

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