【徹底解説!】マンションは不動産会社の査定額で本当に売れるのか?

この記事では、

売りたい人

これから新しいマンションに住み替えようと思っている。

まずは、不動産会社に査定の依頼をするといいみたい。

でも、査定してもらった価格で本当に売れるのかな?

高すぎず低すぎない、適正な価格を知る方法を知りたい。

そういった方の疑問に答えていきます。

一般的には、「3か月あれば売れるであろう価格」が不動産会社が算出する査定額だといわれています。

ただ、「査定額=成約価格」ではありません。

売り出し価格は、売り主である「あなた」が決める権利を持っています。

不動産会社が3000万円の査定額を出してきても、5000万円で売りに出したっていいわけです。

その価格に対して、「5000万円で買います!」と言ってきた買主がいれば、めでたく売買成立です。

極端な話ですが、「売り主と買い主が合意さえしていれば、100万円でも1億円でもいい」ということなんですね。

とはいえ、上記の例は現実的ではありません。

不動産市場にも相場は存在しますし、高値で売りに出しても長期間売れ残ってしまい、結局値下げに値下げを重ねてやっと売れるケースもあります。

上記の前提を押さえていただいた上で、

  • ・不動産会社何を基準に査定額を決めているか
  • ・正確な査定額を知る方法
  • ・不動産会社によって査定額が異なる理由

の3つのポイントを中心にお話していきます。

この記事を読んでいただければ、より適正な価格で売り出すことができ、早期の売却が可能になります。

これからマンション売却を検討している人は、しっかり読み込んでくださいね!

それではまいります!

1、マンション査定に用いられる2つの査定形式

まず最初に、2つの査定形式とその違いについてお話しておきます。

査定方法には、「簡易(机上)査定」と、「訪問査定」の2種類があるのです。

1、簡易(机上)査定

物件の情報だけをもとに、簡易的に査定額を算出する方法。

大まかな価格帯を知るにはいい手掛かりになるものの、正確性にかける。

2、訪問査定

不動産会社の担当者が、実際に物件を訪れた上で査定額を算出する方法。

簡易査定だけではわからなかった部分の修正が入るため、より正確な査定額といえる。

2つの査定の使い分け方

まだ売却するか悩んでいて、とりあえずいくらで売りたいのかを知りたい人は、簡易査定を依頼しましょう。

本格的に売却を考えているのであれば、簡易査定よりも訪問査定をした方が早いです。

実際に担当者と顔合わせをすることで、売却を依頼するかどうかも判断しやすくなります。

2、3つの査定方法

続いて、不動産会社が物件の査定を行う際に用いる、3つの計算方法についてお話しておきます。

3つの計算は以下の通り。

  1. 取引事例法
  2. 収益還元法
  3. 原価法

それぞれ説明しますね。

1、取引事例法

対象の物件と条件が似通っている物件が、過去にいくらで成約したかを基に計算する方法。

類似物件の事情の違いや、市況の違いまでを加味して、算出される。

類似物件の成約事例数が多いほど、正確な査定額が算出できる。

2、収益還元法

投資用の物件の価格を算出する際によく用いられる計算方法。

その物件が将来的にどれだけの収益を生むかの総和で査定額が決定される。

収益還元法の中にも「直接還元法」と「DCF法」と呼ばれる計算方法の違いがある。

3、原価法

まず、対象の不動産をもう一度再建築したらいくらになるのか(再調達原価)を算出します。

続いて、経年劣化による価値の下落を差し引いて、算出します。

 

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3、中古マンションの査定額はどうやって算出されるのか

2つの査定形式と、3つの査定方法について知っていただきました。

ここから、不動産会社が具体的にどうやって査定額を算出しているのか見ていきましょう。

中古マンションの査定に使われるのは取引事例法

中古マンションの査定では、主に「取引事例法」が用いられます。

過去に同じマンションの同じ間取りで同じ階数の部屋が売れていれば、その価格はとても参考になるんです。

実際には間取りの違いや階数の違い、市場の状況の違いがあるので、それらを加味したうえで査定額を出します。

取引事例法の欠点

シンプルで素人目にもわかりやすい取引事例法ですが、実は欠点もあります。

まず、過去の成約事例の母数が少ないと、正確な査定額を知ることが難しいです。

例えば、直近で成約した類似物件が2件しかなかったとしましょう。

たまたまその2件が売り急いで安く手放された物件だとすると、相場よりも低い価格が基準値になってしまいます。

逆もしかりで、たまたま高く売れた物件の成約事例しかない場合は、相場より高い価格が基準値になるのです。

訪問査定時に担当者が見ているポイント

上記の取引事例法は、査定額を算出する際のベースになるものです。

その上で、実際にマンションを訪れてより細かい修正を加えて、最終的な査定額をだします。

実際に不動産会社の担当者がマンションの訪問査定時に見ているポイントを挙げておくと、

不動産担当者が訪問査定時にチェックしているポイント

<部屋の内部に関して>

騒音・臭い 建物周辺や部屋の内部からのにおい、外部や上下階からの騒音
近所との交友関係 上下左右の部屋の住人との関係性、親交
設備の状況 設備が新しいか、古いか、修理が必要か等
部屋の内装 日当たりや、湿気の状況、リフォーム・リノベーションを実施しているか等
景観、眺め 窓からの眺め、隣接している道路の大きさ等

<外側、共有部分に関して>

管理関連 管理会社の名前、連絡先、清掃が行き届いているか
駐車場、駐輪場 駐車場、駐輪場がそもそもあるか
共有して使う設備、施設 ごみ置き場や共用で使う設備の状態

上記のような項目が挙げられます。

ただ、訪問査定のためにわざわざクリーニング業者を入れたり、リフォームをしたりする必要はありません。

現時点のありのままを査定してもらい、そのあと買い主が内覧に訪れるまでの期間に、リフォームやクリーニングを行えばいいですよ。

4、査定額をうのみにせずに判断する3つの方法

さて、ここからは、不動産会社の査定額だけをうのみにすることなく、適正価格を知るための方法についてお話していきます。

今回の記事の肝になる箇所なので、しっかり読み込んでくださいね。

1、レインズ、国交省のサイトを参照する

実は、不動産会社でなくても、過去の成約価格を知ることは可能です。

過去の成約価格を知ることができるサイトが以下の2つです。

1、レインズマーケットインフォメーション

2、土地総合情報システム

いずれも物件の種類や場所、成約した期間等を選択して、どういった物件がいくらで売却されたのかを知ることができます。

自分の物件と類似している物件の成約価格を見れば、不動産会社の査定額が大きく違っているのかどうかわかりますから。

2、競合物件の価格を見る

SUUMOやHOMESといった大手の不動産ポータルサイトを活用して、あなたのマンションのエリア、築年数、間取りなど、条件の近いマンションを探してみましょう。

売りに出されている物件の中で、類似している物件や、同じマンション内の別の部屋が売りに出ていれば、その価格をチェックしましょう。

1つだけしか類似物件がない場合はあまり参考になりませんが、複数の類似物件がある場合は、売り出しの価格相場がおおよそつかめてくるはずです。

競合よりも大幅に高い金額を付ければ売れ残ってしまいますので、そのあたりに気をつけて売り出し価格を決定しましょう。

3、複数の不動産会社から査定を取り寄せる

売りたい人

え、不動産会社の査定をうのみにしない方法なのに、また不動産会社に査定を依頼するの?

そう思われる方もいると思うのですが、ここで重要なポイントは「複数の」不動産会社に査定を依頼することです。

1社だけに査定依頼をかけても、その査定額が適正かどうかの判断を下すことは難しいです。

本来売れるはずの価格よりも低く査定している可能性もありますし、逆に高く査定している場合もあります。

例えば、下の図のような査定結果を6社からもらった場合、

複数の不動産会社から査定をもらってその平均値をとることで、より相場にあった適正価格を知ることができます。

上記の数字で計算すると、

3100万円+3450万円+2900万円+2750万円+3300万円+3000万円÷6=3083万円(小数点以下切り捨て)

となり、3083万円が適性の相場であることがわかります。

この金額をベースにおいて、そのあとの売り出し価格を考えていきましょう。

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5、会社毎に査定額が異なる理由

さきほど、複数の不動産会社に査定を依頼すると相場がつかめるという話をしました。

しかし、まったく同じ物件を査定しているにも関わらず、なぜ数百万円もの査定額の差が生まれるのでしょうか?

理由は大きく2つあり、一つ目は「各社の査定マニュアルの違い」、もう一つは「営業スタイルの違い」があります。

査定マニュアルの違い

さきほど、中古マンションの査定額は取引事例法で算出するとお話しました。

しかし、過去の取引事例を基にした上で、実際の査定額を導き出すための評価基準は会社によって異なります。

その評価基準の差がそのまま査定額に反映されるというわけです。

営業スタイルの違い

不動産会社によって、「売り主の希望に沿って、できるだけ高く売る」スタンスの会社と、「現実的な価格で売りだし、早期の売却を狙う」といったスタンスの違いがあり、そのスタンスの違いがそのまま営業スタイルに影響を与えることもあります。

大切なのは査定額の根拠

評価基準やスタンスによって、査定額が変わることはわかっていただけたと思います。

しかし大切なのは価格の違いではなく、その査定額に明確な根拠があるのかどうかです。

思っていたよりも高値で査定してくれた会社があっても、根拠が明確でなければ契約欲しさに高値で査定額を提示している可能性があります。

不動産会社は、査定額は高く提示した方が売却の依頼をもらいやすいとわかっているので、相場よりも高値の査定額を提示してくることがあるのです。

相場から乖離した価格を提示してくる不動産会社は、かならず査定の根拠を聞くようにしましょう。

まとめ

今回の記事では、「不動産から提示された査定額をうのみにすることなく、適正な価格を知る方法」をお伝えしてきました。

具体的な3つの方法をおさらいしておきます。

  • 1、レインスマーケットインフォーメンション等を活用して、過去の類似物件の売り出し価格をしる
  • 2、現在売りに出されている、類似物件の価格をマークしておく
  • 3、1社ではなく複数の不動産会社に査定を依頼する

高い値段で査定額を釣り上げて、契約を取ろうとしてくる業者もいるので、十分気を付けてください。

しっかりと自分の頭で考えて行動する人が、マンション売却でも成功しますから。

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