【価格・年収・頭金・金利】マンション購入に関するお金の相場を徹底解説!

この記事では、

買いたい人

マンションを購入しようと思っているけど、今の年収や頭金でどれくらいのローンが借りられるのか相場観を知りたい。

これまでは賃貸だったけど、購入した方がいいのか、賃貸のままがいいのかなどの判断基準があると助かるな。

そういった方の疑問に答えていきます。

まず、どれだけのローンを借りられるのかを判断する際には以下の5つがポイントです。

  1. 現在の年収
  2. 仕事の安定性
  3. 用意できる頭金、資産状況
  4. 借入金の有無(+過去に延滞などがないか)
  5. 健康状態

たとえ1千万円の年収があっても、借入が多かったり、安定性に欠ける仕事であれば、融資がおりにくくなります。

部分的ではなく、総合的にあなたの状況を把握しておきましょう。

また、お金が借りられればそれでOKというわけではなく、将来性を見通した上で借入額の判断をするべきです。

借りられる限度額を借りる必要はなく、無理なく将来的に返済できる金額を考えて借り入れを行うことが重要になります。

この記事では、購入の際にかかわってくるお金の相場を徹底解説していきますので、しっかり読み込んで理想のマンション購入を実現させましょう!

もくじ

1、年収別、マンション購入の相場価格は?

およそ年収の5倍のマンションを購入することが一般的であると言われます。

年収300万円であれば、1500万円。

年収500万円であれば、2500万円。

年収800万円であれば、4000万円。

年収1000万円であれば、5000万円といった具合です。

しかし、結婚しているかどうかや、健康状態、仕事の種類や年齢によっては、継続して今の年収を保てないケースもありますよね。

ローンは数十年単位で支払っていくものなので、一般論に惑わされずしっかりと将来を見通して計画を立てていくことが重要です。

2、マンション購入価格に対する頭金の相場は?

一般的に頭金と呼ばれる自己資金は、マンション購入価格の2割程度必要といわれています。

1000万円の物件なら200万円、2000万円の物件なら400万円、5000万円の物件なら1000万円ほど必要になるのです。

頭金が2割に満たない場合でもローンが下りることがありますが、その分月々の返済が苦しくなります。

頭金なしで借りる予定の方は、しっかりとリスクを理解したうえで判断を下しましょう。

 

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3、年収別の年間返済額の相場は?

また年収と頭金の関係だけではなく、年間の返済額についても考えておく必要があります。

年収と頭金が同じ人が同じマンションを買ったとしても、ローンの借入期間や金利の違いによって、毎月の返済額は変わってきます。

年間返済額は、一般的に年収の25%までに押さえるべきといわれています。

1000万円であれば、250万円(月額約20万8千円)

800万円であれば、200万円(月額約16万6千円)

500万円であれば、125万円(月額12万5千円)

といった水準です。

どの銀行から借りられるのかによっても、固定金利・変動金利のどちらを選ぶのかによっても金利は変わってきます。

銀行によって、借入の期間や金利は変わってくるので、複数を比較した上で取引するかどうかを判断しましょう。

4、金利と借り入れ額の相関性

マンション購入の際に重要なポイントになるのが、「金利」です。

一般的に属性の高い人は低金利で借り入れすることができますが、属性の低い人は高金利での借り入れになります。

銀行の立場としては、返済が滞るリスクを背負う代わりに、高めの金利でリターンを得るわけです。

金利1パーセントの違いが命取りに

マンションを購入する際に、金利の違いを甘く考えている人が非常に多いです。

たった1%金利が違うだけで、どれだけ返済額が変わってくるか見てみましょう。

借入金額1000万円、返済期間を25年と考えたときの返済シミュレーションを表にしてみました。

金利(年間) 月の返済金額 返済額の合計
1% 3万7687円 1130万6100円
2% 4万2385円 1271万5500円
3% 4万7421円 1422万6300円
4% 5万2783円 1583万4900円
5% 5万6637円 1699万1100円

マンション購入においては少額な1000万円という金額でも、1%違うごとに100万円以上返済額に違いが生まれます。

全く同じ期間で、同じ金額を借りているにも関わらずです。

しっかりと金利の重さを理解した上で、将来の返済計画をシミュレーションしておきましょう。

固定金利VS変動金利

金利を考える際に多くの人が悩むのポイントが、「固定金利」にすべきか「変動金利」にすべきかという点です。

固定金利は、借り入れをしたタイミングで決まった金利が、返済終了時までずっと継続します。

変動金利は、金融情勢によって金利が上がったり下がったりする仕組みです。

変動金利は借入段階の金利が固定金利より安いですが、長期的にみると予測不可能で、返済計画に狂いが出てくる可能性もあります。

固定金利を選べば借入の時点で返済計画を正確に立てられるので、個人的には固定金利がおすすめです。

5、頭金が少なくても借入ができる方法

売りたい人

年収はそこそこあるけれど、頭金がほとんど準備できていない・・・。

頭金が無くても、ローンを借りることはできないのかな?

という方向けに、頭金なしでローンを借りられる3つの方法をお伝えしておきます。

1、社内融資を利用する

務めている会社によっては、「社内融資」という住宅ローンの補助を行う制度があります。

社内融資を利用することで、頭金が必要なくなったり、低金利で借り入れることができるんです。

直接会社がお金を貸してくれるケースもあれば、提携している銀行を通じて貸し付けをしてくれるケースもあります。

ただし退職時に一括返済を求められるため、長期的に勤めるつもりのない方は利用しないようにしましょう。

2、提携ローン付きの物件を購入する

あなたが購入を依頼する不動産業者と提携している銀行から融資を受けることを「提携ローン」といいます。

不動産会社と提携している銀行なので、物件に対しての審査もスムーズで済むうえに、低金利でほぼ全額を貸し出してくれるケースもあるんです。

ただ、仲介している不動産会社に手数料を払うことがあるので、総合的にお得かどうか検討しましょう。

3、優遇ローンの活用を検討する

頭金が不足していたとしても、あなたの属性が高い場合は、低い金利で頭金なしでローンを組めることがあります。

例えば、あなたが公務員として10年以上勤務している場合、収入の安定性、雇用の安定性ともに申し分なしです。

返済が滞るリスクが少ない人に対しては、銀行の融資条件も大きく緩和されるので、条件に当てはまる人はぜひ活用しましょう。

6、購入したいマンションが相場価格か知る方法

自分の希望にあったマンションを見つけたときに、「はたしてこの物件は相場価格なんだろうか。高値で買ってしまうことだけは避けたい」と考える人は多いです。

そんな時に、相場価格かどうかを判断することができる2つの方法をシェアしておきます。

1、大手のポータルサイトを使って、同じマンションor類似した近隣マンションの価格を見る

HOMESSUUMOといった大手不動産会社のポータルサイトを使って、気に入ったマンションの他の部屋の売り出し価格を見てみましょう。

同じマンションでも階数や間取り、向きによって価格は違いますが、一番参考にしやすい価格といえます。

もし、同じマンション内での売り出しがない場合は、近隣で条件の近いマンションの売り出し価格を調べてみましょう。

ほぼ相場通り、もしくは相場より下回っていれば、高値掴みをするということはありません。

どうしても気に入っていった物件であれば、売り主に価格交渉することもできますよ。

2、レインズや国土交通省のサイトを使って、過去の成約事例を確認する

レインズ(不動産指定流通機構)や国土交通省の運営しているサイトを活用すれば、過去に売買が成立した物件情報を確認できるんです。

築年数や単価、最寄り駅や駅からの距離などの条件を入力すると、その条件にあった物件がいくらで成約されたのかを確認することができます。

売り出し価格は値段交渉を踏まえて少し高めに設定されているので、成約価格は少し安い価格相場に落ち着く傾向がありますね。

7、相場より安いマンションを購入する3つの方法

ローンの返済を考える上でも、将来的に売却を想定している場合でも、相場より安いマンションを購入することは非常に重要です。

ここでは、相場より安くマンションを購入する方法を3つご紹介しておきます。

1、瑕疵物件を購入する

ネットでマンション価格を調べていると、明らかに相場価格よりも低い物件にであうことがあります。

考えられる理由はいくつかありますが、一番多いのは「瑕疵物件」と呼ばれる問題ありの物件の可能性が高いです。

関連記事→「告知義務」を知らずにマンションを売ると痛い目に遭いますよ。

瑕疵物件は近隣、もしくはその部屋で自殺や事件があった等、通常は買い手から敬遠されがち。

しかし、あなたが長期的に自宅として住んでいくというのであれば、あなたさえ気にならなければ問題ないわけです。

瑕疵物件といっても、隣の部屋で事件があったといった場合などは購入したい部屋への直接の影響はないと考えることもできます。

格安で購入できるメリットと瑕疵内容のデメリットを天秤にかけて、メリットが上回るようなら購入することも一つの手ですよ。

2、早く売りたい売り主を探す

「離婚が決まったから、家を手放して慰謝料を払いたい。」

「両親から家を相続したけれど、自分たちの家はあるし維持費がかかるだけだから、早く売りたい。」

「ローンの返済が出来なくなってしまい、すぐにでも売却してローンを返済したい。」

こういった事情から、価格よりも売却のスピードに重きを置いている人も一定数います。

このような物件は他の購入希望者との競合になる可能性があります。

もしあなたに豊富なキャッシュがあって、ローンをせずに購入できるのであれば、売り主は優先的にあなたに売りたいはずです。

ローンありきの購入者の場合、ローンが下りなければ契約が取り消しになってしまうリスクがあるので。

3、相場が下落傾向にある時に購入する

バブル崩壊時期や、リーマンショック期など、不動産価格が大きく値を下げた後は、格安で物件を手に入れられます。

直近でいえば、2019年の消費増税後や、2020年の東京オリンピック終了後、2022年問題と呼ばれる不動産が売りに出される可能性が高い時期を狙えば、格安で物件を購入できる可能性があります。

MEMO

2022年問題・・・市街で農地として運営されている「生産緑地」が、2022年に固定資産税の控除を受けられなくなることにより、大量に売却されることが懸念されている問題。

特に不動産投資としてマンション購入を考えている人は、購入のタイミング・価格で勝負が決まるといっても過言ではありません。

8、マンションを賃貸にすべきか、購入すべきかの判断基準

これまで賃貸で住んできた人は、どのタイミングで購入に切り替えるか悩みますよね。

ここで、賃貸から購入を考える時の判断基準を3つご紹介しておきましょう。

1、ローンを借りられるだけの頭金が貯金できた時

賃貸と購入が大きく違うポイントは、初期費用の金額です。

数十万円の初期費用で済む賃貸に比べ、購入の場合は頭金の準備のために数百万円貯める必要があります。

物理的に頭金がないと購入ができないため、貯金がたまったタイミングは一つのチャンスです。

ローンの借入期間や金利によっては、賃貸で支払っている固定費よりも、ローンの返済額が安くなることもありますから。

2、出産など長期的に一か所に拠点を置く目途がたった時

妊娠や出産をきっかけに、一か所に拠点を構える目途がたったタイミングで購入を検討する人が多いです。

結婚というパターンもありますが、今後子どもが増えることを考えると、また買い替えの必要があるケースもあります。

予め子どもが生まれる想定で購入をしておくのであれば、結婚も一つのタイミングといえるでしょう。

3、安く購入できるタイミングが来た時

マンション市場がどんどん下がっていき、安く購入できるタイミングが来た時に、賃貸から購入に切り替えることも一つの手です。

賃貸で家賃を支払い続けても一生あなたのものにはなりませんが、ローンを組んで購入すれば将来的には資産として残ります。

しかし、毎月の固定費が上がってしまうと、生活が苦しくなってしまうこともあります。

マンションの価格が下がっている時に購入できれば、賃貸で支払う毎月の固定費よりも、安いローン計画を組める可能性も高まりますよね。

9、将来的に資産価値が下がりにくいマンションの条件

居住用として住む場合も、投資用として購入する場合も、将来的に資産価値が下がりにくいマンションを購入したいと考える人は多いです。

ずっと住む予定で購入したとしても、離婚や転勤といった理由で家を手放したり、誰かに貸すという選択を取る可能性は十分にありますから。

そこで、将来的に資産価値が下がりにくいとされるマンションの3つの条件を紹介します。

1、東京都心の駅近マンション

不動産市況の大前提は、「少子高齢化」により下落の一途を辿ると言われています。

新しいマンションはどんどん立ち並ぶにも関わらず、そもそも住む人間が減っているので。

しかし東京都内に限っては、地方からの流入が集中するため、長期的に一定数の需要が確保できると考えられています。

特に投資用マンションとして運用していく方に関しては、駅近であることも重要なポイントです。

賃貸で利用する人は購入する人以上に利便性を重視して家選びを行うので、都心で駅近はセットで考えておくといいでしょう。

2、近隣で土地開発が行われる予定のマンション

今現在発展していないエリアでも、商業施設や商業ビルが開発されると、人やお店が集まってきます。

その結果、不動産の価値は向上しますから、購入時よりも高く売却できるというケースもあるんです。

先ほども紹介したSUUMOでは、「再開発で新しく生まれ変わる街」というページを設けていて、全国で再開発が行われるエリアのマンションを調べることができますよ!

3、住みたい街ランキングなどの人気の高いエリアのマンション

東京都内でなくても、人気が高いエリアは数多く存在します。

2018年にSUUMOから発表された「住みたい街ランキング2018首都圏偏」では、人気の吉祥寺や恵比寿を抑え、第1位に神奈川の「横浜」がランクインし、TOP10には埼玉県の「大宮」「浦和」がランクインしました。

都心へのアクセスが良い上に、住環境も良く、マンションは低価格帯で購入可能というエリアも一定の需要が長期的に見込めます。

まとめ

今回は、マンションを購入する方が気になるいろいろなお金の相場について、いろいろな角度からお話してきました。

一点だけ抑えておきたいのは、「相場」はあくまで「相場」であるということ。

相場はあくまでも参考の材料にし、あなたの場合はどうなのかをしっかりと考えて行動することが大切です。

相場や平均という言葉をうのみにして判断してしまうと、将来的に後悔する事態に陥る可能性もありますから。

あなたのマンション購入の参考になれば幸いです!

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