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築10年マンションを高値売却するコツをプロが伝授!賃貸との比較や売却時の注意点も紹介

 

売りたい人

10年前に新築で購入したマンションに住んでいるけど、子供が大きくなってきたから、住み替えようと思っている。

ローンがまだかなり残っているからできるだけ高く売却したいけれど、具体的にどうすれば高く売却できるのだろう?

そういった方に向けて記事を書いていきます。

築10年のマンションはまだまだ築浅の部類に入り、設備もきれいな状態であることが多く、人気も高いです。

また、2019年は首都圏の新築マンション価格が高騰しすぎたため、新築を諦めて築浅の中古マンションに切り替えている人も増えています。

2019年現在は、まさに築10年マンションの売り時なので、きちんと売却のポイントを押さえておけば、高値売却できる可能性が高いです。

今回の記事では、不動産のプロである筆者が築10年マンションを高値で売却するためのポイントを詳しく解説していきます。

記事を読んでいただくことで、高値かつスピーディーにマンション売却できるようになるので、ぜひ最後まで読み進めてみてください。

もくじ

10年以内のマンションが売却しやすい3つの理由

ここでは、築10年以内のマンションが売却しやすい以下3つの理由について紹介しています。

これらの理由を知っていることで、買い手がどのような点を求めているか把握でき、どこを訴求すればいいのか予測がしやすくなります。

  1. 築浅物件を探している人が多い
  2. 設備・仕様がそれほど古くない
  3. 35年ローンを利用できる

それでは、1つ目の理由から見ていきましょう。

築浅物件を探している人が多い

中古マンションを検討している人も「元々は新築マンションを考えていたけど価格が高いため中古マンションを探している」というケースは多いものです。

そのため、中古マンションといえども、できるだけ築浅物件を希望します。

なぜなら、外観や内装など、新しい方が快適な生活を送れますし、清潔感もあるためです。

リノベーションなどを予定している人以外の多くは、予算の範囲内でできるだけ新しいマンションを求めます。

築10年以内であれば、不動産サイトで物件を探す際にも多くの人の目に留まりやすいです。

「1年以内」「3年以内」「5年以内」「10年以内」「15年以内」「20年以内」「30年以内」など、サイトでは条件設定できるケースがほとんどで、中古マンションを探す際は10年以内の物件をセグメントする傾向があります。

これは、心理学的にも「築10年」が1つの壁となり、11年以上になるとかなり古い印象を持ってしまうためです。

築3年や5年以内だと新築相場とそれほど価格差が大きくなく物件数も少ないため、築10年を1つのラインとして見る人が多いという理由もあります。

設備・仕様がそれほど古くない

築10年以内のマンションは、設備や仕様がそれほど古くありません。

工法や間取り、デザインに関しても、現在の新築マンションとそれほど変わりないものも多いです。

そのため、多くの人が魅力を感じますし、購入後すぐにリノベーションやリフォームをおこなう必要がありません。

物件価格に加えてリノベーションやリフォーム費用がかからないため、売却しやすいです。

③35年ローンを利用できる

築10年以内のマンションの場合、35年の住宅ローンが利用できるため売却しやすいです。

金融機関はマンションの耐用年数47年から築年数を差し引いた年数までしかローン利用ができないため(ほとんどの場合最長35年)、築12年を超えると購入する際に35年ローンが組めなくなってしまいます。

ローン返済期間が短くなると、毎月の返済負担が大きくなるため、売り手・買い手ともにデメリットです。

築10年以内の物件であれば、住宅ローンが35年組めるため、安心して売買できます。

 

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買主目線で見た築10年マンションの魅力

築10年マンションは、買い手側の目線で見た場合、主にどのような魅力があるのか確認をしていきましょう。

魅力を把握しておけば、売りやすい理由をより深く理解することができるはずです。

「築10年以内」と「築11年」の壁

中古マンション市場では、築10年以内の物件が人気を集めています。

実際、マンションは1年目にいきなり相場価格が10%前後下がってしまいますが、それ以降は10年目まで70%〜80%前後の価格を維持しています。

そして、11年目以降から再び相場が下がっていくのです。

このことからも、築10年目までは需要が高いことがわかります。

「築10年以内」と「築11年目以降」では、数字の印象も異なるため、多くの人がポータルサイトで物件探しをする場合も築10年以内が1つの境界線となりがちです。

さらに、前述の通り住宅ローンの返済期間にも影響が出てきます。

中古マンション市場は築10年以内の物件の方が、11年目以降の物件よりも遥かに需要が多いため、高値かつスピーディーに売れる可能性があります。

新築マンションとの比較

築10年マンションの魅力は、新築マンションの価格相場よりも2〜3割前後安いうえに、決して古くない設備や仕様になっていることです。

新築マンション並みの最新設備が付いていることはありませんが、10年程度の違いであればそこまで大きな遜色は感じられません。

仮に新築マンションの相場が3,000万円のエリアであれば、築10年マンションだと2,100万円〜2,400万円前後で購入が可能です。

600万円〜900万円も安く間取りや仕様、設備などもそこまで古さを感じないため、お買い得と考えられます。

200万〜300万円をリフォームに充てたとしても、新築より購入コストを安く抑えることが可能です。

 

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マンション売却における築年数と成約価格の関係

次に、中古マンション売却時の築年数と成約価格の関係についても見ていきましょう。

これらの内容を見ても、築10年以内マンションは売却額が高く、多くの数取り扱われているのがわかります。

築年数別の成約件数データ

不動産流通機構が運営するレインズのデータによると、2018年首都圏の中古マンション成約物件の築年帯別構成比率は以下のとおりです。

  • 【2018年・成約率】
  • ・築0年〜5年:9.3%
  • ・築6年〜10年:16.0%
  • ・築11年〜15年:17.6%
  • ・築16年〜20年:13.9%
  • ・築21年〜25年:9.5%
  • ・築26年〜30年:8.4%
  • ・築31年〜:25.3%

築10年以内に成約した物件は4分の1を占めており、全体の比率から考えると、非常に多いことがわかります。

首都圏の中古マンションの成約件数全体は3万7,217件。内訳は以下のようになります。

  • 【2018年・成約件数】
  • ・築0年〜5年:約3,460件
  • ・築6年〜10年:約5,950件
  • ・築11年〜15年:約6,550件
  • ・築16年〜20年:約5,170件
  • ・築21年〜25年:約3,530件
  • ・築26年〜30年:約3,120件
  • ・築31年〜:約9,410件

比較として、下記にある2017年の成約物件の築年帯別構成比率もご覧ください。

  • 【2017年・成約率】
  • ・築0年〜5年:10.0%
  • ・築6年〜10年:16.3%
  • ・築11年〜15年:17.5%
  • ・築16年〜20年:13.4%
  • ・築21年〜25年:9.3%
  • ・築26年〜30年:8.4%
  • ・築31年〜:25.0%

2017年は2018年より築10年以内の割合が1ポイント近く高いですが、どちらも約4分の1が築10年以内マンションという結果です。

築年数別で見るマンション価格

レインズの2017年データによると、マンションの築年数別の価格下落率(成約㎡単価)は、次のようになっています。

  • <首都圏>
  • 新築:平均成約㎡単価86.4万円
  • 築5年以内:平均成約㎡単価77.0万円(下落率約11%)
  • 築6年〜10年以内:平均成約㎡単価65.5万円(下落率約24%)
  • 築11年〜15年以内:平均成約㎡単価58.7万円(下落率約32%)
  • 築16年〜20年以内:平均成約㎡単価49.7万円(下落率約43%)
  • 築21年〜25年以内:平均成約㎡単価35.0万円(下落率約60%)
  • 築26年〜30年以内:平均成約㎡単価29.5万円(下落率約66%)
  • 築31年以上:平均成約㎡単価31.2万円(下落率約64%)

 

  • <近畿圏>
  • 新築:平均成約㎡単価63.6万円
  • 築5年以内:平均成約㎡単価52.6万円(下落率約17%)
  • 築6年〜10年以内:平均成約㎡単価41.8万円(下落率約34%)
  • 築11年〜15年以内:平均成約㎡単価36.9万円(下落率約42%)
  • 築16年〜20年以内:平均成約㎡単価28.4万円(下落率約55%)
  • 築21年〜25年以内:平均成約㎡単価19.5万円(下落率約69%)
  • 築26年〜30年以内:平均成約㎡単価20.6万円(下落率約68%)
  • 築31年以上:平均成約㎡単価20.9万円(下落率約67%)

このように、築10年以降になると価格の下落スピードが早まるため、もし売却をするのであれば1年でも早い方が有利です。

できる限り価格下落が少ない、築10年以内を目安として考えるといいでしょう。

高く売れる築10年マンションの12つの特徴

どのような築10年マンションであれば高く売れるのか、特徴を把握しておくことは大事です。

これらの特徴を知っておくことで、所有物件の立ち位置や相場を掴みやすくなります。

ここでは、高く売れる築10年マンションの以下12つの特徴について、一つひとつ見ていきましょう。

  1. 駅近で利便性が高い
  2. 都市部へのアクセスが良い
  3. 有名住宅メーカーのマンション
  4. 再開発エリア付近のマンション
  5. 近くに学校やスーパー、商業施設などが揃う
  6. 万人受けする間取りや仕様
  7. 高層階で景色が良い
  8. 共用施設が充実している
  9. メンテナンス・管理が行き届いている
  10. 有名観光スポットが近い
  11. 駐車場が屋外ではなく屋内
  12. 室内の状態が良い

それでは、1つ目の特徴から紹介していきます。

1.駅近で利便性が高い

駅近で利便性が高い築10年のマンションで高く売れる可能性があります。

なぜなら、マンションを求める人の多くが、駅近で利便性が優れた物件を希望しているためです。

駅まで30〜40分も離れているような物件だと、需要が少ないため資産価値が下がりやすい傾向があります。

駅5分以内などの駅近物件であれば高い需要が見込めるため、資産価値は下がりにくいです。

多くの人が通勤・通学や外出の際に電車・地下鉄を使うため、駅からの距離が近い物件ほどメリットとして考えられます。

不動産サイトで中古マンションを探す際も、「駅から徒歩5分圏内」「7分圏内」など、近い物件を探す人は多いです。

駅近で利便性が高い物件は、それだけで高く売れる可能性があると考えていいでしょう。

「駅直結マンション」「駅から徒歩2分」などのマンションに住んでいる場合はチャンスです。

2.都市部へのアクセスが良い

都市部へのアクセスが良い築10年物件も高く売れる可能性があります。

「渋谷まで電車で1駅」「梅田まで自転車で15分」「博多まで電車で10分」など、都市部へのアクセスが良いマンションであれば、周辺も栄えていて便利なため多くの需要があります。

賃貸マンションでも、都市部へのアクセスが良いほど家賃相場が高くなるものです。

多くの人が物件を選ぶ際、駅や都市部までの距離や地域名で検索をするため、スピーディーに売れる可能性もあります。

都市部へのアクセスが良いことで資産価値も下がりづらく、高値での売却が期待できます。

3.有名住宅メーカーのマンション

さまざまな住宅メーカーが分譲マンションを手掛けており、メーカーによってマンションの規模や価格帯、デザイン、仕様、立地、工法などの特徴が異なります。

マンションに限ったことではありませんが、やはり長年の実績があり会社の規模も大きい有名メーカーの商品は人気です。

所謂、高級マンションを手掛けている有名住宅メーカーが多く、非常に性能が高くデザイン性も優れていて豪華さもあるため「◯◯住宅メーカーのマンションしか考えていない」という人も少なくありません。

新築だと価格が高く手が届かない人でも、新築の7〜8割の価格で販売される築10年物件であれば、購入に踏み切れます。

分譲マンションを手掛けている有名住宅メーカーはいくつかありますが、安心感もあるため需要の高さは別格です。

4.再開発エリア付近のマンション

さまざまな地域で再開発がおこなわれています。

再開発エリアは多くの商業施設ができ、街並みがきれいになり、駅が建て変わるケースもあります。

再開発がおこなわれることで、これまで以上に多くの人が集まるエリアになるため、資産価値が上がるケースが少なくありません。

現在住んでいるマンションが再開発エリア付近に位置する場合は、今後より多くの需要が見込めるため、高く売れる可能性があります。

5.近くに学校やスーパー、商業施設などが揃っている

築10年のマンションの近くに、小学校や中学校、スーパーやコンビニ、病院、モール、商業施設などが点在する場合は高く売れる可能性があります。

多くの人が便利な場所に住みたがるため、お店や商業施設がたくさん揃っていることは、高く売れるためのとても重要なポイントです

ファミリー向けマンションであれば、幼稚園や保育園、学校、スーパー、公園などが近くにあると高値で売れる可能性が高くなります。

6.万人受けする間取りや仕様

個性的な間取りや仕様のマンションよりも、万人受けする間取り・仕様のマンションの方が高く売れる可能性があります。

個性的な間取りや仕様は、そのように変更した入居者にとっては非常に居心地が良いかもしれませんが、その他の人からするとクセがありすぎて決して居心地の良いものではないでしょう。

好みが分かれやすいため、せっかく好立地の物件でも買い手が付きづらくなってしまいます。

築10年のマンションであれば、すぐにリノベーションやリフォームを考えている人は少ないため、万人受けするオーソドックスなつくりの方が需要はあるものです。

7.高層階で景色が良い

一戸建てにはない眺望があるのもマンションの魅力です。

目の前に遮る建物がなく景色の良い部屋であれば、それだけで高く売れる可能性があります。

特にタワーマンションの高層階などは、絶景を楽しめるため、資産価値も下がりづらいです。

高層階で景色が良い場合は、高値での売却が期待できます。

逆に、高層階にもかかわらず、目の前に建物があって景色を見えない場合は、資産価値が下がりやすく、高値で売ることは難しくなります。

8.共用施設が充実している

タワーマンションや大規模マンションなど、共用施設が充実している築10年マンションは高く売れる可能性があります。

スポーツジムやプール、温泉、スカイラウンジ、ゲストルーム、ライブラリールーム、居住者専用レストラン、シアタールーム、屋上デッキなど、さまざまな共用施設を設けた物件は少なくありません。

新築であれば、このようなマンションは非常に高額なため、買える人は限られてしまいます。

しかし、築10年マンションであれば、新築では買えない人でも買うことが可能です。

新築においても共用施設の充実度で家選びをする人は多いため、中古マンションでも需要の多さが期待できます。

9.メンテナンス・管理が行き届いている

「マンションは管理を買え」と言われるほど、管理がしっかりとしているかどうかは重要なことです。

管理が行き届いているマンションであれば、清掃やメンテナンスが徹底されていて、マンション全体が常にきれいで快適な空間となっています。

管理が行き届いているマンションであれば、資産価値が下がりづらいため高く売れる可能性があります。

逆に、管理が行き届いていないマンションは、清掃やメンテナンスが徹底されていないため、老朽化が早まり、資産価値もどんどん下がっていきます。

管理がしっかりとされているかどうかで、マンションの見た目の印象も大きく変わってくるものです。

10.有名観光スポットが近い

築10年マンションの近くに有名な観光スポットがある場合は、高く売れる可能性があります。

東京タワーやスカイツリーなどの代表的観光スポットだけでなく、その地域の観光スポットに近い場合でも高値での売却が期待できます。

特に、窓から観光スポットが見える場合は、資産価値が高くなるポイントであり、スピーディーに買い手を見つけることが可能です。

「リビングから東京タワーが見える」「バルコニーから富士山が見える」「明治神宮まで徒歩圏内」など、有名観光スポットに近い物件を所有している場合は、相場よりも高く売れることでしょう。

11.駐車場が屋外ではなく屋内

車を所有する人にとって、駐車場が屋外・屋内のどちらになっているかは重要な問題です。

屋外であれば洗車をしてもすぐに汚れてしまいますし、紫外線によって塗装の劣化が早まります。

特に、愛車に対して強いこだわりを持っている人や高級車に乗っている場合は、屋外駐車場のマンションだと選択肢に入りません。

屋内駐車場、さらにはセキュリティがしっかりとしている駐車場であれば、築10年マンションでも高く売れる可能性があります。

12.室内の状態が良い

築10年にもなれば、入居者の日々の使い方や清掃・メンテナンスの仕方によって、キッチンや洗面化粧台、浴室、トイレ、フローリング、壁紙、収納棚など、各部分の状態が大きく変わってきます。

日頃から丁寧に扱い、清掃・メンテナンスも徹底しているようであれば、築10年でも非常に状態が良いものです。

逆に、日々の使い方が雑で清掃やメンテナンスもあまりおこなっていない場合は、すぐにリフォームが必要なくらい状態が悪くなってしまいます。

中古マンション検討者からすると、少しでも状態が良い物件を買いたいと思っているものです。

室内の状態が良ければ、相場よりも高値で売却できる可能性があります。

10年マンションを高く売却する12つのコツ

せっかくマンションを売却するのであれば、少しでも高く売りたいと思うものです。

ここで紹介する高く売却するための以下12のコツについて把握しておけば、通常よりも高く売れる可能性があります。

  1. 焦らないでいいように余裕を持ったスケジュールで動く
  2. 信頼できる不動産会社を見つける
  3. 事前に価格相場を知ること
  4. 広告用写真にこだわる
  5. マンションのアピールポイントを整理して十分に告知する
  6. 不動産会社と密にコミュニケーションを取る
  7. 内見前にハウスクリーニングなどで部屋をきれいにしておく
  8. 内見時にホームステージングを活用する
  9. 不動産一括査定サイトを活用する
  10. 不要なものは内見前に処分しておく
  11. 内見をする際は買い手が気になる情報をまとめておく
  12. 目立つ傷や故障・不具合部分は事前に補修しておく

少しでも高く売るために、一つひとつ確認していきましょう。

1.焦らないでいいように余裕を持ったスケジュールで動く

築10年マンションを少しでも高く売るために、余裕を持ったスケジュールで動くようにしましょう。

「1ヶ月で売らないと資金繰りが厳しい」「スケジュール的に2ヶ月で売らないといけない」など、余裕がないスケジュールだと、高く売るよりも早く売ることを優先してしまうことになります。

その結果、売りやすい価格設定をしたり、安易な値下げをしてしまって安売りをしてしまうのです。

資金状況とも関係しますが、余裕を持ったスケジュールで動くことができれば、焦らないでいいので希望に近い金額で売れる可能性があります。

2.信頼できる不動産会社を見つける

信頼できる不動産会社を見つけられれば、マンションを高く売れる可能性があります。

良い不動産会社と出会うことができれば、マンション売却に成功する確率が高まるためです。

賃貸に強いところもあれば、分譲を得意としている業者もあるなど、不動産会社によって得意分野が異なります。

そのため、その地域でマンション販売を得意としている業者に依頼することが大切です。

また、担当者との相性も非常に大切で、親身に相談に乗ってくれて前向きに取り組んでくれる人がいいでしょう。

マンション売却にあたり不動産会社選びはとても重要です。

後述する信頼できる不動産会社を選ぶポイントを参考にして、最適な業者を見つけましょう。

関連記事→マンションを売りたい人必見!信頼できる不動産会社を見分ける秘訣

3.事前に価格相場を確認しておく

築10年マンションを高く売るためのコツの1つが、事前に価格相場を確認しておくことです。

価格相場を知っておけば、業者が提示する査定金額が高いかどうか判断がしやすくなります。

中古物件のポータルサイトで、同じエリアで売却物件に近い条件のものをチェックしていけば、自ずと価格相場を掴めます。

価格相場を知れば、売り出し価格がどれくらいの水準か、どこまで値下げできるか判断が可能です。

関連記事→マンションを売る際の適正価格を知って理想の売却を実現しましょう!

4.広告用写真にこだわる

売却をする際、Webサイトやチラシ、雑誌に載せる写真にこだわりましょう。不動産会社が撮影することが多いですが、自身でもこだわることが大切です。

なぜなら、多くの人は紹介文より先に写真を見て判断するためです。

写真が悪ければネガティブな印象を与えてしまい、検討候補から外されてしまいます。

素人とプロでは写真のクオリティが明らかに違うため、プロに撮影してもらうのが1番です。

また、外観や室内の様子がわかるだけでなく、物件のアピールポイントがわかる写真も必要になりますので、忘れないようにしましょう。

過剰な演出は問題ですが、写真のクオリティが高ければ問い合わせ件数も多くなります。

5.マンションのアピールポイントを整理して十分に告知する

「◯◯駅まで徒歩3分」「△△公園や■■商業施設が近い」「共用施設が充実している」「景色がいい」など、売却する築10年マンションのアピールポイントがあるはずです。

少しでも高く売るために、アピールポイントを整理して十分に告知するようにしましょう。

アピールポイントを整理する場合は、自分たちが思うアピールポイントと客観的に見た場合の物件の強みをまとめるようにしてください。

案外、自分たちが思うアピールポイントではなく、客観的に見た強みの方が魅力に感じてもらえるものです。

6.不動産会社と密にコミュニケーションを取る

少しでも高く売るために、不動産会社と密にコミュニケーションを取るようにしましょう。

しっかりと業者と連携をすることで物件の販売状況や問い合わせ状況などを詳しく把握できますし、物件のアピールポイントやプロモーション方法についてアドバイスもできます。

密にコミュニケーションを取れば状況に応じた対策が打ちやすくなりますので、信頼できる業者を選んだあとも担当者と情報共有していくことが大事です。

7.内見前にハウスクリーニングなどで部屋をきれいにしておく

内見の際、買い手はキッチンや浴室、洗面化粧台、トイレ、フローリング、壁紙など、さまざまな部分をチェックするものです。

これらの部分がきれいで清潔感があれば好印象を与えられますが、汚く状態が悪い場合は悪い印象を与えてしまいます。

好印象であれば高値で売れる可能性がありますが、内見で悪い印象を与えてしまうと、高値どころか安値での売却になりかねません。

特に汚れが目立ちやすい水回り部分には注意が必要です。

内見前にハウスクリーニングをするなど、プロの手を借りてきれいにしておきましょう。

きれいになっているかどうかで売れる可能性自体も変わってきます。

<関連記事>

マンション売却時の内見で買主ががっかりする7つのポイントと対策~内見前・内見当日・内見後の準備まとめ

8.内見時にホームステージングを活用する

内見の際には、部屋の中にインテリアや小物、観葉植物などをコーディネートしてモデルルームのように見せる「ホームステージング」を活用するのも一つです。

完全に空室の状態であれば、少し寂しい雰囲気を与えてしまいますし、居住したままの状態での売却であれば、生活感がどうしても残ってしまいます。

ホームステージングを活用することで、空室の良さと居住中の良さを両方兼ねそろえることができ、部屋の本来の魅力を引き出してくれます。

ホームステージングを活用することで、マンションの平均売却期間が88日→42日まで短縮されたデータもあるので、早期売却をしたい人にはおすすめです。

関連記事→海外では常識のホームステージングとは?評判や費用相場、メリット・デメリットを解説!

9.不動産一括査定サイトを活用する

築10年マンションを少しでも高く売るために、不動産一括査定サイトを活用しましょう。

不動産一括査定サイトを利用すれば、簡単な操作で複数業者に査定依頼をすることが可能です。

それぞれの業者で査定基準や特徴が異なるため、同じ物件であったとしても査定金額が変わってきます。

複数業者で査定をしてもらい、高い金額を提示する業者を利用することで高く売れる可能性があります。

不動産一括査定サイトは、手間や労力もほとんどかからず、スピーディーに利用できるためおすすめです。

関連記事→不動産一括査定サイトのおすすめ5選+評判の30サイトを比較!【総まとめ】

10.不要なものは内見前に処分しておく

築10年マンションの内見をする際は、事前に不要なものを処分しておきましょう。

棚や日用品、使っていない家電など、不要なものがたくさん溢れていると、部屋全体が散らかっている印象を与えてしまい、狭く感じてしまいます。

不要なものは事前に別の場所に移動させたり、処分しておけば、部屋全体がすっきりとして広く見えるはずです。

住み替え前の荷物整理にもなりますので、できるだけ早いタイミングで不要なものは処分しておきましょう。

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11.内見をする際は買い手が気になる情報をまとめておく

内見をおこなう前に、買い手が気になるであろう情報をまとめておくようにしましょう。

共用施設の使用ルール、近くのスーパーや商業施設の情報、近隣住民の様子、近くの公園や教育施設の情報など、聞かれそうな情報はわかりやすい資料にまとめておくといいです。

住んでいる人でしかわからないような情報をたくさんまとめておけば、買い手としても安心します。

親切という印象も与えられ、高く売れる可能性も高くなります。

12.目立つ傷や故障・不具合部分は事前に補修しておく

築10年マンションを少しでも高く売りたい場合は、事前に目立つ傷や故障・不具合部分を補修するようにしましょう。

ドアの大きな傷、フローリングのへこみ、壁紙の剥がれ、床の落書きのあと、食器洗い乾燥機の故障など、これらを放置したまま内見をすると悪い印象を持たれてしまう可能性があります。

多少のコストはかかりますが、内見前に補修をしておけば好印象を与え、高値での売却につながります。

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10年のマンションを売却する際の9つの注意点

マンション売却の際の注意点についても把握をしておきましょう。

これらの注意点を事前に知ることで、あとで困ることを防げます。

特にお金に関することは、多くの注意点を把握して用心深くいた方が安心です。

ここでは、築10年のマンションを売却する際の、以下9つの注意点について紹介していきます。

  1. 仲介手数料があることを忘れない
  2. 引渡し後の瑕疵担保責任
  3. 1社のみの査定で進めない
  4. 不動産会社との契約方法の特徴を把握しておく
  5. 火災保険等を解約する
  6. 売り出し価格を高く設定しすぎない
  7. 住宅ローン残高を確認しておく
  8. 確定申告・税金を忘れないこと
  9. 住み替え先・タイミングを決めておく

それでは、1点目の注意点から見ていきましょう。

1.仲介手数料があることを忘れない

築10年マンションに限ったことではありませんが、マンションを売却する際は仲介手数料などの諸費用がかかります。

これらの諸費用がいくらぐらいかかるか把握しておかないと、資金計画が狂ってしまいます。

仲介手数料に関しては、一般的に「売買代金×3%+6万円+税」です。

仲介手数料以外にも抵当権抹消費用などがかかります。

早めに諸費用の概算を業者に作成してもらい、具体的な資金計画を立てておきましょう。

関連記事→中古マンションを売る時の費用・税金まとめ|戻ってくるお金や手数料の抑え方、お得な控除方法も解説!

2.引渡し後の瑕疵担保責任

築10年マンションを売却損する際、引渡し後の瑕疵担保責任に注意しましょう。

瑕疵担保責任とは、売却後に物件に何らかの不具合(瑕疵)が見つかった場合、売主が補修をする義務のことです。

万が一、買主が悪人だった場合にトラブルに発展する可能性がありますので、現状売却を基本として、瑕疵担保責任を無くすようにした方がいいでしょう。

まずは、不動産業者に相談をしてください。

関連記事→瑕疵担保責任を知らずにマンションを売ると告知義務違反になりますよ

3.1社のみの査定で進めない

築10年マンションを売却する際は、1社のみの査定で進めないようにしてください。

「かねてから付き合いがある業者だから」「知人が利用したおすすめの業者だから」「担当者が親切なので」など、いろいろな理由があることはわかりますが、1社のみで進めた場合は査定金額が高いのかどうか判断ができません。

また、必ずしもその業者が中古マンションの販売を得意としているかどうかもわからないものです。

業者を決める際は、不動産一括査定サイトなどを活用し、複数業者の査定金額や特徴などを比較したうえで決める必要があります。

関連記事→マンションを売る際の見積りは「一括無料査定サイト」を利用すべし!

4.不動産会社との契約方法の特徴を把握しておく

不動産会社を選ぶ前にどのような契約方法があるか事前に把握をしておきましょう。

なぜなら、契約方法によって特徴が大きく異なるためです。

一般媒介契約

複数の業者に販売してもらえる契約です。

自分で見つけた相手との直接契約もできます。

契約に有効期限がなく、レインズへの登録義務もないです。

専任媒介契約

契約をした業者のみが販売できる契約です。

業者としては一般媒介契約よりもやりがいを持って臨めます。

契約の有効期間は最長3ヶ月で14日に1回以上状況の報告義務があります。

契約成立後7日以内にレインズへ登録が必要です。

専属専任媒介契約

専任媒介契約同様、1社のみに仲介を依頼する契約です。

基本的には専任媒介契約と似ていますが、自分に見つけた相手と直接契約することはできません。

契約有効期限は最大3ヶ月で1週間に1度以上状況報告の義務があります。

関連記事→【図解】マンションを売る際に一般媒介を利用するメリット・デメリットとは?

5.火災保険等を解約する

築10年マンションを売る際は、火災保険等を忘れずに解約するようにしましょう。

なぜなら、火災保険は一括で支払いをしているので、契約期間の途中で解約をした場合は未経過分の保険料が戻ってくるためです。

大きな金額ではないかもしれませんが、放置しておくほどもったいないことはありません。

物件の引渡しに合わせてしっかりと解約手続きをしておきましょう。

6.売り出し価格を高く設定しすぎない

マンションを売却する際の売り出し価格には十分に注意しましょう。

価格相場や市場ニーズの読みを間違え、売り出し価格を高く設定しすぎると売却が上手くいかない可能性があります。

あとになって価格を下げたとしても値下げ物件の悪い印象を与える恐れがありますし、既に多くの機会損失をしています。

少しでも売却益を得たいと考えるのはしょうがないことですが、売り出し価格を間違えると自分の首を締めることになりますので注意してください。

7.住宅ローン残高を確認しておく

マンションを売却する前に、住宅ローン残高がどれくらいあるのか確認をしておきましょう。

売却して得たお金より住宅ローン残高が多い場合は、残りをどうするか事前に資金計画を立てておく必要がありますし、売却したお金で住宅ローンを完済できたとしても、余るお金が予想より少ない可能性もあります。

住宅ローン残高がどれくらいあり、手元にお金がいくらぐらい残るかによって、住み替え費用や老後資金のつくり方も変わってきます。

できるだけ早いタイミングで把握して、シミュレーションをするようにしましょう。

売却してもローン残高が残る場合は、住み替えローンなども検討する必要があります。

関連記事→住宅ローン残債ありのマンションを売却する3つの方法|一括返済・買い替えローン・任意売却

8.確定申告・税金を忘れないこと

築10年マンションを売却した後は、確定申告をする必要があります。

個人事業主や経営者であれば慣れているため忘れないでしょうが、普段確定申告をしていないサラリーマンは忘れないようにしましょう。

マンションを売却して利益(譲渡所得)・損失(譲渡損失)どちらが発生しても、翌年の2〜3月に確定申告をおこなう必要があります。

売却益が出た場合は、3,000万円特別控除がありますし、売却損が出た場合は損益通算や繰越控除の特例が利用可能です。

したがって、築10年マンションを売却して利益・損失どちらが出た場合でも、特例により大幅な節税ができます。

まずは確定申告を忘れないようにしてください。

9.住み替え先・タイミングを決めておく

マンションの売却が成立すれば、もう住むことはできなくなります。そのため、どこかのタイミングで住み替え先を決めておくことが必要です。

資金に余裕がある場合は、売却前に住み替え先を決めて引越しをしてもいいですが、資金に余裕がない場合は売却が決まってから、住み替え先を決めて引越しをするスケジュールになる可能性があります。

住み替えにも費用がかかりますので、資金計画と合わせて、住み替え先の決定や引越しのタイミングを考えておきましょう。

関連記事→住み替えで後悔しないためのノウハウをプロが伝授!ローン残債や費用・税金の悩みも解消!

10年マンションは賃貸よりも売却がおすすめ

「築10年マンションを賃貸に出すか売却するか迷っている」という人も少なくないでしょう。

既に住宅ローンを完済していたり、最初からローンを利用せずキャッシュで購入しているのであれば、賃貸に出すのもいいでしょう。

ローン返済がなく、負担は管理費・修繕積立金・税金のみなので、多くの家賃収入を得られます。

仮に、しばらく借り手が見つからなかったとしても、そこまで大きな負担はかかりません。

しかし、既に完済している人やローンを利用していない人は極わずかしかいないでしょう。

住宅ローン残高がたくさんあるのに空室リスクのある賃貸に出すのは、なかなか危険です。

借り手が見つかったとしても、毎月のキャッシュフローはわずか1万円程度の可能性があります。

また、賃貸に出している間も築年数の経過とともにマンションの価値はどんどん下がっていくため、家賃収入も少なくなるものです。

築10年のマンションであれば、基本的に売却の方がメリットは大きいでしょう。今後の値下がりリスクを心配する必要がありませんし、住宅ローンの完済も可能です。

売却益を住み替え費用や今後の生活費に充てることもできます。

築10年程度のマンションの場合は、賃貸のように空室リスクなどを心配することなく、スピーディーに現金化できる売却がおすすめです。

関連記事→マンションを売る・貸す場合のメリット・デメリットと判断基準をシミュレーション付きで解説!

信頼できる不動産会社を選ぶ際の6つのポイント

マンション売却を成功させたいのであれば、不動産会社選びを慎重におこなうことが大切です。

信頼できる業者を見つけることができれば、安心して任せられますし、高値での売却が期待できます。

ここでは、信頼できる不動産会社を選ぶ際のポイント6つについて見ていきましょう。

  1. 賃貸ではなく売却を強みとしているか
  2. 評判が良いかどうか
  3. 担当者は親身で熱心かどうか
  4. 査定金額は高いかどうか
  5. 実績が豊富かどうか
  6. 売却エリアに強いかどうか

それでは、1つ目のポイントから紹介していきます。

1.賃貸ではなく売却を強みとしているか

不動産会社は、賃貸ではなく売却を強みとしている業者を選ぶようにしましょう。

業者には得意・不得意があるため、賃貸を得意としているところにマンション売却を依頼しても、良い結果は期待できません。

売却を得意としている業者であれば、プロモーションや営業活動など売却に関するノウハウを持ち合わせているため、高値での売却が期待できます。

不動産会社のホームページを見れば、賃貸と売却どちらに力を入れているのか大抵わかります。

賃貸を得意としている業者はトップページが賃貸の情報ばかりですし、売却を得意としている場合は売却に関する情報がほとんどです。

マンションを売却したいわけですから、売却を強みとしている不動産会社を選んでください。

2.評判が良いかどうか

不動産会社を選ぶ際は、評判や口コミもチェックをしましょう。

すべての評判・口コミが信憑性のあるものではありませんが、悪い評判・口コミばかりの業者は避けた方がいいでしょう。

非常に親身で対応も良く、実績もあり顧客満足度の高い業者であれば、悪い評判や口コミばかりになることはないためです。

多少のネガティブ要素はあっても、大半が良い評判・口コミになっています。

業者選びの1つのポイントとして、評判・口コミもチェックするようにしましょう。

3.担当者は親身で熱心かどうか

どんなに実績のある不動産会社でも、担当者にやる気がなければ思うように売却を進めることはできません。

担当者が親身になってこちらの話を聞いてくれて、熱心に仕事を進めてくれる人かどうか確認をしましょう。

自分の資産を任せるわけなので、頼りがいのある人に任せたいものです。

担当者のやる気や行動力によって高く売れるかどうかも変わってきます。

関連記事→不動産査定・売却時に優秀な営業マンかどうかを見抜く4つのポイント!

4.査定金額は高いかどうか

今後の住み替えや生活のために、自分の資産である築10年のマンションを売るわけですから、査定金額が安い不動産会社に任せるのはやめた方がいいでしょう。

特に理由もなく価格相場よりも安い金額を提示する業者は、任せたとしても良い結果が出ることは考えにくいです。

査定金額が高い業者を選ぶようにしましょう。

査定金額を出す際は、不動産査定一括サイトを活用すれば、簡単に複数業者の査定金額を知ることができ、比較ができます。

異常なほど査定金額が高い場合は怪しいですが、相場よりも高い金額を提示する業者から選ぶといいでしょう。

5.実績が豊富かどうか

不動産会社を選ぶ際は、実績を確認しましょう。

売却に力を入れている不動産会社であれば、多くの場合、ホームページに実績を掲載しています。

実績が豊富であれば、それだけ多くの人が信頼して任せているということですし、たくさんのノウハウを持っている証でもあります。

逆に実績が少ない業者であれば、ノウハウも少ない可能性がありますので、安心して任せることが難しいです。

実績だけがすべてではありませんが、業者選びをするうえで非常に重要な要素であることは間違いありません。

6.売却エリアに強いかどうか

不動産会社を選ぶ際は、マンションのあるエリアに強い業者かどうか確認をしましょう。

中小規模で地場に根付いた不動産会社であれば心配いりませんが、大手になると対象エリアが広すぎて、該当エリアの特性を上手く把握できていないこともあります。

エリアの特性を知っていれば、それに合ったプロモーションや営業をかけることができるため、高く売れる可能性があります。

マンション売却のエリアに強い業者を選ぶようにしましょう。

【番外編】築10年以内にマンションを売却するのはこんな人

築10年以内の築浅マンションを売るのはどんな人だと思いますか。

どのような人が築10年以内にマンションを売却するのか知っておけば、安心して物件売買ができるようになります。

ここでは、どのような人が築10年以内にマンションを売却するのか確認していきましょう。

住宅ローン控除が終わるため売却を考えている人

住宅ローン控除とは、住宅借入金等特別控除のことで、10年間、毎年のローン残高(年末時点)の1%が控除される制度です。

控除限度額は40万円で、10年間で最大400万円所得税から控除されます。

つまり、住宅ローンでマイホームを購入した場合は、最長10年間も節税ができるのです。

この制度が適用されるのは10年間なため、住宅ローン控除期間終了とともに売却を進める人は決して少なくありません。

修繕積立金の値上げを避けたい人

多くのマンションが築10年〜15年前後のタイミングで大規模修繕がおこなわれます。

そのために入居時期から毎月修繕積立金を支払っているのですが、場合によっては計画以上の費用がかかるケースもあり、入居者が別途修繕費用を支払わなくてはならなくなります。

また、大規模修繕に伴い、修繕積立金が値上げされることもあり、これらの負担を避けるために築10年のタイミングで売却を検討する人も少なくありません。

逆に、買い手側からすると大規模修繕の費用は足りているか、修繕積立金が上がる可能性はないか確認をする必要があります。

資産価値が値上がりした人

「マンションの近くで再開発がおこなわれた」「ここ10年で街がきれいになり、さまざまな商業施設が近くにできて人口が増えた」など、10年もあればマンション周辺の状況も様変わりします。

築年数の経過とともに資産価値は下がるのが一般的ですが、なかには資産価値が上がる物件もあります。

そのような物件であれば、築10年のタイミングで売却することで住宅ローンも完済でき、売却益も得ることが可能です。

そして、手にしたお金をもとに新しい物件を購入したりすることもできます。

住宅を維持するのが厳しい人

「経済的余裕はなかったが、なんとかなると思って無理やりマンションを買った」

「住宅ローンを最大限借入れして、ワンランク上のマンションを背伸びして購入した」

「転職をしたら収入が下がった」

「あてにしていたボーナスがカットされた」

など、主に経済的な理由でマイホームを維持することができなくなり、売却をする人も少なくありません。

マンションを購入する際は、無理をしないようにしましょう。

なんとかなると思って購入をしても、なんともならないことの方が多いものです。

まとめ

今回は、築10年マンションを高値売却益するためのポイントやコツ、注意点、不動産会社の選び方などについて紹介いたしました。

築10年以内マンションは、市場ニーズが高いため高値でスピーディーに売れる可能性があります。

そのため、現在売却の意向がある人は、ぜひここで紹介した高く売るためのコツや不動産会社の選び方のポイントを参考にして進めてみてください。

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