promotion
売りたい人
購入してから15年ほど経つマンションを売る予定だけど、ちゃんと売れるのかな？
まだ半分以上ローンが残っているから、少しでも高く売却する方法を知りたい！
そういった方に向けて記事を書いていきます。
築15年のマンションは、新しすぎず古すぎない築年数として、一般消費者から人気のある物件です。
新築からある程度値下がりしていること、そして大きく損傷していることが少ない築15年のマンションは、業界では「ひとつの売り時」とされています。
売り時のマンションはできるだけ高値で売却したいものです。
しかし、売却せずに賃貸に出して家賃収入を得た方がいいのではないかと、迷われている人もいるのではないでしょうか。
そこで今回は、築15年マンションを高値売却するコツと、賃貸との比較やリフォームをすべきかも解説していきます。
これから、ご自宅を売却すべきかどうか迷われている人は、ぜひ参考にしてください。
もくじ
築15年マンションを高値売却するための3つの方法
東日本レインズが公表している「築年帯別の取引動向」によると、中古マンションの対新規登録成約率は、築11～15年が25～30と比較的成約率が高い傾向です。
| 築年数 | 成約率 |
| 築0～5年 | 20～25％ |
| 築6～10年 | 20～25％ |
| 築11～15年 | 25～30％ |
| 築16～20年 | 20～25％ |
| 築21～25年 | 15～20％ |
上記の表からみてわかるように、築15年を境に成約率が減少していることが読み取れます。
つまり、中古マンションを売却する上で、築15年はひとつの目安となっており、一般消費者に需要がある物件ということです。
需要がある物件を無計画に売りさばくのは、とても勿体ないため、売主ができるだけ得をするように計画的に売却していきましょう。
今回は、築15年のマンションを高値で売却するための3つの方法、
- 不動産一括査定で高く売却してもらえる業者を選ぼう
- 場合によってはリフォームも検討
- ホームステージングを活用する
について紹介をしていきます。
①不動産一括査定で高く売却してもらえる業者を選ぼう
マンションを高値で売却するためには、必ず複数の不動産会社に査定を依頼するようにしましょう。
1～2社だけに査定の依頼をしても、査定額が相場価格に即したものかどうか判断する基準がありません。
面倒ではあるのですが、複数の不動産会社から査定結果をもらうことで、査定額が適正価格なのか判断しやすくなるのです。
ただし、不動産会社1社ごとに査定を依頼すると、複数社と何度もやり取りをするので、無駄が多いです。
ここ数年で一気に浸透した「不動産一括査定サイト」を活用すれば、1度査定フォームに入力するだけで、まとめて複数社に査定の依頼をかけることができます。
不動産一括査定サイトでは、数社の見積もりを比較できるため、相場を確認しやすいというメリットがあります。
さらに見積もりを比較して気に入った会社に連絡を取ればいいため、契約しない場合は面と向かって断る必要もありません。
不動産一括査定サイトは、2019年5月時点で50社ほどの種類があるため、どのサイトを使えばいいのか迷ってしまう人もいるはずです。
筆者のおすすめは、18年の運営歴を誇るNTTデータグループが運営する「HOME4U」です。
HOME4Uは、数ある不動産一括査定サイトの中でも評判が良く、ネット上でもネガティブな意見をみることがほとんどありません。
プライバシーマークを取得することで、個人情報の管理も徹底しており、安心して利用できるのでおすすめです。
他にも不動産一括査定サイトは数多く種類があるので、気になる人は下の関連記事も合わせて参考にしてみて下さい。
関連記事→不動産一括査定サイトのおすすめ5選＋評判の30サイトを比較！【総まとめ】
②場合によってはリフォームも検討
内装や外観に激しい劣化が起きていないとしても、水回りやクロス、エアコンなど設備等が古くなっている可能性があります。
「まだまだ使えそうだし大丈夫」と思っていても、内部は壊れる寸前かもしれません。
購入希望者に良い印象を与えるためにも、点検をし必要であればリフォームや設備交換も行いましょう。
定期的にメンテナンスを加えておけば、大きく費用がかかることもありません。小さな不具合に気付いたら日ごろから修理しておくことをおすすめします。
マンションをリフォームする場合は、あくまでも最低限にとどめておくことをおすすめします。
理由は大きく2つ。
①中古マンションを安く買って自分好みでリノベーションしようと考えている層がいるから
②リフォーム・リノベーションにかけたお金以上に上乗せして売れる保証がないから
新築より安く購入して自分の好みにカスタマイズしようとしている人にとっては、先に売り主目線でリフォーム・リノベーションされた物件はむしろマイナスに働きます。
リフォーム・リノベーションを実施した分、購入金額が高くなってしまうならなおさらです。
たとえ部屋の状態が悪かったとしても、最低限の修繕・リフォームにとどめておくことをおすすめします。
③ホームステージングを活用する
リノベーションまで実施せずとも、室内をモデルルームのようにオシャレに見せる方法がホームステージングです。
ホームステージングは10～30万円程度の費用がかかりますが、高値での売却につながるだけでなく、早期の売却につながります。
日本のホームステージング協会が公表しているデータによれば、ホームステージングをしていなかったマンションの平均売却期間が88日だったのに対し、ホームステージングを実施したマンションを平均売却期間は42日だったというデータがあります。
また、販売価格も当初の査定額より平均23万円高くなっていたことから、費用負担がなく、早期での売却を実現することが可能です。
関連記事→株式会社ホームステージング・ジャパン インテリアで不動産を早く高く売却
築年数と資産価値の関連性からみるコスパのいいマンションの売り時
マンションを高く売るためには、売り時を把握しておくことが重要です。
当然ですが、マンションの資産価値は年数を重ねるごとに減っていきます。
東日本不動産流通機構が公表している、築年数別の成約価格の推移を見て下さい。
築25年あたりまでは、右肩下がりで価格が下がっているのが分かるはずです。
つまり、築15年の段階であれば、少しでも早く売ることが高値売却につながります。
築15年は、修繕費用もあまりかからないこと、さらに大規模修繕まで時間的余裕もあることから、買い手のハードルが低い側面もあります。
マンションを売るならオリンピック前の2019年がおすすめな3つの理由
築年数以外にも経済情勢の動向からマンションの売り時を見極めることが大切です。
不動産の専門家の間では、オリンピック前の2019年はマンションの売り時と捉えている人が多くいます。
なぜこのタイミングが売り時と呼ばれるのか。
理由は大きく3つ。
- オリンピックバブルの終了
- 首都圏の人口減少
- 消費増税による駆け込み需要
それぞれ解説していきます。
①2020年のオリンピックバブルの終了
世界的な規模を誇るオリンピックですが、その経済効果は32兆円と予測され、株価も8割ほど上がるのでは？とも言われています。
しかし他国の例を見ると、オリンピック開催後は株価が大きく下落する傾向もあるため注意しなければいけません。
2000年のシドニーオリンピックでは株価が8割ほど上昇したものの開催後に下落しています。
さらに2012年のロンドンオリンピックでは4割ほど上昇した株価が急落しています。
オリンピックだけでのせいではなく、バブル崩壊やリーマンショックなどの影響も大きく関わってきていますが、こうした影響が全くないとも言いきれないのも事実です。
海外の投資家による売り圧にも注意
東京オリンピックの開催が決まったのは2013年。
そのころから、オリンピックまで不動産は上昇していくだろうと見越して、不動産を購入していたのが、海外の不動産投資家です。
彼らは、自分が居住するためでも長期保有するためでもなく、単に値上がり幅による売却益を狙って、首都圏の不動産投資を購入しています。
言い換えると、高値のピークが来るであろう2020年より前に、高値で売り抜けようと考える投資家が多数いるのです。
多くの不動産が一斉に売りに出ることになれば、需要と供給のバランスが崩れ、不動産市況が下落基調に突入することも考えられます。
関連記事→築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2017年）
②首都圏の人口減少
国内の人口は、2020年を境に減少傾向にあります。
国土交通省の「将来推計人口の動向（首都圏）」によると、2015～2020年までは人口が横ばい状態なものの、それ以降は徐々に首都圏の人口が減少してく試算データが公表されました。
全国的な人口減少はもちろん始まっているのですが、いよいよ日本の首都である東京の人口も減り始めるわけです。
人口が減るということは、不動産の需要の絶対数が減少するということ。
これまでは好調だった不動産市況も、オリンピックも終了し、人口も減少する未来が確実となれば、下落基調に突入するのは時間の問題でしょう。
言い換えれば、2019年の現時点は高値で売却できる最後のチャンスともいえますね。
関連記事→築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2017年）
③消費増税による駆け込み需要
もう一つの理由は、2019年10月に予定されている消費増税です。
従来の8％から10％に上昇することで、売り手よりも買い手に大きな影響がでます。
すまい給付金や軽減税率等の負担を減らす措置もありますが、これまでの消費増税前に駆け込み需要があり、増税後は一定期間需要が冷え込む期間がありました。
つまり、記事執筆時の2019年5月現在は、まさに駆け込み需要が見込めるタイミングであるということ。
売却を検討している人は、できるだけ消費増税前に売却を完了できるよう、計画を立てることをおすすめします。
関連記事→築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2017年）
築15年のマンションを売却する時の2つの注意点
中古マンションを売却するとき、注意すべきことはたくさんがありますが、中でも特に「ローン残債の処理」「不動産会社の選び方」の2点には十分に注意が必要です。
なぜ上記の2点に注意しなければいけないのか、ここから詳しく解説していきます。
①ローンが残っている場合は売却時に一括返済の必要あり
築15年のマンションであれば、ほとんどの場合で住宅ローンがまだ残っているでしょう。
ローンが残っているマンションでも売却することはできるのですが、売却時にローンを一括で返済しなければいけない点に注意してください。
売りたい人
でも、売却活動をしてみないと、売却価格で一括返済できるかわからないんじゃないの？
と感じる人もいるでしょう。
確かに、最終的な売却価格が分からない限り、一括返済ができるのかどうかわからないケースもあります。
まず確認すべきは、現時点での住宅ローンの残債と、複数社からマンションの査定額をもらうことです。
住宅ローンが査定額を明らかに上回っている場合は、差額分を自己資金や別途ローンで支払う必要があります。
住み替えのための売却の場合は、「住み替え（買い替え）ローン」を活用することも可能です。
住み替えローンは、新しく購入する家のローンに、売却して払いきれなかったローンを上乗せして借りる方法です。
無担保での融資になるので融資の審査は厳しくなりますが、差額を返済できないケースであれば、活用するのも一つです。
＜関連記事＞
住宅ローン残債ありのマンションを売却する3つの方法｜一括返済・買い替えローン・任意売却
住み替えローンは諸刃の剣？メリットやデメリットをプロが解説！
②査定額だけで不動産会社を選んではいけない
「できるだけ高くマンションを売却したい」とばかり考えていると、ついつい査定額だけを重視して不動産会社を選んでしまいがちです。
しかし査定額は、「このくらいで売れるだろう」という予測に過ぎず、その価格で売れることを保証するものではありません。
先ほど、不動産一括査定サイトを活用して複数社からに査定をしましょうとお伝えしましたが、明らかに他の不動産会社より高い査定額を提示してくる会社の場合は、依頼を控えた方が賢明です。
相場よりわざと高い査定額を出すことで、自分の会社に売却を依頼して欲しいと考えている悪徳業者である可能性があります。
上記は一例ですが、全体的に3000万円前後の査定額を提示しているにも関わらず、1社だけが4000万円の高値を提示しています。
もちろん、査定額が高い＝悪徳業者というわけではないのですが、相場より高すぎる査定額を信用してしまうのは危険です。
相場価格よりずっと高い値段で売り出してしまうと、長期間買い手がつかず、結局値下げをして売却することになります。
また、長期間売れ残っているマンションは印象が良くないので、値下げをしたとしても売れる保証はありません。
結果として、
売りたい人
最初から適正に近い価格で出したほうが早く高く売れたのに・・・。
と後悔してしまう可能性があります。
このような事態を防ぐためには、査定額に惑わされず査定の根拠をしっかりと確認し、信頼できる業者に売却を依頼しましょう。
関連記事→マンションを売りたい人必見！信頼できる不動産会社を見分ける秘訣
築15年のマンションを賃貸に出すメリット・デメリット
住まなくなったマンションを売却せずに賃貸に出すという方法があります。
住宅ローンが残っているマンションであれば、銀行からの許可なく無断で人に貸し出すことはできません。
ただ、一時的な転勤等であれば、期間内に限って賃貸に出すことが許可される場合もあります。
また、住宅ローンをすでに完済している場合は、もちろん問題なく賃貸に出すことができます。
ここからは、賃貸に出せるマンションである前提で、メリットとデメリットについて、解説していきます。
中古マンションを賃貸に出すメリット
中古マンションを賃貸に出すメリットは、資産として維持できるという点です。
思い入れのある物件を手放さずに済むため、いずれ自分たちの居住用マンションとして取り戻すこともできます。
また家賃収入をローン返済や毎月の生活費に回すことも可能です。
中古マンションを賃貸に出すデメリット
一方で、賃貸に出すということは空室のリスクを考えなければなりません。
入居者が中々決まらない場合、経費や維持費がかかりますし、空室であっても残っている住宅ローンは当然返済をしなければいけません。
さらに入居者が決まっても、家賃の滞納問題やクレームなどのトラブル処理にも対応していかなければいけません。
管理会社に委託することもできますが、その分手数料を支払う必要があることを覚えておいてください。
このように賃貸は家賃収入という魅力的な部分もありますが、入居者の対応に追われ精神的に疲弊しれしまう可能性もあります。
賃貸管理に不慣れな場合は、売却した方が無難ということも頭に入れておきましょう。
関連記事→マンションを売る・貸す場合のメリット・デメリットと判断基準をシミュレーション付きで解説！
築15年のマンションはリフォームに出してから売るべき？
築年数が経過したマンションを売るとき「新しく綺麗にした方が高く売れるのでは？」と考えてしまう人もいるのではないでしょうか。
しかし安易にリフォームすると逆に損をしてしまう可能性もあります。
中古マンションを購入したいと願う人は「既存住宅を自分好みにリフォームしたい」と考えている場合があるからです。
また高いお金をかけてリフォームを施しても修繕費用を回収できない可能性もあります。
リフォーム済の高いマンションよりも、リフォーム前の安いマンションを求める買い手がいるかもしれません。
リフォームに関しては仲介業者に相談しながら進めていくことをおすすめします。
資産価値が下がりにくいマンションの3つの特徴
資産価値が下がりにくいマンションは、築年数に関わらず高値で売却できる傾向です。
このようなマンションは「ヴィンテージマンション」「プレミアムマンション」とも呼ばれ、相場よりも高く取引される可能性があります。
築年数に左右されないマンションは、価値が下がりにくいどころか、場合によっては価値が高まる可能性もあるため、売り急ぐ必要がありません。
では、どのようなマンションが該当するのかみていきましょう。
1.駅チカ物件
駅が近いマンションは単身者やファミリー層、ほぼすべての人に人気のある物件です。
駅チカなマンションは、駅から近ければ近いほど資産価値が高くなります。
その駅が急行停車駅や路線数が多い駅、または都心や県庁所在地に近い駅であるほど、価値が高いといえるでしょう。
2.学校や商業施設が近くにある
学校や商業施設が近くにあるマンションはファミリー層にとって価値が高い物件です。
子どもが小さい場合、小学校の学区で居住地を決める場合もあります。
また近隣に大型商業施設があると買い物がしやすくなるため、買い手がマンション購入の決め手となり得るかもしれません。
3.高級住宅街
高級住宅街は高台にあることが多いため地盤も強く、また治安も良い傾向にあることから、ファミリー層から人気があります。
また近所に著名人が住んでいる場合も買い手に好印象を与えるポイントです。
高級住宅街は景観が美しく住みやすいというイメージが強いため、間取りよりも地名で物件を決める人もいます。
＜番外編＞築何年の中古マンションが人気？
中古マンションの中でも比較的人気がある築年数は、どの程度なのでしょうか。
「東日本不動産流通機構レインズ」では、中古マンションの売買成約件数が多い築年数のデータが公表されています。
・2018年の中古マンション築年帯別構成比率
| 築年数 | 築0～5年 | 築6～10年 | 築11～15年 | 築16～20年 | 築21～25年 | 築26～30年 |
| 成約比率 | 9.3％ | 16.0％ | 17.6％ | 13.9％ | 9.5％ | 8.4％ |
上記の表をみてわかるように、成約件数が多いマンションの築年数は築11～25年ということがわかりました。
このことから、一番成約数が高い築年数は「築11～15年」、次いで「築6～10年」その次が「築16～20年」のマンションであることがわかります。
まとめ
築15年のマンションは、他の築年数と比較すると成約率が高い傾向です。
マンションを高く売るためには、築年数や経済情勢から売り時を把握しておきましょう。
2020年の東京オリンピック以降は株価の下落や人口減少問題が出てくるため、不動産市場が不安定になる時期です。
そのため2019年もマンションの売り時のひとつでもあります。
マンションを賃貸に出す場合、空室のリスクや入居者とのトラブル処理なども考えていかなければいけません。
賃貸管理に不安が残る場合には、無理せず思い切って売却してしまう方が得策である場合があります。
高く売却するためには適度な修繕は必要ですが、大規模なリフォームまで考える必要はありません。
もし売却する方法に不安や迷いを感じたときは、不動産会社に売却プランを考えてもらうことも検討してみてください。
FOLLOW US!
