注文住宅の準備

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注文住宅を建てる際に必要な手付金とは?いつ支払う?手付金なしの事例や相場、解約のケースまで網羅解説!

 

注文住宅を建てる際には、ほとんどの方が住宅ローンを利用すると思います。

しかし住宅ローンを利用してマイホームを建てる場合でも、住まいが完成するまでの間は住宅ローンの融資を受けることができません。

住宅ローンは、マイホームの引き渡し時に融資が実行されるためです。

したがってそれまでの間に必要な支払いのために、原則として現金を用意しておく必要があります。

完成までに必要なお金には、土地購入のための手付金や、工事請負契約時の契約金(手付金)、工事着工時に支払う着工金、工事中に支払う中間金、その他の諸費用などがあります。

手付金は契約するために必要な前払い金で、土地や建物などの高額な取引では手付金が必要になることが多く、原則は現金で支払うものとされています。

注文住宅が完成するまでに、どのタイミングでどれくらいのお金が必要になるのかをきちんと把握しておかなければ、資金計画を立てることができません。

そこで本記事では、手付金などの注文住宅が完成するまでに必要な費用を詳しくご紹介します。

注文住宅を建てる際に必要になる手付金はいつ支払う?その他の費用や相場についても解説

注文住宅を建てる時、土地を所有していない場合には、はじめに土地を購入しなければなりません。

そして土地を購入する際には、土地の売主と売買契約を結んで契約締結時に手付金を支払い、引き渡し時に残金を支払うのが一般的です。

不動産の売買における手付金の額は、一般的に売買代金の10~20%の範囲内です。

売主が宅建業者(不動産会社等)の場合には、宅地建物取引業法 第39条で手付金の額は20%を超えてはならないと定められていますが、売主が宅建業者でない場合には特に上限はありません。

したがって、2,000万円の土地の売買契約を行う際には、最低でも200~400万円の手付金を支払うことになりますが、物件価格が高額になると10%の手付金でも簡単に支払うことができないくらいに高額になります。

一方、手付金は売主との交渉によって、相場を下回る金額に抑えてもらえる可能性があります。

また手付金は、通常はローン審査が通らなかった場合には全額返済されます。

さらに建築業者と工事請負契約を取り交わす時にも契約金(手付金)が必要になります。

工事請負契約時の契約金は手付金としての意味合いが強いのですが、建築工事では本契約前の仮契約時に支払うお金(一般的に10万円程度)を手付金と呼ぶことが多いので、工事請負契約時に支払う手付金は一般的に契約金と呼ばれています。

手付金には「お互いが同意のもとで契約が成立した証拠」という意味合いの他に、次の2つの意味があります。

  • ・注文者(買主)が契約を解除するときは、支払い済の手付金を放棄する
  • ・建築業者(売主)が契約を解除するときは、受け取った手付金の倍額を返還する

すなわち手付金は、万が一契約が解除された場合の担保といえます。

契約の当事者双方が勝手に契約をキャンセルしないための保証の役割を果たしています。

これにより契約後に気が変わって契約を解除する(解約する)場合には、手付金は返還されません。

しかし手付金での契約解除ができるのは、当事者の一方が契約の履行に着手するまでの期間になります。

契約の履行に着手するとは、建築業者が建築資材を発注する、工事に必要な届け出を行う、注文者が工事代金の一部を支払う・・・などの行為が該当します。

履行着手後に何らかの理由で契約を解除する場合には、損害賠償金が発生することがあるので、契約前には慎重に契約内容を吟味することが大切です。

ただし、実際には相手が契約の履行に着手したかどうかについては、お互いにわかりにくいものです。

したがって近年では、解除可能な期限を契約書に明記することが多くなっている様です。

尚、注文住宅の契約時に必要になる契約金(手付金)の相場は、一般的に工事請負代金の10%前後です。

したがって、2,000万円の注文住宅を建てる場合には、200万円程度になります。

しかし契約金の額は、注文者と建築業者の同意により決定することができるので、交渉によっては5%になるケースや契約金がゼロになるケースもあります。

また注文住宅を建築する際には、手付金、契約金以外にも工事完成前に支払うお金が数多くあるので、それぞれの支払い時期と大まかな金額をきちんと把握しておきましょう。

・申込金

土地の売買契約を行う前に売主に対して購入を申し込む時点で、申し込みの意思の証拠として支払うお金のことで、10万円程度が相場です。

申込金を支払うことで、売主に他の人への売却活動をストップしてもらうことができます。

売買契約が成立しなければ申込金は買主に全額返却され、成立すれば手付金の一部として充当されます。

・着工金、中間金

注文住宅を建築する場合、通常、工事の進捗に合わせて工事代金を分割して支払います。

工事着手時に着工金として工事請負代金の30%、上棟時に中間金として30%支払うのが一般的です。

工事請負代金が2,000万円の場合、着工金、中間金それぞれ600万円ずつになります。

尚、最終残金は引き渡し時に住宅ローンの融資を受けて清算します。

・諸費用

諸費用には、土地購入の際の不動産会社への不動産仲介手数料(売買代金の3%+6万円 税別)、印紙税、登記の際に必要になる登録免許税・司法書士への報酬などの登記費用、住宅ローン事務手数料・保証料・火災保険料などのローン借入費用、地鎮祭などの式典費等があります。

尚、仲介手数料は契約時と引き渡し時に半金ずつ支払うのが一般的です。

住宅ローンは基本的に、建物が完成して登記が行われた時点で本審査と融資が行われます。

したがってそれまでの支払いは自己資金で賄う必要がありますが、これらの支払いを全て自己資金で調達するのは困難なため、金融機関の「つなぎ融資」を受けるのが一般的です。

「つなぎ融資」とは住宅ローンの借入枠の範囲内で住宅ローンの実行(通常は建物の引き渡し時)を待たずに先に一部の資金を融資してもらえる制度です。

建物が完成していないので抵当がない分、住宅ローンよりも金利が高くなり、ほとんどが2~4%前後です。

金利分は住宅ローンの融資額から差し引かれます。

通常、つなぎ融資は住宅ローンを組むことが前提なので、同一金融機関に申し込みますが、金融機関によってはつなぎ融資を行っていない場合があるので、事前に確認しておく必要があります。

注文住宅を建てる場合の手付金の注意点

注文住宅の工事請負契約後に、急に海外への転勤が決まった、親と同居しなければならなくなった、家族が病気になったなどの理由で、契約を解除せざるを得なくなることもあります。

手付金は、これらのやむを得ない事情が生じた場合に手付金を放棄さえすれば契約を解除することができる点で必要なものですが、できるだけリスクを回避するために注意すべきことがあります。

この章では手付金の支払いに関する注意点をご説明します。

解約を見据えて手付金はなるべく少なくなる様に交渉する(手付金なしであれば、注文者への負担は小さくなる)

手付金を放棄したり、倍返ししたりすることで双方が解約できる権利を持つことは一見公平に思えますが、実際には建築業者の都合で契約を解除するケースはほとんどありません。

また手付金は前払い金なので、手付金の額が多くなるほど注文者にとってのリスクが大きくなります。

実際に手付金を支払った後で建築会社が倒産してしまったなどというケースもあります。

手付金を支払った時の契約の解除については民法第557条に明記されていますが、「手付金を必ず支払わなければならない」と決められているわけではありません。

そのため建築会社の合意が得られれば、手付金の支払いを回避することも可能です。

実際に手付金なしで工事請負契約を取り交わす事例は少なくありません。

工事代金が高額になると契約金(手付金)も高額になるため、少しでも減額してもらえる様に建築業者に交渉すると良いでしょう。

一方では、経営状態が悪化している建築業者の中には、契約をとりたいために手付金をゼロにして、着工金を請負金額の50%以上にするなどといったケースもあるので、注意が必要です。

手付金を支払う前に契約書の内容を良く確認する

手付金を支払う前には、契約解除の条件や期限について確認しておく必要があります。

契約内容によって契約解除のケースが異なりますが、一般的には「手付解除」の他に「ローン特約などによる解除」、「瑕疵担保責任に基づく解除」などがあります。

特に住宅ローンを利用する場合には、契約書に「融資利用の特約(ローン条項)」が書かれているはずなので内容を良く確認することが必要です。

ローン条項とは、「住宅ローンの審査に通らなかった場合には白紙解約として手付金を返却する」といった条項で、注文者を保護するためのものです。

また、ローンの申し込み金融機関や申し込み金額、融資条件(利率、返済期間など)が正しく記載されているかどうかも必ず確認しましょう。

この記載がないと、金利や返済期間などの融資条件が不利な金融機関でも、審査に通れば解約して手付金を返してもらうことができなくなるので注意が必要です。

また、注文者が契約締結後に勤務先を変更したりローン審査に必要な書類の提出を怠ったりした場合には、ローン条項を適用できないという様な文面があることもあるので、内容を良く読んでしっかりと理解しておくことが大切です。

ローン条項が正しく記載されていれば、条件をしっかりと守ることで、万が一ローン審査に通らなかった場合には手付金が全額返還されます。

手付金を支払う前に建築業者についての情報を集めて良く調べる

一度契約して手付金を支払ってしまうと、契約後に建築業者の悪い評判を聞いたり、建築業者とのトラブルが発生したりしても、解約して手付金を返してもらうことはできません。

この様な事態を避けるためにも、契約する前に建築業者の経営状態や評判を良く調べることが重要です。

あらかじめ会社四季報やインターネット、知人、近隣の方から情報を集めて、リスクを回避する様にしましょう。

手付金は現金または普通預金で用意する

手付金は契約の当日に現金または普通預金からの振り込みで支払うのが原則です。

住宅ローンを利用する場合でも、契約時には手付金を住宅ローンで支払うことはできません。

また手付金をカードローンなどで支払うと、住宅ローンの審査に通らなくなってしまうので注意が必要です。

自己資金で調達できない場合には、親や親戚から一時借りるか、住宅ローンを申し込む金融機関からつなぎ融資を受けて支払います。

注文住宅の資金調達をする上での注意点

以前は不動産価格の2割の自己資金がないと住宅ローンを組むことができないといわれていましたが、現在ではフルローンで家を建てられる様になりました。

しかしマイホームを建築する際には手付金だけでなく様々な支払いで現金が必要になるため、ある程度の現金を用意しておきたいものです。

最低でも土地価格と建築費用の合計の20%は自己資金で調達しておく様にしましょう。

また頭金なしでも住宅ローンを組むことはできますが、頭金を用意することで住宅ローンの審査が通りやすくなったり、金利の優遇を受けたりすることができるケースもあります。

現金があることのメリットは意外に多いのです。

マイホームを建てたいと思っても現金が不足して借入額が予想以上に多くなるのであれば、契約する前に一度冷静に建築計画や資金計画を見直してみることが大切です。

まとめ

注文住宅を建てる際に、住宅ローンが実行される前に必要になる支払金は数多くあります。

その中で「手付金」だけが、「手付放棄」や「倍返し」によって契約を解除することができるという効力を持っている点で、他の支払金と大きく異なります。

この記事を読むことで、注文住宅を建てるための土地を購入する時や、注文住宅を建てる際の手付金やその他の費用の相場、支払い時期、注意点などを良く理解して、資金計画を立てる際に役立てて欲しいと思います。

 

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