注文住宅の知識

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注文住宅と建売住宅の価格やメリット・デメリットをプロが徹底比較!価格差や割合についても紹介

 

一戸建のマイホームを持ちたいと思った時に、土地を購入して注文住宅を建てるのか、建売住宅を購入するのかで悩む方は少なくないでしょう。

それぞれどの様なメリットやデメリットがあるのか何となくわかっていても、正しく理解している方はそんなに多くはないかもしれません。

また住まいは多くの方にとって一生のうちでも最も高い買い物のひとつなので、価格も大切なポイントになりますが、安くても快適に暮らせない様であれば後悔しか残りません。

そこで本記事では注文住宅と建売住宅を比較して、それぞれのメリット、デメリットや建売住宅が安いとされる理由などについて詳しく解説します。

注文住宅のメリットとデメリットを徹底比較

まずは注文住宅のメリットとデメリットから見ていきましょう。

注文住宅の3つのメリット

ここからは、注文住宅のメリットについて、紹介をしていきます。

・自分のライフスタイルに合わせて要望通りの家を建てることができる

注文住宅の最大のメリットは、建物の構造や間取り、外観のデザイン、設備、インテリア、仕様など、自分の希望通りの家を建てることができることです。
住まいに対する様々な要望を住宅会社に伝え、打ち合わせを進めながら納得のいくまで話し合って、オーダーメイドの住まいづくりを行うことが可能です。

また、狭小地や変形地、傾斜地などの特殊な土地でも、土地の形状を最大限に活かした個性的な家を建てることができます。
要望によっては1cm単位で部屋の寸法を決めることも可能で、「自分だけの住まい」という満足感が得られます。

さらに、住まいに強いこだわりがあるのに予算が限られている場合でも、こだわりたい部分にお金をかけ、そうでない部分については徹底的にコストを抑えるなど、予算にメリハリをつけながら住まいづくりができるのは、注文住宅ならではです。

しかしハウスメーカーで建てる場合には、注文住宅といっても必ずしも設計の自由度が高いとはいえず、構造や間取り、仕様、住宅設備、外観のデザインなどにある程度の制約があるので注意が必要です。

・建築の過程を見ることができる

注文住宅は契約してから工事にとりかかるので、着工から竣工まで全ての工程を詳細にチェックすることができます。
完成すると見えなくなってしまう基礎の配筋や柱や梁などの取り付け状況、小屋裏や床下、壁の内部の状態、断熱材の施工状況、配管・配線の状況などを直接自分の目で確認することができるのは大きなメリットです。
工事中の現場に出向いて現場を施主が自ら確認することは、職人を牽制することにもなり、手抜き工事や施工ミス予防につながります。

また工事中に不安な点や疑問点があれば、その都度住宅会社に確認しながら工事を進めることができるので安心感があります。

・住宅会社を自由に選ぶことができる

建売住宅では施工会社を選ぶことができませんが、注文住宅では自由に住宅会社を選ぶことができます。
ローコスト住宅メーカーに依頼してローコスト住宅を建てることも可能です。

注文住宅の3つのデメリット

続いては、デメリットについて紹介していきます。

・土地探しが必要になる

注文住宅を建てる土地を所有していない場合には、まずは土地探しから行わな
ければなりません。
そしてたとえ良い土地が見つかったとしても、必ずしもそこに自分の希望通り
の家を建てることができるとは限りません。
専門家の判断が必要になることも多く、手間や時間がかかるのがデメリットで
す。

・打ち合わせにも手間や時間がかかる

ようやく希望の土地を入手することができたとしても、今度は住まいのプラン
を確定するまでの打ち合わせに多くの時間を要します。
すべての要望を採り入れると予算をはるかにオーバーしてしまうことにもな
りかねないので、更に多くの時間が割かれます。
長期間にわたって高いモチベーションを保ち続ける根気強さが必要です。

・追加変更工事が発生して予算オーバーになりやすい

注文住宅では、工事着工後に予期せぬ追加工事の発生や、契約した後の要望の
変更による設計変更などが生じて予算オーバーになりがちです。
また、建物本体の工事以外にも外構工事が必要になるので、予算内で完成させ
るための予算管理が煩雑になります。
最終の工事代金は工事が完成するまで確定しないことも多く、あらかじめ予備
費を見込んでおく必要があります。

建売住宅のメリットとデメリットを徹底比較

次に建売住宅のメリットとデメリットです。

建売住宅の3つのメリット

続いては、建売の住宅のメリットについて紹介していきます。

・購入する手間がかからない

建物の完成までに長い時間と多くの手間がかかる注文住宅と違って、建売住宅
では土地と建物をセットで購入するため、住宅を取得するまでの手間を大幅に
減らすことができます。

また建売住宅では、住宅が完成した後で販売が開始されるケースと、建築中に
販売が開始されるケースがありますが、どちらの場合でもプランや仕様はすで
に決まっているので、打ち合わせの手間もほとんどかかりません。

・価格がわかりやすい

建売住宅は、建築本体工事だけでなく外構工事も含めて販売価格が明示されているので予算組が容易で、購入後に追加工事が発生して予算オーバーしてしまう心配もありません。

・建物完成後のイメージがつきやすい

図面だけを見て契約する注文住宅と違い、建売住宅では既に完成している物件
や工事中の現場、モデルハウスなどを見学してから契約することができるので
建物完成後のイメージがつきやすいのがメリットです。
購入してから「こんなはずではなかった」などという事態を回避することがで
きます。

・早く入居することができる

土地を探して注文住宅を建てる場合には、土地の購入までに3~6か月、その後住まいのプランを決めて住宅会社と工事請負契約を締結するまでに少なくとも3~6か月、工事着工から完成までが4~6か月で、合計すると10カ月~1年半くらいかかってしまいます。
すでに土地を所有している場合でも最低7カ月~1年は必要になるでしょう。

一方、建売住宅を購入する場合の引き渡しまでの期間は、すでに建物が完成している場合は1か月程度、工事中や工事が着工する前であっても長くて4カ月程度でしょう。
できるだけ早く新居に引っ越したい場合には、建売住宅の方がメリットがあります。

・街並みの景観が良くて比較的利便性の高い立地

大手の分譲会社が手掛ける大規模分譲地は、街並みの景観を考慮して計画的に
建築されるため統一感があり、道路計画や植栽などを含めて計画されるので、
良好な住環境が期待できます。
また大規模分譲地は、比較的利便性の高いエリアや、近い将来発展する見込
みが高いエリアにある傾向があります。
大規模分譲地に建つ建売住宅を購入する方の中には、新たなコミュニティが形
成されることや街の将来性に魅かれる方が少なくない様です。

建売住宅の3つのデメリット

続いては、建売住宅のデメリットについて、紹介をしていきます

 

・建売住宅は完成済の住宅や、すでに設計作業が終わって建築確認申請済の住宅

を購入するものなので、設計の自由度はほとんどありません。
自由に変更ができたとしても、壁紙の柄や塗装の色などの軽微なものに限られます。

・建築の過程がわからない

建売住宅は完成済の物件や、すでに工事中の物件を購入することが多いため、
すでに終了している工事の過程を見ることができません。
全工程を自分の目で確認することができないので、工事の過程で施工ミスや手抜き工事があっても隠れて見えなくなってしまえば、問題が表面化するまで気付くことはありません。
工事途中に構造躯体が雨ざらしになっていることなどもあるので、注意が必要です。

・画一的な外観

同じ区画内にまとめて複数の住宅を建てることが多い建売住宅では、同じ様な
外観にすることで街並みを形成して統一感を持たせると共に、建築資材を統一
することでコストダウンを図っています。
したがって画一的で没個性的な外観になる傾向が多く、人によっては不満のひ
とつになるでしょう。

建売住宅は安いけど欠陥住宅が多いってホント?

欠陥住宅を購入しないためにするべきこと

年間100万戸近く建築される住宅の中には、残念ながら一定の割合で欠陥住宅が存在しています。
しかし建売住宅だからと言って必ずしも欠陥住宅が多い訳ではなく、注文住宅の中にも住宅会社の規模は問わず、欠陥住宅は存在しています。

建売住宅は、一般的な注文住宅よりも売主の都合で工期が短いことが多く、突貫工事が行われることも少なくありません。
また工事途中の建築主(実際にその住宅を購入して住む人)のチェックがないため、手抜き工事や施工ミスが発生しやすい環境にあるのは事実です。
しかし安いことが直接欠陥住宅の原因になっているとは言い切れません。

それでも建売住宅は完成物件を購入することが多いので、工事中の施工ミスや手抜き工事に不安を持つ方も多いでしょう。
そんな時には、売買契約を行う前に第三者の専門家による住宅診断(ホームインスペクション)を受けておくことをオススメします。

隠れて見えない箇所はあるものの、床下や小屋裏の状態など可能な範囲で確認してもらうことができます。

万が一不具合が見つかった場合には、売主に手直し工事を要求するか、購入を見送るという選択肢もあります。
高い買い物なので、後悔のないようにしましょう。

建売住宅と注文住宅の価格差は?建売住宅の価格が安い理由とは?

一般的に同じ面積で似たような仕様の住宅を建てた場合、注文住宅に比べて建売住宅の方が安い傾向があります。
しかし、オーダーメイドの注文住宅と、顧客の要望をプランやデザインに反映することができない建売住宅の価格を単純に比較するのはフェアではありません。

注文住宅でもあまり仕様にこだわらず、規格プランで建築を行っている住宅会社に依頼すれば、ローコストで家を建てることは可能です。

建売住宅は注文住宅とは異なり、まとまった区画に数棟から数十棟という規模でほぼ同時に建築されます。
一度に複数の住宅を建てれば、まとめて建築資材を購入できるので仕入れのコストダウンにつながるばかりでなく、現場管理の省力化も可能になります。
同時に複数の現場を管理することができ、効率アップがはかれると共に現場間の移動にも時間やコストがかかりません。

一般的な注文住宅では、一人の現場監督が管理できる棟数は7~8棟までが限度といわれているのに対し、工事中の変更がほとんどなく、仕様も統一された建売住宅では10棟以上管理することができます。
これだけでも20~30%のコストダウンになります。

また設計する上でも、建築主との打ち合わせを行う手間や時間を省略できるので、設計担当者の人件費の大幅な削減になります。

現場管理者や設計担当者などの建築技術者の人件費は決して安いものではないので、これらを削減することによって大きなコストダウン効果があります。

この様な理由から建売住宅のコストダウンが可能になりますが、削減したコストを他社と差別化するためのグレードアップに回すこともあるので、安価だからという理由で決してグレードが低いものばかりではありません。

一方では、建売住宅は多くの人に受け入れられやすい「売れ筋の価格帯」で販売することが第一に求められるため、販売価格を抑えるために設備や仕上げ材などを平均的なグレードに抑えざるを得ないケースもあります。

したがって一口に建売住宅といってもその時の状況によってケースバイケースで、一括りにはできません。
また建売住宅の販売価格は、分譲会社の販売戦略にも大きく影響されます。

しかし一般的には、設計や現場管理、施工にも手間がかかって、個人のこだわりが強く反映される注文住宅よりも、建売住宅の方がコストダウンできる要素が多くリーズナブルといえるでしょう。

「建築条件付き土地」の購入というもう一つの選択

「建築条件付き土地」とは、売主や売主が指定する住宅会社と建物の工事請負契約を締結することを条件に、土地の売買契約を結ぶものです。

住宅会社を自由に選ぶことができないため、建物の構造や工法が限られてしまいますが、注文住宅を新たに建てることになるので建て売り住宅のデメリットを解消することができます。

土地の売主が建物の参考プランをあらかじめ用意している場合もありますが、注文住宅を建てるのは買主の自由です。
比較的自由度の高い家を建てることができ、工事の過程を自分の目で確認することができる様になります。
しかし土地の売買契約成立後に、一定期間内に指定された住宅会社と工事請負契約を結ばない場合には、土地の契約自体が解約になってしまうので注意が必要です。

まとめ

一戸建住宅を取得したい時に、注文住宅と建売住宅のどちらを選ぶべきなのかは、建物が完成して引き渡しを受けるまでに「どれだけ手間や時間をかけられるのか」と、住まいに対してどれくらいの強いこだわりがあって、そのこだわりが「注文住宅でなければ実現することができないのか」という点で判断すべきでしょう。

もちろん価格も重要な要素ですが、どちらが安いのかは一概にはいえません。
しかし予算を最も重視するのであれば、資金計画が煩雑になりがちな注文住宅よりも販売価格が明示されている建売住宅を選んだ方が予算オーバーになる可能性が低いので安心です。

また、どちらが良いのかがどうしても自分では判断がつかない場合には、注文住宅と建売住宅の両方を取り扱っている住宅会社に相談してみるのも良いでしょう。

住宅の購入は一生のうち何度も行えるものではないので、双方のメリットとデメリットを良く理解した上で、後悔することがないように結論を出して欲しいと思います。

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