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売りたい人
20年ほど住んできた分譲マンションを売りたいけど、何から始めていいのか分からない。
売りに出すよりも、人に貸した方がいいっていう話も聞くし。
分譲マンション売却の悩みをひとまとめにしてくれている記事はないかな？
そういった方のために、分譲マンションを売却したい人の多くが抱えている下記5つの疑問に答えていきます。
- 分譲マンションは「売る」「貸す」どちらが得？
- ローンが残っていても分譲マンションは売れる？
- 分譲マンションを売るときの流れって？
- 分譲マンションを売る時の相場の調べ方は？
- 分譲マンションを高値で売却するためには？
- 分譲マンションを売る際にかかる費用・税金は？
分譲マンションを売却する時、自分で全く勉強せずに不動産会社に駆け込んではいけません。
不動産会社はビジネスとして仲介業を営んでいるため、不動産会社にとっての利益が、必ずしも顧客の利益にならないこともあります。
きちんと自分で調べて勉強しておけば、不動産会社の言うことを鵜呑みにせず、自分の頭で考えて判断することも可能です。
不動産の売買は、しかるべきポイントを押さえるだけで数百万円売値が変わることが珍しくないので、しっかりとこの記事を読み込んでみてください。
それではさっそく本文に行きましょう！
もくじ
分譲マンションを売る時の悩み①「売る」と「貸す」はどちらが得？
この記事を読んでいる人は、分譲マンションを手放したいと考えている人ですよね？
「手放す」＝「売る」と考えている人は、もう一つ「人に貸す」という選択肢があることも覚えておいて下さい。
ただし、分譲マンションを「売る」場合と比べて、「貸す」選択肢を選べる人はそう多くありません。
まずは、下記のフローチャートを見てみてください。
自分の自宅を貸すためにクリアしておく必要があるポイントは大きく2つです。
①住宅ローンを完済しているor賃貸に出すことができるローンを借りている
基本的に住宅ローンの返済を続けている場合は、人に分譲マンションを貸し出すことはできません。
なぜなら、住宅ローンはあくまでも自分で居住することを目的にした人たちへのローンであり、その前提で貸出の可否、金利や返済期間が決まっているからです。
住宅ローンを完済していればもちろん問題ありませんし、住宅ローンであっても転勤等の一時的な転居による貸し出しは認められているケースもあります。
上記いずれかの条件を満たしていれば、貸し出しを選択肢に含めることは可能です。
②マンション経営のリスクを理解していること
貸し出しができる条件を押さえたうえで、マンションを経営するリスクについても知っておかなければいけません。
一時的に転勤で別の住居を構える場合は、転勤先の住居の賃料と元の家のローンをダブルで支払う必要があります。
入居者がいる間は賃料で元の家のローンを支払えますが、空室が出てしまえばローンの支払いは自分に回ってきますから。
前提として、転勤先の賃料と元の家のローンがダブルになっても支払いが滞らないことが理想です。
別の入居者の賃料でローンを賄え、差額は家賃収入に回せるので、貸し出しは魅力的な選択肢です。
ただし、そもそも貸し出しができるのか、貸し出した後のリスクは許容できるかの2点を踏まえたうえで判断をするようにして下さい。
「売る」「貸す」のメリットやデメリットを詳しく比較したい方は、下記の関連記事も参考にしてみてください。
関連記事→マンションを売る・貸す場合のメリット・デメリットと判断基準をシミュレーション付きで解説！
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分譲マンションを売る時の悩み②住宅ローンが残っていても売れる？
売りたい人
住宅ローンの支払いがまだ半分以上残っているけど、この状態でも分譲マンションって売れるの？
と思われる方もいるでしょう。
原則は分譲マンションを売却したお金や自己資金を使って、ローンを一括返済することが条件になります。
なぜなら、ローンを一括返済できなければ、分譲マンションについている抵当権を外せないからです。
抵当権・・・ローンを貸し出している金融機関等が、債務者の返済が滞ったとき、担保（不動産等）を取り上げることで債権を回収することができる権利のこと。
抵当権がついたマンションを購入したい人はいませんから、一括で返済できる目途をたててから売却活動に取り組みましょう。
ローン残債がある分譲マンションを売るケースをもう少し細分化すると、以下の5つにおよそ集約されます。
- 分譲マンションを売ったお金でローンを完済する
- 分譲マンションを売ったお金＋自己資金で完済する
- 分譲マンションを売ったお金＋借入で完済する
- 任意売却を使って、売却後にローンを返済し続ける
- 一括返済できるめどが立つまで、現状のまま住み続ける
それぞれ説明していきましょう。
1、分譲マンションを売ったお金でローンを完済する
分譲マンションを売却した金額がローン残債を上回る場合、そのまま全額ローンを完済することができます。
といっても、不動産の仲介手数料や、抵当権抹消登記費用等の諸経費がかかるので、その分は残しておきましょう。
費用に関する細かい説明は後ほど行います。
2、分譲マンションを売ったお金＋自己資金で完済する
分譲マンションを売った金額がローン残債を下回る場合、差額を何かしらの方法で埋めなければいけません。
貯金を切り崩したり、株等の資産を換金、親族、知人からお金を借りるということも選択肢の一つです。
いずれにせよ差額を埋めなければ、マンションを売却することはできないので注意しましょう。
3、分譲マンションを売ったお金＋銀行からの借入で完済する
売却金額がローン残債に届かず、自己資金や知人から借りることができない場合もあります。
このケースで最も一般的なのは、「買い替えローン」を組むこと。
新しくマンションを買い替える際に、これまで住んでいたマンションのローン残債を上乗せして借りることのできるローン。
次もローンで家を購入する前提ではありますが、ローンを一か所にまとめるという意味でも便利な手段です。
ただし、借入額が当然多くなりますから、通常の住宅ローンよりも審査が厳しくなることを押さえておきましょう。
4、任意売却を使って、売却後にローンを返済し続ける
売却金額がローン残債に届かないうえに、差額を補填する術もない。
こういった方には、「任意売却」という選択が残されています。
任意売却・・・ローンを一括返済できない場合でも、銀行の債権者から許可を得たうえで、通常の形で不動産を売却できる方法。
売却時の代金でローンを返済した後、不足分は売却後に分割で返済していく。
支払いが一定期間滞った状態でないと実施できない。
一定期間支払いを滞らせたタイミングでないと実施できないため、信用情報に傷がついてしまうデメリットはあります。
一般的にマンションを売りたい人が選ぶ選択肢ではなく、競売を逃れるための手段として使われることが多いです。
任意売却について詳しく知りたい人は、下記の記事も参考にしてください。
関連記事→任意売却でローンが残っているマンションを売却！～注意点や流れ・デメリットを解説～
5、一括返済できるめどが立つまで、現状のまま住み続ける
上記の4つはすべて売却する前提でお話ししましたが、そのまま住み続けるという選択肢も一つです。
住み続けることでローン残債は少しずつ減っていきます。
ローン残債＜マンション売却額（＋自己資金）になるまで待つのも一つの判断ですよ。
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分譲マンションを売る時の悩み③売却時の流れって？
さて、次は分譲マンションを売りに出す際の流れを説明しておきましょう。
大まかな流れは以下の通りです。
すべて説明するとかなり長くなってしまうので、それぞれの流れのポイントを説明した関連記事を紹介しておきます。
すべて覚える必要はないので、全体の流れはつかんでおいてください。
そこから一つずつ勉強していけばOKですよ！
分譲マンションを売る時の悩み④相場の調べ方は？
マンションを売却すると決まれば、自分の分譲マンションがいくらで売れるのか知りたいですよね？
不動産会社に査定を依頼すれば、無料で見積もりを取ることができます。
ただし、不動産会社の情報だけでなく、自分でも相場価格を知っておくことは重要です。
なぜなら、不動産会社側が提示した査定額が必ずしも正しいとは限らないから。
最終的に売り出し価格を決めるのはあなた自身なので、自分の頭で考えられるようにしておきましょう。
分譲マンションの相場価格を知るための方法は大きく2つ。
- 過去の成約事例を調べる
- 売り出し中の類似物件の価格を調べる
それぞれ説明します。
1、過去の成約事例を調べる
あなたの分譲マンションがいくらで売れるかを知るための一番の材料は、過去同じような物件がいくらで売れたのかを調べる事です。
レインズマーケットインフォメーションや、土地総合情報システムを活用すれば、いつどこでどのような物件がいくらで売れたのかを知ることができます。
↑レインズマーケットインフォメーション
↑土地情報システム
あなたの分譲マンションとまったく同じ条件の物件を見つけることはできませんが、できるだけ近い条件で売却の時期が新しいものを参考にしてみてください。
最終的にこのくらいで売れるなという見立てがついてくるはずです。
2、売り出し中の類似物件の価格を調べる
先ほどの成約事例は、最終的な売却価格を知るために有効な手段です。
次の方法は、実際に売り出しを始めるときに参考になる価格を調べる方法になります。
大手不動産ポータルサイトのSUUMOやHOME’Sから、購入する側の立場で売り出し物件を調べてみてください。
↑ HOME’Sのページ
自分の分譲マンションに近い条件で絞り込みをかけ、出てきたマンションの売り出し価格を見てみましょう。
同じ分譲マンションの別の部屋が売りに出されていれば大いに参考にできますし、類似物件の価格も必ずチェックしておきましょう。
成約時の価格と、売り出し時の価格を知っておくことで、値下がりや値段交渉を踏まえた設定ができるようになりますよ。
関連記事→マンションを売る際の適正価格を知って理想の売却を実現しましょう！
分譲マンションを売る時の悩み⑤分譲マンションを高値で売るためには？
分譲マンションを高値で売るために、下記の8つのポイントを覚えておきましょう。
- 売却の時期を見極める
- マンション売却期間に余裕を持つ
- 相場価格を知って適切な売値を設定する
- 一括査定サイトを活用して、複数の業者を比較する
- 戦略的に媒介契約を結ぶ
- インスペクションを依頼する
- 内見時の印象をよくする
- 値下げ交渉を安易に受け入れない
上記8つのコツに関しては、マンションをできるだけ高く売るために押さえておくべき8つのコツの記事で詳しく解説をしています。
この記事では、8つのコツの中でも特に大切な、「一括査定サイトを活用して、複数の業者を比較する」のみ説明をしていきます。
一括査定サイト・・・ネット上で物件の情報を入力すると、複数の会社に無料で査定の依頼をかけられるサービス。
不動産会社の店舗に足を運ばずに査定の依頼ができるため、最近の不動産売却の主流になってきている。
一括無料査定サイトを利用すると、不動産会社によってマンションの査定額が数百万円違うことに気づきます。
もちろん査定額＝売却価格ではありませんが、自分のマンションを高く評価してくれる会社に依頼するに越したことはありません。
上記のように6社に査定依頼をした場合は、高値で評価した不動産会社A、B、E社の担当者に話を聞いてみてさらに比較してみるといいでしょう。
このひと手間をかけるだけで、あなたのマンションのエリアに強みがあり、より信頼できる会社を選ぶことができます。
他の不動産会社と比べて、明らかに高値の査定価格を提示してくる不動産会社には気を付けましょう。
査定価格が高い方が契約を結んでくれる確率が上がると考えている悪質な業者の可能性があります。
最初は高値で売れると言っておきながら、結局どんどん値を下げて売ってしまうという戦略です。
筆者がおすすめする一括査定サイト「HOME4U」
便利な一括査定サイトですが、40社近くがサービスを提供しており、どのサイトを選ぶべきか悩むと思います。
ほぼすべての一括査定サイトを比較してきた結果、筆者のイチオシは「HOME4U」という一括査定サイトです。
その理由は大きく3つ。
- 日本で一番最初の不動産一括査定サイト（運営歴17年）
- NTTデータグループが運営しているから情報セキュリティも安心
- 全国から厳選した1000社の優良企業に査定を依頼できる
フリーダイヤルでの相談窓口も設置されており、ネットが苦手な人にとっても利用しやすい環境を整えています。
実績、安心感ともに信頼のおける査定サイトなので、悩んでいる方はぜひ利用してみてください。
ちなみに、一括査定サイトはHOME4U以外にもたくさんあります。
『HOME4U以外の査定サイトも気になる。』
という方は、下記記事で詳しくまとめているので参考にしてください。
関連記事→不動産一括査定サイトのおすすめ5選＋評判の30サイトを紹介！【総まとめ】
分譲マンションを売る時の悩み⑥売却時にかかる費用・税金は？
分譲マンションを売却する際には、大きく下記の4つの費用・税金があります。
- 仲介手数料
- 印紙代
- 抵当権抹消登記費
- 譲渡所得税
それぞれ詳しく説明しておきます。
1、仲介手数料
仲介手数料は、売却を依頼した不動産会社に支払うものです。
400万円以上の売却金額の場合は、「売却金額の3％＋6万円＋税」を仲介手数料として支払います。
5000万円の物件なら156万円（税抜）、1億円の物件なら306万円（税抜）が仲介手数料になる形です。
関連記事→【知らないと損！】マンションを売る際にかかる仲介手数料はいくら？
2、印紙代
印紙代は売買契約書を結ぶ際に必要になる費用です。
売却代金に応じて金額が決まっているので、下記の国税庁のサイトを参考にしてください。
記載された契約金額 税額 10万円を超え 50万円以下のもの 200円 50万円を超え 100万円以下のもの 500円 100万円を超え 500万円以下のもの 1千円 500万円を超え 1,000万円以下のもの 5千円 1,000万円を超え 5,000万円以下のもの 1万円 5,000万円を超え 1億円以下のもの 3万円 1億円を超え 5億円以下のもの 6万円 5億円を超え 10億円以下のもの 16万円 10億円を超え 50億円以下のもの 32万円 50億円を超えるもの 48万円
3、抵当権抹消登記
ローンが残っているマンションの場合、銀行が担保として抵当権を設定しています。
抵当権を付けたままではマンションを売却できないので、法務局に行って抵当権を外す手続きを取りましょう。
一般的には司法書士に依頼をするか、自分で抹消手続きをする方法があります。
関連記事→いつ連絡する？マンションを売る時の銀行とのやり取りまとめ
4、譲渡所得税
譲渡所得税は、土地や建物、株式などを売却した際に生じる所得にかかる税金を意味します。
譲渡所得の金額を計算する方法は、
収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額＝課税譲渡所得金額
です。
譲渡所得の税額計算方法
上記の計算で出された「課税譲渡所得金額」に対して、所得税を支払う必要があります。
マンションを保有していた期間によって、かけられる税率が2パターンに分かれます。
長期譲渡所得と短期譲渡所得
保有期間が5年を超えているか、5年未満かで下記の税率に分かれます。
短期譲渡所得：5年未満で保有していた場合は、税率が約40%（所得税30%＋住民税9%）
長期譲渡所得：5年超で保有していた場合は、税率が約20%(所得税15%＋住民税5%)
分譲マンションを売る際のQ＆A
ここまで、分譲マンションを売る際の6つのポイントについて話をしてきました。
最後に、本文では伝えきれなかった分譲マンションに関する疑問について答えておきますね。
結局分譲マンションを売るには何から始めればいいの？
流れの箇所でも書きましたが、まずは売却に必要な書類を集めるところから始めてください。
不動産売却に必要な書類は、平日に役所に取りに行く必要があるものも多いです。
売却活動が始まってからでは、バタバタしてなかなか時間が取れなくなることもあるので。
あとは、今回の記事や書籍などを通じて、不動産売却全般について知識をつけておくとベターです！
他の人たちはどんな理由で分譲マンションを売るの？
分譲マンションを売却する理由は人によって様々ですが、HOME’Sが公表しているデータによれば、
1位 より良い住まいに住み替えるため 42.3％
2位 資金が必要となったため 12.9％
3位 今が売り時だと考えたため（税制改正などから）9.4％
4位 勤め先の転勤のため 7.9％
5位 住まいを相続した／することになったため 7.5％引用：マンションや一戸建てを売却することになった理由ランキング | 住まいの「本当」と「今」を伝える情報サイト【LIFULL HOME’S PRESS】
といった結果がでています。
1位の住み替えが40％超でダントツの数字ですね。
分譲マンションを売る時って管理費や修繕積立金は返還される？
これまで払ってきた管理費や修繕積立金は、マンションを売却するからと言って返還されるものではありません。
自分が居住していた期間に修繕等が実施されなかったとしてもです。
個々人の売却の都合で修繕積立金を返還していては、どのマンションも大規模修繕を実施することなどできませんから。
まとめ
今回の記事では、分譲マンションを売る際の主な疑問について回答してきました。
分譲マンションを売る際に考えるべき重要なポイントをおさらいしておくと、
- 貸すためにはいくつか条件がある。リスクを理解した上であれば貸すを選ぶのも一つ。
- ローンが残っていても分譲マンションはうれる。原則は売却時に一括返済。
- 売却の流れは全体を掴んでおくだけでOK。基本は不動産会社主導。
- 事前に相場を理解しておくことで、適切な売り出し価格をつけることができる。
- 高値売却で一番重要なのは複数の会社を比較すること。一括査定サイトが便利。
- 費用や税金は事前に理解しておく。売却は入ってくるだけでなく出ていくお金も多い。
となります。
分譲マンション売却で押さえるべきポイントは多いですが、すべてを理解する必要はありません。
基本的には不動産会社が動いてくれますが、原則は自分の頭で考えて判断するようにすれば間違いありません。
今回の記事が少しでもあなたのためになっていれば幸いです。
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