消費税が10％に！マンションの売り時・買い時は増税前or後？

この記事では、

そういった方の疑問に答えていきます。

来年の2019年10月1日から、5年半ぶりに消費税が増税（8％から10％）することが決まりました。

10％への増税は2度延期されており、1度目に計画されていた2015年の10月、2度目に計画されていた2017年の4月、そして今回の2019年の10月で3度目の正直となります。

2度増税のタイミングは延期されてきましたが、今回は実行されるという見方が識者の意見の大半を占めています。

通常の買い物をする上での影響は小さいかもしれませんが、高額なやり取りを行う不動産売買への影響は小さくありません。

今回の記事では、

• ・マンション売買で消費増税が影響するポイント
  
• ・過去の消費増税時の動き
  
• ・マンションの売り時・買い時はいつか？

という3つのポイントを中心にお話をしていきます。

売買のタイミングを逃してしまうと、マンションの価格が数百万円変わってくることも考えられます。

この記事をしっかりと読み込んで、売買のタイミングを逃さないようにしてくださいね！

1、消費増税によるマンション売買への影響は？

まず消費税が上がることによって、具体的にどういった影響があるのかを「売却」「購入」に分けて考えていきましょう。

1、マンション売却への消費増税の影響

まず、不動産売却で直接的な影響を受けるのは、主に2つの費用のみです。

・仲介手数料

仲介手数料は、不動産を売却した際に利用した不動産仲介業者に支払うものです。

計算式は、「（売却価格×3％＋6万円）＋消費税」で表されます。（※売却価格が400 万円以上の場合）

ちなみに、この手数料の金額は上限であって固定された金額ではありません。

例えば、3000万円の不動産を売却した時の仲介手数料を、それぞれ比較してみましょう。

まずは消費税が8％の場合の計算式は、

（3000万円×3％＋6万円）＋【（3000万円×3％＋6万円）×0.08】＝103万6800円

となります。

続いて消費税が10％の場合の計算式は、

（3000万円×3％＋6万円）＋【（3000万円×3％＋6万円）×0.1】＝105万6000円

という結果になります。

それぞれの差額は

105万6000円ー103万6800円＝19,200円です。

数千万円の取引をしていると、そこまで大きな金額には感じないかもしれませんね。

・司法書士に抵当権抹消登記を依頼する費用

マンションを売却すると、不動産の登記を新しい人に移転しなければいけません。

その際に、マンションに設定されている抵当権を外す必要があります。

この手続きは司法書士に依頼をするのが一般的で、司法書士に支払う手数料に消費税がかかって来るわけです。

この司法書士への依頼料は、それぞれ司法書士が自由に決めることができるため、一概にいくらとはいえません。

日本司法書士連合会が発表している「報酬アンケート結果（2018年（平成30年）1月実施）」の資料を参考に、地域ごとの費用平均表を作成してみました。

平均値はおよそ1万5千円といったところでしょうか。

1万5千円の費用で2％の差が出るということは、およそ300円ほど消費税が高くなるということですね。

こちらも非常に小さな影響といえます。

2、マンション購入への消費増税の影響

続いて、マンションを購入するにあたって、消費増税が与える影響についてまとめておきましょう。

・マンション購入額のうち、建物分の代金

マンションであっても戸建てであっても同様ですが、購入代金に対して消費税がかかるのは建物分だけです。

土地はそもそも消費するものではないので、消費税はかからず、消費される建物分に対して消費税がかかるという決まりになっています。

例えばあなたが5000万円のマンションを購入し、建物分を4000万円として購入したとしましょう。

その場合2％違いがでるので80万円分の負担が消費増税により増えるということです。

さほど影響のなかった売却時に比べて、影響が強いことがわかると思います。

・仲介手数料

マンションの買主であっても、不動産の仲介会社に対して手数料を支払う必要があります。

計算方法はマンション売却の時と同じなので割愛しますが、一般的には数万円程度の負担増になるでしょう。

・住宅ローン事務手数料

マンションを新しく購入する場合、銀行から住宅ローンを借りるケースが一般的かと思います。

この際にも手数料がかかり、この手数料に対しても消費税がかかってくるのです。

手数料の金額は金融機関によって異なります。

メガバンクの三井住友銀行の手数料は「融資金額の2％（税抜き）」の金額を設定しているので、

5000万円の住宅ローンを組んだ場合、

消費税8％＝5000万円×2％＋（5000万円×2％×8％）＝108万円

消費税10％＝5000万円×2％＋（5000万円×2％×10％）＝110万円

となり、2万円の消費税が上乗せされることになります。

2、引き渡し・契約のタイミングで税率が変わる「経過措置」

ここまで見ていただければ、マンションを購入する人の負担がかなり増えることがわかっていただけたかと思います。

そのため、毎回消費税が増税する前には、購入の「かけこみ需要」が発生するのです。

ここで一つ押さえておきたいのが、「経過措置」というキーワード。

経過措置というのは、住宅（主に戸建て）を注文する際に、引き渡しまでに期間が空いてしまうことから設けられた猶予です。

下の図を見てみてください。

参照：消費税率引上げに伴う住宅に関する経過措置｜すまい給付金

つまり、増税が開始する半年前の2019年4月1日より前に契約を結べば、引き渡し日が2019年10月1日を過ぎていても8％でOK。

もちろん、引き渡し日が増税実施日の2019年10月1日より前であれば、8％でOKということなんです。

一般的にマンションの引き渡しに半年も間が空くということはありません。

しかし戸建ての場合は、引き渡しまでに半年以上かかることもあるため、こういった措置が設けられています。

いずれにせよ、購入する側の立場としては、増税前に引き渡しを置いたほうがいいといえるでしょう。

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3、マンション購入者に対しての2つの救済措置

さて、買主に対していろいろと負担や心配をかけている迷惑な消費増税ですが、政府もバカではありません。

買主の消費税の負担増加に対してのフォローを大きく2つ用意しています。

それが、「すまい給付金」と「住宅ローン控除」です。

それぞれ説明していきますね。

すまい給付金

消費増税による負担増をカバーするために設けられた給付金。

すまい給付金は、2014年からすでにスタートしており、2021年の12月まで実施される予定です。

すまい給付金として受け取れる金額は？

すまい給付金として受け取れる金額は、8％の期間は10万円～30万円、10％に上がると10万円から50万円まで上がります。

受け取れる金額は年収や取得する金額、またほかのさまざまな要素を加味して決定されるため、気になる方は国土交通省が運営しているサイトの、「すまい給付金シミュレーション」を活用してみてください。

かんたんシミュレーション（簡易的な金額を確認できる）と、しっかりシミュレーション（より正確な金額を確認できる）の2種類が用意されています。

すまい給付金を受け取れる人の条件

給付金対象者の条件は以下の２つ。

すまい給付金は、

・住宅を取得し登記上の持分を保有するとともにその住宅に自分で居住する

・収入が一定以下

方が対象です。また住宅ローンを利用しないで住宅を取得する現金所得者は年齢が50歳以上の方が対象となります。

引用：すまい給付金とは｜すまい給付金

こちらも非常に細かな違いがあるため、将来を知りたい方は国土交通省が運営する「すまい給付金とは」のページを参考にしてみて下さい。

すまい給付金を受け取るための方法・流れ

すまい給付金を受け取るための方法と流れについて簡単に説明しておきます。

少し手間のかかる手続きではありますが、負担減のためにもぜひ申請しておくことをお勧めします。

住宅ローン減税

続いて、多くの人が利用するであろう住宅ローンの金利負担を減らすことのできる「住宅ローン減税」についてもお話ししておきましょう。

住宅ローン減税は、住宅ローンを利用した人の中で一定の要件を満たした場合に、各年分の所得税額から控除することのできる制度です。

住宅ローン減税で減税される限度額は？

住宅ローン減税では、10年間にわたって控除が行われ、トータルの限度額が400万円となっています。

（※長期優良住宅、低炭素住宅と呼ばれる特殊な住宅に当てはまるケースのみ、限度額は500万円。）

上記の金額の適用期間は2014年の4月から、2021年の12月までとなっています。

住宅ローン減税の対象者は？

床面積が50平方メートルかつ、住宅ローンの返済期間が10年以上であれば、住宅ローン減税の対象となります。

新築でも中古でも申請ができ、購入以外でも一定規模以上の増築や修繕の場合も住宅ローン減税の対象です。

住宅ローン減税の申請方法・流れは？

新しく住まいに入居した翌年に確定申告を行い、税務署に書類をまとめて提出する形で申請することが可能です。

申請の流れを簡単にまとめておくと、

というのが一連の流れになります。

1年目は確定申告が必要になりますが、会社に勤めている人は2年目からは会社の年末調整でOKです。

自営業の人は、2年目以降も確定申告が必要になります。

4、2014年の消費増税時から読み解く、「買い時」と「売り時」

すでに一部始まっている消費増税前の駆け込み需要。

購入する側としても、売却をする側としても、売る時・買い時は逃したくありませんよね？

そこで、消費税が5％から8％にアップした2014年の駆け込み需要はどういった状況だったのか紹介しておきましょう。

2014年の消費増税時は駆け込み需要が大きかった

2014年の増税は3％という上昇幅だったため、来年の増税以上のインパクトがありました。

2014年の増税時から、政府はすまい給付金、住宅ローン減税による負担減を始めていましたが、スタートしたばかりでそもそも認知されていなかったことも大きな要因です。

2014年9月に不動産流通経営協会が実施している「不動産流通業に関する消費者動向調査」の結果では、57.3％もの新築購入者が、増税を理由に住宅の購入を早くしたといっていたほど。

2019年の影響は2014年ほどではない

では、2019年の増税も2014年の時と同じほどの駆け込み需要があるかといわれると、そうではないという見解を示している識者が多いです。

増税の上昇が2％にとどまっていますし、今ではすまい給付金、住宅ローン減税の認知度も高まっています。

収入の大小や条件にもよりますが、多くの所得層においては、増税後でもカバーできるだけの制度は整っているので。

消費増税を見据えたマンションの買い時はいつ？

すまい給付金の条件に合致する年収層の人たちは、増税の後での購入でも問題なく、むしろ後のほうが購入しやすいという考え方もできます。

多くの人達は、「増税前に買わないと」とあまり勉強することなく判断してしまいますよね？

増税後は需要が冷え込むことが予想されるので、そこまで我慢すれば、駆け込み需要で売れなかった物件が値を下げて市場にあふれるのは想像に難くありません。

東京オリンピック前の高騰も、開催前にピークが来るという見方が大半であるため、むしろ今よりも購入価格をずっと抑えることもできるでしょう。

消費増税を見据えたマンションの売り時はいつ？

マンションの売り時は、今の時期から2019年頭にかけてではないかと私は考えています。

影響が小さいといっても、一定数の駆け込み需要は間違いなくありますし、東京オリンピック景気で高止まりしている今だからこそ、売り抜けておくことが重要です。

投資の格言に「頭と尻尾はくれてやれ」という言葉がありますが、「まだ上がるまだ上がる」といって、頭まで食べようと欲をかくと、一気に暴落したときに、結局安値での売却になることはよくあることです。

まとめ

今回の記事では、来年10月に控えている「消費増税」を見越しての売り時や買い時、負担増に対する減税や給付金についてお話してきました。

減税や給付金に関しては、知っている人にしか配られませんので、知らない人にとっては大きな損です。

また経過措置に関しても、半年前の2019年4月1日までに契約をすれば8％でOKという知識は多くの人が知らないでしょう。

この記事を最後まで読んでくださったあなたは大丈夫だと思いますが、身近な親せきや知人で知らない人がいたら、ぜひ教えてあげてくださいね。