【総まとめ】離婚でマンションを売却する際のケース別注意点

この記事では、

売りたい人

主人と離婚をすることになった。

今住んでいるマンションを売却しようと考えているけど、ローンがかなり残っていて売却ができるのか不安。

自己資金もあまりないしどうしたらいいんだろう。

そういった方の疑問に答えていきます。

まず、マンションを売却をする際には、残っているローンを一括で返済しなければなりません。

理由は、ローンを借りている金融機関が「抵当権」を設定しているからです。

MEMO

抵当権・・・ローンを貸し出している金融機関が、債務者の返済が滞ったときに、不動産を担保にして債券を回収することができる権利のこと。

マンションを売却した価格が、残っているローンの金額(+仲介手数料等の費用)を上回れば問題はありません。(アンダーローン)

しかし、売却した価格がローンの金額を下回った場合、残りのローンを自己資金で支払う必要があります。(オーバーローン)

十分な自己資金がある方は問題ありませんが、残ったローン分を支払えない方は下のいずれかの方法を選ぶ必要があるのです。

  1. 競売
  2. 任意売却
  3. リースバック
  4. 親族や金融機関からの借り入れ

今回の記事では、離婚が決まってからマンションの売却が完了するまでの流れを、ケースごとに分けてお話していきます。

この記事を読んでいただければ、マンション売却時の流れについては網羅できますので、ぜひしっかりと読み込んでみて下さい。

1、まずはローンの残高の確認とマンションの査定を依頼しましょう

冒頭で、マンション売却時にはローンを一括返済する必要があるとお伝えしました。

しかし、「一体いくらローンが残っているのか」、「マンションはいくらで売れそうなのか」分かっていないと、売却の計画を立てられませんよね?

まずは、上記の2点をはっきりさせるところから始めましょう。

住宅ローンの残債を確認する方法

住宅ローンの残りの残高を調べる方法は、ローンを借りている金融機関によって異なります。

一般的には、銀行から送られてくる「返済予定表」を確認すればわかりますし、三井住友銀行や、みずほ銀行といったメガバンクはインターネットバンキングを使うことで、ローンの残債を簡単に調べられるようにもなっていますよ。

マンションがいくらで売れそうか調べる方法

続いて、マンションがいくらで売れるかを調べる方法ですが、一番効果的なのは不動産会社に査定を依頼することです。

もちろん査定で分かるのは、「これくらいで売れるのではないか」という見込みに過ぎず、実際の売却価格とは異なります。

しかし素人で判断をするよりも、プロの不動産会社に査定を依頼することによって、より売却価格に近い価格を把握することができるんです。

(一般的に、不動産会社の査定額は「3カ月あれば売れるであろう価格」を提示していると言われています。)

ただ、査定を依頼するのも1社だけではまだ信ぴょう性に欠けます。

一番の理想は、「複数の会社に査定の依頼をしてその平均値をとること。」

例えば、上記のように6つの不動産会社に査定を依頼したとすると、それぞれの会社によって査定額に差が生じます。

それらの平均値をとることで、より相場に近い金額を知ることができるんです。

上の例で計算すると、

3100万円+3450万円+2900万円+2750万円+3300万円+3000万円÷6=3083万円(小数点以下切り捨て)

が相場であることが分かります。

この3083万円にたいして、ローンがいくら残っているのかによって、この後の売却の手順が大きく変わってきます。

複数の会社に査定依頼をするなら一括査定サイトを使うと便利です

あなたのマンションがいくらで売れるのかを知る意味でも、少しでも高く売却するという意味でも、「一括査定サイトを活用すること」をオススメします。

ネットでマンションの情報を入力するだけで、複数の会社から同時に査定の結果を受け取ることができるんです。

ここで一括査定サイトの話をしすぎると、離婚の話題から離れてしまうので、興味のある方はぜひ下記の関連記事を参考にしてみてください。

口コミ満載!マンション一括査定サイト5社の評判・特徴を紹介

ちなみに筆者がオススメする一括査定サイトは下記の3つです。

HOME4U・・・日本初の不動産一括査定サイト。運営開始から17年目を数え、大手IT企業NTTデータグループが運営している。運営実績・安心感ともにトップレベル。

 

すまいValue・・・「三井のリハウス」「住友不動産販売」「東急リバブル」「野村の仲介+」「小田急不動産」「三菱地所ハウスネット」の大手不動産会社6社が運営している査定サイト。

 

イエイ・・・査定をした後のアフタ-フォローが非常に充実している一括査定サイト。24時間365日対応の窓口を設置していたりと、顧客対応にお金と人員を投じている。

いずれも実績、知名度の高い査定サイトなので、良ければ試してみてくださいね!

2、マンションの査定額が、ローン残高より大幅に上回る場合

ローンの残高が明確になり、マンションの査定額がローン残高を大きく上回る場合についてお話しておきましょう。

具体的には、「ローンの残高が2000万円。マンションの査定額が3000万円。」といったケースです。

まずは、通常通りの売却活動を進める

明らかに売却価格がローンの残高を上回る、もしくは潤沢な自己資金がある場合は、通常のマンション売却活動を進めましょう。

一般的にできるだけ高く売りたい場合は、買い主からの価格交渉も踏まえて、相場以上の価格で売りに出すのも一つの手です。

もし、少しでも早く売却したい人は、相場通りの価格かそれ以下で売却に出すことで、早期の売却を実現できる可能性が高まります。

または、業者に買取を依頼することで、より早く確実に売却する選択肢もありますよ。

具体的な売却ステップや、高く、早く売るためのポイントに関しては、下記の関連記事を参考にしてみてください。

 

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不動産査定サイトを使わないと大損をしてしまう理由と35サイト徹底比較

3、マンションの査定額がローン残高相当、もしくは下回る場合

マンションの残高がローン残債と同じくらい、もしくは下回る場合は、通常の売却ができない可能性があります。

その場合の対処法に関して、それぞれ下記の5つのパターンに分けてお話していきます。

1、自己資金で支払う

マンションを売却してもローンを全額返済できない場合、一番最初に考えるべきは自己資金での返済です。

貯金という形のお金が無いとしても、車や株、投資信託といった資産を売却することで資金を作ることも考えましょう。

2、競売

自己資金を活用してもローンの残債に満たない場合、ローンを延滞することで「競売」にかけられるというパターンがあります。

MEMO

競売・・・お金を借りている債務者が、債権者(銀行など)への返済を一定期間怠った場合、債権者が裁判所管理の上で強制的に物件を差し押さえ、売却した金額で債務(ローン)を回収すること。回収しきれなかった債務に関しても、引き続き債務者が支払う義務がある。

ローンを支払っていれば競売になることはないのですが、意図的に延滞をすることによって、競売という形で売却することはできます。

ただし、競売での売却は実際の相場価格よりも3割ほど安い値段で売られてしまうため、多額のローン残債が残る可能性があるのです。

住宅ローン滞納の段階で、信用情報センター(いわゆるブラックリスト)に登録されてしまうため、今後一定期間クレジットカードを作成したり、ローンを組むということができなくなってしまうデメリットもあります。

3、任意売却

競売と近い形ではあるものの、マンションを売る側としてはより良い条件で売却できる方法が「任意売却」です。

MEMO

任意売却・・・お金の返済が滞った債務者が、第三者機関を通して債権者と話し合い、ローンが残った状態でも売却できるようにする方法。残ったローンの返済義務は続くものの、返済額は現実的な金額に減額されたりするケースもある。

競売と比較した時の任意売却のメリットは、通常の相場価格で売却できるということ。

ローンの残債額は最低限で済みますし、また残債額の返済に関しても現実的に返していける金額にしてもらうことも可能です。

ただ、任意売却を実施するためには、競売と同じように一定期間返済を滞らせる必要があるので、ブラックリストに載ってしまうことは避けられません。

関連記事→ローンが残っていても売れる?マンションの任意売却を徹底解説!

4、リースバック

マンションを売却した後に、そのまま夫婦のうちいずれかが継続して住み続けたい場合、リースバックという方法を活用することもできます。

MEMO

リースバック・・・自宅を投資家や不動産会社に売却した後、今度は賃貸物件として賃料を支払いながら、その家に住み続けることができる方法。

特に子供がいる夫婦に多いのですが、せっかくなじんだ学校を離れたり、住み慣れた街を離れたくないという理由で、売却後も住み続けたいニーズは高いわけです。

(もちろんわざわざ売却をしなくても、そのまま夫婦のいずれかがローンを支払い続けられるのであれば問題はありません。)

ただ、リースバックの場合はローンを一括で返済しなければいけないことには変わりがありません。

自己資金で不足分を支払った後、引き続き同じ家に借家として住み続けるという形になります。

関連記事→家を売却してからも住み続けられる「リースバック」をご存知ですか?

5、親戚や金融機関からの借入

最後の方法は、ローンの不足分を親戚や知人、別の金融機関から借り入れるという方法。

親戚や知人から借りれる場合は、比較的問題はシンプルです。

返済期間や条件にも融通をきかせられるでしょうから、まずは身近なところからあたってみましょう。

もし、親戚や知人にも当てがない場合は、ローンを借りている銀行とは別の金融機関からの借り入れも選択肢の一つです。

夫婦のうちいずれが返済をしていくのかにもよりますが、年収や勤続年数、職場の安定性などを加味して問題がなければ借り入れができるはず。

この時に気を付けてほしいのは、簡単だからという理由で安易に消費者金融等からお金を借りないことです。

通常の住宅ローンとは文字通り金利が桁違いなので、返済で苦しむケースが多いので。

できるだけ低金利で借りられるメガバンクや、地銀からの借り入れからスタートしてみましょう。

4、マンション売却後、残った支払いor利益の配分はどう行うか?

これまで離婚をした後のマンションの売却方法についてお話してきました。

ここで、おそらく湧いてきているであろう疑問が、

「売却をした後の利益(orローン残債)は、どちらがいくらもらう(支払う)のか?」

というポイントです。

非常に問題の争点になりやすい点なのですが、この問いに関しては簡単に答えることができません。

なぜなら複数の要素が絡み合って、最終的な判断が下されるからです。

主な要素として考えられるのは、以下のようなもの。

離婚後の利益or債務の割合を決める要素

マンションの名義人は誰か

共同名義の場合は持分(夫婦がどのような割合で保有しているか)

住宅ローンの名義人は誰か

連帯保証人を設定しているか、設定している場合は誰か

離婚の原因は何か

夫婦間の話し合いで双方が納得するのであれば、それに越したことはありません。

もしお互いの意見がかみ合わない、公平な判断かどうかわからない場合は、弁護士さんに相談をしましょう。

5、離婚後にそのまま住み続けたい場合

ここまで、マンションを売却するパターンについてお話してきました。

ただ先ほどリースバックのところで話をしたように、そのまま夫婦の一方が住み続けたいというケースも多いです。

その場合に気を付けるポイントについて、簡単にお話しておきたいと思います。

すべてのパターンを話してしまうと多岐にわたるので、一般的な「夫が家を出て、そのまま妻と子供が同じ家に住み続ける」というパターンに絞ってお話しましょう。

パターン①マンションの名義人が妻で、マンションのローン名義人も妻である場合

非常にわかりやすいパターンです。

このまま住み続けるのが妻なので、問題なくこれまで通り住み続けることが可能です。

ただ、夫の給料と合わせての返済を行っていた場合は、月々のローン返済が苦しくなるので、気を付けてください。

パターン②マンションの名義人が夫で、マンションのローン名義人も夫である場合

夫が離婚後もそのまま支払いをしてくれるのであれば、このケースもそのまま住み続けることに問題はありません。

ただ、妻が連帯保証人になっている場合は注意が必要です。

夫は別の住まいを購入、賃貸することが一般的ですから、住宅ローンと新居のローン、もしくは賃料支払いの2重支払い状態になります。

夫の収入が十分にあって安定しているのであれば問題はないでしょうが、体調を壊したり、減給やリストがあった場合、支払いが不可能になってしまうことも。

返済が滞って夫が自己破産でもするようなことになれば、連帯保証人であるあなたにローンの一括返済が要求されます。

ずっと安定であるかどうかは不明なので、普段から有事のために備えて貯金等をしておくといいでしょう。

パターン②マンションの名義人が夫婦どちらも、マンションのローン名義人も夫婦どちらもの場合

このパターンも2番と変わりません。

名義人はどちらであれ、銀行としては滞りなくローンを返済してくれれば文句はないので。

これまでは夫婦二人で協力して支払ってきたかと思うので、今後も二人で払っていくのか、いずれか一方が支払うのか、払うとしたら支払う割合はいくらかなど、どちらも納得した上で決めておくことが、後々のトラブルを避けることにつながります。

6、離婚後に賃貸に出す場合

ローンの残債が多くてすぐに売却することが難しい場合、もう少しローンの残債を減らしてから売りたいというケースもあるでしょう。

どちらかが住み続けてローンを支払い続けて、ローンの残債がマンションの売却額を下回ってから売るというのも一つの手です。

ただ、ローンの支払いが厳しく、夫婦がそれぞれ安い賃貸に引っ越したいというケースもあるはず。

その場合は、元の家を賃貸として貸し出し、得られた賃料収入でローンを支払っていくという選択肢もあります。

ただ、個人的に賃貸はお勧めできません。

理由としては、大きく3つのデメリットがあるからです。

それぞれ説明しておきます。

1、住宅ローンのままでは貸せないことがほとんど

通常の住宅ローンのままで賃貸に出すと、金融機関からローンの一括返済を求められることがあります。

金融機関は、あくまでも居住用として利用する前提で金利の設定や、融資するかどうかを決めているので。

賃貸として貸し出す前提であれば、金利も高くなるアパートローンを借りなければいけませんし、そもそも融資が下りていない可能性もあるわけです。

同じように返済していれば問題ないだろうと思っても、銀行からすると空室による延滞のリスクなどは避けたいと考えています。

2、そもそも借り手が少ない

そもそも家族で住むような3LDKや4LDKの間取りは、賃貸としての需要が少ないです。

賃貸としての需要が高いのは、ワンルームや1Kなどの単身者向け物件がメインとなります。

家族で住む家は購入という風潮が根強いので、借り手が見つかりにくいというデメリットがあるわけです。

3、空室になると、ローンの支払いだけが続く

2番とも重複しますが空室になっている期間は、ただローンの支払いが発生するだけの負債になってしまいます。

新しい入居者を入れる前のクリーニング費用や、入居者を集めてもらうための客付け費用など、経費もかさむのです。

これらの理由から、離婚後のマンションは「売却か住み続ける」のどちらかをオススメします。

まとめ

今回の記事では、離婚後のマンション売却をパターン別にお話してきました。

同じマンション売却でも、非常に細かいケースごとに流れが異なるので、原則それぞれのプロに相談をしましょう。

ローン関係の相談であれば、不動産会社と銀行、離婚に関する問題は弁護士といった形です。

最終的には、夫婦それぞれが納得いく形で落とし込めることが一番のゴールになります。

ただでさえ難しいマンション売却に離婚が絡むので、悩むことが多くなると思いますが、迷ったら相談するのが一番ですよ!

あなたのマンション売却が納得のいく形で進む手助けになれたら幸いです。

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