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相続した空き家を売却するメリットは?賃貸との比較や税金面の控除、確定申告も解説!

この記事では、

売りたい人

2年前、地方に住んでいる両親が亡くなって、実家を相続することになった。

それ以来、定期的に家の中や、庭の草木のメンテナンスをしているけれど、維持の手間がかかって大変。

固定資産税も毎年かかっているから、早めに売却したいけど何から始めればいいんだろう?

そういった方の疑問に答えていきます。

空き家問題は日本全国で問題になっており、特に地方は深刻です。

2013年時点で820万戸数もの空き家が全国に存在し、2030年になると住宅の3分の1が空き家になるという試算まで出ているほど。

そんな状況を踏まえて、平成26年に「空室等対策の推進に関する特別措置法」が施行され、国や地方自治体をあげて空き家問題の解決に取り組み始めました。

ここで、空き家を保有している人にとって重要なポイントが、「特定空き家」と呼ばれる条件に当てはまると、固定資産税等の特例がなくなり、毎年の支払いが数倍に膨れ上がってしまうということです。(後程説明します。)

これらの背景を踏まえた上で、今回の記事では下記のポイントお話していきます。

  • ・空室等対策の推進に関する特別措置法の詳細
  • ・空き家をそのまま持ち続けるか、売却するかの判断基準
  • ・空き家を売却する際の3つのパターン
  • ・空き家売却の確定申告や税金の控除について

など、空き家売却に関する疑問をとことん深堀して説明していきますので、ぜひ読み進めてみてください。

それではさっそく本文に参りましょう!

もくじ

空室等対策の推進に関する特別措置法(空家法)で決まった3つのこと

冒頭でも話した、「空室等対策の推進に関する特別措置法」について、もう少し詳しく説明しておきます。

空室等対策の推進に関する特別措置法で決まった事項は下記の3点。

  • 特定空き家と呼ばれる危険度の高い空き家を定めた
  • 登記情報がないものは、固定資産税の支払い履歴を確認して所有者を確認できるようにした
  • 「助言・指導」「勧告」「命令」を経て、特定空き家を行政側で解体することができるようになった

空き家を持っている人にとっては非常に大きな意味を持つ法律なので、それぞれ解説しておきます。

1、特定空き家と呼ばれる危険度の高い空き家を定めた

4つの条件「倒壊等保安上危険」「衛生上有害」「景観を損なう」「放置することが不適切」のいずれかを満たす場合、特定空き家として認定されてしまいます。

特定空き家に認定されると、固定資産税・都市計画税の軽減がなくなり、これまでの数倍の維持費を払わなければいけません。

2、登記情報のないものも、固定資産税の支払い履歴を確認して所有者を確認できるようにした

通常、不動産を購入したり相続すると、所有権が自分にあることを示すために登記をする必要があります。

しかし、この登記作業を実施していないため、空き家の所有者が一体誰なのかを特定できないことがありました。

そのため、今回の法律では「固定資産税」の支払い履歴を開示することで、物件の保有者が誰かを特定できるようになったのです。

これまで相続した空き家のメンテナンスはせず固定資産税だけ支払っていた方も、行政にばれてしまうことになります。

3、「助言・指導」「勧告」「命令」を経て、特定空き家を行政側で解体することができるようになった

空き家とはいえ、基本的には個人の資産であり、行政であっても勝手に侵入したり、壊したりということはできませんでした。

しかし空き家法が施行されてから、3つの注意喚起(「助言・指導」「勧告」「命令」)を所有者に行っても対応しない場合、強制的に取り壊すことができるようになったのです。

取り壊しにかかった費用は所有者に請求がいき、それでも支払わない場合は差し押さえ等で強制的に回収されます。

行政側で取り壊しを行うケースは、そのままにしておくと周囲に危害が及ぶ可能性が高いケースに限られるので、すぐに実施されるというわけではありません。

3つの注意喚起をされているタイミングでかならず対応するようにしましょう。

 

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空き家を所有or売却するメリット・デメリット

空き家の管理において、そのまま何らかの形で所有していくのか、売却するのかは大きな判断の分かれ目です。

売却をしてしまえば、特定空き家に指定されるリスクもなくなりますから。

空き家を維持・管理or売却して手放してしまうことのメリット・デメリットを表にまとめてみました。

所有 売却
メリット ・思い出を残しておける

・将来的に住み直すこともできる

・管理の手間がなくなる

・固定費の支払いがなくなる

デメリット ・特定空き家に指定され固定資産税があがるリスクも

・維持、管理の手間やコスト

・2019年を超えると売却時の税制優遇が受けられなくなる

・精神的な負担が大きい

・再度住み直すことは難しい

どちらの場合もメリット・デメリットがあります。

大切な思い出としての実家ですから、単純な金銭面で割り切ることはできないでしょう。

上記のメリット・デメリットについて、もう少し詳しく解説をしていきます。

空き家を所有し続けるメリット

空き家を所有し続けるメリットは、思い入れのある実家を残しておけることでしょう。

あなたが住んでいた時期もあるかもしれませんし、両親との大切な思い出もたくさんあるはずですから。

賃貸に出す形をとれば、管理の手間や維持コストを減らすこともできますし、再び住みなおすことも可能です。

空き家を所有し続けるデメリット

そのままの状態で所有し続けると、やはり管理の手間と維持コストがかかってしまいます。

特定空き家に指定される、もしくは解体として空き地の状態で保有すると、これまでの数倍の固定資産税を支払わなければいけないのです。

また、2019年12月31日までに売却をすれば、「被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例」を受けることができます。

課税所得を最大3000万円控除することができるありがたいルールですが、期間を過ぎて保有していると特例を受けることができなくなってしまいます。

空き家を売却するメリット

空き家を売却することによって、毎年払っていた固定資産税や都市計画税を支払う必要がなくなります。

ちなみに、固定資産税・都市計画税の支払い額は、「更地」か「家屋」かで変わってきます。

土地区分 固定資産税 都市計画税
更地 ※価格×1.4% 価格×0.3%
小規模の住宅(住宅用地で住宅1戸につき200㎡までの部分) 価格×1/6×1.4% 価格×1/3×0.3%
通常の住宅(小規模住宅以外) 価格×1/3×1.4% 価格×2/3×0.3%

また、空き家の状態によっては、売却時に一定の利益を得ることもできるでしょう。

また、先ほど説明した売却時の3000万円の控除もありますから、2019年以内に売却することのメリットは大きいと言えます。

空き家を売却するデメリット

空き家を売却してしまうと、当然ですが再度住みなおすといった選択はできません。

賃貸などの不動産所得を得ることも出来なくなります。

空き家を所有し続けるための5つの方法

自分の実家を相続した場合は、これまでの思い出もありますから、簡単に売却することができない人も多いでしょう。

空き家をこのまま所有していくと決めた場合の選択肢は、大きく以下の5つです。

  1. 定期的に空き家に通いメンテナンスを行う
  2. 賃貸する
  3. 事業者による借り上げ制度を利用する
  4. 修繕を実施する
  5. 解体して土地として活用する

順番に説明します。

1、定期的に空き家のメンテナンスを行う

空き家の状態が悪化する一番の原因は「そのまま放置されている」ということです。

誰も居住していない状態の建物は、

  • ・空気が換気されず、湿気やカビが発生する
  • ・清掃がされず、虫やカビが繁殖する
  • ・修繕などメンテナンスが行われない

といった状態で劣化が早くなりますから、特定空き家に認定される可能性も高くなります。

理想は、自分が定期的に通って家のメンテナンスをすることです。

もし遠方に住んでいて自分で維持・管理ができない場合は、「空き家管理サービス」を利用してみましょう。

「空き家管理サービス」とは、専門の業者が定期的に空き家のメンテナンスを行ってくれるサービスのことです。

例えば不動産大手の「大東建託」は、月1回の空き家管理サービスを1万円ほどで実施しており、「換気」「簡易清掃」「通水」「庭木の剪定」等を代行で行ってくれます。

他にも、NPO法人の「空家・空地管理センター」は、月額たった100円で

  • ・外部からの目視点検
  • ・写真付きでの報告書作成

のサービスを提供しており、他にも細かいオプションを付けられるサービスも提供しています。

2、賃貸する

人に貸し出すことで、居住者にメンテナンスを行ってもらいながら、賃料収入を得ることも可能です。

人が居住している時点でそもそも空き家ではありませんし、生活することで自然にメンテナンスをしてもらうこともできます。

ただし、空き家の状態によっては、すぐに借り手がつかないほど状態が悪い場合もあります。

その場合は、残置物の処分や修繕も含め、別途費用が掛かることを覚えておいてください。

3、事業者による借り上げ制度を利用する

先ほどの「賃貸する」は、個人に直接貸し出す方法でした。

ただし、賃貸できる状態に整えるまでの初期投資が必要になり、その初期費用がネックとなって賃貸を始められないケースもあるはずです。

その場合は、投資事業者に空き家を借りてもらう「借り上げ(サブリース)制度」もあります。

初期にかかる修繕費などは事業者が負担してくれ、そのあとは事業者が借り主を探し、管理・維持まで請け負ってくれます。

借り主から得られる賃料の一部を事業者に支払い、自分は何もせずとも賃料の一部を受け取れるわけです。

建物をそのまま所有しながら管理の手間を無くし、しかも固定資産税等の維持コストを賄うことができる優れた方法です。

NPO法人 空き家・空地管理センターの借り上げ制度AKARI

「NPO法人 空き家・空地管理センター」は、空き家の借り上げサービス「AKARI」を提供しています。

引用:【空き家】借り上げ-NPO法人 空家・空地管理センター

借り上げ期間を3~7年で選べる上に、契約が終了すればかならず手元に空き家が戻ってきます。

初期費用をかけていないにもかかわらず、投資事業者が行った修繕やリフォームのおかげで、元よりも整備された状態で戻ってくるのもメリットです。

4、修繕を実施する

空き家の状態によっては、簡単なメンテナンスでは維持できないケースもあります。

劣化が重度の場合は「解体」の選択肢しかない場合もありますが、軽度であれば「修繕」で対応できる場合もあります。

当然費用が発生しますから、売却など他の選択肢のメリット・デメリットを比較した上で判断をしましょう。

5、解体して土地として活用する

空き家の状態で維持・管理できないレベルの建物であれば、一度解体して更地の状態で活用していくのも一つです。

解体費用は数十万円から数百万円かかりますが、自治体によっては助成金が出ることもあります。

例として、石川県金沢市の解体費用助成金を見てみましょう。

金沢市

事業・条例名
まちなか低未利用地活用促進費補助
築年・構造
危険空き家
補助内容
1/2(上限50万円)
補足
市の現地調査により危険老朽空き家と判定された個人所有の空き家の解体(除却)工事費を補助するもの。

引用: 金沢市の解体費用助成金について|【公式】解体サポート

助成金の対象に選ばれた建物である前提ですが、解体費用の半分、もしくは50万円を上限に負担してもらうことが可能です。

解体をした後であれば、空き家の状態より早く高く売却できますし、駐車場として利用することもできるので、活用の幅が広くなりますよ。

空き家を売却する3つのパターン(そのまま、リフォーム、更地)

続いては、空き家を売却して手放すケースについて説明をしていきます。

一口に空き家を売却するといっても、大きく分けて3つのケースがあります。

3つの売却パターンは、以下の通りです。

  1. そのまま空き家の状態で売却する
  2. リフォームをした上で空き家の状態で売却する
  3. 取り壊して更地として売却する

それぞれ順番に見ていきましょう。

1、空き家をそのまま売却する

一番費用がかからずに売却できるのは、そのままの状態で売却する方法です。

そのままといっても、遺品の整理や残置物の撤去、清掃等は行う必要がありますが。

1番の選択を選べるケースは、状態がいい空き家を相続したケースでしょう。

築年数が経ち、放置された期間が長いような状態の空き家であれば、そのまま売却しても買い手がつかないケースもあります。

2、空き家をリフォームして売却する

そのままの状態で売るのは難しいけれど、特定の箇所をリフォームすれば売却できそうといったケースもあるでしょう。

ただし、リフォームはかけようと思えばいくらでもかけられてしまいます。

また、リフォームをかけたからといって、かかった費用以上の金額を上乗せして売れる保証はありません。

むしろ、古い家を購入するつもりの人の多くは、安く買って自分好みにリフォームしたいと考えているケースも多いです。

最低限のポイントはリフォームし、あとは費用をかけるよりも、その分安く売りに出した方が賢明といえるでしょう。

3、空き家を取り壊して更地の状態で売却する

建物自体がとても古かったり、倒壊の危険があったり、傾いているような場合は、取り壊して売ることも検討しましょう。

実家として相続した空き家であれば、これまでの思い出等もあって、心苦しいかもしれません。

しかし、そのまま放置しておいても劣化していく一方で、特定空き家に指定される可能性もたかまります。

更地に戻した方が、買い手側の購入後の手間やコストが減るので、早く高く売却することができますよ。

空き家・リフォーム・更地で売却するメリット・デメリット

先ほど紹介した3つの売却方法、

  1. そのままで売却
  2. リフォーム後に売却
  3. 更地にしてから売却

のそれぞれのメリット・デメリットについて、表にまとめてみました。

メリット デメリット
そのまま売却 ・費用がかからない ・買い手が付きづらい

・売却価格が安くなる傾向がある

リフォーム後売却 ・買い手がつきやすい ・場合によっては高値で売却できる

・リフォーム費用がかかる

更地にして売却 ・買い手がつきやすい

・高く売れやすい

・自治体から解体費の補助金をもらえることがある

・解体費用がかかる

それぞれのメリット・デメリットについて、詳しく解説していきます。

空き家をそのまま売却することのメリット

空き家のまま売却することのメリットは、費用がかからないことです。

リフォームや解体はそもそも費用があって選べる選択肢なので、必然的にそのまま売却を選ばなければいけないケースもあります。

空き家をそのまま売却することのデメリット

空き家をそのままの状態で売却することのデメリットは、やはり買い手が付きづらいことです。

もちろんエリアや空き家の状態にもよりますが、地方で築古の空き家となると、買い手は非常に限られますから。

リフォームして空き家を売ることのメリット

リフォームして売ることによって、買い手がつきやすくなることがあります。

空き家は多くの場合築年数が経っていて、設備が古くなっていることも多いはずです。

買い主が特に気にする水回りや、明らかに購買意欲を下げるポイントがあれば、リフォームしておくといいでしょう。

解体費用よりも安く実施でき、販売価格も更地の時より高くできる可能性もあります。

リフォームして空き家を売却することのデメリット

リフォーム後の売却のデメリットは、かけた費用分を回収できるか分からない点です。

あなたにとってリフォームすべきと思った箇所は、買い主にとっては必要のない箇所で、他にリフォームしてほしいと感じる箇所があるかもしれません。

また、リフォームが必要な前提で購入したいという人にとっては、リフォーム済で高値になってしまっている空き家は敬遠される可能性があります。

更地にして売却することのメリット

相続した空き家は、築年数がかなり経過しているケースがほとんどです。

そのままの家の状態を購入したいと考える人はごくわずかで、購入希望者は購入後に取り壊しをするケースが大半。

しかし、取り壊しの手間や費用を買い手が負担すると考えたときに、買い手は二の足を踏んでしまいます。

売り主が売却費用を負担して、更地の状態にしておくことで、幅広い用途の需要に対応できるため、購入希望者を集いやすいというメリットがあります。

更地にして売却することのデメリット

更地として売却するということは、売り主であるあなたが解体の費用を負担するということです。

家によって解体費用は大きく異なってきますが、数十万円から数百万円の費用がかかることは覚悟しておいてください。

業者によっても費用が大きく変わってきますので、いくつかの解体業者から見積もりを取って、比較・検討することをおススメします。

自治体によっては空き家の解体費用に補助金を出すケースもあるので、空き家を管轄している自治体に一度問い合わせてみるといいでしょう。

また、空き家はもともと自分も住んでいた実家という方も多いと思います。

完全に解体してしまうことは、精神的な負担があるでしょうからデメリットともいえるでしょう。

リフォーム業者を選ぶときに押さえておくべき3つのポイント

リフォームをして売却することを検討している人に、業者選びの際に気をつけてほしい3つのポイント

  • ・必ず複数の業者から相見積もりを取ること
  • ・価格だけではなく、内訳やサービス内容を加味すること
  • ・自分の物件タイプのリフォーム実績が豊富か

について紹介しておきます。

1、必ず複数の業者から相見積もりを取ること

リフォーム業者選びに限らずですが、特に高額なサービスを利用するときは、必ず複数の会社から見積もりを取りましょう。

一社からの依頼だけでは、その価格やサービスが優れているのかどうかを検討することができません。

ネット上でリアルな口コミを見ることのできるサイトもあるので、評判のよさそうな会社をいくつかピックアップするといいでしょう。

2、価格だけではなく、内訳やサービス内容を加味すること

見積りを複数の会社からとったとして、どうしても値段の安い会社に頼んでしまうことがあります。

しかし、「値段」は業者を判断するときの一つのポイントにすぎません。

サービスの内容や、アフターサービスなども含めて総合的に判断することが大切ですよ。

3、自分の物件タイプのリフォーム実績が豊富か

一口にリフォームの会社といっても、マンション、戸建てに特化した会社もありますし、水回りに強い業者もあれば、壁・床周りのリフォームに強い会社などさまざまです。

空き家物件のタイプや、リフォームを検討している箇所に強み・実績のある会社を優先的に選びましょう。

空き家解体業者を選ぶときに押さえておくべき3つのポイント

空き家をお持ちの方で解体を検討している方は、業者に依頼をする必要があります。

売却を依頼する不動産会社から解体業者から紹介してもらえることもありますが、もっと安く依頼できる解体業者があるかもしれません。

解体業者を選ぶ際に気を付けておいてほしい3つのポイント、

  • 安すぎる、高すぎる業者を選ばないこと
  • 不動産会社から紹介された業者に決めないこと
  • 直接解体業者に依頼をすること

について、お話しておきます。

1、安すぎる、高すぎる業者を選ばないこと

「解体費用はできるだけ安く抑えたい」という方がほとんどかと思いますが、値段だけを判断基準にしてはいけません。

もちろん値段が高すぎる業者も危険ですが、安すぎる業者も控えた方が無難です。

本来実施すべき項目を実施していない、ずさんな工事を行う業者も存在するので。

2、不動産会社から紹介された業者に決めないこと

不動産会社に売却を依頼している場合、解体業者を紹介してもらえることがあります。

だからといって、その業者に委託してしまうのは危険です。

不動産会社には、解体業者への紹介料を手に入れることを目的にしているケースが多く、あなたが支払う費用に中間マージンが載ってくることもあります。

他にも複数の業者に見積もりをかけ、サービスの内容や価格等を総合的に判断して決めてくださいね。

3、直接解体業者に依頼をすること

建築会社や不動産会社を経由して解体業者に依頼すると、中間マージン費用が上乗せされてしまうことがあります。

2番と重複しますが、直接解体業者に依頼することで、無駄なコストを減らすことができますよ!

空き家を高く売却するための一括査定サイトを利用しましょう

空き家のままの状態でもそのまま売れる、リフォームをすればそのまま売れるといったケースもあります。

空き家のままでの売却は難しいけれど、解体費用はあるから更地にしてから売却するといった方もいるでしょう。

いずれにせよ通常の不動産売却よりも、買い手がつき辛いことは確かです。

しかし、空き家といえども貴重な資産ですから、しっかり高値で売却しておきたいところ。

ここで是非とも利用してほしいのが、とても便利な一括無料査定サイトです。

不動産売却で主流になってきている一括無料査定サイトとは?

一括無料査定サイトとは、ネット上で物件の情報を入力するだけで、複数の不動産会社から見積もりを同時に取得し、比較検討できる便利なサービスです。

なじみのある不動産会社1社だけに査定を依頼し、そのまま売却を依頼するという方がとても多いのですが、非常にもったいないですよ。

不動産会社によって、売却の実績やノウハウ、経験やネットワークには大きな違いがあり、売却金額が300~500万変わってくるということはざらにあります。

「複数の不動産会社を比較して、よりベターな会社を選ぶ」というひと手間を惜しんだがゆえに、理想の売却額よりも大きく下回ったという方はたくさんいるので。

筆者がおすすめする一括査定サイト「HOME4U」

40以上のサイトを比較してきた筆者がイチオシする一括査定サイトが「HOME4U」です。

NTTデータグループが運営する日本初の不動産一括査定サイトでもあり、運営実績は17年を数えます。

全国から厳選された1300社の不動産会社のうち、自分のエリアに強みを持った会社にまとめて依頼ができますから、ぜひ活用してみてください。

ちなみに、一括査定サイトはHOME4U以外にもたくさんあります。

『HOME4U以外の査定サイトも気になる。』

という方は、下記記事で詳しくまとめているので参考にしてください。

不動産一括査定サイトのおすすめ5選+評判の30サイトを紹介!【総まとめ】

空き家を早く売却したい場合は買取業者を利用しましょう

もし、

売りたい人

自分は持ち家のマンションがあるから、実家の空き家は必要ない。

お金と手間がかかるし、安くてもいいからとにかく早く売りたい。

という方がいた場合は、買取業者に販売するのも一つの手です。

家の買取を利用しましょう!

通常の不動産売買は個人に対して売却することが一般的ですが、一部の不動産会社は直接物件の買取を行っています。

一般の売却価格よりも値を下げてしまうことが多いですが、早く、確実に、安心して売却することができます。

不動産買取会社に直接売却する場合は、仲介手数料を払う必要もありませんし、瑕疵担保責任を負う必要もありません。

MEMO

瑕疵担保責任・・・不動産を売却した後にその建物で構造的な問題等が起きた場合、一定期間内であれば売り主が負う必要のある責任のこと。

個人に売却した場合は発生するが、法人に売却した場合は一般的に負う必要がない。

売却時期の目途もたちやすいので、とにかく早く売りたいという方にはおすすめです。

直接買取についてより詳しく知りたい人は、下記の関連記事も参考にしてください。

関連記事→マンション買取でおすすめの業者や査定の依頼方法、相場の調べ方を解説!

相続した空き家を売却する時の税金の控除の特例と確定申告

空き家を相続の形で取得した場合、売却時の所得税に対して最高3000万円の控除を受けられる制度があります。

ただし、2019年の12月31日までに売却&下記の条件を満たした場合のみ適応されるので、注意してください。

(1) 被相続人居住用家屋とは、相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋で、次の3つの要件全てに当てはまるもの(主として被相続人の居住の用に供されていた一の建築物に限ります。)をいいます。

イ 昭和56年5月31日以前に建築されたこと。

ロ 区分所有建物登記がされている建物でないこと。

ハ 相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと。

(2) 被相続人居住用家屋の敷地等とは、相続の開始の直前において被相続人居住用家屋の敷地の用に供されていた土地又はその土地の上に存する権利をいいます。
 なお、相続の開始の直前においてその土地が用途上不可分の関係にある2以上の建築物(母屋と離れなど)のある一団の土地であった場合には、その土地のうち、その土地の面積にその2以上の建築物の床面積の合計のうちに一の建築物である被相続人居住用家屋(母屋)の床面積の占める割合を乗じて計算した面積に係る土地の部分に限ります。

引用:被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例|国税庁

上記の条件に当てはまった場合の譲渡所得税の計算方法が、

譲渡所得ー特別控除(3000万円)=譲渡所得金額

譲渡所得=譲渡価格ー(取得費+譲渡費用)

引用:土地や建物を売ったとき|国税庁

となります。のちほど具体的な計算例で説明しますね。

短期譲渡所得と長期譲渡所得

不動産の売却で利益が出た場合にかかってくるのが譲渡所得にかかる税(所得税+住民税)ですが、2つのパターンが存在し税率が異なります。

短期譲渡所得(物件を保有してから5年未満の場合)=税率39%(所得税30%+住民税9%)

長期譲渡所得(物件を保有してから5年超の場合)=税率20%(所得税20%住民税5%)

保有期間によって、ほぼ倍ほども税率が異なるので、必ず押さえておきたい違いではあります。

また、上記とは別に「復興特別所得税」を2.1%支払う必要があることも覚えておきましょう。

相続した物件の保有期間は?

売りたい人

両親が亡くなって相続をした際の物件の保有期間はどうなるの?

相続してからの期間が保有期間?

と思われる方もいるでしょうが、親が保有していた期間を引き継ぐことができるので、5年超のケースが大半になるでしょう。

3000万円の控除を使ってもまだ利益が出る場合は、その出た利益に対して20%(長期の場合は39%)+復興所得税2.1%がかかってくると考えてください。

3000万円の控除を受ける際の計算方法

それでは、相続した空き家を売却して実際に3000万円の控除を使う例について考えてみましょう。

  • ・空き家の売却価格(譲渡価格)・・・5000万円
  • ・購入時の価格(取得費)・・・不明
  • ・売却にかかった手数料(譲渡費用)・・・150万円
  • ・購入した時期・・・1990年1月(長期譲渡所得)

上記の中で、取得費をあえて不明としています。

というのも、相続した不動産は両親が亡くなっているがゆえに、購入時の金額を把握する術がないことが多いからです。

取得費が不明の場合は、売却価格の5%として計算することができます。

(今回の取得費は5000万円×5%=250万円となります)

上記の条件で譲渡所得にかかる税+復興所得税の金額を計算すると、

  • 5000万円(譲渡費用)ー{250万円(取得費)ー150万円(譲渡費用)}ー3000万円(控除)=1900万円
  • 1900万円×20%(所得税15%+住民税5%)=380万円
  • 1900万円×2.1%(復興所得税)=39.9万円
  • 380万円+39.9万円=419.9万円

となります。

相続した空き家を売却した際の確定申告について

先ほど計算した空き家売却に伴ってかかる税金(所得税・住民税・復興所得税)を支払うタイミングは、売却をした翌年の確定申告の時期です。

毎年2月16日~3月15日が確定申告の時期ですが、若干日にちが前後することもあるので、気をつけましょう。

(ちなみに2019年の確定申告は2月18日~3月15日です)

確定申告を行う3つの方法

確定申告に必要な書類はネットからダウンロードすることもできますし、税務署の窓口でもらうこともできます。

基本的には、

  • ・税務署の窓口に書類を提出する
  • ・税務署に書類を郵送する

の2つの方法で提出するのですが、Web上で入力する

  • ・e-tax(国税電子申告・納税システム)

を利用することもできます。

e-taxの利用については、国税庁が作成している動画の解説が分かりやすいので参考にしてみて下さい。

まとめ

今回は、「空き家の売却、リフォーム、解体、税金」等幅広い空き家売却に関する疑問について答えてきました。

空き家の売却を検討している人が考えるべきポイントをまとめると、

  • ・所有するか、売却するかを決める
  • ・所有する場合は特定空き家に指定されることを避けるための施策を考える
  • ・売却する場合は「そのまま」「リフォーム後」「解体後」のいずれで売却するか考える
  • ・売却後は忘れずに確定申告をして税金を納める

となります。

幅広い選択肢やそれぞれのメリット・デメリットについて理解し、俯瞰的な視点で判断することで、よりベターな選択を選べるようになりますよ!

この記事を読んで、1人でも空き家を悔いのない形で活用・処分できる人が増えれば幸いです。

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