マンション売却の知識

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空き家売却の鉄則を不動産のプロが伝授!税金の特例や、確定申告の方法、売る際の相場までとことん解説

 

売りたい人

2年前、地方に住んでいる両親が亡くなって、実家の空き家を相続することになった。

2時間ほどかけて通って、定期的に家の中や、庭の草木のメンテナンスをしているけれど、維持の手間がかかって大変。

固定資産税も毎年かかっているから、早めに売却したいけど何から始めればいいんだろう?

そういった方の疑問に答えていきます。

空き家問題は日本全国で問題になっており、特に地方への影響は深刻です。

2013年時点ですでに820万戸数もの空き家が全国に存在し、2030年になると住宅の3分の1が空き家になるという試算まで出ています。

そんな状況を踏まえて、平成26年に「空室等対策の推進に関する特別措置法」が施行され、国や地方自治体をあげて空き家問題の解決に取り組み始めました。

ここで、空き家を保有している人にとって重要なポイントが、「特定空き家」と呼ばれる条件に当てはまると、固定資産税等の特例がなくなり、支払いが数倍に膨れ上がってしまうということです。(後程説明します。)

これらの背景を踏まえた上で、今回の記事では下記のポイントについてお話していきます。

  • ・空室等対策の推進に関する特別措置法の詳細
  • ・空き家をそのまま持ち続けるか、売却するかの判断基準
  • ・空き家を売却する際の3つのパターン
  • ・空き家売却の確定申告や税金の控除について

など、空き家売却に関する疑問をとことん深堀して説明していきますので、ぜひ読み進めてみてください。

それではさっそく本文に参りましょう!

空き家を高値売却するために絶対に押さえておくべき鉄則

本題に入る前に、空き家を売却する上で絶対に押さえておいて欲しいポイントをお伝えします。

それは、不動産一括査定サイト等を使って複数の不動産会社を比較した上で売却する業者を決めること

不動産会社によって査定の基準は異なり、同じマンションなのに査定額が300~500万円も違うことがあります。

言い換えると、1社だけの査定額を鵜呑みにするのは危険であるということ。

複数社に査定依頼をすることで、「2500万円」「3000万円」「2800万円」といったように売却の相場価格が分かるようになり、相場より安売りするリスクを回避できます。

NTTデータグループが運営する不動産一括査定サイト「HOME4U」なら、事前の審査を通過した1300社の中から、最大6社に査定の依頼をかけられるので便利です。

↑住友林業ホームサービスや三井住友トラスト不動産等の大手とも多数提携しています

PCやスマホから無料で利用できますし、3分ほどで入力は終わります。

査定を依頼したからといって、しつこい営業はないので、必ず実施しておきましょう。

※特に築古の空き家は安く見積もられることが多いので、絶対に1社だけの査定額を鵜呑みにしないようにしてください。

不動産一括査定サイト「HOME4U」の公式サイトはこちら⇒

少し前置きが長くなりましたが、とても重要なポイントなので先に説明しておきました。

それでは空き家物件の売却について、とことん詳しく解説していきます!

もくじ

空室等対策の推進に関する特別措置法(空家法)で決まった3つのこと

冒頭でも話した、「空室等対策の推進に関する特別措置法」について、もう少し詳しく説明しておきます。

空室等対策の推進に関する特別措置法で決まった事項は下記の3点。

  1. 「特定空き家」と呼ばれる危険度の高い空き家を定めた
  2. 登記情報がないものは、固定資産税の支払い履歴を確認して所有者を確認できるようにした
  3. 「助言・指導」「勧告」「命令」を経て、「特定空き家」を行政側で解体することができるようになった

空き家を持っている人にとっては非常に大きな意味を持つ法律なので、それぞれ解説しておきます。

1、「特定空き家」と呼ばれる危険度の高い空き家を定めた

4つの条件「倒壊等保安上危険」「衛生上有害」「景観を損なう」「放置することが不適切」のいずれかを満たす場合、「特定空き家」として認定される可能性があります。

特定空き家に認定されると、これまで受けられていた固定資産税・都市計画税の特例がなくなり、これまでの数倍の固定費を払わなければいけません。

2、登記情報のないものも、固定資産税の支払い履歴を確認して所有者を確認できるようにした

通常、不動産を購入したり相続すると、所有権が自分にあることを示すために登記をする必要があります。

しかし、この登記作業を実施していないため、空き家の所有者が一体誰なのか特定できないことがありました。

そのため、今回の法律では「固定資産税」の支払い履歴を開示することで、登記での確認以外の方法で、物件の保有者が誰かを特定できるようになったのです。

これまで相続した空き家の登記はせず、固定資産税だけ支払っていた方も、行政にばれてしまうことになります。

3、「助言・指導」「勧告」「命令」を経て、「特定空き家」を行政側で解体することができるようになった

空き家とはいえ、基本的には個人の資産であり、行政であっても勝手に侵入したり、壊したりということはできませんでした。

しかし空き家法が施行されてから、3つの注意喚起(「助言・指導」「勧告」「命令」)を所有者に行っても対応しない場合、行政側で強制的に取り壊すことができるようになったのです。

取り壊しにかかった費用はのちほど所有者に請求がいき、それでも支払わない場合は差し押さえ等で強制的に回収されます。

行政側で取り壊しを行うケースは、そのままにしておくと周囲に危害が及ぶ可能性が高いケースに限られるので、すぐに実施されるというわけではありません。

「助言・指導」「勧告」「命令」の3つの注意喚起をされているタイミングで、かならず対応するようにしましょう。

 

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空き家を所有(賃貸を含む)or売却するメリット・デメリット

空き家の管理において、そのまま何らかの形で所有していくのか、売却するのかは大きな判断の分かれ目です。

もちろん売却をしてしまえば、特定空き家に指定されるリスクもなくなりますから。

そこで、空き家を維持・管理or売却して手放してしまうことのメリット・デメリットを表にまとめてみました。

所有(賃貸を含む) 売却
メリット ・思い出を残しておける

・将来的に住み直すこともできる

・管理の手間がなくなる

・固定費の支払いがなくなる

デメリット ・特定空き家に指定され固定資産税があがるリスクも

・維持、管理の手間やコストがかかる

・2019年を超えると売却時の税制優遇が受けられなくなる

・精神的な負担が大きい

・再度住み直すことは難しい

どちらの場合もメリット・デメリットがあります。

実家としてあなたも使用していた空き家であれば、思い出も多くあるでしょうから、単純な金銭面で割り切ることはできないでしょう。

上記のメリット・デメリットについて、もう少し詳しく解説をしていきます。

空き家を所有し続けるメリット

空き家を所有し続けるメリットは、思い入れのある実家を残しておけることでしょう。

あなたが住んでいた時期もあるかもしれませんし、両親との大切な思い出もたくさんあるはずです。

賃貸に出す形をとれば、管理の手間や維持コストを減らすこともできますし、借り主が退去すれば再び住みなおすことも可能です。

空き家を所有し続けるデメリット

空き家の状態で所有し続けると、やはり管理の手間と維持コストがかかってしまいます。

かといって、解体して空き地の状態で保有すると、これまでの数倍の固定資産税を支払わなければいけなくなります。

また、2019年12月31日までに売却をすれば、「被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例」を受けることができます。

課税所得(空き家を売却した際にでた利益)を最大3000万円控除することができるありがたいルールですが、期間を過ぎて保有していると特例を受けることができなくなってしまいます。

空き家を売却するメリット

空き家を売却することによって、毎年払っていた固定資産税や都市計画税を支払う必要がなくなります。

ちなみに、固定資産税・都市計画税の支払い額は、「更地」か「家屋」かで変わってきます。

土地区分 固定資産税 都市計画税
更地 ※価格×1.4% 価格×0.3%
小規模の住宅(住宅用地で住宅1戸につき200㎡までの部分) 価格×1/6×1.4% 価格×1/3×0.3%
通常の住宅(小規模住宅以外) 価格×1/3×1.4% 価格×2/3×0.3%

また、空き家の状態によっては、売却時に一定の利益を得ることもできるでしょう。

また、先ほど説明した売却時の3000万円の控除もありますから、2019年以内に売却することのメリットは大きいと言えます。

空き家を売却するデメリット

空き家を売却してしまうと、当然ですが再度住みなおすといった選択はできません。

賃貸などの不動産所得を得ることも出来なくなります。

所有するよりも売却をおすすめします

空き家をそのまま保有すること、売却することのメリットについて説明をしてきました。

どちらにも一長一短あることは確かなのですが、筆者は売却を強くおすすめします。

長期的な目線で見た時に、空き家はいずれ建て壊しなどの処分をする時がきます。

決断を先延ばしにしてしまうと、より状態が悪化して売りづらくなっていきますし、その間にもメンテナンス費用・固定資産税等の維持費がかかります。

売却してしまえば、管理の手間や維持費もかかりませんし、空き家の状態によっては手元にいくらかの資金を残せます。

「特定空き家」の認定制度が開始された以上、空き家のまま所有し続けるメリットはかなり小さくなってしまったと言えるでしょう。

空き家を売却する3つのパターン(そのまま、リフォーム、更地)とメリット・デメリット

続いては、空き家を売却して手放すケースについて説明をしていきます。

一口に空き家を売却するといっても、大きく分けて3つのケースがあります。

3つの売却パターンは、以下の通りです。

  1. そのまま空き家の状態で売却する
  2. リフォームをした上で空き家の状態で売却する
  3. 取り壊して更地として売却する

それぞれ順番に見ていきましょう。

1、空き家をそのまま売却するメリット・デメリット

一番費用がかからずに売却できるのは、そのままの状態で売却する方法です。

(遺品の整理や残置物の撤去、清掃等は行う必要があります。)

1番の選択を選べるケースは、状態がいい空き家を相続したケースだといえます。

空き家をそのまま売却するメリット

空き家のまま売却することのメリットは、費用がかからないことです。

リフォームや解体はそもそも費用があって選べる選択肢なので、必然的にそのまま売却を選ばなければいけないケースもあります。

空き家をそのまま売却するデメリット

空き家をそのままの状態で売却することのデメリットは、やはり買い手が付きづらいことです。

もちろんエリアや空き家の状態にもよりますが、地方で築古の空き家となると、買い手は非常に限られますから。

2、空き家をリフォームして売却するメリット・デメリット

解体するほどではないものの、部分的に傷んでいる箇所や、印象が悪くなるような状態の場合は、リフォームして売却するのも一つの選択肢です。

リフォームして空き家を売ることのメリット

リフォームして売ることによって、買い手がつきやすくなることがあります。

空き家は多くの場合築年数が経っていて、設備が古くなっていることも多いはずです。

買い主が特に気にする水回りや、明らかに購買意欲を下げるポイントがあれば、リフォームしておくといいでしょう。

解体費用よりも安く実施でき、販売価格も更地の時より高くできる可能性もあります。

リフォームして空き家を売却することのデメリット

リフォーム後の売却のデメリットは、かけた費用分を回収できるか分からない点です。

あなたにとってリフォームすべきと思った箇所は、買い主にとっては必要のない箇所で、他にリフォームしてほしいと感じる箇所があるかもしれません。

また、購入後に自分好みにリフォームする予定の人にとっては、リフォーム済で高値になってしまっている空き家は敬遠される可能性があります。

3、空き家を取り壊して更地の状態で売却するメリット・デメリット

建物自体がとても古かったり、倒壊の危険があったり、傾いているような場合は、取り壊した後に売ることも選択の一つといえます。

更地にして売却することのメリット

相続した空き家は、築年数がかなり経過しているケースがほとんどです。

そのままの家の状態を購入したいと考える人はごくわずかで、購入希望者は購入後に取り壊しをするケースが大半。

しかし、取り壊しの手間や費用を買い手が負担すると考えたときに、買い手は二の足を踏んでしまいます。

売り主が売却費用を負担して、更地の状態にしておくことで、幅広い用途の需要に対応できるため、購入希望者を集いやすいというメリットがあります。

更地にして売却することのデメリット

更地として売却するということは、売り主であるあなたが解体の費用を負担するということです。

家によって解体費用は大きく異なってきますが、数十万円から数百万円の費用がかかることは覚悟しておいてください。

業者によっても費用が大きく変わってきますので、いくつかの解体業者から見積もりを取って、比較・検討することをおススメします。

自治体によっては空き家の解体費用に補助金を出すケースもあるので、空き家を管轄している自治体に一度問い合わせてみるといいでしょう。

また、空き家はもともと自分も住んでいた実家という方も多いと思います。

完全に解体してしまうことは、精神的な負担があるでしょうからデメリットともいえるでしょう。

3つの売却方法のメリット・デメリットまとめ

最後に、3つの売却方法のメリット・デメリットを表でまとめておきます。

メリット デメリット
そのまま売却 ・費用がかからない ・買い手が付きづらい

・売却価格が安くなる傾向がある

リフォーム後売却 ・買い手がつきやすい ・場合によっては高値で売却できる

・リフォーム費用がかかる

更地にして売却 ・買い手がつきやすい

・高く売れやすい

・自治体から解体費の補助金をもらえることがある

・高額な解体費用がかかる

 

費用をかけずに売れるのが一番ではあるのですが、お金を削ることによって結局買い手がつかない状態になると、時間とお金がうばわれてしまいます。

自分だけで判断をせずに、不動産会社に相談するなどして、もっともコストと時間をかけずに売却できる方法を選択しましょう。

空き家を売却する手順・流れ

続いては、実際に空き家を売却するにあたっての流れについて、簡単にまとめておきます。

(今回はリフォームや解体をせずに、そのままの状態で売り出すと仮定します)

基本的には不動産会社に売却活動を依頼できるのですが、全体の流れを押さえておくことで、余裕をもった準備・行動が出来るはずです。

空き家売却の流れは、主に以下の7ステップです。

  1. 不動産会社に査定を依頼する
  2. 売却を依頼する不動産会社と媒介契約を結ぶ
  3. 売り出し価格を決め、売却活動を開始する
  4. 内見対応や売り出し価格の調整などを行う
  5. 購入希望者との条件交渉を実施する
  6. 購入希望者と売買契約を結ぶ
  7. 決済・引き渡しを行う

通常の不動産を売却する流れと大きく違いはありませんが、地方の築古空き家の売却であれば、売却期間が長引く可能性がある点は注意してください。

売却の詳しい流れについては、下記の記事で詳細に解説しているので、あわせて参考にしてください。

関連記事→不動産売却の8つの手続き・流れを不動産のプロが図解で解説!~費用や税金、売るタイミングも教えます

空き家売却時にかかる税金と費用まとめ

続いて、空き家を売却する際にかかる費用と税金をまとめておきます。

税金については、計算式や特例など説明が細かくなるので、後ほど詳しく解説します。

空き家を売却する時にかかる費用まとめ

空き家を売却する際にかかる費用には以下のようなものがあります。

・仲介手数料

不動産会社に空き家の売却を依頼した場合、売却代金に応じて仲介手数料の支払いが発生します。

売買代金が400万円以上の時は、「売買代金×3%+6万円(+消費税)」です。

・抵当権抹消登記費用(抵当権が残っている場合)

もし、空き家へのローンが残っている場合は、売却時にローン残債を一括返済する必要があります。

空き家の売却代金を充てることもできますし、不足している場合は現金等で差額を埋めなければいけません。

住宅ローンが完済した後は、抵当権をはずために司法書士に「抵当権抹消登記」の依頼をする必要があり、依頼に伴う費用がかかります。

・リフォーム、ハウスクリーニング代

空き家の状態によっては、リフォームやハウスクリーニングを実施する必要があります。

・解体費用

建物として買い手がつかない状態の空き家であれば、「解体費用」もかかってきます。

・片付け、不用品回収費

もし、空き家に大量の荷物などが残っている場合、片づけたり不用品を処分するのに大変な手間がかかります。

自力で行う分には費用は掛かりませんが、業者へ依頼する場合は当然費用がかかります。

空き家を売却する時にかかる税金まとめ

続いて、空き家を売却する際にかかる「税金」についても紹介をしておきましょう。

・譲渡所得税

譲渡所得税は、空き家を売却した際に、購入時の金額と比較して利益が出た場合かかる税金です。

譲渡所得税に関しては、計算式や特例が複雑なため、のちほど詳しく解説をしていきます。

・登録免許税

先ほど費用のところで紹介した「抵当権抹消登記」を行う際に、建物や土地に対してかかる税金です。

・印紙税

空き家の売買契約を結ぶ際に、売買代金の金額に応じて、下記の収入印紙を用意する必要があります。

記載された契約金額 税額
10万円を超え 50万円以下のもの 200円
50万円を超え 100万円以下のもの 500円
100万円を超え 500万円以下のもの 1千円
500万円を超え 1,000万円以下のもの 5千円
1,000万円を超え 5,000万円以下のもの 1万円
5,000万円を超え 1億円以下のもの 3万円
1億円を超え 5億円以下のもの 6万円
5億円を超え 10億円以下のもの 16万円
10億円を超え 50億円以下のもの 32万円
50億円を超えるもの 48万円

引用: No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置|国税庁

空き家を高く売却するためには、必ず不動産一括査定サイトを利用しましょう

さきほど説明した空き家売却の流れで、一番最初のステップは「不動産会社に査定を依頼する」でした。

空き家を少しでも高く売るためには、「査定のステップが最も重要」です。

なぜなら、不動産会社によって不動産の査定額は数百万円単位で異なるから。

特に空き家の場合は、査定額を安く提示して少しでも早く売却を済ませ、手間をかけずに仲介手数料を手に入れようとする不動産会社も多いです。

絶対に1社の不動産会社だけの査定額を参考にせず、複数の不動産会社に査定を依頼した上で、売却を依頼する不動産会社を選ぶようにしてください。

ただし、いくつもの不動産会社に査定を依頼して、何度も同じやり取りをするのは面倒なもの。

そこでおすすめしたいのが、最近主流になっている「一括査定サイト」の活用です。

不動産売却で主流になってきている一括無料査定サイトとは?

一括無料査定サイトとは、ネット上で物件の情報を入力するだけで、複数の不動産会社から見積もりを同時に取得し、比較検討できる便利なサービスです。

一度の査定依頼で複数の不動産会社に査定を依頼することができ、査定額を比較できることはもちろん、より対応が親切であったり信頼できると感じた不動産会社に売却を依頼できる点もメリットです。

スマートフォンやパソコンから3分もあれば依頼ができるので、おすすめです。

筆者がおすすめする一括査定サイト「HOME4U」

40以上のサイトを比較してきた筆者がイチオシする一括査定サイトがNTTデータグループが運営する「HOME4U」です。

HOME4Uは日本初の不動産一括査定サイトでもあり、運営実績は18年を数えます。

全国から厳選された1300社の不動産会社のうち、自分のエリアに強みを持った会社にまとめて依頼ができるので、ぜひ活用してみてください。

ちなみに、一括査定サイトはHOME4U以外にもたくさんあります。

『HOME4U以外の査定サイトも気になる。』

という方は、下記記事で詳しくまとめているので参考にしてください。

関連記事→不動産一括査定サイトのおすすめ5選+評判の30サイトを比較!【総まとめ】

空き家を早く売却したい場合は買取業者を利用しましょう

さきほどは一般的な売却について説明しました。

ただ、空き家を手放したい人の中には、

売りたい人

自分は持ち家のマンションがあるから、実家の空き家は必要ない。

お金と手間がかかるくらいなら、安くてもいいからとにかく早く売りたい。

という人もいるはずです。

そのようなケースであれば、不動産の「買取」を依頼することをおすすめします。

一般的な売却と比べると、2割程度安くなってしまうデメリットがあるのですが、その分メリットも多くあります。

買取を利用するメリットはたくさんあります

不動産会社の買取を利用すれば、早く、確実に、安心して売却することができます。

不動産買取会社に直接売却する場合は、高額な仲介手数料を払う必要もありませんし、「瑕疵担保責任」を負う必要もありません。

MEMO

瑕疵担保責任・・・不動産を売却した後にその建物で構造的な問題等が起きた場合、一定期間内であれば売り主が負う必要のある責任のこと。

個人に売却した場合は発生するが、法人に売却した場合は一般的に負う必要がない。

築年数が古い空き家の場合は、何かしらの欠陥を抱えているケースも多いので、個人への売却であれば、売却後も問題が起こらないか不安が残ります。

買取であれば売却時期の目途もたちやすいので、とにかく早く売りたいという方にはおすすめです。

直接買取についてより詳しく知りたい人は、下記の関連記事も参考にしてください。

関連記事→マンション買取でおすすめの業者や査定の依頼方法、相場の調べ方を解説!

買取業者を選ぶ時も、必ず複数の業者を比較しましょう

通常の売却同様、いやそれ以上に、買取を実施する際は、複数の不動産会社を比較することが大切です。

買取の場合、「不動産会社が提示してくれる査定額=売却額」なので、少しでも高く買い取ってくれる業者を選ぶことが大切です。

売却時の査定と違って、不動産会社は少しでも安くあなたの空き家を購入しようと考えています。

もし、1社の不動産会社にだけ買取査定をして、その条件を飲んでしまうと、もっと高く買ってくれる可能性をみすみす潰してしまうことになるので、気を付けましょう。

買取時には大手不動産会社6社に査定を依頼できる「すまいValue」がおすすめ

買取査定の際に不動産一括査定サイトを使う場合は注意が必要です。

というのも、すべての不動産会社が買取を実施しているわけではなく、ある程度資本力のある大手や、買取再販事業をメインにしている会社でないと、買取に対応していないからです。

そこでおすすめしたいのが、「三井のリハウス」や「住友不動産販売」、「東急リバブル」といった大手の6社にだけ絞って査定の依頼が出来る「すまいValue」です。

すまいValue

大手で買取実績も豊富な会社からまとめて見積もりが取れるので、より高く買い取ってくれる条件の会社を調べることができます。

買取の場合は特に、複数の不動産会社から相見積もりを取ることを押さえておいてください。

リフォーム業者を選ぶときに押さえておくべき3つのポイント

リフォームをして売却することを検討している人に、業者選びの際に気をつけてほしい3つのポイント

  • ・必ず複数の業者から相見積もりを取ること
  • ・価格だけではなく、内訳やサービス内容を加味すること
  • ・自分の物件タイプのリフォーム実績が豊富か

について紹介しておきます。

1、必ず複数の業者から相見積もりを取ること

リフォーム業者選びに限らずですが、特に高額なサービスを利用するときは、必ず複数の会社から見積もりを取りましょう。

一社からの依頼だけでは、その価格やサービスが優れているのかどうかを検討することができません。

ネット上でリアルな口コミを見ることのできるサイトもあるので、評判のよさそうな会社をいくつかピックアップするといいでしょう。

2、価格だけではなく、内訳やサービス内容を加味すること

見積りを複数の会社からとったとして、どうしても値段の安い会社に頼んでしまうことがあります。

しかし、「値段」は業者を判断するときの一つのポイントにすぎません。

サービスの内容や、アフターサービスなども含めて総合的に判断することが大切ですよ。

3、自分の物件タイプのリフォーム実績が豊富か

一口にリフォームの会社といっても、マンション、戸建てに特化した会社もありますし、水回りに強い業者もあれば、壁・床周りのリフォームに強い会社などさまざまです。

空き家物件のタイプや、リフォームを検討している箇所に強み・実績のある会社を優先的に選びましょう。

空き家解体業者を選ぶときに押さえておくべき3つのポイント

空き家をお持ちの方で解体を検討している方は、業者に依頼をする必要があります。

売却を依頼する不動産会社から解体業者から紹介してもらえることもありますが、もっと安く依頼できる解体業者があるかもしれません。

解体業者を選ぶ際に気を付けておいてほしい3つのポイント、

  • 安すぎる、高すぎる業者を選ばないこと
  • 不動産会社から紹介された業者に決めないこと
  • 直接解体業者に依頼をすること

について、お話しておきます。

1、安すぎる、高すぎる業者を選ばないこと

「解体費用はできるだけ安く抑えたい」という方がほとんどかと思いますが、値段だけを判断基準にしてはいけません。

もちろん値段が高すぎる業者も危険ですが、安すぎる業者も控えた方が無難です。

本来実施すべき項目を実施していない、ずさんな工事を行う業者も存在するので。

2、不動産会社から紹介された業者に決めないこと

不動産会社に売却を依頼している場合、解体業者を紹介してもらえることがあります。

だからといって、その業者に委託してしまうのは危険です。

不動産会社には、解体業者への紹介料を手に入れることを目的にしているケースが多く、あなたが支払う費用に中間マージンが載ってくることもあります。

他にも複数の業者に見積もりをかけ、サービスの内容や価格等を総合的に判断して決めてくださいね。

3、直接解体業者に依頼をすること

建築会社や不動産会社を経由して解体業者に依頼すると、中間マージン費用が上乗せされてしまうことがあります。

2番と重複しますが、直接解体業者に依頼することで、無駄なコストを減らすことができますよ!

相続した空き家を売却する時の税金の控除の特例と確定申告

空き家を相続の形で取得した場合、売却時の所得税に対して最高3000万円の控除を受けられる制度があります。

ただし、「2019年の12月31日までに売却&下記の条件を満たした場合のみ」適応されるので、注意してください。

(1) 被相続人居住用家屋とは、相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋で、次の3つの要件全てに当てはまるもの(主として被相続人の居住の用に供されていた一の建築物に限ります。)をいいます。

イ 昭和56年5月31日以前に建築されたこと。

ロ 区分所有建物登記がされている建物でないこと。

ハ 相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと。

(2) 被相続人居住用家屋の敷地等とは、相続の開始の直前において被相続人居住用家屋の敷地の用に供されていた土地又はその土地の上に存する権利をいいます。
 なお、相続の開始の直前においてその土地が用途上不可分の関係にある2以上の建築物(母屋と離れなど)のある一団の土地であった場合には、その土地のうち、その土地の面積にその2以上の建築物の床面積の合計のうちに一の建築物である被相続人居住用家屋(母屋)の床面積の占める割合を乗じて計算した面積に係る土地の部分に限ります。

引用:被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例|国税庁

上記の条件に当てはまった場合の譲渡所得税の計算方法が、

譲渡所得ー特別控除(3000万円)=譲渡所得金額

譲渡所得=譲渡価格ー(取得費+譲渡費用)

引用:土地や建物を売ったとき|国税庁

となります。のちほど具体的な計算例で説明しますね。

短期譲渡所得と長期譲渡所得

不動産の売却で利益が出た場合にかかってくるのが譲渡所得にかかる税(所得税+住民税)ですが、2つのパターンが存在し税率が異なります。

短期譲渡所得(物件を保有してから5年未満の場合)=税率39%(所得税30%+住民税9%)

長期譲渡所得(物件を保有してから5年超の場合)=税率20%(所得税20%住民税5%)

保有期間によって、ほぼ倍ほども税率が異なるので、必ず押さえておきたい違いではあります。

また、上記とは別に「復興特別所得税」を2.1%支払う必要があることも覚えておきましょう。

相続した物件の保有期間は?

売りたい人

両親が亡くなって相続をした際の物件の保有期間はどうなるの?

相続してからの期間が保有期間?

と思われる方もいるでしょうが、親が保有していた期間は引き継ぐことができるので、5年超の「長期譲渡所得」になるケースが大半でしょう。

3000万円の控除を使ってもまだ利益が出る場合は、出た利益に対して20%(長期の場合は39%)+復興所得税2.1%がかかってくると考えてください。

3000万円の控除を受ける際の計算方法

それでは、相続した空き家を売却して実際に「3000万円の控除」を使う例について考えてみましょう。

  • ・空き家の売却価格(譲渡価格)・・・5000万円
  • 購入時の価格(取得費)・・・不明
  • 売却にかかった手数料(譲渡費用)・・・150万円
  • ・購入した時期・・・1990年1月(長期譲渡所得)

上記の中で、取得費をあえて不明としています。

というのも、相続した不動産は両親が亡くなっているがゆえに、購入時の金額を把握する術がないことが多いからです。

取得費が不明の場合は、売却価格の5%として計算することができます。

(今回の取得費は5000万円×5%=250万円となります)

上記の条件で譲渡所得にかかる税+復興所得税の金額を計算すると、

  • 5000万円(譲渡費用)ー{250万円(取得費)ー150万円(譲渡費用)}ー3000万円(控除)=1900万円
  • 1900万円×20%(所得税15%+住民税5%)=380万円
  • 1900万円×2.1%(復興所得税)=39.9万円
  • 380万円+39.9万円=419.9万円

となります。

相続した空き家を売却した際の確定申告について

先ほど計算した空き家売却に伴ってかかる税金(所得税・住民税・復興所得税)を支払うタイミングは、売却をした翌年の確定申告の時期です。

毎年2月16日~3月15日が確定申告の時期ですが、若干日にちが前後することもあるので、気をつけましょう。

(ちなみに2019年の確定申告は2月18日~3月15日です)

確定申告を行う3つの方法

確定申告に必要な書類はネットからダウンロードすることもできますし、税務署の窓口でもらうこともできます。

基本的には、

  • ・税務署の窓口に書類を提出する
  • ・税務署に書類を郵送する

の2つの方法で提出するのですが、Web上で入力する

  • ・e-tax(国税電子申告・納税システム)

を利用することもできます。

e-taxの利用については、国税庁が作成している動画の解説が分かりやすいので参考にしてみて下さい。

「特定空き家」への指定を避けながら、空き家を所有し続けるための5つの方法

実家の空き家を相続した場合は、これまでの思い出もありますから、簡単に売却することができない人も多いでしょう。

とはいえ、放置してしまって状態が悪化すれば、「特定空き家」に指定されるのは時間の問題です。

「特定空き家」への指定を避けながら、空き家をこのまま所有していくと決めた場合の選択肢は、大きく以下の5つです。

  1. 定期的に空き家に通いメンテナンスを行う
  2. 賃貸する
  3. 事業者による借り上げ制度を利用する
  4. 修繕を実施する
  5. 解体して土地として活用する

順番に説明します。

1、定期的に空き家のメンテナンスを行う

空き家の状態が悪化する一番の原因は「そのまま放置されている」ということです。

誰も居住していない状態の建物は、

  • ・空気が換気されず、湿気やカビが発生する
  • ・清掃がされず、虫やカビが繁殖する
  • ・修繕などメンテナンスが行われない

といった状態で劣化が早くなりますから、特定空き家に認定される可能性も高くなります。

理想は、定期的に通って家のメンテナンスをすることです。

もし遠方に住んでいて自分で維持・管理ができない場合は、「空き家管理サービス」を利用してみましょう。

「空き家管理サービス」とは、専門の業者が定期的に空き家のメンテナンスを行ってくれるサービスのことです。

例えば不動産大手の「大東建託」は、月1回の空き家管理サービスを1万円ほどで実施しており、「換気」「簡易清掃」「通水」「庭木の剪定」等を代行で行ってくれます。

他にも、NPO法人の「空家・空地管理センター」は、月額たった100円で

  • ・外部からの目視点検
  • ・写真付きでの報告書作成

のサービスを提供しており、他にも細かいオプションを付けられるサービスも提供しています。

管理を委託しながらコストも抑えられるので、おすすめです。

2、賃貸する

そのまま放置するのではなく、人に貸し出すことで、居住者にメンテナンスを行ってもらいながら、賃料収入を得ることも可能です。

人が居住している時点でそもそも空き家ではありませんし、生活することで自然にメンテナンスをしてもらうこともできます。

ただし、空き家によっては、すぐに借り手がつかないほど状態が悪い場合もあります。

その場合は、残置物の処分やリフォーム・修繕費も含め、別途費用が掛かることを覚えておいてください。

3、事業者による借り上げ制度を利用する

先ほどの「賃貸する」は、個人に直接貸し出す方法でした。

ただし、賃貸できる状態に整えるまでの初期投資が必要になり、その初期費用がネックとなって賃貸を始められないケースもあるはずです。

その場合は、投資事業者に空き家を借りてもらう「借り上げ(サブリース)制度」もあります。

初期にかかる修繕費などは事業者が負担してくれ、そのあとは事業者が借り主を探し、管理・維持まで請け負ってくれます。

借り主から得られる賃料の一部を事業者に支払い、自分は何もせずとも賃料の一部を受け取れるわけです。

建物をそのまま所有しながら管理の手間を無くし、しかも固定資産税等の維持コストを賄うことができる優れた方法です。

NPO法人 空き家・空地管理センターの借り上げ制度AKARI

先ほども紹介した「NPO法人 空き家・空地管理センター」は、空き家の借り上げサービス「AKARI」を提供しています。

引用:【空き家】借り上げ-NPO法人 空家・空地管理センター

借り上げ期間を3~7年で選べる上に、契約が終了すればかならず手元に空き家が戻ってきます。

初期費用をかけていないにもかかわらず、投資事業者が行った修繕やリフォームのおかげで、元よりも整備された状態で戻ってくるのもメリットです。

4、修繕を実施する

空き家の状態によっては、簡単なメンテナンスでは維持できないケースもあります。

劣化が重度の場合は「解体」の選択肢しかない場合もありますが、軽度であれば「修繕」で対応できる場合もあります。

当然費用が発生しますから、売却など他の選択肢のメリット・デメリットを比較した上で判断をしましょう。

5、解体して土地として活用する

空き家の状態で維持・管理できないレベルの建物であれば、一度解体して更地の状態で活用していくのも一つです。

解体費用は数十万円から数百万円かかりますが、自治体によっては助成金が出ることもあります。

例として、石川県金沢市の解体費用助成金を見てみましょう。

金沢市

事業・条例名
まちなか低未利用地活用促進費補助
築年・構造
危険空き家
補助内容
1/2(上限50万円)
補足
市の現地調査により危険老朽空き家と判定された個人所有の空き家の解体(除却)工事費を補助するもの。

引用: 金沢市の解体費用助成金について|【公式】解体サポート

助成金の対象に選ばれた建物である前提ですが、解体費用の半分、もしくは50万円を上限に負担してもらうことが可能です。

解体をした後であれば、空き家の状態より早く高く売却できますし、駐車場としてなど土地活用もできるのでおすすめです。

空き家の売却について総合的に相談できる窓口

最後に、空き家の売却に関して、総合的に相談が出来る組織を紹介したいと思います。

空き家相談センター(NPO法人空家・空地管理センター)

先ほどから何度か紹介している、NPO法人空家・空地管理センターが運営している「空き家相談センター」が、東京の新宿にあります。

事前に予約を行うことで、1時間無料で相談に乗ってもらうことができます。

空き家の売却だけでなく、管理や空き家の活用方法、相続や税金など幅広い相談ができるのでおすすめです。

一般社団法人「全国空き家相談士協会」

続いては、全国どこからでも無料で電話相談が出来る、一般社団法人「全国空き家相談士協会」です。

一級建築士や不動産コンサルティングマスターなど、不動産に詳しい相談員が電話に対応してくれるので、安心です。

必要に応じて、弁護士や税理士、司法書士や建築士等の専門家をあっせんしてもらうこともできるので、空き家に関する全体的なことについて質問ができますよ。

まとめ

今回は、「空き家の売却、リフォーム、解体、税金」等幅広い空き家売却に関する疑問について答えてきました。

空き家の売却を検討している人が考えるべきポイントをまとめると、

  • ・所有するか、売却するかを決める
  • ・所有する場合は特定空き家に指定されることを避けるための施策を考える
  • ・売却する場合は「そのまま」「リフォーム後」「解体後」のいずれで売却するか考える
  • ・売却後は忘れずに確定申告をして税金を納める

となります。

幅広い選択肢やそれぞれのメリット・デメリットについて理解し、俯瞰的な視点で判断することで、よりベターな選択を選べるようになりますよ!

また、少しでも高値で売却するために、複数の不動産会社に査定を依頼することをお忘れなく。

通常の売却であれば、NTTデータ運営する一括査定サイト「HOME4U」、買取の場合は、大手6社に絞って査定が出来る「すまいValue」の利用をおすすめします。

今回の記事が、あなたの少しでもあなたの助けになっていれば幸いです。

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