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売りたい人
マンションを売りに出してからかなり時間が経つけれど、なかなか買い手が現れない・・・。
内見の希望も少ないし、どうすれば早く売却できるのだろう？？
そういった方の疑問に答えていきます。
まず、マンションの内見が少ない時と、内見は来ているのに成約に結びつかない時に分けて原因・対策を考えていきましょう。
売りに出してから内見が少ない場合に考えられる主な3つの原因は、
- ・マンションの価格設定が適切でない
- ・マンションの販売図面（マイソク）が魅力的でない
- ・不動産会社がきちんと広報活動を行っていない
です。
内見には来てくれているのに、成約に結びつかない原因の3つは、
- ・室内の整理、整頓、清掃が十分に行き届いていない
- ・部屋の魅力が十分に伝わっていない
- ・立地の魅力が十分に伝わっていない
です。
今回の記事では、買い手が見つからない原因と解決策を詳しく説明していきます。
売却期間が長引けば長引くほど、売り残っている物件と判断されて売れにくくなりますし、値引きをする必要も出てくるのでデメリットばかりです。
この記事を読んでいただければ、早期でかつ高値で売却することにつながるので、しっかりと読み込んでくださいね！
もくじ
内見が少ない原因①マンションの価格設定が適切ではない
内見が少ない一番の原因は、マンションの価格設定が適切でないことです。
解決策は、「適切な価格設定を行う」だけなのですが、何をもって適正価格かどうか判断できるのでしょうか？
最初に参考にしてほしいポイントは、売却を依頼している不動産会社が提示している査定額です。
この価格に設定しているのに内見が少ないのであれば、不動産会社が最初の査定額を釣り上げていた可能性があります。
その場合は、不動産会社を信頼せずにあなた自身で適正価格を調べてみましょう。
適正価格を知るための方法は大きく2つあり、
- 同じマンション・もしくは近隣の類似物件の価格帯と比較する
- 過去、同じマンションで成約した事例を参考にする
といった方法が挙げられます。
それぞれ順番に説明しましょう。
1、同じマンション・もしくは近隣の類似物件の価格帯を参考にする
まず一番最初に行ってほしいのが、「同じマンション内or近隣の類似物件の価格を参考にする」という方法。
あなたと同じマンションの別の部屋が売りに出ていた場合、一番理想的なモデルケースになりますから。
あなたのマンションの購入を検討している人は、必ず同じマンションの別の部屋もチェックしています。
階数や間取の違いはあれど、その部屋の価格と比べてあなたの部屋の値段設定は高すぎないでしょうか？
もし、同じマンション内で売りに出ている部屋がなければ、近隣にある似た条件のマンションの売り出し状況を調べます。
新聞に入っているチラシを参考にしてもいいですし、大手不動産ポータルサイトのSUUMOや、HOME’Sから検索もしましょう。
ライバル物件と大きく値段が乖離していないかを見極めていけば、相場からかけ離れた値段設定になることはありません。
2、過去、同じマンションで成約した事例を参考にする
同じマンションにも売物件がなく、近隣にライバル物件が存在しない場合、過去の成約事例を参考にする方法があります。
具体的には、不動産流通機構が運営している「レインズマーケットインフォメーション」か、国土交通省が運営している「土地総合情報システム」を参考にするといいでしょう。
レインズマーケットインフォメーションは、マンションか戸建てを選んだ後、さらに条件を絞り込んでから過去の成約情報を確認できます。
土地総合情報システムは、「成約期間」、「物件の種類」、「都道府県」、「地域」を選択し、いくらでどういった物件が成約したのかを確認できます。
具体的なマンション名等はわかりませんが、あなたの物件の情報により近いものを確認して、適切な価格を探りましょう。
関連記事→マンションを売る際の適正価格を知って理想の売却を実現しましょう！
内見が少ない原因②マンションの販売図面（マイソク）が魅力的でない
マンション価格は適切であるにも関わらず内見が少ない場合は、広報に使われている販売図面（マイソク）が魅力的でない可能性があります。
販売図面は、物件の概要や価格、部屋の間取りや周辺地図に、最寄り駅からの距離、物件のセールスポイントが書かれた紙です。
どんなに素晴らしい物件であっても、マイソクが魅力的でなければ、物件の良さは十分に伝わりません。
実際に内見する前の購入希望者にとっては、メインの情報源になるからです。
まず、現在どういったマイソクが使われているのか、不動産会社に確認してみてください。
使われている写真のクオリティや、セールスポイントがしっかりと記載されているか、全体のデザインは魅力的かなど、気になるポイントがあれば指摘しましょう。
売り出してすぐに修正を依頼すると嫌な顔をされるかもしれませんが、一定期間内に結果がでていないのですから、あなたにも主張する権利があります。
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内見が少ない原因③・不動産会社がきちんと広報活動を行っていない
価格も適正、マイソクもしっかり作れている、それなのに内見希望者がこない。
一定の需要があるエリア・物件にも関わらずこういった状況になる場合、不動産会社がきちんと広報活動を行っていない可能性があります。
特に不動産会社と専任媒介・専属専任媒介を契約している人は、「囲い込み」に気を付けなければいけません。
囲い込み・・・売り主から売却を依頼された不動産会社が、依頼された物件を他社に紹介しない行為。自社で売り手と買い手の両方を見つけて、両方から手数料をもらうことが狙い。
上記の場合、不動産会社Aが買い手を見つけるまで売却することができません。
他社の協力も得ながら売却活動を行っていれば、もっと早く売買が成立している可能性があるにも関わらずです。
囲い込みを防ぐための方法に関しては、マンション売却の際に気を付けたい、悪質業者の「囲い込み」って？の記事を参考にしていただければと思います。
もし、囲い込みの疑いがある場合は、
- 1、媒介契約を解消し、新しい不動産会社に売却を依頼する
- 2、専属専任媒介、専任媒介から切り替えて、一般媒介を結ぶ
の2つの対処法があります。
1に関しては、新しい不動産会社が囲い込みを行わない会社とも限らないので、引き続き注意が必要です。
誠実で信頼できる会社を見極める方法については、マンション売りたい人必見！仲介業者選びで勝負が決まります。の記事を合わせて参考にしてみてください。
2の一般媒介を選べば、複数の会社があなたの物件の売却情報を握ることになるので、囲い込みはできなくなります。
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購入希望に至らない原因①室内の整理・整頓・清掃が十分に行き届いていない
続いて、内見希望者は来てくれるものの、購入にいたらないケースについてお話していきましょう。
大前提として、部屋の整理・整頓・清掃はできていますか？
マンションに居住しながら売却活動を始める場合、部屋にはたくさんの荷物があるはずです。
内見者が来るタイミングで、どれだけきれいに整理・整頓・清掃できているかによって、評価は全く異なってきます。
内見の状態で一番理想なのは、先にあなたが引っ越しをして、空の状態の部屋を見てもらうこと。
住んでいる人の家具や荷物、空気や臭いを感じると、内見者は将来的にあなたの家で生活している自分を想像しにくいもの。
もし、金銭面等の理由で引っ越しできない場合でも、
- ・必要ないものはすべて処分する
- ・生活に必須でない物はトランクルームを借りるなどして別の場所に移動させておく
- ・水回りを徹底的にきれいにする
ことを押さえておきましょう。
また、必要でないものを処分する際、必ずしも廃棄してしまう必要はありません。
今はメルカリやヤフオクといったネットオークションサイトで気軽にものを売れる時代です。
少しでも資金にできるものは換金し、売却後の手数料支払いや税金に備えておきましょう。
関連記事→【片付け費用削減！】マンションを売る際の清掃・不用品処分方法まとめ
購入希望に至らない原因②部屋の魅力が十分に伝わっていない
先に引っ越しを決めており、部屋は空室の状態で、掃除も行き届いている。
にもかかわらず、購入までには至らないこともあります。
「うーんきれいでいい部屋なんだけど、これといった特徴がないな～」
悪くはないけれども、別段よくもない。
複数の物件を回っている人にとって、印象に残らない物件が選ばれる可能性は低いですから。
そんな時にぜひ活用してほしいのが、ホームステージングというサービスです。
ホームステージングは、部屋の中におしゃれなインテリア家具や小物、観葉植物などを設置して、モデルルームのように見せるサービスのこと。
中古不動産市場が活発なアメリカではなじみのあるサービスですが、日本でサービスを利用している人は少数です。
また、ホームステージング協会が発表している「ホームステージング白書」によると、ホームステージングを活用することで、売却期間が3分の1になり、売却価格が23万円も高くなるといいます。
日本の中古物件で室内を飾り付ける習慣はありませんから、他の競合物件との差別化になり、早く高く売却することができるというわけです。
ホームステージングの費用は平均で18万円ほどかかりますが、それ以上の値上がりでかつ早く売れるため、メリットは大きいといえます。
関連記事→マンションが40日で売れる？魅力を引き出すホームステージングとは？
購入希望に至らない原因③立地の魅力が伝わっていない
物件の内装の魅力を引き出すことも大切ですが、物件の立地そのものの魅力も、買い手にとっては重要なポイントです。
近くにスーパーや大型の商業施設があり、学校などの教育施設も充実している。
最寄り駅までの距離から主要駅までのアクセスの良さなど、自分の物件がアピールできるポイントをしっかり押さえておく必要があります。
自分が内見に同行する場合はアピールも大切ですし、不動産会社に任せる場合は、事前に担当者にきっちりアピールポイントを説明しておきましょう。
また、あなたのマンションの立地のどのポイントがセールスポイントになるのかわからない場合、毎年SUUMOが発表している「住みたい街ランキング」を参考にしてみてください。
日常的に、購入希望者がどういったポイントを見て立地を選んでいるのかがよくわかりますよ！
まとめ
この記事では、マンションを売りに出したものの、契約どころか内見もあまり来ないという人に向けて、原因と対策についてお話をしました。
6つの原因についておさらいしておきます。
- マンションの価格設定が適切ではない
- マイソクが魅力的でない
- 不動産会社がきちんと広報活動を行っていない
- 室内の整理・整頓・清掃が十分に行き届いていない
- 部屋の魅力が十分に伝わっていない
- 立地の魅力が十分に伝わっていない
上記は主なポイントであって、ほかにも早期売却にとって重要な原因はいくつもあります。
まずは6つの項目を疑ったうえで、それでも結果が出なければ別の原因も探っていきましょう。
より高く早く売るためのより詳しいポイントを示した下記の関連記事も、参考にしてみてください。
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マンションは、売却を開始してから時間が経てば経つほど、売れにくくなってしまいます。
できるだけ早期の売却を成功させることが、結果高値で売れることにもつながりますよ！
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