注文住宅の知識

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【必読】初めて家を建てるために知っておくべきこと総まとめ

 

家を建てたい人

これから夢のマイホームを建てようと考えているけど、一体何から始めて何に注意すればいいのかな?

事前に家を建てる時の流れを全体的に把握しておきたい。

「夢のマイホームを建てよう!」と意気込んだものの、何からスタートすればいいのか分かりませんよね。

  • ・そもそも、予算計画はどうやって作ればいい?
  • ・完成までの手順が全然わからない!
  • ・どこに家を建てる依頼すればいいの?

などなど、初めてなら様々な悩みや疑問を持つはずです。

家を建てると決めたら、家作りの流れや予算計画の立て方などの情報収集を行ないましょう。

記事では、家を建てると決めたら知っておくべき、理想の住宅像や予算計画の作り方、依頼先の決め方などを解説します。

本記事を読むことで、家を建てるために必要な知識が身に着けられるでしょう。

それでは早速見ていきましょう!

もくじ

家を建てるには何から始めればいい?

「家を建てよう!」と決意したら、真っ先にすべきことがあります。

それが「理想の住宅像を考えること」です。

また、家を建てる方法や正しい情報収集の仕方を学ぶと、その後のステップがスムーズに進みます。

ここからは、家を建てると決めたら、まずはすることを解説しましょう。

どんな家を建てたいかのイメージを決める

理想の住宅像とは、「自分らしさを表現した家」のことです。

求める生活スタイルや間取り、もしくは外観デザインに合った家になると、快適で楽しい生活を送れます。

まずは家族全員に、こだわりやどんな生活をしたいかなどの「自分らしさ」を考えてもらいましょう。

住宅作りはあなた一人で行うものではありません。

長年にわたって、家族全員が住み続けることになるので、全員の希望を考慮しましょう。

「自分らしさ」を考えるとき、ネットや雑誌などを参考にするのではなく、自分の気持ちや記憶から引き出すようにしてください。

というのも、ネットや書籍の情報は他人のこだわりであり、他人のこだわり=あなたのこだわりになることは少ないからです。

各部屋での理想の過ごし方を考えたり、心地よかった体験を思い出したりすることで、自然と理想の住宅が見つかるはず。

また、雑貨やインテリアから考えるのもいい方法です。

このステップでは、予算のことは考える必要はなく、とにかく自分の気持ちに正直になってください。

家族全員に考えてもらったら、可能な限り多くの要望を1つの理想像に詰め込むようにしましょう。

ただ、基本的には子供よりも夫婦2人の意見、特に長い時間家で過ごす主婦/主夫の要望が優先です。

将来的に子供は独立するため、新居で生活する期間は短いでしょう。

まずはこだわりの詰まった家のイメージを作り、家族全員で共有してからがスタートです。

どの方法で家を建てるか

家を買うといっても、一から自由に作る方法があれば、完成したものを購入する方法などがあります。

ここからは、家を買う4つの方法、

  1. 建売
  2. 規格型住宅
  3. セミオーダー住宅
  4. 注文住宅

をそれぞれ見ていきます。

ちなみに、4つの方法の間取りの自由度を分かり比較すると、

といった順番になります。

建売

建売住宅とは、ハウスメーカーによって土地と住宅がセットで販売されている住宅のことです。

販売される時期は、完成後もしくは建築途中がほとんど。

そのため、建てる場所からデザインまで自由に決めるのは難しいです。

大きな特徴としては、メーカーは数十から100棟以上の住宅をまとめて販売するため、街の外観が美しく調和します。

主にニュータウンなどの新興住宅地で建売住宅は販売されています。

建売住宅を購入するメリットは次の通りです。

  1. コストを抑えられる
  2. 仕上りを見て購入を決められる
  3. 入居するまでの期間が短い

コストを抑えられる理由は、住宅メーカーが大量に住宅を建てるからです。

同じ住宅を多く建てるため、資材や設備の大量購入が実現でき、コスト削減可能としているのです。

ユニークなデザインの住宅は建てられませんが、費用を抑えつつスタンダードな住宅を建てたい方にはおすすめ。

規格型住宅

規格型住宅とは、建築会社が定めた一定の規格に従って建てられた住宅のことです。

規格とはルールのようなもので、間取りやデザイン、資材などが予めいくつか決められています。

例えば、間取りはA~Dの中からAプランを選び、屋根のデザインはA~Cの中からB、設備はA~Eの中からDを選ぶなどのように、決められた選択肢を組み合わせていくのです。

完全自由設計ではありませんが、いくつもの選択肢の中から好きなものを選べるという点で、自由度がないというわけではありません。

自由度の高さでいうと、注文住宅>セミオーダー住宅>規格型住宅>建売住宅の順になります。

自由度はそれほど高くないですが、プランや資材が定められているため、工期が短くコストも低めです。

基本的に同じ住宅を作るのなら、設計自由度が低いほどコストは抑えられます。

決められたオプションを自由に選択して、住宅を建てたい方におすすめです。

セミオーダー住宅

注文住宅ほど自由性はないものの、規格住宅よりも設計自由度がある住宅です。

あまり知られてはいませんが、ハウスメーカーなどの言う注文住宅は、セミオーダー住宅のことを示します。

基本的には、規格住宅と同様に構造は決められています。

ただ、外観や間取りなどは自由に決められる点で、規格住宅よりも自由度は高いです。

変えられないのは、断熱性や工法などの基本性能。

あらゆるニーズに応えられますが、変形敷地などの問題ある土地には向いていません。

土地に問題がある場合は、完全自由設計の注文住宅にして、土地問題を解決しながら住宅を建てるべきです。

注文住宅

デザインから使用素材、設備、工法など全て建築会社と相談して決めるのが注文住宅です。

自由度の高さは抜群で、限りなく理想に近い住宅を作れるでしょう。

また、注文住宅なら狭い敷地など土地に問題があっても対応できるでしょう。

ただし、入居まで時間がかかる上に、ある程度の住宅設計の知識も求められます。

注文住宅は大きな予算が必要だと思われがちですが、実は低予算でも対応してくれます。

予算に合うよう柔軟に間取り製作や設備グレードの変更をしてくれるため、低予算でも相談してみる価値はあります。

問題は時間がかかること。

土地探しから何度もある打ち合わせ、間取り図制作など時間がかかるので、完成までは早くとも半年かかると思っておくべきです。

また、自由に設計できるがゆえに、打ち合わせで要望が増えすぎてしまい、結局予算を大幅に超える可能性も高くあります。

設計自由度が魅力的ですが、デメリットも理解して選ぶようにしましょう。

場合によっては、注文住宅よりもセミオーダー住宅の方が合っていることもあります。

工法

家の命である骨組みを作る方法はいくつかあります。

各工法でメリット・デメリットがあるので、自分で合った工法を選べるようになりましょう。

【木造軸組み工法】

日本で一番使用される工法が、プランへの対応力が高い木造軸組み工法です。

木造軸組み工法なら、どんなプランニングにも対応できるため、複雑やユニークな住宅にしたい方におすすめ。

地震などの災害にも強く、将来的に増改築もしやすいです。

大きなデメリットこそありませんが、あえて言うならば工期が少しだけ長くなること。

【2×4工法】

2×4(ツーバイフォー)工法は、北米由来の住宅工法です。

2×4インチの構造材を使用した工法であり、面で箱を作るかのように構成します。

各面をくっつけて箱を作るという性質上、地震の揺れを最小限に抑えかつ、木造軸組みよりも断熱性に優れているのです。

また、少ない柱の数で住宅を建てられるため、最近人気の大空間の住宅に使われることが多いです。

工期も3~4か月と短めですが、プランによっては対応できない可能性があり、増改築も難しいというデメリットがあります。

【プレハブ工法】

ハウスメーカーの得意分野がプレハブ工法です。

へーベルハウスや積水ハウスが有名どころですね。

プレハブ工法の魅力は、高い基本性能と短い工期の2つ。

安心快適な住宅生活を送るために必要な、耐震性・耐火性や断熱性などが高いです。

さらに、工場で大部分のパーツが製造されるため、品質が安定しコストも抑えられます。

現場ではパーツを組み立てるだけがほとんどなので、工期が短いのも嬉しいポイント。

ただ、規格化されたパーツを使うがゆえに、プランの自由度が下がるデメリットがあります。

【RC造】

コンクリートと鉄筋を一体化した構造をRC造と言います。

RC造の特徴を一言で表すなら、とにかくスペックが高いということ。

耐久性から耐震性、そして断熱性までトップクラスの高さになっています。

それでいてプレハブ工法よりも設計自由度が高く、コンクリート特有のモダンな雰囲気を出せるのです。

優れた工法ではありますが、2つだけデメリットがあります。

1つ目が土地によっては、基礎工事が必要になるということ。

コンクリートと鉄筋で住宅を作るため、土地にはかなりの重量がかかります。

地盤が弱いままだと建てることは難しく、地盤の補強工事が必要となるでしょう。

2つ目のデメリットが工期が長いことです。

他の工法は3~4か月なのに対し、RC造では平均で6~8か月もかかります。

家が完成するまでの間、家賃を支払うことを考えると、約4か月の差は大きなコスト負担を生み出すでしょう。

情報収集を行う

家を建てるのは一大プロジェクトであり、建築知識から予算計画、家作りの流れまで様々なことを把握しなければいけません。

事前準備が大切であり、そのためにも情報収集が必要となります。

基本的には、書籍やネットサイトで情報収集するのがおすすめです。

雑誌やムック本なら図や絵もついているので、分かりやすく家作りで必要な知識を学べます。

ネットは手軽に情報収集できるのが魅力的ですが、誤った情報が記載されているサイトもあります。

慎重に参考サイトを見極めることが大切であり、おすすめなのが大手不動産ポータルサイトやハウスメーカーが運営するサイトです。

専門家によって監修された信頼性の高い情報が載っているので、ぜひ参考にしましょう。

その他に参考にすべき情報は以下の通りです。

住宅展示場

住宅展示場では、各ハウスメーカーのモデルハウスを見て回れます。

メーカーの特徴はもちろん、空間の広がり方や第一印象などの生の情報を得られるのです。

気に入ったアイデアは間取り製作の参考になるでしょう。

チラシ

新聞や郵便に住宅メーカーのチラシが入ることは多々あります。

チラシからは、建築会社の特徴を簡潔に理解できるのです。

もっと参考にしていただきたいのが間取り。

チラシに記載されている間取り図はアイデアの宝庫です。

間取りアイデアを得られれば、正しく理解しようとすることで、家作りで必要な正しく間取りを見る力もつきます。

ハザードマップポータルサイト

誰もが災害リスクの少ない場所で生活を送りたいと願っているはずです。

その願いを実現するためにも、国土交通省が運営するハザードマップを活用しましょう。

これは全国気になる地域の津波や洪水、土砂災害などの危険度を地図に示したものです。

土地購入をする方は当然ですが、そうでない方も新居購入候補地の災害危険度を調べるのがおすすめ。

口コミサイト

建築会社選びの際にネットで口コミを確認する方が多数です。

実際に、口コミは家を作った人の生の声が記載されているので、大きな参考になるでしょう。

ただし、あくまでも口コミは参考程度にとどめることが重要。

家作りの体験談は一人一人異なり、完全に同じ経験することはないからです。

また、サイトによってはわざと嘘の口コミを記載しているところもあります。

基本的には、建築会社の公式サイトに写真付きで掲載されている口コミ、全国の建築会社の口コミを記載している大手サイトを参考にしましょう。

みんなはこんな家を建てている

家は必要な時が建て時」ですが、どんな人々が家を建てているのか気になりますよね。

例えば、大きさや建築費の相場、年代、もしくは建てた理由など。

ここからは、住宅金融支援機構がフラット35利用者を対象に行った「2017年度フラット35利用者調査」から、各データの紹介と解説をします。

【注文住宅購入者の年齢】

注文住宅購入者の年齢割合は、30歳代が最も多く、次いで40歳代となっています。

特に、土地付き注文住宅になると30歳代は50.7%にもなり、30歳未満は18.7%になるのです。

やはり仕事の安定や出産などを経験して、ライフステージが落ち着いた30歳代が多いよう。

また、30歳代だと住宅ローンは35年返済できるのも、大きな理由となっているでしょう。

【平均床面積と建築費】

注文住宅の床面積は都市部ほど狭くなり、建築費は都市部ほど高くなる傾向にあります。

以下が主な主要都市の平均床面積と建築費です。

  • ・全国平均:113.3㎡、4,039万円
  • ・東京都:99.1㎡、5,592万円
  • ・神奈川県:105.8㎡、4,869万円
  • ・大阪府:108.3㎡、4,264万円
  • ・京都府:109.1㎡、4,062万円
  • ・北海道:115.2㎡、3,446万円
  • ・福岡県:116.0㎡、4,041万円

床面積と費用の関係だけ見ると、都心部ほどコストパフォーマンスは悪いです。

広い住宅を望むのなら地方がいいでしょうが、仕事や資産価値などを考慮すると都心部も良い選択肢となります。

世帯年収の割合は、土地付き注文住宅で400~599万円が45.5%で一番多いです。

【購入検討要因】

住宅金融支援機構が行なった「平成30年度住宅市場動向調査」によると、平成30年は家の買い時だと回答した人のうち約75%が、理由として消費税増税を挙げています。

次に多いのが、マイナス金利政策の影響で住宅ローン金利が低いからで49.7%。

消費税引き上げに関しては、政府も駆け込み購入を防ぐため、あらゆる制度を用意しています。

そのため、特に急いで家を建てる必要性はないでしょう。

ただ、マイナス金利による住宅ローン低金利は考慮したいですね。

借入額が数千万円と大きいため、金利がたったの0.1%だけ高くなるだけで、トータル返済額が数百万円も上がるのです。

短期間で急激に金利が上がることはないでしょうが、史上最低金利の今は家を建てる良い時期でしょう。

しかし、家を建てる最適な時期は各家庭によって異なります。

外部要因を優先させるのではなく、ライフステージや金銭面を考慮して決めるといいですね。

家を建てる10つの手順

スムーズに家作りを進めるためにも、大まかな流れを確認しておくことが大切。

家が完成するまでは、本当に細かいステップを踏む必要がありますが、大きく分けて10のステップに分けられます。

ここからは、家を建てる10ステップを簡潔に解説します。

【ステップ1:土地探しと購入】

注文住宅やセミオーダー住宅を購入する方の多くは、土地探しがスタートとなります。

ただ、依頼する建築会社によっては土地探しのサポートもしてくれるので、先に建築会社を決めるのもありです。

どちらを先に決めるとしても、土地探しと建築会社選びは同時進行しましょう。

【ステップ2:建築会社を決める】

満足する家を建てたいなら、慎重に建築会社選びをしましょう。

建築会社選びに関しては、後ほど詳しく解説するので、そちらを参考にしてください。

【ステップ3:プラン決定】

建築会社を決めたら、何度も打ち合わせをして基本設計を作ります。

基本設計をもとに家は建てられるのです。

工事開始後の基本設計変更は、追加料金がかかる可能性が高いので、この時点で満足いくプランを作りましょう。

【ステップ4:建築確認申請と各種制度の申し込み】

工事開始するためには、建築確認申請を出さなければいけません。

申請は建築会社がやってくれるでしょうが、申請料の準備が必要です。

また、この時点で住宅性能表示や長期優良住宅などの申請も行ないます。

【ステップ5:住宅ローン申し込み】

実際に住宅ローンが降りるのは、住宅が完成してからです。

工事がスタートしたら、工事費の一部や地鎮祭などの支払いがあります。

建築会社と話し合って、住宅完成前に準備しておくべき費用を確認しておきましょう。

【ステップ6:工事スタート】

工事がスタートしたら、建築工事費や地鎮祭、登記関連費用、完了検査費用など様々な費用の支払いが待っています。

また、積極的に工事現場に足を運んで、気になる点は説明してもらいましょう。

【ステップ7:完了検査】

建物が完成したら、表示登記と完了検査が行なわれます。

また、引渡し前に電気やガスなどの諸手続きを忘れずにしておきましょう。

【ステップ8:引き渡し】

引渡し前は、最終チェックのつもりで入念に仕上りを確認しましょう。

追加や修正工事が発生するようなら、どちらが費用負担するのか確認してください。

【ステップ9:引越し】

引越しに合わせて諸手続きも済ませておきましょう。

また、引越し当日には工事中に迷惑をかけたので、近隣への挨拶も必須です。

【ステップ10:確定申告】

住宅を建てたら、住宅ローン控除を受けるために、忘れずに確定申告を行ないましょう。

家を建てる時の土地はどうする?

家を建てるファーストステップは土地選び。

安全で快適な生活を送るためには、慎重に土地を決めなければいけません。

ここからは、土地の決め方と主要都市の価格相場、注意点を解説します。

土地の決め方

土地を決めるときに考慮したいのは、予算と安全性です。

例えば、立地の良い土地は高額な費用がかかるので、住宅にかけられる予算が減ります。

そのため、立地と物件どちらに多くの予算をかけるのか決めましょう。

基本的に、多くの方は郊外に一戸建てを建てています。

一戸建ての魅力は自由設計であり、土地が狭ければ自由度が低くなってしまうのです。

もし好立地にこだわるようなら、マンションを検討したほうがいいでしょう。

立地条件の良さだけでいえば、マンションの方がいいです。

そして、もう1つ考慮すべき点が安全性でしたね。

自然災害が頻繁に起こる日本では、災害による住宅被害を最小限に抑えることが重要であり、そのためにも慎重に土地を選びましょう。

安全な土地を選ぶためには、地盤状態に注目してください。

一般的に、川や田んぼなどが近くにある土地は、地盤が軟弱な可能性が高いです。

地盤が弱いと100万円以上の費用をかけて改良工事をしなければいけません。

そのため、事前に地盤の強さを確認しておきましょう。

また、地盤の他には周辺環境も要チェックです。

マンションの方が立地が良いとはいえ、最寄り駅までの距離やスーパーの位置などを、実際に歩きながら確認しましょう。

今は活気のない環境でも、将来都市計画が予定されているのなら、大きく住みやすくなる可能性もあります。

都市計画は役所で尋ねることができます。

土地の価格相場

土地を購入の際には、候補土地周辺の相場を確認しましょう。

相場観を理解することで、適切な額で土地購入できるようになります。

土地価格相場をチェックするおすすめの方法は、不動産ポータルサイトを活用すること。

気になる土地の周辺エリアで検索すると、価格の相場観が掴めてきます。

また、国土交通省運営のサイト土地情報総合システムでは、実際に行われた取引価格を調べることが可能。

大手不動産ポータルサイトと土地情報総合システムを活用すると、土地価格の相場が判明するでしょう。

坪単価は本体価格を延べ床面積で割るとでるので、住宅金融支援機構の調査から坪単価を算出してみました。

  • ・全国平均:4,039万円÷約34.3坪(113.3㎡)=坪単価117.8万円
  • ・東京都:5,592万円÷約30坪(99.1㎡)=186.4万円
  • ・大阪府:4,264万円÷約32.8坪(108.3㎡)=130万円
  • ・埼玉県:4,336万円÷約33.9坪(112.1㎡)=127.9万円
  • ・北海道:3,466万円÷約34.8坪(115.2㎡)=99.6万円
  • ・福岡県:4,041万円÷約35坪(116.0㎡)=115.5万円

これはあくまでも目安であり、正確には都道府県内でも地域によって異なります。

土地購入前には、紹介した2つの方法で土地価格の相場をチェックしてください。

土地を決める時の注意点

意外かもしれませんが、家作りでは数多くの法律を守らなければいけません。

そして、土地を購入する方は法律に強くなっておくべきです。

例えば、建ぺい率65%の土地なら敷地面積の65%までの面積しか設定できません。

建ぺい率は高いほど良いと思われがちですが、敷地いっぱいまで作らなければいけなくなるので、50~60%程がおすすめ。

逆に建ぺい率が低すぎると、広い面積の家を建てるためには、広大な敷地が必要となるのです。

また、建物の高さも用途地域に応じて定められており、第一種低層住宅専用地域なら高さは10mまでと定められています。

さらに、隣の家の日当たりを遮らないための法律もあるのです。

勝手に家の高さや面積を決められないので、土地購入の際は専門家に一緒に見てもらうのもいいでしょう。

家を建てる時の資金計画について

家作りの予算を決めるためには、資金計画を立てなければいけません。

今後のライフステージを考えて、家作りにかけられるお金をチェックしましょう。

また、建築費の他にも諸費用があるので、それらも確認しておく必要があります。

ここからは、家を建てるときにかかる費用、建築費用別の家の特徴、頭金と住宅ローンの決め方などを解説します。

家を建てる時にかかる費用

家を建てるときは、土地と建物費用以外にも税金などの諸費用がかかります。

諸費用の合計は物件価格の1割ほどと言われているので、物件価格2,000万円だと諸費用で200万円かかるということ。

つまり、住宅予算を考えるときは、物件価格+土地価格+諸費用で考えるべきなのです。

諸費用は現金で支払うことになるので、事前に準備しておく必要があります。

以下が主な諸費用一覧です。

【印紙税】

契約書に貼る印紙にかかる税金です。

印紙税は契約書記載金額によって異なり、1,000万円越え5,000万円以下なら1万円、5,000万円越え1億円以下なら3万円となります。

【登録免許税】

土地や建物の登記の際にかかる税金です。

税金額は評価額に所定の税率がかけられて算出されます。

【司法書士への報酬】

登記手続きは司法書士に依頼するのが一般的です。

報酬は4~8万円が相場と言われています。

【火災保険料】

住宅ローン申し込み条件の1つに、火災保険の加入があるのです。

保険料は保険会社や住む地域などによって異なります。

【ローン契約手数料】

住宅ローンを組む際には手数料を支払わなければいけません。

手数料の相場は2~5万円です。

【引っ越し費用】

新居への引っ越し費用は業者によって異なります。

少しでも引っ越し費用を抑えるには、業者へ頼むことを少なくして、複数見積もりをすることです。

建築費用別に見た家の特徴

住宅は4,000万円以上かかるものもあれば、1,000万円台で建てられるものもあるのです。

大きな違いはデザインや間取りのユニーク性で、安全性や断熱性などの基本性能は変わりません。

各建築費用の住宅の特徴をまとめてみました。

1,000万円台

1,000万円台住宅の特徴は、シンプルでベーシックなことです。

外観の特徴としては、総2階建ての片流れ屋根が一般的。

建物の形は、シンプルな長方形や正方形となります。

内装材はシンプルな量産品を使い、自然素材を使うケースは少ないです。

とにかく無駄を省いてコストを抑えたのが特徴。

シンプルな仕上りになるからこそ、どのようなインテリアとも合うので、家具などで個性を演出できます。

ハウスメーカーも、中間マージンや資材の大量購入などをしてコスト削減に努めているため、基本性能は落ちていません。

2,000万円台

2,000万円台になると、少しばかりプランに自由性を持たせることができます。

ただし、たくさん希望を叶えようとすると予算オーバーになるので要注意です。

基本的には、間取りや外観をシンプルなものにして、設備や使用材にこだわりを持たせるのがおすすめ。

重要なのは予算配分にメリハリをつけることです。

絶対に叶えたい要望と妥協できる部分を決めておきましょう。

3,000万円台

3,000万円台になると、一般的な住宅を建てられます。

完璧とは言わないまでも、理想に近い住宅を作れるはずです。

間取りや外観デザインも自由に決められ、設備や素材にこだわることも可能。

都内の場合は、狭い土地や変形土地になる可能性が高いですが、デザインで土地問題を解決できます。

坪単価の高いメーカーにも依頼でき、満足度の高い住宅作りができるでしょう。

4,000万円以上

4,000万円以上の住宅は、予算に余裕のある方が建てられます。

しっかりとこだわりを出した住宅を作れるでしょう。

中庭のある家やテラスでくつろぐ家など、様々なプランの実現が可能です。

4,000万円以上の予算をかけられるなら、予算のことを気にせずに、限りなく理想に近い住宅を作ることを心がけましょう。

頭金をいくらにするか

現在は頭金ゼロでも組める住宅ローンはあります。

しかし、トータル返済額や毎月の負担を考えると、まとまった頭金が用意できてから家を建てるのがおすすめです。

頭金は多いほど良いですが、少なくとも物件価格の2~3割は用意しておきましょう。

例えば、3,000万円の物件を購入するなら、600~900万円は頭金として準備しておきたいところ。

頭金があるほど、借入額が少なくなりトータル返済額が減れば、返済負担も軽くなります。

地道に貯めるほか、住宅購入目的なら両親や祖父母からの援助は税制面で優遇されるので、金銭援助してもらうのがおすすめです。

住宅ローンの組み方

住宅ローンの種類は3つあります。

  • ・固定金利型:融資実行時の金利が返済終了まで続くタイプ。
  • ・変動金利型:一般的に半年に1回の割合で金利の見直しが行なわれるタイプ。
  • ・固定金利選択型:5年や10年など一定期間の金利が固定され、その後は固定か変動を選ぶタイプ

どれもメリット・デメリットがありますが、今は金利が非常に低いので固定金利を選ぶ方が多いです。

種類を決めたら、同じ種類の商品を比較して、少しでも金利が低いものを選びましょう。

金利は0.1%変わるだけで数百万円の差がでるので、普段使わない金融機関もチェックしてください。

住宅ローンの選び方は単純ですが、どのように組むかは複雑になります。

鉄則は「借りられる額だけ借りる」ではなく、「余裕持って返済できる額だけ借りる」です。

毎月の返済額は、現在支払っている家賃+住宅返済に回せる額にするといいでしょう。

返済期間設定も重要で、返済期間が短いほど総返済額は少なくなりますが、毎月の負担は大きくなります。

ただ、どんなに遅くとも老後生活に備えて65歳から70歳までには、ローン返済を終えたいところです。

少しでも返済負担を感じるようならば、借入額を下げましょう。

家を建てるのは人生のゴールではありません。

予算が少なくなっても、工夫次第で希望を叶えられる住宅作りはできます。

年収別に見た「買える家」の相場

住宅ローンの年間返済額は年収の25%が安心圏内であり、住宅金融支援機構の調査では多くの人々が、年収の6~7倍を住宅購入費用にしていると判明しています。

例えば、年収600万円の方なら3,600~4,200万円が買える家の相場で、年間返済額は150万円が安全圏。

ただ、今は金利が低いので年収の6~7倍にしている人が多いですが、基本的には5~6倍がおすすめ。

ここからは、具体的な年収別に買える家の相場を見ていきましょう。

インターネット上には、年収から購入可能額を算出するシミュレーターがあるので、一度活用してみてください。

400万円

世帯年収400万円なら、買える家の相場は2,000~2,800万円です。

具体的なシミュレーションに移ります。

  • ・毎月の返済額:8.3万円
  • ・ボーナス返済:なし
  • ・頭金:ゼロ
  • ・返済期間:35年
  • ・ローン金利:固定35年1.5%
  • ・購入可能額:2,700万円前後

500~600万円

500万円の方の相場は2,500~3,500万円、600万円なら3,000~4,200万円が相場となります。

世帯年収500(600)万円でのシミュレーションは次の通り。

  • ・毎月の返済額:10.4万円(12.5万円)
  • ・ボーナス返済:なし
  • ・頭金:ゼロ
  • ・返済期間:35年
  • ・ローン金利:固定35年1.5%
  • ・購入可能額:3,400万円前後(4,080万円前後)

700~800万円

年収700万円の方の相場は3,500~4,900万円、800万円の方は4,000~5,600万円が相場となります。

予算にかなり余裕があるので、多くの希望を叶えられる注文住宅を作れるでしょう。

年収700(800)万円でシミュレーションしてみました。

  • ・毎月の返済額:14.6万円(16.7万円)
  • ・ボーナス返済:なし
  • ・頭金:ゼロ
  • ・返済期間:35年
  • ・ローン金利:固定35年1.5%
  • ・購入可能額:4,770万円前後(5,450万円前後)

1,000万円

年収が1,000万円以上になると、デザインから素材にまでこだわった住宅作りが行なえます。

単価の高いハウスメーカーや建築家に設計依頼するのもおすすめです。

年収1,000万円の方の相場は、5,000~7,000万円。

具体的なシミュレーションは以下の通りです。

  • ・毎月の返済額:20.8万円
  • ・ボーナス返済:なし
  • ・頭金:ゼロ
  • ・返済期間:35年
  • ・ローン金利:固定35年1.5%
  • ・購入可能額:6,790万円前後

家を建てる時の優先事項を決める

限りある予算の中で、全ての要望を叶えることは難しいです。

予算をかける部分とそうでない部分を事前に決めておきましょう。

例えば、外観デザインはシンプルにコストを抑えつつも、リビングにはこだわりの内装材を使用するなど。

優先事項を決めると予算配分にメリハリがつきます。

注意点としては、家の基本性能にかかる費用は削らないということ。

耐久性や耐震性部分のコストを削ると、安全な生活は送れないどころか、10年20年後に大規模修繕の可能性が高くなるのです。

大規模修繕は100万円以上のコストがかかるので、家を建てる時点でコストをかけておくべき。

原則として、基本性能や構造部分はしっかりとお金をかけ、それ以外の部分で予算のメリハリをつけましょう。

家を建てるべストな時期とは

家を建てる時期は家庭やライフプランによって異なります。

外的要因に影響されないのがベストですが、平均年齢や消費税、オリンピックなども気になりますよね。

ここからは、様々な要因から家を建てるベストな時期を考えてみましょう。

家を建てるなら何歳までがいい?

住宅金融支援機構の調査では、家を建てる年齢は30歳代が一番多く、次いで40歳代、20歳代と続きました。

家を建てる年齢に正解はありませんが、40歳代前半までに建てておくといいかもしれません。

現在、中古マンションの需要が中高齢者の間で高まっています。

子供が独立したのをきっかけに、生活利便性の高いマンションに移り住んでいるのです。

50歳代以降でも住宅を建てられますが、

  • ・立地があまり良くない
  • ・家が広くなるため家事が大変
  • ・長期間の住宅ローンを組めない

というデメリットを考えると、中古マンションにも目を向けた方がいいかもしれません。

家を建てるのに適した季節はある?

季節を考慮する人は少ないですが、基本的には梅雨や台風の時期は避けた方がいいです。

雨が降ると建設工事が進まなくなるうえ、現場に置かれた使用材が痛む可能性もあります。

家の着工は、比較的過ごしやすい春か秋がおすすめ。

ただ、ハウスメーカーによっては工場で家の大部分を作るところもあります。

工場で作るところだと、季節や天候に影響されずに家作りができるのです。

もし雨や雪が多い地域に住宅を建てる予定なら、住宅建築を工業化したメーカーに依頼するのもいいかもしれません。

増税前?オリンピック後?家を建てるのはいつがお得か

ニュースでも話題になっている消費税引き上げとオリンピック。

住宅業界にも大きな影響を与えると言われているため、前後どちらで購入すればいいのかと悩んでいる方もいるでしょう。

まずは消費税増税について考えてみましょう。

2019年9月30日までに不動産の引き渡しを受ければ、消費税8%が適用されます。

また、2019年3月31日までに契約を締結していれば、9月30日以降に引渡されても8%が適用されるのです。

ただ、消費税増税に合わせて「すまい給付金の増額」や「住宅ローン減税控除期間の延長」、「贈与税非課税枠の拡大」など様々な特例措置が用意されています。

それらを賢く使えば、増税の影響を大きく受けることはないでしょう。

次に見ていくのが2020年東京オリンピック。

オリンピック後は大量の住宅が売りに出されるため、住宅価格が下落すると言われています。

しかし、売りに出される物件のほとんどが都心部のマンションであることを考えると、地方や一戸建ては大きな影響を受けない可能性が高いです。

なにより価格が下がる確証はないうえに、これから1年間待つとすると、12か月分の家賃を支払うことになります。

1年分の家賃以上の価格下落が起きるといいですが、必要なら今のうちに住宅を作る方がおすすめです。

自分にとっての「家を建てるべストなタイミング」とは

家を建てる時期は、消費税やオリンピック、年齢などよりもライフステージを重視して決めるべきです。

例えば、子供が生まれたばかりで、のびのびとした環境で子育てしたいのなら家を建てるのがいいかもしれません。

結婚や子育て、子供の小学校入学など様々なイベントが家を建てるきっかけとなるでしょう。

また、忘れてはいけないのが金銭面です。

頭金がない状態で家を建てると、その後の生活が大きな負担となってしまいます。

家を建てるベストタイミングは、経済面とライフステージなどの生活面の両方から判断しましょう。

家の打ち合わせで決めること

建築会社が決まると、何度も打ち合わせをすることになります。

打ち合わせでは主に基本設計を決めるのです。

1回1~2時間の打ち合わせが、少なくとも10回、多ければ20回以上は行なわれるでしょう。

打ち合わせでの決まったことを、後で修正するのは難しいので、納得いくまで行うべきです。

ここからは、打ち合わせでの間取りの決め方と性能を決める要因を解説します。

家の間取りの決め方

間取りは暮らしやすさを左右する大きな要因です。

良い間取りならストレスフリーの快適な生活を送れますが、しっかりとプランニングされていなければ地味にストレスを抱える生活となるでしょう。

間取りを決めるうえで大切なのは、人の動きを線で表した動線です。

各部屋へ移動する動線が短いほど、快適な生活となるでしょう。

例えば、毎日洗濯物をするようなら、洗面室とバルコニーの位置が近いほど家事がしやすくなります。

逆に、洗面室とバルコニーが離れていると、洗濯物を干す際の行き来が負担になるでしょう。

このように動線を決める際は、ライフスタイル、さらに分ければ生活スタイルと家事を意識して考えるべきです。

間取りを決めるうえで重要なのが、優先順位をつけること。

初めに絶対に譲れない部分を決めることで、細かな部分は柔軟に対応できるようになりますよ。

家の性能を決める要因

快適な家を作るためには、性能部分にこだわらなければいけません。

以下が家の性能を決める主な5つの要因です。

【1.屋根】

屋根は雨風を防ぐだけではなく、外部の空気が室内に潜入するのを防ぐ働きがあります。

重要な役割ながら、一日中紫外線にさらされるという過酷な状況に置かれるため、耐久性を意識して選びましょう。

【2.柱】

家の命である柱は地震から家を守る働きがあります。

基本的な耐震性は、木材でも鉄骨でも変わりませんが、木材はシロアリ被害を受けるリスクがあるのです。

【3.壁】

数多くの働きをするのが壁です。

雨風や地震から守るだけではなく、家の中の温度を快適に保つ働きもあります。

特に、湿気がこもる壁だと断熱材や柱がダメージを受けてしまうので、放湿性に優れたものを選びましょう。

【4.窓】

窓は室内と外部をつなぐ働きがあり、最も熱が逃げていく部分でもあります。

そのため、窓は断熱性能にこだわる必要があるのです。

断熱性と遮音性の高い窓に変えるだけで、室内がぐっと快適なものになりますよ。

【5.気密性能】

気密性が高い住宅は、家の中に隙間がほぼない家のことです。

隙間が多い住宅は、外部の空気が侵入すれば、内部の空気が外に逃げます。

つまり、エアコンをつけても快適な室内にならないため、夏は暑く冬は寒い住宅になるのです。

快適な住宅作りには高気密は欠かせません。

以上5つが家の性能を決める主な要因です。

高性能の家にしたいのなら、建築会社に「長期優良住宅」を作りたいと伝えましょう。

長期優良住宅とは、長期間にわたって高い性能を維持できる住宅のことであり、各性能で一定基準を超えなければ認められません。

長期優良住宅と認定されると、住宅ローン控除額が10年間で最大500万円までなるのです。

各税制面で優遇を受けるうえ、高性能とお墨付きされるので、長期優良住宅を目指すのがおすすめ。

家を建てる依頼先の決め方

家を建てるとなると、建築会社に依頼することになるでしょう。

建築会社選びで仕上りは80%決まると言っても過言ではないからこそ、慎重に依頼先を決めなければいけません。

ここからは、3種類の建築会社の特徴と依頼先を決めるときのポイントを解説します。

家を建てる時に依頼できるのは3種類

建築会社は大きくハウスメーカー・工務店・建築家の3つに分類できます。

それぞれの特徴を知り、まずはどのタイプの建築会社に依頼するのか決めましょう。

その後に、選んだ種類の複数建築会社を比較して、依頼先を決めるのです。

以下が3つの建築会社の特徴となります。

【ハウスメーカー】

安心感やスピード重視の方におすすめしたいのがハウスメーカーです。

全国展開しているところが多く、マニュアルがあるため、品質は一定に保たれています。

また、ハウスメーカーの中には土地探しから住宅ローン申請、引越し手配までしてくれるところがあり、初めて家を建てる方でも安心です。

ハウスメーカーは様々な構造を提供しますが、特に強いのが鉄骨構造。

自社工場を持つハウスメーカーだからこその強みですね。

価格帯は様々で、1,000万円から建てられるローコストメーカーもあれば、4,000万円以上かかるところもあります。

弱みは、ある程度規格化されているため、プランによっては対応できないこと。

敷地に問題があったり、ユニークなデザインの家を建てたりしたい方は、建築家の方がいいかもしれません。

【工務店】

工務店とは、地域密着型の建築会社のことです。

地元に精通しているので、土地の特徴は詳しく把握しており、アフターフォローもしっかりしています。

また、比較的低価格で家を建てられるのも特徴。

値下げ交渉にも柔軟に応じてくれるので、予算に限りのある方は工務店を検討するといいかもしれません。

ただ、デザイン性に強くないというデメリットがあります。

明確にしたいデザインが決まっている場合は、打ち合わせ段階でずれが生じないように、イラストや参考写真などを用いてイメージの共有をしましょう。

ハウスメーカーほどつきっきりでもないので、あなたが主導権を持って家作りを進めることも必要となります。

【設計事務所】

設計事務所オリジナリティあふれる家を建てたい方におすすめ。

設計事務所はデザイン性に優れており、土地やニーズに合った間取りを制作してくれるはずです。

狭小敷地や変形敷地、住宅街に家を建てる予定の方は、建築家は良い候補となるでしょう。

ただ、設計事務所に依頼できるのは予算と時間に余裕がある方に限るでしょう。

平均すると3つの中で最もコストがかかり、何度も設計の打ち合わせが行なわれます。

人気の建築家なら、設計が決まるだけでも半年から1年はかかるでしょう。

時間とお金をしっかりとかけるぶん、満足度の高い住宅にはなるはずです。

関連記事→ハウスメーカーと工務店はどっちがおすすめ?坪単価の違いや割合、メリット・デメリットなどを紹介!

住宅会社を決める時のポイント

住宅会社を賢く決めるポイントは、徹底的な情報収集と比較検討にあります。

ネットや書籍で気になる建築会社を見つけたら、実際に住宅展示場などで見学をしましょう。

気になる部分は営業に質問をして、部屋の印象や素材感などを確かめてください。

そして、2~3社に候補を絞り、見積もりとプラン制作の依頼をするのです。

無料プラン制作でも、何度も打ち合わせを行うため、3社以上に依頼すると莫大な時間がかかってしまいます。

そのため、公式サイトやモデルハウスなどで情報収集をして、十分に候補を絞りましょう。

また、プランと見積もり依頼をする際には、「依頼先を決めるため他にも頼んでいる」旨を伝えると、各建築会社は本気の提案をしてくれます。

見積もりとプランができたら、比較検討をして依頼先を決めるだけです。

予算オーバーしていないのは最低限の条件であり、予算が守られてさえいれば、理想の住宅を作れそうなところを選びましょう。

例えば、予算が3,000万円だとして、見積もり2,000万円ながら妥協点が多いプラン案よりも、見積もり2,700万円で希望を盛り込んだプラン案の方がいいです。

大切なのは、安い住宅ではなく満足度の高い住宅を建てる建築会社を選ぶこと。

担当者を見極めるポイント

建築会社を選ぶ際には、営業担当を見極めるようにしてください。

一緒に家作りを進めるのは営業担当であり、営業担当次第で満足度が大きく変わるので、優秀な営業担当を選ばなければいけません。

そもそも、営業担当はどうやって決まるのでしょうか?

一般的には、住宅展示場などでアンケートを渡した相手が営業担当となるのです。

住宅展示場が営業担当を見極める場であり、営業担当が決まる場でもあります。

そのため、各モデルハウスにいる営業担当と積極的にコミュニケーションを取って、優秀かどうか見極めましょう。

優秀な営業担当は、物腰や話し方が柔らかい傾向にあります。

また、業界歴やその建築会社ならではの強み、気になる点などを積極的に質問してください。

分かりやすい言葉でしっかりと答えてくれれば、優秀である可能性は高いです。

人柄が良い人を選びがちですが、良い人=優秀な営業マンとは限らず、人柄に加えてプラスアルファの魅力が必要。

良い営業マンの主な条件は以下の通りです。

  • ・信頼性
  • ・正直性(強みだけではなく弱みも話してくれる)
  • ・調整力(業界歴が長いほど高い傾向)
  • ・聞き取り力(1から10を理解してくれる)

住宅展示場へは、住宅見学だけではなく、営業担当を決める目的でも向かいましょう。

家の契約を行う際の注意点

建築会社が決まると、あまり慎重にならずに契約書にサインしてしまいますが、契約内容をしっかりと理解していなければトラブルの原因となってしまいます。

家の契約書とは、全ての約束事を集約したものです。

例えば、完成後の修正工事の費用負担者、支払いが遅れた時の追加料金の有無などが記載されています。

少し複雑で難しいかもしれませんが、全ての項目を読んで理解してから、契約書にサインするようにしましょう。

契約時に守っていただきたいのが、細かな打ち合わせを先にしてからサインをすること。

営業担当の中には、月の契約件数を1件でも多くするため、早く契約させようとする人がいます。

しかし、細かな打ち合わせをしていくと、オプション費用や追加工事などが必要と判明し、結果的に予算オーバーになることさえあるのです。

完全に予算とプランが判明して、納得してから契約すべきでしょう。

そして、契約時に確認すべきことは次の3つ。

・各種日付

竣工日や工事費支払日、引き渡し日などが明記されているか確認しましょう。

日付は「〇年〇月〇日竣工」などのように、正確に記載されているのが望ましいです。

・建築確認申請

建築確認の申請がされていなければ、工事に取り掛かれません。

そのため、契約前に申請されたかどうか、されていなければいつまでに申請するのか確認してください。

・住宅ローン審査通過しなかった場合の対応

住宅ローン申請は、建築会社との契約時に行われますが、通過しない場合もあります。

ローン申請が通らなかった場合、契約は白紙されるかどうか確認しましょう。

契約後の変更はコストがかかります。

それを避けるためにも、納得してから契約するようにしてください。

まとめ

家を建てると決めたら、知っておくべきことを解説しました。

まとめとして大きく分けると、

  • ・理想の住宅像を作る
  • ・資金計画を立てる
  • ・依頼先を決める

この3つを実行することから、家作りは始まります。

完成までやるべきことが多いですが、1つ1つのステップを丁寧に進めていくと、満足度の高い家を建てられるでしょう。

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