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売りたい人
先日、母親に続いて父親が亡くなって遺産としてマンションを相続することになった。
結婚してマイホームも持っているし、維持費用や管理の手間がかかるなら売却してしまいたい。
相続税の支払いもあるし、早めに売却できるといいな。
そういった方の疑問に答えていきます。
相続が発生した場合、兄弟間のトラブルや、相続税の支払いでトラブルになるケースが後を立ちません。
一番わかりやすく分配する方法は、マンションを売却して現金に換えること。
今回の記事では、相続したマンションを売却する上での手続きや注意点等を詳しく説明していきます。
売却に伴う税金や控除についても話をするので、ぜひ参考にしてください！
相続したマンションを高値で売却するために一番大切なこと
また、先に相続したマンションの売却で一番重要なキモをお伝えしておきます。
それは、不動産一括査定サイト等を使って複数の不動産会社を比較した上で売却する業者を決めること。
不動産会社によって査定の基準は異なり、同じマンションなのに査定額が300～500万円も違うことがあります。
言い換えると、1社だけの査定額を鵜呑みにするのは危険であるということ。
複数社に査定依頼をすることで、「2500万円」「3000万円」「2800万円」といったように売却の相場価格が分かるようになり、相場より安売りするリスクを回避できます。
NTTデータグループが運営する不動産一括査定サイト「HOME4U」なら、事前の審査を通過した1300社の中から、最大6社に査定の依頼をかけられるので便利です。
↑住友林業ホームサービスや三井住友トラスト不動産等の大手とも多数提携しています
PCやスマホから無料で利用できますし、3分ほどで入力は終わるので、必ず実施しておきましょう。
※相続したマンションの築年数が古い場合は、安く見積もられることが多いので、絶対に1社だけの査定額を鵜呑みにしないようにしてください。
また、より高値で早く売却したい方におすすめしたいのが、ソニーグループの「SRE不動産」です。
東証プライムに上場している「SRE不動産」は売却専門エージェントであるため、より高値で、より早期での売却が期待できるサービス。
売主と買主両方から手数料をもらう両手仲介と違い、完全に売主側に寄り添ったサポート＆交渉を行ってくれるため安心です。
直接来店しなくてもWEB上の売却相談が可能で、AIを活用した精度の高い査定ができる点も魅力。
不動産売却を考えている方は一括査定サイトと合わせて、ぜひ「SRE不動産」も利用されることをおすすめします！
少し前置きが長くなりましたが、とても重要なポイントなので先に説明しておきました。
それでは相続したマンション売却時の注意点について、紹介していきます。
もくじ
遺産相続したマンションは早く売るべき3つの理由
相続したマンションにもよりますが、相続した不動産は早く売却してしまう方がメリットがあります。
遺産相続した不動産は、そのまま維持しておくだけでも様々な手間やコストがかかるので。
まずは、早く売却することのメリットを３つお伝えしていきます。
1、相続税の支払いに充てることができる
不動産を相続すると、その評価額に応じて相続税を支払う必要があります。
3000万円＋法定相続人一人につき600万円までは基礎控除があるので、控除額以下の相続であれば税金はかかりません。
例えば法定相続人が子供3人だった場合、基礎控除の計算額は、
「3000万円＋600万×3＝4800万円」
となり、相続した資産が4800万円以下であれば、相続税はかからないわけです。
しかし4800万円以上になった場合は、超過分に対しての相続税を用意する必要があります。
相続税の課税方式は累進課税制度が導入されているため、相続する金額が多いケースほど多くの相続税を払う必要があります。
相続税の金額別の税率と控除
国税庁が公表している下記の相続税の税率表を見てください。
| 法定相続分に応ずる取得金額 | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 1,000万円以下 | 10％ | － |
| 3,000万円以下 | 15％ | 50万円 |
| 5,000万円以下 | 20％ | 200万円 |
| 1億円以下 | 30％ | 700万円 |
| 2億円以下 | 40％ | 1,700万円 |
| 3億円以下 | 45％ | 2,700万円 |
| 6億円以下 | 50％ | 4,200万円 |
| 6億円超 | 55％ | 7,200万円 |
相続税の額が6億円を超えると、50パーセントを超える税率が課せられることがわかります。
（さきほどの基礎控除とはまた別に控除があります）
例えば、法定相続人の3人の子供が1億円の資産を相続したとします。
4800万円分は基礎控除が引かれるので、5200万円分が課税対象になります。
上記の表を基に計算をすると、
5200万円（課税額）×30％（税率）－700万円（控除）＝860万円
となり、1000万円近い相続税を支払う必要が出てくるわけです。
相続税の支払いのタイミング
相続税の納税は、被相続人が亡くなったことを認知した次の日から、10か月以内に「申告」と「納税」をしなければいけません。
現金で相続税分を支払える場合は問題ありませんが、そうでない場合は不動産を売却することで支払いに充てることが可能です。
マンションの売却手続きをスムーズに進めることができれば、10か月以内で売却を完了できます。
売却で得た資金をそのまま相続税に充てることができれば、延滞税や加算税を支払う必要はないので。
不動産売却は早くても3か月～6か月、長引くと1年以上かかるケースもあります。
10か月の期限がある上に、相続の手続きにも時間がかかるので、なるだけ早く売却活動を始めましょう。
2、マンションの維持・管理費用を削減できる
相続したマンションをそのまま放置しておくと、維持するだけでもコストがかかるので、売却することでその費用を軽減できます。
マンションや戸建てによっても違いますが、具体的にかかる費用としては、
- ・固定資産税
- ・都市計画税
- ・管理費
- ・修繕費
- ・火災保険料
などが挙げられます。
マンションの場合は上記のみで済みますが、戸建ての場合等は周辺の草木の手入れや、修繕自体を自身で実施しなければいけないケースも。
さらに平成26年度には、全国で増加する空き家問題を解決するために、「空室等対策の推進に関する特別措置法」が施行されました。
あまりにひどい状況で崩壊の危険や周囲の住民に影響がある空き家の場合、「特定空き家」に認定され、これまで払っていた固定資産税の控除が受けられなくなります。
「特定空き家」に認定されると、これまで払っていた金額の6倍の固定資産税を払う必要があり、年間で数百万円の負担のケースになる場合もあるのです。
状態があまりにも悪い場合は、行政から矯正で建て壊され、その費用負担をしなければいけないケースまであります。
関連記事→空き家売却に関する疑問（リフォーム、解体、税金）すべて答えます！
3、税金の控除が受けられる
相続した財産を3年以内に売却することで、税金面での優遇を受けることができます。
この控除を「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」といい、相続税の一部を譲渡資産の取得費に充てることができるというものです。
この1文だけでは分かり辛いかもしれませんが、一言でいうと「不動産を売却する際にかかる税金を減らすことができる」ということ。
同じ売却をする場合でも、時期が違うことによって支払う税金の額が変わります。
できるだけ早期に売却をすることで、多くのメリットがあることだけ覚えておいてください。
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遺産相続をしたマンションを売るための手続き
続いて、遺産相続をしたマンションを実際に売る手続きについて。
流れは大きく次の通りです。
- 遺産分割協議を行う
↓ - 相続登記で名義変更を行う
↓ - 売却を行う
↓ - 確定申告を行う
順番に説明していきますね。
1、遺産分割協議を行う
まず最初に行うべきことは、「どの相続人が、どの資産を、どれだけ相続するのか」を明確にすることです。
遺言書があれば、書かれている内容に従って配分が決まりますが、そうでない場合は相続人全員で話し合いを行います。
この話し合いのことを「遺産分割協議」と呼ぶのですが、このタイミングでトラブルになるケースが多いです。
特に不動産を相続する場合は、3つの理由で問題になる可能性があります。
- 誰が不動産を相続するのか
- 補償する金額が払えるか
- 不動産をどう評価するのか
それぞれ説明していきましょう。
1、誰が不動産を相続するのか
不動産は現金のように簡単に割り充てることができません。
実家だけが不動産として相続された場合、配偶者が相続するのか、子供の誰かが相続するのか決める必要があります。
もちろん「持分」という形で、複数の相続人が一つの不動産の共同名義を持つことは可能です。
しかし、共有名義で登記をしてしまうと、
- ・売却
- ・賃貸
- ・リフォーム
等のタイミングで、全員分の同意を得なければいけませんし、かかる費用も持分の比率に応じて負担をしなければいけません。
2、補償する金額が払えるか
不動産を相続することによって財産の配分比率に偏りが出る場合、2番の問題が発生します。
不動産の形で資産を多くもらったままでは不平等ですよね？
そこで、多く資産を受け取った分、それ以外の人に金銭や別の資産を払うことで平等性を保つことができます。（代償分割・代物分割）
例えば子供3人が相続人で、3000万円の不動産と600万円の貯金の相続資産があったとしましょう。
3000万円の不動産を長男が一人で相続し、次男と三男が貯金を300万ずつ折半したとします。
すると、長男が他の2人より10倍も多くの財産を相続することになりますよね？
この偏りを減らすために、長男から次男に900万円、三男にも900万円の現金を支払うとどうでしょう。
それぞれの資産は1200万円ずつで平等になりましたね。
しかし、ここで問題なのが、「長男が1800万円もの現金（or資産）を持ち合わせているのか」ということ。
もし持っていない場合は、そもそも補填をすることができず、トラブルの火種になってしまうのです。
3、不動産をどう評価するのか
さきほど「長男が3000万円の物件を相続する」と書きましたが、この3000万円という評価は何をもって決めるのかが難しいです。
不動産は世界に同じものが一つとしてありません。
相場価格はあっても、すべて物件ごとに値付けが変わってきます。
不動産会社に査定を依頼しても、会社ごとで数十万円から数百万円の査定額に差があることもあるので。
より平等性を期すのであれば、不動産会社の査定ではなく、不動産鑑定士に費用を払って依頼をするといいでしょう。
不動産会社の査定に資格は必要がありませんが、不動産鑑定士は国家資格です。
より詳細に正確な金額を出してくれるので、納得感のある価格に落ち着くでしょう。
2、相続登記で名義変更を行う
続いて、不動産を新しく相続する上で名義変更をしておく必要があります。
この手続き自体は法務局で行うのですが、自分たちで実施することもできますし、司法書士に手続きを依頼することも可能です。
不動産を売却しようと思っても、名義が亡くなった方のままでは手続きを進めることはできません。
誰がどの不動産をどれだけの配分で持つことになったのかを、登記申請書を利用して手続きを行う必要があります。
また、同じ相続であっても
- ・遺言があった場合の相続
- ・遺産分割協議を行う場合の相続
- ・数次相続（※１）が起きている場合の相続
- ・法定された割合による相続
によって、提出する書類の書式が変わってくるので気を付けてください。
相続登記は義務ではないが・・・
実は、不動産の名義人がなくなったからと言って、相続登記は必ず行う必要はありません。
名義が亡くなった方のまま登録され続けるだけです。
しかし、この状態では不動産を売却することはできません。
また、長期間経過してから不動産登記をしようとすると、相続の対象になる人数が増えて、手続きが複雑になるケースがあります。
3、売却を行う
名義を新しい相続人で登記した後、実際の売却活動に入っていきます。
売却活動を一つ一つ説明すると相当の文量になってしまうので、大まかな流れを説明しておきます。
- 1、不動産会社に査定を依頼する
- 2、媒介契約を結ぶ
- 3、売却活動を開始する
- 4、内見対応をする
- 5、売買契約を結ぶ
- 6、引き渡しを行う
それぞれの細かい内容を知りたい方は、下記の関連記事を参考にしてください。
関連記事→【保存版】中古マンションを早く高く売るための方法まとめ
相続した不動産を売る時に一つ気を付けたいのは、『「買い主」側に売却理由を知られないようにする』ことです。
なぜなら、「相続不動産を売却する人は相続税を払うために早く売却したいと考えている」ことを知っている場合があるからです。
足元を見られてしまうと価格交渉で不利になることがあるので、極力売却理由を話さないことをお勧めします。
4、確定申告を行う
相続した不動産を売ってからしばらくすると、税務署から「譲渡内容についてのお尋ね」という紙が届きます。
後程説明しますが、不動産を売却して購入時よりも利益が出た場合は、「譲渡所得にかかる税（所得税＋住民税）」を支払わなければいけません。
利益が出ていない場合は必要ありませんが、利益が出た場合は翌年の確定申告時に納税をする必要があります。（2月半ば～3月半ばまで）
相続した不動産の売却時には、税金を控除する方法もいくつかあるので、ぜひ活用しましょう。
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遺産相続したマンションを売る時にかかる税金・費用
続いて、遺産相続したマンションを売る際にかかる税金や費用について紹介していきます。
基本的な費用は通常のマンション売却と変わらないのですが、細かい箇所で違いがあるので気をつけてください。
それでは説明していきます。
登録免許税
登録免許税とは、不動産の所有者の名義を変更する際に必要になる税金です。
相続物件の場合、登録免許税は二度支払いのタイミングがあります。
1度目は相続登記で被相続人から相続人へ名義を変更する際。
2度目は不動産を売却することによって、名義が新しい買い主に移る際です。
（一般的に、売買の際は買い主が登録免許税を支払います。）
また、相続時と売買時で、登録免許税の税率が変わります。
相続時の登録免許税は不動産価格の0.4％。
売買の際は不動産価格の2％（2019年3月31日までの登記であれば1.5%）です。
平成30年度に登録免許に関する税制の改正が行われました。
例えば、被相続人Aさんから相続で土地を所有したBさんが、相続登記を行う前に亡くなってしまった場合。
次の相続人であるCさんが二度相続登記を行う必要があります。
1度目：AさんからBへの相続登記
2度目：BさんからCへの相続登記
この時に、1度目の相続登記時に関しては、登録免許税を免除されるというのが改正の内容です。（平成33年3月31日まで）
印紙税
印紙税は、売買契約を結ぶ際に必要になる費用です。
売買契約書一枚につき、一つの印紙を張り付ける必要があります。
印紙税の額は取引価格によって決まっているので、下記の表を参考にしてください。
記載された契約金額 税額 1万円未満のもの 非課税 1万円以上 10万円以下のもの 200円 10万円を超え 50万円以下のもの 400円 50万円を超え 100万円以下のもの 1,000円 100万円を超え 500万円以下のもの 2,000円 500万円を超え 1,000万円以下のもの 1万円 1,000万円を超え 5,000万円以下のもの 2万円 5,000万円を超え 1億円以下のもの 6万円 1億円を超え 5億円以下のもの 10万円 5億円を超え 10億円以下のもの 20万円 10億円を超え 50億円以下のもの 40万円 50億円を超えるもの 60万円 契約金額の記載のないもの 200円
譲渡所得にかかる税（所得税・住民税・復興特別所得税）
譲渡所得にかかる税は、不動産を売却する際に出た利益に対して課せられる税金です。
譲渡所得にかかる税が課せられる金額の具体的な計算方法は下記の通り。
譲渡価額 －（取得費＋譲渡費用）－ 特別控除額（一定の場合）＝ 課税譲渡所得金額
上記の計算式で算出された「課税譲渡所得金額」に対して、税率をかけて税金額が決まります。
被相続人が購入した時期から数えて、
- ・5年未満の短期譲渡所得の場合は39％（所得税30％＋住民税9％）
- ・5年超の長期譲渡所得の場合は20％（所得税15％＋住民税5％）
の税率がかかってきます。
ここで、税金額に大きな影響を及ぼすのが「取得費」です。
言い換えると、「その不動産を最初に購入した時の金額」で、被相続人の取得費を引き次ぐことになります。
ただ、本人が亡くなって購入時の書類が見つからない場合は厄介です。
被相続人がいくらでその不動産を取得したかわからない場合、「譲渡対価の5％程度」を取得費とすることになっています。
つまり、売却価格の95％が利益になると考えられて、高額な税金を支払わなければいけないのです。
簡易な計算ですが、被相続人が30年前に購入した不動産が5000万円で売れた場合。
｛5000万円（譲渡価格）－250万円（取得費）}×20％（税率）＝950万円
となり、1000万円近い譲渡所得にかかる税を支払う必要があります。
実際の計算には譲渡の際にかかった費用や控除額を引きますが、それにしても高額な納税になることは確かです。
できるだけ正式な書類を見つける努力をし、どうしても見つからない場合は、後述する控除の特例を利用することをお勧めします。
仲介手数料
不動産を売却する際は、仲介会社に依頼をするのが一般的です。
売買が成立した場合、仲介をしてくれた会社に成約価格の3％＋6万円（＋消費税）を上限に支払う必要があります。
5000万円の物件であれば156万円。
1億円の物件であれば306万円となり、税金を除いた費用の中では最も大きな額になります。
関連記事→【知らないと損！】マンションを売る際にかかる仲介手数料はいくら？
遺産相続したマンションを売った際の税金の控除・特例について
さきほど、相続したマンションを売却した際に利益が出ると「譲渡所得にかかる税」がかかるとお話しました。
この税金に関して、相続物件の場合に限り適用される控除があるので、紹介しておきます。
取得費加算の特例
相続をしてから3年以内に不動産を売却すると、支払った相続税の中から取得費を加算することができます。
取得費を高くできると、「売却した金額と取得費の差額が小さくなる＝利益が小さくなる」ので結果として税金が安くなるのです。
取得費に加算できる金額は、支払った相続税額の内で売却する不動産が占める割合分になります。
言葉で説明すると分かり辛いので、具体例を挙げて説明します。
たとえば、2億円の財産を子供3人で相続したとします。
その場合の相続税額は
｛2億円ー4800万円（基礎控除）｝×40％（税率）－1700万円（控除）＝4380万円になります。
あなたが不動産Aを売却する際にかかる「譲渡所得にかかる税」の計算時に、元々の取得費にプラス1375万円を足せるというわけです。
実際に不動産Aを手に入れる（相続する）ために、1375万円を支払った（相続税を納めた）と考えれば、取得費に加算されるのは自然ですよね？
そのため、上記のような減額措置が取られているのです。
被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
続いての特例は、被相続人が直前まで住んでいた不動産を最高で3000万円控除できる特例です。
控除を受けられる条件の詳細を知りたい人は、国税庁の「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」を参考にしてください。
主なポイントだけを挙げておくと、
- ・平成31年の12月31日までに売却をすること
- ・被相続人が亡くなる直前まで居住をしていたこと
- ・相続が行われてから3年目を迎える年の12月31日までに売ること
- ・売却代金が1億円以下であること
- ・他の特例の適用を受けていないこと
- ・親子や夫婦関係などの近しい関係の人に対して売却していないこと
となっています。
先ほど説明した取得費加算の特例とは併用できないので、気を付けましょう。
遺産相続したマンションを早く売る方法
遺産相続したマンションは、両親がそれまで住んでいた物件であるケースが多いです。
築年数が古く、買い手がすぐには付きづらい場合もあります。
さらに地方の物件ともなるとさらに買い手が付きづらくなり、売却までの期間が長引くことがあるんです。
そんなときに利用してほしいのが、不動産買取業者。
一般の個人ではなく不動産会社が買い取る形なので、早く確実に売却することができます。
他にも売却後に欠陥があった場合の責任（瑕疵担保責任）を負う必要がなかったりとメリットも多いのですが、唯一のデメリットは売却価格が相場価格より下がること。
2～3割ほど値段が下がるため、通常の不動産売買ではあまり選択肢には上がりません。
ですが、築年数が古くて買い手がつかず、結局時間をかけて値下げし無ければいけないこともあります。
このような物件の場合は、早く買取業者に売ってしまうのも一つの手です。
買取による売却を希望する人は、ぜひ下記の関連記事を参考にしてください。
関連記事→マンションの「買取」のメリット・デメリット教えます。
遺産相続したマンションを高く売る方法
最後に、遺産相続をしたマンションを少しでも高く売る方法についてお話します。
戸建を相続した場合であれば、空き家の状態で売るのではなく、取り壊してから土地の状態で売ることも可能です。
しかしマンションに関しては当然取り壊すことはできないので、別のアプローチを考える必要があります。
今回は築35年の築古マンションを売るということで話を進めます。
私がおすすめするテクニックは3つ。
- リフォームを行う
- インスペクションを実施する
- 複数の不動産会社に査定を依頼する
それぞれ説明します。
1、リフォームを行う
これまで、日本は新築市場主義という風潮が強くありました。
しかし人口減少が始まった影響で、新しい住宅を建設するよりも、既存の中古住宅を長く使っていこうという方向にシフトしつつあります。
築年数が古いからといっても、値段設定によっては買い手がつく可能性は十分にあります。
もっというと買い主が嫌うのは、築年数の古いマンションではなく、維持管理状態の悪いマンションです。
同じ築30年のマンションでも、きちんと修繕・リフォームをおこなったマンションと、そうでないマンションでは全く違うものになります。
費用をかけすぎると売却の際に回収できなくなりますが、最低水回りの修繕や設備のリフォームは実施しましょう。
築30年でも、トイレが新しいものだったり、お風呂場に最新の設備がついていると、印象はグッとよくなるものです。
2、インスペクションを実施する
築年数の古い物件を購入する時、買い主は物件の安全性や状態を心配します。
耐震構造もそうですし、雨漏りやシロアリの被害なども不安材料です。
マンションの場合は部屋がどうこうというよりも、建物全体がこれまでどのようにメンテナンスされてきたのかが重要になります。
そこで、ホームインスペクターを依頼してみましょう。
ホームインスペクターは、住宅の状態を正しく把握するプロです。
ホームインスペクターが診断を実施した後の診断書を購入希望者に見せることで、安心して購入することができます。
3、複数の不動産会社に査定を依頼する
最後のテクニックに関しては、相続の不動産に限らず、すべての不動産売買の際に意識してほしいポイントです。
不動産会社によって、物件の査定額は数十万から数百万円変わってきます。
理由は不動産会社によって査定の計算式が異なること、また売却する上で得意・不得意の違いがあるからです。
売却を専門にしている会社であれば、相対的に高値での売却ができる可能性が高まりますし、賃貸を専門に扱う会社に頼めば、経験不足な担当者がつくかもしれません。
複数の会社に査定を依頼してほしい理由は主に2つ。
- 1、査定額が低い会社に売却を依頼して安売りすることを避けられるから
- 2、より売却力・エリアに強い不動産会社に依頼することで、売却価格を上げられるから
複数の会社とやり取りをすることは一見手間に見えますが、そのひと手間を惜しんだがゆえに数百万円も安売りして後悔している人は多いものです。
複数の会社に依頼する時は一括査定サイトがおすすめ
とはいえ、どの会社に査定を依頼するか決めて、それぞれに査定の依頼をだしてと進めていると、時間がかかります。
そこで、最近メジャーになってきた「一括査定サイト」を活用してみてください。
一度物件の情報をネットで入力するだけで、複数の会社にまとめて査定を依頼できます。
しかも、物件のエリアに強い不動産会社が自動的にピックアップされるので、自分で0から探す手間も省けます。
筆者がおすすめする一括査定サイト「HOME4U」
40以上のサイトを比較してきた筆者がイチオシする一括査定サイトが「HOME4U」です。
その理由は大きく3つ。
- 日本で一番最初の不動産一括査定サイト（運営歴17年）
- NTTデータグループが運営しているから情報セキュリティも安心
- 全国から厳選した1000社の優良企業に査定を依頼できる
フリーダイヤルでの相談窓口も設置されており、ネットが苦手な人にとっても利用しやすい環境を整えています。
提携先が2000社近い査定サイトが多い中、無闇に提携先を増やすのではなく、信頼のおける1000社に絞って提携している点も好感が持てますね。
実績、安心感ともに信頼のおける査定サイトなので、悩んでいる方はぜひ参考にしてみてください。
ちなみに、一括査定サイトはHOME4U以外にもたくさんあります。
『HOME4U以外の査定サイトも気になる。』
という方は、下記記事で詳しくまとめているので参考にしてください。
不動産一括査定サイトのおすすめ5選＋評判の30サイトを比較！【総まとめ】
まとめ
今回の記事では、相続したマンションを売却するに当たっての流れや具体的な費用・税金についてお話してきました。
相続は難解な法律が絡む上に、相続を分配する際に、肉親でもめることもあります。
せっかく資産が手に入ったとしても、後で恨みを残すような形は避けたいですよね？
司法書士や弁護士等のプロに頼むこともできますが、あなた自身も知識として知っておくに越したことはありません。
今回の記事だけでなく、引き続き相続に関する情報収集に努めてください。
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