マンション売却時の住宅ローン特約によるリスクと回避

こんにちは、当サイト管理人のKeiといいます。

この記事では、

売りたい人

売却を進めているマンションで、ようやく購入希望の人が出てきてくれた。

その人は住宅ローンを使ってマンションを購入してくれるみたいだけど、本当に審査に通るのかな?

もし通らなかった場合は、また1からやり直し?

そういった方の疑問に答えていきますね。

買い主が住宅ローンを使用して物件を購入する場合、「住宅ローン特約」と呼ばれる条件を設定するのが一般的。

「住宅ローン特約」を付けていることで、万が一買い主が住宅ローンの審査に通らなかった場合、手付金を支払う必要なく、契約を解除することができます。

「住宅ローン特約」は買い主からすればメリットが大きいです。

しかし売り主の立場からすると、それまでの労力が無駄になってしまう側面もあります。

「住宅ローン特約」によっておこるリスクを理解しましょう。

その上で、「住宅ローン特約」のリスクを回避するためにすべきことをお伝えしていきます。

それでは本文に参りましょう!

1、住宅ローン特約の概要

冒頭で簡単に説明しましたが、「住宅ローン特約」の概要についてもう少し詳しくお話しておきます。

「住宅ローン特約」は、売買契約を結ぶ際に買い主側が設定するものです。

売買契約を結ぶ段階で、買い主は手付金を支払います。

通常、買い主の一方的な都合で売買契約を解除する際、手渡した手付金を手放す必要があります。

しかし住宅ローン特約での解除の場合、支払った手付金を取り戻すことができるのです。

~今月の人気記事~

570万円以上損をしてしまうことも!?

不動産査定サイトを使わないと大損をしてしまう理由と35サイト徹底比較

また、住宅ローン特約には1か月程度の期間が設けられており、買い主はその期間内に解除の旨を売り主に伝える必要があります。

2、買い主が住宅ローン審査に通るか事前に知る方法

買い主が実際に住宅ローンに通るかどうかは、事前にある程度調べることができるんです。

まず最初の方法は、買い主に銀行の仮審査を受けてもらう方法。

買い主の年収や勤務先、勤続年数、家族構成等の項目を基に、銀行が融資可能かどうかを簡易的に判断します。

前提として仮審査では通っている買い主と売買契約を結ばないと、本審査で落とされる可能性は十分あるので。

また、買い主からの購入申込書に、勤務先や勤続年数、年収が記載されていることがあります。

それらの情報を見たうえで、買い主が借りる額は適当かどうか見極めましょう。

一般的に、銀行は年収の5倍までであれば融資をする可能性が高いといわれています。

あくまでも一つの目安でしかありませんが、明らかに分不相応の融資を受けようとしている買主は敬遠しましょう。

3、住宅ローン特約を結んでいた場合の解除でも、手付金を手放さずに済むケース

住宅ローン特約を結んでいた上で審査が通らかった場合でも、住宅ローン特約が適用されない場合もあります。

一般的に住宅ローン特約が適応されないケースは下記の2つのいずれかです。

  • ・買い主が期限内に売り主に解除通知を行わなかった
  • ・買い主が融資を受けるための準備や努力を怠った
    (より条件のいい物件を見つけたため、意図的に売買契約を解除しようとした。)

上記だけではイメージがつきづらいと思いますので、実際に裁判で判決が下った例を2つ紹介しましょう。

1、共同購入者の内の一人が連帯保証人になることを拒んだことにより、ローン審査が下りなかった場合

ローン特約を結んで売買契約を結んだ2人の姉妹がいました。(共同購入者)

姉がローンの申込人に、妹が連帯保証人になる予定だったようです。

しかし連帯保証人になるはずだった妹が、間際になって連帯保証人になることを拒否しました。

そのせいで結局ローンの審査が下りなかったという事例です。

この場合、妹も同じ共同購入者であったにも関わらず、審査に通る努力を怠ったとして、手付金の返還を要求することはできませんでした。

売り主からすれば、売買契約自体は白紙に戻ったものの、手付金はそのまま手に入れられたわけですね。

参考:ローン解約と買主の責任

2、売買契約時から一定以上の期間が過ぎてからローン特約による解除を申し出た場合

Aさんは宅地として使用する目的で、農地を購入しようとしていました。

その際にもローン特約を結んでいたわけですが、期日以内に融資を受けることができませんでした。

買い主に残金支払いの延期を申し入れて、再度別の銀行に融資を依頼したものの、こちらも拒絶されてしまいます。

結局延長された期日でも支払いを行うことができず、Aさんはローン特約による解除を申し出ました。

しかし、一般的に売買契約を終えてから1か月程度あれば十分とされているローン特約の期間を数か月延ばした上での解除であったことから、特約による解除は拒絶されたという事例です。

参考:ローン特約で解除期限が定められていない場合の解除権の行使期間

4、停止条件型と解除権留保型の違い

住宅ローン特約には、「①停止条件型」「②解除権留保型」の2種類があります。

一般的なのは①の停止条件型ですが、それぞれ説明しておきますね。

①停止条件型の場合

買い主に住宅ローンの融資が下りないとわかった時点で売買契約は白紙に戻ります。

②解除件留保型の場合

融資が下りないと分かった段階では、売買契約は解除されません。

住宅ローン特約の期限内、もしくは延長をしてもらうことで、他の銀行の融資をうけることもできます。

結局融資がおりないと分かった後、期限内に売り主に報告しないと、手付金を手放さなければいけません。

まとめ

今回の記事では、マンションを売却する際に気を付けたい「住宅ローン特約」についてお話してきました。

売り主であるあなたに押さえておいていただきたいのは、

  • ・売買契約前に、買い主にローン融資の仮審査を受けてもらう
  • ・買い主の勤務先、年収、勤続年数などの情報を受けておく
    (本融資に通過する人物かを判断できる)
  • ・住宅ローン特約の期日や条件を明確にしておく

の3点です。

住宅ローン特約をめぐっては、これまで幾度も裁判が行われています。

後々問題にならないよう、売買契約時にはしっかりと双方納得した状態で進めていきましょう!

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です