マンション売却の知識

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一戸建てからマンションへの買い替えで後悔しないためのノウハウをプロが解説!

 

売りたい人

子供が独立して夫婦2人になったので、今の一戸建てだと少し広すぎるかも。

小さめで駅に近いマンションにでも買い替えようと思ってるけど、売却も購入もするなんて難しそう・・・。

もし、買い替え時のポイントや注意点があれば知りたい!

ライフスタイルの変化や高齢化にともない、住み慣れた一戸建て住宅からマンションへの住み替えを考える方は多いと思います。

でもマンションに住み替えるとなると、資金のことや転居後の生活のこと、管理費や修繕積立金のことなどいろいろと不安なことだらけ・・・・。

そこで、不動産のプロである筆者が、絶対に後悔しない買い替えのポイントや注意点を詳しく解説していきます。

買い替え時にかかる費用や税金、買い替え時のローンについても詳しく解説していくので、ぜひ参考にしてみて下さい。

もくじ

一戸建てからマンションに買い替える7つのメリット

一戸建てからマンションに買い替えるメリットはたくさんあります。

ここではマンション住まいの7つのメリット、

  1. 利便性が高い
  2. 防犯性が高い
  3. 共用設備の充実
  4. 建物の性能が高い
  5. 間取りの利便性
  6. 管理の容易さ
  7. 居住者同士のコミュニティーの形成

について、それぞれ解説していきます。

①利便性が高い

マンションは、駅近や市街地など利便性の高い場所に建てられていることが多く、デパート・スーパーマーケットや病院、役所などの生活する上で必要な施設や娯楽施設が身近にあります。

これらの施設は、通常徒歩で利用することが可能なので、車を手放した後でも日常生活で不自由を感じることが少なくなります。

また同じ立地条件であれば、一戸建てよりも物件価格が安くなる傾向があるのもメリットです。

②防犯性が高い

近年のマンションはオートロックや防犯カメラなどを備えている上に、管理人が常駐していることが多いため、空き巣や放火などの防犯面で安心です。

また高層階になると外部から侵入される不安もなく、玄関ドア1箇所の施錠で外出することが可能です。

③共用設備の充実

共用部には宅配ボックスやレンタルルーム、エレベーター、待合ロビーなどがあるマンションが多く、中にはジムやトランクルーム、防災倉庫などを備えているマンションもあります。

また近年の大規模マンションでは、共用部を利用して料理教室やカルチャースクールなどの住民のためのコミュニティー支援サービスを行っているマンションも増えています。

④建物の性能が高い

一般的にマンションの方が、耐震性、断熱性、気密性、防音性、耐火性などの建物性能が一戸建て住宅よりも優れています。

⑤間取りの利便性

マンションの各住戸は基本的にワンフロアーなので、一戸建て住宅の様に室内に階段がないため、移動がラクで高齢者でも安心して暮らすことが可能です。

また専有部分の間取り変更が比較的容易なので、大規模なリノベーションを一戸建て住宅よりも安い費用で行うことができます。

⑥管理の容易さ

共用部分の清掃、敷地内の植木の手入れや建物の大規模修繕などを自ら行う必要がなく、維持管理のわずらわしさがほとんどありません。

また、将来の修繕計画などが比較的しっかりしているのもメリットです。

⑦居住者同士のコミュニティーの形成

マンションでは、居住者の所得や年齢などが近くなる傾向があります。

特にファミリータイプの新築マンションでは、同世代の方が入居する割合が高いので、子供を通じた住民同士の交流が活発になるケースが多く見られます。

売りたい人

マンションに引っ越すことのメリットって意外に多いのね!

利便性や安全性などは一戸建てよりも一般的に良くなります。

一戸建てのような広さを求めないのであれば、マンションに買い替えた方がメリットは大きいですね。

不動産のプロ

一戸建てからマンションに買い替える6つのデメリット

マンションへの住み替えることで、一戸建ての時には感じなかったマイナス面を感じることもあります。

ここでは、マンションの6つのデメリット、

  1. 音のトラブルが多発
  2. 維持費がかかる
  3. 管理規約による規制がある
  4. 庭がない
  5. 将来の資産価値が低い
  6. 隣近所との関りが希薄になる可能性がある

について、それぞれ解説していきます。

①音のトラブルが多発

マンションで最も多いトラブルが騒音問題です。

マンションでは上下左右が他の住戸と接しているため、足音や日常生活での生活音など音のトラブルが頻繁に発生しています。

特に築年数が古いマンションになるほど防音・遮音対策が不十分なため、子供が走り回る音や深夜の生活音などによる近隣からのクレームが多く、隣接する住戸への配慮が欠かせません。

②維持費がかかる

マンションでは、管理費や修繕積立金など入居後にも毎月支払いが発生します。

また、駐車場や駐輪場を利用するにもお金がかかるのが一般的です。

マンションに住み替える際には、毎月の支払額を事前に考慮しておく必要があります。

③管理規約による規制がある

マンションには管理規約があり、区分所有者には組合員として規約を遵守する義務があります。

共用部分やバルコニーなどの専用使用部分などは自由に使用することができないので、注意が必要です。

またリフォームする際にも管理規約によって様々な規制を受けるため、専有部分であっても管理組合の許可なく自由にリフォームすることはできません。

他にもペット禁止やバルコニーでの喫煙禁止などが規約で定められている場合には、それに従わなければいけません。

一戸建てと違い、集合住宅のマンションでは何かと不自由さを感じることがあります。

④庭がない

マンションでは、一部の専用庭を設けている住戸を除いて庭がありません。

またマンションのバルコニーでは、プランターを置いて観葉植物や家庭菜園を楽しむことを管理規約で規制しているマンションが多いため、庭の機能を果たすことができません。

⑤将来の資産価値が低い

マンションは、土地の価格が占める割合が一戸建てと比較して低いため、立地にもよりますが将来の資産価値はあまり期待することができません。

⑥隣近所との関りが希薄になる可能性がある

ほかの住民と年齢が離れていたり、子供がいなかったりする場合には、近所づきあいの機会がなく、関係性が希薄になる可能性があります。

隣に誰が住んでいるのかわからないといったこともマンションでは決して珍しくありません。

売りたい人

デメリットも多いみたいだけど、私たち夫婦二人が住む分に限っては、そこまで大きなマイナスポイントはなさそうね。

小さなお子さん連れの家族などは、騒音等で周囲の人に気兼ねしてしまったり、庭がないことで遊ぶ場所が確保できない点がマイナスになります。

ただ、ご年配の夫婦が二人で住む分には、マンションのデメリットはさほど大きいものではないでしょう。

不動産のプロ

買い替えは「売り先行」と「買い先行」の2つのパターンがある

マンションのメリットとデメリットを理解した上で買い替えを行おうとする場合には、どのような手順で進めていけば良いのでしょうか。

ここでは買い替えの手順について説明します。

買い替えには「売り先行」「買い先行」の2つのパターンがあります。

「売り先行」とは自宅の売却を行った後にマンションを購入する方法のことをいい、「買い先行」とはマンションを購入後に自宅を売却する方法です。

①売り先行のメリット・デメリット

メリットは、戸建ての売却代金をマンション購入資金に充てることができることです。

資金調達の不安がないので、予算の範囲内で安心して物件を選ぶことが可能になります。

一方では、購入するマンションが決まっていないため、売り物件の引き渡し時期によっては一時的に仮住まいに転居しなければならず、その間の家賃や引っ越し代金がかかってしまうのがデメリットです。

物件探しにあまり時間がかけられないので、スピーディーに物事を運ぶ必要があります。

②買い先行のメリット・デメリット

要望に合う物件が見つかるまでじっくりと時間をかけて物件探しができるのがメリットですが、物件購入後に戸建て住宅を売却するため、資金調達に難があります。

マンション購入資金をあらかじめ調達しておく必要があるのがデメリットです。

また、現在居住している一戸建て住宅に住宅ローンが残っている場合には、毎月マンションと一戸建て住宅のダブルローンを支払うことにもなりかねません。(ほとんどの場合、ダブルローンを借りることはできません)

さらにこの様なケースでは、マンション購入の条件が一戸建ての売却になるので、不動産業者から敬遠されがちになってしまい、他の顧客が優先されることが多いので注意が必要です。

おすすめは売り先行で資金に余裕があれば買い先行もあり

売り先行と買い先行のメリット・デメリットを改めて簡単に表にまとめてみました。

売り先行 買い先行
メリット ・売却代金をそのまま購入時の資金に充てられる

・焦って売り急ぐ必要がない

・家の購入にしっかりと時間をかけられる
デメリット ・仮住まいに引っ越す手間と費用がかかる

・仮住まい中は賃料を払う必要がある

・先に購入してしまっているので、売却期間に余裕がない

・ダブルローンで支払いが発生する場合がある

・買い替え特約をつけることで、売り主から敬遠されることがある

 

原則は売り先行がオススメですが、資金に余裕があってあらかじめマンション購入資金の調達が可能であれば、時間をかけて希望の物件を探すことができる買い先行も選択可能です。

いずれのケースでも、同時並行で話をすすめる心づもりでいるのが良いでしょう。

買い替えの基本はあくまで「売りながら探す」です。

一戸建て売却時にはローンを一括返済して抵当権を外す必要あり

売却予定の戸建て住宅に住宅ローンの残債がある場合には、そのままの状態では売却することができません。

実際に買い手が現れたら、ローンの一括返済手続きをして抵当権を抹消するための手続きが必要になります。

関連記事→住宅ローン残債ありのマンションを売却する3つの方法|一括返済・買い替えローン・任意売却

ここでは、買い替えのために必要になるローン返済手続きについて説明します。

売却代金で返せなければ自己資金で補填

住宅ローンの残債は売却代金を充てて返済しますが、それでも住宅ローンが全額返済できない場合には、不足分を手持ち現金などで支払う必要があります。

それでも足りない場合は買い替えローンを使って差額を支払うことも可能

自己資金を加えても住宅ローンの全額返済ができない場合には、ローンの不足分を新しい住宅ローンにまとめる買い替え(住み替え)ローンを利用することも可能です。

現在、多くの金融機関が買い替えローンまたは住み替えローンを取り扱っているので、相談してみると良いでしょう。

ただし、買い替えローンを利用する場合は、一戸建て売却とマンション購入のタイミングを合わせる必要があります。

売却の契約と購入の契約を同時に行わなければいけません。

どうしてもタイミングが合わない場合には、ずれた期間だけ「つなぎ融資」を利用すると良いでしょう。

買い替えローンの融資基準は?

買い替えローン(または住み替えローン)とは、自宅を売却しても住宅ローンの返済が不足してしまう時に、新居購入の借り入れに上乗せすることができるローンのことです。

買い替えローンの借り入れ条件にはどの様な基準があるのでしょうか。

買い替えローンの借り入れは通常の住宅ローンよりも審査が厳しい

買い替えローンは、通常の住宅ローンの様に全ての銀行で扱っているわけではなく、取り扱っている場合でも銀行によって内容に違いがあります。

買い替えローンが通常の住宅ローンと大きく異なる点は、これまで住んでいた住宅ローンの残債が新居の住宅ローンに上乗せされているため、借入時にはすでに担保割れの状態になっているという点です。

買い替えローンでは、回収できないリスクを補うだけの年収や勤続年数、個人への信用度などが大きく影響します。

したがって、通常の住宅ローンよりも審査基準が厳しくなっています。

買い替えローンで審査される項目は、以下の様になります。

  • ・個人信用情報機関のマイナス情報
  • ・他からの借り入れ
  • ・勤務状況などの個人属性
  • ・団体信用生命保険に加入するための健康状態

以上の様に買い替えローンの審査では、個人属性のハードルが高くなっているのが特徴です。

「借入可能額=借り入れるべき金額」ではない

一般の住宅ローンの借り入れ可能額は、年収の5~7倍までといわれていますが、買い替えローンの場合も同じです。

しかし戸建てからマンションに住み替える場合には先に説明した様に、今まではかからなかった管理費や修繕積立金、駐車場代などが毎月徴収されるので、返済に余裕を持っておく必要があります。

借入可能額いっぱいまで借り入れるのではなく、無理のない返済計画を立てておくことが重要です。

できるだけ高値で売却して、買い替えローンの借入額を減らすことが重要

無理のない返済計画を立てるためには、借入額をできるだけ抑えておく必要があります。

そのためには、現在の家をできるだけ高く売却する必要があるのはいうまでもありません。

仲介業者の選定や売り出し時期、類似物件の動向、売却物件のメンテナンス状況などに配慮し、決して売り急がないことが大切です。

関連記事→マンションをできるだけ高く売るために押さえておくべき8つのコツ

 

売りたい人

買い替えローンがあるのは助かるけど、その分ローンの返済負担が大きくなる音は苦しいわ・・・。

買い替えローンがあるからと、たかをくくるのではなく、少しでも高く売却してローン残債を少しでも減らすことに時間を注ぐのが、買い替え成功のポイントですよ!

不動産のプロ

一戸建てからマンションの買い替え時にかかる費用・税金まとめ

一戸建てからマンションに買い替える際には、どのような費用がかかるのでしょうか。

買い替え時にかかる費用・税金をまとめてみました。

売却時にかかる費用

まずは売却時にかかる費用についてです。

それぞれ簡単に説明していきます。

・仲介手数料

不動産の売却を依頼した不動産会社に対して、物件価格の3%+6万円を上限に、仲介手数料を支払う必要があります。

3000万円の物件であれば96万円、5000万円の物件であれば156万円の仲介手数料を支払う必要があります。

・登記費用(司法書士報酬)

売却時には、住宅ローンを借りる際に設定されている「抵当権」を抹消しなければいけません。

自分で抵当権を抹消する手続きを行えますが、一般的には司法書士に依頼するケースが多いです。

費用はおおよそ数万円~10万円に落ち着きます。

・測量費(必要な場合のみ)

一戸建ての場合は、土地の面積や境界線を明確にする目的で測量費がかかる場合があります。

測量費はおよそ30万~50万円程度におさまることが多いです。

・引っ越し代

売り先行の場合は、①売却した家から仮住まいへの引っ越し費用と②仮住まいから新居への引っ越しの2回引っ越し費用が掛かります。

引っ越しの費用は、繁忙期と閑散期、同じエリア内の引っ越しか、別エリアの引っ越しかで費用が大きく変わってきます。

購入時にかかる費用

続いて購入時にかかる費用についても、簡単に解説しておきます。

・仲介手数料

購入時も同様に、不動産会社への仲介手数料がかかります。

 

・登記費用(司法書士報酬)

さきほどは抵当権を抹消する登記でしたが、購入時は抵当権を設定する登記が必要になります。

こちらも通常は司法書士に依頼をし、5~10万円ほどの依頼料を支払います。

・住宅ローン保証料

保証会社に支払う費用です。

もし何らかの原因で借り手が住宅ローンの返済が困難になった場合、保証会社が借り手に代わって銀行に返済をします。(代位弁済)

しかし、住宅ローンの返済義務がなくなるわけではなく、返済の相手から銀行から保証会社に代わるだけなので十分注意しましょう。

支払い方法として、融資実行の際に一括で支払う「外枠方式」と、借入金利の中に含まれる「内枠方式」があります。

・住宅ローン事務手数料

住宅ローンを組む際の手続きにかかる費用として発生するのが、住宅ローン事務手数料です。

手数料の相場は3~5万円程度に落ち着くことが多いです。

・団体信用生命保険料

ローンの返済中に万が一借り主がなくなった場合、住宅ローン残高をすべて一括で支払ってもらえる保険です。

健康状態によっては加入できないこともあります。

また、団体信用生命保険の保険料は住宅ローンの金利に含まれており、実際に銀行に支払う手続きなどはありません。

・火災保険料、地震保険料

火災保険や地震保険は、万が一住宅が火災で燃えてしまったり、地震で被害を受けてしまった場合に備えて、加入する保険です。

また、火災保険は単体で加入できますが、地震保険は必ず火災保険とセットで加入する必要がある点も押さえておいてください。

・引っ越し代

新居への引っ越し代も当然かかってきます。

時期や場所、家の広さによって金額は大きく変動するので、金額についての説明は割愛します。

売却時にかかる税金

続いて、売却時にかかる税金についても簡単に解説をしていきましょう。

・譲渡所得税

家を売却して利益が発生した場合に課税される税金です。

保有期間が5年以内の場合は短期譲渡所得として利益に対して39%、5年超の場合は長期譲渡所得として利益に対して20%課税されます。

・印紙税(売買契約書に印紙を貼付)

印紙税は、売買契約を結ぶ際に収入印紙として貼る形で納める税金です。

売買代金によって金額が決まっているので、国税庁のページから一覧表を引用しておきます。

記載された契約金額 税額
10万円を超え 50万円以下のもの 200円
50万円を超え 100万円以下のもの 500円
100万円を超え 500万円以下のもの 1千円
500万円を超え 1,000万円以下のもの 5千円
1,000万円を超え 5,000万円以下のもの 1万円
5,000万円を超え 1億円以下のもの 3万円
1億円を超え 5億円以下のもの 6万円
5億円を超え 10億円以下のもの 16万円
10億円を超え 50億円以下のもの 32万円
50億円を超えるもの 48万円

 

引用:No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置|国税庁

・登録免許税

登録免許税は、先ほど説明した抵当権抹消登記の手続きを行う際に必ず支払う必要のある税金です。

不動産1つにつき一律1000円かかるのですが、土地と建物でそれぞれ申請する場合は2件としてカウントされるので注意してください。

購入時にかかる税金

最後は購入時にかかる税金についてです。

それぞれ説明していきましょう。

・印紙税

購入時も、売買契約を締結するので印紙税を支払う必要があります。

(税額は売却のところで説明した通りなので割愛します。)

・登録免許税

売却時の登録免許税は、抵当権を抹消するためのものでしたが、今回は所有権が新しい買主に移ったことを示すためと抵当権を設定するために必要になる税金です。

不動産の価格に対して、一定の税率をかけて計算されます。

内容 課税標準 税率
所有権の保存 不動産の価額 1,000分の4
売買又は競売による所有権の移転 不動産の価額 1,000分の20
相続又は法人の合併による所有権の移転 不動産の価額 1,000分の4
その他の所有権の移転(贈与・交換・収用等) 不動産の価額 1,000分の20

 

引用:No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置|国税庁

・不動産取得税(不動産取得時1回のみ支払い)

不動産を新たに取得した際に支払う必要のある税金です。

(相続によって取得した場合は、課税の対象外です)

税額の計算式は、

取得した不動産の課税標準額×税率

で決まります。

税率は以下の期間内であれば、表の税率が適用されます。

取得日 土地 家屋(住宅) 家屋(非住宅)
平成20年 4月 1日から
平成33年 3月31日まで
3/100 4/100

引用:No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置|国税庁

・固定資産税・都市計画税

1月1日時点で不動産を保有している人に対して課税されるのが固定資産税です。

都市計画税は、都市計画法で定められた地域に不動産を保有している人が課税対象になります。

固定資産税は課税標準額×1.4%。都市計画税は課税標準額×0.3%の税率がかかってきます。

売りたい人

売却時も購入時もたくさんの費用や税金がかかって嫌になりそう・・・。

確かに、買い替えにともなってかかる費用は高額です。

ただし、条件によっては費用を0にできたり、特例で支払う必要がなくなるものもありますよ!

不動産のプロ

一戸建てからマンションの買い替え時に使える税金の特例

一戸建てからマンションに買い替える時に、一戸建てを売って譲渡所得が発生すると、所得税・復興特別所得税と住民税の課税対象になります。

しかし、一戸建て住宅を売却した価格よりも高い価格のマンションに買い替えた場合には、売却によって発生した譲渡所得の課税を次回の売却時まで繰り延べできる特例があります。

これを「特定の居住用財産の買換えの特例」といいます。

ただしあくまでも課税が繰り延べされただけなので、買い替えたマンションを次に売却する時には、繰り延べた金額が譲渡所得に加算されて課税されるので注意が必要です。

尚、買換え特例を利用するためには、売却価格の上限や買い替えたマンションの床面積などいくつかの条件があるので、仲介業者に確認しましょう。

特例について詳しく知りたい人は、下記の国税庁のページを参考にしてください。

参照→ No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置|国税庁

一戸建てを少しでも高く売却するなら複数の不動産会社を比較することが重要

複数の不動産会社に査定を依頼すると、会社によって査定額に数百万円の差が出ることも不動産の売買では珍しくありません。

中古住宅の査定は、過去の類似の取引事例をもとに行うことが多いのですが、同じ不動産会社でもそれぞれ得意とする分野や地域などは様々です。

はじめから一つの業者に絞らずに、複数の業者を比較・検討する様にしてください。

売りたい人

複数の不動産会社を比較したほうがいいのね。

でも、いくつも不動産会社に査定を依頼するのは面倒だな・・・。

確かに、複数社への依頼は面倒ですが、このひと手間を惜しんだことで、数百万円損してしまう可能性があります。

最近主流になりつつある不動産一括査定サイトを活用すれば、ネットからまとめて査定の依頼をかけることができますよ!

不動産のプロ

不動産一括査定サイトを活用すれば、手間なく比較・検討できる

複数の業者に相談するのが面倒だと思ったら、同時に複数の会社の査定金額の比較が簡単にできる便利な不動産一括査定サイトがあります。

スマホやPCから一度だけ物件情報を入力すれば、複数社から査定結果をもらうことができるのです。

きちんと複数社からの査定額を知ったうえであれば、相場から外れた金額で売りに出して、大損することはありません。

NTTデータグループが運営する日本初の一括査定サイト「HOME4U」は、信頼性も高く悪い評判がほとんどありません。

まずは自分の家がいくらで売れるのかを正しく把握しておくことで、買い替えの見通しを立てることができますよ。

一戸建てからマンションへの住み替えで入らなくなった荷物を効率的に処分する6つの方法

一戸建てからマンションに住み替える際に、最も頭を悩ますのが「今ある荷物をどの様に処分すれば良いのか」という問題でしょう。

一般的にマンションは、一戸建てよりも間取りがコンパクトになることが多く、庭に物置などを設置することもできないので、荷物の置き場所がなくなってしまいがちです。

住み替えを機会に、余分な荷物を思い切って処分することが大切です。

ここでは荷物を効率的に処分する6つの方法

  1. リサイクルショップに引き取ってもらう
  2. ネットオークションやフリマアプリに出品する
  3. 下取りサービスを利用する
  4. 不用品回収業者に依頼する
  5. 引っ越し業者に依頼する
  6. 自治体に粗大ごみとして回収してもらう

をそれぞれ紹介します。

①リサイクルショップに引き取ってもらう

不要になった家具や家電がまだ使える状態であれば、リサイクルショップに買い取ってもらう方法があります。

粗大ごみとして処分するよりも、わずかばかりでも収入になる可能性があります。

②ネットオークションやフリマアプリに出品する

状態の良い家具やブランド商品であれば、より高い値段で売れる可能性があります。

しかし、商品の発送や事務作業などの手間がかかるので、無駄な労力をかけることがない様に、いくら位で売れそうなのか等、価格相場を事前に良く調べておくことが重要です。

③下取りサービスを利用する

家具や家電の買い替えの場合には、下取りサービスを提供している店が近くにないかを調べてみましょう。

対象商品に限って新しい商品と引き換えに、不要になったものを無償で引き取ってくれる会社もいくつかあります。

代金を支払って処分するよりもお得です。

④不用品回収業者に依頼する

リサイクルできそうにない不用品は、不用品回収業者に依頼して引き取ってもらう方法があります。

引き取り料金が発生する場合が多いですが、条件があえば買取してもらえることもあります。

事前に見積もりを取って検討しましょう。

⑤引っ越し業者に依頼する

引っ越し業者に依頼すれば、引っ越し当日まで使用することができるメリットがあります。

また、不用品買い取りサービスを行っている引っ越し業者もあるので、この場合には比較的新しい家具や家電、雑貨などが買い取りの対象になります。

事前に引っ越し業者に相談してみると良いでしょう。

⑥自治体に粗大ごみとして回収してもらう

最も一般的な処分方法が、粗大ごみとして有料で自治体に回収してもらう方法です。

料金は各自治体によって異なるので、ウェブサイトなどで確認します。

また、自分で指定場所に粗大ごみを持ち込むと料金が安くなる場合があるので、調べてみると良いでしょう。

一戸建てを担保に入れて資金を用意する「リバースモーゲージ」を買い替えで活用する方法

リバースモーゲージとは「高齢者向け居住用不動産担保の年金的融資」のことです。

簡単に説明すると、自宅を担保にお金を借り入れ、亡くなった後に売却して返済する仕組みです。

これにより、残す必要のない財産を有効活用できるのがメリットになります。

名前の通り、利用対象者が高齢者であることと、目的が年金代わりであることがポイントになります。

一方、住宅価格下落による担保価値の低下や、借り手が長生きするリスク、金利上昇リスクなどの担保割れのリスクがあるため、金融機関は担保評価額の5~6割を融資額としています。

また、建物価値は築20年もすると資産価値がゼロになるため、担保としては一般的に土地の評価だけになっています。

したがって、土地を所有している戸建て住宅のみが対象となります。

借地権付戸建てやマンションの場合は利用できません。

一戸建てからマンションに買い替える際には、現在所有している一戸建てを担保に、リバースモーゲージを活用して購入資金を調達する方法があります。

しかしリバースモーゲージでは、最初に死亡時までに融資できる価格を決めて、年金の様に毎月銀行からお金を借りる形になるので、長生きして生存中に融資枠を使い切ってしまうリスクがあります。

途中で融資を打ち切られてしまえば、その後の返済ができなくなってしまうので注意が必要です。

この様にリバースモーゲージを活用する際には、デメリットやリスクについても十分に検討する必要があります。

売りたい人

うちはまだリバースモーゲージの年齢条件に合ってないから、利用はできないわね。

年齢制限をクリアしていて、かつすでにローンの残債がない人は、検討に値する選択肢の一つとして考えてみてください。

不動産のプロ

一戸建てからマンションの買い替えに関するQ&A

最後に、一戸建てからマンションに買い替える際に多い質問に回答します。

一戸建てとマンションではどちらが資産価値が高い?

建物が築年数の経過と共に、経年劣化により資産価値が低下するのに対し、経年劣化しない土地は資産価値が下がりません。

建物の立地条件にもよりますが、マンションは一戸建てと比較して建物価格が占める割合が高く、土地は敷地全体に対して自分の敷地権の割合に応じた分を保有している状態です。

したがって土地全体を所有している一戸建てと比べて、築年数と共に資産価値の減少が大きくなる傾向があります。

ただしマンションの税法上の耐用年数は、一戸建て(木造)の22年に対して47年と長いので、マンションの資産価値は利便性に大きく左右されるといえます。

将来売却する予定があるのであれば、交通アクセスが良く、管理が行き届いた人気の高いエリアに建つマンションを選ぶ必要があります。

一方、一戸建ての場合は20年程度で建物の資産価値がなくなっても土地の資産価値は残るので、一定の資産価値を保ち続けることができます。

よって長期的に見れば、マンションよりも一戸建ての方が資産価値が高いといえます。

ただしいくら一戸建ては土地の資産価値が残るので有利といっても、ある程度の需要がある土地でなければ土地の資産価値もないことはいうまでもありません。

一戸建てとマンションではどちらが光熱費が高い?

光熱費の中で、家庭でもっとも負担となるのが電気料金です。

電気料金はほぼ毎年のように値上がりしているので、電気を節約することで光熱費を抑えることができます。

一方、建物の断熱性や気密性は、一般的には木造の一戸建てよりも鉄筋コンクリート造のマンションの方が優れています。

また、マンションの方が一戸建てよりも外気に触れている部分の面積が狭いので、熱が外部に逃げにくくなっています。

家庭の消費電力のうち、冷暖房費の占める割合は約3割になるので、断熱性・気密性に優れ、冷暖房費が抑えられるマンションの方が光熱費はかかりません。

よって、光熱費は一戸建ての方が高くなるといえます。

まとめ

一戸建てからマンションへ買い替えを行う場合のメリットやデメリット、注意点などについて紹介してきましたが、いかがでしたでしょうか。

一戸建てとマンションそれぞれにメリットとデメリットがありますが、マンションは特にシニア世代が住みやすいといわれています。

しかしシニア世代にとっても良い事ばかりではありません。

買い替えを検討する際には、メリットばかりでなくデメリットにも目を向けて後悔することがない様にして欲しいと思います。

是非この記事を参考にして、満足度の高い買い替えを行っていただければ幸いです。

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