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ハウスメーカーの選び方で欠かせない4つのポイント!営業マンの選び方や工務店との違いも徹底解説!

 

家を建てたい人

子供もできたし、夢だったマイホームを建てたい。

ネットで少しずつ調べ始めたけど、家を建ててくれるハウスメーカーや工務店の種類が多すぎて、どうやって選べばいいのかわからないよ。

そういった方の疑問に答えていきます。

家を建てる時に誰でも最初に悩むのが、「どこに建築を依頼したら良いのか?」というポイント。

たくさんあるハウスメーカーや工務店の中から、1社を絞り込むのは簡単なことではありません。

しかし住まいづくりでは、ハウスメーカー選びで完成後の満足度が決まるといっても決して過言ではないので、安易に妥協して決めてしまうことだけは避けてください。

今回の記事では、不動産のプロである筆者が、

  • ・ハウスメーカーを選ぶ際の4つのポイント
  • ・ハウスメーカーと工務店の違い
  • ・優秀な営業マンの見抜き方

の3つのポイントを中心に説明をしていきます。

この記事を読んでもらえば、ハウスメーカーの選び方がクリアになるので、ぜひ読み進めてみてください。

ハウスメーカーの選び方の4つのポイント

家を建てようと思った時、最初に住宅展示場を見学しようと考える方が多いのではないでしょうか。

しかし、一般の方が何の情報も持たずに、ただやみくもに住宅展示場に見学にいくのはあまりオススメできません。

たまたま最初に飛び込んだハウスメーカーのモデルハウスでの接客が良かったので、そのまま数回打ち合わせを重ねて契約してしまったなどという話を良く聞きます。

しかし、これでは家づくりで本当に大切な事をおきざりにしているといえます。

住宅展示場を見学する前に、是非行っておいて欲しいことからご紹介します。

①はじめにどんな家が欲しいのかをイメージして、家族の意見をまとめておく

家を建てる理由は人によって様々です。

そして、住まいに求めるものもそれぞれのご家庭で異なります。

一方、家を建てるハウスメーカーにもそれぞれの特徴があり、目指している家づくりも違います。

得意な構造やデザイン、住まいづくりで重視している住宅性能、コストなど、ハウスメーカーによって異なるので、まずは自分たちが住まいづくりで優先したい項目をまとめておく必要があります。

  • ・狭い土地をできるだけ有効活用して3階建ての都市型住宅にしたい
  • ・収納を充実させたい
  • ・趣味の部屋を作りたい
  • ・広いリビングルームが欲しい
  • ・2世帯住宅にしたい
  • ・デザインにこだわりたい
  • ・純和風な家にしたい
  • ・敷地に余裕があるので、平屋建ての家にしたい
  • ・インナーガレージ付きの家にしたい
  • ・子育てや家事が楽に行える家にしたい
  • ・アレルギーがあるのでシックハウス対策を万全にしたい
  • ・できるだけ価格を抑えたい
  • ・入居後のメンテナンス費用を抑えたい

など様々なご要望があることでしょう。

これらの家族全員の要望をまとめて優先順位を付けておくと、後ほど最適なハウスメーカーを選ぶ際に役立ちます。

自分のこだわりを満たしてくれるハウスメーカーを探す上で、非常に重要な作業です。

また、家族の優先順位が一人ずつ異なっていると、ハウスメーカーと打ち合わせをしても話がまとまらず、無駄な時間を過ごすことにもなりかねないので注意しましょう。

②予算の目安を立てておく

どんなに高性能の家を建てたいと思っても、予算によっては不可能になる場合があります。

無駄な時間を省くためには、あらかじめ予算の目安を立てておく必要があります。

最優先でローコスト住宅を希望するなら、いくつかあるローコストをうたっているハウスメーカーの中から検討することになります。

 

しかし、ローコスト住宅は規格型住宅が主流になるので、ある程度の妥協はやむを得ません。

何を優先したいのか、ローコスト住宅では特に優先順位を明確にしておく必要があります。

細かな仕様変更や追加要望が多くなると、他のメーカーで建てても変わらなくなってしまうので注意が必要です。

③家の構造による特徴を知る

住宅には様々な構造があり、構造によって耐久性や間取りの自由度、リフォーム・メンテナンスのしやすさなどに大きな差が出ます。

ハウスメーカーによってそれぞれ得意な構造があるので、住宅の構造別のメリット・デメリットをつかんでおくと、自分の要望にあったハウスメーカーを容易に絞り込むことができるようになります。

住まいの構造による特徴は次の通りです。

木造在来軸組工法

国内に古くからある伝統工法を発展させたもので、木製の柱と梁を組み合わせて建物を組み立てていく工法です。

国内で最も多く建てられているのが木造在来(軸組)工法の住宅になります。

比較的間取りの自由度が高く、将来的な増改築も容易に行うことができます。

また日本の気候風土に適していて、施工可能な業者の選択肢が多いのもメリットです。

 

そして何と言っても、あたたかな木の雰囲気や香りを楽しめるのが最大のメリットになるでしょう。

一方、以前と比べると接合金物の改良や集成材の採用などで、耐震性が高いものが増えましたが、大工の技術や経験によって建物の品質が大きく左右されるのがデメリットになります。

 

また気密性が低いので、防音性能も低くなります。

壁や床の振動が伝わりやすいので、防音対策が不可欠です。

一般的な坪単価は40~70万円程度で、仕様により大きな幅があります。

ツーバイフォー工法(枠組み壁工法)

もともと北米を中心に普及した工法で、6面体構造で建物を支えるので、在来工法よりも耐震性や耐風性、気密性、断熱性、耐火性に優れています。

また、職人の技術や経験にあまり左右されない工法なので、比較的品質が安定しています。

 

一方壁によって建物を支えているので、間取りに制約が多く、大きな窓の設置や開放感のある空間、リフォームでの間取り変更などが難しくなります。

一般的な坪単価は50~60万円程度です。

比較的安価ですが、デザインや間取りの選択肢が少ないのがデメリットです。

軽量鉄骨造

同じ鉄骨造でも鋼材の厚みが6mm未満のものを軽量鉄骨造といいます。

鉄骨造は、建築コストやレイアウト(間取り)の自由度、耐震性、耐久性、遮音性の面で、木造と鉄筋コンクリート造の中間に位置付けされています。

ただし鉄は熱に弱いため、耐火性に関しては一般的に木造よりも低いとされます。

 

また軽量鉄骨造は、柱と梁だけでは十分な強度が保てないため、ブレースや耐力壁で補う必要があり、重量鉄骨造よりも間取りの自由度は低くなります。

大手ハウスメーカーの「鉄骨造の住宅」のほとんどが軽量鉄骨造です。

多くは間取り変更を伴う大規模な増改築を行う際に、地元の工務店やリフォーム会社に依頼することができないので注意が必要です。

平均坪単価は重量鉄骨造よりも2~3割安く50~70万円程度で、木造と比較してそれほど大きな違いはありません。

重量鉄骨造

鋼材の厚みが6mm以上のものが重量鉄骨造です。

軽量鉄骨造よりも耐震性などの住宅性能の面では優れていますが、重量が重くなるので基礎工事に費用がかかり、建築コストが高くなります。

間取りの自由度が高く、大空間の部屋を設けることも可能です。

平均坪単価は60~80万円程度です。

鉄筋コンクリート造

鉄筋コンクリート造は構造的に非常に強固で、耐震性・耐久性・遮音性・耐火性・気密性に優れています。

また間取りやデザインの自由度が高く、大空間や大開口(大きな窓)の実現も可能です。

将来、間取り変更を行う際にも、地元の工務店やリフォーム会社など幅広い範囲の中から業者を選ぶことができます。

 

一方、気密性が高いので、結露しやすくカビが発生しやすいという欠点があり、建築コストも高額になります。

坪単価の一般的な相場は70~100万円です。

住まいづくりをする上では、どんな構造を選ぶのかはとても重要です。

 

そして、構造によって自分の要望が叶ったり叶わなかったりすることも決して珍しくありません。

たとえば車2台が入れられるインナーガレージ付きの家が欲しい場合には、重量鉄骨造や鉄筋コンクリート造を選べば問題なくても、木造で建てようとすると様々な制約が生じ、理想の空間にはならない可能性があります。

「プレハブ」工法とは?

住宅の工法には、軽量鉄骨造や木造軸組構法とは別に「プレハブ」工法というものが存在します。

ハウスメーカーによっては、通常現場で行う建込作業を簡易的に済ませるため、主な部材を工場で前もって組み立てる「プレハブ」工法を取り入れているところもあります。

もともと、積水ハウスやダイワハウス、ミサワホームなどが「プレハブ」メーカーとして有名でしたが、木造からツーバイシックスに工法を移行した一条工務店も、近年では「プレハブ」工法を取り入れ、現場施工を減らすことに成功しています。

「プレハブ」は住宅の施工精度を上げ、大幅な工期短縮をもたらします。「プレハブ」工法の利点を積極的に取り入れるメーカーは、今後も増えていくでしょう。

 

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④住宅に求める性能を明確にする(耐震性、断熱性、気密性)

住宅には、耐久性、耐震性、防火性、断熱性、気密性、遮音性など様々な性能が求められます。

ハウスメーカーのカタログなどを見ると、どこのメーカーも「省エネ・耐震性に優れ、断熱性、気密性はトップレベル」などとうたっていますが、実際のところ全ての性能で最高レベルを目指せば、建築費も高騰してしまいます。

予算に上限がなければそれも可能ですが、ほとんどの方が限られた予算の範囲内で家を建てようと思っているはずです。

低コストで全ての要望を満たすハウスメーカーを選ぼうとすれば、ひとつも該当しなくなってしまうでしょう。

 

また、カタログのモデルプランの性能と実際の住宅性能は、間取りなどによって同じになるとは限りません。

さらに住宅性能は、建物の構造と密接な関係があります。

たとえば、高気密・高断熱住宅なら、同じ木造でも在来工法よりもツーバイフォー工法の方が有利です。

ですから、我が家にはどんな住宅性能を求めるのか、あらかじめ優先順位を明確にしておくことが大切になります。

 断熱性能を示す「UA値」とは

断熱・気密性能のチェックに使われる数値にUA値(外皮平均熱貫流率)があります。

UA値はもちろん日常的に使われる言葉ではありませんので、最初は取っ付きにくいかもしれません。

しかし、建物の断熱性能を数字ひとつで表せるので、使ってみると非常に便利な指標だと分かるでしょう。

 

簡単に説明しますと、UA値とは、建物の表面からどれだけ熱が逃げていくかを「外皮面積(建物の壁や屋根などの面積)」を基準に示したもの。

数字が少ないほど断熱性能は高くなります。

例えばUA値が0.87(東京)の住宅であれば「住宅性能表示(※1)上」の断熱等性能等級4(4が最高位)を取得できます。

また、いま国をあげて取り組んでいるZEH(ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス)では、東京などの5地域で、UA値0.6がZEH仕様に認定されるための最低基準値です。

大手ハウスメーカーは漏れなく「ZEHビルダー」に登録していますので、当然このZEH基準は満たしています。

ただ、より深く、各メーカーを比較する際、使われている窓や部位ごとの断熱材の種類、また断熱材の施工厚等を調べることになるでしょう。

 

しかし、はじめにUA値を押さえることで、検討を進める作業は比較的ラクに進むはずです。

なおUA値はプラン(間取り)の関係もあり、建物一棟ごとに出てくる数字が全て異なります。

そのため、自社の参考UA値をウェブサイト上で敢えて出さない不親切(?)なメーカーもあります。

気密性能を示す大切な「C値」とは

ZEHの認定上は必要とされていませんが、気密性能を示す大切な数値にC値(相当すき間面積)があります。

実はC値こそ、省エネ住宅を表す極めて大事な数値とも言えるものです。

 

ちなみに、注文住宅顧客満足度ナンバーワンのスウェーデンハウスや、最近では一条工務店が、気密測定(C値測定)を引渡全棟で実施しています。

高気密住宅は、以前であればC値5などの高い値が設定されていましたが、現在C値は1を切ることが、高気密住宅の最低ラインと考えられるようになっています。

耐震性能を確認する

東日本大震災以降、国内では中規模な地震から比較的大きな揺れが頻発しています。

地震国日本では、ハウスメーカーの選択に建物の耐震性能のチェックは重要な意味を持ちます。

近年では2016年に発生した熊本地震がまだ記憶に新しいもので、原発事故こそ発生しませんでしたが、地震の起き方から学ぶことが多い災害でした。

 

なぜなら、熊本地震は同じ場所で2回震度7以上の揺れが発生した点で、前例のない震災だったからです。

これをきっかけに「耐震等級2では万全ではない。これからの新築住宅には耐震等級3を要望したい」と考えるユーザーも多くなっています。

大手ハウスメーカーですから、住宅性能表示上の耐震等級2には対応しているでしょう(耐震等級2は「長期優良住宅」の規定をクリア)。

しかしそれだけではなく、施主から要望があれば、耐震等級3に性能を上げて(構造計算して)もらえるかどうかは確認しておきたいところです。

 大手ハウスメーカーと工務店の違いについて知る

ハウスメーカーを選ぶ基準が見えてきた後に、もう一つ知っておいていただきたいポイントがあります。

それは、「ハウスメーカー」と「工務店」の違いについてです。

一般的には、「ハウスメーカー」=「全国展開している大手の企業」、「工務店」=「地方に根差している街の業者」といった印象を持っている人も多いはず。

しかし、はっきりとした定義は存在するわけではありません。

ここからは、「工務店」について詳しく解説をするので、ざっくりとハウスメーカーとの違いを認識してもらえばと思います。

工務店は大きく3パターンに分かれる

工務店といっても、それぞれの運営形態によって、業態に大きな違いがあります。

地域の工務店は「個人経営の大工さんによる工務店」「加盟店・フランチャイジーを兼ねる工務店」、そして「地域を代表する工務店」の3つのパターンに区分けできます。

ここではそれぞれ(A、B、C)の違いについて、解説していきます。

個人経営の大工さんによる工務店

Aに属する工務店は、大工である棟梁が会社の代表になり、むかしから工務店形態で建築事業を行なっています。

「信用が財産」ということをよく理解している工務店です。

この形態でも営業を社員として雇っている工務店がありますが、設計部門は外注(交流のある設計事務所に図面作成や確認申請といった設計業務を委託)しているケースが多いようです。

また工務店だけでは事業を安定的に継続できないなどの理由で、自治体の公共事業も受注している工務店も見られます。

そのぶん経営は安定しますが、住宅事業が手薄になりがちで、アフターの体制が他の2パターンと比べると著しく劣る場合があります。

それでも住宅の受注はそこそこあるのですが、内容的にハウスメーカーとバッティングすることはほとんどありません。

 

特に心配なのは、気密・断熱性能に対する意識の遅れです。

体制としても設計部門を外注しているようでは、今後ZEH仕様の家を売らなければならないことを考えるとやや不安が残ります。

幸い、新しい省エネ基準の2020年の義務化は、2018年末に延期が決定しました。

しかしAに属する工務店は、今まさに岐路に立たされている状況の会社もあるのではないでしょうか。

加盟店・フランチャイジーを兼ねる工務店

Bの工務店は、大手・中堅ハウスメーカー等の加盟店となることで、自社のブランディングを確立している工務店です。

社長(代表)は大工職人の方もいますが、形態Bでは職人以外の方が経営トップにいるパターンが多くみられます。

このタイプの工務店のフランチャイザーには、アイフルホームやクレバリーホームなどのハウスメーカー系も勿論多いのですが、ここ数年の新たな傾向として「カーサキューブ」や「無印の家」など、比較的新しいフランチャイザーも出てきています。

今後はこのグループが、相当躍進すると考えられます。

 

なぜなら、これらは総じて高性能かつ価格もリーズナブルな上に、ウェブサイトを見るだけでどんな建物ができるかが分かるからです。

大手メーカーは、ぜひとも見やすいウェブサイト計画を彼等から盗むべきです。

またウレタン断熱で昔から人気の「FPの家」や、高気密・高断熱住宅で知られる「ファースの家」も、未だ根強い人気を誇っています。

Bタイプの工務店になると、公共事業を受注することは少なくなり、住宅の新築・リフォームだげで工務店を運営する会社が多くなります。

もちろん、これらの加盟店は「ZEHビルダー」にも登録済みの会社がほとんどで、「FPの家」や「カーサキューブ」、「無印の家」の加盟店には、以前から高気密・高断熱な家づくりを進めているところもあり、省エネ住宅では先鋭的な工務店も含まれます。

ハウスメーカーにとっても、手強い敵になる可能性が十分あるといえるでしょう。

地域を代表する工務店(ホームビルダー)

3つ目のCは地域を代表する工務店で、Bとの違いは特定の会社の加盟店にならず、独自の工法と販売手法を武器に、地域を代表する工務店として業務を展開しています(中にはBタイプと併用する形をとる工務店もあります)。

このタイプの工務店になると、全国展開するハウスメーカーと同じエリアで住宅展示場を展開しているビルダーもあります。

よって、Cタイプの工務店の運営規模は、ハウスメーカーの支店・営業所と同レベルか、それ以上の受注実績がある工務店も含まれます。

もちろんほとんどの工務店が、国のZEH(ゼロエネルギーハウス)仕様にも対応しており「ZEHビルダー」登録済みの業者も多くなります。

 

またCタイプの工務店は、営業、現場・設計担当と3部門が揃っており、役所やZEHの申請業務を外部に委託することもありません。

工務店によっては、反対に営業社員を置かず、人員を数名程度に絞って運営している会社さえあります。

コアさえしっかり整っていれば、無駄に人員を増やさず運営できるのもこの業態の魅力でしょう。

 

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ここが違う!工務店VSハウスメーカーの4つの違い

ここまで見て行くと、会社の規模こそ違いますが、ハウスメーカーの各支店とB、Cタイプの地域工務店は、全く同じ土俵でも十分戦えることが分かります。

最後に工務店のハウスメーカーと違いを抽出してみました。ハウスメーカーや地域工務店の選び方にも、参考にできる点が見つかるでしょう。

営業・施工エリアの違い

ハウスメーカーとのいちばんの違いは、地域工務店では営業・施工エリアが狭まる点です。

営業・施工エリアを広げられないのは工務店のデメリットですが、限られた地域で手厚いサービスをすることは地域工務店のメリットになるでしょう。

施工の精度の違い

これもよく言及されることですが、施工精度の違いとは、現場の出来・不出来が職人の腕に左右されることを言います。

この点はハウスメーカーが、地域工務店を上回ると考えられ、ハウスメーカーの選び方にも影響する部分です。

ハウスメーカーが施工精度で地域の工務店を上回る理由は、大手メーカーは専用工場で工場施工(プレハブ)の比率を高めている点と、現場施工についても会社のルールを徹底管理している点です。

会社ぐるみで施工精度の向上を目指すハウスメーカーと比べた場合、地域工務店が施工精度の点で劣るのは明らかです。

気密・断熱や耐震性能への意識の違いは?

耐震性について、地域工務店とハウスメーカーの差は縮まりつつありますが、気密・断熱性能について両者の違いは微妙です。

一般に全国展開をするハウスメーカーのほうが、気密・断熱性能に関して意識が高い傾向があると考えられます。

 

しかし、こと気密・断熱性能に関しては、地域工務店のほうが意識の高い会社が存在します。

この傾向は、ZEHが本格稼働する2015年以前により明らかだったと述懐できます。

高まる機運に水を差すつもりはありませんが、主要ハウスメーカーの中で、気密・断熱性能について、かなり以前から重視して来たのは、スェーデンハウスや土屋ホームぐらいではというのが偽らざる感想です。

アフターサービスの違い

ハウスメーカーは各社がリフォーム分野に力を入れていますが、ここは自社で建築した物件をアフターサービスをする部門でもあります。

ハウスメーカーにとってOBユーザーは大事な資産であり、OBユーザーの多さから考えても、ハウスメーカーは工務店と比較すると、アフターサービスへの意識の向け方が一歩先に進んでいると考えられます。

ただ地域の工務店にとっても、OBユーザーが大事な資産であるのは同じです。アフターサービスの違いに関しては、両者とも優劣がつきません。

関連記事→ハウスメーカーと工務店はどっちがおすすめ?坪単価の違いや割合、メリット・デメリットなどを紹介!

要望にあったハウスメーカー・工務店を決定する3STEP

ここまでの事前準備が整ったら、いよいよハウスメーカーの選定作業を行います。

ハウスメーカーの情報を入手する

自分の要望や建築したい住宅の構造をもとに、住宅雑誌やインターネットなどでハウスメーカーの情報を収集します。

たとえば断熱性能にこだわるなら、高気密・高断熱住宅を得意とするハウスメーカー、3階建てで屋上庭園にしたいのなら、鉄骨造や鉄筋コンクリート造が得意なハウスメーカーを中心に情報を集めます。

自分の要望に近い施工例などを見ながら、希望を満たしてくれそうなハウスメーカーを何社かピックアップすると良いでしょう。

ハウスメーカーのモデルハウスを見学する

要望に合いそうなハウスメーカーが見つかったら、モデルハウスの見学に行きましょう。

ここで注意すべき点は、どこのハウスメーカーでもモデルハウスは一般的にハイグレードの住宅が建てられていて、自分が実際の施工例などで情報収集した住宅とは全く別規格の商品になっていることが多いという点です。

通常、内装や住宅設備機器には様々なオプション品が備わっています。

標準仕様とオプション仕様でどれくらいの価格差があるのか、きちんと把握しておくことが大切です。

プランと見積書を検討して契約するハウスメーカーを決定する

最終的に自分の要望を叶えてくれそうなハウスメーカーを2~3社に絞ったら、プランと相見積もりを依頼します。

提出されたプランと見積書の内容をよく比較検討して、最後に契約するハウスメーカーを決定します。

尚、見積書を比較する際には、別途工事の内容まできちんと把握して比較する必要があります。

ハウスメーカーによって、どこまでが見積もりに含まれているのかが異なることが多いので注意が必要です。

 

また、最終的にハウスメーカーを決定するにあたって、インターネットの書き込み情報などを参考にする方も多いと思います。

しかし、これらの匿名による情報は必ずしも正しい情報とはいえません。

同じ会社で家を建てても、職人やハウスメーカーの担当者によって満足度が大きく異なることも少なくありません。

あくまでも参考程度として考えた方が良いでしょう。

優秀な営業マンの見抜き方

ハウスメーカー選びでは、重要なポイントが他にもあります。

それは担当する営業マンとの相性です。

営業マンは、住まいづくりを行う上で大切なパートナーです。

ハウスメーカー選び以上に営業マン選びが重要といっても過言ではありません。

優秀な営業マンには、単に人柄が良いばかりでなく、建築や住宅ローンなどの専門知識を持っている事が求められるのは当然のこととして、顧客とイメージの共有ができるかどうかが最も重要です。

 

専門知識を持たない顧客の要望を正確にくみ取って、カタチにできる(もしくは設計担当者に伝えることができる)能力が欠かせません。

ハウスメーカーの営業マンと良好なコミュニケーションがとれれば、住まいづくりは半ば成功したといえる程です。

あなたにとって優秀な営業マンとは、あなたの要望を正確に理解して、「こうすればもっと良くなりますよ」などという自分では思いもよらなかった発想や、プラスアルファの提案ができる人です。

まとめ

ハウスメーカーの選び方について解説してきましたが、いかがでしたでしょうか。

ハウスメーカー選びで失敗してしまうケースで多いのが、何の知識や情報も持たずにモデルハウスの見学にでかけていき、営業マンのペースに乗せられ、販売戦略にはまって契約してしまうことです。

そのようなことを避ける意味で、事前に住まいづくりの要望をまとめ、住宅の構造などの基礎知識を身に付けておくことが非常に重要になることを理解していただければ幸いです。

また、住宅展示場には様々なハウスメーカーが出展しています。

あらかじめそれぞれのハウスメーカーの情報を入手して、自分の要望に合いそうなメーカーのモデルハウスから順番に見学することをオススメします。

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