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そういった方の疑問に答えていきます。

一つ結論を伝えておくと、「あなたのマンションの条件やエリアによって、最適な仲介会社は異なる」ということです。

ネットで一方的におすすめの仲介会社を推しているサイトがあるとしたら、ただの押し付けだと思ってください。

また、同じ不動産会社でも、担当者によって売却価格は変わってきます。

毎月1000万円の売り上げを上げる営業マンと、入ってきたばかりの新入社員では、知識・経験のレベルが全く違うので。

とはいえ、こちらでは担当者を直接選べないこともあり、担当者選びに関しては運要素が強くなってしまいます。

そういった不確実で複合的な要素を理解したうえで、具体的な選択方法や選択基準をお伝えしていきますね。

この記事をしっかり読み込んで、マンション売却を成功させましょう！

なぜマンションを売却時の仲介業者選びは重要か？

本題に入る前に、「なぜ、仲介業者選びがそこまで重要なのか？」という点についてお話しておきます。

一口に不動産会社といっても、やはり会社の総合的なレベルには大きく差があります。

得意としている業種にも偏りがあるので、その実績やノウハウの違いはそのまま、売却価格の差としてダイレクトに影響してきます。

一生に１度あるかないかのマンション売却ですから、仲介業者選びにはしっかりと時間を割きましょう。

「会社の違い」より大きな「担当者の違い」

仲介業者の違いもさることながら、実際にあなたのマンションを売却する担当者選びも重要です。

「業者」と表現しても、とどのつまりそれは人間の集合体にすぎません。

魅力的に物件をアピールして早く買い主を見つけてくれる担当者もいれば、日頃のやり取りさえおぼつかないような頼りない担当者もいるでしょう。

多くの人が忘れがちなポイントですが、実際には会社選びより大きいといっても過言ではないので、覚えておいてください。

マンション仲介業者の効果的な選び方～複数の業者を比較してから絞り込む～

ここからは具体的な不動産会社の絞り込み方について、お話していきましょう。

冒頭でお伝えした通り、あなたが保有している物件の種類やエリアによって、適切な不動産会社は変わってきます。

さらにいい会社に巡り合えても、経験の浅い頼りない担当者がついてしまっては、元も子もありません。

この両方の問題を解決してくれるのが、最近仲介業者探しの主流になっている「一括無料査定サイト」です。

自動的に物件のエリアにあった不動産会社をピックアップしてくれる上に、複数の不動産会社に依頼ができるのが一括査定サイトのメリット。

複数の仲介業者・担当者の人柄や力量を比較しながら、信頼できる仲介業者を選ぶことができるのです。

具体的なイメージとして、下の絵を見てみてください。

このように複数の会社が、独自の査定基準をもとに算出した見積もりを提示してきます。

仲介業者間の査定額の差は、数百万にものぼることは珍しくありません。

「査定額が高い＝いい会社」という訳ではないのですが、「この価格なら売ってもいいな」と思える査定額を提示してきた会社と、詳しくやり取りをしてみましょう。

その中で、この後お伝えする「信頼できる仲介業者の選び方」の基準を元にさらに絞り込みをかけ、最終的に残った会社にマンションの売却を依頼してみてください。

筆者がおすすめする一括査定サイト「HOME4U」

数ある一括査定の中でもイチオシなのが、NTTデータグループが運営する日本初の一括査定サイト「HOME4U」です。

運営歴数年レベルの一括査定サイトが多い中、17年の運営実績を誇っていて、安心感・信頼感は頭一つ抜けています。

電話での査定にも対応しているので、ネットでの査定依頼が不安だと感じる人はぜひ活用してみてください。

ちなみに、一括査定サイトはHOME4U以外にもたくさんあります。

『HOME4U以外の査定サイトも気になる。』

という方は、下記記事で詳しくまとめているので参考にしてください。

関連記事→不動産一括査定サイトのおすすめ5選＋評判の30サイトを紹介！【総まとめ】

マンション仲介業者選びに使える7つの基準

ここから実際に仲介業者を選ぶ際に見てほしい、7つの基準をお伝えしていきます。

7つの基準は以下の通りです。

1. 宅地建物取引業者免許の更新回数をチェックする
2. 過去に行政処分があったかどうか
3. 瑕疵担保保険、インスペクションのある会社かどうか
4. 仲介業者の得意・不得意を見極める
5. 売却を促進する独自のサービスを持っているか
6. 片手仲介専門の業者か
7. 担当者の力量、人柄はどうか

それぞれ詳しく説明していきましょう。

1、宅地建物取引業者免許の更新回数をチェックする

不動産会社の「宅地建物取引免許」を取得・更新する必要があります。

1996年以前は3年に1回、それ以降は5年に1回の更新が義務付けられていました。

つまり、更新回数を見ることで、不動産会社の運営歴を調べることができるので。

気になった会社があれば、公式HPの会社情報をチェックしてみてください。

例として、仲介業者大手の東急リバブルのHPを見てみましょう。

引用： 【東急リバブル】会社概要

上記は東急リバブルの会社概要から引用したものですが、一番上に「宅地建物取引業者免許　国土交通大臣（11）第2611号」と書かれているのが分かると思います。

この中の（11）という文字が、東急リバブルが宅建免許を更新した回数です。

3年更新計算でも33年ですから、1996年以降で5年計算に伸びたことを考えると、長期間不動産業を行ってきた実績がうかがえますね。

2、過去に行政処分があったかどうか

仲介会社選びでチェックして欲しいポイントの一つが、「過去に行政処分を受けたことがある会社かどうか」というポイントです。

「行政処分」といっても、処分の理由は会社によって大きく異なります。

例えば、

• ・広告料として限度額を超えて、物件の貸主から報酬を徴収した
• ・重要な事項を契約書に記載・説明しなかった
• ・必要な書類を渡していなかった
• ・義務にも関わらず、物件の情報をレインズ（全国的な不動産会社ネットワーク）に掲載しなかった

などが例として挙げられます。

もちろん行政処分が行われたことによって、会社のモラルが改善されたというケースもあるでしょう。

しかし、複数回行政処分の対象になっているような会社であった場合、根底的に問題のある会社である可能性が高いので依頼は控えましょう。

行政による処分が行われた会社かどうか調べる2つの方法

実際に、行政処分が行われた仲介業者かどうかを調べる方法が2つあります。

1. 国土交通省が運営する「国土交通省ネガティブ情報等検索システム」を使って調べる方法
2. 不動産会社の本店が所在する行政に直接赴いて、直接問い合わせる方法
3. 「東京都知事による宅地建物取引業者への監督処分情報」を参考にする方法

2番はかなり手間がかかるので、1番の方法と、3番の方法についてお話しておきます。

１、国土交通省が運営する、「国土交通省ネガティブ情報等検索システム」を使って調べる方法

手順はとても簡単です。

1、国土交通省が運営する、「国土交通省ネガティブ情報等検索システム」にアクセスします

2、画面左側にある「検索メニュー」から処分に該当する期間を選び、事業者名を入力して検索します

検索条件に一致した場合のみ、検索結果が表示されます。

２、「東京都知事による宅地建物取引業者への監督処分情報」を参考にする方法

こちらもシンプルで、東京都知事による宅地建物取引業者への監督処分情報にアクセスして、情報を確認するだけです。

かなり情報が多いですが、Windowsで調べる場合は「Ctrl＋Ｆキー」などを使って調べたい会社の情報に絞って検索するとすぐに見つかりますよ！

3、瑕疵担保保険、インスペクションに対応しているか

マンションを売却した後、一定期間内でマンションに欠陥や問題が見つかった場合、売り主は「瑕疵担保責任」と呼ばれる責任を負います。

事前に問題を買い主に告知していない問題が発生した場合は、買い主から損害賠償を求められたり、売買契約自体を破棄される危険性もあるので注意です。

仲介業者を選ぶ際に、瑕疵担保責任対しての保険や事前のインスペクション（検査）に対応している会社があると、売り主、買い主側双方が安心して取引を行うことができます。

担当者に直接確認をして、対応可能な仲介会社かどうか見極めておくといいでしょう。

関連記事→瑕疵担保責任を知らずにマンションを売ると告知義務違反になりますよ

 

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4、仲介業者の得意・不得意を見極める

一口に「不動産仲介業者」といっても、仕事の種類は多岐に渡ります。

「売買」「賃貸」「ディベロッパー」「コンサルティング」「土地活用」「管理業務」など。

今回は「マンション売却」に特化した仲介業者を選ぶことが望ましいですよね。

会社の強みを見極める方法知るためには、その会社の公式のHPを見ることが一番早いです。

基本的にTOPページに掲載している物件を見れば、その会社の強みが分かります。

会社HPのトップに来ている写真が新築マンションの写真なのか、中古の戸建ての写真なのか。

会社の強みを調べた時に出てくる分野は何かなども、HPを見ればつかめるはずです。

より分かりやすい方法としては、仲介業者の担当者に強みを聞くというのも一つですね。

5、売却を促進するオプションサービスを持っているか

マンションが早く・高く売却できることは、あなたにとっても不動産会社にとってもメリットです。

売却に特化した仲介業者であれば、よりあなたのマンションが売れやすくなるためのオプションサービスを持っているもの。

例として、２つのオプションサービスを挙げてみます。

１、一時荷物預かりサービス

例えば、マンションを売る時の状態はできるだけ空き家の状態がいいと言われています。

しかし、事情があって先に引っ越しができなかったり、荷物を移動するだけのスペースがないこともありますよね？

不動産会社によっては、一時的に不要な荷物を無料で預かってくれる会社があります。

空室の方が早く高く売却できることを理解した上で、無料で顧客にサービスを提供できる会社は売却に強いと言えますね。

２、ホームステージング

完全に空き家の状態でマンションを販売すると、少し味気ない感じもしますよね？

そんな時に、インテリアをきれいに配置して、その部屋の魅力を引き上げることができる「ホームステージング」と呼ばれるサービスがあります。

引用： 株式会社ホームステージング・ジャパン　インテリアで不動産を早く高く売却

海外では非常に一般的に行われているサービスなのですが、日本ではまだまだ浸透してないため、容易に他の物件と差別化することができます。

ホームステージング自体は別途費用が掛かるケースもありますが、こういった提案ができる会社も売却に強い会社といえるでしょう。

関連記事→海外では常識のホームステージングとは？評判や費用相場、メリット・デメリットを解説！

6、片手仲介専門の業者を選ぶ

あなたは「両手仲介」という言葉を聞いたことがありますか？

両手仲介とは、一つの不動産会社が売り主と買い主の両方をマッチングさせることで、双方から手数料を得ることを指します。

日本では両手仲介は禁止されていませんが、海外の多くの国では禁止されている行為。

冷静に考えてほしいのですが、「買い主」と「売り主」では利益が完全に相反していますよね？

マンションの成約価格が高ければ売り主が有利に、低ければ買い主が有利になりますから。

利益が相反している2者を一人の人が公平に納めることは本来できないのです。

裁判をイメージしていただければわかりやすいと思いますが、被告側には弁護士が、原告側には検察がそれぞれつきますよね？

それぞれが被告・原告の立場にたって主張を行い、第三者となる裁判官が中立な判断を下すわけです。

そうすることによって、双方の妥協点を公平に判断することができます。

片手仲介専門の業者を選ぼう！

話が長くなってしまいましたが、最初から片手専門の業者を選んでおくことによって、売り主であるあなたの味方になって交渉を進めてくれます。

片手仲介を専門にしている有名な仲介業者が「ソニー不動産」です。

ソニー不動産は100％売り主側専門の「エージェント制度」を導入しており、売り主側にたった営業活動を進めてくれます。

通常の不動産会社であれば、買い主も自社内で見つけて「両手仲介」で手数料を倍にしようと働きかけますが、ソニー不動産であれば他の会社の力も借りて、早期の売却を実現してくれるでしょう。

7、担当者の力量、人柄はどうか

シンプルで最も大切な基準が「仲介業者の担当者」です。

会社という実態は存在せず、結局は一人一人の人間の集合体。

結局最後は「担当者」の人格や力量によるところが大きいんです。

具体的に「担当者」のチェックすべきポイントを4つ紹介します。

1、売買仲介歴は何年？

一括査定を経て、実際に物件の内見や訪問査定に進んでいくと、担当者と顔合わせをすることになります。

その際に、担当者に売買仲介歴を確認をしてみてください。

勤務歴ではなく、「売買仲介の役職について何年の経験があるのか？」を確認するというのがミソですよ！

何年以上ならOKという基準があるわけではありませんが、最低でも3年以上の経験を持った担当者が望ましいです。

2、きちんとこちらの意見を聞いてくれるか

担当社の姿勢が「売り主」を向いているのか、自分の「営業成績」を見ているのかは、話していればすぐにわかってきます。

とにかく自社と媒介契約（売却を不動産会社に正式に依頼する契約）を結ぶよう進めてきたり、こちらの質問に答えずに一方的な話ばかりしてきたり。

誠実な担当者は、きちんと売り主の要望や意向をくみ取ろうと話に耳を傾けてくれます。

3、レスポンスのスピードはどうか

細かいポイントですが、メールや電話のやり取りをしていく中で、どれくらいのスピードでレスポンスがあるかを見極めることも重要です。

レスポンスが早いということは、それだけあなたの優先順位を高く置いていることの表れでもあります。

不動産業界にかかわらず、物事を後回しにせずにすぐ対応する人は総じて優秀です。

4、宅建などの資格を持っているか

不動産業者として事務所を構える場合は、最低5人に1人「宅地建物取引士」の資格を持っている必要があります。

取得することが義務でない資格だからこそ、取得＝仕事に真剣に取り組んでいる証ともいえるのです。

もちろん会社から取得するよう指示されている会社もありますが、

宅地建物取引士の資格は合格率2割ほどの難関資格。

実務経験歴を聞くと同時に、さりげなく聞いてみるといいでしょう。

関連記事→不動産査定時に優秀な営業マンかどうかを見抜く4つのポイント！

 

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おすすめの仲介業者ランキングTOP3＆評判を紹介！

ここでは、先ほど紹介した基準＋筆者の主観を踏まえたおすすめの不動産仲介業者について紹介していきます。

本来は地域密着型の優良な会社も紹介したいのですが、地域が絞られてしまうため、全国に展開している大規模な不動産会社に絞って紹介をしますね。

それではさっそくランキングに行ってみましょう！

おすすめの仲介業者ランキング1位　東急リバブル

第一位に選ばれたのは、不動産売買仲介で第3位の実績を持つ東急リバブルです。

CMではぐっさんこと、山口智充さんが出演しており、知名度も抜群。

年間24,000件を超える売買実績、宅建の保有率は97％の数字を誇っています。

東急リバブルの評判・特徴

東急リバブルは92％の高い顧客満足度を誇っている会社です。

また、よい口コミだけでなく悪い口コミも公表しており、顧客に対してオープンな姿勢を見せています。

他にも、「ROOM DECO」「安心売却保証」「アクセル君」など、自社独自のサービスも展開中です。

関連記事→東急リバブルの評判・口コミは？顧客満足度92%の評価は本当？

おすすめの仲介業者ランキング2位、住友不動産販売

第二位に輝いたのは、売買仲介実績第二位を誇る住友不動産販売です。

全国270店舗を構える全国トップクラスの規模を誇り、問い合わせから最後の引き渡しにいたるまでマンツーマンでの営業体制を敷いています。

住友不動産販売の評判・特徴

住友不動産は「ステップエスコート」という様々な顧客によりそったサービスを提供しています。

室内をモデルルームのように見せる「ホームステージング」や、室内を360°カメラでみることができる「バーチャルステージング」など、より早く高く売却させるためのサービスが整っているのがうれしいですね。

他にも売却後に欠陥が見つかった場合の保証など、売り主の不安を解消するサービスが整っていますよ！

おすすめの仲介業者ランキング3位、野村の仲介＋

かい

第三位に選ばれたのは、売買仲介実績では4位にランクインした野村不動産グループの一つ「野村の仲介＋」です。

不動産情報サイトの「ノムコム」も運営しており、ノムコム経由で物件を紹介するケースもあります。

野村の仲介の評判・特徴

営業の企画力や提案力だけでなく、カスタマーサポートも充実していることで知られる野村の仲介。

上記すべての不動産会社にまとめて査定を依頼できる「すまいValue」

上記はいずれも大手の不動産会社でしたが、上記の3社に加えて

• ・三井のリハウス
• ・小田急不動産
• ・三菱地所ハウスネット

の3社も加えた計6社にまとめて査定ができる一括査定サイトが「すまいValue」です。

という人は、ぜひ利用してみてください。

信頼できる仲介業者を絞り込んだ後は、媒介契約を結びましょう

一括無料査定サイトを経て信頼できる仲介業者と出会えれば、ぜひ媒介契約を通じて正式にマンションの売却を依頼してみましょう。

上記の通り媒介契約には3種類あり、信頼できる不動産会社を何社絞り込めたかによって、契約を使い分けなければいけません。

1社に絞れた場合は、「専任媒介」or「専属専任媒介」を選択しましょう。

複数社が残った場合は、「一般媒介」を選択することで、複数の業者に同時に依頼をかけることができますよ。

おすすめの媒介契約の結び方

ネット上で調べていただければわかると思うのですが、

「絶対に一般媒介を選んだ方がいい！囲い込みのリスクがある！」

「いやいや、専任媒介一択です。１社に絞り込むことで不動産会社はより広告費・人件費を投じてくれる」

といったように、媒介契約の選び方は賛否両論あります。

実際、両方にメリット・デメリットがあるため、「どの契約が正解か」議論がそもそもナンセンスです。

ここでは、両方のメリットを最大限活用した媒介契約の応用方法をお伝えしておきます。

一般媒介を選んだ場合に使える応用方法

一般媒介を選ぶことのリスクは、それぞれの会社がしっかりと営業活動をしてくれるかどうかが不明確な点です。

仲介業者側も、売り主が複数の会社に依頼していることを知っているため、お金をかけても成果を他社に取られるリスクがあると考えています。

しかし、そんな一般媒介でもしっかり営業活動を行ってくれる会社があればどうでしょう？

信頼のおける会社としてより評価が高まりますよね？

一般媒介に明確な期限はありませんが、一般的には3か月で契約を終了させることが多いです。

もし3カ月でマンションが売却出来なかった場合、一般媒介でも頑張ってくれた会社と「専任媒介」か「専属専任媒介」を結びましょう。

1社に絞りこんだことによって、今まで以上に懸命に営業活動に励んでくれるでしょう。

専任媒介、専属専任媒介を選んだ場合の応用方法

専任媒介、専属専任媒介を結ぶことのリスクは、一社に任せきりであるということ。

※囲い込みと呼ばれるリスクもありますが、説明が長くなってしまうので、気になる方は下記の記事を参考にしてみてください。

関連記事→マンション売却の際に気を付けたい、悪質業者の「囲い込み」って？

不動産会社からすると専任媒介を選択してもらえるのは嬉しいものです。

ですから、媒介契約を結ぶときにこのように伝えてみてください。

すると、2パターンの返答が返ってくるはずです。

• え、1カ月だけですか！それじゃあとても短すぎますよ・・・。

といったネガティブな反応か、

• かしこまりました！次も3カ月契約を結んでもらえるよう、全力で頑張ります！

という反応。

前者の反応であれば、2カ月まで伸ばすか媒介契約の話を白紙に戻してもいいでしょう。

後者の反応であれば、その場で通常の3カ月契約を結んでもいいほどです。

一度短期間で様子を見ることで、リスクを回避しながら最善の選択できますよ！

関連記事→マンション売る際の媒介契約の違いと契約先の選び方

マンション売却の仲介業者に関するQ＆A

最後に、マンション売却の仲介業者に関する疑問に答えておきます。

事故・自殺物件を売却したい時は？

事故・自殺物件は扱いが難しく、買い手からも敬遠されがちです。

いずれにせよ安く売り出ししないといけないうえに、安くしたからといって買い手がつくとは限らない難しさがあります。

売却が長期化して値を下げるくらいなら、初めから不動産の買取業者に依頼するのも一つです。

事故物件の買取業者も存在しますし、早く確実に売却することができますよ！

関連記事→マンション買取でおすすめの業者や査定の依頼方法、相場の調べ方を解説！

大手の不動産会社の地元の不動産会社ではどちらに依頼すべき？

大手の不動産会社にも地元の不動産会社にもメリット・デメリットがあります。

私のおすすめは、一括査定をつかってどちらにも査定の依頼をかけること。

大手の査定額が低くても、地元の会社は高値で売れるネット－ワークを持っているかもしれません。

逆もしかりなので、両方に査定の依頼をし、一般媒介で両方に売却を依頼するのも一つですよ！

関連記事→マンション査定は大手と地域密着企業、両方に依頼しましょう！

管理会社と仲介業者の違いは？

管理会社は、基本的には賃貸物件の集金や入居者対応、建物の清掃・管理などを受け持つ業者です。

仲介業者は売買であれば売り主と買い主、賃貸であれば貸し主と借り主の間をつなぐ役割をする業者です。

仲介業者に払う手数料はいくら？安くできないの？

仲介業者に支払う手数料は、一般的に「売買価格の3％＋6万円」です。

この計算式で出された手数料は上限額なので、それより安くすることに問題はありません。

仲介手数料を安くする方法は、主に下記のいずれかです。

1. もともと仲介手数料の割引を謳っている会社に売却を依頼する
2. 依頼した不動産会社に仲介手数料の交渉をする

関連記事→マンションを売る際の仲介手数料はいくら？計算方法や相場、無料にする方法も紹介！

賃貸の仲介会社と売買の仲介会社は違うの？

賃貸を専門にしている仲介会社もあれば、売買を専門にしている仲介会社もあります。

一般的には両方を兼ねている仲介会社が多いです。

仲介業者を途中で変更することはできる？

可能です。

仲介業者に正式に売却を依頼する際は、「媒介契約」を結び一般的には3か月スパンで契約を結びます。

その契約が終了したタイミングでの変更は問題ありませんが、期間内で変更・解除を申し出ると、それまでにかかった広告費等を請求される可能性があるので気を付けて下さい。

関連記事→マンションを売る際に広告費を請求してくる不動産業者は要注意！

まとめ

信頼できる仲介業者選びの基準や、その後の媒介契約の結び方についてお話してきました。

ポイントをおさらいしておくと、

1. 免許番号の更新回数
2. 過去に行政処分があったかどうか
3. 瑕疵担保保険、インスペクションのある会社かどうか
4. 仲介業者の得意・不得意を見極める
5. 売却を促進する独自のサービスを持っているか
6. 片手仲介専門の業者か
7. 担当者の力量、人柄はどうか

の7点です。

上記すべてを満たす不動産会社を探すのはとても難しいと思います。

しかし、上記の判断基準があったうえで取捨選択をするのか、感覚的に判断を下すのでは、結果が大きく違ってきますよね。

仲介業者選びを焦って、数百万円損を出すことが無いよう、妥協無く取り組んでください。

まずは、一括無料査定サイトを使って、候補を複数社に絞り込んでみましょう。

あなたのマンション売却が成功することを祈っています！