マンション売却時にかかる税金の節税・控除方法まとめ

この記事では、

売りたい人

今住んでいるマンションを査定してもらったら、買った時よりも高い価格で売れそうなことが分かった。

高値で売れることは嬉しいんだけど、税金がかなり高いって聞いたことがある。

マンションを売る際にはどんな税金を払う必要があって、どうやって節税ができるのか知りたい。

そういった方の疑問に答えていきます。

まず、マンションを売却する際にかかってくる税金は大きく下記の3つ。

  • ・譲渡所得にかかる税(所得税+住民税)
  • ・印紙税
  • ・登録免許税

上記のうち、印紙税と登録免許税は金額が決まっているため、節税できません。

ただ、売却した時の利益にかかってくる「譲渡所得税」は、さまざまな節税方法があります。

今回は「譲渡所得税」にまつわる節税方法について詳しくお話していきます!

1、マンション売却で節税できない税金

先ほど冒頭でお伝えした通り「印紙税」、「登録免許税」は節税することができないので、簡単に概要のみお伝えしておきます。

1、印紙税

印紙税は、売買契約書を交わす際に、収入印紙を購入して貼りつける形で支払う税金です。

売買契約書1枚につき、収入印紙を貼りつける必要があります。

また、さきほど節税はできないと説明しましたが、実は平成26年4月から平成32年3月31日までの間で、税率が軽減されています。

下記表が、軽減後の税率の一覧表ですので、参考にしてください。

記載された契約金額 税額
1万円未満のもの 非課税
1万円以上 10万円以下のもの 200円
10万円を超え 50万円以下のもの 400円
50万円を超え 100万円以下のもの 1,000円
100万円を超え 500万円以下のもの 2,000円
500万円を超え 1,000万円以下のもの 1万円
1,000万円を超え 5,000万円以下のもの 2万円
5,000万円を超え 1億円以下のもの 6万円
1億円を超え 5億円以下のもの 10万円
5億円を超え 10億円以下のもの 20万円
10億円を超え 50億円以下のもの 40万円
50億円を超えるもの 60万円
契約金額の記載のないもの 200円

引用:No.7101 不動産の譲渡・消費貸借等に関する契約書|国税庁

2、登録免許税

不動産を売却する際、物件に設定されている「抵当権」を解除する必要があります。

MEMO

抵当権・・・ローンを貸し出している銀行が、債務者(借主)の返済が滞ったときに、不動産を担保にして債券を回収することができる権利のこと。

抵当権を外す不動産一件につき、登録免許税が1000円かかります。

実際に抵当権を外す手続きは、一般的に司法書士に依頼するのですが、その際に手数料もかかるので気を付けてください。

 

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2、マンション売却時にかかる「譲渡所得にかかる税」を節税する方法まとめ

では、本題である「譲渡所得にかかる税」を節税する方法についてお話していきましょう。

譲渡所得にかかる税とは?

「譲渡所得にかかる税」は、正確にいうと「所得税」と「住民税」を合わせたものを指します。

譲渡所得にかかる税は、マンションを保有していた期間によって課税率が変わるのです。

5年未満であれば、短期譲渡所得として「所得税=30%」+「住民税=9%」の計39%が課されます。

5年超であれば、長期譲渡所得として「所得税15%」+「住民税5%」の計20%の税率で済むのです。

倍近い税率の差がありますから、できるだけ5年以上経過した状態で売りに出すことをお勧めします。

注意

2013年から2037年までの間のみ、復興特別所得税が一律2.1%課せられます。

この復興特別所得税は、譲渡所得の内の所得税に対して課税される形です。

譲渡所得にかかる税の計算方法

譲渡所得を計算する際の計算式と、項目の説明は以下の通りです。

【譲渡価額 -(取得費+譲渡費用)- 特別控除額(一定の場合)= 課税譲渡所得金額】

  • ・譲渡価格・・・マンションを売却した価格
  • ・取得費・・・マンションを購入したときにかかった費用の合計額(仲介手数料なども含め)
  • ・譲渡費用・・・マンションを売却した際の費用の合計(仲介手数料・測量費・立退料、取り壊し費用など)
  • ・特別控除額・・・特定の条件に合った場合のみ、控除(マイナス)される額。(後程詳しく説明します。)
  • ・課税譲渡所得金額・・・この金額に対して所得税と住民税がかかる

細かい項目を話すと難解になるので、

「買った時の金額と比べて売った金額の方が高ければ税金がかかる」

今は覚えておいてください。

譲渡所得にかかる税を節税・控除する5つの方法

譲渡所得にかかる税は、下記の4つの方法で節税・控除の方法できます。

  1. マイホームを売ったときの特例
  2. マイホームを売ったときの軽減税率の特例
  3. 特定のマイホームを買い換えたときの特例
  4. マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
  5. 特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

それぞれ順番に説明していきますね。

1、マイホームを売ったときの特例

居住用として使用していたマンションを売る場合、最高で3000万円の税金を控除することができます。

つまり、買った時より3000万円以上の利益が出ない限りは税金を払うことがないというわけです。

この特例が適用される方は多いので、必ず覚えておいて下さい。

「マイホームを売ったときの特例」を受けるための主な条件は

・居住していた期間から3年以内での売却であること

・売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係ではないこと

などが挙げられます。

参考:No.3302 マイホームを売ったときの特例|国税庁

2、マイホームを売ったときの軽減税率の特例

あなたがマンションをマイホームとして10年以上保有していた場合、さきほどの3000万円の控除に加えて、所得税と住民税の税率が軽減されます。

先ほどの短期譲渡所得、長期譲渡所得も併せて表で説明しておきますね。

保有期間5年未満5年超10年超
居住用所得税30%
住民税9%
所得税15%
住民税5%
6000万円以下の課税譲渡額にかかる
所得税 14%
住民税 4% 

6000万円超の課税譲渡所得にかかる
所得税 15%
住民税 5%
非居住用所得税30%
住民税9%
所得税15%
住民税5%
所得税15%
住民税5%

軽減税率の特例を受けるための主な条件は、

・自分が居住していた期間から3年以内での売却であること

・家屋、敷地の所有期間が10年以上であること

・親子や夫婦などの血縁関係のある相手への売却でないこと

などが挙げられます。

参考: No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例|国税庁

3、特定のマイホームを買い換えたときの特例

マイホームとして使用していた居住用財産を売却して、新しいマイホームに買い替えた際に利益が出たとします。

その利益分にかかる「譲渡所得にかかる税」の支払いを将来に先延ばしにすることができます。

例えば売却によって5000万円の利益が出た場合の税金を、新しくかったマイホームを売る時まで取っておくことができるのです。

新しくかったマイホームを20年後に売却したとして、5000万円の損失が出ればプラスマイナスは0になり、支払いを行う必要はありません。

逆に次の売却でも利益がでたのであれば、その利益分プラス5000万円にかかる税金を支払う必要があります。

特例に当てはまるための条件は、

・自宅として使用していた

・マイホームとして使用していた時期から3年以内での売却

売却代金が1億円以下

・所有期間と居住期間が10年を超えていること

・買い替える建物の面積が50平方メートル以上でかつ土地が500平方メートル以下

・売却から購入までの期間が3年以内

などが挙げられます。

参考: No.3552 収用等により土地建物を売ったときの特例|国税庁

4、マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

あなたが今住んでいるマンションから、他のマンションや戸建を購入した時。

場合によっては、購入時より売却のタイミングで損失が出ることもありますよね?

買い替えのタイミングでの損失も、給与所得や事業所得と通算できます。

条件としては、

・マイホームとして使用していた時期から3年以内での売却

・5年以上そのマイホームを保有している

・日本国内の不動産で、床面積が50平方メートル以上

などが挙げられます。

参考:No.3370 マイホームを買換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)|国税庁

5、特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

これまで、マンションを売却した後に利益が出た人の税金についてお話してきました。

マンションを売却して、購入時よりも損をした場合でも、間接的に税金を軽減することができます。

もし、マンションの売却額が残っているローンの残額よりも少ない場合、あなたの手元にはローンの支払いだけが残りますよね?

その損失を給与所得と相殺したり、事業所得と相殺することもできるんです!

1度に相殺しきれなかった場合は、3年以内であれば繰り越して精算することもできますよ!

・マイホームとして使用していた時期から3年以内での売却

・5年以上そのマイホームを保有しており、日本国内にあること

・ローンの返済期間が10年以上残っていること

・マイホームの譲渡価格が住宅ローンの残高を下回っていること

等が条件として挙げられます。

参考: No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき(特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)|国税庁

まとめ

今回は、マンション売却にかかる税金と、節税・控除の方法についてお話してきました。

実質節税できる税金は「譲渡所得にかかる税」だけです。

マイホームとして使用していた場合だと、3000万円までの控除があるので、ほとんどのケースは費用負担にならないでしょう。

しかし、ケースによって数百万円の支払いになるため、節税や控除について知っておくことをおすすめします。

これらの特例等は勝手に適応されるのではなく、あなた自身が申請をする必要があるものです。

せっかくの節税のチャンスを、申請し忘れで逃すことの無いよう、十分気をつけてくださいね!

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