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売りたい人
マンションをできるだけ高く売りたいけれど、何から始めればいいのかわからない。
何から始めて、どうすれば高く売れるのか知りたい。
そういった方に向けて、マンション売却の方法をできるだけ簡単にわかりやすく説明していきます。
ネット上でマンション売却の方法を調べると、いろいろな専門用語やたくさんのステップがあって、なかなか理解できませんよね？
この記事では、マンションを売却するのステップは大きく5つに分けて説明していきます。
1、不動産会社にマンションの価値を査定してもらう
2、マンションを売ってくれる不動産会社を決める
3、内見の準備・対応をする
4、買い主さんと売買契約を結ぶ
5、マンションの引き渡しをする
他にも細かいポイントはありますが、まずはこの大きな流れを覚えておいてください。
それぞれ図や写真を交えて説明していきますので、安心して読み進めてくださいね！
もくじ
マンション売却ステップ①不動産会社にマンションの価値を査定してもらう
マンションを売るための最初のステップが、マンションの価値を不動産会社に査定してもらうことです。
自分のマンションがいくらで売れるのか把握することで、後の価格設定の基準を知ることができます。
ただ、一つの会社にだけ査定を依頼しても、マンションの本当の価値はわかりません。
不動産会社によって得意不得意が異なるので、同じマンションでも査定額が違ってくるからです。
そのため、いくつかの会社に査定を依頼して、その平均をとった金額があなたのマンションの相場価格であるといえます。
例えば、6つの会社にマンションの査定依頼を出したとしましょう。
それぞれの査定額の平均を算出すると、
（2800万円＋3200万円＋2650万円＋3050万円＋3000万円＋3350万円）÷6＝3008万円
となり、約3,000万円がおよそのマンション相場であることがわかります。
マンションの査定を依頼する3つの方法
「マンションの査定って、具体的に誰にどうやって依頼するの？」
という方に向けて、具体的な依頼方法を説明しておきます。
実際にマンションの査定を依頼する方法は、大きく以下の3つ。
- 1、直接不動産会社の店舗に行く
- 2、不動産会社のホームページから依頼をする
- 3、一括査定サイトでまとめて依頼をする
1番目の方法では、不動産会社を何社か見つけるまでの手間がかかりますし、その店舗にわざわざ足を運ぶ必要があります。
2番目の方法でも、不動産会社を何社か探す手間がかかりますし、依頼する会社の数だけ何度も物件の情報を入力しなければいけません。
筆者がお勧めする方法は3番目の「一括査定サイトでまとめて依頼をする」です。
一度、ネット上で物件の情報を入力すると、
- ・あなたのエリアや物件にあった不動産会社が自動でピックアップされる
- ・一度の情報入力でまとめて複数の会社に査定依頼が完了する
という2つの手間を同時に無くすことができます。
筆者がおすすめする一括査定サイト「HOME4U」
40以上のサイトを比較してきた筆者がイチオシする一括査定サイトが「HOME4U」です。
その理由は大きく3つ。
- 日本で一番最初の不動産一括査定サイト（運営歴17年）
- NTTデータグループが運営しているから情報セキュリティも安心
- 全国から厳選した1000社の優良企業に査定を依頼できる
フリーダイヤルでの相談窓口も設置されており、ネットが苦手な人にとっても利用しやすい環境を整えています。
提携先が2000社近い査定サイトが多い中、無闇に提携先を増やすのではなく、信頼のおける1000社に絞って提携している点も好感が持てますね。
実績、安心感ともに信頼のおける査定サイトなので、悩んでいる方はぜひ参考にしてみてください。
ちなみに、一括査定サイトはHOME4U以外にもたくさんあります。
『HOME4U以外の査定サイトも気になる。』
という方は、下記記事で詳しくまとめているので参考にしてください。
不動産一括査定サイトのおすすめ5選＋評判の30サイトを比較！【総まとめ】
マンション売却ステップ②マンションを売ってくれる不動産会社を決める
複数の会社に査定額を提示してもらった後は、「この会社に売却活動をお願いしたい！」と思える会社を選びましょう。
それまでの不動産会社の担当者とのやりとりで、信頼できる会社とそうでない会社がわかってきているはずです。
このタイミングで、具体的に不動産会社を絞り込む方法や、優秀な担当者の見抜き方を知りたい方は、下記の記事も参考にしてください。
最終的に1社だけに絞ってもいいですし、2社以上になってもOK。
選んだ会社とあなたとの間で、「媒介契約」を結びます。
媒介契約とは、「私のマンションの売却をお願いします。」と不動産会社に依頼する契約です。
媒介契約には、「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3種類があり、どの契約を選ぶのかは売り主であるあなたが選ぶことができます。
細かい説明は、マンション売る際の媒介契約の違いと契約先の選び方の記事に譲りますが、
- ・「専属専任媒介」「専任媒介」は1社のみ、「一般媒介」は2社以上の不動産会社に依頼できる
- ・「専属専任媒介」が個人間売買ができない、「専任媒介」「一般媒介」は個人間売買ができる
というポイントをまずは覚えておいて下さい。
レインズと媒介契約の関係について
先ほど媒介契約には3つの種類があるとお話しました。
この3つの媒介契約を選ぶときに、もう一つだけ覚えておいていただきたいのが「レインズへの登録義務がある契約かどうか」です。
レインズとは、不動産会社のみが閲覧できる、全国の不動産情報を掲載している情報サイトのこと。
全国のほとんどの不動産会社はレインズに登録しているので、大手や中小企業でも同じ情報を閲覧できるのです。
このレインズと媒介契約がどう関係しているかというと、媒介契約によってはレインズへの登録が義務付けられていないのです。
専属専任媒介、専任媒介の場合は、一定期間内にレインズに登録することが義務付けられています。
ただし一般媒介に関しては、レインズへの登録が義務ではありません。
全国のほとんどの不動産会社が閲覧できるサイトに掲載されないということは、買い主さんと出会うチャンスを逃すこととも言えるのです。
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マンション売却ステップ③内見の準備・対応をする
不動産会社と媒介契約を結んだら、いよいよ売却活動がスタート。
不動産会社が広告費を払って、レインズのサイトに掲載させたり、SUUMOやHOMESといった大手メディアにも載せたりします。
このタイミング、もしくはもう少し前から、あなたは内見にむけて準備をしなければいけません。
内見は、あなたのマンションに興味を持った人が実際に部屋を訪れ、購入するかどうかを決める重要な機会です。
この内見の時に、いかに良い印象を持ってもらうか、この家に住みたい！と思ってもらえるか。
ここが、マンション売却のカギを握るのです。
今回は、内見が始まる前にやっておくべきことを3つ紹介しておきます。
内見前にすべきこと①引っ越しをして空き家の状態にするor荷物を極力減らす
購入希望者に内見をしてもらう上で一番理想的なのは、「引っ越しをして何もモノがない状態にすること」です。
先に新しい居住先に引っ越しておくことで、部屋の中をきれいに広く見せることができます。
そのマンションに住んだ状態で売却活動をすることもできますが、できるだけいらないモノは捨て、日常的に使わないものは実家や友達の家にでも一時的に置かせてもらいましょう。
トランクルームというサービスを活用すれば、実家や友人の家に協力を得られなくても、一時的に荷物をおいておくことができます。
借りる部屋の広さにもよりますが、月額で5000円～5万円くらいの費用が必要だと考えてください。
内見前にすべきこと②水回りを徹底的にきれいにしておく
キッチン、トイレ、お風呂といった水回りは徹底的にきれいにしておきましょう。
一番汚れやすい場所であるがゆえに、内見者も必ずチェックするポイント。
まずはあなた自身で掃除をしてみて、どうしても汚れが落ちない場合は、業者に依頼をするのも一つの手です。
内見前にすべきこと③明らかに壊れている箇所や、見た目に影響する箇所は修理する
ドアや壁、床など、明らかに見た目に悪影響を及ぼす個所は、補修・修繕しておきましょう。
このタイミングで、「修理や修繕といわず、リフォームをしてより魅力的に見せた方が売れるのではないか」と考える人がいます。
しかし、筆者はこの意見には反対です。
なぜなら、リフォームに数百万円かけたからといって、リフォーム費用以上に高値で売れる保証がないから。
どれだけ内装にお金をかけても、建物の構造や築年数は変わりません。
リフォームをしない分だけ安値で売りに出した方が、安く買って自分流にリフォームしたい需要にマッチしますから。
上記の他にも、「内見当日に意識すべきこと」、「内見が終わってから意識すべきポイント」もあります。
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マンション売却ステップ④買い主さんと売買契約を結ぶ
内見を終え、いよいよ購入希望者が見つかれば、晴れてマンションの売買契約を結びます。
このタイミングで、売り主視点で気を付けておいてほしいポイントを3つお伝えしておきましょう。
売買契約時に気を付けるポイント①告知義務について
マンションの売り主は、買い主に対して「告知義務」を負います。
告知義務というのは、買い主にとって不利益になるような情報があれば、事前に買い主に伝えておかなければいけないということ。
例えばあなたのマンションの部屋で、誰かが事故で亡くなっていたとしましょう。
この情報を買い主に隠して売買契約を進めたとします。
のちに買い主がその事故について知ったとき、あなたは告知義務に違反したとして、売買契約を解除されたり、損害賠償を求められることがあるのです。
上記は一例ですが、「そんな情報を知っていたら、マンションを購入しなかったよ！」と買い主が感じることは、必ず事前に伝えるようにしましょう。
関連記事→「告知義務」を知らずにマンションを売ると痛い目に遭いますよ
売買契約時に気を付けるポイント②住宅ローン特約
買い主の多くが、住宅ローンを組んであなたのマンションを購入するでしょう。
売買契約を結ぶ際にはまだ住宅ローンが下りていないため、買い主は「住宅ローン特約」とよばれる特別な約束事項を設定します。
住宅ローン特約は、「もし、住宅ローンの審査が下りなかった場合、売買契約は取り消せる。」ことを意味しています。
やっとのことで売買契約にたどり着いたのに、結局ローンが下りなかったので白紙に戻しますということはよくあるのです。
住宅ローンで白紙に戻ることを防ぐために、2つの対処法があります。
それは、
- そもそも住宅ローンではなく、現金で買える相手に売る
- 買い主の属性（勤務先、勤続年数、年収など）を調べて、住宅ローンに通りそうな人物か見極める
の2つです。
1つ目はなかなか難しいですが、2つ目に関しては事前に不動産会社から情報を得ておくことで可能になります。
住宅ローン特約のせいで売買契約が白紙に戻ると、大幅な時間ロスになりますので、十分注意してください。
売買契約時に気を付けるポイント③契約のキャンセルに関して
売買契約を結ぶ時に、買い主から手付金を受け取ります。
買い主は、手付金として売却するマンションの価格の5～20％ほどを先に支払います。
売買契約を結んだあとにどちらか一方の都合で売買契約をキャンセルした場合、キャンセルを申し出た側の人が手付金の金額を迷惑料として支払う必要があります。
買い主都合のキャンセルは、そのまま渡した手付金を売り主に渡すことでキャンセル。（手付流し）
売り主都合のキャンセルは、買い主からもらった手付金を返した上で、さらに手付金と同額を買い主に渡すことでキャンセルとします。（手付倍返し）
売買契約時の前に納得のいかないことがあれば話あって、後で問題にならないように慎重に取り組みましょう。
マンション売却ステップ⑤マンションの引き渡しをする
売買契約も終わって、残すはあなたのマンションを売り主に引き渡し、残金を受け取って完了です。
マンション引き渡し日当日に行う3つの事項について説明しておきます。
1、所有権の移転登記等の登記作業
マンションの所有者が、あなたから新しい買い主へと移ります。
この際に必要な手続きが「所有権移転登記」です。
他にも、あなたがマンションのローンをすべて払い終わっていない場合、ローンを一括返済して抵当権の抹消作業を行わなければけません。
もろもろの手続きは司法書士に依頼をすることが一般的です。
2、手付金を引いた残金の決済
マンションの売買代金のうち、受け取っているお金は手付金のみです。
そのため、残りの金額を買い主から支払ってもらう形になります。
ほとんどの場合、買主は銀行から住宅ローンを借りているので、その銀行の一室で残金の決済をすることが一般的です。
買い主に融資が実行された後、買い主があなたの銀行口座へと残金を振り込みます。
3、鍵や重要書類の受け渡し
登記関係の手続きやお金の精算が終わった後に、いよいよマンションの入居に必要なものを買い主に渡します。
マンションの鍵やポストの暗証番号、マンションの説明書類一式を買い主に渡して、引き渡しは完了です。
まとめ
この記事では、初めて不動産売却をする人に向けて、マンション売却の概要についてお話してきました。
わざと説明せずに飛ばしているところもあるので、実際の流れはもう少し細かいと思っていてください。
とはいえ、すべてあなた自身が行動する必要はなく、多くの工程は不動産会社のサポート・アドバイスをうけて進められるので、安心してください。
あなたがまずすべきことは、不動産会社にあなたのマンションを査定してもらうこと。
一括査定サイトを活用して複数の不動産会社の中から信頼できる会社・担当者を選び、彼らのアドバイスを仰ぎながら、売却をすすめてくださいね。
あなたのマンション売却が成功することを祈っています！
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