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売りたい人
夫の転勤が決まったから、家族帯同で引っ越しをする予定。
今住んでいる家を一時的に貸し出したいと考えているけど、具体的にどう進めるのか、注意点なども知りたい。
そういった方に向けて記事を書いていきます。
転勤や進学のため一時的に留守にした家を貸し出すリロケーション（relocation）は、一時的に家賃収入を得たり家を維持してもらったりするための画期的な空家活用方法です。
しかし画期的な方法とは言っても「本当に家を返してもらえるの？」「大切な家を貸し出してトラブルにならないの？」という不安をぬぐい切れない人も多いのではないでしょうか。
リロケーションは一般的な賃貸借契約よりもリスクが少ない制度ですが、不動産の法律に不慣れだとトラブルを引き起こすキッカケになってしまいます。
そこで今回は、不動産のリロケーションの意味と利用者の評判、そしておすすめの不動産会社も紹介していきます。
空き家対策に悩んでいる、または一時的に家を賃貸に出したいとお考えの人はぜひ参考にしてください。
もくじ
不動産のリロケーションができるようになったのは「定期借家制度」が導入されたから
リロケーションを知るために、まずは「定期借家制度」というリロケーションの根本ともいえる不動産の法律を簡単に知っておきましょう。
定期借家制度は簡単に言うと「期限付きの賃貸借契約」です。
書面で定期借家の契約を交わせば、期間後に契約が満了し、再契約はできますが原則として更新することができません。
この定期借家制度が開始されたのは2003年で、それまでは普通借家という「借主が出て行くまで借家を返してもらえない」という大家にとって非常に困るような制度しかありませんでした。
このような背景から定期借家制度がはじまり、リロケーションのような一時的な賃貸借契約を活用する人も増え、現在では大手不動産もリロケーションサービスを展開するようになりました。
これにより、賃貸借契約の知識がない人でも賃貸管理会社を通せば気軽に自宅を貸し出すことができます。
定期借家契約より柔軟な「一時使用賃貸借契約」
リロケーションを請け負っている会社の中には、定期借家契約よりもさらに柔軟な契約方法として「一時使用賃貸借契約」を活用している会社もあります。
一時使用賃貸借契約とは、その名の通り一時的に賃貸することが客観的に見て明確である場合の契約を指します。
一時的な転勤もそうですし、選挙事務所として一時的に使用する場合、建設工事中の事務所として使用する場合などが例として挙げられます。
普通借家契約や定期借家契約は、借地借家法と呼ばれる法律に基づいている法律で、貸し主よりも借り主を守る力が強く働いている法律です。
しかし、一時使用賃貸借契約の場合は、借地借家法ではなく民法に基づいた契約であるため、借り主側が強く守られている類のものではありません。
定期借家契約の場合、借り主への連絡は退去の半年前です。
一時使用賃貸借契約の場合は、借り主への連絡は退去の3か月前でOKなので、より柔軟性の高い契約であると言えます。
不動産のリロケーションの3つのメリット
リロケーションには、大きく下記3つのメリットが得られます。
- 家賃収入を得られる
- 防犯対策になる
- 空き家時の管理コストがかからない
一番のメリットは、やはり①の家賃収入を得られる点です。
あなたが自宅に住んでいなくても、住宅ローンの返済や固定資産税など納税義務は続きます。
マンションであれば、管理費や修繕積立金の支払いも毎月発生するので、家賃収入が得られれば賃料を自宅の維持費にあてることが可能です。
また長期間空き家にすると空き巣や放火の被害に合う可能性が高くなりますが、誰かに住んでもらえることで空き家対策に繋がります。
他にも、人が住んでいない空き家の状態でそのまま放置しておくと、家はすぐに傷み始めます。
戸建てであれば、庭の手入れなども必要ですし、定期的な換気や通水、室内の清掃も当然必要です。
人に貸し出すことで、空き家の場合であればかかってしまうコストも削減できるのは、大きなメリットと言えるでしょう。
またリロケーションは期限付きの賃貸借契約のため「転勤が終わる2年後には家を帰してもらえる」というように大家の都合のいいように契約を締結することが可能です。
契約満了後に家の返還が行われるため大家としては大きな安心感があります。
不動産のリロケーションの注意点・デメリット
一方で、リロケーションとして貸し出す際にはいくつか注意しなければいけない点もあります。
デメリット部分となるのは、
- ローン残債がある場合規約違反に該当する
- 修繕費用、管理費用が掛かる
という点です。
あなたが住宅ローンの融資を受けて自宅を購入している場合は、「自分が居住していること」が条件となっています。
そのため金融機関の許可なくリロケーションを行ってしまうと、契約違反となり、一括返済を求められる可能性があるので十分注意しましょう。
ただし、銀行も転勤等があることは承知しているので、事前に相談をして許可を得てしまえば問題はありません。
銀行によっては賃貸に出すことを許可されない可能性もありますが、その場合は住宅ローンから、賃貸用のアパートローンに借り換えるなどして対応することも可能です。
さらに他人に家を貸し出す場合、修繕費用は大家側が負担しなければいけないという法律があります。
これは借地借家法という不動産の法律で定められているため、「使用した人が家を直せ！」と主張することはできません。
賃貸人の修繕義務
建物の賃貸借契約は、建物の所有者が賃借人から賃料を受け取り建物を使用収益させるという契約であり、賃貸借の目的である建物が使用収益できる状態となっていることが前提条件とされるので、建物がこの条件を満たさないときには、賃貸人は、借家の使用及び収益に必要な修繕義務を負う（606条１項）。
引用：借地借家法
例えば雨漏りやエアコンの故障など、生活に支障が出た場合は、貸主は速やかに修繕をし修繕費用を負担することが義務付けられています。
遠方で賃貸管理ができない場合は、このような修繕の対応をしてくれる管理業者に管理委託を依頼するといいでしょう。
実際にリロケーションを利用した人の評判・口コミ
実際にリロケーションを利用している人はどんな感想を持ったのでしょうか。
リロケーション経験者の評判をみていきましょう。
ネット上でリロケーションの口コミを検索したところ、以下のような感想をみつけました。
- ・管理費用が高くなったとしても専門業者を頼った方がいい。貸主不在でもいろいろ対処してくれる。
- ・賃貸に出すということはリスクもある。返却後はボロボロだからハウスクリーニングは必須。
- ・思ったより管理対応が面倒。大手不動産会社に管理を依頼した方がいい。
これらの評判をまとめると、リロケーションは想像以上に管理が大変で、借主の使い方が雑に感じるようです。
そのためしっかりとした管理対応をしてくれるリロケーション業者を選ぶこと、返却後はリフォームを兼ねたハウスクリーニングも検討しましょう。
不動産のリロケーションを利用するタイミングと5つの依頼手順
リロケーション業者に管理委託を希望する場合、どのような手順で進めていけばいいのか紹介していきます。
管理業者にリロケーションを依頼するタイミングは、遅くとも家をあける2～3ヵ月前には相談しておきましょう。
入居者は募集をかければすぐに決まるわけではありません。時期が悪いと数カ月間入居者が決まらないケースもあります。
そのためできるだけ早い段階でリロケーション業者に賃貸管理を依頼してみましょう。
入居者が決まるまでどんな手順があるのか、ここから簡単に解説しますので参考にしてください。
リロケーション5つの依頼手順
専門業者にリロケーションを依頼してから、管理を委託するまで以下のような流れで手続きが進みます。
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手順①管理相談
まずは気になるリロケーション業者に管理に関することを相談することから始めます。
管理業者によって管理料や管理内容が異なるため、現状に合った管理プランを提案してくれる業者を選びましょう。
手順②家賃設定の打ち合わせ
続いて賃料設定を決めます。
付近の相場と比較し、入居者が入りやすい賃料を設定しなければいけません。
相場よりも高く設定すれば入居者が決まりにくく、安すぎても損をしてしまいます。
賃貸管理経験が豊富な業者は付近の相場確認や維持費や管理費用も算出してくれるので、よく考えて業者を選んでいきましょう。
手順③管理委託
管理業者と管理委託契約を結びます。
定期借家契約は普通の賃貸借契約と違い専用の書面を取り交わさなければいけません。
手順④入居者募集
管理委託業者に入居者を募集してもらいます。
時期によって入居者が中々決まらない場合もあるため、業者と相談しながら賃料再設定など行っていきましょう。
手順⑤管理スタート
入居者が決まれば家を引渡し、賃貸借契約開始です。
ここからは管理委託業者に一任し、修繕などオーナーの決定が必要なときに連絡をもらうことになります。
業者によっては家賃の督促を行ってくれる会社もあります。
家賃滞納発生時にはどのような対応をしてくれるのかも含めて業者と綿密に打ち合わせを重ねるようにしましょう。
リロケーションサービスを導入しているおすすめの不動産会社3選
リロケーションはどんな業者に依頼すればいいのでしょうか。
たくさんあるリロケーション業者の中から、実績と評判がいい企業を3社ピックアップしてみました。
- リロケーション・インターナショナル
- 三井不動産リアルティ
- 大京穴吹不動産
順番に紹介していきましょう。
➀リロケーション・インターナショナル
リロケーションを専門としている業者で、首都圏や関西圏に支社があります。
国内外の不動産業者と業務提携を結んでいるため幅広い地域で入居者を募集してくれる会社です。
「具体的にどんな業務を請け負うか」ではなく「面倒な業務を引き受けます」という内容で広告を打ち出しています。
オーナーの希望通りに沿った内容を引き受けてくれるようですが、中での業務の一例をあげると「素早い入居者探し」「トラブル処理」「修繕業務」「家賃保証」などがあります。
➁三井不動産リアルティ
「三井のリハウス」でお馴染みの三井グループの傘下企業で、賃貸管理や不動産売買など、手広く事業を展開しています。
三井不動産リアルティのリロケーションシステムでは、以下のような管理業務メニューが用意されています。
| 契約業務 | 賃料アドバイス
入居者募集広告作成 入居審査 |
| 入退去管理 | 対処精算管理
敷金精算 クレーム処理 修繕業者手配 |
| 賃料徴収業務 | 滞納家賃の特則
賃料回収 |
上記は一例となりますが、ここだけをみてもかなりの管理業務を代行してくれることがわかります。
管理料としては、登録料として賃料1ヶ月分と毎月家賃収入の6％が手数料として必要です。
➂大京穴吹不動産
大京グループの不動産部である大京穴吹不動産でも、リロケーション事業を展開しています。
3つのリロケーションプランが用意されており、オーナーの都合に合わせたサポートを選択することが可能です。
| トータルプラン | 家賃の集金
契約書類作成代行 退去と更新管理 クレーム対応 賃料や管理費の収支報告 修繕対応 設備保証 契約期間中の賃料をすべて保証 |
| バリュープラン | 家賃の集金
契約書類作成代行 退去と更新管理 クレーム対応 賃料や管理費の収支報告 修繕対応 3月間賃料保証 |
| サブリースプラン | 家賃の集金
契約書類作成代行 退去と更新管理 クレーム対応 賃料や管理費の収支報告 修繕対応 設備保証 査定賃料の85％保証 |
3つのプランを比較すると、基本的な管理業務内容に差はありませんが、賃料保証期間がそれぞれ異なります。
賃料保証とは空室期間中も管理会社が家賃を代わりに払ってくれるシステムです。
以上が、リロケーション事業を手掛けている大手企業の一例です。
今後の業者探しの参考になれば幸いです。
不動産のリロケーションに関するQ&A
リロケーションをはじめるにあたり、「こんなときどうしたらいいの？」という不安や悩みがたくさん出てくると思います。
そこで自宅を賃貸に出す人が迷いやすい代表的な疑問をまとめてみました。
Q1.リロケーションを始める前にリフォームや修繕は必要？
自宅の状況によっては、入居者が決まりやすいようハウスクリーニングや修繕が必要な場合もあります。
生活することが難しいような劣化があった場合には、リフォームをかけ最低限生活できるような環境に整えることも検討しましょう。
また業者によってはリフォームも含めてリロケーションの相談にのってくれる会社もあります。
人が住まなくなってしばらく経つ家を所有している場合でも、まずはリロケーションを業者に相談してみてください。
Q2.賃料の設定はどうする？
賃料設定は、オーナーの希望・自宅の状況・貸出期間を照らし合わせて総合的に設定していきます。
現在の家でどのくらいの賃料が想定できるのか、契約前に賃料査定を行っている会社もあるため、どんどん活用してみましょう。
ただし期間が限定されている定期借家契約だと普通の賃貸借契約よりも賃料が安い傾向があります。
Q3.リロケーションを利用できる期間は何か月から？
一般的な賃貸借契約の最低期間は1年以上としている不動産会社が多い傾向ですが、定期借家契約には期間の定めがありません。
つまりどんなに短くてもリロケーションすることができます。
反対に期間はどれだけ長くても構いません。
一度契約が終了して、「もう少し貸していたい」と希望する場合には、再契約することも可能です。
しかし契約期間があまりにも短いと、すぐに出て行かなければいけない家に住みたいと希望する人は少ないため入居者が決まりにくい傾向があります。
期間を定めるときは、借り手の気持ちになって考えることも大切です。
まとめ
リロケーションは、契約期間が限定されているため、オーナーにとっては「貸しやすい」という安心感があります。
リロケーション業者に管理を委託すると、長期不在時でもスムーズに賃貸運用が可能です。
ただし「一時的に貸すだけ」とはいってもオーナーとしての修繕義務があること、そして金融機関との住宅ローンの規約などがあるため、これまで紹介してきたことを参考にリロケーションを検討してみてください。
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