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家の買い替えマニュアル!不動産のプロがわかりやすく解説!

 

売りたい人

子供が大きくなって家が狭くなってきたから、新しい家に買い変えようと思っている。

でも、具体的に何から始めればいいのか分からない・・・。

そういった人に向けて記事を書いていきます。

転勤に伴う引っ越しや、子供の成長による独立、親との同居、周辺環境・近隣住民への不満、老後の生活への準備など、家を買い替える理由は人それぞれです。

終の棲家として住宅を購入したものの、やむを得ない事情により家を買い替えなければならなくなることも少なくないでしょう。

しかし家を買い替えるのは、住宅を新規購入するよりも難しいといわれています。

住宅の売却と購入を同時に行う必要がある場合はなおさらです。

現在すでに『なかなか買い手が見つからない』、『希望の価格で購入できる家がない』などといった悩みを抱えている方も多いと思います。

今回は、そんな方が家の買い替えに成功するための秘訣や手順、売却保証、不動産会社の買取制度などについて紹介します。

もくじ

買い替えを成功させるための3つの条件

買い替えを成功させるための条件は

  1. 少しでも高く売却してローン残高を減らすこと
  2. 購入と売却の期間をできるだけ短くすること
  3. 相場ではなく自分の事情を最優先すること

の3つです。

全て当たり前のことの様に思われるかもしれませんが、実際にうまくいく例はそんなに多くありません。

ここでは、それぞれの条件を満たすための注意点などをひとつずつ説明していきましょう。

少しでも高く売却してローン残高を減らすこと

住宅を売却する際に売却予定の住宅に残債がある場合には、住宅ローンを完済して抵当権を抹消しなければなりません。

また、新居を購入する際にも融資を受ける必要があるのが一般的です。

通常は手持ちの住宅の売却資金を充当して住宅ローンの返済や新居購入のための頭金にするので、少しでも高く売却する必要があるのはいうまでもありません。

信頼できる不動産仲介業者の選定や、少しでも高く買ってもらうための修繕の実施など、売却までの準備期間に余裕を持っておくことが大切です。

購入と売却の期間をできるだけ短くすること

買い替えで重要なのは、自宅の売却と新居の購入のタイミングです。

売却と購入は同時に行うのが理想です。

購入と売却の期間が長くなると、住宅ローンの二重払いや銀行のつなぎ融資を受ける必要が生じるほか、仮住まい費用の発生など、予定外の出費がかさんでしまいます。

そうならないためには、売却と購入を同時に進める事が賢明です。

またスケジュールに余裕を持つことで、価格交渉や条件交渉などを有利に進めることができます。

特に不動産の売却には3か月以上かかるのが普通なので、買い替え計画が決まったら早めに行動することが重要になります。

相場ではなく自分の事情を最優先すること

不動産の売買では、不動産の価格相場が上昇している時に売り(高く売れる)、相場が下落している時に買う(安く買える)のが鉄則ですが、売りと買いを同時に行う買い替えでは、必要以上に相場を気にすることはありません。

相場ではなく、自分が売らなければいけない時期、買わなければいけない時期を最優先して、できるだけ前倒しでスケジュールを組むことが重要になります。

ギリギリのスケジュールだと、条件交渉で不利になるばかりか、妥協して新居を決めなければならなくなってしまいがちです。

買い先行で動く場合のメリット

買い替えを行う方法には、買い替え先の購入を先行する方法と、自宅の売却を先行する方法があります。

また、自宅の売却と新居の購入を同時に進めていても、買い手が現れる前に購入したい物件が見つかることもあります。

買い先行で動く場合のメリットにはどんな点があるのでしょうか。

家の購入に時間がかけられる

買い先行の一番のメリットは、住む家がすでに確保されている状態なので、ゆとりを持って物件を探すことができる点です。

時間の許す限り気に入った家が見つかるまで、じっくりと購入に時間をかけることができます。

買い先行で動く場合の注意点

一方、買い先行で動く場合の注意点は大きく2つです。

それぞれ解説していきます。

ダブルローンの状態になる

買い先行では、買い替えの資金計画によっては購入資金が不足してしまうので、一定期間新居と売却予定の家の二重ローンになってしまう可能性があります。

また、売却物件がいくらで売れるのかはっきりとわからないので、常に不安がつきまといます。

万が一、売却価格が想定よりも大幅に低かった場合には、現在の住宅ローンが残ったり、購入を断念せざるを得なくなったりするリスクを負います。

さらに毎月の二重ローンの負担が大きいと売り急ぐ必要があり、この場合には予想以上の安値で売却しなければならなくなってしまう懸念があります。

買い替え特約が売り手から敬遠されることがある

また購入の条件が現在の住居の売却になる場合には、買い替え特約が売り主や不動産仲介会社から敬遠されることがあります。

他の購入希望者が優先されることが多いので、注意が必要です。

 

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購入時の代金を売却代金で払う予定の人はつなぎ融資を利用しましょう

買い替えの資金繰りにおいて、新居の購入資金として現在所有している家の売却代金が必要になる場合(住宅ローンの利用を含む)で、新居の購入が先になり、家の売却が間に合わない場合には、「つなぎ融資」を利用します。

つなぎ融資を利用すると先に新居を購入できるので、引っ越しが一度で済み、売却のタイミングにかかわらず気に入った家を手に入れることができます。

ただし、つなぎ融資は不動産会社の売却保証とセットになっていることが多いため、売却価格が相場よりも下がる可能性があるので注意が必要です。

売り先行で動く場合のメリット

では自宅の売却を先行して動く場合には、どんなメリットがあるのでしょうか。

売り先行のメリットを2つ紹介します。

売却金額をもとに購入金額の目安をたてられる

一番のメリットは自宅を売却する代金が確定しているので、正確な予算で購入物件を検討することができる点です。

購入後に予算が足りなくなるといった不安が解消できます。

まだ購入していないので、焦って売る必要がない

新居を購入前に売却するので、売り急ぐ必要がありません。

価格交渉などある程度余裕をもって進めることができます。

売り先行で動く場合の注意点

自宅の売却を先に行う場合の注意点は以下の2つです。

仮住まいの家賃支払いが発生する

自宅の引き渡し時期までに買い替え先が決まらない場合は、仮住まいに転居する必要があります。

新居を購入して引っ越しが終わるまで、毎月家賃の支払いが発生するので注意が必要です。

引っ越しの手間と費用が二度かかる

仮住まいへの引っ越し、新居への引っ越しの二度の引っ越し費用と手間が発生します。

実家などに一時的に住まわせてもらえる場合は、家賃の支払いがないので、負担を軽減することは可能です。

 

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売却代金でローン残債を払いきれない場合には買い替えローンも利用しましょう。

買い替えローン(または住み替えローン)とは、自宅を売却しても住宅ローン残債を払いきれない場合に、新居購入資金に上乗せして借り入れることができるローンのことです。

しかし借入時にはすでに担保割れの状態になっているので、通常の住宅ローンよりも審査基準が厳しくなっています。

特に個人属性のハードルが高いので、個人信用情報機関のマイナス情報(クレジットカードの未払いや滞納)、他からの借り入れ、勤続年数、勤務状況、健康状態などが厳しくチェックされます。

買い替えローンは、一般の住宅ローンの様に全ての銀行で取り扱っているわけではありませんが、住宅ローンの一括返済が難しい場合には、買い替えローンを扱っている金融機関に相談してみると良いでしょう。

資金に余裕がある人以外は売り先行がおすすめ

以上の様に、買い先行で買い替える方法と売り先行で買い替える方法それぞれのメリットや注意点を紹介しましたが、一般的には資金に余裕があり自己資金で新居の購入資金を調達できる人以外は、売り先行がおすすめです。

売却後の仮住まいが大きなネックになりますが、買主と交渉の上、買主に家賃を支払って売却後も一定期間住ませてもらえるケースもあります。

また、現在は都市部を中心に不動産価格が高騰しているので、売却するには良いタイミングでも購入するにはベストとはいえません。

特に引っ越しまでの期限がない場合には、本当に気に入った物件が見つかるまでしばらくの間賃貸生活するという選択肢もあります。

いずれにしても、売り先行で買い替える方がよりリスクが低いことを知っておくと良いでしょう。

家の買い替えの流れ(売却編)

ここでは、家の買い替えを行う際の「売却」の流れを解説します。

  1. いつまでに売却を終えたいのかを明確にしておく
  2. 複数の不動産会社に査定を依頼して相場をつかむ
  3. 不動産会社と媒介契約を結び、売却を依頼する
  4. 内見の対応をする
  5. 買付証明書を受け取り、買い主と交渉する
  6. 売買契約を結ぶ
  7. 引き渡し

一般的な流れを抑えて、それぞれのチェックポイントを把握する様にしてください。

いつまでに売却を終えたいのかを明確にしておく

家を買い替えるのには様々な理由があります。

まずは買い替えの理由と、いつまでに売却すれば良いのかを具体的に整理しておくことが大切です。

買い替えの予算やスケジュールなどを明確にしてから行動に移すことで、余分な手間を省くことができます。

複数の不動産会社に査定を依頼して相場をつかむ

買い替えの理由とスケジュールが明確になったら、現在の住まいがどれくらいの価格で売れそうなのかの目安をつけます。

まずは自分でインターネットや不動産会社のチラシなどから、類似物件の取引事例をもとに物件の周辺相場を知ることから始めましょう。

次に不動産業者に依頼して、売却する住まいの価格をプロの目で査定してもらいます。

査定額は不動産業者によって数百万円も違うことがあるので、より多くの業者から意見を聞くために複数社に査定を依頼するようにして下さい。

この際に事前に自分で調べた情報が役に立つはずです。

信頼できる不動産業者との出会いが、よりスピーディーに高値で売却する秘訣です。

不動産会社と媒介契約を結び、売却を依頼する

不動産会社に売却の仲介を正式に依頼する場合には、媒介契約を結びます。

媒介契約の形態は、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類があり、それぞれ契約内容が異なるので、売却先の目途の有無や売却価格、売却時期などに応じて選びます。

一般的には、時間をかけてでもできるだけ高値で売りたい場合は「一般媒介契約」、早期に売却したい場合には「専属専任媒介契約」または「専任媒介契約」が適しています。

またできるだけ早期に高値で売却したい場合には、売りに出す前に住宅診断(インスペクション)を行う方法や、「既存住宅売買瑕疵(かし)保険」に加入する方法があります。

内見の対応をする

不動産会社と媒介契約を結んだら、売り出し価格を決めて売りに出します。

売り出し価格は、その後の売却活動に大きく影響するので、自分の希望価格や自分で調べた周辺の相場に不動産会社の査定価格を踏まえて、慎重に決定する様にしましょう。

そして内見の希望者が現れたら、積極的に対応します。

後々のトラブルを防止するために、物件に関する情報はできるだけ正確に購入希望者に伝えておきましょう。

特に不具合や欠陥がある場合には、隠しておくと引き渡し後に大きなクレームの原因になるので注意が必要です。

また、購入希望者に少しでも良い印象を持ってもらうためには、簡単な修繕や建物内外の整理整頓などを行っておくと良いでしょう。

買付証明書を受け取り、買い主と交渉する

購入希望者が現れたら買付証明書を受け取り、買い主と売却条件の交渉を行います。

価格以外のその他の取引条件についても、譲歩できる点とできない点を明確にして、決して曖昧にしないことが大切です。

売買契約を結ぶ

取引条件についてお互いに合意したら、買主と売買契約を結びます。

この際、物件価格の10~20%程度の手付金(契約金)を受け取るのが一般的です。

一度手付金を受け取ると、解約するには手付金の倍返しを行う必要が生じるので、事前に売買契約書の内容をしっかりと確認する必要があります。

引き渡し

引き渡しでは売買代金の残金を受領するのと同時に、登記申請を行って抵当権の抹消、所有権の移転等を行います。

またこの際に、不動産業者へ仲介手数料を支払います。

家の買い替えの流れ(購入編)

次に家を購入する際の流れを解説します。

  1. どんな家をどれくらいで買いたいのかを決めて資金計画を立てる
  2. 条件にあった家をピックアップし、実際に内見する
  3. 気に入った物件に購入申し込みをして価格交渉する
  4. 売買契約を結ぶ
  5. 引っ越し

おおまかな流れをつかんで、必要な準備を行っておきましょう。

どんな家をどれくらいで買いたいのかを決めて資金計画を立てる

現在の不満を解消したり、新生活を開始したりするにあたって、どんな家が相応しいのか、エリアや間取り、面積などの希望条件を明確にします。

まずは希望のエリアにどの様な物件があって、相場はどれくらいなのかを把握することからスタートしましょう。

売却する物件価格の割に購入したい物件の相場が高い場合には、エリアの見直しが必要になる場合もあります。

無理のない資金計画を立てることが最重要ポイントです。

条件にあった家をピックアップし、実際に内見する

条件にあう家が見つかったらさっそく問い合わせをして、内見させてもらいます。

ひとつの物件だけでなく複数の物件を内見して比較することで、相場観や潜在的な要望も見えてくると思います。

また、なかなか納得できる物件が見つからない場合には、エリアや条件を広げてみることも必要です。

その際、妥協できる点とどうしても譲れない点を明確にしておくことが重要です。

優先順位を整理して、こだわりのポイントは安易に妥協してはいけません。

気に入った物件に購入申し込みをして価格交渉する

気に入った物件があったら、購入の申し込みを行います。

これを行う事で売り主への意思表示となり、交渉がスタートします。

価格や取引条件面での交渉ごとがある場合には、不動産仲介業者を通じて売り主に伝えてもらいます。

また、購入申し込みと同時に住宅ローンの事前審査を受けるのが一般的な流れです。

実際に融資を受けられることがはっきりしないと、次のステップの売買契約に進むことができません。

売買契約を結ぶ

売買契約を結ぶ前には購入する物件や契約内容について、事前に「重要事項説明書」や「売買契約書」に目を通し、不明な点や疑問点をきちんと解消した上で契約書に署名・捺印する様にしましょう。

尚、契約時には手付金(契約金)の支払いが発生しますが、自らの事情で解約する場合には手付金を放棄することになるので、注意が必要です。

引っ越し

売買契約が成立したら正式に住宅ローンの申し込みを行い、承認されれば引き渡しが行われて引っ越しが可能になります。

不動産の買い替えでは、ただでさえ面倒な売却と購入の手続きをほとんど同時に進める必要があるため、スケジュール管理が重要です。

売却の期限がある場合は「売却保証」や「買取」を利用するのも手

自宅を売りに出してもなかなか買い手が見つからないというのは、不動産の売買では決して珍しくありません。

売却するまでに期限がある場合には、「売却保証」や「買取」という選択肢もあります。

「売却保証」とは、不動産会社と専属専任媒介契約を結んで不動産を売りに出し、一定期間(3か月など)で売れなかった場合に査定価格の90%などで不動産会社が買い取ってくれるシステムです。

一方「買取」または「即時買取」は、最短1週間程度で不動産会社に買い取ってもらえるメリットがありますが、買取価格が相場の60~80%程度になってしまうというデメリットがあります。

尚、売却保証や買取は全ての不動産会社で実施しているわけではありません。

ここでは、売却保証サービスや買取を実施している主な不動産会社を紹介します。

売却保証サービスを提供している不動産会社3選

売却保証サービスを提供するためには、ある程度の資本力が必要となるので、大手不動産会社がメインとなります。

実際に売却保証サービスを提供している不動産会社をいくつか紹介しましょう。

住友不動産販売

営業エリア内の自己所有の居住用不動産が対象です。

新耐震基準で、敷地面積、建築基準法適合などの制限があり、保証期間は3か月間となっています。

三井のリハウス

首都圏、関西圏、中部圏の営業エリア内の土地・戸建・マンションが対象です。

敷地面積、築年数などに制限があり、保証期間は3か月間となっています。

東急リバブル

首都圏および主要地方都市、関西圏の営業エリア内の個人の居住用物件が対象です。

築30年以内で、敷地面積などに制限があります。

保証期間は3か月以上6か月未満となっています。

買取を実施している不動産会社3選

買取を実施している不動産会社の多くは、買取後にリフォームを行い再販売しています。

2018年の不動産買取再販戸数ランキングトップ3は以下の様になっています。

カチタス

本社は群馬県桐生市にあり、地方の戸建て住宅をメインに買取再販しています。

不利な条件の立地でも買い取ってもらえるのが大きなメリットです。

土地・建物込みの平均販売価格が1,300万円台という安さを売り物にしています。

ベストランド

本社は東京都港区にあり、主に40㎡台の投資用中古マンションを買取り、投資用賃貸住宅として売り出しています。

インテリックス

東京都渋谷区に本社があります。

首都圏、地方主要都市のマンションをメインに買取り、新築マンション並みのアフターサービスを付けて再販するのが特徴です。

ローンを完済していれば売却でなく賃貸に出すのも一つ

住宅ローン返済中の家は、原則として賃貸することはできませんが、ローンの返済が終わっていれば賃貸に出して毎月家賃収入を得るという選択肢もあります。

とくに利便性の高いエリアにあって、将来的に土地価格の上昇が見込める様であれば売り急ぐ必要はありません。

ただし自宅の売却代金を新居の購入資金に充てることができなくなるので、資金的に余裕がある場合に限ります。

新居購入時の借入金額が大きくなると日常生活に支障が出るので、無理のない返済計画を優先して考えましょう。

マンションを売る・貸す場合のメリット・デメリットと判断基準をシミュレーション付きで解説!

まとめ

家の買い替えで成功するための方法や買い替えのプロセスなどについて紹介してきましたが、いかがでしたでしょうか。

上手な買い替えの秘訣は、前述した様に自宅の売却と新居の購入をタイミング良く行うことにつきます。

せっかく理想の家が見つかったとしても、「自宅が売れたら買います」ではなかなか相手に信用してもらえません。

自宅を売却した際のお金を新居の購入資金にする場合には、売却の契約がすでに終了しているか、契約の見込み客がたくさんいるほど良い物件を購入できる確率が高くなります。

そのためには、買い替えが決まったら素早く行動に移して、売りと買いを同時に進めることが肝要です。

買い替えは売却と購入がともない、何かと悩みが多いものです。

是非この記事を参考にして、満足度の高い買い替えを行ってください。

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