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住居用マンションを売却する時と同様、投資用ワンルームマンションを売却する際もどうせなら高く売りたいと思うのは当然のことです。

少しでも高値で売却できれば、その後の資金計画もラクになります。

しかし、

「投資用ワンルームマンションはどうすれば高く売れる？」

「売れなかった場合にはどうしたらいい？」

「そもそもワンルームマンションはいつが売り時？」

など、疑問を持っている人も多いことでしょう。

そこで今回は、投資用ワンルームマンションの売り時や高く売るための方法、注意点などについて紹介しています。

この記事をご覧いただくことで、通常よりも高値で売却できる可能性がありますので、ぜひ参考にしてください。

投資用ワンルームマンションの売り時が2019年である3つの理由　

さまざまな不動産系雑誌や書籍、Webサイトで「2019年は売り時」と言われています。

なぜなら、以下3つの理由・原因があるためです。

• 1.東京オリンピック
• 2.消費増税
• 3.低金利でマンションを購入しやすい

これらの理由・原因を確認すれば、2019年内での売却にチャンスが多いことがわかります。

それでは、一つひとつ確認していきましょう。

1.東京オリンピック

2019年が投資用ワンルームマンションの売り時である理由の1つが、東京オリンピックがあるためです。

現在、2020年に東京オリンピックが開催されることもあり、多くのマンションや施設の建設、インフラ整備がされています。

そのため、建築費や人件費は非常に高くなっていますし、土地代の水準も高めです。

東京オリンピックだけが理由ではありませんが、マンション価格は上昇しています。

以下は首都圏新築マンションの平均価格の推移です。

参考：マンション・建売市場動向|不動産経済研究所

また、東日本不動産流通機構が発表しているデータによれば、新築だけでなく、首都圏の中古マンションの成約単価が上昇していることが分かります。

参考：首都圏不動産流通市場の動向（2018年）｜東日本不動産流通機構

東京オリンピックが開催されることで、海外投資家の需要増もあり、マンション価格は上がり続けています。

しかし、東京オリンピック後は、マンション価格が下落することが予想されているため、需要が見込めて価格が高い2019年内での売却がおすすめです。

関連記事→マンション売却は東京オリンピック前or後？市況の高騰はいつまで続くか徹底分析！

2.消費増税

このままリーマンショック級の景気難が起こらなければ、2019年10月に消費税が8%から10%に引き上げられます。

前回の5%から8%へ上がったときも、消費増税後は買い控えが起こりました。

消費税が上がれば価格にも影響が出るため、しばらくは需要が落ち着く可能性があります。

逆に増税前は駆け込み需要が見込めるため、いつも以上に売れる可能性が高くなります。

そのため、増税前である2019年のうちに売却を進めた方が売りやすいでしょう。

2020年になると増税＋東京オリンピック終了となるため、需要も落ち着き、マンション価格が下落することが考えられます。

関連記事→消費税が10％に！マンションの売り時・買い時は増税前or後？

3.低金利でマンションを購入しやすい

2019年の記事執筆時点では、日銀の政策緩和により、ローン金利が過去最低の水準で推移しています。

金利が低いということは、マンションを購入する人にとっての負担が小さいということ。

購入側の負担が小さい分需要が増えるので、高く売却しやすいわけですね。

 

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投資用ワンルームマンションの値段はどう決まる？価格査定時の3つのポイント

ワンルームマンションなど、投資用マンションの売却価格がどのようにして決まるか知っておくことは大切です。

なぜなら、売却価格を決める仕組みがわかっていれば、売却価格を上げるための対策を講じやすくなるためです。

ここでは、売却価格の決まり方や査定時のポイントについて見ていきましょう。

➀投資用マンションは「純利益÷利回り」で売却価格が決まる

投資用ワンルームマンションの売却価格は、「純利益÷利回り」で計算されます。

純利益とは、家賃収入から必要経費を差し引いた金額のことで「NOI」とも呼ばれます。

そして、計算式の利回りとはNOI利回りのことです。

純利益から算出される利回りのことを指します。

通常のマンションの場合は相場をもとに売値が決められますが、投資用マンションの場合は収益性から価格が決められることを覚えておきましょう。

➁低金利時代は売却価格が高くなる

ワンルームマンションをはじめ、投資用マンションを売却する場合は上記の計算式で価格が決められます。

そして、現在のような低金利時代であればNOI利回りが低下するため、マンション価格は高くなります。

そのため、低金利時代の方が高値で売ることが可能です。

③NOIが増える場合も価格が高くなる

売却価格を算出する計算式が「純利益÷利回り」のため、NOI利回りが低くなるか、NOIが増えるすれば売却価格は高くなることになります。

基本的に、NOIは築年数が古くなるほど減っていくため、一定もしくは微減していくものです。

しかし、経費が大幅に削減できたり、再開発が始まるなどして家賃相場が上がったりしてNOIが増えることもあります。

性質的に大きな増加は難しいですが、NOIが増加すれば売却価格が高くなります。

 

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投資用ワンルームマンションを高く売るための3つの方法

ここでは、投資用ワンルームマンションを少しでも高く売るための以下3つの方法について見ていきましょう。

これらの方法を把握して実践することで、通常よりも高値で売れる可能性があります。

• 1.不動産一括査定サイトを利用して複数業者で比較する
• 2.好印象を与えられるように事前準備をしておく
• 3.売却をするタイミングに気をつける

それでは、1つ目の方法から順番に確認していきましょう。

1.不動産一括査定サイトを利用して複数業者で比較する

投資用ワンルームマンションを高く売るための方法の1つが、不動産一括査定サイトを利用して複数業者で比較することです。

なぜなら、不動産会社によって査定基準が異なり、「A社は1,100万円」「B社は1,070万円」「C社は1,020万円」など、同じワンルームマンションでも査定金額に違いがあるためです。

1社だけからの査定だと、その業者の査定金額が妥当な金額なのか判断が尽きません。

不動産一括査定サイトを活用することで、複数社の査定額を比較することができます。

複数業者に依頼をすれば、その中から査定金額が高い業者を選べるため、高値で売却することが可能です。

不動産一括査定サイトは無料で利用でき、手間をかけることなく希望業者に査定依頼を出すことができるので、ぜひ活用してみてください。

関連記事→不動産一括査定サイトのおすすめ5選＋評判の30サイトを比較！【総まとめ】

2.好印象を与えられるように事前準備をしておく

ワンルームマンションだけでなくファミリーマンションも同じことが言えますが、買い手に好印象を与えられるように事前準備をすることが大切です。

たとえば、買い手は不動産会社からの紹介やインターネット等で情報を収集したあと、気になる物件があれば直接見学をします。

そして、見学をした際に「立地が良いだけでなく、室内の状態も良い」など、好印象を持たなければ前向きに検討することはありません。少しでも悪い印象を持たれてしまうと挽回するのは難しいです。

売却する際は、事前にプロのハウスクリーニングを利用し、新築のようにきれいな状態にしておきましょう。

目立つ汚れなどがあると悪い印象を持たれてしまいます。

また、資金計画的に問題がないようであれば、リフォームなどをおこない資産価値を高めたうえで売却をしてもいいでしょう。

リフォームをすれば新築のようになり、買い手に好印象を持たれやすいです。

買い手が見学に来る際は、所有者にしかわからないような物件情報をまとめた資料などを作成し、渡してもいいでしょう。

物件や対応で好印象を与えることに成功すれば、高値で売ることも可能です。

関連記事→片付け費用削減！マンションを売る際の清掃・不用品処分方法まとめ

3.売却をするタイミングに気をつける

投資用ワンルームマンションを少しでも高く売りたい場合は、売却をするタイミングに気をつけましょう。

なぜなら、売却する季節やマンション購入後の期間によって金額が変わってくるためです。

たとえば、マンションは築年数が古くなるほど資産価値が下がり、売却価格も安くなってしまいます。

築10年あたりまでは比較的高値で売ることができ、11年目以降になると価格の下落スピードが増し、築15年目以降になると価格が大きく下がります。

そして、20年目以降になると購入時の4割近くまで下落をするため、少しでも早いタイミングで売却をした方が高く売ることが可能です。

売却の考えがある場合は、できるだけ早い時期に動くことが、少しでも高く売るための大切な方法です。

関連記事→マンションの売り時は2019年！不動産のプロがその理由を解説！

投資用ワンルームマンションを売却する際の3つの注意点

事前に注意点を把握しておけば、よりスムーズに売却を進めることができますし、あとで後悔する可能性を減らすことが可能です。

ここでは、投資用ワンルームを売却する際の以下3つの注意点について確認していきましょう。

• 1.ローンを完済する必要がある
• 2.売却する際もお金がかかる
• 3.売却益が出る場合は税金に注意

それでは、1つ目の注意点から紹介していきます。

1.ローンを完済する必要がある

投資用ワンルームマンションを売却する際の注意点の1つが、ローンを完済する必要があることです。

ワンルームマンションを売却しようとしても、売却代金でローン残債を完済できないオーバーローン状態になっているケースは少なくありません。

しかし、ワンルームマンションを売却するのであれば、売却代金を使ってローンを完済させ、抵当権を抹消させる必要があります。

そのため、事前にローン残債と売却金額を確認し、不足金額がどれくらいになるか把握しておきましょう。

そして、ローン残債が残る場合は、貯蓄などから補うか、足りない分を無担保ローンに借り換えるか、金融機関に交渉するかの対処法を考えなければなりません。

現実的には貯蓄など他の資産から補うか、無担保ローンに借り換えをするかのどちらかです。

投資用ワンルームマンションは、ローン残債等の状況によっては、希望するタイミングで売ることができないことを理解しておきましょう。

関連記事→住宅ローン残債ありのマンションを売却する3つの方法｜一括返済・買い替えローン・任意売却

2.売却する際もお金がかかる

投資用ワンルームマンションを売却する際の注意点の1つが売却する際にもお金がかかることです。

売却＝お金が入ってくるというイメージが強いため、かかる費用に対してチェックできていない人も少なくありません。

ワンルームマンションを売却する際には、仲介会社である不動産会社に対して仲介手数料を支払う必要があります。

仲介手数料の上限は「売買価格×3%＋6万円」（400万円超の場合）です。

他にも、印紙代や登記代（抵当権抹消）などの費用がかかります。

おおよそ、売却価格の5%程度の費用がかかることを覚えておきましょう。

3.売却益が出る場合は税金に注意

投資用ワンルームマンションを売って、売却益が出る場合は税金に注意をしましょう。

売却益が出た場合は税金がかかりますし、ワンルームマンションの所有期間が5年以内か5年超かで税率も変わってきます。

仮に5年以内の場合は短期譲渡所得の税率が課せられ、税金の割合が大きくなってしまうため注意してください。

税金についても考慮したうえで売却計画を立てるようにしましょう。

税金を考えていないと、売却後に資金計画に狂いが生じてしまいます。

投資用ワンルームマンション売却時の費用・税金

投資用ワンルームマンションを売却した場合にかかる費用と税金について、事前に把握をしておきましょう。

これらの費用・税金は決して安くないため、把握しておかないと資金計画に狂いが生じますし、お金を用意できない可能性すら出てきます。

ここでは、売却時にかかる費用と税金の内容について紹介しています。

売却時にかかる費用

売却時にかかる主な費用は、以下の4点です。

• ・仲介手数料
• ・抵当権抹消費用などの登記代
• ・印紙代
• ・一括返済手数料

それぞれの内容について見ていきましょう。

仲介手数料

仲介手数料は、不動産会社などに仲介してもらう場合に必ずかかる費用です。

ワンルームマンションだけでなく、ファミリーマンションや土地、一戸建ての売買時にも発生します。

仲介手数料は、次のように売買価格によって手数料の上限が決められています。

• ・200万円以下：売買価格×5%＋消費税
• ・200万円超400万円以下：（売買価格×4%＋2万円）＋消費税
• ・400万円超：（売買価格×3%＋6万円）＋消費税

たとえば、売買価格が1,000万円の場合は、「（1,000万円×3%＋6万円）×1.08」で、約38.8万円が上限となります。

また、売買価格が1,500万円の場合は約55万円、2,000万円の場合は約71.2万円です。

仲介手数料はまとまった金額になることが多いため、事前にシミュレーションをしておきましょう。

ただし、業者によっては「仲介手数料1/2」など、仲介手数料が安いところもあります。

抵当権抹消費用などの登記代

投資用ワンルームマンションをローンで購入している場合は、司法書士に抵当権抹消を依頼するため費用がかかります。

また、住所変更の登記代も必要です。

これらの費用はおおよそ3万円〜4万円程度かかりますので準備をしておきましょう。

印紙代

印紙代とは、売買契約の書類に貼る印紙代のことです。

印紙代についても売却価格によって、契約書1通あたりの金額が変わってきます。

以下は現在の売却価格と印紙代一覧です。（平成31年時点）

• ・100万円超500万円以下：1,000円
• ・500万円超1,000万円以下：5,000円
• ・1,000万円超5,000万円以下：1万円
• ・5,000万円超1億円以下：3万円
• ・1億円超5億円以下：6万円

※契約書1通あたり

ただし、印紙代は税制改正によって変わる可能性があるため、売却を検討したタイミングで金額を確認するようにしてください。

ワンルームマンションの売却価格は5,000万円以内が大半なため、印紙代は契約書1通あたり1万円以内に収まるはずです。

一括返済手数料

投資用ワンルームマンションを売却する際には、ローンも完済しなければなりません。

その際、金融機関への一括返済手数料がかかります。

手数料の金額は金融機関によって異なり、ローン残債に対して2%程度の費用がかかるケースもあるため注意してください（1,000万円の場合は20万円）。

事前に金融機関の一括返済手数料をチェックしておきましょう。

他にも、サブリースを契約している場合は解約の違約金が発生したりしますので、どのような費用がかかるのか、できるだけ早いタイミングで確認するようにしてください。

売却にかかる税金

投資用ワンルームマンションを売って利益が出た場合は、税金がかかります。

ただし、上記で解説した費用は売却時に必要となってきますが、税金はすぐに必要になるのではなく、後々になってかかってきます。

そのため、どのような税金がどれくらいかかるか把握し、事前にシミュレーションをしてお金を残しておきましょう。

ワンルームマンションは、以下のように所有期間によって課税所得への税率が異なります。

短期譲渡所得（所有期間5年以下）

• ・所得税（復興所得税含む）：30.63%
• ・住民税：9%
• ・合計：39.63%

 

長期譲渡所得（所有期間5年超）

• ・所得税（復興所得税含む）：15.315%
• ・住民税：5%
• ・合計：20.315%

ワンルームマンションの所有期間が異なるだけで約20%も税率が違います。

5年以下の場合は売却益の実に4割程度が税金なりますので非常に高額です。

関連記事→中古マンションを売る時の費用・税金まとめ｜戻ってくるお金や手数料の抑え方、お得な控除方法も解説！

投資用ワンルームマンション売却後は確定申告を忘れずに

投資用ワンルームマンションを売却した際は、翌年3月15日までに確定申告をする必要があります。

ちなみに、確定申告はワンルームマンションだけでなく、ファミリーマンションや一戸建てを売却した場合も必要です。

また、自営業・個人事業主だけでなく、サラリーマンやOLでも確定申告しなければならないため注意しましょう。

1.必要書類の準備

まずは、確定申告に必要な書類を準備しましょう。

ワンルームマンション売却後の確定申告に必要な基本的書類は以下のとおりです。

• ・確定申告書B様式（第一表・第二表）
• ・分離課税用の確定申告書
• ・譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書：土地・建物用）
• ・不動産購入時の売買契約書
• ・不動産売却時の売買契約書
• ・各種領収書（仲介手数料や登記費用）
• ・源泉徴収票
• ・除票住民票
• ・土地・建物の全部事項証明書　など

必要書類を準備するのに時間がかかる場合もありますので、早いうちから準備をはじめましょう。

2.譲渡所得・税額の計算

まずは、「売却金額−（購入金額＋取得費−減価償却費）」で譲渡所得を計算します。

譲渡所得がわかったら短期譲渡所得・長期譲渡所得どちらかの税率を掛け、税額を算出してください。

3.確定申告書の作成

必要書類の準備と並行して確定申告書の作成をします。

確定申告書の作成は、税理士に依頼するか、freeeや弥生などのソフトを利用するのがおすすめです。

コストはかかりますが、労力・手間をほとんどかけることなく作成できます。

どうしても自身で作成する場合は、国税局のホームページを見ながら作成していきましょう。

または、確定申告書のハウツー本などを購入して参考に作っていってもいいでしょう。

作成の簡単な流れは以下のとおりです。

３-1.譲渡所得内訳書の作成

ここでは、次に作成する第三表（分離課税用）に記入する金額を計算するために譲渡所得の内訳書を作ります。

1面には名前や電話番号、2面には売却不動産の情報、3面には取得費などを記入します。

３-2.第三表（分離課税用）の作成

譲渡所得内訳書の作成が終わったら、第三表を作成します。

「収入金額」「所得金額」を記入して、該当税率を所得金額に掛けた税金を計算して記入します。

３-3.確定申告書B（第一表・第二表）の作成

確定申告書Bでも「収入金額」「所得金額」を記入します。また、生命保険料控除なども計算して記入をします。

第一表には第三表で計算した税金等を記入する箇所もあるため忘れないようにしましょう。

4.確定申告書の提出

確定申告書の作成や必要書類の準備が完了したら、書類一式を提出します。管轄の税務署に期日内に忘れずに提出してください。

5.税金の納付

確定申告書類の提出をしたら、確定申告で算出した所得税を納付します。

基本的には3月15日までです。（2020年は3月16日まで）

納付が遅れるとペナルティが課せられるため、忘れないようにしてください。

投資用ワンルームマンションが売れない時は買取も視野にいれましょう

投資用マンションを売りに出しても、なかなか興味がある人が出てこない場合は買取を検討してみてもいいでしょう。

売りに出してすぐに買主が見つかる物件もあれば、売れるまでに1〜2年以上かかる物件もあります。

時間的余裕があればいいですが、なるべく早めに現金化したい場合は買取に出した方がメリットが多い可能性があります。

買取のメリット・デメリットも把握したうえで、ぜひ検討してみてください。

買取のメリット・デメリット

ここでは、業者買取のメリット・デメリットについて見ていきましょう。

これらを把握することで、仲介との違いもわかりやすくなりますし、よりスムーズに買取を利用できるようになります。

主な6つのメリットと2つのデメリットについて確認していきましょう。

メリット1：すぐに売れて現金化までが早い

投資用マンションを買取に出すメリットの1つが、売却まで、そして現金化までが早いことです。

通常、売却する場合は買主が見つからない限り売れることはありません。そのため、売主の希望のタイミングで売ることは非常に難しいです。

しかし、業者買取の場合は、売主の希望のタイミングで取引することができます。

また、問題がなければすぐに売れるため、現金化までの流れもスピーディーです。

多少、売値が下がったとしてもすぐにまとまったお金が必要な場合や、物件需要から売れるまでに時間がかかりそうなときにおすすめの方法です。

メリット2：瑕疵担保責任を負う必要がない

業者買取であれば、瑕疵担保責任を負わなくていいのもメリットの1つです。

通常、マンションを売却した場合は、買主に対して瑕疵担保責任を負うことになってきますが、買主の場合は責任を負う必要がありません。

不動産会社との取引になりますし、不動産会社は買取をした後にリフォーム等をして、再販をするためです。

この場合、再販相手への瑕疵担保責任は業者が負います。

メリット3：リフォームなどの必要がない

業者買取の場合は、マンションをリフォームする必要がないため、余計なコストをかけずに売却できます。

なぜなら、買取をした不動産会社がマンションのリフォームをおこなうためです。

そのため、リフォーム代は買取をした不動産会社が支払います。

メリット4：売却することが人にバレない

通常、マンションを売却する場合、Webサイトを中心に広告プロモーションをおこないます。

そのため、物件が売りに出されていることが第三者に知られてしまいます。

しかし、業者買取の場合は物件の広告を出す必要もないため、売却することを第三者に知られる心配がありません。

メリット5：仲介手数料がかからない

仲介でマンション売却をする場合は、仲介手数料が発生します。

売却価格によって異なりますが、上限は「（売買価格×3%＋6万円）＋消費税」です。

そのため、かなりまとまった金額となってしまいます。

しかし、買取の場合は基本的には仲介手数料がかかりません。（仲介業者を利用した買取の場合はかかる）

そのため、仲介手数料分のコストを削減できます。

メリット6：内見の必要がない

仲介でマンションを売却する場合は、内見があるためいろいろと手間がかかります。

清掃や家具の配置換え、不要品の整理、必要情報の整理、内見の対応など、相応の時間と労力がかかるものです。

仲介ではなく買取を利用する場合は、内見対応が必要ないです。

業者が査定をおこなうぐらいですので、準備も少なくそれほど労力はかかりません。

デメリット1：買取価格が安い

買取を利用するデメリットの1つが、仲介で売却するよりも価格が安くなることです。

物件の状態や買取業者にもよりますが、仲介の相場よりも2割以上安くなったりします。

そのため、売却後に入ってくるお金が当初考えていた金額よりも随分減ってしまう可能性があります。

資金計画に狂いが生じる恐れがありますので注意してください。

デメリット2：価格が安いことに合意できない場合は利用できない

買取を利用する場合は仲介で売却するよりも価格が安くなりますが、この価格に合意できない場合は買取を利用することができません。

「スピーディーに現金化したいけど、買取金額が安くて。。」という場合は、買取価格に納得しない限り話が前に進まなくなります。

交渉をしたとしても買取価格が高くなることは難しいケースが多いです。

希望の売却価格よりも安くなりますが、その点を妥協できなければ買取は利用できません。

関連記事→マンション買取おすすめの業者や査定の依頼方法、相場の調べ方やメリット・デメリットも解説！

仲介と買取を組み合わせた買取保証も

不動産会社によっては、仲介と買取を組み合わせた買取保証をおこなっています。

買取保証とは、一定期間売りに出してみて、売れなかった場合は事前に約束していた金額で買取をすることです。

売主としては、仮に仲介で売れない場合でも買い取ってもらうことができ、あらかじめ買取価格もわかっているので資金計画が立てやすいのがメリットです。

仲介だけに頼った場合の「いつ売れるかわからない」という心配をなくせます。

ただし、仲介での売り出しもおこなうため仲介手数料がかかること、通常の買取よりも時間がかかることがデメリットです。

仲介と買取を組み合わせたような買取保証があることも覚えておきましょう。

まとめ

今回は、投資用ワンルームマンションの売り時や高く売るための方法、注意点などについて紹介いたしました。

投資用マンションは収益性をもとに売却価格が決まります。消費増税や東京オリンピックなどの開催も控えているため、2019年内は売却をするチャンス期間です。

買取保証などもあるため、ぜひこの記事を参考にして売却を検討してみてください。