【必見!】投資用マンションをかしこく売るノウハウを教えます。

この記事では、

売りたい人

投資用で購入したマンションを売るかどうか悩んでいる…
投資用マンションを高く売るタイミングや、税金面での注意点などがあれば知りたい!

そういった疑問に答えます。

投資用マンションを売る際に最も大切ポイントは「売却のタイミング」です。

長期的な視点を持ったうえで、「利益が最大化するタイミングはどこか」見極める必要があります。

そのうえでより高く売るためのポイントを押さえながら進めることで、理想の売却を実現することができますよ!

今回の記事は、下記の3つのポイントを中心にお話ししていきます。

  • 投資用マンションを売るタイミング
  • 投資用マンションを高く売るためのポイント
  • 投資用マンション売却時の税金について

しっかりとこの記事を読み込んで、理想のマンション売却を実現してくださいね。

1、投資用マンションの価値を算出する方法

投資用マンションを売るタイミングを知るためには、「投資用マンションの価格がどうやって算出されているのか」を知る必要があります。

投資用マンションを算出する方法は、「収益還元法」が一般的です。

収益還元法

不動産鑑定評価において、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される収益をベースとして対象不動産の価格を求める手法のこと。この収益還元法による試算価格を「収益価格」という。

収益還元法は、さらに直接還元法とDCF法に分けることができる。

直接還元法とは、ある一期間の純収益(総収益から総費用を控除した残額)をある一定の利回り(これを「還元利回り」という)で割ることで、収益価格を求める方法である。

またDCF法とは、連続する複数の期間におけるそれぞれの期間の純収益を、各期間に対応した割引率で割ることにより現在価値へと換算し、それらの現在価値の合計値を収益価格とする方法である。

引用:収益還元法とは|不動産用語を調べる【アットホーム】

後半は少し難しく感じるかもしれませんが、「その物件がどれだけの利益を生み出すか」という予測をもとに売却価格を算出します。

まずは、前提としてこのポイントを押さえておきましょう。

2、投資用マンションを売るタイミングを計る要素

続いて、「どのタイミングで投資用マンションを売るのがベストか?」というポイントを下記の6つに分けてお話しします。

  1. 将来的に賃貸需要が増えるエリアか、減るエリアか
  2. 物件を保有してから5年超か未満か
  3. キャッシュフローがマイナスかプラスか
  4. 銀行の金利が上がるか下がるか
  5. 銀行が融資をしやすい時期かどうか
  6. 東京五輪の前か後か

複数の要素が絡んでくるので、多面的・俯瞰的な視点をもつことが重要です。

それぞれ詳しく説明していきます。

1、将来的に賃貸需要が増えるエリアか、減るエリアか

今現在賃貸需要が高い地域であっても、一つの要因が変わるだけで状況がガラッと変わることがあります。

例えば、大学近くの学生の借り手が多いエリアであっても、大学のキャンパス移転が行われると一気に需要が減ります。

当然それまでに売却してしまうことが一つの正解でしょう。

逆に今需要が弱いエリアでも、大規模開発が計画されていたり、新しい駅が開業する場合などは需要が高まります。

今後も価値が上昇していくのであれば、今すぐ売ってしまうのはもったいないですよね。

しばらく時間をおいてローン残債を減らしながら、需要の減少が始まる前に売り抜けてしまいましょう。

目先の状況だけではなく、将来を見通して判断をする目を養うことが絶対に必要です。普段から物件周辺の情報には目を光らせておくことが大切です。

2、物件を保有してから5年超か未満か

物件を売却して大きな利益を見込めたとしても、そのタイミングがベストとは限りません。

なぜなら物件を保有してから5年超か未満かによって、売却時の譲渡所得にかかる税率が2倍近く変わって来るからです。

保有5年未満であれば「短期譲渡所得」、5年超であれば「長期譲渡所得」として税率が計算されます。

MEMO

短期譲渡所得:5年未満で保有していた場合は、税率が約40%(所得税30%+住民税9%)
長期譲渡所得:5年超で保有していた場合は、税率が約20%(所得税15%+住民税5%)

保有4年目で高く売れたとしても、売却益の40%が税金で引かれてしまいます。

5年目以降に大きく値を下げる要素があれば別ですが、そうでなければ5年目以降の売却が理想的ですね。

3、キャッシュフローがマイナスかプラスか

毎月のキャッシュフローがプラスからマイナスになるタイミングも一つの売り時の目安です。

キャッシュフローは毎月の家賃収入から、諸経費や税金、ローンの返済額を引いたもの。

トータルで毎月の収益がプラスになるのか、マイナスになるのかという境目だと思ってください。

もちろんキャッシュフローがマイナスになったとしても、ローン完済まで物件を保有しておく予定であれば必ずしもマイナスではありません。

しかし売却ありきなのであれば、毎月の持ち出しが出始める前に売っておくのは一つのポイントです。

4、銀行の金利が上がるか下がるか

買い手の視点に立つと、ローンを組む時の金利は低い方が+に働きます。

2018年までずっと低い基準で金利は推移していますが、いつどのタイミングで上昇するか分かりません。

金利が1%上昇するだけで、物件の収益率は目減りしてしまうため、買い手の需要が下がってしまいます。

そういった意味では、低金利を保っている今のタイミングは売り時の一つとして考えてよいでしょう。

5、銀行が融資をしやすい時期かどうか

投資用マンション売却の際に「買い手が融資を受けやす時期かどうか」というポイントを押さえることも重要です。

銀行は3月と9月が決算月なので、直前で融資に対して積極的になります。
(もちろん銀行によって異なりますが。)

このように、買い手が資金調達をしやすいかどうかを考えておきましょう。

6、東京五輪の前か後か

2018年現在、不動産価格に大きく影響するとみられている「2020年の東京オリンピック」。

下記のグラフは、首都圏の中古マンションの価格変動を示したもの。

引用:首都圏不動産流通市場の動向(2017年度)

開催が決定した2013年から右肩上がりに成約単価が上昇しているのがわかります。

不動産投資家の多くは、東京オリンピック前にピークが来ると予想しているので、2019年ごろが価格のピークになる可能性が高いです。

常に他の投資家の動向もチェックしておくことで、高値で売り抜けるタイミングを見極めましょう。

 

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3、オーナーチェンジ物件としてのマンション売却について

投資用マンションを売る際に気を付けなければいけないのは、居住者がいるかどうかというポイントです。

居住者ありであれば、投資用マンションとしてしか売りに出すことができません。

しかし、投資用マンションとして購入を考えている人にとっては、そのまま家賃収入を確保できるのでプラスの材料になります。

居住者がいない場合は、投資用マンションとしても居住用マンションとしても売りに出すことができるのです。

投資用マンションとしての購入を考えている場合はマイナス材料になりますが、居住用の需要を取り込めるため早期の売却を実現できる可能性が高まります。

投資用マンションと居住用マンションの価格算出方法の違い

先ほど、投資用マンションの価格は「収益還元法」で算出されるというお話をしました。

それに対して居住用のマンションの場合は、「取引事例法」で計算するのが一般的です。

取引事例法

不動産鑑定評価において、多数の不動産の取引事例をベースとして、対象不動産の価格を求める手法のこと。

取引事例比較法では、まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行ない、選択した取引事例について事情補正および時点修正を行ない、さらに選択した取引事例について地域要因の比較・個別的要因の比較を行ない、こうして求められた価格を比較考量し、これによって対象不動産の試算価格を求める。

このような取引事例比較法による試算価格を「比準価格」という。

引用:取引事例比較法とは|不動産用語を調べる【アットホーム】

簡単説明すると、同じエリアの同じような条件のマンションが、過去にいくらで売れたかという価格を参考にする方法です。

居住用マンションの価格>投資用マンションの価格

一般的には、居住用マンションの価格の方が、投資用マンションの価格よりも高くなる傾向があります。

ですので、居住者がいない状態でマンションを売却する方が高値で売れるのですが、間取りによっては買い手が付きづらいです。

3LDKの物件等であれば、子供がいる家庭でも居住用マンションとして検討できます。

しかし、投資用マンションは1LDK等の単身者向けの間取りであることが多く、購入よりも賃貸の需要が多いのが一般的です。

間取りや物件のエリアによっても需要は変わってくるので、「居住用」、「投資用」として売り出すのかは不動産会社に相談しましょう。

4、サブリース契約付きの投資用マンションを売る時

サブリース契約を結んだ投資用マンションを売却する時は注意です。

※サブリース契約とは、不動産会社に手数料を払う代わりに、管理業務全般を委託して家賃を一定額保証してもらう仕組みのことです。

その理由は主に2つ。

  1. 買い手がつきにくい
  2. 査定価格が下がる

それぞれ解説します。

1、買い手がつきにくい

サブリース契約は、原則売り主側から解約することができません。

投資用のマンションを売る場合でも、新しい買い手がサブリース契約を引き継ぐ必要があります。

サブリース会社は管理業務も家賃保証も行ってくれますが、そのために家賃収入の10~20%を手数料として支払わなければいけません。

自身で管理すれば手数料がかからないところ、手数料のせいで利益が上がらないということもあります。

数年で家賃保証額が見直されるケースが多くリスクもあるので、買い手から敬遠されることがあります。

関連記事→【必読】サブリース契約を結んだマンションを高く売る方法とは?

2、査定価格が下がる

投資用マンションの価値は、収益還元法で計算されます。

サブリース契約を結んでいるということは、手数料分が利益から差し引かれになり、期待額がさがることに。

そのため、収益還元法をもとにした査定額で値をさげてしまうのです。

例え売却できたとしても、期待していた金額での売却は難しいでしょう。

サブリース契約を解除するためには

売りたい人

ええ、サブリース契約のマンションは売りにくいんだ・・・。なんとかして、サブリース契約を解除してから売却する方法はないの?

そう思われることもいるでしょう。

売り主側からのサブリース契約解除は難しいのですが、以下の条件を満たせば解約できるケースがあります。

  • ・サブリース会社の対応に明らかな問題がある
  • ・契約満了前にあらかじめ通知し、違約金を払う
  • ・契約を解除しなければならない、強い理由がある

いずれにせよ、ケースバイケースの側面が強いため、一度サブリース会社に解除の旨を相談しましょう。

5、マンション一括無料査定サイトを利用しよう

投資用マンションを売却する際に最もやってはいけないことが、「1つの不動産会社にすべて任せる」ということ。

必ず複数の業者の査定額や、専門性、担当者の人柄等を総合的に比較・検討し、信頼できる会社と契約を結ぶようにしてください。

現在、「一括無料査定サイト」という大変便利なサービスがあり、「無料で同時に複数の業者に査定依頼」をかけることができます。

筆者がおすすめする一括査定サイト「HOME4U」

40以上のサイトを比較してきた筆者がイチオシする一括査定サイトが「HOME4U」です。

その理由は大きく3つ。

  1. 日本で一番最初の不動産一括査定サイト(運営歴17年)
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実績、安心感ともに信頼のおける査定サイトなので、悩んでいる方はぜひ参考にしてみてください。

ちなみに、一括査定サイトはHOME4U以外にもたくさんあります。

『HOME4U以外の査定サイトも気になる。』

という方は、下記記事で詳しくまとめているので参考にしてください。

【総まとめ】おすすめの不動産一括査定サイト5選+評判の30サイトを紹介!

まとめ

今回は、「投資用のマンションを高く売却するためのタイミング」や「サブリース物件」、「オーナーチェンジ物件」の売却についてお話ししてきました。

投資用マンションをベストなタイミングで売却するためには、常に広い視野を持って情報を収集しておかなければいけません。

「購入価格より高く売れる時≠売り時」ですし、購入価格より低いからと言って売り時ではないです。

きちんとタイミングを見計らった後は、信頼ができ、投資用マンション売却の実績がある不動産会社と契約を結びましょう。

一社だけで決めてしまわずに、必ず複数の会社に依頼して比較・検討することを忘れないでくださいね!

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