【図解】マンションを売る際に一般媒介を利用するメリット・デメリットとは?

この記事では、

売りたい人

マンションを売る時に結ぶ「媒介契約」っていったいどれを選べばいいの?

一般媒介がおすすめというのをネットでみたことがあるけれど、どんなメリットやデメリットがあるのか知りたい!

といったお悩みをお持ちの方向けに、媒介契約のなかでも「一般媒介」に焦点を当てて詳しくお話をしていきます。

今回の記事のポイントは3つ。

  • 3つの媒介契約の種類
  • 一般媒介を選ぶメリット・デメリット
  • 一般媒介に向いているマンションの条件

どの媒介契約を選ぶのかによって、売却価格が何百万円と変わってくることもありますし、不動産会社とのやり取りも変わってきます。

今回の記事で一般媒介への理解を深め、理想の売却価格での成約をつかみとりましょう!

媒介契約の概要

一般媒介の説明に入っていく前に、「媒介契約」の概要を説明しておきます。

媒介契約とは?

媒介契約は、不動産会社に物件売買の仲介を依頼する時に結ぶ契約です。(マンションの買い手と結ぶ契約ではありません。)

媒介契約の書面には、

  • 媒介契約の種類
  • 対象となる物件
  • 契約の有効期限
  • 仲介手数料の額

等が記載されており、宅建業法で契約を結ぶことが義務付けられています。

関連記事→マンション売る際の3つの媒介契約の違いとおすすめの契約先の選び方

3つの媒介契約

媒介契約には以下の3つの種類があります。

  • 専属専任媒介
  • 専任媒介
  • 一般媒介

それぞれの主な特徴を表にまとめたので、こちらも目を通しておいてください。

(スマホの方は表をスライドできます。)

一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
複数の不動産への仲介依頼 × ×
契約の有効期限 法律上の制限なし 3か月以内 3か月以内
自分で見つけた買い手との契約 ×
指定流通機構(※1)への登録 法令上の義務なし 媒介契約締結の日から7日以内 媒介契約締結の日から5日以内
業務処理状況の報告義務 法令上の義務なし 2週間に1回以上 1週間に1回以上

上記の表をみていただくと、一般媒介<専任媒介<専属専任媒介の順番で縛りがきつくなっているのがわかるかと思います。

縛りがきついという意味は、より強く一社の不動産会社に縛られるという意味合いです。

(※1)指定流通機構(レインズ)とは?

上の表上から4番目に記載のある「指定流通機構」(以下、レインズで説明します。)は、全国の不動産の売却希望の情報を閲覧できるサイトです。

一般の人向けには公開されておらず、不動産業者のみが確認することができます。(専属専任媒介と、専任媒介の場合は物件情報を指定流通機構に登録しなければいけせん。)

レインズに登録された情報は、全国の不動産会社が閲覧することができるようになります。

登録されることで、より効率的に買い手を見つけることができるようになるわけですね。

関連記事→【マンションを売る人必見!】あなたは「レインズ」を理解できてますか?

一般媒介の概要

それでは、今回の記事で焦点をあてる「一般媒介」について図で説明します。

まずは、一般媒介の全体像を掴んだうえで詳細に入っていただければ、理解もはかどりますよ。

この図を見て分かっていただきたい一般媒介のポイントは3つ。

  1. 複数の業者に一度に依頼をかけることができる
  2. 不動産会社を介さず、直接買い手と契約を結ぶことができる
  3. 不動産会社からの進捗の報告は義務ではない

という点です。

一般媒介の魅力は何といっても、「同時に複数の業者に依頼をかけることができる。」というポイント。

専属専任媒介と専任媒介では1社にしか依頼できないため、複数の業者を比較するということができませんから。

一般媒介の「明示型」、「非明示型」の違い

一般媒介の中には、さらに「明示型」「非明示型」という2つの形式があるので、こちらも説明しておきます。

明示型

明示型は、「他にどの不動産会社に依頼をかけているか」を契約する不動産会社に開示する形式です。

不動産会社側からすると、他にどういった会社に何社ほど依頼をかけているかは気になるものです。

当然依頼している会社の数が多いほど、自社で契約するのは難しくなると考えます。

非明示型

非明示型は、「他にどんな不動産会社に依頼をかけているか」を伏せて取引を進める形式です。

競合の様子がわからないので不動産会社側からは敬遠されてしまいがちですね。

特別な理由がない限り、「明示型」で進める方が不動産会社と信頼関係を築きやすいですよ。

 

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一般媒介のメリット・デメリット

続いて、一般媒介にはどんなメリットやデメリットがあるのかを具体的に説明してきます。

しっかりと押さえて、物件や状況に応じて使い分けられるようになっておくといいですね。

一般媒介の4つのメリット

では、まず一般媒介のメリットについてお話ししておきます。

メリット1、複数の不動産会社に同時に依頼可能なので、業者間の競争を促せる

複数の不動産会社に依頼しているため、会社間で競争が生まれます。

媒介契約を結んだだけでは、不動産会社に1円も利益ははいりません。

いち早く買い手を見つけようとする行動心理が働きますから。

その結果、「1社に頼むよりも早く買い手が見つかった!」というケースも多いです。

メリット2、自分でマンションの買い手を見つけた場合、手数料を節約できる

専属専任媒介を結んでしまうと、親戚や知人で買い手を見つけても直接契約を結ぶことができません。

必ず契約した不動産会社を通す必要があるので、仲介手数料が発生してしまいます。

一般媒介は直接買い手を探しても、不動産会社を通す必要がないので仲介手数料を節約することができます。

メリット3、目立たずに売りに出すことができる

「専属専任媒介、専任媒介」で契約を結ぶと、さきほど説明したレインズに物件の情報が掲載されます。

そうすると、全国の不動産会社があなたの物件情報を確認することができるようになり、売りに出されているという情報が広まってしまうんです。

「一般媒介」の場合は、レインズへの登録義務がないので、物件を売りに出している情報をむやみに広げたくない方にとってはメリットになります。

メリット4、囲い込みを防ぐことができる

専属専任媒介や専任媒介を結ぶということは、1社の不動産会社にすべて売却活動を任せることを意味します。

その場合、依頼した不動産会社による「囲い込み」が行われるケースがあるのです。

囲い込みとは

売り主から売却を依頼された不動産会社が、物件を他社に紹介しない行為。

自社で売り手と買い手の両方を見つけることで双方から手数料をもらうことが目的。

売り主からすると、本来いたはずの買い主に出会えなくなるリスクがあります。

一般媒介にすることで、複数の不動産会社に物件情報を渡していますから、囲い込みされるリスクはありません。

関連記事→マンション売却の際に気を付けたい、悪質業者の「囲い込み」って?

一般媒介の4つのデメリット

続いて、一般媒介のデメリットについてもお話ししておきます。

デメリット1、不動産会社が営業努力を怠る傾向がある

一般媒介は複数の業者に同時に依頼をかけることができます。

しかし不動産会社からすると、広告費を使ったり営業マンの人件費をかけても、他社に買い手を見つけられてしまえば自社の利益になりません。

そのため、人気がなく売り辛い物件の場合は、あまり本腰をいれて買い手を見つけようとしない傾向があります。

デメリット2、複数の業者とのやりとりになり、管理が煩雑になる

専属専任媒介や専任媒介の場合は一社とのやりとりで完結します。

一般媒介では、複数の業者に依頼をかけられるがゆえの面倒さというものが生まれます。

デメリット3、レインズへの登録が義務付けられていないため、依頼した業者間にしか情報が行き渡らない

レインズに登録されれば、日本中の不動産業者が物件情報を確認できるようになりますが、一般媒介の場合は義務付けられていません。

依頼した業者の目が行き届く範囲でしか買い手を探すことはできないとも言い換えられます。

デメリット4、仲介手数料の値引きが難しい

不動産会社は、一般媒介よりも専任媒介を望みます。

売買が成約すれば確実に仲介手数料を得られますから。

逆に一般媒介を選ぶということは、不動産会社の希望とは逆の選択をするということ。

その上でさらに仲介手数料を引いてほしいなどと伝えると、非協力的になる可能性があるので、気を付けましょう。

一般媒介に向いているマンションの条件

一般媒介の概要やメリット・デメリットについてお話ししてきましたが、

売りたい人

「メリットもデメリットもあるから、一般媒介を選ぶべきなのかわからない!」

という方がいると思いますので、

「このマンションの条件であれば、一般媒介をおすすめします!」

不動産屋さん

というポイントをお伝えします。

「人気のあるマンション」を売る時は、一般媒介を利用しましょう!

人気のマンションといっても、定義はさまざまですが、

・人気エリアにある
・立地がいい

など、市場に出回らないマンションを売りに出す際は、一般媒介を利用するといいでしょう。

人気のマンションであれば買い手が早く見つかるため、他の会社に先を越されるリスクを見越した上でも、早期の売却がしやすいので。

一般媒介のメリットである「競争原理が生まれる」を一番享授しやすいのが人気のあるマンションの売却ですね。

その結果として、専任媒介よりも早く物件の買い手を見つけやすくなりますよ。

一般媒介の応用方法

一般媒介をさらに効果的に利用するための応用テクニックを2つご紹介します。

レインズへの登録を依頼する

「え、一般媒介ってレインズの登録できないんじゃないの?」

と思われた方もいるかもしれませんが、「できない」わけではなく、「義務ではない」だけです。

不動産会社と一般媒介を結ぶ際に依頼してみましょう。

登録してもらうことができれば、より多くの買い手に情報が行き渡ります。

最初に一般媒介を使って、気に入った不動産会社に専任媒介で依頼する

一番最初から専任媒介で1社だけに依頼してしまうと、会社や担当者の力量に依存するリスクがあります。

まず、一般媒介で複数社と契約を交わし、彼らの働きぶりを見てみましょう。

信頼できる営業マンや会社を見つけたら、専任媒介で依頼をすることでより一層親身になって動いてくれるようになりますよ。

関連記事→マンションを売りたい人必見!信頼できる不動産会社を見分ける秘訣

一般媒介を結ぶ不動産会社の選び方

最後に、

「そもそも、媒介契約を結ぶ不動産会社はどうやって選べばいいの?」

という疑問に答えます。

方法は数多くありますが、ここでは私のおすすめの方法を紹介しておきますね。

一括査定サイトを使って複数の業者に査定依頼をかける

マンション周囲の不動産屋さんを一軒一軒回ってとなると、時間も労力もかかります。

まずは、ネットで不動産一括査定を利用してみましょう!

物件の情報を入力すると、物件にあった複数の不動産会社がピックアップされます。

その中から査定を依頼したい会社を選べば、1度情報を入力しただけで複数の会社にまとめて査定をいらいすることができるので。

自分が納得できる範囲の査定を提示した会社とは継続的にコンタクトをとり、印象のいい会社をいくつかピックアップするといいでしょう。

筆者がおすすめする一括査定サイト「HOME4U」

40以上のサイトを比較してきた筆者がイチオシする一括査定サイトが「HOME4U」です。

その理由は大きく3つ。

  1. 日本で一番最初の不動産一括査定サイト(運営歴17年)
  2. NTTデータグループが運営しているから情報セキュリティも安心
  3. 全国から厳選した1000社の優良企業に査定を依頼できる

フリーダイヤルでの相談窓口も設置されており、ネットが苦手な人にとっても利用しやすい環境を整えています。

提携先が2000社近い査定サイトが多い中、無闇に提携先を増やすのではなく、信頼のおける1000社に絞って提携している点も好感が持てますね。

実績、安心感ともに信頼のおける査定サイトなので、悩んでいる方はぜひ参考にしてみてください。

ちなみに、一括査定サイトはHOME4U以外にもたくさんあります。

『HOME4U以外の査定サイトも気になる。』

という方は、下記記事で詳しくまとめているので参考にしてください。

【総まとめ】おすすめの不動産一括査定サイト5選+評判の30サイトを紹介!

まとめ

今回は「媒介契約」の中でも「一般媒介」に焦点を当て、解説してきました。

何百万、何千万という金額で取引をするので、「できるだけ高く・早く・安全に」マンションを売りたいですよね?

その目標を達成するためには、情報収集や不動産会社の比較・検討にしっかりと時間をかけることが重要です。

近所だからという理由で、地元の不動産一社とだけ契約を結ぶと大きなリスクになります。

複数の不動産会社とコンタクトを取り、その会社・営業マンを見極めたうえで媒介契約を結ぶよう心掛けてくださいね!

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