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海外転勤でマンションは売却?賃貸?プロがメリット・デメリットを解説!

 

売りたい人

急に夫が海外転勤することになったけど、今住んでいるマンションはどうすればいいだろう?

売却するか賃貸に出すか悩んでいるけど、それぞれのメリットやデメリットについて知りたい!

そういった方に向けて記事を書いていきます。

総合商社やメーカーなどに勤務していると、会社からある日突然海外への転勤を命じられることも少なくありません。

またグローバル化が進んだ近年では、中小企業に勤めていても海外勤務になることが珍しくなくなりました。

海外転勤が決まると、「現在居住中のマンションをどうするか」で頭を悩ませることが多いのではないでしょうか。

思い切って売却してしまうのか、賃貸するのか、それともそのまま空き家にしておくのか、それぞれ一長一短なので悩み出したらキリがありません。

そこで今回は、「海外赴任中のマンションをどうしたらよいのか?」について、不動産のプロである筆者が解説していきます。

もくじ

海外転勤時のマンションを売却するメリット・デメリット

まずは、海外転勤時にマンションを売却するメリット・デメリットについて紹介していきましょう。

マンションを売却するメリット

まずはメリットを紹介していきます。

1.マンションの管理が不要になる

不在中の管理が不要になるので、一切の煩わしさから解放されます。

管理会社に依頼をするとしても、空室が出ればローンの支払いが発生しますし、諸費用も掛かってしまうので。

2.まとまった現金を手に入れることができる

売却したお金を手に入れることができ、住宅ローンや管理費・修繕積立金、固定資産税などの金銭的な負担もなくなります。

まとまった資金を使って、駐在先でのまとまった出費にも対応できるでしょう。

マンションを売却するデメリット

1.売却するための手間がかかる

転勤前に売却手続きを行う必要があるため、肉体的にも精神的にも負担がかかります。

また、売却までの期間が限られている場合、ある程度値下げをしてでも早く売却する必要が出てくる場合があります。

2.所有している不動産がなくなる

せっかく手に入れた家を手放すことになるので、海外赴任から戻る際には住む家を探す必要があります。

一度売却してしまうと、再度同じ家に住むことは原則できないので。

 

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海外転勤時のマンションを賃貸するメリット・デメリット

次に賃貸する場合のメリットとデメリットを見てみましょう。

マンションを賃貸するメリット

まずはメリットから紹介します。

家賃収入を得ることができる

海外にいる間も、継続的な家賃収入を得ることが可能になります。

住宅ローンの支払いが残っている場合は、そのまま返済に充てられるのもメリットです。

不動産を手放さなくて済む

賃貸であれば、借主が退去したタイミングで再度住み直すことができます。

任期が決まっている海外駐在の場合は、定期借家契約で期間を区切って貸し出すことができるので、駐在から戻ってくるタイミングで借り主に退去してもらうことが可能です。

マンションを賃貸するデメリット

続いては賃貸に出すデメリットについても解説していきます。

管理面でのリスクがある

管理会社に管理を依頼できますが、空室リスクや入居者とのトラブル発生のリスク、家賃滞納リスクなど様々なリスクがあります。

住宅ローンを返済しながらであれば、空室時は駐在先の賃料と日本の家のローン返済の2重支払いになってしまいます。

支出が継続する

住宅ローンの返済や管理費・修繕積立金、固定資産税などの支出が継続して発生します。

管理会社への支払いが増える

管理会社へ管理を委託すると、金銭的な負担が増えます。

金融機関から承認を得る必要がある場合がある

原則として住宅ローンを返済中のマンションは、賃貸することができません。

住宅ローンを返済中に無断で賃貸に出すと、融資を受けた金融機関から一括返済を求められる場合があります。

勤務先の命令で海外赴任しなければならなくなってしまった場合には、一時的な賃貸であれば認められることが多いのですが、事前に必ず承諾を得る必要があるので注意しましょう。

 

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海外転勤時のマンションを空き家にしておくメリット・デメリット

ようやく手に入れたお気に入りのマンション。

売却するにしても賃貸するにしてもデメリットがあり、海外赴任から戻った時に住む場所がないと困るので、そのまま空き家にしておくことを選択する人も少なくないと思います。

空き家にしておくメリット、デメリットは以下の通りです。

空き家にしておくメリット

まずは、空き家にしておくことのメリットから紹介します。

手間がかからない

海外赴任の準備に追われる中で、売却や賃貸するための手続きや家財の処分などの手間がかからないのは大きなメリットになります。

戻った後に住む場所がある

海外赴任から戻っても住む場所があるので安心です。

賃貸であれば他の人が居住するため、壁や床にキズがついていたり、設備が破損してしまうリスクもあります。

海外赴任中のトラブルが少ない

買主や借主とのトラブルが発生する心配がないので、滞在期間中も精神的にストレスを感じることがありません。

空き家にしておくデメリット

続いては、空き家にしておくデメリットについても説明します。

支出だけが継続する

収入はなくても、住宅ローンの支払いや管理費・修繕積立金、固定資産税等の支出だけが発生します。

資金面での余裕がない人は、空き家のまま保有することは難しいでしょう。

劣化が進行する

気密性の高いマンションでは、定期的に通風や換気・通水などを行わないと、室内に湿気がこもって結露やカビ、悪臭などが発生し、劣化が急速に進行します。

空き家の管理サービスを利用するなどして、通水や換気、ポストの荷物管理等を委託する必要があります。

管理費用がかかる

空室期間中の通風・換気・清掃などの管理を外部に委託すると、毎月管理費用がかかります。

管理の頻度や内容によって費用は異なりますが、数千円から3万円程度かかると考えてください。

2019年は間違いなくマンションの売り時

ここまでの記事を読んで、マンションを売却しようという思いが強くなった方も多いと思います。

実はマンションを売却するにあたって、2019年は売り時といわれています。

その理由は、現在はオリンピック開催に伴うマンション価格の高騰が起きていて、かつ低金利で買い手が購入しやすいことなどが挙げられます。

しかしこうした状況は今後も長期に渡って継続するとは考えられず、オリンピックが開催される頃には価格の高騰も一段落し、建設需要が落ち着いて下落に転じると思われます。

また現在の日銀の金融緩和もこの先いつまでも続くわけがなく、金利の引き上げが実行されれば住宅取得意欲も低下すると考えるのが自然です。

したがって手持ちのマンションをできるだけ高く有利な条件で売却したいと思ったら、「売り時は今年が最適」といえるのです。

関連記事→マンションの売り時は2019年!不動産のプロがその理由を解説!

マンションを高値で売却するための5つのポイント

いくら今年がマンションの売り時といっても、売り急いで売り方をひとつ間違えてしまうと損してしまうことにもなりかねません。

ここではマンションを高値で売却するための5つのポイント

  1. 複数の不動産会社に査定依頼する
  2. 売却時期を検討して早めに売却活動を開始する
  3. 物件に付加価値を付ける
  4. 物件の第一印象を良くする
  5. 不動産会社に売却活動を任せっきりにしない

を紹介します。

①複数の不動産会社に査定依頼する

マンション売却では、一般的に不動産会社と媒介契約を結んで売却活動を依頼します。

そしてできるだけ高値で売却するためには複数の不動産会社に査定を依頼して、各社の査定額を比較検討する必要があります。

マンションの査定額は、不動産会社によって数百万円もの差が出ることも少なくありません。

不動産一括査定サイトを利用すれば、簡単に複数の不動産会社に査定依頼ができるので便利です。

関連記事→不動産一括査定サイトのおすすめ5選+評判の30サイトを比較!【総まとめ】

②売却時期を検討して早めに売却活動を開始する

不動産には一年を通じて需要の波があります。

できるだけ3月や9月などの需要がピークになる時期を狙って売りに出すと、有利な条件で売却することができます。

また、焦って安く売る「売り急ぎ」をしないために、余裕を持って売りに出すことが重要です。

③物件に付加価値を付ける

同じマンション内や近隣に類似の売り物件が多い場合には、既存住宅売買瑕疵保険に加入したり、事前にホームインスペクションを行ったりすることで他の物件との差別化につながり、高額売却や早期売却が可能になります。

また、内見時にモデルルームのようなインテリアを設置する「ホームステージング」も、売却を早めるコツです。

関連記事→海外では常識のホームステージングとは?評判や費用相場、メリット・デメリットを解説!

④物件の第一印象を良くする

トイレやキッチン、浴室などの水回りが汚かったり、カビや悪臭があったりすると、購入希望者から敬遠されてしまいます。

最低限の修繕やクリーニングを行っておいた方が早く買い手を見つけることができ、また不要な値引き交渉を避ける上でも有効です。

また、不要なものはできるだけ処分し、使用頻度の低いものはトランクルーム等に移動させておくと、室内を広く見せることができますよ。

関連記事→片付け費用削減!マンションを売る際の清掃・不用品処分方法まとめ

⑤不動産会社に売却活動を任せっきりにしない

不動産会社に売却活動を任せっきりにしないで、こまめに販売状況を報告してもらう様に要求することも大切です。

また、不動産会社がホームページやチラシなどに掲載する物件情報や写真の量などにも注意を払い、過不足等があれば指摘して改善してもらう様にしましょう。

購入希望者からの問い合わせ件数の量が売却価格に大きな影響を与えるので、決して軽視してはいけません。

海外転勤で売却までの期間が決まっている場合は、買取保証サービスがおすすめ

海外転勤でマンション売却が必要になるケースでは、売却までの期間に期限があるのが普通です。

そんな場合に便利で是非お勧めしたいのが買取保証サービスです。

買取保証サービスとは、不動産会社と専属専任媒介契約を結んで不動産を一定期間普通に売りに出し、万が一期間内に売れ残ってしまった場合には、不動産会社が直接買い取ってくれるオプションサービスのことをいいます。

期限内に必ず売却できるので、スケジュールが明確になるメリットがあります。

また不動産会社に買い取ってもらう際には、仲介手数料が不要になり、売り主の瑕疵担保責任も免除になります。

大手の不動産会社を中心に買取保証サービスを実施しているので、相談してみるとよいでしょう。

ただし不動産会社の買取価格は、相場よりも10~20%程度安くなってしまうので注意が必要です。

海外転勤でマンションを賃貸に出す際のおすすめ管理会社2選

では海外赴任中にマンションを賃貸に出す際の管理会社にはどのような会社があるのでしょうか。

近年では多くのビジネスマンが海外に赴任するようになったため、海外赴任者向けのリロケーションサービスメニューのある管理会社が増えています。

また自分の目的を選んで、不動産会社の賃料査定の一括比較ができる便利な賃貸住宅サイトもあります。

ここではおススメの管理会社を2社紹介します。

東急リバブル

東急不動産子会社の不動産仲介・販売会社です。

管理戸数80,000戸超、年間賃貸仲介取り扱い件数約7,000件の実績があり、賃貸・売買窓口を併設しているため、賃貸と売買で迷った時の同時査定の依頼ができるのがメリットです。

また海外転勤等で、期間限定で貸したい場合の(転貸型定期建物賃貸借契約=リロケーションプラン)や、転貸型普通賃貸借契約(マスターリースプラン)、滞納時対応や解約業務サポートが付いた代行型普通賃貸借契約(ベーシックプラン)、空室保証が付いた普通賃貸借契約(サブリースプラン)など様々なサービスメニューがあります。

リログループ

賃貸管理事業、借り上げ社宅管理事業のほか、リゾート事業や金融保険事業、海外赴任サポートなども手掛けています。

留守宅管理物件の管理実績は10万戸をうたっていて、他の事業を通じて取引のある法人企業は1万社以上、斡旋する入居者の多くが大手企業の社員なので安心して自宅を貸し出せるのがメリットです。

海外転勤中に得た家賃収入の税金計算について

海外赴任中に国内で賃貸収入があった場合の税金の計算や申告、支払いなどはどの様に行えば良いのでしょうか。

ここでは海外転勤中に得た家賃収入の税金の計算方法について説明します。

持ち家を賃貸した時にかかる税金の計算方法は以下の様になります。

まずは課税所得金額を計算します。

  • 課税所得金額=総収入金額-必要経費-基礎控除(38万円)

そして課税所得金額に所得税率5%を乗じて、貸主が納税する所得税を計算します。

  • 所得税=課税所得金額×所得税率(5%)

収入になるもの

収入になるものは以下の通り。

  • ・賃料
  • ・駐車場賃料
  • ・敷金、礼金、保証金、更新料、権利金(返還しないもの)、名義書換料等

以上の借主から受け取るお金が収入金額になります。

経費になるもの

経費になるものは以下の通り。

  • ・固定資産税、都市計画税
  • ・不動産所得税、登録免許税
  • ・マンションの管理費、修繕積立金、駐車場賃料
  • ・損害保険料
  • ・物件管理にかかる費用
  • ・リフォーム、メンテナンス、修繕費用
  • ・損害保険料
  • ・収入印紙代
  • ・減価償却費
  • ・賃借人募集にかかった広告宣伝費等

以上の貸主が支払うお金が必要経費として認められます。

税金額をシミュレーション

では、実際に支払う所得税の計算をシミュレーションしてみましょう。

年間の総収入金額が180万円、必要経費が100万円の場合に課税される所得税を計算します。

  • 課税所得金額=180万円-100万円-38万円=42万円
  • 所得税=42万円×5%=2.1万円

所得税は21,000円になります。

ただし2037年までは、復興特別所得税として所得税額の2.1%を所得税とあわせて納付する必要があります。

  • 復興特別所得税=21,000円×2.1%=441円

よって支払いが必要になる税金は21,441円になります。

海外転勤中に確定申告を行う方法

自宅を賃貸に出して家賃収入を得た場合には、海外に住んでいたとしても日本で確定申告が必要になります。

また赤字で課税所得がない場合でも、確定申告を行うことにより所得税が戻る可能性があります。

では海外赴任時には、どの様にして確定申告を行えば良いのでしょうか。

不動産所得がある場合には、所得を得た翌年の2月16日から3月15日までに、賃貸物件の所在地を管轄する税務署で確定申告を行う必要があります。

海外転勤中で本人が確定申告を行うことができない場合には、あらかじめ納税管理人を選定しておき、納税管理人が本人に代わって確定申告を行います。

納税管理人についての詳しい説明は後述します。

海外転勤時にマンションを賃貸する場合のQ&A

 

ここでは、海外転勤時にマンションを賃貸する場合の疑問にお答えします。

賃貸に出す前にリフォームはすべき?

手持ちのマンションを賃貸に出すためには他の競合物件もあるので、賃貸市場に出す商品として最低限の体裁を整える必要があります。

賃貸市場においては、入居希望者が借りたいと思わなければ客付けすることはできません。

よってハウスクリーニングや、畳・襖の貼り換え、故障個所の修理・修繕、給湯器やガスコンロの交換など、相応の初期投資は必要と思った方が良いでしょう。

築年数やリフォーム・修繕履歴にもよりますが、最低でも50万円程度のリフォーム費用を見込んでおく必要があります。

確定申告を依頼する納税管理人はどのように選ぶ?

国内に居住していない非居住者に国内の物件で賃貸収入がある場合には、国内に納税管理人を置かなければなりません。

納税管理人が非居住者の代わりに、賃料収入の申告や税金の支払いを代行します。

納税管理人は賃貸物件所在地の税務署管内に居住する人が望ましいとされていますが特に決まりはなく、個人でも法人でも良いとされています。

一般的には親族や知人、税理士などに依頼するケースがほとんどだと思います。

そして納税管理人を選んだ場合には、納税管理人の選任に関する届出書を提出する必要があります。

しかし納税管理人が行う手続きは、意外と煩雑で手間がかかります。

親族や知人に依頼する場合には報酬の問題があり、また税務署の税務調査を受ける場合には税理士資格が必要になることもあるため、はじめから税理士に依頼した方が安心でしょう。

また海外から帰国した際には、納税管理人の解任届の提出が必要になります。

住宅ローン控除は賃貸中も受けられる?

住宅ローン控除は、融資を受けた住宅に居住していることが適用条件になっているため、第三者に賃貸する場合には適用されません。

また第三者に賃貸しなくても、自分が住まなくなった場合には住宅ローン控除を受けることができなくなります。

ただし海外赴任から帰国して賃貸契約を解除し、自分で再度居住する様になった場合には、必要な手続きを行う事で住宅ローン控除が受けられる様になります。

【番外編】海外転勤が決まった先輩たちの体験談

海外転勤が決まった先輩たちは、いったいどの様にしたのでしょうか。

インターネットの掲示板などを見ると、この様な人たちの体験談が数多く掲載されています。

特に海外赴任中に賃貸していた人たちの体験談は、非常に参考になります。

中でも多いのが、「賃貸中に思っていたよりも室内をひどく汚されて困った」というもの。

近年では借主が保護される傾向にあるので、畳やフローリングの変色やテレビ、冷蔵庫の後部壁面の黒ずみ、エアコンの設置で開いたビス穴などは貸主の負担になります。

一方では、「人に貸した後はクロスを全部貼り換えて、便器や浴槽などの水回り機器を交換しても300万円くらいで直るので、家賃収入で十分にカバーできる」という太っ腹な意見もあります。

それなりの家賃が見込めて、空室リスクがなければ賃貸の方が良いということでしょう。

また空き家を維持するための留守宅清掃通風サービスは、「ただ空き家を維持するだけでお金が出ていくだけなので意味がない」という意見も・・・。

転勤期間が1年を超える様ならやめるべきという意見が多い様です。

他には、海外勤務で転勤先の住居費が会社持ちなら、現在のマンションを投資物件として割り切って賃貸に出すという考え方もある様です。

また、今すぐに売却して住宅ローンの残債が残る様なら、賃貸に出して家賃でローンを払い、残債を減らすという考えもあります。

ただしこれも確実に入居者がつくという前提です。

一方、底値でマンションを購入したために、今売れば売却益が出るというのであれば、迷うことなく売却した方が良いと思いますが、売却しても残債が残るのであれば確かに再考の余地があります。

また売却してしまっても、帰国後に借金なしで再度不動産を購入できる可能性は低いので、そのあたりも慎重に検討する必要がありそうです。

ケースバイケースなので、どれが正しい選択とは一概にはいえませんが、賃貸で発生する様々なリスクを許容できるのであれば、賃貸も選択肢のひとつとして前向きに考えて良いでしょう。

まとめ

今回は、海外赴任・転勤になったらマンションはどうするべきかについて紹介しました。

大きくは「売却する」、「賃貸する」、「空き家のまま」という3つの選択肢がありますが、海外赴任の期間やマンションの資産価値、住宅ローンの残債の有無等によっても選択すべき内容が異なります。

しかし海外赴任が長期になる場合や、所有しているマンションの確実な値上がりが期待できない場合、不人気エリアに建っていて客付けが難しい場合は、様々なリスクを考えると売却してリスクをできるだけなくしておいた方が賢明だと思います。

また売却する場合には5つの注意点を本記事で解説しているので、是非参考にしてください。

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