マンション売却の準備

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家の解体費用の目安や、利用できる補助金と確定申告についても解説!

 

住まなくなった家を売るにしても、そのまま所有しているにしても、家を解体して更地にするかどうかで迷っている方も少なくないでしょう。

なかなか決断できない理由のひとつに、『解体するのにいくらかかるのか全くわからない』ということがあるのではないでしょうか。

家の解体工事に関する身近な情報が少ないので、相場がわからなくても仕方がありません。

本記事では、解体工事の費用の目安や安くするための方法、利用できる補助金や確定申告などについてわかりやすく紹介します。

『今すぐ自宅の解体費用が知りたい!』という方は、是非この記事を参考にしてください。

家の解体費用の相場

一般的に家の解体費用の相場は、床面積1坪あたりの解体費用を示す坪単価で表現されます。

また解体工事では、建物の構造や階数、地域によっても価格差が生じるのが一般的です。

それでは建物構造や階数、地域の違いによる解体費用の相場はどれ位なのでしょうか。

木造/鉄骨/RC等家屋の構造別

家の解体費用は建物の構造によって異なり、1坪(約3.3㎡)あたりの目安は以下の通りです。

木造 2~4万円
鉄骨造 3~5万円
RC(鉄筋コンクリート)造 4~6万円

 

木造とRC造とでは建物の頑丈さが大きく異なると共に、解体材の処分費用も変わるため価格差が生じてしまうのです。

平屋/二階建て/三階建て等階数別

一般的に平屋と二階建てを比べた場合、床面積が同じでも平屋は基礎や屋根の面積が二階建てと比べて多くなるため、坪単価が割高になります。

一方、同じ理由で三階建ての方が二階建てよりも基礎や屋根の面積が少なくなるので、解体費用も安くなると思われがちです。

しかし、三階建ては足場費用が高くなったり、重機の使用が困難なため手作業での解体が必要になったりすることが多く、必ずしも三階建ての方が割安になるとは限らないので注意が必要です。

地域別

解体費用の相場には地域差があり、同じ木造住宅の場合でも地方では1坪あたり2万円台から3万円台が多く、大都市圏では3万円台から5万円台後半になることも珍しくありません。

木造住宅
地方 2~3万円台
大都市圏 3~5万円台後半

 

この様に解体工事費の相場は、地域により大きく異なります。

家の解体費用を決定づける7つの条件

家の解体工事にかかる費用の内訳は、人件費、仮設資材費、重機使用料、廃材運搬費、廃材処分費、設備撤去費です。

したがって解体費用は、これらのひとつずつにどれくらいお金がかかるのかによって決まります。

尚、解体工事の見積書は、上記工事費に諸経費や各種申請費などを加えて算出されます。

また、解体工事の価格が異なる条件として、次の7つがあります。

これらの違いで費用の内訳が変わってくるので、覚えておくと良いでしょう。

1.立地条件

立地によっては重機や大型のダンプカー、トラックが使用できないことがあります。

例えば狭小地や住宅密集地、敷地周辺に狭い路地しかない場合などでは解体も運搬も手作業になるので、重機を使用できる場合よりも手間がかかるため費用が割高になります。

また前面道路との高低差がある場合や、現場が住宅密集地にあるため別途で近隣対策を行う必要がある場合は、通常よりもコストがかかります。

2.解体時期

解体業者にも一年のうちで繁忙期があり、繁忙期には価格が値上がりしてしまうことがあります。

逆に1月~2月、8月、12月などは工事が少なくなる傾向があるので、この時期を狙うと比較的安価で工事を依頼できる可能性があります。

3.建物構造による工期の違い

木造家屋は解体が容易なので工事の作業量が少なく、同じ面積の他の構造の家屋と比べて工期が短くなります。

一方、鉄骨造やRC造は作業工程や作業量が増えるので工期が長くなります。

工期が長くなれば当然費用が高くなります。

4.廃棄物の量と種類

解体工事でたくさんの廃棄物が出れば、その分だけ運搬・廃棄処分費がかかります。

また木くず、鉄くず、コンクリート片、プラスチックなど廃棄物の種類によっても処分費が異なるので、家屋の構造による違いが大きく出ます。

さらに残置物の量による違いも予想以上に大きくなります。

残置物や家庭ゴミの処分費用は、別途一般廃棄物としての処理が必要になるので、残置物がたくさんあると割高になってしまいます。

5.アスベストの有無

アスベスト(石綿)は、古い建物の屋根材や外壁材、断熱材、保温材、吸音材などの建材に含まれていたものです。

耐火性・断熱性が高いため、過去には建物内外の様々な箇所で使用されていました。

しかしアスベストには発ガン性物質が含まれているため、現在国内では使用が制限されていますが、アスベストが使用されている建物は現在でも数多く存在しています。

アスベストは空気中に浮遊することで健康被害を及ぼすので、アスベストが含有された建物を解体する際には、飛散防止対策を講じる必要があります。

よって、アスベストの有無によって解体費用が異なる場合があります。

6.付帯設備

建物の解体のみでなく、ブロック塀や門扉、カーポート、サンルーム、土間、物置などの工作物の解体や撤去の有無も解体費用に影響します。

7.基礎・地中障害物・地中埋設物

深基礎やベタ基礎など基礎の種類により追加費用が発生することがあります。

また、井戸や浄化槽などの地中埋設物や地中障害物がある場合にも追加費用が発生します。

家の解体費用の内訳まとめ

ここでは、前述した家の解体費用の内訳を詳しく説明します。

人件費

解体工や仮設工の労務費です。

人件費は職人の1日当たりの手間賃×作業日数になるため、作業性が低い現場だと作業日数が延びて人件費がかかります。

したがって同じ面積、同じ構造の建物でも、立地条件や近隣環境などにより労務費が増減します。

仮設資材費

仮設資材費とは、工事中の作業の安全や近隣対策として、一時的に足場や囲いなどを設置することです。

建物全周に足場を設置し、シートで飛散防止・防塵・防音対策を行います。

また必要に応じて、より本格的な防音対策や交通誘導員の配置を行うことがあります。

仮設資材費は、立地条件に大きく影響を受けます。

重機使用料

ショベルカーなどの重機や機械を使用して建物を解体する場合には、重機使用料やリース料、回送費などがかかります。

しかし一般的に重機使用が可能な場合には、重機を使用した方がよりスピーディーに作業が進むので人件費を大幅に節約でき、全体のコストを下げることができます。

廃材運搬費

解体工事で発生した廃棄物をダンプカーやトラックなどで、処分場まで運搬するための費用です。

尚、解体工事を行うためには建設業許可か解体工事業の登録が必要で、契約形態によっては収集運搬業の許可が必要になるので注意が必要です。

廃材処分費

解体で発生した廃棄物を処分場に持ち込み、廃棄するための費用です。

解体業者もお金を支払って廃棄するため、費用が発生します。

尚、解体工事費の中で処分費の占める割合が最も高く、その比率は1/3以上ともいわれています。

設備撤去費

電気・ガス・水道等の設備の撤去費用です。

解体業者が各工事業者を手配して撤去します。

家の解体費用をシミュレーション

家の解体費用の見積書はどの様になっているのでしょうか。

代表的な見積もり書の内訳をシミュレーションしてみたいと思います。

  • (構造) 木造2階建
  • (延床面積) 30坪
  • (付帯設備) カーポート、ブロック塀15㎡
  • (室内残置物) なし

<上記見積書例>

項目 数量 単価 金額
【仮設工事】
足場・養生 150㎡ 600 90,000
【解体工事】
 建物解体処分 30坪 27,000 810,000
 重機回送費 2回 15,000 30,000
【付帯工事】
 カーポート撤去 1式 10,000 10,000

 

 ブロック塀撤去 15㎡ 2,500 37,500
 諸経費 1式 50,000 50,000
 小計 1,027,500
消費税 82,200
 合計 1,109,700

 

上記例では、建物本体の解体工事費は980,000円(諸経費共、税別)となり、坪単価は980,000円÷30坪=約33,000円/坪ということになります。

家の解体費用の実例をケース別に紹介

地域や建物の構造、面積、階数、立地条件などの違いによる実際の解体工事費は、どの様になっているのでしょうか。

そこで、全国の解体業者を紹介している「解体サポート全国版」から、いくつかの実例をまとめてみたので紹介します。

  • 北海道苫小牧市 木造2階建 6坪の場合

解体費用:101万円  工期:6日

  • 岩手県盛岡市 木造2階建 8坪の場合

解体費用:144万円  工期:11日

  • 福島県会津若松市 木造2階建 35坪の場合

解体費用:119万円  工期:8日

  • 福井県福井市 木造2階建 3坪(狭小地、人力解体)の場合

解体費用:190.2万円 工期:15日

  • 栃木県宇都宮市 木造2階建 39坪

解体費用:102.6万円 工期:9日

  • 千葉県千葉市 木造2階建 33坪の場合

解体費用:108.8万円 工期:10日

  • 東京都台東区 木造2階建 4坪の場合

解体費用:135.8万円 工期:11日

  • 東京都新宿区 木造2階建 39坪(住宅密集地)の場合

解体費用:170.9万円 工期:12日

  • 神奈川県平塚市 軽量鉄骨造2階建 33坪の場合

解体費用:97.3万円 工期:13日

  • 静岡県沼津市 木造2階建 30坪の場合

解体費用:58.3万円 工期:5日

  • 愛知県名古屋市 木造2階建 30坪の場合

解体費用:103.7万円 工期:7日

  • 兵庫県神戸市 木造2階建 36.1坪の場合

解体費用:127万円 工期:10日

  • 山口県山口市 木造2階建 34.3坪の場合

解体費用:145.9万円 工期:8日

  • 徳島県徳島市 木造平屋建 30坪の場合

解体費用:92.5万円 工期:9日

  • 長崎県佐世保市 木造2階建 37.4坪の場合

解体費用:120.9万円 工期:8日

上記実例は全て延べ床面積が30坪台となっていますが、条件の違いにより解体費に大きな差が生じていることがわかります。

家の解体費用を安くするための4つのポイント

家の解体費用を少しでも安く抑えるにはどうすれば良いのでしょうか。

家の解体費用を安くするためのポイントは4つ。

  1. 解体業者に直接依頼する
  2. 廃棄物処理費用を抑える
  3. 繁忙期を避けて依頼する
  4. 無駄な出費を避ける

それでは順に解説していきます。

解体業者に直接依頼する

家を建て替える場合などでは、新築工事を依頼する住宅会社に解体工事までまとめて依頼することが多いと思います。

しかし、ほとんどの場合が住宅会社で直接解体工事を行う訳ではないので、中間マージンが発生してしまいます。

自分で直接解体工事業者に依頼すれば、中間マージンが発生することがないので、その分の費用が安くなります。

廃棄物処理費用を抑える

家具や家電などの家財道具や生活ゴミなどは、産業廃棄物として扱うことができません。

別のルートで処分されることになるので注意が必要です。

家具などの残置物の処分は解体業者に依頼することも可能ですが、家を解体して発生した産業廃棄物と一緒に処分することができないため、別途費用がかかってしまいます。

残置物処分費用は地域差もありますが、4tダンプ1台分で8万円ほどかかるのが一般的です。

家具や家電などの大型のゴミがある場合には、一定の料金を支払って粗大ゴミとして自治体に回収してもらった方が安くすむことが多いです。

他にも家具や家電がまだ使える状態なら、自分でリサイクルショップに持ち込んだり、ネットオークションやフリマアプリに出品したりすれば、廃棄費用を節約することが可能です。

繁忙期を避けて依頼する

前述した様に、解体工事には1年のうちで繁忙期とそうでない時期があります。

繁忙期には解体費が割高になることが多いので、1~2月、8月、12月など比較的工事が少なくなる時期に依頼する様にすると、通常よりも安い費用で依頼できる可能性があります。

無駄な出費を避ける

解体工事では、近隣とのトラブルが生じやすいものです。

トラブルになると、賠償金や裁判費用など大きな費用が発生することにもなりかねません。

無駄な出費を避けるためにも、解体工事前の近隣挨拶や解体業者への作業時間の指示など、トラブルなく工事を終えるために細心の注意を払いましょう。

全てを業者任せにせず、自分自身でも近隣への配慮を怠らない様にすることが大切です。

家の解体時に使える補助金と申請の条件

家の解体工事の補助金については国には補助制度がなく、一部の自治体で補助制度を設けていますが、その内容や申請の条件については自治体によって様々です。

補助内容に関しては、解体費用の1/3から1/2以内が多く、上限は20万円から50万円程度が多い様です。

また申請の条件には、倒壊や建築材等の飛散の恐れがあることや、床面積の制限、建物の構造などが定められているのが一般的です。

解体工事に使える補助金制度の有無や内容については、各市町村に問合せを行い確認すると良いでしょう。

家の解体費用は原則住宅ローンを組むことができない

通常の住宅ローンは、住宅を担保にして建築資金を貸し出すのが原則になります。

したがって家を解体してしまう解体については、住宅ローンの対象にはなりません。

解体費用の融資を受けるためには、主に地方銀行や信用金庫などで扱っている無担保住宅ローンを利用するのが一般的になります。

無担保住宅ローンは、他にもイオン銀行などのネット銀行でも扱っていますが、都市銀行では扱っていないことが多い様です。

また無担保住宅ローンでは、家屋の解体・取り壊し以外にもリフォームやオール電化工事、太陽光発電の設置、外構工事などで利用することも可能です。

ただし担保がない代わりに、金利は通常の住宅ローンよりも高くなるので注意が必要です。

家を解体した後に確定申告するメリット

家屋の解体費用は、確定申告の対象になるのでしょうか。

また、確定申告した場合にはどんなメリットがあるのかを紹介します。

家を売却目的で取り壊した場合には、譲渡所得の計算上、必要経費になります。

また、土地を有効活用する場合にも必要経費として計上することが可能です。

一方、継続して所有する場合には家事費として扱われ減税の対象にはなりませんが、自然災害などの理由によって解体した場合には、雑損控除が利用できます。

家の解体手順と期間

家を解体するには、工事期間だけでなくその準備期間にも十分な時間が必要です。

まずは解体業者を選ぶための情報収集や相見積もりの取得などです。

解体業者の選定に十分な時間をかけないと、後々トラブルが発生してしまったり、工期がやたらと長くなってしまったりと後悔することにもなりかねません。

また、残置物や不用品の処分などで予想外に時間がかかってしまうこともあります。

解体業者の選定から解体工事着手までには1か月以上かかるのが普通なので、余裕を持ったスケジュールを立てることが大切です。

解体業者に依頼した後のステップ

複数の見積書を比較検討して業者を選定したら、近隣への挨拶を行います。

解体業者が行ってくれることもありますが、近隣住民へは注文者自身が挨拶しておいた方が後々のトラブルを防止する上で良いでしょう。

また電気・ガスの解約手続きのほか、建て替えの場合には仮住まいの賃貸契約や引っ越し作業などを行います。

尚、延べ面積80㎡(約24坪)以上の建物を解体する場合には、解体業者にて着工1週間前までに各自治体に建設リサイクル法の届け出が必要です。

この他にも、工事期間中道路を利用する必要がある場合には、所轄の警察署に道路使用許可申請をおこないます。

家の解体期間は10日~2週間

家の解体期間は建物の構造や面積、立地条件によって異なりますが、一般的な30坪台の木造2階建の家屋であれば、10日間ほどが目安です。

立地が良く、重機を使用して解体することができれば、5日~1週間ほどで終了することもあります。

尚、鉄骨造やRC造の場合には2週間以上かかることもあるので、工期は構造や立地条件によって大きく変わります。

家の解体工事のおおまかな手順は下記の通りです。

  1. 電気・ガス・水道の撤去、閉栓
  2. 足場・養生の設置
  3. 家屋内の残置物、畳、襖などの撤去
  4. 解体作業
  5. 産業廃棄物搬出
  6. 足場・養生の撤去
  7. 整地・清掃

家の解体を行うかどうかの判断ポイント

家を解体するかどうかを判断するポイントは、売却するのかそのまま所有し続けるのかなどの目的によって異なります。

ここでは目的による判断のポイントをご紹介します。

売却する場合

古い家を売却しようとする場合には、一般的に解体して更地にしてしまった方が有利です。

更地の方が様々な用途に利用できるので、買い手が早く見つかるメリットがあります。

特に木造の一戸建住宅の場合は、築25年を過ぎると資産価値はほぼゼロになってしまいます。

また昭和56年6月1日より前に建築確認申請を受けた建物(築38年)は、旧耐震基準で建てられているため、大きな地震にあうと倒壊してしまう可能性が高くなります。

旧耐震構造の住宅はほとんどニーズがないので、耐震補強を行っていない場合は解体してしまった方が良いでしょう。

前述した様に解体費用は住宅ローンの対象外となってしまうので、古屋付きで売却すると買い手が少なくなって売りにくくなるためです。

一方築後30年近く経過していても、必ずしも解体が必要なわけではありません。

建物のメンテナンスをしっかりと行い、維持管理状態が良好な建物であれば、今後も住み続けることが可能です。

たとえ建物の査定がゼロになったとしても、更地価格で建物も購入できるお買い得物件として買い手が付く可能性は高いでしょう。

費用をかけて建物を解体して更地にするよりも、そのままの状態で売りに出す方がお得です。

また建物が古くても、伝統工法で建てられた家で「古民家」としての価値があるものは高く売れる可能性があります。

昨今の古民家ブームの影響もあり、市場での人気も高い様です。

よって歴史的価値がある希少性の高い建物は、安易に解体してしまわない方が良いでしょう。

ただしその見極めは一般の方や不動産業者には難しいので、古民家の専門業者に相談することをおすすめします。

古民家鑑定を行っている団体もあるので、一度相談してみると良いでしょう。

継続所有する場合

土地・建物を今後も継続所有する場合は、売却する場合と少し判断基準が異なります。

建物を解体して更地にしてしまうと、固定資産税と都市計画税の軽減措置が受けられなくなってしまいます。

建物があれば、固定資産税は最大で1/6、都市計画税は最大1/3まで軽減されるので、建物を解体してしまうと納税額が大きく増えてしまいます。

しかし古い家を長い間放置しておけば、経年劣化による傷みが激しくなり、安全面や治安の面で近隣住民に大変な迷惑をかけてしまう恐れがあります。

管理責任は所有者にあるので、場合によっては空き家対策特別措置法に基づき「特定空き家等」に指定されて、行政から強制執行(所有者が費用を負担して強制的に撤去を命じられること)を命じられることもあります。

その様な事態になるのを避けるためには、定期的に住まいの点検や修繕を行う必要があるので、建物が存続する限り維持管理費用がかかります。

その点も考慮に入れて解体するかどうかを判断する必要があります。

解体工事を業者に依頼する際のポイントと注意点

解体工事を行うためには、建設業の許可や各都道府県での解体工事業者の登録が必要です。

また廃棄物の処分には、不法投棄を防ぐためのマニフェスト(産業廃棄物管理票)の交付など、様々な手続きが法律で義務付けられています。

一方で解体業者の中には、無許可業者や不法投棄などを行う悪質な業者もいまだに数多く存在しています。

そして廃棄物が適切に処分されたかどうかを確認するのは、発注者の義務にもなっています。

万一不法投棄などの不正が行われた場合には、発注者が責任を問われて罰則を受ける可能性もあるので、業者選定には注意が必要です。

価格の安さだけで判断しないで、各都道府県や業者のホームページなどで解体工事業者登録の有無などについてもきちんと確認するようにしましょう。

まとめ

今回は家の解体工事について説明してきましたが、いかがでしたでしょうか。

解体工事にはある程度の相場はあるものの、実際には家屋の構造や、大きさ・広さ、地域、立地条件によって費用が大きく前後します。

そこで解体工事を業者に依頼する場合には1社だけでなく、最低でも2~3社から相見積もりを取得することが重要になります。

また補助制度があればこれを上手に活用して、後悔のない解体工事を行って欲しいと思います。

その際には本記事を是非お役立てください。

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