注文住宅の準備

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戸建売却時のリフォーム平均費用相場はいくら?そもそも必要?メリット・デメリットの両面から解説!

 

戸耐震性の低下や雨漏りを防止するための防水機能の低下などに対する不安を持つ買主が多いと思います。

そんな買主の不安を解消するために売却前にリフォームを行うことによって、早期売却、高額取引が可能になると考えている方も多いでしょう。

そこで本記事では、戸建住宅を少しでも早く高値で売却する方法をお伝えします。

修繕とリフォームの違いと修繕の必要性

修繕とリフォームは混同されがちですが、その違いをよく理解しておく必要があります。

修繕とは不具合が生じている箇所に手を加えて、本来の機能を取り戻すことをいいます。

一方リフォームは、機能的に大きな問題はなくても、古いものを新しいものに取り換えてより高い機能性を持たせたり、美観やデザイン性を向上させたり、より使い勝手を向上させたりすることを目的として行なうものです。

中古住宅を購入しようとする方は、物件が古いことはすでに覚悟しています。

しかし、「古いこと」と「汚いこと」、「住まいとして本来必要な機能が損なわれていること」は違います。

戸建住宅を売却するにあたっては、不具合を直して本来持つべき機能を回復させる修繕は絶対に行っておくべきことです。

不具合を残したまま売却を行うと、いつまでも売れ残ってしまったり、買主から値引きを要求されたり、運よく売却できたとしても後日買主とトラブルになる可能性があります。

戸建住宅をできるだけ高く売却するためにすべき4つのこと

戸建住宅をできるだけ早期に高値で売却するためには、修繕の他に何が必要になるのでしょうか。

この章では、戸建て住宅売却で成功するコツをご紹介します。

必要最低限のリフォームを行う

一般的に戸建住宅のリフォームにはマンションリフォームよりも高額な費用がかかるので、購入後に大がかりなリフォーム・リノベーションを行うことを前提にして物件探しをする人は、中古マンション購入希望の人ほど多くはないでしょう。

したがって、数百万円かけて売り出し前にリフォームを行う必要はなくても、必要最低限のリフォームは行っておいた方が有利です。

必要最低限のリフォームとは、屋根や外壁の塗装、シーリングの打ち替え、バルコニーの防水など雨水の侵入を防止するための工事や耐震補強工事などです。

ただし、定期的に点検を行い、屋根・外壁等のメンテナンス工事を行っていれば、改めて売却前にリフォームする必要はありません。

ホームインスペクション(住宅診断)

私たちホームインスペクター(住宅診断士)の立場からいうと、建物の主要構造部に重大な瑕疵(隠れた欠陥)がある可能性が高い物件、雨漏りしている可能性がある物件、シロアリ被害を受けている物件などの購入はNGで、特段の事情がない限り購入をオススメすることは絶対にありません。

特段の事情とは、数年後に建て替える予定がある、建物の価格は販売価格に含まれていない・・・などです。

しかし中には、売主自身がその様な不具合を把握していないことがあります。

戸建を売りに出す前に第三者の専門家によるホームインスペクションを行い、現在の住まいの状態をきちんと把握して買主に伝えておくことで、売主と買主が同じ認識を持つことができ、スムーズな取引が期待できます。

また売却前に不具合を修繕しておくことにより、買主とのトラブル防止や不要な値引きを回避する上で非常に有効です。

中古住宅売買が盛んな米国や欧州では、中古住宅取引前にホームインスペクションを行うのが当たり前の様になっていて、今後国内においても急速に普及することが予想されています。

住まいの修繕履歴を残す

住まいの修繕履歴等の「住宅履歴情報」をきちんと残しておくことにより、住まいの資産価値を維持・向上させることができ、早期売却、高額売却につながります。

「住宅履歴情報」には建築確認申請や住宅性能評価などの新築時の情報だけでなく、修繕計画や定期点検結果、修繕・リフォームの履歴などが該当します。

メンテナンス工事やリフォーム工事時に作成される書類や図面、仕様書、写真などの履歴を残しておくことで、売却時の強い味方になります。

瑕疵担保責任保険加入

瑕疵担保責任とは、不動産売却後にその不動産に瑕疵が見つかった場合に売主が買主に対して負う責任のことをいいます。

売主は買主の請求に対して物件の補修や損害賠償請求に応じなければならず、また瑕疵が重大なためにその物件を使用する目的が果たせない場合には、契約の解除を求められることもあります。

瑕疵担保責任期間は民法上では「引き渡しから10年間で、買主がその瑕疵に気付いてから1年間」ですが、個人間の売買では引き渡しから2~3か月程度に短縮されるのが一般的です。

また、「売主は瑕疵担保責任を負わない」という条件で買主との合意の上、売買契約を取り交わすこともできます。

しかし、売主の瑕疵担保責任がないとなると、買主は安心して物件を購入することができません。

そこで、売主の負担や買主の不安をカバーするための保険が「既存住宅売買瑕疵保険」です。

売主または買主が検査機関に検査を依頼し、検査に合格または指摘された不具合を補修して再検査に合格すると、万一引き渡し後に瑕疵が発見されても保険金で必要な修繕を行うことができる様になります。

ただし保険適用の範囲は「構造上主要な部分」と「雨水の侵入を防止する部分」に限られ、保険期間は5年間または1年間になります。

戸建住宅の部位ごとの耐用年数の目安

現行の不動産流通における評価制度によると、木造戸建住宅の建物評価額は実際の住宅の劣化度合いに関係なく、築22年が経過するとゼロになります。

しかしこれは、木造住宅の実質耐用年数が22年しかないということではなく、固定資産税の算定において築22年が経過すると、「減価償却」が終わって税法上は「資産」とみなされなくなるためです。

一方で、木造住宅は築30年前後で建て替えられるケースが多くみられます。

これらの理由から、木造住宅の寿命はおよそ30年と思われていることが多い様です。

しかし、定期的に適切なメンテナンスを実施している木造の一戸建住宅がわずか20〜30年ほどで建て替えが必要になってしまうケースはほとんどありません。

では実際の木造一戸建て住宅の耐用年数はどれ位なのでしょうか。

一戸建住宅の主な部位ごとの耐用年数の目安は以下の通りです。

  • ・陶器瓦葺き屋根  30~50年
  • ・化粧スレート葺き屋根  20~30年
  • ・外壁(窯業サイディング、モルタル等) 20~40年
  • ・アルミサッシ 50年
  • ・木製建具  40年
  • ・給水給湯配管  20~25年
  • ・ビニールクロス 30年
  • ・住宅設備機器 20年~30年

上記の様に、住宅に使用されているほとんどの材料は築30年程度から寿命を迎えます。

この時期になるとどんなに住まいのメンテナンスに無関心な方でも、修繕の必要性を感じるでしょう。

しかし、ここでまとめて一度に修繕・リフォームするとなると高額な費用が必要になるため、リフォームすればまだまだ十分に住める家であっても、結果として築30年程度で建て替えることになるケースが多い様に思います。

したがって木造一戸建住宅の耐用年数が30年前後というわけではなく、部位ごとに定期的な補修・修繕を行うことで、耐用年数を30年以上に伸ばすことは十分に可能です。

戸建住宅の売却前リフォームの費用の目安

それでは戸建住宅の売却前に行う頻度が高いリフォームには、どれくらいの費用がかかるのでしょうか。

戸建住宅の部位別リフォーム費用の目安をご紹介します。

外装リフォーム

  • ・屋根塗装  25~40万円
  • ・屋根葺き替え 100~200万円
  • ・外壁塗装 80~120万円
  • ・外壁張り替え 180~250万円
  • ・屋根、外壁塗装 100~150万円
  • ・バルコニー防水工事 10~20万円

水回りのリフォーム

  • ・キッチン交換 70~150万円
  • ・ユニットバス交換 80~120万円
  • ・温水洗浄便座付き便器交換 20~30万円
  • ・洗面化粧台交換 10~30万円
  • ・追い炊き付きガス給湯器交換 20~30万円
  • ・水回り設備全交換 200~350万円

内装リフォーム

  • ・壁紙貼り換え(6帖)  4~5万円
  • ・フローリング貼り換え(6帖) 8~10万円
  • ・畳表替え(6帖)  3~9万円
  • ・室内ドア交換 3~5万円/箇所
  • ・襖紙貼り換え 3~5千円/面
  • ・内窓の設置 5~8万円/箇所

その他のリフォーム

  • ・シロアリ予防工事  10~20万円
  • ・耐震補強工事  平均的な価格帯 100~150万円

戸建住宅の売却前リフォームのメリットとデメリット

リフォームを行うとなると、それなりのまとまった費用がかかります。

それではわざわざお金をかけて戸建住宅の売却前にリフォームを行うことで、どの様なメリットとデメリットがあるのでしょうか。

戸建住宅を売却する前にリフォームするメリット

まずはメリットを考えてみましょう。

・競合物件との差別化がはかれる

物件の築年数が経過していても古さを感じさせずに、内覧時の第一印象が非常に良くなるため、競合物件との差別化がはかれます。

特に屋根や外壁が綺麗な状態だと、雨漏りに対する買主の不安を払拭することができます。

また、物件広告にリフォーム済と記載することができるので、買い手が早く見つかり、早期売却や値下げしないで売れる可能性が高くなります。

・買主がすぐに入居できる

中古住宅を購入する人の6割以上が入居前にリフォームせずにそのまま入居

しているという国土交通省のデーターがあります。

また、中古マンションの様にリフォームすることを前提に物件を探している人

が戸建住宅ではそれほど多くはないと思われます。

最低限の補修やリフォームを実施済みの物件には、すぐに入居することができ

るので、買主に好まれます。

・リフォーム費用が住宅ローンの対象になる

中古物件を購入後にリフォームする場合には、リフォーム費用は買主が自前で調達する必要があります。

一般的には住宅ローンよりも金利が高いリフォームローンを利用することになりますが、リフォーム後に売却される物件については価格に上乗せされるリフォーム費用を含めて住宅ローンの対象になるので、買主にとってのメリットになります。

この点は売主にとっても買い手が付きやすくなるメリットと言えます。

戸建住宅を売却する前にリフォームするデメリット

次にデメリットについてです。

・リフォーム費用を売却価格に上乗せすると、売値が高くなる

リフォーム済ということで売値を高く設定すると、購入できる買い手が絞られてしまいます。

一方、売却価格を下げるとリフォーム費用が持ち出しになってしまう可能性があります。

しかし、リフォーム費用をそのまま物件価格に上乗せした価格で売却するのは非常に困難です。

・買い手のニーズに合わないリフォームは不利になる

中古戸建住宅を購入したい人の中にも、購入後に自由にリノベーションしたいという人もいます。

そういう人にとっては、自分の嗜好に合わないリフォームはマイナスポイントにしかなりません。

・リフォーム工事中は売却活動ができない

リフォーム工事中には基本的に売却活動が制限されてしまうため、一刻でも早く売却したい場合には不利になります。

不動産流通の問題点と今後の課題

現在の中古住宅の売買において、不動産の価格を査定しているのは主に不動産仲介業者です。

ところが建物の専門的な知識を持つ不動産仲介業者は非常に少ないため、建物の価格は実際のコンディションには関係なく、築年数のみで判断されてきました。

これまでにどんなメンテナンスが行われてきたのか、この先どの程度の期間利用可能なのか、どんな修繕が必要なのか・・・がほとんど理解されないまま査定されています。

したがって、定期的な点検やメンテナンスを怠らずに行ったり、性能向上のためのリフォームを行ったりしても、物件価格に反映されることはほとんどありませんでした。

こうしたことが中古住宅の価格の不透明さにつながり、わが国での中古住宅流通が停滞している原因になっていました。

しかし近年では、国が中古住宅流通の活性化を目指す様になり、中古住宅を適正に評価しようとする動きが活発化しています。

特に個人で修繕・メンテナンスを行う必要のある戸建住宅では、同じ築年数でも建物のコンディションに大きな差が生じます。

これから中古住宅の売却を検討する上では、適切な修繕、リフォームがますます欠かせないものになっていく様に思います。

戸建住宅の売却前に行うリフォームは損か得か?

戸建住宅の売却前にリフォームを行うべきかどうかについては、購入を検討している方の多くが利便性や周辺環境などを最も重視し、物件の状態との総合判断で購入を決断するので、一概にどちらが得とはいえません。

利便性や周辺環境抜群の人気エリアであれば、買主に好印象を与えるためのリフォームを行うことによって差別化がはかれ、高値で早期に売却することが可能になります。

しかし一般的には、リフォームしてもかかった費用を販売価格に上乗せすることはできないと思った方が良いでしょう。

一方、いくら立地や周辺環境が良くても、構造上の不安や雨漏り等の瑕疵がある可能性の高い物件は購入の候補にもならないでしょう。

したがって物件を早期に売却したい場合には、建物の見映えを良くするよりも、買主が不安に思う点をリフォームや修繕で解消しておく必要があります。

しかしそのリフォーム費用を販売価格に上乗せするとなると、周辺の競合物件よりも価格が高くなり、売れ残ってしまう可能性が高くなります。

その場合には、現状のままで周辺の競合物件よりも安い価格で売ってしまうのもひとつの方法です。

まとめ

中古住宅の購入を考えている方のほとんどが、新築よりも安く購入できるという価格の安さに魅力を感じています。

したがって、売却前にフルリノベーションを行い新築同様にしても、その分価格が上がってしまっては何の意味もありません。

一方で中古住宅を購入するにあたり、「見えない部分に不具合があるのではないか?」という不安を多くの買主が抱えています。

特にメンテナンス状況が一軒ごとに大きく異なる戸建住宅に対しては、この様な買主の不安を解消することが重要になります。

一戸建住宅を売却する際には、買主の目線で物件を見ることが何よりも大切です。

見映えを良くするためのリフォームよりも、不安を取り除くための修繕やメンテナンスを行うことが効果的です。

さらにリフォームを行うのであれば、壁紙に付いたタバコのヤニやシミ、カビの撤去、水回りの嫌な臭いの除去、フローリングの傷の補修など、内覧時に好印象を与えるためのリフォームを優先して考えることで早期売却につながります。

その他では、住宅履歴情報の保管、ホームインスペクション(住宅診断)の実施なども購入希望者の不安を取り除くために有効です。

買主の不安を解消し、安心感を与えることが一戸建住宅売却を成功させる秘訣になります。

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