【保存版】土地を早く高く売りたい人が知っておくべき15のポイント

この記事では、

売りたい人

両親が亡くなって相続した土地があるけど、使い道がないし固定費がかかるから売ってしまいたい。

急いではいないけど、できるだけ早く高く売れたら嬉しいな。

そういった方の疑問に答えていきます。

ベースの部分に関しては、通常の建物を売却するときの手順と大きく変化はないのですが、細かい点において土地売却ならではの違いがあるのです。

違いをしっかりと押さえたうえで、より高く早く売るためのポイントを押さえていきましょう。

この記事では、土地を早く高く売るための10のポイントについて詳しくお話していきますので、土地の維持に悩んでいる方はぜひ一読ください。

土地を早く高く売るために知っておくべき15のポイント

それではさっそく、土地を早く高く売るために知っておくべきポイントについてお話しておきます。

1、売却の理由を準備しておく

あなたはなぜ土地を売却したいのですか?

理由は売却したい人の数だけあると思いますが、気を付けなければいけないのは購入希望者に聞かれた場合の対応です。

土地に限らずですが、不動産は基本的に持ち続けるもの。

それを手放すことになったわけですから、そこには必ず何かしらの理由があると購入希望者は考えています。

例えば購入希望者に売却の理由を聞かれた場合、

売りたい人

両親が入院して急ぎまとまったお金が必要なんです。

などと答えてはいけません。

上記の理由例に限らず、「できるだけ早く売却したいです」というニュアンスが伝わる理由を教えてはいけません。

なぜなら、購入希望者は、早く売りたいなら少し安くても売ってくれるだろうと思い、あなたの足元を見た買い付け価格を提示してくるからです。

嘘をつく必要はありませんが、売却が不利になってしまうような理由であれば、別の表現に言い換える方が得策ですよ。

2、地質調査・土壌汚染調査を行う

売り主側が必ず行う義務ではないのですが、事前に土地についての調査を行う必要があります。

土地の状態によっては、購入する価格に影響が出たり、そもそも購入に至らないケースもあるので。

実施は義務ではないため、買い主に依頼をするのも一つの手です。

買い主は土地を買った後に住宅であったり建物を建てるケースがほとんど。

その建物を建設する予定の業者が、土地調査を実施してくれるか、調査を専門に行う業者の斡旋をしてくれたりといった形です。

いずれにせよ事前の確認なしで進めてしまうと、あとで問題になるケースがあるので、十分気をつけましょう。

3、隣人に土地の売却を持ちかける

ネットで調べていただければわかりますが、隣人の土地を欲しがっている人は実は数多くいます。

実際にあった、隣人の土地を購入したい人の理由をいくつか挙げると、

  • ・自分の土地を単体で売ると旗竿地(入っていく間口が狭く、奥が広い家)で売りづらいから
  • ・浄化槽を設置したいから
  • ・他の物件が新しく建って、日当たりが悪くなるのを避けたいから
  • ・新しく息子のために家を建てたいから

といったものがあります。

あなたの土地を購入することによって、自分の土地をより高く売却することができたり、自分の家を増築したりと理由は様々です。

全く知らない購入希望者を時間をかけて探すよりも、面識のある購入希望者に頼んだ方が早く確実に売却ができますよね?

まずは、ダメ元で土地売却を打診してみてください。

もし直接取引で売買が成立すれば、不動産業者に支払うための仲介手数料も省くことができます。

注意

不動産会社を経由せずとも売買は成立しますが、素人が契約書の作成や代金の引き渡し等を行うため後々トラブルになる可能性は高まります。

基本的には不動産業者への依頼がベストで、もし身内に不動産売買を経験した人がいる場合は、直接取引を検討してもいいでしょう。

4、土地の相場価格を事前に把握しておく

土地を売却する前に、まずはあなた自身が土地の相場を知っておく必要があります。

もし土地の相場が分からない状態では、適切な値段設定ができませんし、購入希望者から安く買いたたかれる可能性もあるので。

そこで利用をおススメしたいサイトは、国土交通省が運営している「不動産取引価格情報検索」のサイトを利用することです。

このサイトを活用することで、過去にどんな物件やどんな土地が、どのエリアで、いくらで売れたのかを知ることができます。

大手のポータルサイト等を見れば、売却価格の目安を知ることはできますが、売却価格はあくまでも売り主が希望している価格なので、実際の取引価格とは乖離があります。

画像の左側を見ていただければわかる通り、

  1. 取引があった時期
  2. 取引があった種類(←このタイミングで土地を選びましょう。)
  3. 取引があった地域

を選択すれば、その条件にあった成約価格や、坪単価、面積に形状と様々な情報を閲覧することができます。

もちろん今の時期に売る場合と、過去に成約した事例ではまったく同じ土地であっても価格は変わります。

できるだけ直近の例を参考にし、相場の目安を知っておくことで、安く買いたたかれるリスクは大幅に下がりますよ。

5、土地の周辺でアピールできるポイントを整理しておく

あなたが保有している土地の魅力は何ですか?

更地の場合は土地そのものに価値があるというよりも、その場所にこそ価値があります。

戸建て建設用の土地として購入する人であれば、最寄り駅までの距離や、乗り入れている沿線の数、スーパーやコンビニ等までの距離や、公共施設の充実度なども重要なポイントになるのです。

不動産大手のSUUMOが公表している「土地を買うときに重視していたものは?あきらめたものは?」の記事内に、土地を買うときに重視していた要素をアンケートしている結果が掲載されています。

引用:土地を買うときに重視していたものは?あきらめたものは? | 住まいのお役立ち記事

1位の予算と同率で重要視されいたポイントが、「生活利便」です。

売り主であるあなたが日常的に利用する施設だけでなく、幅広い視点でその土地のアピールになるポイントを整理しておきましょう。

6、市場動向を見極めて、高値のタイミングで売る

土地に限らずですが、あなたが保有しているエリアの土地の価格は上昇傾向にあるのか、下降傾向にあるのか把握しておく必要があります。

現時点で上昇傾向にあるのか、下降傾向にあるのかを判断するのは簡単ですが、将来的な値動きを正確に読みとくことは非常に難しいといえるでしょう。

そこで活用してほしいのが、国土交通省が発表している「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」です。

例えばあなたが岩手県宮古市の土地を売りたいとしましょう。

販売したい土地のエリアをクリックすると下記のような画面が出てきます。

例えば「調査年」を平成20年から、平成30年に設定して検索をしてみると、

下記のように、このエリアの何年の公示時価はいくらかということを知ることができます。

自分の住んでいたエリアがこの10年で上昇傾向にあるのか、下降傾向にあるのかが分かるので、上昇傾向だと判断できれば売り時を図る一つの指標になります。

他にも普段から政治や経済にも関心をもって情報を収集し、自分の頭で考える習慣をつけておけば、市場の動向に対しての先見の目が養われていきますよ。

7、土地を新たに購入して、形を整えてから売る

例えばあなたが保有している土地が、売りにくい形状の土地だったとしましょう。

土地の上に建物を建築したい立場としては、形がいびつだったり、ものすごく長細いような土地(不正形地)は購入しづらくなります。

(さきほども説明した旗竿地は、売りにくい土地の代表格です。)

反対に、長方形で整っているような土地のことを「成形地」と呼びます。

そこで、府成形地を単体で売る前に、隣接している土地を買い取ってセットで売ってしまうのです。

あなたの土地単体では買い手が付きにくくても、隣接している土地と組み合わせることによって、格段に売りやすくなるケースもあります。

もちろん、隣接している土地が売りに出ていたり、売却してくれる可能性がないと実現できませんし、そもそも土地を購入する費用も必要です。

しかし、セットにして売却することで、隣接した土地の購入にかかった費用を帳消しにできる可能性はあります。

8、土地を買いやすいように分割して売る

土地は大きければ大きいほど、売れやすいと考えていませんか?

エリアにも買い手にもよりますが、マイホームとして使用したいと考えている人にとっては、大きすぎる土地は買いづらいです。¥

SUUMOの「注文住宅 1000・2000・3000・4000万円台の家の違いは? 一級建築士が解説!」という記事によると、2016年に建てられた注文住宅の床面積平均は、およそ130平方メートル(約40坪)です。

土地の立地条件は気に入っているのに、広さが100坪で大きすぎるから購入に至らないとなったらもったいないですよね?

実は、希望者が必要だと思っている土地の分だけを分けて販売することも可能です。

この方法を「分筆」といい、相続した土地に対しての相続税を支払えない人が、土地の一部を売って税金を払う場合に用いられます。

土地すべての売却でなく、購入希望者のニーズに合わせての販売であれば、格段に需要も増え売却しやすくなります。

もちろん、余った土地が全く活用できなくなるようでは考え物ですが、売れ残って固定資産税を払い続けるだけの存在よりも、少しでも売却金額を手に入れた方が楽になるケースもありますよ。

9、買い主をしっかりと選んで売る

通常の建物を売買する際は、誰が購入しても建物の価値は変わりません。

しかし、土地の売買は別です。

購入した土地を駐車場として活用するのか、マイホームを建てるのか、事業用のアパートを建設するのか。

購入者が何の用途で土地を購入するのかによって、同じ土地でも支払える金額は変わってきます。

収益性の低い土地活用での利用だとしたら、あなたの希望額での売却は難しくなり、その土地でなければいけない理由がある買い手ほど、希望額に近い価格で購入してくれるはずです。

早く売りたいからといって焦って売却してしまうと、高く売るという当初の目標を達成できない可能性があるので気を付けましょう。

10、隣の土地との境界を明確にしておく

土地を売却する際は、かならずその土地に面している隣の土地との境目を明確にしておかなくてはいけません。

通常は境界標と呼ばれる杭で境目を規定しているのですが、土地の周りに見当たらない場合は改めて設置をする必要があります。

個人で勝手に境界標を設置しすると隣人とのトラブルのもとになるので、必ず「土地家屋調査士」に相談してください。

MEMO

土地家屋調査士・・・土地を登記する際に必要な、測量や調査の実施、手続きの代理を行う士業。

相続等で引き継いだ土地を分割したり、統一したりすることも仕事の一部。

日本土地家屋調査士会連合会が作成している分かりやすいYoutubeビデオがあるので、土地家屋調査士の仕事がイメージできない人は参考にしてみてください。

以前は固定化されていた土地家屋調査士の依頼費用ですが、現在は自由化されているため費用には差があります。

自分のエリアを担当している土地家屋調査士の事務所に複数見積もりを取ってから、依頼しましょう。

またその際に作成してもらう資料の一つに、筆界確認書があります。

MEMO

筆界確認書・・・どこからどこまでの土地が誰のものなのかを明確にするための書面。

隣接している土地の所有者に同意を得た上で一般的には土地家屋調査士が調査の上、作成する。

この筆界確認書があれば、土地を購入する人も安心して手続きを進めることができます。

11、越境しているものがあれば修正しておく

隣地との境界線を明確にした後に、建物(塀や屋根など)が境界線を越えているケースがあります。

あなたの土地側が他の人の土地に越境してしまうケースもありますし、逆もしかりです。

いずれにせよ、土地を売却する前に越境物を是正しておく必要があります。

ただし建物の屋根等が少しだけ越境しているようば場合は、わざわざ壊したりせずとも隣人と覚書を結んでおけば問題なく売却できるケースがほとんどです。

覚書というのは、

  • 越境物に関してお互い認識した
  • 将来的に建物を再建築する際に越境物を撤去する
  • 第三者に譲渡をする場合もこの覚書を引き継ぐ

といった事項についての約束を交わすものです。

この覚書を作っておくことによって、土地の購入者は安心することができます。

12、瑕疵担保責任の免責事項について明記しておく

瑕疵担保責任というのは、土地の売買をした後の一定期間の間で土地に関しての欠陥等が見つかった場合に、売り主が買い主に対して負う責任のことです。

売り主が個人の場合は、瑕疵担保責任を免除できるので、必ず契約書の段階で特約を入れておきましょう。

土地に関しての瑕疵は、膨大な費用が掛かるケースがあるので、売り主への負担は計り知れません。

ちなみに、土地の瑕疵にあたる事項をいくつか挙げておくと、

土地の瑕疵にあたる事例

・土壌汚染

・軟弱地盤

・周辺の嫌悪施設

・事故物件

・建物利権に関する事項

・土地の越境

・地中埋蔵物

・擁壁の不具合

等が挙げられます。

13、周知の埋蔵文化財包蔵地かどうかを確認しておく

あなたが売ろうとしている土地が、「周知の埋蔵文化財包蔵地」かどうか調べておきましょう。

MEMO

埋蔵文化包蔵地・・・埋蔵されている文化財が埋まっていることが、周辺の地域で認識されている土地のこと。

その土地の市区長村で遺跡地図、および遺跡台帳に管理されており、誰でも確認することが可能。

もしあなたが売りに出す予定の地域が、「周知の埋蔵文化包蔵地」だった場合、通常より売値が安くなる可能性があります。

理由は、土地の上に建物を建設する際、埋蔵物の有無を確かめる必要があるからです。

市区町村によってそれぞれ対応が異なるので、必ず確認しておきましょう。

一つ例として、東京都目黒区のケースを挙げておきます。

目黒区が公表している「埋蔵文化材包蔵地に該当する場合」の一節を引用しますと、

解体時立会調査
現地に建築物などがある場合はこれらの基礎を解体する際に専門の職員が現地に赴いて調査を実施
し、遺跡の存否を確認します。(重機で一部掘削をお願いすることもあります。)
○試掘調査
現況が更地の場合は、区教育委員会が試掘調査を実施します。調査費用は区教育委員会が負担しま
す。調査の結果、遺跡の存在が確認され、新規工事により破壊されてしまう場合には、本格調査が必
要となります。

(中略)

本格調査の実施
立会調査・試掘調査実施の結果、本格調査の必要があると認められた時には本格調査を実施します。
本格調査の目的は、工事により、やむを得ず破壊されてしまう埋蔵文化財を発掘し、記録として保
存することにあります。この調査は、現地発掘調査と整理調査からなり、成果を一般に公開するため
に報告書を作成します。ただし、現地発掘調査終了後は工事に着手することができます。
本格調査の費用負担は事業目的により異なります。
(1)公共土木工事・建築や営利目的のマンション建築等の事業の場合は、当該埋蔵文化財の現状保
存を不可能とする原因となった土木工事等の事業者に負担していただき、調査を実施します。
(2)個人専用のための土木工事・住宅建築等の事業の場合は、公費負担により調査を実施します。

引用:埋蔵文化材包蔵地に該当する場合

となっています。

建物があれば、解体の際に区の調査員が出向いて調査をし、更地の場合は試掘調査を区の負担で実施してくれるとのこと。

また、試掘調査で埋蔵文化財があると判断された場合、個人用の建築事業であれば区の負担、それ以外は土木工事を実施する事業者負担での対応になるということです。

このような手間や費用面でのリスクがあるため、埋蔵文化包蔵地に指定されている土地の売却は安く買われる傾向があるのです。

14、地下埋蔵物があるかないか確認しておく

土地を買った買い主が建物を建設する際、地下に汚染物質やかつての建造物のコンクリートの塊が埋まっているケースがあります。

地中の埋蔵物があるせいで、建設に余計な費用がかかった場合、買い主は売り主に請求をすることができます。

ただ、売買契約時に設定していた「瑕疵担保責任」の期間が過ぎていたり、そもそも瑕疵担保責任を負わないという事項が記載されていた場合は、買い主側での負担となります。

15、複数の不動産会社から、信頼のできる不動産会社を見極める

これまで細かいポイントも含めた話をしてきましたが、一番大事なポイントがあります。

それは、「土地活用の実績がある、信頼のできる不動産会社に売却を依頼すること」です。

依頼をする不動産会社の売買実績、ノウハウ、担当者の実力や人柄によって、土地の売却価格は数百万円単位で変わってきます。

必ず複数の業者を比較した上で、より最善な業者と手を組むことにしっかりと時間を割いてください。

一括無料査定サイトを活用すれば簡単に比較できます

とはいえ、土地売却に強い不動産業者を一つ一つ調べるのは、非常に手間が掛かります。

直接不動産を回る手間はもちろん、ネットで一つ一つ調べた上で、都度査定の依頼をするのも手間ですよね?

そこで最近主流になっている一括不動産査定サイトを活用することをおススメします。

土地の情報を入力するだけで、そのエリアに特化した不動産業者が自動的にピックアップされるので、探す手間も省けまとめて査定を依頼できるので一石二鳥です。

1000社と提携しているNTTデータが運営する「HOME4U」や、三井のリハウスや東急リバブルといった大手6社が運営している「すまいValue」が信頼できるサイトの代表例なので、ぜひ活用してみてください。

 

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2、なかなか買い手がつかない場合の2つの対処

上記の15のステップを実行しても、エリアや土地の状況によっては買い手が表れない可能性もあります。

その場合にぜひ検討してもらいたい、2つの選択肢についてお話しておきますね。

1、業者への買取を依頼してみる

土地を売るためにたくさんの努力をしたとしても、需要がないエリアであれば買い手を見つけることは至難の業です。

そこで検討してほしいのが、土地の買取業者に依頼をするということです。

買取業者への売却は、一般的な相場価格よりも2~3割ほど下がりますが、早く確実に売却できるのでおススメ。

ただし、地方の需要の少ない土地になると、買取業者であっても必ず買い取ってくれる保証はありません。

複数の会社を回って、できるだけ高く買い取ってくれる業者を探しましょう。

関連記事→マンションの「買取」のメリット・デメリット教えます。

2、売却せずに、土地を別の用途に活用する

これまでは、土地を売却するという前提でお話を進めてきました。

しかし、土地を保有しながら、別のカタチで活かすというのも一つの選択肢です。

土地の広さや場所、あなたの資金状況にもよりますが、土地を活用してお金を生み出す方法は数多くあります。

例を挙げると、

・実家を新築する

・アパートを建てて、賃料収入を得る

・マンションを建てて、賃料収入を得る

・賃貸用の建物の1室を自分の居住用にする

・駐車場として活用して、利用料を得る

といった方法が挙げられます。

ただ固定資産税や維持費がかかる状態で土地を保有するよりも、また相場よりも大幅に安く買い取られるよりも、新たな資産として蘇らせることが出来ればいいですよね?

さきほど紹介したNTTデータが運営する「HOME4U」は土地活用のプランを一括で請求するサービスも行っているため、合わせて確認しておきたいところです。

まとめ

今回の記事は、「土地を早く高く売るためのポイント」についてお話してきました。

15のポイントを改めてまとめておくと、

土地を高く早く売るための15のポイント

1、売却の理由を準備しておく
2、地質調査・土壌汚染調査を行う
3、隣人に土地の売却を持ちかける
4、土地の相場価格を事前に把握しておく
5、土地の周辺でアピールできるポイントを整理しておく
6、市場動向を見極めて、高値のタイミングで売る
7、土地を新たに購入して、形を整えてから売る
8、土地を買いやすいように分割して売る
9、買い主をしっかりと選んで売る
10、隣の土地との境界を明確にしておく
11、越境しているものがあれば修正しておく
12、瑕疵担保責任の免責事項について明記しておく
13、周知の埋蔵文化財包蔵地かどうかを確認しておく
14、地下埋蔵物があるかないか確認しておく
15、複数の不動産会社から、信頼のできる不動産会社を見極める

です。

上記をきっちりと押さえておけば、せっかくの土地の価値を下げてしまうという結果にはなりません。

しかしどうしても買い手がつかない物件ならでは、買取や土地活用といった別の道筋も検討してみてください。

売却にこだわるのではなく、複数の選択肢を考慮した上で、常にベストな判断を行ってくださいね。

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