マンション売却の知識

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土地を高く売るための鉄則17か条!売却の流れや費用・税金・確定申告も解説!

 

売りたい人

両親が亡くなって相続した土地があるけど、使い道がないし固定費がかかるから売ってしまいたい。

相続税の支払いもあるから、できるだけ早く高く売る方法を知りたい!

そういった方の疑問に答えていきます。

通常の建物付き不動産を売却する場合と比べて、土地売却で意識すべきポイントは違います。

然るべきポイントを押さえているか否かで、最終的な売却価格が数百万円変わることも珍しくありません。

今回の記事では、不動産のプロである筆者が、「土地を高く売るための鉄則17か条」を詳しく解説していきます。

ぜひ参考にしてみてください。

また、先に土地の売却で一番重要なキモをお伝えしておきます。

それは、不動産一括査定サイト等を使って複数の不動産会社を比較した上で売却する業者を決めること

不動産会社によって査定の基準は異なり、同じ土地なのに査定額が300~500万円も違うことがあります。

言い換えると、1社だけの査定額を鵜呑みにするのは危険であるということ。

複数社に査定依頼をすることで、「2500万円」「3000万円」「2800万円」といったように売却の相場価格が分かるようになり、相場より安売りするリスクを回避できます。

NTTデータグループが運営する不動産一括査定サイト「HOME4U」なら、事前の審査を通過した1300社の中から、最大6社に査定の依頼をかけられるので便利です。

↑住友林業ホームサービスや三井住友トラスト不動産等の大手とも多数提携しています

PCやスマホから無料で利用できますし、3分ほどで入力は終わるので、必ず実施しておきましょう。

※特に地方の土地は安く見積もられることが多いので、絶対に1社だけの査定額を鵜呑みにしないようにしてください。

不動産一括査定サイト「HOME4U」の公式サイトはこちら⇒

少し前置きが長くなりましたが、とても重要なポイントなので先に説明しておきました。

それでは、土地売却のポイントについて詳しく解説をしていきます。

もくじ

土地を売却する流れ

それでは最初に、土地を売却する際の流れについて簡単に説明しておきます。

売却時の流れは、上の図の順で進んでいきます。

下記の記事で不動産売却の流れについて詳しく解説しているので、全体感を掴みたい人は参考にしてみてください。

関連記事→マンション売却の手続きや流れ、注意点を図解で徹底解説!

土地を早く高く売るための鉄則17か条

それでは、土地を早く高く売るための17のポイントを、先に紹介しておきましょう。

  1. 古い家屋付きの場合は解体してから売る
  2. 売却の理由を準備しておく
  3. 地質調査・土壌汚染調査を行う
  4. 隣人に土地の売却を持ちかける
  5. 土地の相場価格を事前に把握しておく
  6. 土地の周辺でアピールできるポイントを整理しておく
  7. 市場動向を見極めて、高値のタイミングで売る
  8. 土地を新たに購入して、形を整えてから売る
  9. 土地を買いやすいように分割して売る
  10. 買い主をしっかりと選んで売る
  11. 隣の土地との境界を明確にしておく
  12. 越境しているものがあれば修正しておく
  13. 瑕疵担保責任の免責事項について明記しておく
  14. 周知の埋蔵文化財包蔵地かどうかを確認しておく
  15. 地下埋蔵物があるかないか確認しておく
  16. 複数の不動産会社から、信頼のできる不動産会社を見極める
  17. 戦略的に媒介契約を結ぶ

順番に解説していきます。

土地を高く売る鉄則①古い家屋付きの土地は解体して売る

両親が亡くなって実家を相続した場合、築古の一軒家を相続する人も多いでしょう。

土地+建物で売却することももちろん可能ですが、地方の築古物件では買い手が付きづらい場合があります。

というのも、築古で地方にあるような不動産を購入する人は、建物を購入したいわけではなく、安く土地を購入して別の用途で使用したいと考えているケースが多いからです。

建物付きであれば、購入してから一度取り壊すための費用と手間がかかります。

もっというと、買い主がローンを組んで不動産を購入する場合、建物+土地の金額分しか借り入れができないため、解体費用は自費で用意しなければいけません。

つまり、

買いたい人

解体した後の土地の状態だったら購入したいんだけどな

と考えている人達の層を取り逃すことになるわけです。

事前に解体をした状態で売却を進めれば、より多くの購買層に届き、結果として高く売却することが出来ますよ。

土地を高く売る鉄則②売却の理由を準備しておく

あなたが土地を売却したい理由は何でしょうか?

理由は売却したい人の数だけあると思いますが、気を付けてほしいのは、購入希望者から売却理由を聞かれた場合の対応です。

土地に限らずですが、不動産は基本的に持ち続けるもの。

それを手放すことになったわけですから、そこには必ず何かしらの理由があると購入希望者は考えています。

例えば購入希望者に売却の理由を聞かれた場合、

売りたい人

両親が大きな病気にかかってしまい、急ぎまとまったお金が必要なんです。

などと答えてはいけません。

上記の理由例に限らず、「できるだけ早く売却したいです」というニュアンスが伝わる理由を教えてはいけません。

なぜなら、購入希望者は、早く売りたいなら少し安くても売ってくれるだろうと思い、あなたの足元を見た買い付け価格を提示してくるからです。

無理に嘘をつく必要はありませんが、売却が不利になってしまうような理由であれば、別の表現に言い換える方が得策ですよ。

土地を高く売る鉄則③地質調査・土壌汚染調査を行う

売り主側が必ず行う義務ではないのですが、事前に土地についての調査を実施しておくことをおすすめします。

土壌汚染が発覚すれば対策に多額の費用がかかるため、買い手にとって購入時の最大の不安材料になるので。

売り主側で先に土壌汚染調査を実施することによって、買い主側の購入のハードルを大幅に下げることが出来ます。

地質調査・土壌汚染調査を行う手順

地質調査・土壌汚染調査を行う手順は以下の通りです。

環境省が指定している「指定調査機関」に調査を依頼する

環境省のホームページで全国の指定調査機関を調べることができます)

土地にまつわる情報をできるだけ過去に遡って調べる(フェーズ1.0)

地歴調査の結果から、汚染している可能性のある有害物質を特定する

(汚染の可能性がないと判断されれば調査の必要はありません)

汚染されている可能性に応じて、土壌調査を実施する範囲を決定する

土壌等の試料を実際に採取し、土壌汚染されている土地かどうかを調べる(フェーズ2.0)

土壌汚染が確認された範囲については、ボーリングでより深い部分まで調査をする(フェーズ3.0)

調査の結果を都道府県に提出

基準値を超えていない場合は規制なし、超えている場合は「健康被害のおそれ」があるかないかを区別する

「健康被害のおそれ」がないと判断されれば対策は不要、あると判断されれば汚染の除去の措置が必要

汚染の状況に応じて適切な除去作業を実施

大きくは上記のような流れで進んでいきます。

土壌汚染調査と土壌汚染対策に必要な費用

土壌汚染に関する費用は、「調査費用」と「汚染対策費用」に分かれます。

費用に関しては状況によっても、依頼をする会社によっても大きく幅があるため、相場を伝えることはできません。

依頼をする会社によって費用が異なるので、まずは複数の業者に見積もりを出して、そのあとに判断するといいでしょう。

 

~今月の人気記事~

家の売却時に570万円以上損をしてしまうことも!?

不動産査定サイトを使わないと大損をしてしまう理由と35サイト徹底比較

土地を高く売る鉄則④隣人に土地の売却を持ちかける

いきなり不動産会社に売却を持ち掛ける前に、まずは隣人に土地売却の話をもちかけてみしょう。

隣人にとっては、隣接している土地を手にできることのメリットは多いです。

実際にあった、隣人の土地を購入したい人の理由をいくつか挙げると、

  • ・自分の土地を単体で売ると旗竿地(入っていく間口が狭く、奥が広い家)で売りづらいから
  • ・浄化槽を設置したいから
  • ・他の物件が新しく建って、日当たりが悪くなるのを避けたいから
  • ・新しく息子のために家を建てたいから

といったものがあります。

あなたの土地を購入することによって、自分の土地をより高く売却することができたり、自分の家を増築したりと理由は様々です。

時間をかけて購入希望者を探すよりも、面識のある隣人に話を持ち掛けて売却が早くきまるに越したことはありません。

まずは、ダメ元で土地売却を打診してみてください。

もし直接取引で売買が成立すれば、不動産業者に支払うための仲介手数料も省くことができます。

注意

不動産会社を経由せずとも売買は成立しますが、素人が契約書の作成や代金の引き渡し等を行うため後々トラブルになる可能性は高まります。

仲介手数料を半額や無料にしている不動産会社もあるので、できるだけ不動産会社を経由するようにしましょう。

土地を高く売る鉄則⑤土地の相場価格を事前に把握しておく

土地を売却する前に、まずはあなた自身が土地の相場を知っておく必要があります。

もし土地の相場が分からない状態では、適切な値段設定ができませんし、購入希望者から安く買いたたかれる可能性もあるので。

そこで利用をおススメしたいサイトは、国土交通省が運営している「不動産取引価格情報検索」のサイトを利用することです。

このサイトを活用することで、過去にどんな物件や土地が、どのエリアで、いくらで売れたのかを知ることができます。

大手のポータルサイト等を見れば、売却価格の目安を知ることはできますが、売却価格はあくまでも売り主が希望している価格なので、実際の取引価格とは乖離があります。

画像の左側を見ていただければわかる通り、

  1. 取引があった時期
  2. 取引があった種類(←このタイミングで土地を選びましょう。)
  3. 取引があった地域

を選択すれば、その条件にあった成約価格や、坪単価、面積に形状と様々な情報を閲覧することができます。

もちろん売却の時期によっては、まったく同じ土地であっても売却価格は変わります。

できるだけ直近の例を参考にし、相場の目安を知っておくことで、安く買いたたかれるリスクは大幅に下がりますよ。

関連記事→マンションを売る際の適正価格を知って理想の売却を実現しましょう!

土地を高く売る鉄則⑥土地の周辺でアピールできるポイントを整理しておく

あなたが保有している土地の魅力は何ですか?

更地の場合は、土地そのものに価値があるというよりも、立地にこそ価値があります。

戸建て建設用の土地として購入する人であれば、最寄り駅までの距離や、乗り入れている沿線の数、スーパーやコンビニ等までの距離や、公共施設の充実度なども重要なポイントになりますよね。

不動産大手のSUUMOが公表している「土地を買うときに重視していたものは?あきらめたものは?」の記事内に、土地を買うときに重視していた要素をアンケートしている結果が掲載されています。

引用:土地を買うときに重視していたものは?あきらめたものは? | 住まいのお役立ち記事

1位の予算と同率で重要視されていたポイントが、「生活利便」です。

売り主であるあなたが日常的に利用する施設だけでなく、幅広い視点でその土地のアピールになるポイントを整理しておきましょう。

土地を高く売る鉄則⑦市場動向を見極めて、高値のタイミングで売る

土地に限らずですが、不動産市況を見て売却のタイミングを決めることは重要です。

不動産価格が上昇傾向であれば、これから先も上がりそうなのか、それとも天井付近なのか。

下落傾向なのであれば、今のうちに売ってしまった方がいいのか、それともトレンドが転換するタイミングまで待つのかなど。

1つ参考にしてほしいデータとして、レインズ(不動産流通機構)のマーケットデータがあります。

実際に、東日本不動産流通機構のマーケットデータを見てみましょう。

参考:首都圏不動産流通市場の動向(2018年)|公共財団法人東日本不動産流通機構

成約価格や1㎡あたりの単価も上昇傾向にあり、高止まりしていますよね。

結論から言ってしまえば、2019年2月現在は絶好の売り時といえるでしょう。

今年の10月には消費増税が控えているので、駆け込み需要も見込めます。

2020年のオリンピック前後で不動産市場は天井を迎えると考えている投資家や識者も多いですし、人口減少の影響を受けて需要の絶対数は減少していきます。

2019年は、高値売却の最後のタイミングと言っても過言ではないでしょう。

このように、過去から現在の推移を見据えながら、かつ将来控えているイベントを予測し、売却のタイミングをうかがうことが重要ですよ。

土地を高く売る鉄則⑧土地を新たに購入して、形を整えてから売る

あなたが保有している土地が、売りにくい形状の土地だったとしましょう。

土地の上に建物を建築したい立場としては、形がいびつな土地(不整形地)は購入しづらくなります。

反対に、長方形で整っているような土地のことを「整形地」と呼びます。

そこで、不成形地を単体で売る前に、隣接している土地を買い取ってセットで売ってしまうのです。

あなたの土地単体では買い手が付きにくくても、隣接している土地と組み合わせることによって、格段に売りやすくなるケースもあります。

もちろん、隣接している土地が売りに出ていたり、売却してくれる可能性がないと実現できませんし、そもそも土地を購入する費用も必要です。

しかし、セットにして売却することで、隣接した土地の購入にかかった費用を帳消しにできる可能性はあります。

 

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土地を高く売る鉄則⑨土地を買いやすいように分割して売る

土地は大きければ大きいほど、売れやすいと考えていませんか?

エリアにも買い手にもよりますが、マイホームとして使用したいと考えている人にとっては、大きすぎる土地は買いづらいです。

SUUMOの「注文住宅 1000・2000・3000・4000万円台の家の違いは? 一級建築士が解説!」という記事によると、2016年に建てられた注文住宅の床面積平均は、およそ130平方メートル(約40坪)です。

買いたい人

土地の立地条件は気に入っているのに、100坪で大き過ぎるから購入できない・・・。

このように、一部の購入希望者を逃している可能性があるのです。

土地は、必ずしもひとまとめに売る必要がなく、希望者が必要だと思っている土地の分だけを分けて販売することも可能です。

この方法を「分筆」といい、相続した土地に対しての相続税を支払えない人が、土地の一部を売って税金を払う場合にも用いられます。

土地すべての売却でなく、購入希望者のニーズに合わせての販売であれば、格段に需要も増え売却しやすくなりますよね?

もちろん、余った土地が全く活用できなくなるようでは考え物ですが、売れ残って固定資産税を払い続けるだけの存在よりも、少しでも売却金額を手に入れた方が楽になるケースもありますよ。

土地を高く売る鉄則⑩買い主をしっかりと選んで売る

通常の建物を売買する際は、誰が購入しても建物の価値は変わりません。

しかし、土地の売買は別です。

購入した土地を駐車場として活用するのか、マイホームを建てるのか、事業用のアパートを建設するのか。

購入者が何の用途で土地を購入するのかによって、同じ土地でも支払える金額は変わってきます。

収益性の低い土地活用での利用だとしたら、あなたの希望額での売却は難しくなり、その土地でなければいけない理由がある買い手ほど、希望額に近い価格で購入してくれるはずです。

早く売りたいからといって焦って売却してしまうと、高く売るという当初の目標を達成できない可能性があるので気を付けましょう。

土地を高く売る鉄則⑪隣の土地との境界を明確にしておく

土地を売却する際は、土地に面している隣の土地との境目を明確にしておかなくてはいけません。

通常は境界標と呼ばれる杭で境目を規定しているのですが、土地の周りに見当たらない場合は改めて設置をする必要があります。

個人で勝手に境界標を設置すると隣人とのトラブルのもとになるので、必ず「土地家屋調査士」に相談するようにしましょう。

MEMO

土地家屋調査士・・・土地を登記する際に必要な、測量や調査の実施、手続きの代理を行う士業。

相続等で引き継いだ土地を分割したり、統一したりすることも仕事の一部。

日本土地家屋調査士会連合会が作成している分かりやすいYoutubeビデオがあるので、土地家屋調査士の仕事がイメージできない人は参考にしてみてください。

以前は固定化されていた土地家屋調査士の依頼費用ですが、現在は自由化されているため費用には差があります。

自分のエリアを担当している土地家屋調査士の事務所に複数見積もりを取ってから、依頼しましょう。

またその際に作成してもらう資料の一つに、筆界確認書があります。

MEMO

筆界確認書・・・どこからどこまでの土地が誰のものなのかを明確にするための書面。

隣接している土地の所有者に同意を得た上で一般的には土地家屋調査士が調査の上、作成する。

この筆界確認書があれば、土地を購入する人も安心して手続きを進めることができます。

土地を高く売る鉄則⑫越境しているものがあれば修正しておく

隣地との境界線を明確にした後に、建物(塀や屋根など)が境界線を越えているケースがあります。

あなたの土地側が他の人の土地に越境してしまうケースもありますし、逆もしかりです。

いずれにせよ、土地を売却する前に越境物を修正しておく必要があります。

ただし建物の屋根等が少しだけ越境しているような場合は、わざわざ壊したりせずとも隣人と覚書を結んでおけば問題なく売却できるケースがほとんどです。

覚書というのは、

  • 越境物に関してお互い認識した
  • 将来的に建物を再建築する際に越境物を撤去する
  • 第三者に譲渡をする場合もこの覚書を引き継ぐ

 

といった事項についての約束を交わすものです。

この覚書を作っておくことによって、土地の購入者は安心することができます。

土地を高く売る鉄則⑬瑕疵担保責任の免責事項について明記しておく

瑕疵担保責任というのは、土地の売買をした後の一定期間の間で土地に関しての欠陥等が見つかった場合に、売り主が買い主に対して負う責任のことです。

売り主が個人の場合は、瑕疵担保責任を免除できるので、必ず契約書の段階で特約を入れておきましょう。

土地に関しての瑕疵は、膨大な費用が掛かるケースがあるので、売り主への負担は計り知れません。

ちなみに、土地の瑕疵にあたる事項をいくつか挙げておくと、

土地の瑕疵にあたる事例

・土壌汚染

・軟弱地盤

・周辺の嫌悪施設

・事故物件

・建物利権に関する事項

・土地の越境

・地中埋蔵物

・擁壁の不具合

等が挙げられます。

関連記事→瑕疵担保責任を知らずにマンションを売ると告知義務違反になりますよ

土地を高く売る鉄則⑭周知の埋蔵文化財包蔵地かどうかを確認しておく

あなたが売ろうとしている土地が、「周知の埋蔵文化財包蔵地」かどうか調べておくことも重要なポイントです。

MEMO

埋蔵文化包蔵地・・・埋蔵されている文化財が埋まっていることが、周辺の地域で認識されている土地のこと。

その土地の市区長村で遺跡地図、および遺跡台帳に管理されており、誰でも確認することが可能。

もしあなたが売りに出す予定の地域が、「周知の埋蔵文化包蔵地」だった場合、通常より売値が安くなる可能性があります。

理由は、土地の上に建物を建設する際、埋蔵物の有無を確かめる必要があるからです。

市区町村によってそれぞれ対応が異なるので、必ず確認しておきましょう。

一つ例として、東京都目黒区のケースを挙げておきます。

目黒区が公表している「埋蔵文化材包蔵地に該当する場合」の一節を引用しますと、

解体時立会調査
現地に建築物などがある場合はこれらの基礎を解体する際に専門の職員が現地に赴いて調査を実施
し、遺跡の存否を確認します。(重機で一部掘削をお願いすることもあります。)
○試掘調査
現況が更地の場合は、区教育委員会が試掘調査を実施します。調査費用は区教育委員会が負担しま
す。調査の結果、遺跡の存在が確認され、新規工事により破壊されてしまう場合には、本格調査が必
要となります。

(中略)

本格調査の実施
立会調査・試掘調査実施の結果、本格調査の必要があると認められた時には本格調査を実施します。
本格調査の目的は、工事により、やむを得ず破壊されてしまう埋蔵文化財を発掘し、記録として保
存することにあります。この調査は、現地発掘調査と整理調査からなり、成果を一般に公開するため
に報告書を作成します。ただし、現地発掘調査終了後は工事に着手することができます。
本格調査の費用負担は事業目的により異なります。
(1)公共土木工事・建築や営利目的のマンション建築等の事業の場合は、当該埋蔵文化財の現状保
存を不可能とする原因となった土木工事等の事業者に負担していただき、調査を実施します。
(2)個人専用のための土木工事・住宅建築等の事業の場合は、公費負担により調査を実施します。

引用:埋蔵文化材包蔵地に該当する場合

となっています。

建物があれば、解体の際に区の調査員が出向いて調査をし、更地の場合は試掘調査を区の負担で実施してくれるとのこと。

また、試掘調査で埋蔵文化財があると判断された場合、個人用の建築事業であれば区の負担、それ以外は土木工事を実施する事業者負担での対応になるということです。

このような手間や費用面でのリスクがあるため、埋蔵文化包蔵地に指定されている土地の売却は安く買われる傾向があるのです。

土地を高く売る鉄則⑮地下埋蔵物があるかないか確認しておく

土地を買った買い主が建物を建設する際、地下に汚染物質やかつての建造物のコンクリートの塊が埋まっているケースがあります。

地中の埋蔵物があるせいで、建設に余計な費用がかかった場合、買い主は売り主に請求をすることができます。

ただ、売買契約時に設定していた「瑕疵担保責任」の期間が過ぎていたり、そもそも瑕疵担保責任を負わないという事項が記載されていた場合は、買い主側での負担となります。

土地を高く売る鉄則⑯複数の不動産会社から信頼できる不動産会社を見極める

これまで細かいポイントも含めた話をしてきましたが、一番大事なポイントがあります。

それは、「土地活用の実績がある、信頼のできる不動産会社に売却を依頼すること」です。

依頼をする不動産会社の売買実績、ノウハウ、担当者の実力や人柄によって、土地の売却価格は数百万円単位で変わってきます。

必ず複数の業者を比較した上で、より最善な業者と手を組むことにしっかりと時間を割いてください。

一括無料査定サイトを活用すれば簡単に比較できます

とはいえ、土地売却に強い不動産業者を一つ一つ調べるのは、非常に手間が掛かります。

直接不動産を回る手間はもちろん、ネットで一つ一つ調べた上で、都度査定の依頼をするのも手間ですよね?

そこで最近主流になっている一括不動産査定サイトを活用することをおススメします。

土地の情報を入力するだけで、そのエリアに特化した不動産業者が自動的にピックアップされるので、探す手間も省けまとめて査定を依頼できるので一石二鳥です。

1000社と提携しているNTTデータが運営する「HOME4U」や、三井のリハウスや東急リバブルといった大手6社が運営している「すまいValue」が信頼できるサイトの代表例なので、ぜひ活用してみてください。

土地を高く売る鉄則⑰戦略的に媒介契約を結ぶ

最後の土地を高く売る鉄則は「戦略的に媒介契約を結ぶ」です。

MEMO

媒介契約・・・不動産会社に売買を正式に依頼するタイミングで結ぶ契約のこと。

「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類があり、売り主、買い主側で選択することが可能。

関連記事→マンション売る際の3つの媒介契約の違いとおすすめの契約先の選び方

3つの媒介契約の違いを表にしてみたので、軽く目を通しておいて下さい。

(※表を横スクロールできます)

一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
複数の不動産への仲介依頼 × ×
契約の有効期限 法律上の制限なし 3か月以内 3か月以内
自分で見つけた買い手との契約 ×
レインズ(※1指定流通機構)への登録 法令上の義務なし 媒介契約締結の日から7日以内 媒介契約締結の日から5日以内
業務処理状況の報告義務 法令上の義務なし 2週間に1回以上 1週間に1回以上

 

3つの媒介契約のうち、筆者がおすすめするのは専任媒介です。

通常の不動産売却であれば、状況に応じて3つの媒介契約を使い分けることをおすすめしていますが、こと土地に限っては「専任媒介」をおすすめします。

専任媒介

理由は、不動産会社が積極的に売ってくれる+自分で買い主を見つけることもできるから。

前提として、不動産目線で好ましいのは、専任媒介・専属専任媒介を結んでもらうことです。

理由は、専任媒介・専属専任媒介なら1社で独占して売却活動を行うことができ、他社に手柄をとられる心配がないからです。

その分広告費や人件費を投じることもできるので、売却活動に前向きに取り組んでくれるメリットもあります。

ただし、専属専任媒介を結んでしまうと、自己発見取引(不動産会社を介さずに買い主をみつけて売買すること)が禁止されてしまいます。

土地の売買は近隣の住民から購入希望者が出るケースが多く、自己発見取引が禁止されてしまうのは大きなデメリットです。

専任媒介を選択すれば、自己発見取引は許容されながらも、積極的な売却活動を期待することができますよ!

なかなか買い手がつかない場合の2つの対処法

上記の15のステップを実行しても、エリアや土地の状況によっては買い手が表れない可能性もあります。

その場合にぜひ検討してもらいたい、2つの選択肢についてお話しておきますね。

1、業者への買取を依頼してみる

土地を売るためにたくさんの努力をしたとしても、需要がないエリアであれば買い手を見つけることは至難の業です。

そこで検討してほしいのが、土地の買取業者に依頼をするということです。

買取業者への売却は、一般的な相場価格よりも2~3割ほど下がりますが、早く確実に売却できるのでおススメ。

ただし、地方の需要の少ない土地になると、買取業者であっても必ず買い取ってくれる保証はありません。

複数の会社を回って、できるだけ高く買い取ってくれる業者を探しましょう。

関連記事→マンション買取でおすすめの業者や査定の依頼方法、相場の調べ方を解説!

2、売却せずに、土地を別の用途に活用する

これまでは、土地を売却するという前提でお話を進めてきました。

しかし、土地を保有しながら、別のカタチで活かすというのも一つの選択肢です。

土地の広さや場所、あなたの資金状況にもよりますが、土地を活用してお金を生み出す方法は数多くあります。

例を挙げると、

・実家を新築する

・アパートを建てて、賃料収入を得る

・マンションを建てて、賃料収入を得る

・賃貸用の建物の1室を自分の居住用にする

・駐車場として活用して、利用料を得る

といった方法が挙げられます。

ただ固定資産税や維持費がかかる状態で土地を保有するよりも、また相場よりも大幅に安く買い取られるよりも、新たな資産として蘇らせることが出来ればいいですよね?

さきほど紹介したNTTデータが運営する「HOME4U」は土地活用のプランを一括で請求するサービスも行っているため、合わせて確認しておきたいところです。

土地を売却する際にかかる費用まとめ

ここまでは、「どれだけ土地の売却価格を高くするか」について話してきました。

もう一つ大切なポイントが「いかに手元から出ていく費用を減らすか」を知っておくことです。

最終的な手残り金額は「売却価格ー費用」で決まるので、両方の視点を持っておくことが大切ですよ。

土地売却に伴ってかかる主な費用は以下の通りです。

  1. 抵当権抹消登記費用
  2. 仲介手数料
  3. 測量費用
  4. 一括繰り上げ返済手数料

それらを節約する方法について説明しておきます。

抵当権抹消登記費用

住宅ローンを使って土地を購入し、まだローンの返済が続いている場合に必要になる費用です。

土地を売却する際には、売却代金や自己資金と合わせてローンの残債を一括で返済する必要があります。

一括返済が完了した後は、一般的に司法書士に依頼して、抵当権を抹消するための手続きを実施します。

ローンを完済しても、銀行側が自動的に抵当権を解除してくれるわけではないので、気を付けてくださいね。

抵当権抹消登記費用を節約する方法

抵当権抹消登記の手続きは、司法書士に依頼すると数万円の手数料がかかります。(依頼する司法書士によって手数料は異なります。)

ただ、あなたが自分で法務局に行って手続することも出来ますし、その場合は司法書士への手数料は必要ありません。

ただし、法務局は平日しか開いていないので、会社に勤めている人は休みを取得する必要があるでしょう。

仲介手数料

土地売却で一番高額な費用が、不動産会社に支払う仲介手数料です。

土地の価格に応じて、支払う仲介手数料は変わってくるので注意しましょう。

仲介手数料の計算式は以下の通りです。

取引金額 仲介手数料(上限)
200万円以下 5%+消費税
200万円以上400万円以下 4%+消費税
400万円以上 3%+消費税

 

分かり辛いと思うので、1000万円の土地を売却した場合の仲介手数料について考えてみましょう。

まず、1000万円の内の最初の200万円には5%の消費税が課せられます。

①200万円×5%=10万円

残りの800万円の内の200万円に対しては、4%の消費税が課されます。

②200万円×4%=8万円

残った600万円に対しては、3%の課税がかかります。

③600万円×3%=18万円

最後に①、②、③を合計して、

10万円+8万円+18万円=36万円(+消費税)

この金額が、仲介手数料の上限額になります。

上記は一つ一つ丁寧に計算しましたが、400万円以上の不動産を売却する際は、

売買代金×3%+6万円(+消費税)

の簡易計算式があるので、併せて活用してみてください。

MEMO

平成30年の1月1日から法律が改正され、400万円以下の空き家などを売却する際の、売り主の仲介手数料の費用負担が変わりました。(買い主は影響をうけません。)

通常の仲介手数料の支払いとは別に最大で18万円(+消費税)の手数料を請求される可能性があります。

仲介手数料を節約する方法

仲介手数料を節約する方法は大きく2つ。

  1. 仲介手数料半額or無料を謳っている不動産会社に売却を依頼する
  2. 売却を依頼した不動産会社に仲介手数料を交渉する

 

おすすめは、最初から仲介手数料を安くすると謳っている会社に売却を依頼することです。

通常の不動産会社に対して仲介手数料を交渉すると、関係性が悪くなることもあるので、あまりおすすめしません。

ただ、先ほど説明した仲介手数料はあくまでも上限額であるため、交渉すること自体はまったく問題ありません。

測量費用

先ほどもお伝えしましたが、土地家屋調査士への依頼費用は自由化されたため、依頼する業者によって費用は幅があります。

1つの例として費用相場を紹介しておくので、参考にしてみてください。

土地境界基礎調査 ¥20,000~
登記簿や近隣まで含む図面の調査と現地の調査を行います。測量は含まれておりません。
境界確定測量 ¥250,000~
土地を測量し、官、民の境界を確定する業務です。
土地分筆登記 ¥200,000~
1個の土地を2個以上に分割する登記です。通常は土地境界確定測量とセットになります。
土地地積更正登記 ¥150,000~
土地の面積を正しく更正する登記です。土地境界確定測量の書類を使い、法務局に申請します。
現況測量 ¥70,000~
土地の形状や高低差などを測量します。境界は確認しません。
土地地目変更登記 ¥45,000~
土地の用途が変更になった時に申請します。例えば、雑種地から宅地になった場合などです。
土地合筆登記 ¥55,000~
2個以上の土地を1個にする登記です。
境界立会い代行 ¥50,000~
境界の立会いにおける、代理管理業務です。

 

引用:費用相場について | 福田土地家屋調査士事務所

測量費用を節約する方法

測量費用は、依頼先によって変わってきます。

節約をするためには、複数の土地家屋調査士の事務所から見積もりを取りましょう。

サービス内容が同じであれば、費用を抑えられるに越したことはありませんから。

一括繰り上げ返済手数料

住宅ローンを売却時に一括で返済する際に、銀行に「一括繰り上げ返済手数料」を支払う必要があります。

金額は銀行によっても異なるので、公式のHPで確認をしてみてください。

一括繰り上げ返済手数料を節約する方法

一括繰り上げ返済手数料は返済方法によっても金額が変わってきます。

例えば三井住友銀行の一括繰り上げ返済手数料の金額を見てみましょう。

手続方法 全額繰上返済(※2
インターネットバンキング
(SMBCダイレクト)(※1
5,400円
窓口 専用パソコン(※1 10,800円
書面 21,600円

 

参考:住宅ローン 繰上返済 : 三井住友銀行

インターネットバンキングを使って手続をすれば、書面での手続きに比べて手数料は約4分の1まで減らすことが出来ます。

土地を売却する際にかかる税金まとめ

続いて、土地を売却する際の税金についても解説をしておきましょう。

土地売却にかかる税金は以下の通りです。

  1. 印紙税
  2. 登録免許税
  3. 住民税・所得税(復興所得税)

それぞれの概要と節税方法についても説明していきます。

印紙税

印紙税は、売買契約書を結ぶ際に収入印紙を張り付ける形で納める税金です。

印紙税の金額は、取引の金額に応じて変わってきます。

記載された契約金額 税額
10万円を超え 50万円以下のもの 200円
50万円を超え 100万円以下のもの 500円
100万円を超え 500万円以下のもの 1千円
500万円を超え 1,000万円以下のもの 5千円
1,000万円を超え 5,000万円以下のもの 1万円
5,000万円を超え 1億円以下のもの 3万円
1億円を超え 5億円以下のもの 6万円
5億円を超え 10億円以下のもの 16万円
10億円を超え 50億円以下のもの 32万円
50億円を超えるもの 48万円

引用: No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置|国税庁

印紙税を節税する方法

収入印紙は、本来売り主と買い主の売買契約書にそれぞれ貼りつけます。

ただ、売り主が保有する売買契約書が原本でなくコピーでもいいのであれば、売り主は印紙代を払う必要がありません。

ただしこの場合は、売買契約書内に売り主がコピーで保管している旨を記載しなければいけません。

必ず不動産会社と買い主と相談した上で判断をしてくださいね。

 

登録免許税

さきほど費用のところで説明した、抵当権抹消登記費用。

法務局で手続きをするわけですが、その際に不動産一つにつき1000円の登録免許税がかかります。

この金額は決まっているため、特に安くする方法はありません。

住民税・所得税

土地の売却で、一番高額になる可能性のある税金が住民税・所得税です。

住民税・所得税の課税金額(譲渡所得)の計算式は以下の通り。

譲渡価額 -(取得費+譲渡費用)- 特別控除額(一定の場合)= 課税譲渡所得金額

また、土地を保有していた年数によって税率が変わってきます。

保有期間が5年未満の場合・・・所得税30%+住民税9%

保有期間が5年超の場合・・・所得税15%+住民税5%

保有期間が5年超えるかどうかで、税率が倍ほど変わっているので注意しましょう。

住民税・所得税を節税する方法

土地を売却する際に利用できる特例は以下の2つ。

マイホームを売ったときの特例

収用等により土地建物を売ったときの特例

①の特例に関しては、

  • ・居住用に使用していた家を取り壊してから1年以内に売却
  • ・最後に住んでいた時から3年が経つ年の12月31日までに売却

の2つの条件を満たせば、最高で3000万円の控除を受けることが出来ます。

②に関しては、土地収用法で認められている公共事業のために土地を売却した場合に適応されます。

下記2点の条件を満たせば、最大5000万円までの控除を受けることが可能です。

  • ・買取の申し出から6か月以内での売却
  • ・公共事業の実施者からの申し出を最初に受けた人が売却をすること
MEMO

相続した土地を売却する場合は、

被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例

相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

といった別の特例を受けられる場合があります。

①の特例に当てはまると、最大で3000万円の控除額を使うことができます。

②の特例に当てはまると、相続税として支払った金額を「取得費」として計上することができ、課税所得の金額を圧縮することが可能です。

土地を売却した後は確定申告が必要です

無事土地が売却しても、もう一つ忘れてはいけないことがあります。

それが、売却した翌年に実施する「確定申告」です。

普段会社員として働いている人は、会社が所得税を代わりに払ってくれているので、確定申告をする必要がありません。

ただし不動産を売却して生じた所得税に関しては、会社の給与所得とは別に所得を申告し、税金を納めなければいけません。

確定申告は、売却を実施した翌年の2月16日から3月15日までの確定申告期間に、税務署に申請をする形で実施します。

確定申告に関しての詳しい説明は、下記の国税庁のページに記載があるので、参考にしてください。

平成30年分譲渡所得の申告のしかた(記載例)|国税庁

住民税の支払いは翌年の6月

また、住民税の支払いがある場合は翌年の6月に納付所が届きます。

一括で支払ってもいいですし、4回に分割して納付することも可能です。

まとめ

今回の記事は、「土地を早く高く売るためのポイント」についてお話してきました。

15のポイントを改めてまとめておくと、

土地を高く早く売るための15のポイント

1、売却の理由を準備しておく
2、地質調査・土壌汚染調査を行う
3、隣人に土地の売却を持ちかける
4、土地の相場価格を事前に把握しておく
5、土地の周辺でアピールできるポイントを整理しておく
6、市場動向を見極めて、高値のタイミングで売る
7、土地を新たに購入して、形を整えてから売る
8、土地を買いやすいように分割して売る
9、買い主をしっかりと選んで売る
10、隣の土地との境界を明確にしておく
11、越境しているものがあれば修正しておく
12、瑕疵担保責任の免責事項について明記しておく
13、周知の埋蔵文化財包蔵地かどうかを確認しておく
14、地下埋蔵物があるかないか確認しておく
15、複数の不動産会社から、信頼のできる不動産会社を見極める

です。

上記をきっちりと押さえておけば、せっかくの土地の価値を下げてしまうという結果にはなりません。

しかしどうしても買い手がつかない物件ならでは、買取や土地活用といった別の道筋も検討してみてください。

売却にこだわるのではなく、複数の選択肢を考慮した上で、常にベストな判断を行ってくださいね。

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