マンション売却の準備

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マンション売却時の銀行への連絡は引き渡しの1ヵ月前まで!流れや注意点を解説

 

売りたい人

住宅ローンが残っているマンションを売ろうと考えている。

売却する時は、ローンを借りている銀行に許可を得ないといけないのかな?

どのタイミングでどうやって連絡をすればいいんだろう。

こういった方の疑問に答えます。

ローンが残っているマンションを売却する時は、引き渡しの1ヵ月前までに銀行に連絡しておきましょう。

融資金の全額を繰り上げて返済するときは

繰り上げて返済される1か月前までに、ご返済中の金融機関(融資のお申込先の金融機関)にお申し出ください。
なお、この手続に手数料はかかりません。
引用:繰上返済:長期固定金利住宅ローン 【フラット35】

1ヵ月前に連絡しなければいけない理由は、銀行がマンションの抵当権を解除するための準備をする必要があるから。

MEMO

抵当権・・・借り主のローン返済が滞ったときに、銀行が担保として取り上げるために設定するもの。

一般的には2~3週間あれば十分ですが、1ヵ月あれば銀行側も余裕をもって対応できます。

また抵当権は、ローンを全額返済しなければ、外すことはできません。

マンションの売却代金(+自己資金や買い替えローン等)で一括返済をし抵当権を外すことで、晴れてマンションを売却できるわけです。

関連記事→住宅ローン残債ありのマンションを売却する3つの方法|一括返済・買い替えローン・任意売却

今回の記事では、銀行への連絡の方法や注意点、抵当権を外すまでの流れ等を総合的に説明していきます。

事前に手続きを知っておくことで売却までの流れがスムーズになりますので、しっかり読み込んでください。

マンション売却で絶対にやってはいけないこと

マンション売却を検討している人に、絶対にやってはいけないことことを先に一つお伝えしておきます。

それは、不動産会社1社だけに査定を依頼し、売却を進めてしまうこと

不動産会社の査定額は会社によって数百万円単位で変わってくるので、1社の査定額を鵜呑みにしてはいけません。

鵜呑みにしてしまったがゆえに相場価格よりもずっと安い金額で売却を開始し、結果として300~500万円損をしてしまう人もいます。

大切なのは、不動産一括査定サイト等を使って複数の不動産会社を比較した上で売却する業者を決めること

複数の不動産会社に査定を依頼することで、査定額が妥当なのか、より売却に強い会社はどこなのか客観的に比較できます。

NTTデータグループが運営する不動産一括査定サイト「HOME4U」なら、一度に最大6社まで査定の依頼が可能です。

↑住友林業ホームサービスや三井住友トラスト不動産等の大手とも多数提携しています

PCやスマホから無料で利用できますし、3分ほどで入力は終わるので、必ず実施しておきましょう。

不動産一括査定サイト「HOME4U」の公式サイトはこちら⇒

HOME4U以外の不動産一括査定サイトについては、下記の記事で詳しくまとめています。

関連記事→不動産一括査定サイトのおすすめ5選+評判の30サイトを比較!【総まとめ】

少し前置きが長くなりましたが、とても重要なポイントなので先に説明しておきました。

それでは、マンション売却時の銀行への連絡について、紹介しておきましょう。

マンションの抵当権抹消のための銀行への連絡方法

冒頭でお伝えした通り、銀行に連絡をするタイミングは「引き渡しの1ヵ月前まで」が理想的です。

引き渡し日は売買契約を結ぶタイミングで決定するので、引き渡し日が決まり次第すぐに銀行に連絡すると考えてもらってもOKです。

関連記事→マンション売却の手続きや流れ、注意点を図解で徹底解説!

連絡の手段としては、電話や直接窓口に出向く等ありますが、金融機関によって対応が異なるので注意しましょう。

まずは電話でマンションを売却する旨と引き渡し日を伝え、抵当権抹消書類を準備してもらうよう伝えてください。

その上で別途対応が必要であれば、銀行の指示に従いましょう。

 

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マンション引き渡し日当日の決済手順

続いて、マンションの引き渡し日当日の流れを説明しておきます。

引き渡し日当日の流れ

・買い主が住宅ローンを組む金融機関に、「買い主、売り主、不動産会社、司法書士」が集まる

・必要書類がそろった後、買い主側の銀行が融資を実行

・買い主は融資された金額の中から、手付金を引いた売却金額を売り主に振替

・売り主は受け取った代金(+自己資金等)から、残っているローンを一括で返済

・売り主が買い主にカギを渡す

このような流れで進んでいきます。

抵当権は自動的に消えるわけではない

住宅ローンを完済すれば、実質抵当権は解消されます。

しかし、登記上は抵当権が残ったままの状態であるため、売り主であるあなたが自主的に抹消登記の手続きを進めなければいけません。

抵当権を抹消する方法は大きく2つです。

  1. 司法書士に依頼して手続きを行う
  2. 自分で抵当権抹消の手続きを行う

それぞれ説明しておきます。

1、司法書士に依頼して手続きを行う

一か月前に銀行に「抵当権抹消書類」を準備するよう伝えておきましょう。

引き渡し日当日に銀行に連絡をし、ローンの全額返済と抵当権抹消の手続きを依頼してください。

その後不動産会社経由で司法書士に同様の連絡をすれば、後はすべて司法書士が手続きをすすめてくれます。

依頼料は司法書士によって違いますが、相場は2万円~10万円ほどです。

2、自分で抵当権抹消の手続き

一般的には司法書士に依頼しますが、あなた自身でも抵当権抹消の手続きを行うことができます。

大きな流れとしては、

抵当権抹消手続きの流れ

ローンを組んでいた銀行から抵当権抹消の書類が届く

書類の提出準備をする

売却した物件のエリアを管轄している法務局を調べる

法務局に書類を持参し手続きをする

といった流れです。

自分で行うので依頼料はかかりませんが、1つの不動産につき「登録免許税」が1000円必ずかかります。

詳しい手続きについて知りたい方は、法務局のHPに詳しい手引きがありますので、確認してください。

ローンを一括で返済する際に支払う手数料について

銀行から借りているローンを繰り上げで返済するときは、手数料がかかります。

金融機関によっても、返済方法によっても手数料の金額は変わってくるのですが、参考までにメガバンク三行(三井住友・三菱東京UFJ・みずほ)の一括返済手数料をお伝えしておきます。

三井住友銀行の繰り上げ一括返済手数料

ネットバンキング 5,400円
専用パソコン 10,800円
書面 21,600円

参考:住宅ローン 繰上返済 : 三井住友銀行

三菱東京UFJ銀行の繰り上げ一括返済手数料

ネットバンキング 16,200円
テレビ窓口 21,600円
窓口 32,400円

参考: 住宅ローン : 繰上返済手数料改定のお知らせ(ご利用中のお客さま) | 三菱UFJ銀行

みずほ銀行の繰り上げ一括返済手数料

32,400円

参考:みずほ住宅ローン商品概要 | みずほ銀行

手続き方法によっても手数料の金額が大きく異なるので、事前に融資を受けた金融機関のHPを確認しておきましょう。

 

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ローンを一括で返済した後に戻ってくるお金について

無事ローンを一括返済し売却を終えた後、いくつか戻ってくるお金が2つあります。

それが、

  1. 戻し保証料
  2. 火災保険の解約

です。

1、戻し保証料

住宅ローンを借り入れたタイミングで保証料を一括で支払っていた場合、保証会社から一部保証料が返金されます。

返還に関しては、のちほど銀行の口座に自動で振り込まれる形式が一般的です。

ただし、振込の際にかかる振込手数料と、一括返済の手数料を支払う必要があるので、気になる方は融資を受けた金融機関のHP等で確認してみてください。

2、火災保険の解約

火災保険も同様で一括で支払いをしていた場合、経過していない期間分の保険料が返金されます。

火災保険会社に忘れずに解約手続きを行うようにしましょう。

まとめ

今回の記事では、マンションの売却に伴う銀行とのやり取りをまとめました。

押さえておいてほしいポイントを3つに要約すると、

  1. マンションの引き渡し日1ヵ月前には銀行に連絡をしておくこと
  2. 抵当権は自動的に解除されないので、司法書士に依頼or自分で削除すること
  3. 一括返済に伴って、返ってくるお金と払うお金があることを覚えておく

です。

金融機関によって詳細は異なるので、事前に公式HPや窓口での確認するようにしてくださいね。

あなたの売却活動がうまくいくことを祈っています!

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