マンション売却の知識

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マンションはいつまで高騰する?価格上昇の原因と下落の引き金は?

 

売りたい人

マンションを売却する予定だけど、今はかなり不動産市況がいいみたい。

まだ上がりそうだからもう少し後に売るか悩んでいるけど、実際いつまでマンションの高騰は続くのだろう?

そういった方に向けて記事を書いていきます。

「マンション価格が高騰している」このようなことを見聞きしたことがある人は多いのではないでしょうか。

東京オリンピックの開催が決まった2013年ごろから、首都圏を中心にマンション価格の上昇が続いています。

主な理由としては、建設ラッシュによる人件費や建設費の高騰です。

都心の一部では、すでにバブル期のマンション価格を超えるところも出てきており、東京23区の新築マンション価格の平均は、7000万円台に突入しています。

しかし、不動産市況がこの先もずっと上昇することはありません。

そこで気になるのがマンション価格下落のタイミングです。

売却を検討している人にとっては、何としても下落前に売りたいところ。

今回は、マンション価格上昇の原因や下落の引き金となる要因などについて、不動産のプロでアルテシモシリーズ筆者が詳しく紹介しています。

この記事をご覧いただくことで、現状のマンション価格相場の把握や下落タイミングの予測がしやすくなりますので、特に売却を検討している方は参考にしてください。

マンション価格の高騰の推移

首都圏を中心に、マンション価格は上昇を続けています。

さまざまな不動産会社・調査会社が価格推移のデータを発表しており、どれを見ても上昇トレンドであることに変わりありません。

たとえば、不動産経済研究所によるデータによれば、2009年〜2018年の新築マンションの平均価格は以下のように推移しています。

参考:マンション・建売市場動向|不動産経済研究所

近畿圏の上昇幅は比較的小さいものの、全体として右肩上がりに推移していることが分かりますね。

東京23区のマンション価格に限っては、10年で2000万円近く平均値が上がっているのですから、驚きです。

一般的に、住宅ローンを組める範囲は年収の7倍程度と言われているので、7000万円のマンションを買おうと思うと、1000万円の年収が必要になってしまいます。

公益財団法人 東日本不動産流通機構の月例速報「Market Watch(2019年3月度)」を見ると、新築の価格上昇に合わせて、中古マンションも値上がりを続けていることがわかります。

参考:季報MarketWatchサマリーレポート 2019年1~3月期

中古マンションの価格が上昇をしているということは、新築マンションの相場が上がっていることを表します。

中古マンションの新規登録㎡単価は11ヶ月連続、在庫㎡単価は14ヶ月連続で上昇しているのです。

一般財団法人 日本不動産研究所が2018年9月に発表した「東京23区のマンション価格と賃料の中期予測(2018〜2020年、2025年)/2018下期」では、新築マンション価格は2018年まで上昇して2020年からは下落すること、新規マンション賃料は2020年まで上昇を続けて、それ以降ほぼ横ばいとなることが予測されています。

 

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マンションはなぜ高騰しているのか?3つの原因を解説

マンション価格が高騰するのには理由があります。

何の理由もなく価格が高騰することはありません。

どのようなことが原因でマンション価格が高騰しているのかを知っておくことで、今後の展開も予測しやすくなります。

マンション価格高騰の主な原因は、以下の3つ。

  1. 日銀による金融緩和
  2. 建築費や地価の高騰
  3. 海外の投資家マネーの流入

それでは、1つ目の原因から紹介していきます。

1.日銀による金融緩和

マンション価格はここ1〜2年で上昇しているわけではありません。

マンション価格高騰のきっかけとなったのは、2013年1月に発表された日銀の金融緩和です。

それまで、不動産価格指数(全国)は100前後を推移していましたが、金融緩和発表から約6年で40%以上も上昇しています。

日銀の金融緩和によって住宅ローン金利は大幅に下がり、少ない負担でローンを利用できるようになりました。

現在のフラット35の金利は1.2%程度ですが、2012年は2%程度と、約0.8%も違いがあります。

仮に【4,000万円の住宅ローンを利用した場合】、1.2%だと毎月返済額は11万6,680円で総返済額は4,900万5,810円ですが、金利が2%になると毎月返済額は13万2,505円で総返済額は5,565万1,862円です。

金利が0.8%違うだけで、毎月返済額は約1万6,000円、総返済額にすると約665万円もの差が生じます。

金融緩和が実行されたことで、同じ金額の住宅ローンでも、以前より負担が軽減されるようになりました。

また、金利が下がり毎月の返済額が少なくなったことで、返済負担率が低くなり、より多くのローンを借りられるようにもなりました。

金融緩和が発表・継続されていることで、住宅ローンが利用しやすくなり、多くの人がマンション購入できるようになったため、需給バランスの変化により価格が高騰したのです。

2.建築費や地価の高騰

マンション価格が高騰している原因の1つが、建築費や地価が高騰していることです。

なぜ、建築費や地価が高騰しているかというと、いろいろな理由はありますが、最も大きいのが2020年開催の東京オリンピックの存在です。

まず、建築費に関しては、東日本大震災をはじめとした多くの災害復興需要に加えて、東京オリンピックの開催へ向けたインフラ整備や各施設の建設などで、建築業界は人材不足に陥っています。

これまでも慢性的な人材不足が囁かれていましたが、東京オリンピックの準備にあたり、人材不足が大きく露呈されている状況です。

また、人材不足と併せて建築材料も高騰していることで、これまでよりも建築コストが上昇をしています。

次に地価です。地価の上昇についても2020年東京オリンピックが影響をしています。

首都圏のマンション建設ラッシュやオリンピックのインフラ整備、駅を中心とした多数の再開発などで軒並み主要エリアの地価が上昇をしています。

土地の需要が高まっているため、地価上昇はある種当然のことです。

このように、建築費・地価が上昇していることが、マンション価格の高騰につながっています。

関連記事

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2020年問題で不動産業界に激震!暴落の引き金となる5つの根拠をプロが解説

3.海外の投資家マネーの流入

日本は日銀の金融緩和が続いており、政治リスクやテロのリスクも低く、東京オリンピックを控えるなど、海外から見た場合にポジティブな要素がたくさんあります。

また、海外所要国の不動産価格と比較すると日本はまだまだ安く、投資のハードルが低いのも、投資家マネーが流れ込む原因です。

一般財団法人日本不動産研究所の「第11回 国際不動産価格賃料指数」が、東京のハイエンドクラスのマンション価格を100とした場合の価格水準を紹介してます。

東京 100.0
大阪 54
ソウル 69.7
北京  102.5
上海 126.1
香港 212.5
台北 117.8
シンガポール 107.6
ニューヨーク 110.3
ロンドン 205.3

 

参考:日本不動産研究所第11回国債不動産価格賃料指数(2018年10月現在)

この指数を見てもわかるとおり、国内の中では東京のマンションは非常に高く感じますが、世界に目を向けると、東京よりも不動産価格が高い都市はたくさんあります。

同じアジアの香港にいたっては、東京の倍以上というから驚きですよね。

また、イギリスの不動産コンサルタント会社のナイトフランクが発表した「2019年ウェルス・リポート」によると、2018年の各都市一等地で、1億円で買える面積は次のとおりです。※2018年12月31日の為替レートで計算

東京 67㎡
モナコ  16㎡
香港 22㎡
ニューヨーク  31㎡ 
ロンドン  31㎡
シンガポール  36㎡
ロサンゼルス  39㎡
ジュネーブ  41㎡
パリ  46㎡
シドニー  52㎡
上海  57㎡
北京  67㎡
ベルリン  73㎡
メルボルン  97㎡
イスタンブール  109㎡
ドバイ  143㎡
サンパウロ 200㎡

こちらのデータを見ても、世界の主要都市に比べると東京の不動産は安いことがわかります。

外国と比べるとリスクが低く、高い収益も期待できるため、多くの海外マネーが日本の不動産市場に流れ込んでいることで、不動産価格の高騰へとつながっているのです。

 

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マンションの高騰はいつまで?下落の引き金になりうる3つの要因

マンション価格は2020年以降下落していくと言われています。

日本不動産研究所の予測でも価格上昇は2018年〜2019年までで、2020年からは価格が下落していくとされています。

ここでは、マンション価格下落の引き金になりうる主な3つの要因について見ていきましょう。

これらの要因を知っていることで、今後の価格相場の動向が予測しやすくなりますし、買い時・売り時の判断に役立ちます。

消費増税

このままの流れでいけば、2019年10月に消費税が8%から10%に増税されます。

前回消費税が5%から8%に増税されたときは、増税前に駆け込み需要があり、増税後は需要が冷え込みました。

今回の増税時も同じ様に需要が冷え込むことが予想されています。

マンション需要が冷え込むことで、価格下落の引き金になりえます。

②2020年東京オリンピック終了

マンション価格下落の引き金になりうる要因の1つが、2020年東京オリンピックの終了です。

東京オリンピック開催へ向けて各施設の建設やインフラ整備をおこなうことで、建築費用や土地代が上昇し、マンション価格が高騰していました。

価格高騰の原因である東京オリンピックが終了することで、建設やインフラ整備が一段落し、マンション価格の高騰も収まると予測されています。

③日銀金融緩和の終了

現在のマンション価格高騰のきっかけとなったのが日銀の金融緩和です。

2013年に金融緩和が発表されてからマンション価格は急激に高騰し、約6年で40%以上も価格上昇しています。

その金融緩和が終了した場合は、価格下落の引き金になりうる要因として考えられています。

1990年をピークに不動産相場が暴落したバブル崩壊は、日銀の金融引締めが1つのきっかけでした。

現在の金融緩和が終了してもバブル崩壊時とはシチュエーションが異なりますが、価格高騰は落ち着き下落していく可能性は高いでしょう。

消費者も住宅ローン金利が上昇することで、買い控えをするようになります。

1990年代のバブル崩壊の原因とその後

前述の通り、1980年代のバブル経済が1990年をピークに崩壊した原因の1つは日銀の金融引締めです。

金融引締めをおこなうことで、住宅ローン金利が上昇し、毎月のローン返済負担も大きくなります。

そして、維持できない人も出てきて売却をする人が増えるのです。

家を買う人が減り、売る人が増えるため、不動産相場はどんどん下がっていきました。

住宅ローンは借入金額が大きく返済期間が長いため、たとえ金利が1%上がっただけでも買い手にとっては大きなダメージになります。

仮に、【3,000万円で住宅ローンを35年返済する場合】をシミュレーションしてみましょう。

固定金利1.5%で、毎月返済額は9万1,855円で総返済額は3,857万9,007円です。

金利が1%上がって2.5%の場合は、毎月返済額は10万7,248円で総返済額は4,504万4,199円になり、1.5%時よりも毎月返済額は約1万5,000円、総返済額は約650万円高くなります。

もし金利が2%上がって3.5%の場合は、毎月返済額は12万3,987円で総返済額は5,207万4,257円になり、1.5%時よりも毎月返済額は約3万2,000円、総返済額は約1,350万円も高くなるのです。

金融引締めにより住宅ローン金利が上昇することで、消費者に大きな影響を与え、売却や破産、買い控えがおこりました。

バブル崩壊のもう1つの原因は景気の悪化です。金融引締めをおこなったことで、景気が急激に悪化し、不動産価格が大幅に下落しました。

景気が悪化したことで将来不安になり、多くの人がお金を使わなくなったので、当然家も売れなくなって価格が下がっていったのです。

その後も景気・不動産価格はなかなか回復しませんでしたが、日銀の金融緩和によって再びマンション価格の高騰が始まりました。

マンションを売却するなら高騰中の2019年がおすすめな3つの理由

マンションを売却するのであれば、2019年がおすすめです。

ここでは、2019年にマンション売却がおすすめの理由について紹介していますので、確認していきましょう。

①マンション価格が高い

マンションを売却するのであれば2019年がおすすめの理由の1つが、マンション価格が高いからです。

2020年の東京オリンピックを控え、建設ラッシュ・インフラ整備により、建築費用・土地代などが上昇しており、マンション価格は高騰しています。

増税後・オリンピック後であれば、マンション価格が下落する可能性は十分にあるため、まだ高い価格水準を維持している2019年での売却が安心です。

②オリンピック前で需要がある

2019年であれば「オリンピック前にマンションを買っておこう」など、通常期よりもマンション需要が見込めます。

多くの不動産会社がマンションを建設しているため、不動産市況や消費者マインドも比較的前向きです。

多くの需要があるため、普段売れにくいマンションが売れたり、通常以上に高値で売れる可能性もあります。

消費増税前の駆け込み需要

特に増税前に関しては、前回増税時のように駆け込み需要が期待できるため、売却しやすい状況です。

消費増税は2019年10月予定のため、それまでの売却は特にチャンスが大きいと言えるでしょう。

関連記事→マンションの売り時は2019年!不動産のプロがその理由を解説!

マンションを少しでも高く売るなら複数の会社に査定を依頼しましょう 

マンション価格が高く、多くの需要が見込める時期を狙って売却することはもちろん大事ですが、少しでも高く売るために工夫することも大切です。

その工夫の1つが、不動産一括査定サイトを活用して売却することです。

不動産会社によって査定基準が異なるため、同じ物件でも査定金額に数百万円の差が生じることは珍しくありません。

もし1社だけに査定を依頼したとしても、その査定結果が妥当なのかどうか、不動産のプロでない人であれば判断できないはず。

不動産一括査定サイトであれば、簡単な入力を済ませるだけで複数の業者で査定をすることが可能です。

査定額を比較することによって、相場価格を判断することができますし、高く査定してくれた会社に依頼をすることで、高値売却の可能性は高まります。

便利な不動産一括サイトですが、種類が多くどのサイトを選ぶべきなのか悩んでしまう人も多いです。

40以上の査定サイトを比較してきた筆者のおすすめは、NTTデータグループが運営する「HOME4U」。

運営歴18年の実績と信頼があり、事前の審査をクリアした不動産会社とのみ提携をしているので、悪徳な業者にひっかっかるリスクを減らすことができます。

個人情報の管理も徹底しているので、2019年の内に不動産を売却する予定の人はぜひ活用してみてください。

不動産一括査定サイト「HOME4U」の公式サイトはこちら⇒

HOME4U以外の不動産一括査定サイトを知りたい人がいれば、下記の記事で詳しく解説しているので参考にして下さい。

関連記事→不動産一括査定サイト「HOME4U」の公式サイトはこちら⇒

まとめ

今回は、マンション価格上昇の原因や下落の引き金となる要因などについて紹介いたしました。

現在、マンション価格は高い水準を維持していますが、消費増税やオリンピック後は今とは違った状況になっている可能性があります。

今後、価格が下落する恐れがありますので、売却を検討している方は状況が良いうちに決断をすることをおすすめします。

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