マンション売却の知識

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マンション売却時の管理費に関する疑問を一挙解決!清算方法や延滞時の対処法についても解説

 

売りたい人

マンションの売却活動を始めたけれど、管理費っていつまで払わなければいけないのかな?

あと、売却をした後に管理費や修繕積立金は返金されないの?

そういった方に向けて記事を書いていきます。

分譲マンションで暮らす上で欠かせないのが、毎月の「管理費」と「修繕積立金」の支払いです。

マンションを売却する際には、これらの費用はどうなるのでしょうか?

また、支払い済の「管理費」や「修繕積立金」は売却時には戻ってくるのでしょうか?

今回の記事では、マンション売却時の「管理費・修繕積立金」に関する疑問を不動産のプロが詳しく解説していきます。

ぜひ読み進めてみてください。

マンション売却時の管理費・修繕積立金の支払いはどの時点まで?

先に結論を伝えると、マンション売却時の管理費・修繕積立金は、マンションを引き渡す当日まで売り主の負担になります。

管理費や修繕積立金は、快適なマンションライフを過ごす上での適切な管理を行うためや、マンションの資産価値を維持していくために必要になる区分所有者全員の共有財産です。

管理費は、共用部分の清掃や電気代、庭や植栽の手入れ、エレベーターの定期点検など、日常的なマンション管理に使用されるお金で、主にマンションの管理会社に対して支払われます。

一方修繕積立金は、外壁や屋上防水、共用設備などの定期的・計画的な修繕や、突発的な事故、その他特別な理由により発生する修繕などに対して、住民全員で積み立てておくお金になります。

金額は長期修繕計画に基づいて定められます。

これらのことからマンションの売却時には、引き渡し当日に買主から支払い済の管理費と修繕積立金を日割りで返還してもらうのが一般的になっています。

マンションの引き渡し日を基準として、引き渡しの前日までを売主が、引き渡し日以降を買主が負担する様にして清算を行います。

よって売主にはマンションに居住しているかどうかにかかわらず、物件の引き渡し前日までの管理費と修繕積立金を支払う義務があります。

 

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売却期間を長引かせずに早く売るための5つの方法

前述した様に、たとえマンションを売却するために転居を済ませて住まなくなっても、マンションを所有している間は管理費や修繕積立金の支払いは免れません。

既に売却することが決まっているマンションにもかかわらず、将来のための修繕積立金を支払うことに対して抵抗を感じる人も少なくないと思います。

したがってマンションを売却することが決まったら、できるだけ早く売却することで無駄な支出を抑えることができます。

それではマンションの売却期間を長引かせずに早く売るためには、どの様な方法があるのでしょうか。

ここでは、マンションを早く売却するための5つの方法を紹介します。

1.複数の不動産会社に査定依頼を行い、最も信頼できる不動産会社に依頼する

中古マンションの査定額は、不動産会社によって数百万円違うことも珍しくありません。

また不動産会社にはそれぞれ得意なエリアがあり、中には分譲や賃貸が得意でも、売買はあまり得意でない不動産会社もあります。

さらに不動産会社によって、集客力や営業力にも大きな差があります。

どんなに良い物件でも、集客力や営業マンのスキルが低いとなかなか成約にはつながりません。

マンションの売却を依頼する際にははじめからひとつの業者に絞らずに、複数の不動産会社に相談して最も信頼できそうな業者を選定することが大切です。

その際には、一度に複数の不動産会社に査定依頼ができる便利な不動産一括査定サイトなどもあるので、利用してみると良いでしょう。

一度の査定依頼で複数社に依頼をかけられるので、とても便利です。

おすすめの不動産一括査定サイトについては下記の記事で詳しく解説をしているので、参考にしてください。

関連記事→不動産一括査定サイトのおすすめ5選+評判の30サイトを比較!【総まとめ】

2.売り出し時期を検討する

中古マンションの購入需要には一年を通じて波があり、購入需要は3月にピークを迎えます。

このタイミングを狙って1月初旬くらいから売りに出せば、比較的短期間で売却できる可能性が高くなります。

3.物件の差別化をはかる

買主の不安を取り除くために、既存住宅個人間売買瑕疵保険への加入や第三者の専門家によるホームインスペクション(住宅診断)を行っておくことで、他の物件との差別化につながります。

瑕疵保険加入のメリットは単に買主が安心して購入できるだけでなく、保険が付保されている物件には購入時の「登録免許税」や「不動産取得税」、「住宅ローン控除」等の緩和措置があるため、他の売り物件と差別化するのに大きな効果があります。

また、内見時に部屋をモデルルームのように見せることができるホームステージングも効果的です。

引用:株式会社ホームステージング・ジャパン インテリアで不動産を早く高く売却

ホームステージングの詳細については、下記の記事を参考にして下さい。

関連記事→株式会社ホームステージング・ジャパン インテリアで不動産を早く高く売却

4.売れない原因を探って早期に対策を講じる

マンションの平均売却期間は3か月程度といわれています。

売りに出して3か月が過ぎても売れない様であれば、売れない原因を探して早めに対策を講じる必要があります。

中古マンションが売れ残ってしまうのは、以下のいずれかに原因があると思われます。

物件に問題がある=価格が相応でない

築年数が古い、耐震性に不安がある、管理状態が悪い、メンテナンス・修繕が行き届いていない、共用設備が古い、オートロック・エレベーター・宅配ボックスなどの設備がない、物件が汚いなど

住環境が悪い=価格が相応でない

最寄り駅から遠い、利便性が低く日常生活に支障がある、騒音が多い、治安が悪い、日当たりが悪い、景観が悪いなど

価格が高い=他との差別化が必要

同じマンション内の他の物件や、近隣マンションの似たような物件と比べて価格が高い

管理費、修繕積立金が高い=価格が相応でない

周辺のマンションと比較して管理費や修繕積立金が高い割に、修繕や管理が行き届いていないなど

不動産会社の営業力不足=不動産会社の見直しが必要

営業担当者のスキルが低い、集客力がない、仲介実績が少ない、他の物件を優先して積極的に販売していないなど

3か月経っても売れない場合は、売れない原因を探って販売価格の見直しや不動産会社の見直し、不動産会社との媒介契約の見直し、目立つ傷や汚れの修復、買主の目を引く修繕・リフォームの実施など、必要と思われる対策を施しましょう。

5.不動産会社に買取りを依頼する

どうしても早く売却したい場合には、不動産会社に買い取ってもらう方法があります。

不動産会社の買い取りでは、買主を探す手間が省け、数日で現金化することが可能になります。

近年では、中古マンションの買取りを積極的に行っている不動産会社も増えているので、検討してみると良いでしょう。

ただし、売却価格は通常の仲介で売却する場合と比べて、70~80%が目安になるので注意が必要です。

関連記事→マンション買取おすすめの業者や査定の依頼方法、相場の調べ方やメリット・デメリットも解説!

マンションを売却しても管理費・修繕積立金は返済されません

マンションを売却する際に、それまでに支払った管理費や修繕積立金は返金されるのでしょうか。

管理費はともかく、まだ計画的な大規模修繕工事等が行われていないのであれば、修繕積立金の方は未使用なので返金されると思いがちです。

しかし、支払い済の管理費も修繕積立金も返金されることはありません。

マンションを売却する人が出るたびに修繕積立金を返金していたら、今後適正な修繕工事を行うのに支障が出てしまうためです。

よって管理規約で修繕積立金の返還が特別に定められている場合を除き、売主がそれまでに積み立てた修繕積立金の返金はなく、次の所有者に引き継がれます。

中古マンションの売却価格には、修繕積立金の残高も考慮されていると認識しておきましょう。

 

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マンション売却時に買主と管理費・修繕積立金を清算する方法

マンション売却時の売主と買主の管理費・修繕積立金の負担割合は、前述した様に引き渡し前日までが売主、引き渡し日以降が買主になります。

したがって決済日当日にはこれに沿った形で、双方が負担する額を清算します。

たとえば、管理費と修繕積立金の合計が24,000円で、3月11日に引き渡しを行う場合には、売主が3月1日から3月10日までの8,000円を、買主が3月11日から3月30日までの16,000円を負担することになります。

マンション売却時は管理会社への連絡も忘れずに

マンションを売却しても管理費と修繕積立金の支払いが口座引き落としになっていると、翌月も引き続き売り主の口座から引き落とされてしまう場合があります。

この様なことを避けるためにも、マンション売却時には必ず管理会社に連絡しておく必要があります。

また、念のためにいつまでに売主の口座から引き落とされるのかを決済日までに確認した上で、必要に応じて翌月分まで清算しておくと良いでしょう。

 

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売却時に管理費や修繕積立金を滞納したまま売却する場合の注意点

毎月支払う管理費や修繕積立金は、区分所有者が公平に負担するべきもので、支払いは区分所有者の義務です。

しかし実際には、多くのマンション管理組合が滞納者を抱えています。

ちなみに滞納している管理費や修繕積立金の請求にも時効があり、時効は5年となっているので、場合によっては訴訟や強制執行、財産の差し押さえなどに発展するケースもあり、決して軽視するわけにはいきません。

したがってマンションの売却時には、管理費や修繕積立金の滞納がないことが原則になります。

万一滞納があった場合には、滞納金は買主に請求されてしまいます。

区分所有法では、「区分所有者が規約・集会決議に基づいて他の区分所有者に対して有する債権は特定継承人に対しても行うことができる」と定められていて、管理費・修繕積立金の支払い義務についてもこれに該当します。

また、ほとんどのマンションの管理規約でも管理費・修繕積立金の支払い義務の継承が定められているので、特定継承人である買主は、滞納を知っていたかどうかにかかわらず支払いを拒むことはできません。

よって売主が、管理費・修繕積立金を滞納していることを買主に知らせずに売却してしまうと、トラブルになるのは避けられません。

滞納がある場合には事前に買主に伝え、売買代金から滞納分を値引きするなどの調整が必要になります。

また宅地建物取引業法でも、滞納金がある場合にはその滞納額を重要事項説明書に記載して説明することになっているので、仲介業者にも買主への説明責任があります。

まとめ

今回は分譲マンション特有の管理費・積立金の支払いについて解説してきましたが、いかがでしたでしょうか

普段は毎月当たり前の様に支払っている管理費や修繕積立金ですが、いざマンションを売却するとなったら、売却時の扱いについて詳しく知っている人はそんなに多くありません。

管理費と修繕積立金は、マンションを住みやすい環境に維持していくために欠かせない経費です。

マンションの売却時には、買主とのトラブルを避ける上でも管理費や修繕積立金の取り扱いについて正しく理解しておく必要があります。

今回の記事の内容を参考にして、トラブルのない取引を行う様にしてください。

 

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