マンション売却の知識

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マンションが古くて売れない!不動産のプロが3つの対処法を伝授

 

売りたい人

マンションを売却したいんだけど、かなり築年数が古いからちゃんと売れるかどうか心配・・・。

築古のマンションを少しでも高く売るためには、どうすればいいんだろう?

そういった方に向けて記事を書いていきます。

「築年数が古いマンションは売れない」と思ってあきらめていませんか?

でもあきらめるにはまだ早い!

古いマンションでも売却できます。

確かに築年数が経過して老朽化が激しくなると、売りに出しても売れ残ってしまう可能性が一段と高くなります。

しかし売り方次第では、売却することは決して不可能ではありません。

今回は古いマンションを売却する方法を紹介します。

マンションが古くて売れない場合の3つの対処法!

マンションが古くて売れない場合の対処法は次の3つです。

  1. リフォーム後に売却する
  2. リノベーションを前提に中古マンションの購入を考えている人に売却する
  3. 買い取り業者に売却する

では順番に説明しましょう。

①リフォーム後に売却する

古いマンションの最もオーソドックスな売却方法です。

汚くなった内装や、老朽化した住宅設備機器は見栄えが非常に悪いので、そのままではなかなか買い手が見つかりません。

特に水回り設備が汚いと印象が非常に悪いので、早く売却したいのであれば最低限の修繕を行ってから売りに出す必要があります。

便器交換や洗面化粧台交換程度であればそれぞれ10万円ほどから、全室の壁のビニールクロス貼り換えであれば20万円以内でも可能なので、長期間売れ残ってしまっている場合には、リフォームも検討してみましょう。

また、ユニットバスは全て交換しなくても、塗装やシート貼りなどで見違えるほど綺麗になります。

リフォームに手慣れた不動産会社もあるので、一度相談してみると良いでしょう。

ただし一般的にはリフォーム費用を物件価格に上乗せすることはできないので、あくまでもリフォームは販売期間を長期化させないための手段として考え、最低限の内容にとどめておくことが重要です。

②リノベーションを前提に中古マンションの購入を考えている人に売却する

古いマンションは価格が安いので、自分好みにリノベーションして住みたいと考えている人に人気があります。

昨今のリノベーションブームを背景に、比較的若い世代を中心にしてこの様な需要も少なくありません。

購入希望者は、価格が安いほど余った予算をリノベーション費用に回せるので、老朽化で汚くなった内装や故障している設備をわざわざ修繕してから売りに出す必要もありません。

したがって最もオススメしたい売却方法です。

リノベーション向きのマンションを数多く取り扱い、この様な物件をメインに中古マンションを探している人をターゲットにしている不動産会社も多いので、複数の不動産会社に相談してみると良いでしょう。

③買取業者に売却する

近年では不動産業者自らが中古マンションを買い取って、リノベーション後に販売する再販中古マンションが人気です。

流行りの間取りに変更したり、最新の住宅設備機器を導入したりして、建物自体は古くても室内を新築マンションと同等以上にリノベーションすることも可能です。

鉄筋コンクリート造のマンションの場合には、税法上の耐用年数が47年(鉄骨造は34年)あるため、マンションは築30年を過ぎても十分に資産価値があります。

また1981年6月1日以降に建築確認済証の交付を受けた新耐震基準で建てられたマンションであれば、まだまだ十分に需要があるといえます。

したがって中古マンションの再販に手慣れた不動産会社であれば、スピーディーな対応や予想外に高額な査定も期待できます。

少しでも早く売却したい場合には最適な売却方法です。

また、買取業者に買い取ってもらう場合には、売り主の瑕疵担保責任を免れるメリットもあります。

しかし一般的には、相場の6割~8割程度の買取価格になることが多いので注意が必要です。

以上3つの対処法を紹介しましたが、いずれの場合にもはじめから不動産業者を1社に絞らず、複数の不動産会社に相談や査定依頼を行って、信頼できる業者と媒介契約を結ぶことが大切です。

関連記事→マンション買取おすすめの業者や査定の依頼方法、相場の調べ方やメリット・デメリットも解説!

 

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原因は本当に古さ?築年数以外で考えられる売れない6つの原因

中古マンションの売却期間は平均3か月程度といわれています。

もしマンションを売りに出してから3か月以上経過しても売れ残っているとしたら、そこには何らかの理由があるはずです。

築年数が古いマンションが売れないのは、単に古いからという理由だけとは限りません。

  1. ここでは古いマンションが売れない6つの原因、
  2. マンションの売り出し価格が相場と合っていない
  3. 同じマンション内に売り物件がある
  4. 管理の状態が悪い
  5. 管理費・修繕積立金の額
  6. 不動産業者の販売活動
  7. 売り出し時期

について、考えていきましょう。

①マンションの売り出し価格が相場と合っていない

最も考えられるのは、現在売りに出しているマンションの価格と相場の価格が合っていないということです。

古くて間取りが良くない割に価格が高い、同じ価格でもっと立地条件の良い物件が他にあるなどの理由で買い手が付かないことは珍しくありません。

同じマンション内の直近の取引事例や、周辺の類似物件の売り出し価格などを参考に、価格設定が誤っていないかどうかを再検証する必要があります。

関連記事→マンションを売る際の適正価格を知って理想の売却を実現しましょう!

②同じマンション内に売り物件がある

同じマンション内に売り物件が複数ある場合や、周辺に類似物件がある場合には、階数や間取り、部屋の向き、広さ、価格の安さ、リフォームの度合いなどの条件が良い物件に人気が集中します。

価格競争に巻き込まれたくなければ、売り出し時期を見直すことも大切です。

③管理の状態が悪い

マンションは専有部分のみでなく、共用部分の印象や使い勝手も購入時の重要な判断基準になります。

特にマンションは「管理を買え」ともいわれるほどなので、管理状態の良否が重要です。

共用部分の清掃状態、エレベーターの有無や台数、駐車場の有無、大規模修繕工事の実施状況、管理人の勤務体制などを近隣の類似マンションと比べてみることも必要です。

④管理費・修繕積立金の額

マンションでは管理費や修繕積立金の額が高くなると、入居後の金銭的負担が大きくなるので敬遠されがちになります。

また、管理費・修繕積立金相応の管理や修繕が行われているかどうかも重要です。

周辺マンションと比べて高額な場合には、物件の売り出し価格の見直しや再設定が必要になるかもしれません。

⑤不動産業者の販売活動

売り出し価格の設定や共用部分の状態、管理状況などに特に問題がないようであれば、不動産会社の販売活動に問題があります。

具体的にどの様な販売活動を行っているのか、問い合わせや現場案内はどれくらいあったのかなど、不動産会社に報告を求める必要があります。

また不動産会社の「囲い込み」などの行為がないかどうかも重要です。

「囲い込み」とは売り主から売却依頼を受けた不動産会社が、他の不動産会社に物件情報を公開しないで自社で抱え込む事を指し、法律で禁止されている行為です。

囲い込みが行われると、売り主の売却機会の損失につながります。

不動産業者に報告を求めても納得のいく回答が得られない場合には、不動産会社との媒介契約の見直し、変更を検討しましょう。

⑥売り出し時期

中古マンションには売りやすい時期と売りにくい時期があります。

3か月間売れなくても、時期によっては仕方がない場合もあります。

中古マンションの引き渡しが1年のうちで最も多いのは、転勤や就職・入学などの新生活のスタートを控えた3月です。

一方、8月に成約件数が最も落ち込み、1月や5月も低調になります。

この時期に売れないのは物件に原因がある訳ではなく、全体的に需要が少ない可能性があります。

また、10月、11月は買取業者が高く買ってくれる傾向があります。

中古マンションを上手に売却するためには、売り出し時期も重要です。

関連記事→マンションの売り時は2019年!不動産のプロがその理由を解説!

 

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築年数が古くても高く売れるマンションの3つの特徴

世の中には築年数が古くても、今も高値で取引されているマンションがあります。

築年数が古いのに高く売れるマンションにはどんな特徴があるのでしょうか。

➀都心の人気エリアに建つマンション

周辺に新たにマンションを建築できる用地がないほど希少価値があるため、高額で売却することが可能です。

➁地価上昇エリアに建つマンション

駅近や近隣に新駅や大型商業施設、大規模開発などが決定した地域では、地価上昇が見込めるので、高値売却が可能です。

➂都心の一等地などに建ち、有名建築家が設計した希少性の高いマンション

この様なマンションはヴィンテージマンションと呼ばれ、築年数が経つにつれて価値が上がるともいわれています。

タダでも売れないマンションの4つの特徴

古いマンションでも単に古いだけなら、決して売れないことはありません。

しかし、本当に売れないマンションがあります。

タダでもなかなか売れないマンションとは、いったいどの様なマンションなのでしょうか。

事故物件

過去に火災や自殺、殺人事件などがあったいわゆる事故物件は、相場よりもかなり安い価格でもなかなか買い手がつかない可能性があります。

関連記事→事故物件を高く売却する方法!値下がり幅の相場や過去の判例・告知義務の重要性も解説!

旧耐震構造のマンション

1981年5月31日以前に建築確認が申請された旧耐震基準で建てられ、かつ耐震補強を行っていないマンションは、大地震で倒壊する可能性が高いため需要があまりありません。

また、住宅ローン控除や贈与の非課税制度、不動産取得税・登録免許税の優遇が使えないなど、売却するために不利な条件が揃っています。

しかし良好な立地に建てられている場合には、価格次第では一定の需要があります。

空室率の高いマンション

老朽化が激しく空室率の高いマンションは、管理組合の運営や共用部分の修繕も立ち行かなくなってしまうため、タダ同然の価格でも買い手を見つけるのは困難です。

マンションの空室率が高くなる原因には、建物の老朽化以外でも交通の便が悪い立地や、修繕積立金不足の問題など様々です。

また築年数はそれほど古くなくても、タワーマンションなど高額なランニングコストがかかる場合も、将来空室率が高くなる予備軍です。

今後さらに空室率が上がると、行きつく先はスラム化しかありません。

マンションがスラム化すれば、本当にタダでも売れなくなってしまいます。

毎年固定資産税の支払いがあるだけの不良債権となる可能性が高いので、注意が必要です。

リゾートマンション

一時期流行ったリゾートマンションもスラム化の予備軍です。

近隣のスキー場やリゾート施設がなくなれば、需要はほとんどなくなってしまいます。

所有しているだけで管理費・修繕積立金や固定資産税だけがかかる「タダでも欲しくない物件」になる可能性があります。

事故物件や旧耐震構造のマンションは、なかなか買い手がつかないといっても、絶対に売れない訳ではありません。

一方、タダでも売れないマンションには共通点があります。

それは、建物を適切に維持管理していくために必要なメンテナンスや修繕が行われていないことです。

マンションはたとえ築年数が古くなっても、共用部分の維持管理が適切に行われてさえいれば、常に一定の需要が存在します。

しかし管理組合の運営がきちんと行われていない場合は非常に危険です。

タダでも売れないマンションを処分する3つの方法

それではタダでも売れないマンションを処分するにはどうしたら良いのでしょうか。

事故物件や旧耐震構造の場合は一般の物件よりも売りにくいのは確かですが、相場よりも安い価格で売却すれば一定の需要があるので、ここでは割愛します。

問題となるのは老朽化が進行して空室率が上がり、共用部分の修繕が立ちいかなくなったマンションです。

マンションは所有しているだけで固定資産税や管理費を払い続けることになるので、使用する予定がないのであればできるだけ早く処分した方が良いのは言うまでもありません。

ではどの様に処分すれば良いのでしょうか。

買取業者に買い取ってもらう

最も手間がかからない方法は、インターネットの無料査定サービスなどを利用して、少しでも高い価格で買い取り業者に買い取ってもらう方法でしょう。

買い取り業者であれば一棟まるごと買い取った後に、建て替えや建物全体のリノベーションを行って販売するという選択肢もあります。

まずは買取業者へ相談してみることから始めてみましょう。

関連記事→早く売りたい人におすすめのマンション買取業者20選を一挙公開!

空き家バンクを利用する

空き家バンクとは、各自治体が行っている空き家を「売りたい・貸したい」人と家を「買いたい・借りたい」人のマッチングサービスです。

空き家バンクに登録してみるのも一つの方法です。

ただし当然ながら必ず買いたい人が見つかるわけではありません。

地方自治体に寄付する

どうしても売れない場合には、自治体に寄付する方法があります。

ただし、自治体でも使用目的やメリットがなければ、マンションを引き取ってもらえません。

引き取ってもらえる可能性は必ずしも高くないと思った方が良いでしょう。

古いマンション売却に関してのQ&A

以上の様に今後活用予定のないマンションは、余程値上がりなどが期待できない限りできるだけ早いうちに処分してしまうのが得策です。

ここでは古いマンション売却に関するQ&Aを紹介します。

1.売却前にリフォームすべき?

古いマンションを売却する場合には、「リフォームしないと売れないのでは?」と不安に思う方も多いのではないでしょうか。

確かにリフォーム済の綺麗な物件の方が、購入希望者に好印象なのは間違いありません。

十年ほど前までは、中古マンションの売却ではリフォーム後に売却するのが一般的な流れでした。

しかしリフォームにかかった費用を物件価格に上乗せできる訳ではありません。

特に近年中古マンションを購入する人の多くが、購入する予算に限度があり、できるだけ安く購入して自分の好きな様にリフォームしたいと思っています。

売主がリフォームすることで購入希望者の趣味に合わず、逆効果になってしまうこともあるので、注意が必要です。

一方、カビや悪臭などがあると購入希望者に敬遠されてしまうので、最低限のリフォームやクリーニングが必要になるケースもあります。

ケースバイケースで考える必要がありますが、いずれにしてもリフォームの範囲は最低限度に抑えておいた方が得策です。

2.ローンが残っているマンションでも売却できる?

マンションを売却する際には、住宅ローンを一括返済して抵当権を抹消することが前提になります。

マンションを売却したお金でローンの残債を支払えない場合なら、不足分をどこかから調達してくる必要があります。

預貯金などの自己資金で不足分を補いローンを完済するか、融資を受けている金融機関や保証会社と交渉して、債務を残したまま抵当権を外してもらう任意売却で第三者に売却を行う方法があります。

万一ローンの返済が困難な様であれば、任意売却を検討します。

<関連記事>

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3.賃貸と売却ではどちらがいい?

古いマンションの活用方法のひとつに賃貸があります。

しかし賃貸する場合には、物件が古くなるほど空室リスクや予想外の修繕費用が発生するリスク、賃貸人とのトラブル、さらに近隣に新築の賃貸物件が多い場合には賃料の値下げなど様々なリスクがあります。

また、管理費や修繕積立金、固定資産税がかかり続けるのも大きな負担になります。

さらに築年数が古ければ、10年後に売却しようと思った際には建物の資産価値がほぼゼロになる可能性も高いので、将来的に土地価格の大幅な上昇が見込めない限りできるだけ早めに売却することをオススメします。

関連記事→マンションを売る・貸す場合のメリット・デメリットと判断基準をシミュレーション付きで解説!

まとめ

今回は古いマンションの売却方法について紹介してきましたが、いかがでしたでしょうか。

古いマンションでも立地や管理状態さえ良ければ、予想外に高値で売却できることも少なくありません。

一方、管理状態が悪い、空室が多い、管理組合が機能していないなどの問題を抱えたマンションは、時間が経つにつれて売れなくなってしまうことも少なくありません。

その様な事態を避けるためには、今後も活用予定のないマンションはできるだけ早いうちに売却してしまうのが一番です。

その際には、複数の不動産会社に相談して、信頼できる業者のアドバイスを受けることが大切です。

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