マンション売却の知識

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マンション売却は買取と仲介どっちがいい?買取の流れから高く売るポイントまで

 

一般的なマンションの売却方法は、不動産会社に仲介依頼する売却と直接買い取ってもらう買取の2種類があります。

どっちの方法で売却しようかと悩んでいる方は多いと思います。

簡単な目安を言えば、高額売却を狙う方は仲介、時間のない方や物件に問題がある方は買取がおすすめです。

買取はすぐに物件を現金化できますが、売却価格は相場よりも少し安くなります。

しかしポイントさえ押さえれば、買取でも高く売ることは可能

本記事では、マンション買取のメリット・デメリットから売却までの流れ、高く売るポイント、不動産会社の選び方などを解説します。

それではさっそく見ていきましょう!

もくじ

「マンション買取」は損?通常の売却と比べた時のメリット・デメリット

マンションの売却方法は、主に仲介業者を通した売却・買取・買取保証の3つがあります。

一番得をしながらも時間や費用がかかるのが、仲介業者を通しての売却です。

各方法メリット・デメリットがあるので、しっかりと理解してから、あなたに合った方法を選べるようになりましょう。

「仲介業者を通して売却」のメリット・デメリット

少しでも高くマンションを売りたいのなら、不動産会社などを通しての売却がおすすめです。

仲介業者を通しての売却では、不動産会社の査定をもとに約3~6か月の売却活動を行って、買い手を見つけます。

この売却方法のメリットは、相場もしくは相場以上の価格で売却できることです。

上手くいけば、物件取得費用よりも多くの売却益を得られるでしょう。

その他のメリットとしては、面倒な書類作成や手続き、買い手集客などは仲介業者が代行してくれることです。

少しでも高く売りたい方におすすめの方法ですが、知っておくべきデメリットもいくつかあります。

まずは、売買価格の約1割が諸費用としてかかることです。

特に大きな負担となるのが、不動産会社への仲介手数料。

仲介手数料額の上限は法律で定められており、売買価格が400万円を超えると、以下の計算式で上限額を求められます。

  • ・売買価格×3%+6万円+消費税

また、売却までに数か月かかることも要注意です。

一般的に、中古物件の売買期間は3か月と言われています。

高額売却を狙う方は、余裕を持って6か月はかかると見積もっておきましょう。

現金が手に入るまで時間はかかるので、住み替えや、すぐに現金が必要な方は他の方法を検討するといいかもしれません。

「買取」のメリット・デメリット

買取とは、不動産会社に直接物件を買い取ってもらう売却方法です。

不動産会社の提示額に納得すれば、売買契約へと移ります。

すぐに不動産を現金化できるため、時間がない方や早急にまとまったお金が必要な方におすすめです。

また買取の場合は、不動産会社への仲介手数料がかかりません。

デメリットは、相場よりも安い価格での買取になるということ。

買取価格が下がる理由は、不動産会社はリフォームや修繕をして、再度売却に出すからです。

つまり、不動産会社はリフォーム費用や利益を見込んでの価格で買取をします。

一般的には相場の7~8割での買取と言われるので、3,000万円の物件なら2,100~2,400万円での売却になるのです。

数百万円損することになるため、築年数が浅い物件や魅力的な物件の所有者には、あまりおすすめできません。

「買取保証」とは?メリット・デメリット

買取と不動産会社への仲介で悩んでいる方におすすめしたいのが「買取保証」です。

これは買取と一般売却を組み合わせたもので、初めの3か月間は普通に売却をします。

3か月間で売却できなければ、不動産会社が初めに提示した価格で買い取ってくれるのです。

買取保証のメリットは、高額売却できる可能性もあれば、買い手が見つからなくとも確実に売却できること。

また、不動産会社による売却価格を事前に知れるので、予算計画や住み替え計画が立てやすいです。

デメリットは、買取になったときに売却価格が安くなること。

また、全ての不動産会社が買取保証を用意している訳ではないので、利用できない可能性もあることです。

マンションの売却「仲介」か「買取」どちらを選ぶべきか?

各売却方法のメリット・デメリットを見てきましたが、どれを選ぼうかと悩むことになるでしょう。

マンションの買取がおすすめな人は、物件に問題があったり、時間がなかったりする人です。

ここからは、買取と仲介がおすすめの人、迷ったときの判断ポイントを解説します。

マンションの買取はこんな場合にオススメ

老朽化した古いマンション

不動産物件の資産価値は、築年数経過とともに下がります。

東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通事情(2018年)」によると、マンションの築年数と資産価値の関係は以下の通り。

  • ・築0~5年:5,411万円
  • ・築6~10年:4,602万円
  • ・築11~15年:4,242万円
  • ・築16~20年:3,716万円
  • ・築21~25年:2,528万円
  • ・築26~30年:1,697万円
  • ・築31年以上:1,815万円

一戸建てと比べて、マンションは資産価値の減少スピードが遅めです。

ただ、築20年を超えると資産価値は大幅に下落するので、築20年以内なら仲介売却がおすすめ。

築30年を超えた古いマンションだと、なかなか買主が見つからない状況です。

普通に売却しても売れないので、買取の方がいいかもしれません。

事故物件

事故物件とは、孤独死や自殺、事故死などが起きた物件だけではなく、周辺に暴力団事務所や宗教施設がある物件も指します。

このような事故物件は、普通に売却活動しても買い手を見つけるのが難しく、相場よりもずっと安い価格での売却となるでしょう。

そのため、事故物件は不動産会社に買い取ってもらうのがおすすめです。

ただ、普通の不動産会社だと事故物件の買取を行っていないかもしれません。

事故内容にもよるので、まずは普通の不動産会社に相談して、買取拒否されたら専門の買取業者に依頼するようにしましょう。

立地等の条件が悪く売れにくい物件

中古マンションの需要は高まっているとはいえ、人気があるのは立地や間取りなど条件がいい物件です。

そもそも、中古マンションが人気の理由は生活のしやすさにあります。

一般的にマンションは立地がよく、徒歩圏内で快適な生活を送れるのです。

そのため、子供の独立や退職をきっかけに、一戸建てから立地の良い中古マンションに住み替える人が多くいます。

つまり、中古マンションでも立地が悪いなど魅力のない物件は需要が少ないのです。

普通に売却しても簡単には買主が見つからないうえ、高値売却は難しいので買取がおすすめ。

大きな修繕が必要な物件

内装や設備が大きく傷んだマンションは、仲介での売却は難しいです。

リフォーム目的で購入する人こそ多いですが、やはりボロボロの状態だと、買い手に良い印象を与えません。

特に、買い手は水回りの設備を気にします。

自分でリフォームや修繕をする方法もあるものの、費用以上の効果をもたらす可能性は少ないです。

つまり、費用と時間が無駄になってしまいます。

そのため、内装や設備が大きく傷んだ物件は、買取を選択した方がお得かもしれません。

とにかく早く売りたい場合

住み替えや税金などの関係で、早く売却したい方は買取を検討しましょう。

なかでも、住み替えですでに新居が決まっている方は、買取がいいかもしれません。

新居が決まったまま売却先が見つからないと、ダブルローンとして大きな負担がかかります。

よくあるケースとして、買い手が見つからないゆえに大幅な価格ダウンして売り出すこと。

買取と同じ額の売却となるのに二重ローンで苦しむリスクがあるので、初めから買取がいいかもしれません。

多少売却価格は安くなっても、すぐに現金に変えたい方や物件を売却したい方は、買取を検討しましょう。

高く売りたいなら「仲介」

仲介がおすすめの人は次の通り。

  • ・マンションの築年数が20年以下
  • ・マンションの条件が良い
  • ・時間に余裕がある

簡単にいうと、高く売りたい、もしくは高く売れそうなマンションを所有している方は仲介がおすすめです。

やはり買取にすると、大きく損してしまいます。

同じ物件でも、3,000万円と2,100万円で売れるのは大きな違いですよね。

特に、時間に余裕があるのかどうかは大切なポイントです。

高額売却を狙うのなら、3~6か月の売却期間を設定しましょう。

時間がなければ、売却価格を徐々に落としていく必要があるので、理想よりもずっと低い価格での売却となってしまいます。

築20年以下のマンションの所有者であり、3か月以上の時間がある方は、まずは仲介売却を行うようにしてください。

仲介と買取で迷った時の判断ポイント

仲介と買取で迷ったら、売却期間で判断してください。

どうしてもすぐに売却する必要があるなら、買取がいいでしょう。

3か月は売却期間を持てるのなら、仲介での売却活動がおすすめです。

もしくは買取保証を考えてみてください。

基本的には3か月の売却活動で売れなければ、不動産会社の買取となります。

しかし、相談次第で売却開始から1か月や2か月後に買取してもらうことも可能です。

マンションは少しでも高く売れた方がいいので、普通の物件を所有しているなら短い期間でも仲介売却の方向で動きましょう。

マンションの「買取」を依頼する手順

仲介売却よりも買取は、比較的スムーズに売却を行えます。

しかし、事前に買取を成立させるまでのステップと必要費用・税金を知り、スケジュールを立てることが重要です。

ここからは、マンションの買取成立までの手順を解説します。

マンション買取価格を複数社に査定してもらう

仲介売却でもそうですが、特に買取では不動産の査定価格が重要です。

多くのケースで、査定価格での取引になるでしょう。

そんな大事な査定だからこそ、複数会社に査定依頼をしましょう。

複数会社の査定を比較するメリットは、あなたのマンションの適性額が判明することです。

例えば、A社の査定では1,600万円だとしましょう。

そのまま買取依頼をすると、1,600万円での売却となりますが、他の会社は2,000万円と評価する可能性は十分にあります。

そもそも、マンションの査定方法は不動産会社によって異なるのです。

立地や内装状態の他、その不動産会社が所有する過去の物件取引歴なども参考にします。

この取引歴が多いほど正確な査定に期待できますが、完全に同じ査定をつけるところはないでしょう。

適正価格で売却を成功させるためにも、複数不動産会社の査定比較は必須です。

しかし5社や10社などに査定依頼をすると、時間がかかりすぎます。

そのため、まずはネットにある複数不動産会社の一括査定サービスを利用しましょう。

電話番号や住所が不動産会社にわたるデメリットこそありますが、不動産会社絞りに最適な無料ツールです。

一括査定サイトと公式サイトなどで、2~3社に目星をつけたら、部屋に来てもらっての本査定となります。

その際に、「買い取り先を決める予定で他にも査定依頼している」旨を伝えると、各不動産会社は本気の提案をしてくれるでしょう。

マンション買取の5ステップ

マンション買取は次の5ステップで完結します。

  1. 事前準備
  2. 複数不動産会社の査定比較
  3. 交渉と契約
  4. 残金決済
  5. 確定申告

 

1.事前準備

マンション売却前には、いくつかの事前準備が必要です。

まず行うべきなのが、金融機関に連絡をして、住宅ローン残債を確認すること。

住宅ローンが残っていると、金融機関がマンション売却を許可しません。

預貯金で完済できないようなら、売却で得た資金で支払いを終えることになるでしょう。

つまり、住宅ローン残債=最低売却価格となるのです。

また、固定資産税納税通知書やマンション管理規約などの書類を準備しておくと、スムーズに手続きを行えます。

2.複数不動産会社の査定比較

前の項で説明したように、複数不動産会社との査定比較は必須です。

3.交渉と契約

買取を依頼する不動産会社を決めたら、まずは価格交渉をしてみましょう。

交渉自体は可能であり、価格アップしたケースはいくつもあるのです。

高く売却するコツは次の項で紹介します。

価格交渉がまとまれば、売買契約締結です。

この段階で、売買代金の一部として手付金が支払われます。

4.残金決済

残金決済は、ローンを借りている金融機関で行われるケースがほとんどです。

残金が支払われ、ローン返済が終了すると、その場で抵当権抹消手続きが行われます。

そして、不動産会社にカギを渡して不動産の買取は終了です。

5.確定申告

不動産売却の結果、利益が発生したら譲渡所得税の対象となります。

しかし、譲渡所得税が発生しなくとも、損失を埋める制度もあるので、確定申告は忘れずに行いましょう。

マンション買取で発生する費用・税金

マンションの買取で発生する費用は少ないです。

基本的には、印紙税と登録免許税、住宅ローン繰り上げ返済の手数料のみ。

契約金額によって印紙税額は異なり、1,000万円~5,000万円以下だと1万円だけなので、大きな負担とはならないでしょう。

買取では仲介手数料が発生しないので、諸費用の負担も軽くなります。

また、売却益が住宅取得費用よりも多くなると、譲渡所得税が課せられるのです。

しかし、買取は売却価格が低くなり、3,000万円の特別控除もあるので譲渡所得税を支払う可能性は極めて低いと思われます。

多くの方が知っておくべきなのが、「譲渡損失の繰り越し控除」です。

この制度は、売却価格<(家の取得費用+売却にかかった費用)、つまり損した時に使えます。

この控除を利用すると、その年の所得税を相殺でき、さらに損失が大きい場合は翌年以降の所得税も差し引けるのです。

最長で4年間、所得税の負担を抑えられます。

例えば、1,000万円の損失が発生して、毎年の所得税額が500万円だとしましょう。

すると、売却の翌年とその次の年の所得税をゼロにできるのです。

譲渡損失の繰り越し控除の使用要件は様々ですが、基本的には所有期間5年越えの住宅を売れば使えるでしょう。

翌年の確定申告が必須なので、損をしたらぜひ利用してください。

マンションを高く買取してもらうための4つのコツ

買取だと相場よりも安い売却になりますが、工夫をすることで、高く買い取ってもらうことも可能です。

ここからは、マンションを高く買い取ってもらうコツを紹介します。

1.自分で相場を確認する

マンション売却で重要なのは相場観を掴むことです。

相場を知らなければ、複数不動産会社に査定依頼しても、それが正しい相場かどうか分かりません。

極端なことを言えば、全ての不動産会社が相場よりも安い価格を提示する可能性さえあるのです。

マンション相場のおすすめの確認方法は、不動産ポータルサイトを使うこと。

地域や築年数、間取りなどを指定すると、あなたのマンションと似た物件を確認できます。

いくつもの物件価格を見ていくと、だいたいの相場観が掴めるでしょう。

不動産会社も安く買い取りたいのが正直なところなので、相場観を掴んで、自分で査定判断できるようになるのが大切です

2.ハウスクリーニングで印象アップ

マンション売買では、買い手に良い印象を与えることが大事。

買取の場合は、掃除と部屋にある物を減らすことに努めてください。

物を減らすことで、空間に広がりが生まれます。

また、古びた印象の状態では、良い印象を与えられないのは当然のこと。

修繕はしなくとも、細かなところまで徹底的に掃除をして、清潔感あふれる部屋作りを目指しましょう。

もし水回りがひどく汚れているようなら、ハウスクリーニングに依頼するといいかもしれません。

あまり知られていませんが、水回りは査定価格に大きな影響を与えるのです。

ただし、買取後に不動産会社はハウスクリーニングと修繕工事を行うので、あくまでも水周りだけにとどめておきましょう。

3.マンションの履歴書を作成する

価格交渉の際は、マンションの魅力を相手に伝えなければいけません。

その際に役立つのが、マンションの履歴書です。

マンションの築年数や大規模修繕履歴、共用施設情報、部屋の情報などをまとめてプリントしてください。

それを渡すことで、スムーズに物件情報の交換ができれば、資産価値が高まる可能性もあります。

4.正しい価格設定方法を学ぶ

買取となると、不動産会社の提示額をベースに価格交渉をしてしまう人が多いです。

しかし、これでは相手に主導権を渡してしまっています。

買取でも、自分が主導権を握って、相手に交渉させる位の気持ちで臨みましょう。

主導権を握るためには、正しい価格設定を知ることが大事。

マンションの売却価格は次の3つに分けられます。

  • ・絶対に譲れない価格:住宅ローン残債と同額
  • ・実際に売れそうな価格:相場に近い価格
  • ・理想の価格

一括査定とポータルサイトチェックで、ある程度の相場が分かるはずです。

その相場価格から1~2割差し引いたものが、買取の適性額となるでしょう。

この適性額が「実際に売れそうな価格」にあたり、それよりも少し高い価格で売りたい旨を伝えましょう。

後は不動産会社との話し合いで、価格を少しずつ下げていくと、高額売却の可能性が高まります。

マンションの買取を利用する際の4つの注意ポイント

マンションの買取には、いくつかの注意ポイントがあります。

注意ポイントを見て、成功率を高めましょう。

1.査定額の根拠を尋ねる

マンションの本査定を受けたら、査定額の根拠を尋ねてください。

不動産会社の中には、あえて高い査定額をつけて、交渉時になると大幅な値下げを提示するところがあります。

しっかりと根拠があれば、論理的に査定の説明をしてくれるはずです。

もし説明をごまかされるなどしたら、その不動産会社と価格交渉するだけ時間の無駄。

優良な不動産会社と交渉するためにも、査定根拠を尋ねるのは重要です。

2.リフォームは不要

買取の場合は、リフォームや修繕工事は不要。

というのも、不動産会社が買取後にリフォームや修繕、ハウスクリーニングを行うからです。

そのため、リフォームなどをしても価格に反映される可能性は低いでしょう。

行うとしても、水回りのハウスクリーニングだけに抑えておくのがおすすめ。

基本的な準備としては、物を少なくする・徹底的に掃除する、この2点だけ行えば十分です。

3.賢い交渉術を学ぶ

不動産売買に交渉は不可欠で、それは買取の場合も同じです。

買取価格を提示されたら、積極的に交渉を行いましょう。

不動産会社も利益を出す必要があるため、大幅な買取価格アップは受け入れてもらえないかもしれません。

納得いく価格交渉ができなかったら、他の部分をサービスしてもらうように話し合います。

例えば、引き渡し日を住み替え先の入居日にしてもらう、家財や設備処理は不動産会社負担にしてもらうなど。

買取価格以外の要望なら、柔軟に受け入れてくれる不動産会社は多いです。

売買価格だけにこだわるのではなく、他の部分でも交渉を行うのが賢いやり方です。

4.価格を疑う

不動産会社が初めに提示する価格は、相場よりも安いと思っておきましょう。

向こうも利益を上げる必要があるため、最初はダメもとで理想の買取価格(安い買取価格)を提示します。

その価格を疑うことなく納得し、売買契約を締結してしまえば、売主は大きな損をするでしょう。

買取においては、不動産会社はあなたのパートナーではなく、買主です。

そのことを忘れずに、買取に臨むようにしましょう。

また気を付けたいのが、買取保証を頼んだ時の査定で不動産会社が買取を申し出たとき。

例えば、あなたが3,000万円で売りたいと思っているものの、不動産会社が3,500万円で売れると判断したら、仲介手数料不要の買取を申し出るでしょう。

一見すると希望価格で売れるので大成功ですが、普通に売却していれば3,500万円で売れたので、売主は500万円も損しているのです。

不動産会社はボランティアで買取は行っていません。

不動産会社もまた最大限の利益を出そうとしている、と考えれば疑いを持って行動できるでしょう。

投資用のマンションは「売却」?「買取」?

投資用のマンションも考え方は同じで、築年数が浅くて魅力的な物件なら、仲介売却がおすすめです。

特に投資用マンションは額が大きくなるため、3~4割価格が下がると、数百万円の損失となります。

しかし、買取で投資用マンションを手放す方が多いのも事実。

ここからは、投資用マンションの買取でのポイントを解説します。

投資用のワンルームマンションを「買取」で売却する際のポイント

入居者がいても売却できるのかな、と悩むオーナーは多くいます。

売却先の不動産会社によっては、入居者がいても買取をしてくれます。

これを「オーナーチェンジ」と呼ぶのです。

オーナーチェンジの買取で重要なのは、アフターフォローをしてくれる不動産会社を選ぶこと。

入居者へ家賃振込口座変更の連絡など行ってくれるところが望ましいです。

オーナーチェンジするにしても、空室状態で売却するにしても、以下のポイントを満たした不動産会社を選ぶようにしましょう。

  • ・スケジュール通りに現金化してくれる
  • ・投資用マンション買取実績がある
  • ・内見不要

また、投資用マンションの買取価格の決まり方も知っておきましょう。

入居用とは異なり、投資用物件は生み出すであろう利益率で価値が決まります。

築年数や立地条件、過去の入居率などをデータにして計算されるのです。

入居者がいる状態での買取なら、現在の利回りで評価されるため、売買価格が相場よりも安くなります。

今の入居者を退去させたり、家賃アップしたりするのもできないので、かなり割安な価格での取引となるでしょう。

不動産買取業者を選ぶ時の3つのポイント

不動産買取業者の選ぶポイントは、これから紹介する3つだけです。

1.マンション買取実績が豊富なところを選ぶ

すでに述べましたが、マンション買取価格を査定する際、不動産会社は過去の取引データを参考にします。

同じエリアにある似たような物件、間取りが似たマンションの売買歴などで価格判断をするのです。

つまり実績豊富な不動産会社ほど、高い精度で査定できるということ。

不動産会社の中には、一戸建ての取引歴が多いものの、マンションの取引数が少ないところがあります。

必ず買取業者の公式サイトから、取引実績を確認してください。

2.支払いスピードの早

買取希望者の多くは、すぐにまとまった現金が必要な人たち。

売買契約締結までのスピードは早いものの、現金が支払われるのが3週間や1か月後だと意味がないですよね。

そのため、売買確定から一週間後には決済してくれる業者を選ぶといいでしょう。

また、すぐに決済してくれる業者は、資金潤沢で経営が上手くいっているところが多いです。

経営が上手くいっている不動産会社は、信頼性が高く経験豊富なところが多いので、決済までの期日は注目ポイントとなります。

3.複数査定を引き受けてくれる

買取の場合、利益を確実に出すため複数査定を拒否する業者がいます。

すでに述べたように、複数査定の比較は必須なので、必ず複数査定OKのところを選びましょう。

また、売却が決まっていなくとも査定をしてくれるところが望ましいですね。

査定額が予想以上に高い場合は、買取から売却に変えた方がいいケースもあります。

買取が決定していなくとも、複数社の査定を受け入れてくれる業者を選びましょう。

マンション買取に強い不動産業者

最後に、東日本と西日本に分けて、マンション買取に強い不動産業者を紹介します。

どこも信頼できて評判がいいので、ぜひ業者選びの参考にしてください。

東日本編

1.インテリックス

東京都渋谷区に本拠を置く不動産会社です。

インテリックスは、直接買取したマンションをリノベーションして再販売しています。

これまで21,000戸以上のマンション供給実績があり、年間買取実績数は1,000戸以上と非常に経験豊富な業者です。

査定額は即日提示してもらえ、現金化スピードも早いと思われます。

住み替えの方は、売買決済終了から2週間の引き渡し日延長ができるのも嬉しい点。

会社自体、東京証券取引所一部に上場しており、信頼性が高いです。

2.大京穴吹不動産

関東中心に全国展開している不動産会社。

最短1週間で買取が成立するスピード感は魅力的ですね。

その他にも、不要な家具は処分してくれ、住み替えの場合は売却後も最長5年間も住めるのです。

そのため、住み替え目的の売却を検討している方は、要チェックの不動産会社。

3.東日本住宅

東京・神奈川・千葉・埼玉を活動拠点にした不動産会社です。

創業48年間で、11万件以上の仲介取引実績があります。

関東にある老舗の不動産で、豊富な経験と実績から、適正価格を提示してくれるでしょう。

4.株式会社東日本ハウジング

東急田園都市線を中心に活動して33年を迎えた不動産会社です。

東日本ハウジングは、買取保証サービスを実施しているので、売却と買取で悩んでいる方におすすめ。

大手仲介会社10年以上、累計実績1,000件以上のエキスパートが担当になってくれるのです。

売れなかった場合の価格も予め提示してくれるので、計画性を持って売却活動を行えるでしょう。

西日本編

1.コスモイニシア

東京・大阪・京都に展開する不動産会社です。

1986年から中古マンション買取を開始し、年間査定実績数は5千件越え。

買取査定の際には、190万件超の事例を参考にするため、高い精度の査定に期待できます。

最短1週間で現金化もできるのも魅力的。

バランスが非常にいい不動産会社です。

2.フジホームバンク

2016年の買取再販実績数1,516件の不動産会社です。

中古マンションを購入した後に、リノベーションをして再販するビジネスを行っています。

展開エリアは、大阪・兵庫・奈良だけです。

地域密着型なので、該当地域のデータは十分に蓄えています。

中古マンションからオーナーチェンジ物件まで幅広く買取に対応しているのは魅力的ですね。

まとめ

最後まで読んでくださり、ありがとうございます!

マンション買取には次のようなメリットがありました。

  • ・すぐに現金化できる
  • ・仲介手数料がかからない
  • ・住み替え計画が立てやすい

しかし、相場の2~3割の価格での売却となるので要注意。

魅力的な物件を持っていて、時間のある方は、まずは仲介売却を行うようにしましょう。

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