マンション売る際の3つの媒介契約の違いとおすすめの契約先の選び方

この記事では、

売りたい人

3種類ある媒介契約(専属専任、専任、一般)のうち、どれを選ぶべきだろう?

不動産会社からは専任媒介を奨められているけど、本当に最善の選択なのかな?

あと、今の不動産会社と媒介契約を結ぶべきか悩んでいる・・・。

といったお悩みをお持ちの方向けに、マンションを売りたい時に注意したい媒介契約の違いと、おすすめの不動産会社の選び方について解説をしていきます。

今回の記事のポイントは3つです。

  • ・3種類の媒介契約の法的な違い
  • ・媒介契約ごとのメリット・デメリット
  • ・媒介契約を結ぶ不動産の選び方

どの媒介契約を選ぶのかによって、売却までの期間と売却の金額が変わります。

さらに、媒介契約をどの不動産会社と結ぶのかによっても、期間と売却額は大きく違ってくるのです。

今回の記事を読んで、媒介契約の違いやメリット・デメリットを把握し、後悔しない不動産売却について知ってください。

それでは本文に参りましょう!

マンションを売る際に結ぶ媒介契約とは?

媒介契約とは、不動産会社に自分の不動産(マンション、戸建て等)の売却を依頼する契約を意味します。

媒介契約を結んだ後、不動産会社が売却活動を正式にスタートしてくれるのです。

ちなみに不動産の買い主と結ぶ契約は売買契約ですので、勘違いしないよう気をつけてくださいね。

3つの媒介契約

媒介契約には3つの種類があります。

  1. 専属専任媒介
  2. 専任媒介
  3. 一般媒介

それぞれの詳細に関しては後ほど説明していきます。

まず、媒介契約の違いを5つのポイントに分けて表にしましたのでこちらに目を通してください。

(スマホの方は表をスクロールできます。)

一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
複数の不動産への仲介依頼 × ×
契約の有効期限 法律上の制限なし 3か月以内 3か月以内
自分で見つけた買い手との契約 ×
レインズ(※1指定流通機構)への登録 法令上の義務なし 媒介契約締結の日から7日以内 媒介契約締結の日から5日以内
業務処理状況の報告義務 法令上の義務なし 2週間に1回以上 1週間に1回以上

(※1) 指定流通機構(レインズ)とは?

上記の表の上から4つ目の項目に、「指定流通機構への登録」とあります。

この「指定流通機構」というのは、全国の不動産を売りたい人・買いたい人の情報が閲覧できるデータベースのことです。

一般の方に公開されているサイトではなく、不動産業者のみが閲覧できます。

特定の不動産会社Aに売却を依頼した場合でも、不動産会社Bをはじめ、全国の不動産会社が物件の情報を得ることができるんです。

関連記事→【マンションを売る人必見!】あなたは「レインズ」を理解できてますか?

 

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専属専任媒介のメリット・デメリット

それでは、3つの媒介契約のうち「専属専任媒介」のメリット・デメリットを説明していきます。

専属専任媒介の5つのメリット

さきに専属専任媒介のメリットからお話しましょう。

1、広告費をかけて、熱心に買い手を探してくれる

専属専任媒介の場合は、売り主はかならず契約した不動産会社を経由して売却する必要があります。

不動産会社の立場からすると、買い手を見つければ確実に自社に収益があがりますから。

広告費や営業費をかけて買い手を探すリターンが見込めるので、営業努力をいとわない傾向があります。

2、依頼した不動産会社から毎週状況報告がある

専属専任媒介の場合は、法令上、1週間に1回以上の報告義務があります。

一社のみ契約を交わしているので、売りに出した物件がどういった状況にあるのかを都度知ることができて安心ですよね。

3、やりとりがシンプル

依頼先が一社のみなので、複数の担当者とやりとりをする手間がかかりません。

売却までの期間が長期化すればするほどやりとりは大変になってくるので、1つにまとめられるメリットは大きいです。

4、レインズに登録されるので、結果として多くの買い手とつながることができる

専属専任媒介の場合、物件の情報をレインズ(指定流通機構)に登録することが義務付けられています。

物件の情報がレインズに登録されることで、全国の不動産業者が物件情報を知ることができ、買い手を見つけることができる可能性が高まります。

5、キャンペーン等で優遇されるケースがある

不動産会社の立場からすると、専属専任媒介で依頼をされることが最も望ましいです。

そのため、専属専任媒介での契約の場合、キャッシュバックやプレゼント企画などの恩恵を受けられることがあります。

専属専任媒介の4つのデメリット

続いて、専属専任媒介のデメリットについてお話します。

1、 囲い込みの危険性があり

不動産業界では「囲い込み」と呼ばれる手法で、他の不動産会社からの買い手を拒む行為が横行しています。

なぜ買い手が見つかっているにも関わらず、他社からの希望者を断るのでしょうか?

理由は、自社で売り手も買い手も見つけることで、双方から手数料を受け取る「両手仲介」に持ち込むためです。(売り手だけ、買い手だけから手数料を受け取ることを「片手仲介」といいます。)

もちろんすべての不動産が「囲い込み」を行っているわけではありませんが、実際にそういった業者が存在することも知っておいてください。

2、直接買い手を見つけた場合も、契約した不動産会社を通す必要がある

親族や知人から「あなたの物件を買いたい!」という連絡があった場合でも、必ず専属専任契約を結んでいる不動産会社を通す必要があります。

「自分で見つけてきたのだから、不動産会社に手数料を払う必要なんてないじゃないか!」

と思うでしょうが、これが専属専任媒介の大きなポイントです。不動産会社は買い手を探すために広告費や人件費を投じているため、それまでの経費として手数料を支払う必要があるのです。

3、最初は高い値段で査定し、後ほど大きく価格を下げるよう提案する可能性がある

不動産会社側は、専任契約を好みます。契約期間中に売買を成立させられれば、確実に自社の利益になるからです。

ただ、どの不動産会社も考えていることは同じ。

ほかの不動産会社よりも高い値段で物件を評価することで自社と専属専任媒介を結んでくれるように仕向けてきます。

できるだけ高く物件を売りたい売り手からすれば、すこしでも高く評価してくれる不動産会社と契約を結びたいですよね?

しかし、契約をしてからしばらくすると、

「やはりこの価格では買い手が見つからない。価格をもう少し下げてはどうか?」

と提案し、結局当初の評価額よりずっと低い値段で契約ということはよくある事例なのです。

明らかに相場と乖離した価格を提示してくる会社は、専任契約を結ぶことを目的にしている可能性がありますので、注意してください。

4、依頼した不動産会社の営業力に依存してしまう

専属専任媒介を結ぶということは、1社の営業力に依存するとも言い換えられます。

事前の下調べや比較検討なしに専属専任媒介を結んでしまった場合、会社の力量不足で買い手が見つかるまでの期間が長期化してしまう可能性があります。

おすすめの専属専任媒介契約方法

専属専任媒介は、3か月以内の契約期間と定められています。

つまり、3か月より短い期間で契約することも可能なのです。

こちらとしては、1社に依存して買い手を探しているリスクを負っているので、

「最初は1か月で専属専任媒介を結ばせてください。その1か月の状況を見て納得すればその次から3か月で契約させていただきます。」

と交渉をしてみるといいでしょう。

その際に断られるようであればそこまで熱心な会社ではないと判断できますし、

「1か月でも全力を出します!」

という会社であれば、その時点で3か月契約にしてもいいかもしれません。

専属専任媒介契約と専任媒介契約の違い

基本的なポイントは専属専任媒介と同じですが、細かい違いのみピックアップしておきます。

専属専任媒介と専任媒介の違い

専属専任媒介と専任媒介の違いについて書いておきましょう。

(スマホの方は表をスクロールできます。)

専任媒介契約 専属専任媒介契約
①自分で見つけた買い手との契約 ×
②指定流通機構(レインズ)への登録 媒介契約締結の日から7日以内 媒介契約締結の日から5日以内
③業務処理状況の報告義務 2週間に1回以上 1週間に1回以上

②の指定流通機構(レインズ)への登録までの日数や、③の報告の頻度はそこまで重要ではありません。

しかし、①の自分で見つけた買い手との契約を結べるかというポイントはチェックしておきましょう。

専任媒介の場合はOKですが、専属専任媒介の場合は必ず不動産会社を通じてやり取りを行わなければいけませんから。

2つの一般媒介契約とメリット・デメリット

一般媒介のメリット・デメリットを説明する前に、一般媒介の明示型非明示型の説明をしておきます。

明示型

どの不動産会社と契約をしているのかを、依頼をしている不動産会社にオープンにする方法です。

一般媒介を結ぶ不動産会社としては、

「他に何社と契約しているのか」
「どの会社と契約しているのか」

といった情報は、営業努力の比重を考える上で重要なポイントになります。

例えば、

  1. 「不動産大手A社、B社、C社、地元の不動産D社、E社、F社」と一般媒介契約を結んでいる売り手
  2. 「地元の不動産G社」とのみ一般媒介を結んでいる売り手

では、どちらの方が契約を成立させられる可能性は高いでしょうか?

この場合であれば、一社とのみ契約している2番の方が確率が高いですよね。

非明示型

何社と契約を交わしているのか、どの会社と契約しているのかを伝えない方法。

不動産会社側からすると、ライバルの状況が見えないまま営業活動をしなくてはいけないので、買い手を探すうえでの優先順位が下がる傾向があります。

一般媒介を選択している時点で、不動産会社側としては望ましい形ではありません。

せめて明示型にすることで、担当者とスムーズなコミュニケーションを取れるよう、おすすめしておきます。

一般媒介の3つのメリット

それではまず、一般媒介のメリットから紹介していきます。

1、複数の会社に依頼することができる

一般媒介契約を結んだ際は、複数社と同時に契約を結んで買い手を探してもらうことができます。

依頼した業者の中で競争意識が生まれ、早期に売却を決定できる可能性が高まりますね。

1社の営業力だけに頼る必要がなく、リスクヘッジにもなります。

2、自分でマンションの買い手を見つけることも可能

専属専任媒介の場合、自分で買い手を見つけた場合も不動産会社を仲介させる必要がありますが、一般媒介の場合は自分で買い手を見つけて直接契約を結ぶことも可能です。

3、契約した業者間で競争が生まれる

特に人気物件を売りに出す場合は、一般媒介の強みが発揮されやすいです。

早く買い手が見つかる可能性が高い物件は、不動産会社にとっては魅力的。

他社と競争しても、買い手を見つけようとするリスクを取ろうとする動きが活発になり、専任媒介の時よりも早く買い手を見つけられる可能性が高まります。

一般媒介の3つのデメリット

続いては、一般媒介のデメリットについてもお話していきましょう。

1、不動産会社の利益になるかわからないため、広告費などを多くかけられない

一般契約を結んだ不動産会社側としては、懸命に営業努力をしても他社に利益を奪われるリスクがあります。

人気物件であれば売れる可能性が高いので、リスクをとってでも買い手を見つけるために努力します。

そうでない場合はあまりコストをかけられないというのが不動産会社の本音です。

2、レインズへの登録義務がない

一般媒介の場合、レインズへの登録は義務化されていません。

レインズに登録されていれば、より多くの購入希望者に情報が届きます。

ただし、義務化されていないというだけで、一般媒介でもレインズに登録してもらうことは可能です。

不動産会社によって対応が異なるので、一般媒介を結ぶタイミングで必ず確認しましょう。

3、業者とのやりとりが煩雑

複数の業者とやり取りを行うため、進捗状況を管理することが煩雑になります。

ただ不動産会社からの報告の義務はないため、絶えず連絡が鳴りやまないといった事態にはなりません。

ただ、

「とにかく、少しでも買い手と出会える確率を上げたい!」

と考えて、やみくもに多くの業者と一般媒介を結ぶことはおすすめできません。

やりとりが煩雑になることもそうですし、明示型を選ぶと契約を結んだ会社の営業意欲が低下してしまいます。

不動産会社への支払いはどのタイミングで発生する?

媒介契約を結んだタイミングでは、費用は発生しません。

不動産会社への費用が発生するタイミングは2回。

  • 1、買い主と売買契約を結んだ時
  • 2、買い主に物件を引き渡した時

業界の慣習としては、売買契約時に仲介手数料の半額、引き渡し時に半額を支払うケースが多いです。

もし、売買契約のタイミングでお金を準備できない場合は、引き渡し時に一括で支払うことも可能です。

事前に不動産会社に相談をしておくことをおすすめします。

また、上記以外でも例外的に費用発生する場合があるので、注意です。

いくつか例を挙げておくと、

  • 期間内に契約を打ち切る場合
  • 専属専任媒介にもかかわらず、自分で見つけた買い手と直接契約を行った場合
  • 専任媒介契約にも関わらず、契約した会社以外と売買契約を結んだ場合

などがあります。

仲介手数料を支払うというよりも、契約違反によるペナルティが発生するケースがあるわけです。

媒介契約の際にすべて規約が記載されているので、しっかりと目を通しておきましょう。

内容が不明なものはその場で説明をし、後々トラブルになることの無いよう十分気を付けてくださいね。

媒介契約を結ぶときに気をつけてほしい2つのポイント

ここでは、媒介契約を結ぶ際に押さえておいてほしいポイントを3つ紹介しておきます。

1、専任媒介前提で進めるケースがある

先ほどからお話ししている通り、不動産会社の立場としては専属専任媒介・専任媒介が好ましいです。

売り手の知識が不十分なことを良いことに、専属専任・専任媒介である前提で契約を進めることがあるため、必ず契約時に確認しましょう。

2、契約書をよく確認すること

文章量が多く、きちんと説明されずに話が進んでいくことも多い契約書ですが、面倒がらずにしっかり一つ一つ目を通しましょう。

契約を解除した場合の違約金や、どのタイミングで手数料を支払うのかといったポイントを確認し、後々トラブルがないように気を付けてください。

媒介契約を結ぶ不動産会社を見つけるおすすめの方法

これまで、媒介契約がどういったものなのかという概要を説明してきました。

ただ、媒介契約を結ぶよりも前段階の話として「どの不動産会社と契約を結ぶか。」というポイントが挙げられます。

媒介契約の知識があっても、契約する不動産会社選びで失敗してしまっては元も子もありません。

信頼できる不動産会社を選ぶ際のポイントを3つお伝えします。

1、 一括査定サイトから依頼をして、複数の業者と実際に会ってみる

どの媒介契約を選ぶ場合もまず大切な考え方は「複数の会社を比較する」ということ。

同じ会社でも担当者によって営業力や仕事の出来には大きな差があります。

物件の近くだからという理由だけで、近くの不動産会社に依頼すると決めてしまうのは尚早。

とはいえ、一つずつ不動産会社を回っていくというのも手間がかかりますよね?

まずはネットで不動産一括査定サイトを試してみましょう。

自宅に居ながら短時間で物件を査定してもらうことができるので、全体の相場感を知ることができます。

査定額を提示してきた会社からコンタクトがあるので、すべての会社に物件を見に来てもらっても構いません。

相場より高い金額や、自分が納得のいく査定額を提示した会社のみ連絡を取りあうといった基準を決めておくのもいいでしょう。

大切なのは複数と担当者と実際に顔合わせをして、信頼できると感じた会社と媒介契約を結ぶことです。

関連記事→マンションを売りたい人必見!信頼できる不動産会社を見分ける秘訣

2、 大手と地域密着型の会社の両方に依頼をする

全国に12万社近くあるといわれている不動産会社。

その中には、全国的に展開している大手の不動産会社から、地元で長い間営業してきた会社もあります。

どちらにも強み・弱みがあるため、大手と地域密着型の両方に査定を依頼するといいでしょう。

関連記事→不動産会社を選ぶときは、「地元」と「大手」どっちを選ぶべき?

3、買い替え先の不動産会社に依頼をする

不動産を売った後に、新しい物件の購入を検討している方におすすめの方法です。

新しく買う物件にめどがついていて、不動産会社も決めているのであれば同じ会社に売却を依頼するといいでしょう。

新しく購入する物件の価格や時期などを見据えて行動してくれますし、売り手としての手数料と、買い手としての手数料を受け取る顧客なので無下に対応することはできませんから。

関連記事→マンションの買い替え時は売却or購入どっちが先??

まとめ

今回は「契約媒介毎の違い」「契約する不動産会社の選び方」について解説をしてきました。

媒介契約にはそれぞれメリットもあればデメリットもあります。

マンションを売る時に、媒介契約の選び方が非常に重要なのは間違いありません。

大切なことは、親身になって対応をしてくれる不動産会社や担当者と巡り合うこと。

大手だから良いというわけでもなければ、地場業者だからダメということはありません。

まずは、複数の不動産会社と接触をし、あなたに合った最善の不動産会社を探すことが重要です。

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