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そういった人に向けて記事を書いていきます。

先にお話しをしておくと、2019年はマンションを売るのにぴったりの年です。

東京オリンピック開催の影響で不動産市況は高止まりを続けていますし、日銀の金融緩和の影響もあって、買い手が付きやすくなっています。

参考：季報MarketWatchサマリーレポート 2019年1~3月期

しかし、マンションを売る流れや高く売るポイントを知らずに売りに出したとしても、高値で売却できる保証はありません。

今回の記事では、不動産のプロである筆者が、マンションを高く売却するための10のポイントについて、とことん詳しく解説をしていきます。

この記事を読んだ後で売却活動を行うことで、売却価格が数百万円変わる可能性は十分にあるので、しっかりと読み込んでください。

マンション売却で絶対にやってはいけないこと

マンションを高く売却する10のポイントについて話をする前に、マンション売却時に絶対にやってはいけないことをお伝えしておきます。

それは、一つの不動産会社にだけ査定の依頼をすること。

マンション売却活動を始めるにあたって、不動産会社にマンションがいくらで売れそうか査定をしてもらう必要があります。

その時に、「大手の不動産会社だから」、「友達が良いと言っていたから」などの理由で、1社にだけ査定を依頼してしまう人がいるのですが絶対にやめましょう。

不動産会社の査定額は、会社によって数百万円単位で変わってくるため、1社だけの査定額を鵜呑みに売却活動を始めてしまうと、本来売れたはずの金額より安く売却してしまう可能性があります。

不動産のプロでない人は、査定額を聞いたところで妥当な金額なのかどうかの判断がつかないはず。

大切なのは、「複数の不動産会社に査定を依頼すること」。

複数の不動産会社の査定結果を比較することで相場価格を掴むこともできますし、高く売却してくれる可能性が高い不動産会社を見つけられます。

ただし、複数の不動産会社に査定を依頼するためには、

• ・直接不動産会社の店舗に出向く
• ・電話でそれぞれの会社に査定の依頼をする
• ・不動産会社の公式サイトから査定フォームに登録をする

など、手間がかかるもの。

そこで必ず活用して欲しいのが、最近主流になりつつある「不動産一括査定サイト」です。

不動産一括査定サイトは、スマホやPCから一度だけ物件情報を入力してしまえば、複数の不動産会社にまとめて査定の依頼をかけられます。

店舗に出向く必要も、電話で依頼する手間も、何度も物件情報を打ち込む手間もかかりません。

不動産一括査定サイトはその便利さと需要の高さから、数多くの会社がサービスを提供するようになってきました。

そのため、

と悩む人も多いです。

数十の査定サイトを比較してきた筆者のおすすめは、NTTデータグループが運営している「HOME4U」です。

HOME4Uは、事前の審査を通過した全国1300社以上の信頼できる不動産会社と提携を結んでいます。

18年間一括査定サイトを運営してきたノウハウや実績を持っており、利用者からの評判も良いので、これからマンション売却をする人は利用してみてください。

不動産一括査定サイトHOME4Uの公式サイトはこちら⇒

前置きが長くなってしまいましたが、重要なポイントなので先にお伝えしておきました。

ここからは、「マンションを高く売却するための10のポイント」について紹介していきましょう。

マンションを高く売却するための10つのポイント

何年も住んだ中古マンションを、本当に高く売れるのかどうか疑問な方もいるでしょう。

結論から言えば、きちんとポイントを押さえた上での売却活動であれば、高く売れる可能性は高まります。

そもそも、手軽にリフォームできる・立地が良い・内見できるなどの魅力を持った中古マンションのニーズは高まっているのです。

2019年は中古マンションの売り時であり、売却価格を高めるためにも、これから紹介するポイントを実践して下さい。

今回紹介する高値売却の10のポイントは以下の通り。

1. マンション市況から売り時を見極める
2. 近隣の類似物件の売り出し状況を確認する
3. 余裕をもって売却活動に臨む
4. 3～4社の不動産会社に査定を依頼する
5. 中古マンション売却に強い不動産会社に依頼をする
6. 一般媒介を結び不動産会社間で競争意識を持たせる
7. 物件のアピールポイントを整理しておく
8. 内見時は空き家＋ホームステージング
9. 最低限のクリーニングと修繕のみ実施
10. 買主との価格交渉のコツを理解する

実践するかどうかで、売り価格に数百万円の差が出てきます。

順番に解説していくので、参考にしてください。

マンション売却のポイント①マンション市況から売り時を見極める

マンションを売却する上で非常に重要なのが、「市況から売り時を見抜くこと」です。

まったく同じ条件のマンションが2つあったとしても、売却の時期を間違えると、数百万円単位で売値が変わってきます。

また結論から伝えると、2019年の現在は絶好のマンションの売り時です。

マンションが売り時である理由を大きく下記の3つのポイントに分けてみました。

主な要因は以下の3つ。

1. 新築市場主義から中古住宅への転換
2. 消費増税前の駆け込み需要
3. 過去最低レベルの住宅ローン低金利

それぞれの理由を解説していきます。

①新築市場主義から中古住宅への転換

日本は「新築市場主義」と呼ばれ、新しく住宅を購入する人の9割が新築を選択していました。

しかし昨今、中古住宅に対しての認識が変わりつつあり、マンション市況は中古マンション売却に対して追い風です。

東日本不動産流通機構の「首都圏不動産流通市場の動向（2018年）」によれば、ここ10年で中古マンションの成約件数が大幅に伸びていることが分かります。

参考：首都圏不動産流通市場の動向（2018年）｜東日本不動産流通機構

中古住宅を新しく作り変える「リノベーション」が浸透してきたことや、政府が既存住宅の活用を推進していることもあって、中古マンションの需要は増えてきています。

共働き世帯が増えてきたこともあり、早くから建てられている分、立地の良い中古マンションが好まれる傾向もあるのです。

さらに、現在の都市部の新築マンションはバブル期並みの価格水準に達しているため、一般家庭では手が届かない現状もあります。

新築マンションを購入しようとしていた層が中古マンションに流れてきている2019年は、まさにマンションの売り時なのです。

需要の増加に伴って、中古マンションの成約㎡単価は右肩上がりで上昇しており、高値売却できる可能性も高いといえるでしょう。

参考：季報MarketWatchサマリーレポート 2019年1~3月期

②消費増税前の駆け込み需要

2019年10月、消費税が現行の8%から10％に上がる予定です。

不動産を新築で購入する場合は、土地を引いた建物分に対して消費税がかかります。

不動産売買は大きな金額が動くため、たった2％消費税が上がっただけでも、合計金額の差が顕著になります。

例えば、建物部分が3,000万円の新築マンションを購入したケースを考えましょう。

• ・消費税8％：3000万円×8％＝240万円
• ・消費税10％：3,000万円×10％＝300万円

となり、消費税だけで60万円もの違いが出ることが分かります。

増税による負担を軽くするために、政府は「すまい給付金」や「住宅ローン控除」など様々な制度を準備しています。

それらの制度を利用して新築物件を購入する人もいるでしょうが、それ以上に中古物件に注目が集まると考えられます。

その理由は、個人が売主だと建物価格に消費税がかからないからです。

ここでいう個人とは、不動産会社が売買を仲介した場合も含まれます。

つまり、大多数の中古マンションを購入する人は、消費税増税の影響を受けません。

新築と比べて増税の影響を受けないため、より中古マンションを好んで選択する人が増えると考えられます。

③過去最低レベルの住宅ローンの低金利

2019年は、住宅ローン金利が過去最低の水準で推移しており、住宅購入時の費用負担が大きく下がっている時期でもあります。

引用：民間金融機関の住宅ローン金利推移（変動金利等）：長期固定金利住宅ローン 【フラット３５】

金利がたった1％変わるだけでも、金利の支払い額は数百万円単位で変わります。

それだけ、現在はマンション購入のハードルが低い、言い換えればマンションを売りやすい時期なのです。

ただし、低金利時代はいつまでも続く保証はありません。

これだけ売却の条件が整っていて、かつ金利が低い状況は今後まず訪れないと考えて間違いないでしょう。

＜関連記事＞

消費税が10％に！マンションの売り時・買い時は増税前or後？

2020年問題で不動産業界に激震！暴落の引き金となる5つの根拠をプロが解説

マンション売却のポイント②近隣の類似物件の売り出し状況を確認する

マンション全体の市場を見ることの次に大事なのが、ライバルとなる近隣の売り出し物件を確認すること。

例えば、あなたのマンションと同じような条件の近隣のマンションが、あなたのマンションよりも安く売られていたとしましょう。

購入を決断する要因は多くありますが、大多数の人がライバルの安いマンションを購入するはずです。

もしあなたのマンションを購入したい人が来ても、ライバル物件を理由に強気の価格交渉をされ、結果的に希望価格で売れなくなるかもしれません。

そのようなリスクを避けるためにも、近隣の類似物件の売り出し状況を確認しましょう。

その上で、可能であれば競合物件と売り出し時期をずらす。

難しい場合は、競合物件を意識した上での売り出し価格を設定しましょう。

競合の売り出し状況を調べる方法

競合物件を調べるためには、SUUMOやHOME’Sなどのポータルサイトを活用しましょう。

あなたの物件と同じような条件で検索を書ければ、同じようなマンションがいくつか検索結果に出てくるはずです。

もし売り出しのタイミングで目立った競合がいないようであれば、相場よりも少し強気の価格設定をすることもできますよ。

マンション売却のポイント③余裕をもって売却活動に臨む

マンションの売却期間は、平均で3か月程度です。

しかし、高く売りたいのなら最低でも6か月ほどは余裕を持った状態で、売却活動をすることが大切。

売却期間が短いとどうしても焦りが出てしまい、安易な値下げをしたり、購入希望者との交渉も弱腰になってしまいがちです。

売却期間に余裕があれば、自分の理想の売却価格で購入してくれる人を気長に待つこともできるので。

ただし、長期間売りに出ているマンションは、買い主からの印象が良くありません。

なぜなら、何か理由があって買い手がつかずに、売れ残っている物件であると考えられるからです。

基本的には短期決戦で売却を目指しながらも、あせりを感じない余裕を持っておくことが重要です。

マンション売却のポイント④3～4社の不動産会社に査定を依頼する

マンションの売却価格は、不動産会社による査定価格を基に決定されます。

査定額によって、初めの売却額は高くもなれば低くもなるのです。

そして、査定額は不動産会社によって異なり、大きければ数百万円の差が出てしまいます。

冒頭でもお伝えした通り、査定は最低でも3~4社の不動産会社に依頼して、査定額を比較するようにしましょう。

査定を後に不動産会社を選ぶ時の注意点として、査定額から大きくかけ離れた不動産会社は避けるようにしましょう。

低すぎる査定額の会社は、高値での売却ができる自信がない会社とも言えますし、高すぎる査定額の会社は、契約を結んでもらうために査定額を釣り上げている可能性があるので。

また、複数社への査定の依頼の場合は、不動産一括査定サイトが便利です。

さきほど紹介したHOME4U以外にも、

「三井のリハウス」や「住友不動産販売」などの大手不動産会社6社が運営するすまいValue

全国の不動産会社と幅広く提携しているイエウール

などもお勧めです。

HOME4Uだけで査定を依頼すると、マンションの立地によっては査定可能な会社が1～2社のみしか出てこない場合があります。

都市部の不動産を売却するのであれば「すまいValue」、地方の不動産なら「イエウール」を併用することで、確実に3～4社以上の会社に査定の依頼をすることができますよ！

関連記事→不動産一括査定サイトのおすすめ5選＋評判の30サイトを比較！【総まとめ】

マンション売却のポイント⑤中古マンション売却に強い不動産会社に依頼をする

一口に不動産会社と言っても、いろいろな業務に分かれており、それぞれ専門分野は異なります。

例えば、

• ・賃貸
• ・売買
• ・投資
• ・管理
• ・コンサルティング
• ・デベロッパー
• ・ハウスメーカー

などなど、多岐にわたります。

また一口に売買を行っている会社と言っても、新築のマンションなのか、中古のマンションなのか、はたまた一戸建ての販売実績が多いのかなど違いがあります。

マンション売却を考えているあなたが選ぶべきなのは、中古マンション売却に強みを持っている不動産会社です。

不動産一括査定サイトで、いくつか売却を依頼する候補が絞れてきたら、各不動産会社の公式サイトから販売実績をチェックしてみてください。

また、公式サイトのおすすめ物件が売買物件であり、中古マンションが多く記載されているようなら、その不動産会社は中古マンション販売に力を入れていると言えるでしょう。

不動産会社選びと同じくらい重要な営業マン選び

売却に強い不動産会社をいくつか見つけたら、次は営業マンを見極めます。

会社といっても、結局は個人の集合体であり、実際に共に行動するのは一人の営業マンです。

経験と実績豊富な営業マンに依頼をするのか、経験不足で頼りない営業マンに依頼をするのかでは、売却活動に大きな違いが出ます。

優秀な担当者を見抜くポイントについては、不動産査定・売却時に優秀な営業マンかどうかを見抜く4つのポイント！でも記載をしています。

簡単にポイントだけお伝えしておくと、

• ・マンション売買に関する知識が豊富
• ・説明がわかりやすく明快
• ・細かい要望まで聞いてくれる
• ・住宅のマイナス面も伝えてくれる
• ・人柄や相性が良い

などが挙げられます。

複数の担当者と連絡を取り合って比較・検討することで、相対的に優秀な営業マンを選ぶこともできますよ！

マンション売却のポイント⑥一般媒介を結び不動産会社間で競争意識を持たせる

不動産会社に正式に売却を依頼するタイミングで、「媒介契約」と呼ばれる契約を結びます。

媒介契約には「一般媒介」、「専任媒介」、「専属専任媒介契約」の3つの種類があり、売り主であるあなたが自由に選ぶことができます。

それぞれ簡単に概要を説明しておきましょう。

・一般媒介契約

複数の不動産会社に依頼できる契約方法。

不動産流通機構への登録と依頼主への定期報告義務もない。

・専任媒介契約

複数の不動産会社との契約は不可能。

契約から7日以内に不動産流通機構への登録、2週間に1回以上の報告義務がある。

・専属専任媒介契約

専任媒介契約と同様、複数の不動産会社との契約は不可能。

契約から5日以内に不動産流通機構への登録、1週間に1回以上の報告義務がある。

どの契約にもメリット・デメリットがあるのですが、高く売るのであれば一般媒介契約がおすすめ。

一般媒介契約で、依頼先に他の不動産にも頼んでいると伝えることで、不動産会社間に競争意識が生まれます。

不動産会社の報酬である仲介手数料は、売買を成立させて初めて支払われるもの。

つまり、広告や営業に力を入れても、売れなければ1円の報酬も得ることができません。

一般媒介契約での契約であれば、他社よりも早く条件のいい買い手を見つけなければ報酬は0です。

その分不動産会社間で競争意識が生まれますし、より早く高く売却することができるわけですね。

関連記事→【図解】マンションを売る際に一般媒介を利用するメリット・デメリットとは？

一般媒介にすることで不動産会社の囲い込みを防ぐ効果も

一般媒介を選択することのメリットはもう一つあります。

それは、不動産会社の囲い込みを防げること。

不動産会社の囲い込みとは、自社で抱えている売り主の物件情報を他社に紹介せず、自社内で買い手を見つけようとすることを言います。

自社で売り手と買い手を見つけてマッチングされることで、売り主からも買い主からも仲介手数料をもらうことができます。（両手仲介）

専属専任媒介や専任媒介を依頼してしまうと、物件情報を1社だけが独断で握っているので、囲い込みが行われる可能性があります。

囲い込みをされてしまうと、本来ならすでに見つかっていた買い主との出会いを逃すことになり、売却活動が長引く原因にもなるので。

一般媒介を選んでおけば、最初から複数の不動産会社が物件情報を持っているので、他社のチカラを借り手でも早く売却できた方がプラスなので。

関連記事→マンション売却の際に気を付けたい不動産業者の「囲い込み」とは？

マンション売却のポイント⑦物件のアピールポイントを整理しておく

マンションを高く売るには、魅力的なアピールポイントが不可欠。

高いお金を払って、魅力のない物件を購入する人はいません。

例えば、駅やスーパーが近くある立地の良さ、日当たりのいい部屋、収納スペースがたっぷりの家などなど。

あなたの物件のセールスポイントを、今一度確認してください。

もし思いつかないのなら、あなたが今の物件を買った理由を思い出しましょう。

今の物件に惹かれた理由があるはずです。

その理由は、大きなアピールポイントとなるでしょう。

マンション売却のポイント⑧内見時は空き家＋ホームステージング

内見とは、物件に興味を持った人が実際に家を見学するイベントのこと。

どれだけ多くの人が内見に訪れたとしても、内見時の印象が悪いとなかなか売買には結びつきません。

重要な内見を成功させるポイントは、空き家の状態にすること＋ホームステージングです。

人が生活している状態での内見は、どうしても荷物が多いため部屋が狭く見えますし、生活臭が残ってしまうのもマイナスポイントです。

理想は空き家にすることですが、居住をしながらの内見になる人が多いでしょう。

その場合、極力不要なものは処分し、日常的に使用しないものについては一時的に移動させておきましょう。

家族や友人・知人の家のスペースを借りるのも一つですし、レンタルスペースなどを借りて、一時的に移動させておくのも一つです。

物を少なくすることで、部屋を広く見せることができ、購入希望者に良い印象を残すことができます。

そして、ぜひ実施してほしいのがホームステージングです。

ホームステージングとは、インテイリアや観葉植物、小物などを室内に設置することで、モデルルームのような仕上りにすること。

　↑空室の状態では少し寂しい状態を与えてしまいます

↑インテリアや観葉植物を置くことで、モデルルームのような印象を与えられます

購入希望者に良い印象を与えるため、物件の売買を円滑にする効果に期待できます。

日本ではまだまだ浸透していないサービスですが、海外では広く普及しており、不動産先進国のアメリカでは30年以上の歴史があるんですよ。

10～30万円程度の費用がかかりますが、売却期間は早まる上に、価格も高く売れるようになるので、費用を回収することができるのでおすすめです。

日本ホームステージング協会のデータによると、ホームステージングがないマンションの売却期間が平均で88日だったのに対し、ホームステージングがあった場合は平均42日間で売却が出来ていました。

つまり、ホームステージングを行うことで、売却期間を半分に短縮することができていたわけです。

費用以上の効果が期待できるので、ぜひホームステージングを活用してみてください。

＜関連記事＞

海外では常識のホームステージングとは？評判や費用相場、メリット・デメリットを解説！

マンション売却時の内見で買主ががっかりする7つのポイントと対策～内見前・内見当日・内見後の準備まとめ

マンション売却のポイント⑨最低限のクリーニングと修繕のみ実施

中古マンションを売却する際、大がかりなリフォームをする人は多くいます。

しかし、大規模なリフォームは中古マンションの魅力を半減させるのです。

新築にはない中古マンションの魅力は、比較的お手頃な値段とリフォームのしやすさ。

購入希望者の多くは、自分でリフォームすることを望んでいます。

それなのに、あなたがリフォームを行ってしまうと、その魅力がなくなってしまうのです。

また、リフォーム費用はかなり高額になるのに、費用以上の効果には期待できません。

中古マンション売却の上で、リフォームは大きなメリットにならないことは理解しておくのが大切。

リフォームをするのではなく、最低限のクリーニングと修繕のみ実施しましょう。

修繕箇所は不動産会社と相談し、査定前にハウスクリーニングを依頼するのがおすすめ。

特に、キッチンや洗面所など査定に大きな影響を与え、なかなか汚れが落ちない箇所はハウスクリーニングに依頼するといいですよ。

リビングなどは自分で綺麗にできるので、ハウスクリーニングをするのかどうかは、予算と相談しましょう。

マンション売却のポイント⑩買主との価格交渉のコツを理解する

不動産売買に価格交渉はつきものです。

価格交渉のコツを知る前に、まずは最低限の売却価格を決めましょう。

住宅ローンが残っている場合は、ローン残高＝最低限の売却価格に設定しておくことをおすすめします。

なぜなら、住宅ローンが残ったマンションを売却する場合は、売却時にローンを一括で返済する必要があるからです。

ただし、売却後の用途にもよりますが、最低価格＝ローン返済額とすると次の住宅購入費用などが圧迫されます。

そのため、最低売却価格＝ローン残高＋住宅購入費用や引っ越し代などに設定するといいですね。

最低価格さえ決まれば、どこまで交渉に応じれるのかが自然と決まります。

そして、価格交渉のコツは相手に価格を提示させることです。

例えば、2,500万円の売り出し価格を2,300万円で購入できないかと相談されたとします。

その時、「その価格は厳しいが少しの値下げなら対応できる。いくらまでなら払えるか」聞いてみるのです。

そうすることで、交渉の主導権を握られるうえに、割引の値下げ幅を抑えられます。

また、物件を出した直後や値下げの直後に、交渉の申し込みがあったら強気で臨みましょう。

というのも、相手は物件に強い興味を持っています。

「売り出した/値下げした直後だから、価格の値下げは難しい」旨を伝えると、案外交渉なしで成約できますよ。

＜状況別＞マンションを売却する際のポイント

マンションを売る理由は、住み替えや離婚、相続（生前相続）、共有名義など様々あります。

ここまでマンションを売る時に共通するポイントを見てきましたが、ここからはケース別に売却する時のポイントを解説していきます。

今回紹介するマンション売却のケースは以下の通り。

1. 住み替え
2. 離婚
3. 相続
4. 生前贈与
5. サブリース
6. 投資用
7. 事故物件
8. 築古物件
9. 遠方のマンション
10. 共有名義

それぞれ紹介していきます。

状況別売却ポイント1.住み替え時のマンション売却

住み替えの場合、大切なのは計画性です。

売却をしながら、新居探しから入居手続きまで行わないといけないため、事前の計画が成功のカギを握ります。

スケジュール作りでは、新居をいつ購入するのか決めましょう。

売却前に購入（買い先行）するのか、それとも売却後に購入（売り先行）するのかで、大きくスケジュールは異なります。

買い先行のメリットとデメリットは以下の通り。

【買い先行のメリット】

　・時間をかけて、納得いく新居探しを行える

【買い先行のデメリット】

　・つなぎ融資を組む必要がある

　・二重ローンになるリスクがある

買い先行であれば、新居を選ぶのにじっくりと時間をかけられるので、妥協せずに物件を探すことができます。

購入時にまとまった資金がない場合は、「つなぎ融資」を活用することも可能です。

また、先に新居を押さえているので、引っ越しがスムーズになります。

空き家のすっきりした状況で内見活動ができるのも、メリットと言えるでしょう。

ただし、現在の家のローンを支払っている状態で次のローン支払いが始まるので、「ダブルローン」の期間が生まれてしまうのがデメリットです。

資金的に余裕がある人には、買い先行がおすすめです。

対して、売り先行のメリット・デメリットは以下の通りとなります。

【売り先行のメリット】

　・資金スケジュールが立てやすい

　・希望通りの価格で売却できる可能性が高い

【売り先行のデメリット】

　・売却後、しばらく仮住まいが必要となる

・二度の引っ越しが発生する

一般的には、急いで売却する必要がなく、資金計画も立てやすい売り先行がおすすめ。

売却期間に余裕を持てるので、高値での売却が出来る可能性も高まります。

また売却した後の資金を、購入時の頭金等にも充てられるのもメリットです。

ただし、気に入った物件があったとしても、今の家が売れるのを待っている間に、他の人に買われてしまう可能性はあります。

さらに、売却した後にまだ次の家が決まっていないので、一時的に仮住まいの場所を用意しなければいけません。

仮住まいへの引っ越しと、仮住まいから新居への引っ越しと2回の費用負担がかかるのもデメリットです。

また、マンションの売却額がローン残債を下回ってしまい、一括で返済できない場合があります。

住み替えのケースに限っては、次の新居で借りるローンに不足額を上乗せする「住み替えローン」を活用できます。

 

ローン残債が解消されるため、売却額＜ローン残高になっても売却可能。

しかし、無担保でのローンになるため、審査のハードルは高くなります。

不動産会社が提示してきた査定額が、現状の住宅ローン残債を下回る場合は、住み替えローンの利用も検討するといいでしょう。

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状況別売却ポイント2.離婚時のマンション売却

離婚をする際に、マンションを売却するのなら、ポイントはローンを完済できるのかどうかになります。

ローンがない、もしくは売却費用でローン返済できるのなら、これまで解説したポイントを踏まえて売却しましょう。

しかし、売却で得たお金でローン完済できないのなら、そもそも金融機関が住宅売却の許可を出しません。

そのため、元夫婦のどちらか、もしくは2人が離婚後もローン返済を続けるのです。

すると、ローン返済をする方や負担の割合、名義人などで大きく揉めること間違いなし。

もしローン完済できないのなら、任意売却が現実的な手段となります。

任意売却とは、一定期間ローンの滞納が発生した後に、金融機関の許可を得た上で、通常と同じ形で売却ができる仕組みです。

 

つまり、金融機関側も大きな金額を失ってしまうのです。

しかし、任意売却でなら限りなく市場価格に近い値段で売れるので、競売よりも大きな金額の回収が可能。

離婚時のマンションの扱いは、元夫婦でよく話し合ってから決める必要があります。

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【総まとめ】離婚でマンションを売却する際のケース別注意点

状況別売却ポイント3.相続したマンションの売却

相続したマンションを売却する時には、必要となる税金の種類と控除を知ることが大切。

相続に関わらず、マンション売却でかかる主な税金は次の4つです。

• ・相続税
• ・印紙税
• ・抵当権抹消登記でかかる登録免許税
• ・譲渡所得税

重要なのは、相続税と譲渡所得税の2つ。

【1.相続税】

相続税額はマンションの評価額によって異なります。

資産価値が高いので、多くのケースで相続税支払いの対象となるでしょう。

しかし、相続税には「（3,000万円＋600万円×法定相続人の数」の基礎控除があります。

相続人が1人の場合は3600万円分の控除があるので、マンションの価値が3,000万円なら、マンションには相続税がかからないのです。

また、相続人が配偶者の場合は1億6,000万円までが基礎控除となります。

次に見ていくのが、マンションを売った時にかかる譲渡所得税。

【2.譲渡所得税】

譲渡所得税は、マンションを売った際に売却額が購入額を上回った時にかかる税金です。

税率はマンションの保有年数によって異なり、保有年数が長いほど税率は低くなります。

この譲渡所得税を軽減するための制度は以下の2つ。

【3,000万円の特別控除】

売却した家に住んでいた場合、3,000万円まで特別控除できます。

これは相続人が相続されたマンションに住んでいた場合も適用されます。

【取得費加算の特例】

相続税の申告期限から3年以内に、マンションを売却した時に限り、相続税を取得費に加算できる制度。

取得費を増やすことで、譲渡取得税額を軽減できます。

相続で得たマンションを売却する際には、税金の種類と控除を理解することが大切。

専門知識も必要となってくるため、税理士などに相談するのもおすすめです。

関連記事→親のマンションを相続放棄する場合の方法と注意点まとめ

状況別売却ポイント4.マンションの生前贈与

遺産争いなどを防ぐために、マンションの生前贈与を考えている人もいるでしょう。

しかし、贈与税は相続税より税率が高く、1年間での非課税枠の上限は110万円です。（暦年課税）

例えば、3000万円のマンションを親から一人っ子の子供に贈与する場合と相続する場合の違いを見てみましょう。（子供が20歳以上と仮定）

贈与の場合・・・【3000万円‐110万円（非課税枠）】×45％（特例贈与財産用の税率）-265万円（控除額）＝1035万円

相続の場合・・・【3000万円ー（3,000万円＋600万円）】＝－600万円

つまり、贈与の場合は1000万円以上の贈与税を払うのに対し、相続であれば1円も税金を支払う必要がないということ。

とはいえ、相続する前に資産を子供に引き継ぎたい人もいるはずです。

その場合は、相続時精算課税制度の活用をおすすめします。

60歳以上の親（祖父母）が子供や孫（20歳以上）へ贈与する場合に限るのですが、相続時精算課税制度を利用すると、最大で2500万円までの贈与税を非課税にすることができます。

つまり先ほどと同じ条件で相続精算課税制度を活用しておけば、

3000万円‐2500万円（相続時精算課税）×20％（贈与税率）‐30万円（控除額）＝70万円

となり、1000万円以上かかっていた贈与税が、70万円まで軽減されるのです。

ただし、相続時精算課税制度を活用した非課税枠は、贈与者がなくなったタイミングで相続税の加算対象になるので注意が必要です。

相続時精算課税制度は税金の支払いを先延ばしできる制度であると考えて下さい。

また、相続時精算課税制度は2500万円の贈与額を超えた段階で非課税枠がなくなることと、途中で暦年課税に戻すことができない点に注意しましょう。

状況別売却ポイント5.サブリース契約付きのマンション売却

サブリース契約とは、不動産会社に家賃を保証してもらう代わりに、家賃の20％程度の手数料を支払う投資用不動産の管理方法です。

サブリース契約を結んでいるマンションを売却する場合には、大きく2つのパターンがあります。

• ・サブリース契約を結んだまま売る
• ・サブリース契約を解約して売る

結論から伝えると、サブリース契約を解約した状態のマンションの方が、早く高く売却できます。

しかし、サブリース契約は物件のオーナー側から一方的に解除することは難しく、サブリース業者側に問題があったり、オーナー側にサブリース契約を解除するにあたるだけの正当事由がなければいけません。

サブリース契約を結んだまま売却することも可能ですが、買い主にもサブリース契約がそのまま引き継がれるため、買い主側は管理方法を選ぶことができません。

サブリース契約付きのマンションは、購入希望者から敬遠されることが多く、値下げ交渉をされる材料にもなります。

サブリースマンション売却のポイントは、下記で詳しく解説しているので参考にしてみてください。

関連記事→【必読】サブリース契約中のマンションを高く売る方法とは？

状況別売却ポイント6.投資用マンションの売却

投資用マンションを購入するのは、主に投資家であり、彼らも購入したマンションで家賃収入を得ようと考えているはずです。

そのため、居住用とは異なる視点でマンションが見られます。

経費や賃料などがチェックされますが、特に重視したいのが空室率とリフォーム・設備更新履歴。

投資用マンションは空室ではなく入居者が埋まってから売りに出すのがおすすめ。

というのも、空き部屋が多ければ人気のないマンション、言い換えれば利益率の低いマンションとみなされてしまうからです。

借り主がいる状態の物件でも、「オーナーチェンジ物件」といって、通常通り売りに出せます。

借り主にとっては、オーナーが変わったからといって、生活に変化があるわけではないからです。

そして、投資用マンションに限れば設備更新やリフォームをしておくのがおすすめ。

給排水設備などは定期的な更新が必要のため、購入希望者は厳しくチェックします。

築年数が浅いほど人気ですが、設備が整っていて修繕箇所が少なければ、築年数が高くても売却できるでしょう。

専門家が制作する建物調査報告書（ER）を提示できるのがベストですが、ER制作費用はかなり高額になります。

そのため、売却価格が高額になりそうなら、ER制作を考えるといいでしょう。

関連記事→投資用マンション売却時に押さえるべき6つのコツ～税金を支払うタイミングや確定申告の手順も解説～

状況別売却ポイント7.事故物件

事故物件の価格は、相場価格より20~30%ほど安くなることが多いです。

一般的に購入が避けられる事故物件ですが、一部事故物件であることを気にしない層の人たちもいます。

また事故物件の売却は特殊なので、事故物件の売却実績豊富な不動産会社に依頼するのがベストです。

事故物件の売却価格が相場よりも下がるのは仕方ありません。

大切なのは、下がり幅を抑えること。

少しでも高く買ってもらえるように、不動産会社と相談しながら、リフォームや修繕を行いましょう。

関連記事→事故物件を高く売却する方法！値下がり幅の相場や過去の判例・告知義務の重要性も解説！

状況別売却ポイント8.築古物件

築年数が浅い物件ほど高く売れますが、築30年~40年越えのマンションも売れます。

築古物件の強みは手頃な価格です。

中古マンションの中でも、割安な価格で購入できることを存分にアピールしましょう。

しかし、価格を安くしすぎると損をしてしまうので、最低限の売却価格はしっかりと定める必要があります。

築古物件の購入を希望するのは、なるべく価格を抑えたい人、そして大規模なリフォームをしたい人です。

そのため、築古物件の売却前にリフォームをするのはNG。

また、以下のいずれかに該当するなら、築古物件でも高く売れる可能性があります。

• ・立地が良い
• ・部屋が広い
• ・最新の設備が使用されている

特に、立地の良さは大きな強みとなります。

築年数15年の駅から遠い物件よりも、築年数30年で駅から5分の物件の方が価値は高くなるのです。

築古物件を売る際は、アピールポイントを確認して、適切な価格設定をすることが大切になります。

＜関連記事＞

築年数が古いマンションを高く早く売るための秘訣教えます

状況別売却ポイント9.遠方のマンション

遠方のマンションを売る時は、マンションのある地域の不動産会社に依頼します。

家族や親戚が住んでいるのなら、代理人を立てると売却がスムーズに進むでしょう。

しかし、不動産会社選びだけは自分で行うようにしてください。

事前にネットの一括比較サイトで不動産会社の目星をつけ、一度実際にうかがって話を聞いてみましょう。

代理人を立てるとしても、遠方のマンションを売るためには、不動産会社に大きく頼ることになります。

そのため、不動産会社選びが売却成功のカギを握るのです。

不動産会社の担当には、要望をこと細かく伝えましょう。

そうすることで、あなたが不在でも内見や交渉がスムーズ進みます。

また、契約タイプは専任媒介もしくは専属専任媒介契約がいいかもしれません。

専任と専属専任媒介契約は、定期的な報告が義務化されているので、遠方にいながら活動内容を知ることができるのです。

無事に売買が成立すると、あなたは一度現地に向かい、買主と司法書士と共に登記を行う義務があります。

つまり、代理人を立てても最低1回は現地に向かう必要があるということです。

関連記事→持ち回り契約の注意点は？マンションを売る際に起こりうるトラブルも紹介！

状況別売却ポイント10.共有名義

共有名義のマンションを売る場合、大前提として必要なのが全ての共有名義人の同意です。

共有名義人全員が売主となるので、全員が不動産会社と契約する必要があります。

遠方に住んでいる場合は、委任状で売却を一任する、もしくは代理人を立てることが可能。

単独名義に変更してから売却活動に取り組んだ方が手っ取り早いですが、単独名義にすると贈与税がかかる可能性が出てくるのです。

しかし、売却価格を共有名義人と分け合うことが目的なら、離婚時と相続時だけ非課税となります。

関連記事→共有名義マンションの売却は課題が多い！ 流れや注意点、高値売却のポイントまとめ

マンションを売却する際の注意点まとめ

ここまで見てきた中で、特に重要な注意点をもう一度まとめてみました。

ローン残債がある場合は売却前に銀行に連絡する

ローン負債がある場合は、金融機関に家の売却をする許可を出してもらう必要があります。

そのため、売却前の銀行連絡は必須です。

預貯金のみでローン返済をするつもりなら、売却を決めた時点で連絡し、一括返済の手続きを行います。

大多数の方は、売却して得たお金でローン完済を目指すはずです。

その場合、銀行へ連絡するのは売却が決まってから、遅くとも決済の2週間前には連絡しましょう。

決済日に買主から受け取ったお金で、そのままローン返済と抵当権の抹消を行います。

これを同時決済と言うのです。

銀行と不動産会社に同時決済したい旨を伝えれば、手続きの準備をしてくれます。

また、一括返済をするには手数料がかかることがあるので、そのことも尋ねておきましょう。

リフォームはせずクリーニングや簡単な修繕で済ませる

投資用マンションや事故物件ではないのなら、リフォームを行うべきではありません。

繰り返しになりますが、中古マンションの魅力はリフォームのしやすさです。

リフォーム目的でマンションを探している人がいれば、リフォーム費用以上の効果も期待できないので、リフォームは行わないのが賢明。

あくまでも簡単な修繕だけ済ませて、ハウスクリーニングやホームステージングを行ったほうが、売却価格が高くなる可能性が上がります。

売却した後は管理会社に連絡する

マンションだと自分でメンテナンスする必要はありませんが、毎月駐車場代や修繕費などを支払う必要があります。

組合員の口座から毎月自動引き落としされるのが基本なので、マンションを売った後は管理会社に連絡しましょう。

連絡をしなければ、住んでいないのに管理費や修繕費を支払うことになります。

また、管理会社に連絡することで、修繕履歴などマンションの情報を確認できるのです。

修繕履歴や耐震診断結果は売却時の資料となり、内容によっては査定額アップの材料となります。

そのため、マンション売却を決断した時に連絡をして、資料をもらうのもいい考えです。

遅くとも、売却が決まったら忘れずに管理会社へ連絡しましょう。

マンションの不具合は隠さず不動産会社に伝える

マンションを売る時、原則として隠し事をしてはいけません。

不具合を隠して売却すると、後々大きなトラブルへつながってしまいます。

そのため、購入希望者はもちろん、パートナーとなる不動産会社にも不具合は必ず伝えましょう。

告知義務の範囲は非常にあいまいです。

明確に定められていないからこそ、自己判断ではなく、気になるところは包み隠さず不動産会社へ伝えるようにしましょう。

関連記事→事故物件を高く売却する方法！値下がり幅の相場や過去の判例・告知義務の重要性も解説！

マンションを早く売却したい人は買取がおすすめ

「3~6か月も家が売れるのを待てない」という方には買取がおすすめ。

買取とは、一般購入希望者に売却するのではなく、不動産会社に直接マンションを売ることをいいます。

すぐに現金化できる一方で、価格が少し安くなるなどのデメリットもあります。

ここからは、買取のメリット・デメリット、そして買取保証について解説します。

買取のメリット・デメリット

買取のメリットは、交渉がまとまりさえすれば、すぐに現金化できることです。

不動産会社が査定を行い、提示された買取額に納得すれば契約成立。

あとは司法書士との登記手続きなどを行って、現金を受け取るだけです。

このスピード感は買取ならではのものでしょう。

また、買取主が不動産会社になるため、仲介手数料の支払いがなくなるというメリットも生まれます。

不動産会社への仲介手数料は100万円を超えるのが一般的。

このまとまった金額を失くせるのは嬉しいですね。

普通に売り出すよりも価格が安くなってしまうことが、デメリットとして挙げられます。

不動産会社は利益を見越した価格で購入するため、相場の1~3割ほど安くなってしまうのです。

特に、築年数が浅い物件は買取に出すと大きく損する可能性が高いです。

買取がおすすめなのは、築年数が高い物件を早く手放したい方。

＜関連記事＞

マンションを即売却したいなら、即金買取業者に査定依頼しましょう！

マンション買取おすすめの業者や査定の依頼方法、相場の調べ方やメリット・デメリットも解説！

買取と売却の間をとった買取保証もある

早く売りたいけど、3ヵ月ほど時間がある方は、買取保証がおすすめです。

買取保証とは、最初の3か月間は不動産会社が専属専任媒介契約で営業をし、3ヵ月以内に売れなければ不動産会社が買い取るというもの。

最初の3か月間は相場の高い価格で売れるメリットがある上、確実に不動産会社が買い取ってくれるので、スケジュール調整もしやすいです。

特に住み替えを考えている方に、買取保証はぴったり。

ただし、不動産会社が購入する場合の価格は、相場の70~90%ほどになります。

それでも予め売れなかった場合の最低価格が分かるので、予算を見通した計画が立てやすいです。

マンション売却時によくある疑問まとめ

マンション売却は特別なイベントなので、様々な悩みや疑問がつきもの。

ここからは、多くの方が持つ疑問に答えていきます！

マンション売却時にかかる費用ってどれくらい？

マンションでかかる費用は、譲渡所得税の他、主に次の4つがあります。

【1.印紙税】

売買契約の時に支払う税金です。

印紙税とは、契約書に貼られる印紙代のことで、税金額は契約金額によって次の通りになります。

• ・500万円越え1,000万円以下：5千円
• ・1,000万円越え5,000万円以下：1万円
• ・5,000万円越え1億円以下：3万円
• ・1億円越え5億円以下：6万円

【2.仲介手数料金】

不動産会社に売却依頼をして成功した時に支払う手数料。

一般的に仲介手数料は印紙税と同様に、売買契約の際に支払います。

仲介手数料金は不動産会社によって異なりますが、400万円以上で売れたのなら、上限は売却価格×3.24%＋6万4,800円です。

例えば、3,000万円で売れたのなら、仲介手数料は最大で約103万円となります。

大きい金額ですので、予め計算して確認しておきましょう。

【3.登録免許税】

登録免許税とは、抵当権抹消手続きと住所変更登記にかかる税金のことです。

抵当権抹消には、土地と建物に1,000円ずつの計2,000円かかります。

住所変更登記は1,000円なので、特に問題なく支払えるはずです。

【4.司法書士費用】

先ほど見た登録免許税に関する変更手続きは、専門知識が必要となるため、司法書士に依頼するケースがほとんどです。

司法書士への依頼費用相場は、約1~3万円となります。

関連記事→中古マンションを売る時の費用・税金まとめ｜戻ってくるお金や手数料の抑え方、お得な控除方法も解説！

1年を通してマンションが売れやすい時期はある？

現在はネットが発展したため、年中通してマンションは売れます。

しかし、少しだけ売れやすくなる時期があるのも事実です。

それが3~4月と9～10月。

どちらも転勤や転職などで、新生活がスタートする時期ですよね。

ただ、売れるからと言って3月や9月に売却に出すのは遅いです。

購入者側の気持ちになると分かりますが、大きな買い物となるのでじっくりと物件選びをします。

1か月や2か月でマイホーム購入を決める方は少ないので、1月や7月頃には売却に出しておきたいところ。

基本的には、時期に関わらず魅力的な物件は売れます。

住宅ローンが残っていてもマンションは売れる？

住宅ローンが残っていても、マンションが売れるケースは3つあります。

• 1．売却で得た資金でローン完済をする
• 2．任意売却を行う
• 3．住み替えローンを利用する

理想は売却資金で完済すること、次が住み替えローンです。

あくまでも、任意売却は最終手段としましょう。

住宅ローン返済ができなくとも、物件を売りに出せる任意売却ですが、デメリットもあるのです。

任意売却を行うと、個人信用情報に一定期間記録が残ってしまいます。

ブラックリストに登録されるということなので、数年間は新しくローンを組んだり、カードの更新を行ったりするのが難しくなります。

ただ、相場に近い価格で売却できるというメリットもあるため、最終手段としては良い選択肢です。

関連記事→住宅ローン残債ありのマンションを売却する3つの方法｜一括返済・買い替えローン・任意売却

マンションは売却すべきか賃貸に出すべき

売却と賃貸で迷っている方もいるでしょう。

確かに賃貸にすれば不労所得が手に入りますが、すぐに元を取れるとは限りません

毎月まとまった金額が入ってくる一方で、管理費や税金などの各種費用もかかってくるのです。

そのため、マンション購入価格の元を取るには長い時間がかかるうえ、借り手が見つからなければマイナスの期間が続きます。

本気で賃貸を目指すのなら、数百万円かかるリフォームを行うべきです。

多くの方は、そこまでして賃貸をするつもりはないでしょう。

また、少子高齢化が進む日本では、将来的に借り手が見つからないリスクが高いです。

幸いなことに、2019年はマンションが高く売れる期間で、東京オリンピック後は価格が落ちていくと予想されています。

基本的には売却がおすすめですが、以下のいずれかに該当する不労所得を目指している方は、賃貸を考えてもいいかもしれません。

• ・立地が非常にいい
• ・転勤などで一時的に離れるものの、数年後には戻ってくる予定
• ・借り手がすぐに見つかりそう

立地が良いなどの条件があり、時間に余裕のある方は賃貸がいいかもしれません。

賃貸の管理は不動産会社に委託すると、負担を大きく減らせるでしょう。

時間がない方やマンションに特別な魅力がない、すぐにまとまったお金が必要な方は売却がおすすめです。

関連記事→家は売るor賃貸に出すべき？どちらが得なのかシミュレーション付きで解説！

マンション売却期間はどれくらいかかる？

マンションの売却期間は3~6か月です。

不動産会社との契約は3ヵ月更新が基本であり、初めの3か月間は希望価格での売却を目指し、後半は価格を下げての売却活動が基本となります。

3か月間は大きな目安となり、誰も内見に来ないという状態なら、価格や不動産会社を見直すのがおすすめです。

市場に出ている期間が長いほど、「だれも手を出さない売れ残りマンション」というイメージがついてしまい、余計に買い手が見つからなくなります。

3ヵ月内で売れたら大成功、6か月以内に売ることを目標として、売却活動を行うといいですね。

すぐに売りたいという方は、買取もしくは買取保証を検討しましょう。

個人間の不動産売買はリスクが高い？

誰もが当然のように不動産会社を通じて売買を行っていますが、法律上は個人間で売買をしても問題ありません。

個人間で売買をすると膨大な仲介手数料を削減できます。

しかし、個人間の売買が流行らない理由はちゃんとあります。

1つ目が、売買契約書や重要事項説明書などの膨大な説明書を自分で作成しなければいけないから。

これらの書類作成には専門知識などが必要であり、何よりも手間と時間がかかりすぎます。

そして、2つ目の理由がトラブルが起きるリスクが高いからです。

例えば、法律で今と同じ床面積の建物が建てられなかったり、土地の所有権を主張する第三者が現れたりするかもしれません。

売却の前に土地と建物を徹底的に調べるのは、トラブル回避のためにも不可欠。

まとめると、次の3つを代理で行ってくれるがゆえに、不動産会社を利用すべきです。

• ・膨大なネットワークを駆使した販売活動
• ・契約に必要な書類などの作成
• ・トラブル回避のための調査

これだけの仕事をしてくれると考えると、仲介手数料はそれほど高くありません。

特別な理由がない限りは、不動産会社を通しての売買活動を行いましょう。

媒介契約の途中で不動産会社を変えることはできる？

3ヵ月の更新を迎える前に、媒介契約の途中解約は可能です。

例えば、不動産会社が適切な売却活動をしなかったり、報告を怠ったりなどを繰り返すようなら、不動産会社の責任なので途中解約できます。

しかし、不動産会社が活動を行っているにもかかわらず、途中解約を望んだ時は広告費などの実費を請求される可能性が高いです。

特別な理由がない限りは、3ヵ月の契約満期を迎えるまで、契約を続けるのが無難でしょう。

また、途中解約を避けるためにも不動産会社選びが重要です。

特に多いケースが、「担当者と合わないから途中解約したい」というもの。

不動産会社の実績がよくとも、実際には担当者とやり取りを進めるので、担当者の人柄や相性はじっくりと考えたいところです。

権利証をなくしてしまった場合はどうすればいい？

権利証とは、抵当権の抹消時や住宅ローン完済時に必要な重要書類です。

しかし、重要書類ながら出番が少ないため、紛失してしまった方もいるでしょう。

まず知っておくべきなのが、権利証を紛失したとしても、マンションの所有権を失うわけではありません。

ただ、権利証の再発行は行えないため、売却手続きの際は司法書士による本人確認が必須となります。

司法書士が運転免許証などの本人確認ができる書類と実印、不動産の所有者であることを証明する書類をチェックして「本人確認情報」という書類を制作してくれるのです。

もしくは、公証役場で本人確認を実施するという方法もあります。

手続きには時間がかかるので、購入希望者に迷惑をかけないためにも、早めに手続きを実施しましょう。

【番外編】マンションを売った人の体験談を紹介

最後に、マンションの売却に成功した人の体験談を紹介します。

リアルな体験談を見ることで、売却イメージが掴めるでしょう。

『強気な値段設定が売却のカギ』

3,000万円での売却を希望しました。

部屋の状態も良く、築年数が8年と若いこともあり、不動産会社として3か月間は相場よりも高い3,300万円で売り出したのです。

内見者はたくさんやってきましたが、やはり値段がネックということで買い手は見つかりませんでした。

そこで契約更新と同時に、担当の方の提案で当初の希望価格であった3,000万円に値下げたのです。

不動産会社の方が内見に来てくれた方に値下げをしたと連絡してくれ、すぐに買い手が見つかりました。

初めに高く価格設定し、値下げをしてお得感を見せる不動産会社のテクニックのおかげです。

『完璧な状態で広告写真を撮影』

マンションを売る中で、最も力を入れたのが広告写真です。

不動産会社の方にも、内見のためにも広告写真撮影前から、ハウスクリーニングをしておいた方が言われました。

築18年ということで、汚れや傷も目立ったため、思い切って全室ハウスクリーニングしてもらったのです。

約10万円の費用こそかかりましたが、ハウスクリーニング後は見違えるほど綺麗な状態になりました。

また、ホームステージングも行って、広告写真と内見準備はばっちり。

そのかいもあってか、売りに出してすぐに多くの方が内見に来てくれたのです。

多くの方が購入希望ということで、値段交渉をされない方を選べました。

築15年越えのマンションでも、事前準備さえしておけば、希望通りに売れるということは皆さんと共有しておきたいです。

まとめ

最後まで読んでくださりありがとうございます！

2019年はマンションを高く売却する絶好のチャンスです。

希望通りの価格で売るためのポイントをいくつか紹介しましたが、特に以下の3点は意識してください。

• ・不動産会社選びは複数比較が重要
• ・ハウスクリーニングとホームステージングをする
• ・リフォームはしない

中古マンションの人気は高まっているので、築年数が20年を超えていても、売れる可能性は高くあります。

まずは、あなたに合った不動産会社選びをしましょう。

希望通りの価格でマンションが売れるのを願っています！