結局いくら?オーナーが借主に払う立ち退き料の相場や判例、税金をわかりやすく解説!

この記事では、

売りたい人

賃貸に出しているマンションを、収益用ではなく居住用のマンションとして売りに出したい。

住んでいる居住者の人に出て行ってもらいたいけど、立ち退き料っていくらくらい払わないといけないんだろう?

そういった方の疑問に答えていきます。

先に結論を伝えておくと、借主に支払う立ち退き料に相場はありません。

なぜなら、貸主・借主双方の理由や状況によって、支払うべき立ち退き料が変わりますし、そもそも立退が認められないこともあるからです。

立ち退き料に絶対の正解はありませんが、基本となる考え方のベースは存在します。

今回の記事では、

  • ・立ち退き料を支払う額の考え方
  • ・そもそも立ち退いてもらえない場合
  • ・過去の立ち退き料に関する判例

の3つのポイントを中心にお話を進めていきます。

立ち退いてもらいたい貸主さんはもちろん、立退を迫られた借主さんにもためになる内容ですので、しっかりと読み込んでください。

それではさっそく参りましょう!

もくじ

大家都合の解約と借主側の問題による立ち退きの違い

大前提として、貸主が借主に立ち退きを要求するケースには大きく2つのパターンがあります。

1つ目は、賃貸人側の理由で借主に立ち退いてもらうパターン

2つ目は、賃借人側の過失や契約違反で立ち退いてもらうパターン

です。

通常2つ目に関しては、賃借人側に問題があって立ち退きや契約解除を申し出ているため、立ち退き料を支払う必要はありません。

(貸主側にも非があるケースや、そもそも借主が契約に違反していない場合は除きます。)

今回お話していくのは「賃借人側」に何かしらの事情があり、問題なく物件を借りている賃借人に立ち退きを要求するケースです。

一般的には貸主側の一方的な理由での退去になるため、それ相応の立ち退き料を払うことが一般的です。

今回は①のパターンを中心にお話をしていきます。

1、賃貸人が貸借人に払う立ち退き料の考え方

一番初めに、立ち退き料の金額を考えるベースとなる考え方についてお話しておきます。

最も重要なポイントになるのは大きく2つです。

  1. なぜ、賃貸人は賃借人に退去してもらう必要があるのか
  2. 貸借人が退去する場合、それに伴って発生する費用や損失はいくらか

それぞれ順番に説明していきます。

1、なぜ、賃貸人は賃借人に退去してもらう必要があるのか

「賃貸人」が「賃借人」に退去をお願いする理由が何なのかが、最も重要なポイントになります。

立ち退きを要求する理由に正当性がない場合、立ち退き料を払ったとしても立ち退いてもらうことができないからです。

立ち退き料の話は、まず貸借人も納得ができる正当な理由があり、その後に出てくる議論であることを覚えておいて下さい。

(立ち退き料が、不足している正当事由を補う役割もあります。)

どういった理由が立ち退きに対しての「正当事由」に当たるかどうかは後で詳しくお話します。

2、貸借人が退去する場合、それに伴って発生する費用や損失はいくらか

立ち退き料を考える上で基準となるのは、「借主が実際に退去することになった場合、いくらほどの費用が必要になるか、またどういった損失を被るのか」がポイントです。

単に住宅として借りているケース以外にも、会社のオフィスとして使用するケース、店舗として使用するケースも存在します。

自宅として使用している場合は、引っ越し代や敷金、引っ越し先の敷金や礼金、不動産会社への仲介手数料、立ち退きにあたっての迷惑料を支払うことが一般的です。

店舗やオフィスとして使用している場合、その店舗の営業利益や、立ち退きに関して被る損失額も対象になるため、数千万円から数億円に上るケースも珍しくありません。

基本的には双方の合意が得られればOK、得られない場合は裁判に

先ほどから伝えているように、立ち退き料に一般的な相場は存在しません。

言い換えれば、立ち退き料が0円であっても、「賃借人」、「賃貸人」の双方が納得すればOKということになります。

しかし、支払う金額が高額になるという貸主側の視点と、住まいを半強制的に変えさせられる借主側の意見は一致しないことが多いです。

その場合は弁護士などを介しながら裁判で争って、第三者的視点から判断を下していく他ありません。

2、借地借家法では、圧倒的に借主が強い

続いて、法律的な意味での賃貸人と賃借人の力関係についてお話しておきます。

まず賃貸人と賃借人の立場は、「借地借家法」と呼ばれる法律で規定されており、原則賃借人の力が非常に強いとされています。

なぜ、賃借人の立場が強いのか?

借地借家法では、「賃貸人」は経済的に余裕があり、「賃借人」は経済的弱者であると規定されています。

例えば契約時に定めた特別な規定があったとしても、借主にとって不利になるものは無効になるといったものです。

そのため、立場上弱い貸借人を守るために、貸主にとっては厳しい決まりが複数あります。

借主は3カ月前告知で退去可能、貸主は6カ月前+正当事由+立ち退き料で退去させられる

見出しを見ていただければわかる通り、借主は比較的簡単に契約を終えられるにもかかわらず、貸主都合での契約解除は非常に厳しいルールが課されています。

借主としては嬉しい法律ですが、オーナー側の意見としては非常に厳しいものであると感じるでしょう。

ただ、契約の方法を変えることで、立ち退きの問題を解決できるケースもあるので、紹介しておきます。

3、定期借家契約と普通借家契約

今後、物件を賃貸として貸し出そうとしている方に知っておいていただきたいのが、「定期借家契約」と「普通借家契約」の違いです。

2つの契約の違いを理解しておくことで、後々立ち退き料の問題に悩まされずに済む可能性があります。

定期借家契約

定期借家契約は、事前に決めた期間が経過したら、更新を行わずそこで契約を終了させるというものです。

活用すべきケースとしては、「ある一定の期間だけ貸し出して、そのあとはまた自分が住みたい」といった理由があって、一時的に賃貸をする場合。

急遽転勤が決まったり海外の駐在が決まった場合は、現在住んでいる誰かに貸し出したいという場合は、定期借家契約を結んでおけば、借主も期間修了後に退去してくれます。

普通借家契約

通常の賃貸契約は「普通借家契約」として結ばれます。

普通借家契約は一般的に2年間で契約期間が設けられていますが、借主・貸主側から更新拒絶がない場合は、2年後も同じ条件で更新されます。(=法定更新)

先ほどお伝えした通り、借主は3カ月前申請、貸主は6カ月前申請+正当事由+立ち退き料を支払うのが一般的な対応となります。

4、立ち退きをめぐって行われた裁判の判例

冒頭で、立ち退き料に相場はないという話をしました。

とはいえ、まったく具体的な数字がないと、判断のしようがありませんよね?

ここでは、過去に行われた裁判の例をケース別に分けて紹介し、

「誰にどのような状況で賃貸をしている場合に、どういった立ち退き料を支払うのか」を考える際の参考にしてみてください。

今回は、

  • ・居住用として賃貸している場合
  • ・事業用のオフィスとして賃貸している場合
  • ・店舗用のオフィスとして賃貸している場合

の3パターンに分けて、それぞれ紹介をしていきます。

1、居住用として賃貸している場合の立ち退き料の相場

まず、居住用として賃貸していた場合の立ち退き料について、過去の例を紹介していきます。

実際に支払った立ち退き料と、その背景についても簡単に補足しておきますね。

・支払った立ち退き料 50万円

→物件のオーナーは不動産会社とサブリース契約を結んで収益物件を運営していた。

自宅の老朽化の補修に資金が必要になったため、収益物件を売却するにあたり、サブリース契約の解除・明け渡しを要求。

50万円の立ち退き料を支払うことで、正当事由を補い賃貸借契約を解除することができた。

50万円の内わけは、賃料相当損害金などを総合的に判断したもの。(サブリース会社は借主に対して13万3000円の賃料設定、10万円を毎月オーナーに支払う契約)

参考:サブリース会社に対する建物のオーナーの賃貸借契約解除及び建物明渡し請求が認容された事例

・支払った立ち退き料 170万円

→借地権がついた共同住宅に居住していたオーナーは、同じ共同住宅に居住していた借主に対して、契約更新を断り退去を求めた。

退去を求める理由としては、「借金の返済・相続人への弁償・借地更新料の未払い分の支払い」に充てる必要があるから。

170万円の内訳は、正当事由を補完することを目的のみで、賃料の何か月分といった算出方法ではない。

(賃借人が生活保護受給者であったため、転居の際に補助が出る前提での金額)

参考→賃貸人の賃借人に対する共同住宅の売却のための建物明渡請求は、170万円の立退料支払により正当事由が補完されるとして、賃貸人の請求が認められた事例

・支払った立ち退き料 215万円

→建物の老朽化による修繕を目的とし、オーナーが借主に賃貸借契約の解約を申し入れた。

築年数が95年を経過していることから正当事由であることが認められ、結果として215万円を支払うことで解約できることになった。

215万円の内訳は、引っ越し費用、敷金・礼金、以前の賃料と新居の賃料の差額を補填(2万4960円→8万6500円)したもの。

参考→建物老朽化(築後95年)を事由とした建物明渡請求が、原判決の立退料を増額した上で、控訴審でも認められた事例

2、店舗用として賃貸している場合の立ち退き料の相場

・支払った立ち退き料 5215万円(テナント4区画分)

→老朽化したビルの再開発を理由に賃貸人が賃借人である各テナントに立ち退きを要求した。

立ち退きに反対したテナントの賃借人(喫茶店、倉庫、従業員控室の4区画を賃貸)に対して、5,215万円を立ち退き料として支払った。

5215万円の内訳は、鑑定評価分、移転にかかる費用、立ち退きに伴う営業損失の補填を加味したもの。

参考:築後40年以上経過の都心ビルの建替え・再開発の必要性を理由とした建物明渡し請求が立退料と引替えに認容された事例

・支払った立ち退き料 4130万円

→老朽化した建物の建て替えのため、オーナーがゲームセンターを運営している借主に対して、契約の解除を申し出た。

震度5弱程度で命の危険がある耐震性であり、借主がこの物件を使用する必要性が低いため、正当事由として認められた。

4130万円の内訳は、総合的な判断のもと下されているので具体的な項目の記載はない。

計算方法としては、借家権価格8260万円の半分として算出。

参考→賃貸人が主張する建替えの必要性は高度であり、かつ賃貸人自身の建物使用に準じるものであるとして、立退料の支払を条件とすることで、正当事由が認められた事例

・支払った立ち退き料 6000万円

→物件のオーナーが、耐震性に問題があった建物の建て替えを理由に、借主(歯科診療所運営)に対して契約の解除を申し入れた事例。

複数の訴訟やオーナーの変更があったものの、最終的には6000万円の立ち退き料を支払うことで、解約は受け入れられた。

6000万円の内訳に対する詳細は記載されいないが、借主に使用すべき必要性があったことから、移転に伴う費用+立ち退きに伴う営業損失の補填であると考えられる。

参考:耐震性に問題のある建物の賃貸借契約が、立退料の提供を条件とする正当事由が肯定された事例

 

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5、立ち退きの正当事由として認められないケース

ここまで、判例を実際に紹介しながら、具体的な立ち退き料の相場・例を出してきました。

ただ、さきほどの例はすべて「正当事由」として認められたケースばかりです。

(もしくは、正当事由として不足していた部分を立ち退き料で補ったパターン)

立ち退き料の金額以前に、そもそも立ち退きを依頼する正当事由ではないとされ、却下された例を見てみましょう。

立ち退きの正当事由として認められなかったケース①

オーナーが、築40年が経過している木造建物の老朽化と、債務整理による借金返済のため借主に立ち退き要求をした。

しかし、建物は現状のままでも使用可能であり、補修工事による維持も可能であると判断された。

さらに、オーナーは以前のオーナーから十分な金額の遺産を相続しており、借金返済に充てるための資金も持っているとみなされ、立ち退きは却下された。

参考→建築後約40年を経過した建物の所有者である賃貸人による明渡請求が否定された事例

立ち退きの正当事由として認められなかったケース②

共同住宅の1階から8階までの部分をサブリース契約とし不動産会社に貸し出していたオーナーが、契約の更新を拒絶し建物の明け渡しを請求した。

しかし、特にオーナー側がその建物部分を使う必要性がないのに対し、転貸借によって利益を出している不動産会社と、実際に使用している借主の必要性は高いと判断。

オーナー側の立ち退き請求は拒絶された。

参考→サブリース業者を借主とする建物の賃貸借契約の更新拒絶につき正当事由が否定された事例

同じ正当事由でも、状況によって判断が変わる

「建物の老朽化」という理由で立ち退きを要求しても、その実態によっては棄却されることもあります。

「借金返済」という理由で立ち退きを要求しても、十分な資産を持ってじいれば認められないこともあります。

つまり、Aという理由で立ち退きを要求すれば、必ず承認されるというものではないのです。

自分で「これは正当事由に該当する」と判断するのではなく、あくまでも客観的な事実にもとづいて判断されることを覚えておいてください。

立ち退き料に関しての議論はあくまでもその後ですから。

6、立ち退き料を支払わずに退去させられる事例

売りたい人

立ち退き料ってこんなに高額を負担しないといけないのね。

何とか立ち退き料を支払わずに、退去してもらう方法はないのかしら・・・。

と思われる方も少なくないはずです。

賃借人を騙してはいけませんが、もし普段の素行に問題があれば、それを理由に退去を求めることもできます。

借主側の過失や契約違反によって、売買契約を解除できる例をいかにまとめました。

立ち退き料を支払わずに退去させることができるケース

・賃料の滞納、全額を支払わない

・入居者が暴力団員

・貸主の借金返済のため

・借主が毎日騒音を出している

・借主が室内を勝手に塗装、内装工事を行った(貸主への許可なし)

・ペット禁止の物件での借主のペット育成

・借主のごみ屋敷状態

賃貸借契約を結んだうえで、違反とされる事項に借主が反していた場合、立ち退き料を支払わずとも立ち退かせることが可能です。

注意

たとえ、借主側に問題があるからといって、暴力に訴えたり、勝手に鍵を交換して追い出したりといった行為は禁じられています。

これを「自力救済の禁止」といい、裁判所等の公的な機関を通さずに個人の実力をもってして、権利を獲得することをいいます。

上記のような対応をしてしまうと、逆に損害賠償責任を追うようなことになりかねないので、十分注意してください、

7、アパート・マンション・戸建によって立ち退き料に違いはある?

基本的に、建物がアパートだから、マンションだから、といった違いで立ち退き料に影響があるわけではありません。

さきほどの判例を見ていただければわかる通り、

  1. 貸主がどういった理由で立ち退きを求めているのか
  2. 貸主が立ち退きを依頼する正当性はどれほどか
  3. 借主がその物件に住み続ける必要性はどれほどか
  4. 借主が立ち退くにあたって発生する費用や損失はどれほどか

等を総合的に加味したのち、立ち退き料は決まります。

とはいっても、すべてのケースが裁判までもつれこむわけではありません。

貸主と借主の双方が納得していれば、その金額が立ち退き料です。

借主に交渉をする際は、立ち退きを伴うことによって発生した余分な費用のみ支払うところからスタートしてみてください。

具体的には、

「退去時の引っ越し費用+新しい住居の初期費用(敷金、礼金等)+新住居(旧住居と同等の条件)と旧住所の賃料の差額×数か月※1」などが妥当でしょう。

上記の金額で納得してもらえ無い場合は、迷惑料として賃料数か月分を上乗せする、もしくは裁判で第三者からジャッジしてもらう形になります。

※1 旧住居と同等の条件の物件を探して賃料が高くなった場合に。その差額を補填することがあります。(旧住居よりもグレードの高い場所に引っ越した場合は適用されません。)

具体的に差額を何か月分支払うのかという点ですが、東京都収用委員会の採決で、2年6か月分の差額を保証したケースがあります。

賃料8万円の物件に住んでいて、同等の条件を満たす物件が賃料9万円しかなかった場合に、1万円×30か月分=30万円を差額の補償費として支払う形ですね。

8、支払った立ち退き料に対する税金の扱いは?

立ち退き料として支払ったお金は、その性質によって扱いが変わります。

種類は大きく3つあって、

①賃料をもらっていた借主を立ち退かせる→不動産所得の必要経費

②不動産売却のために立ち退かせた場合の立ち退き料→課税譲渡所得から控除

③土地だけを貸し出していて、建物の所有者を立ち退かせる場合の立ち退き料→土地の取得費

となります。

いずれも経費として扱われ、結果として税金を減額することができます。

<補足>立ち退き料としてを受け取った側の税金は?

これまでは立ち退き料を支払う側の視点でお話をしてきました。

ここから、立ち退き料を受け取る人の立場でお話をしていきます。

立ち退き料は、ある程度まとまった金額になることが多く、税金の計算をどうすればいいか疑問に感じている人もいるでしょう。

立ち退き料として受け取ったお金は、性質によって扱いが変わってきます。

国税庁の借家人が立退料をもらったときによると、立ち退き料の性質は大きく3つあり、

①借りていた物件の権利が失う代わりの対価としてもらう立ち退き料→譲渡所得扱い

→総合課税となるため、給与所得や事業所得と合算したうえで、最終的に税金を支払います。

②収入か立ち退きに伴ってかかる費用を補う意味合いの立ち退き料→事業所得扱い

→このケースは事業を行っていた上で立ち退きをさせられた場合です。

事業として出した売り上げとして計上されます。

③1、2以外のもの→一時所得扱い

→こちらも総合課税の対象となり、他の所得と合算の上、納税を行います。

9、収益物件として売る場合と、居住用物件として売る場合の違い

冒頭で出てきた女性は、「収益用物件としてではなく、居住用物件として売りたい」という話をしていました。

収益用物件というのは、自分が住むのではなく、他の人に貸し出すことで収益を上げるための物件をいいます。

ただし収益用物件であっても、貸借人がいない状況で販売ですれば「居住用物件」として売りだすこともできるんです。

そして一般的な売却価格は「居住用物件」>「収益物件」となることが多いので、冒頭の女性は居住用物件として売り出したかったんですね。

なぜ「居住用物件」は「収益物件」よりも高いのか

一般的に居住用物件が収益物件よりも高い理由は、物件の査定方法の違いにあります。

まず、居住用物件は「取引事例法」と呼ばれる査定方法を活用して進めていきます。

取引事例法は、同じようなタイプの物件が過去にいくらで売れたかという過去の成約事例をもとに計算するんです。

それに比べて収益物件は、「収益還元法」と呼ばれる査定方法で価格が算出されます。

収益還元法は、その物件が将来いくらの収益をもたらすのかという未来の予測をもとに計算されるのです。

将来的にも高い需要があり、収益性の高い物件は高く売れますが、将来性がない物件は低く見積もられてしまいます。

マンションを居住用として売りたいという意見は、かなり正当性が低い

実際に、「収益用の物件を、居住用として売りに出したいから退去して下さい」という理由は、正当事由として認められる可能性が限りなく低いです。

完全に貸主の一方的な都合であるため、そもそも受け入れられないか、受け入れられても相応の立ち退き料を支払う必要があるでしょう。

本当に立ち退きをしてもらいたい場合は、別の理由で説明することが賢明です。

まとめ

今回は、賃貸に出している物件で立ち退きを依頼する際の「立ち退き料」にまつわるお話をしてきました。

貸主であるあなたに押さえておいていただきたいのは、

  1. 借主を立ち退かせるだけの正当事由があるか
  2. 立ち退き料を払うだけの資金力はあるのか
  3. お互いが納得のいく立ち退き料はいくらか

の3つのポイントを理解することです。

立ち退き料には絶対の正解がありませんが、一番は過去の判例を参考にすることが望ましいでしょう。

立ち退きを専門にしている弁護士事務所も複数あるので、自分だけで判断せずに相談をするようにしてくださいね。

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