マンション売却の知識

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マンションの「直接買取」のメリット・デメリット教えます

 

売りたい人

マンションを売ろうと考えているけど、できるだけ早く売却したい…

不動産会社が直接買い取ってくれるサービスがあるみたいだけど、仲介で売る時と比べてどう違うんだろう?

といった疑問に答えていきます。

まず、マンションの直接買取と、仲介による売却をメリット・デメリットで比較してみました。

※表を横スクロールできます

直接買取 仲介
メリット ・早く確実に売却することができる。
・リフォームや修繕なしでそのまま引き渡し可能。
・周囲の人に知られずに売ることができる。
・仲介手数料を支払う必要がない。
・瑕疵担保責任を負う必要がない。
・相場の値段で売却できる。
デメリット ・相場よりも、売却価格が20%ほど安くなる。 ・売却に時間がかかる場合がある。
・仲介手数料がかかる。
・売却の情報が広がってしまう。
・引っ越し等の計画を立てづらい。

表を見ると、直接買取はメリットが多いように思いますよね?

ただ、マンションの売却価格が相場よりも大きく下がってしまうことが唯一で最大のデメリットです。

どちらがいいかはケースバイケースなので、この記事を読んでご自身の状況に応じて使い分けてみてください。

また、買取を利用する時のポイントは、「必ず複数の業者から相見積もりを取ること」。

不動産会社によって買取価格は数百万円単位で変わってくるので、1社だけの買取価格で決めてしまうことは、みすみす大金をドブに捨てているのと同じことです。

複数社から見積を取った後で、一番高値を出した会社に買取を依頼しましょう。

複数社から見積もりを取るのが面倒だという人は、最近主流になっている不動産一括査定サイトを活用してみてください。

PCやスマホから複数社にまとめて査定の依頼ができるので、見積もりを簡単に取り寄せることができます。

ただし買取を行っているのは、資金力に余裕のある大手不動産会社だけなので、一般的な不動産一括査定サイトを活用するのはおすすめしません。

三井のリハウスや住友不動産販売、東急リバブルといった業界大手6社が運営する「すまいValue」なら、買取に対応している会社に絞ってまとめて査定を依頼できます。

業界売上TOP3の会社から見積もりを取れる不動産一括査定サイトは「すまいValue」だけなので、早く売却したい方はぜひ活用してみて下さい。

不動産一括査定サイト「すまいValue」の公式サイトはこちら⇒

前置きが長くなってしまいましたが、重要なことなので先にお伝えしておきました。

本文では、下記の3つのポイントを中心に詳しく話を進めていきます。

  • ・直接買取の種類
  • ・直接買取を効果的に活用する方法
  • ・他のマンション売却の選択肢

直接買取と仲介の違いを知り、直接買取を効果的に活用する方法を理解しましょう!

マンションの直接買取の3つの種類

「直接買取」には、大きく下記の3つのパターンがあります。

  1. 買取保障
  2. 即時買取
  3. 買取賃貸居住サービス(リースバック

それぞれ詳しく解説していきます。

即時買取

マンションの買取業者と直接やり取りをし、売り手が査定額に納得すればすぐに買い取ってもらえる一般的な方法です。

売りたい人

安くてもいいから早く確実に売りたい!

といった、売却までの時間に余裕がない方におすすめです。

買取保証

「買取保証」は、すぐにマンションを売り渡すわけではなく、通常の仲介契約を結んで売りに出します。

事前に決めていた期限内で売れた場合は仲介の形での売却、売れなかった場合は買取の形で売却するという方法です。

売りたい人

出来れば高く売りたいけど、3か月以上かかるようなら買い取って欲しい!

のように、売却期間に期限がある場合に活用するといいですね。

リースバック

即時買取と同じ形でマンションを売却した後、そのまま賃料を払う形で一定期間同じマンションに住み続けることができる方法です。

売りたい人

親が病気にかかってまとまったお金が必要になった。マンションを売却したいけど、子供の学校の都合もあるから同じマンションに住み続けたい!

といった方は、売却時の売買→賃貸に切り替えて、かつまとまったお金を手元に残すことができますよ!

 

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マンション直接買取の6つのメリット

冒頭でも説明しましたが、マンション直接買取のメリットをもう少し詳しく説明しておきます。

1、早く確実に売却することができる

仲介でのマンション売却であれば、買い手が見つかるまで待たなければいけません。

直接買取であれば、買い手がすでに決まっているので、早く確実に売ることができます。

直接買取で現金を受け取ることができるタイミング

直接買取の場合、通常2回に分けて売買代金を受け取ります。

1回目のタイミングが「売買契約を結ぶ時」、2回目のタイミングが「物件の引き渡しのタイミング」

1回目の時に受け取るのは「手付金」といい、売買金額の20%以内が一般的です。

2回目は売買金額から手付金を引いた残金を受け取ると考えてください。

2、リフォームや修繕なしでそのまま引き渡し可能

仲介で売却を実施する際、壊れている箇所はリフォームや修繕を行ってから物件を引き渡すことが一般的です。

それに比べて、直接買取は現状のまま引き渡しすることもできるのです。

理由は、修繕にかかるであろう金額を踏まえて買取金額を最初低めに提示しているから。

リフォームや修繕の会社に見積を取る時間をかける必要がないのがいいですね。

残置物を有料で引き取ってくれる会社も

通常はすべて空の状態にしてから物件の引き渡しをしますが、不要なものは置いたまま有料で引き取ってくれるケースがあります。

古くなった冷蔵庫や洗濯機、家具などを置いたままでも処分してもらえるので、引っ越しもコンパクトに済ませることができますよ。

3、周囲の人に知られずに売ることができる

仲介で売却依頼をかけると、広告掲載やチラシを通じで売却の情報が広く知れ渡ってしまいます。

知人や会社の同僚に知られてしまう可能性もあり、人によっては大きなデメリットになります。

直接買取の場合は、買取業者と売り手の間で完結するので、情報が広まる心配もありません。

内見も最低限の回数で済みますし、一般の人を家に上げる必要もありませんよ。

4、仲介手数料を支払う必要がない

仲介での売買が成立した場合、仲介会社に「売買金額の3%+6万円(400万円以上の物件の場合)」の仲介手数料を支払う必要があります。

5000万円の物件であれば156万円、1億の物件なら306万円ほどとかかりますので大きな出費になります。

直接買取は、売り手と買い手が直接やりとりをするので、仲介手数料は発生しません。

5、瑕疵担保責任を負う必要がない

通常、物件を売却した後であっても、売り手は瑕疵担保責任と呼ばれる責任を負います。

売却後に瑕疵担保責任に該当する不具合が発覚したら、数百万円という損害賠償や売買契約の解除を要求されることもあるのです。

直接買取の場合の買い手は不動産会社なので瑕疵担保責任は発生しません。

アフターフォローをしなくてもいいので、気楽に構えることができますね。

関連記事→瑕疵担保責任を知らずにマンションを売ると告知義務違反になりますよ

6、引っ越しの時期に柔軟に対応してくれる

通常の売買では、売買契約成立後は速やかに引き渡しを行う必要があります。

しかし、直接買取の場合は売買契約が成立した後も、場合に応じて猶予を与えてくれる場合があります。

引っ越しの準備にも時間がかかるので、そういったサービスは助かりますね。

 

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マンション直接買取のデメリット

直接買取のデメリットも併せて説明しておきましょう。

相場価格と比べて安く買い取られる

唯一で最大のデメリットが、通常の相場よりも安い金額で買い取られるということです。(相場価格から20%ほど下回ると言われています。)

「なぜそんなに安く買い取られるのか」

と思う人もいるかもしれません。

そもそも、買取業者が物件を購入する理由は「その物件をリフォームして再販して利益を得ること」ことです。

そのためのリフォーム代はもちろんのこと、次の買い手を見つけるまでの販売費用も自社で負担する必要があります。

そういった費用を差し引くため、直接買取の場合は相場より値を下げるわけです。

マンションを仲介で売却するメリット

続いて、マンションを仲介で売却するメリットについても説明しておきます。

相場の値段で売却できる

直接買取と比較した際のメリットが、「相場価格で売却できる」というポイント。

直接買取の場合は20%ほど割り引いた価格での販売になるので、その差はかなり大きいです。

例えば相場価格5000万円で売れる物件を直接買取で売却する場合、「5000×20%=1000万円」で4000万円の販売価格になったとします。

直接買取のメリットがたくさんあるとはいえ、とても1000万円を超えるリターンではないので、この場合は相場での売却が望ましいですね。

マンションを仲介で売却する5つのデメリット

マンションを仲介で売却するデメリットは、先ほどの直接買取で説明したメリットの裏返しです。

  1. 売却に時間がかかる場合がある
  2. リフォームや修繕費がかかる
  3. 仲介手数料がかかる
  4. 売却の情報が広がってしまう
  5. 引っ越し等の計画を立てづらい

ただ、売却にかかる時間は物件の需要で変わってきます。

仲介であっても人気物件は1か月以内に売れることもありますので、物件の人気度合いに応じてデメリットがメリットになることを踏まえておきましょう。

直接買取に向いているマンションのタイプは?

仲介よりも直接買取を選んだ方がいいマンションのタイプは大きく3つ。

  1. 訳アリ物件
  2. 築年数が古い物件
  3. 地方の買い手が少ない物件

それぞれ解説していきます。

1、訳アリ物件

一番わかりやすいマンションのタイプは「事故・自殺物件」などの訳アリマンションです。

通常の仲介で出してもどのみち安くなってしまいますし、買い手がつかずにずるずる売却活動が長引く可能性があります。

どうせ時間がかかって値を下げて売らないといけないなら、早く確実に売れる直接買取を選んだ方が合理的です。

訳アリ物件の場合は、どの買取業者でも買い取ってくれるわけではありません。

訳アリ物件専門の買取業者もあるので、買取を断られても複数社に問い合わせをしてみましょう。

2、地方の築年数が古い物件

都心部の築古マンションなら、仲介で売却した方が高く売れる可能性が高いでしょう。

ただ、人口の少ない地方の築古マンションの場合、売りに出しても長い間買い手がつかない可能性が高いです。

売却までの期間が長引いて、維持費や手間がかかるくらいなら、買取で早めに売ってしまうのも1つの手。

最終的な手残りの金額だけでなく、貴重な時間や手間のコストも総合的に考えて、判断してみてください。

直接買取と仲介を使い分けるポイント

ここまで説明したので、直接買取と仲介の違いは分かってもらえたと思います。

結論としては、「原則は仲介契約での売却。どうしても短期間で売る必要性がある方のみ直接買取」を選択することをおすすめします。

「3か月間以内に売らなければいけない」などのケースは、前半部分で紹介した「買取保証方式」を使いましょう。

ぎりぎりまで仲介で売却をかけ、買い手が現れ無ければ買い取ってもらうことができますから。

また、短期間で売却しなければいけないケースでも、人気の物件であれば、仲介形式でも早く売れる場合がありますよ!

直接買取でも仲介でも、まずは一括無料査定を試してみよう

直接買取でも仲介でも、まずは「一括無料査定」を試してみることをおすすめします。

地元の不動産会社や、CMでよく目にする不動産会社一社だけに依頼をかけてしまうのは危険。

たとえ1社目で納得できる査定額を提示されたとしても、他にもっと高く買取をしてくれる可能性をみすみす捨てないよう気を付けてください。

複数の業者を比較しながら選んでいくことで、あなたにとって最善の不動産売却を実現できますよ。

「すまいValue」なら買取も仲介もOK

仲介でも買取を依頼する場合でも、どちらにも対応できるのがすまいValueのメリットです。

すまいValueを運営しているのは、

  1. 三井のリハウス
  2. 住友不動産販売
  3. 東急リバブル
  4. 小田急不動産
  5. 三菱地所ハウスネット
  6. 野村の仲介+

の6社で、いずれも日本を代表する不動産会社ばかりです。

上記6社のうち、三菱地所ハウスネット以外はすべて買取も行っています。

査定フォームを入力する際、「ご要望、その他連絡事項」の箇所に、「買取での査定額を教えてください。」と記載しておけばOKです。

大手5社の買取査定額を確認できれば、その中で最高値を提示してきた会社と、話を進めてみるといいでしょう。

実績や知名度、安定性に資金力と、あらゆる面でこの5社に買取の依頼ができれば、買取で大きく損をすることはまずありませんから。

まとめ

今回の記事で、「マンションの直接買取と、仲介による売却の違い」を中心に説明してきました。

直接買取、仲介のどちらにもメリット・デメリットが存在します。

ご自身の状況を整理したうえで、どちらが最善の方法かを検討してください。

どちらの方法を選ぶにしても、必ず一括無料査定サイト等を使って複数の業者を比較しながら進めましょう。

1社だけで売却を進めるケースよりも、数百万円高く売却できるケースも多いので。

仲介と買取のどちらにも対応しているすまいValueなら、より選択肢も広がりますし、大手6社に絞って査定を依頼できるので、安心ですよ。

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