ケース別マンション売却

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マンション売却に有利な階数は〇〇階?階数と価格の関係とは?

 

売りたい人

2階のマンションを売ろうと考えているけど、やっぱり階数が低いマンションって人気がないのかな?

マンションの階数の違いによって、値段や需要にどういった変化があるのか知りたい!

そういった方の疑問に答えていきます。

マンションの階数の中で、特定の階数が圧倒的に人気ということはありません。

高階層でもデメリットもありますし、低階層にもメリットはあります。

今回の記事では、

  • ・高階層マンションのメリット・デメリット
  • ・低階層マンションのメリット・デメリット
  • ・低階層マンションを戦略的に売る方法

など、マンションの階数についての疑問を不動産のプロが解説していくので、ぜひ参考にしてみてください。

また、先にマンション売却で一番重要なキモをお伝えしておきます。

それは、複数の不動産会社を比較した上で売却する業者を決めること

不動産会社によって査定の基準が異なるため、まったく同じマンションの査定を依頼しても、査定額に数百万円の違いがでます。

あまり考えず1社だけに査定の依頼をしてしまうと、相場より数百万円も低い金額で売りに出してしまい、結果として手に入るはずだった大金を失うことになりかねません。

複数の不動産会社に査定額を比較することで、相場に即した価格で売却を始めることができます。

複数社に査定を依頼するのは面倒ですが、最近ではまとめて複数社に査定を依頼できる「不動産一括査定サービス」が多く登場しています。

特に評判が高いのが、NTTデータグループが運営する日本初の不動産一括査定サイト「HOME4U」。

事前の審査を通過した1300社とだけ提携をしているので、悪徳な不動産会社に引っかかるリスクを減らすこともできます。

↑住友林業ホームサービスや三井住友トラスト不動産等の大手とも多数提携

PCやスマホから無料で利用できますし、3分ほどで入力は終わるので、ぜひ活用してみてください。

不動産一括査定サイト「HOME4U」の公式サイトはこちら⇒

少し前置きが長くなりましたが、とても重要なポイントなので先に説明しておきました。

それでは、マンション売却時の階数と価格の関係性について、詳しく解説していきます。

もくじ

マンション売却時の階数による価格の違い

それでは、マンションの階数の違いが価格にどういった影響を及ぼすかを見ていきましょう。

下記は、階数の違いによる値段差の一例です。

同じマンションで同じ間取りであれば、1階下がるごとにマンション価格の0.5%から2.0%ほど値段が減っていくと言われています。

ただ、一階には専用の庭がついていたり、屋上にはルーフトップなどがついて、価格が上乗せされるケースもありますよ。

実際には間取りの違いや、部屋の向きや、角部屋等の違いによっても値段は変わってきます。

階数が低いマンションのメリット・デメリット

一件人気が少ないように感じる低階層ですが、たくさんメリットもあるんですよ。

では、まず最初に低階層に住むことのメリット・デメリットについて整理しておきましょう。

低階層に住むメリット

まずはメリットから説明していきます。

・地震、火災の際に、素早く避難できる

一番は、地震や火災があった際に、素早く階段で避難できることですね。

高階層であれば、地震などがあったときにエレベーターが動かなくなってしまうこともありますが、低階層であれば階段でも簡単に外に出ることができます。

また、火災などがあると火は上に上に上がっていきますので、低階層であれば被害にあわずに済むケースもあります。

・階段でも移動できる

高階層のマンションであれば、マンションの待ち時間が長くなることもありますよね。

低階層に住んでいれば、パパっと階段であがっていけるので便利です。

また、エレベーターの故障や工事があった際もラクチンですよ!

・カーポートや専用庭がある場合も!

低階層の中でも1階に限られますが、専用の庭がついていたり、屋根のついたカーポートを使用できるケースがあります。

(↑カーポート)

お子さんがいる家族などは、庭があって遊ばせておけるのはうれしいですよね。

一階であれば下の階への騒音とも気にしなくていいので、お子さん連れの家族には人気の高い階数であるといえます。

・比較的安く手に入る

低階層のマンションは高階層のマンションと比較して、安く手に入ります。

特にタワーマンションのような高さがある高単価のマンションでは、同じマンション内でも数千万円の違いがでることもあるんですよ。

低階層に住むデメリット

続いてはデメリットについてです。

・防犯面

やはり女性の一人暮らしなどは、防犯面が気になるところ。

低階層は外から洗濯物などがみられてしまうこともありますし、その気になれば簡単に侵入することもできてしまいます。

もちろんそれ相応の防犯を施していれば問題ありませんが、デメリットの一つとしてカウントされるでしょう。

・騒音が気になる

マンションが道路や線路に面している場合、下の階ほど騒音に悩まされるケースがあります。

一口に道路といっても、高速道路なのか、大きめの一般道なのか、ほとんど車の通らない小さめの道路なのかで騒音は変わりますが。

場所によってはデメリットになるのが、この騒音でしょう。

・日当たりが悪いことも

高さのある建物が隣接していると、日光を遮られてしまい十分な明るさを取り込めないことがあります。

これは低階層という理由と合わせて、部屋の向きも大きく影響してきます。

・虫が多い

周囲に公園や川、木々がある場合などは、虫が多く発生するケースがあります。

高階層でも見られますが、比較的低階層に多いケースがあります。

安全面と合わせても、女性には不向きの階数といえるでしょう。

・落下物の危険性

低階層の中でも一階の人が気をつけたいのが、上層階からの落下物です。

専用庭がついているような場合では、洗濯物や洗濯ばさみの落下物があるケースもあります。

小さいものや軽いものであれば、そこまで大きな問題にはならないでしょう。

しかし、花瓶などの鈍器が落下してきた場合は、命に関わるケースもあります。

・利用しないエレベーターの管理費用の支払いがある

マンションにもよりますが、1階に住んでいてエレベーターを使用しない場合でも、エレベーターの管理費用を払う必要がある場合もあります。

普段使用しないものに対してお金を払うのは腹立たしく感じる人もいるでしょう。

 

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階数が高いマンションのメリット・デメリット

続いて、人気の高階層マンションについてもお話していきます。

メリットが浮かびやすい高階層マンションですが、実はデメリットも存在することを覚えておいてくださいね。

高階層に住むメリット

まずはメリットから説明しましょう。

・周囲の騒音、視線が軽減される

階数があると、周囲の道路や近隣の人達の騒音が軽減される傾向にあります。

マンションの前を歩いているからといって、高階層では視界に入らないため、防犯上のメリットもあります。

・景観、見晴らしがいい

なんといっても高階層の魅力は、景観・見晴らしの良さでしょう。

都内のマンションでは場所によって富士山が見える物件もあり、非常に高値で取引される傾向にあります。

・日当たりもいい

向きの問題もありますが、近隣のマンションや建物より高い階数の場合、遮るものがなく日当たりが良くなる傾向にあります。

高階層に住むデメリット

続いては、デメリットの説明です。

・地震、火災などの影響を受ける

地震が起きた場合、高階層の方が大きく揺れることがあり、それに伴って家具などの設備が壊れる危険性もあります。

建物には固有の揺れやすい周期(固有周期)があります。地震波の周期と建物の固有周期が一致すると共振して、建物が大きく揺れます。
高層ビルの固有周期は低い建物の周期に比べると長いため、長周期の波と「共振」しやすく、共振すると高層ビルは長時間にわたり大きく揺れます。また、高層階の方がより大きく揺れる傾向があります。
長周期地震動により高層ビルが大きく長く揺れることで、室内の家具や什器が転倒・移動したり、エレベーターが故障することがあります。

引用:気象庁|長周期地震動について | 長周期地震動とは?

また火災は上に上に上がっていく習性があるので、高階層の人が逃げられなくなってしまうケースもあります。

・エレベーターの待ち時間が長い

高階層のマンションであればあるほど、マンションの待ち時間が長くなる傾向があります。

最近のマンションは非常に高速化していますが、途中で乗ったり下りたりする居住者がいると、どうしても時間がかかってしまいますよね。

また、エレベーターが故障した際は、階段での移動になり大変な思いをすることもあります。

・洗濯物を干せないことも

マンションの規定にもよりますが、タワーマンションクラスの高さがあると、落下物の危険性から洗濯物を外に干すことが禁止されている場合があります。

室内に乾燥機等があれば問題ありませんが、日光で乾かしたいという考えがある方にはデメリットになってしまうでしょう。

階数が低いマンションを高く売却するための3つのポイント

これまで、低階層・高階層の両方のマンションのメリット・デメリットについてお話してきました。

ここからは、低階層のマンションを早く、高く売るために意識すべき3つのポイント

  1. 同じマンションの高層階が売りに出ていないタイミングを狙う
  2. 高階層のマンションよりも安い値段で売りに出す
  3. メリットをアピールし、デメリットを緩和する

についてお話しておきましょう。

1、同じマンションの高層階が売りに出ていないタイミングを狙う

低階層マンション売却時に気を付けないといけないのは、「同じマンション内で上の階数が売りに出ていないか」ということです。

せっかくあなたのマンションの設備や立地が気に入った人がいたとしても、高階層が優先的に売れていく傾向があります。

売却期間に余裕がある場合は、高階層のマンションが売りに出ていないタイミングを狙いましょう。

2、高階層のマンションよりも安い値段で売りに出す

どうしても高階層が売りに出ている時期とかぶってしまう場合は、階数ではなく価格で勝負しましょう。

かならず高階層の部屋の売り出し価格をチェックし、それ以下の値付けで売り出しをしましょう。

高階層の部屋よりも、少しでも安い方がいいと考える人ももちろんいますから。

3、メリットをアピールし、デメリットを緩和する

先ほど挙げた低階層マンションのメリット・デメリットはあくまで一般論です。

場所によってはそのデメリットに当てはまらないこともあります。

例えば、低階層では防犯面を心配する方が多いですが、マンションに特別な防犯設備が導入されていたり、立地条件的に防犯に強いといった場合は、デメリットを払しょくすることができるので、おすすめです。

 

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階数の低いマンションを売却する時の3つのターゲット層

続いて、階数の低いマンションを売却するときに、ターゲットにすべき3つの購買層

  1. 階数よりも価格を重視する人(特に男性)
  2. 高齢者
  3. 家族連れ

について、お話しておきます。

1、階数よりも価格を重視する人(特に男性)

先ほどもお伝えした通り、マンションは階数が低くなればなるほど、部屋の価格が一般的に下がります。

マンションの設備や立地そのものを気に入っている人の場合は、低価格で購入できる低階層のフロアを好むでしょう。

特に安全面でのデメリットを感じにくい男性が、低階層を選ぶ傾向にありますね。

2、高齢者

高齢者の人にとって、高階層のマンションの昇り降りは負担が大きいです。

高齢者の方は、出入りが容易な低階層を好む傾向があります。

3、家族連れ

低階層の中でも、専用庭がついている1階は家族連れの人たちに対して需要が高いです。

下の階への騒音を気にする必要がありませんし、庭で子供たちを遊ばせておくこともできます。

まだ幼い子供だけで公園で遊ばせることはできませんが、目の届く庭で遊ぶのであれば安心ですよね。

階数以外でマンション価格に影響を与える3つの要因とは?

ここで、同じマンション内で階数以外に影響を与える要因には何があるのかをお伝えしていきたいと思います。

低階層であっても、それ以外のポイントに強みがあれば、高階層と同じ価格帯で販売することも可能ですよ!

1、向き

マンションでやはり重要なのが、「部屋の向き」。

一番人気は、日中の日差しが当たりやすい「南向き」の部屋です。

あくまでも目安ではありますが、「南向き」を基準とした場合の、部屋の向きの違いによる価格差を図にしてみました。

早朝に日差しが当たりやすい「東向き」、夕方に日差しが当たる「西向き」、日当たりが悪い傾向がある「北向き」の順に人気が下がっていく傾向があります。

2、角部屋

マンションの端に位置する「角部屋」も、やはり根強い人気があります。

「窓が2方向にあり、明かりを多く取り入れられる」「廊下を歩く騒音が少ない」「片側の隣人の騒音を気にしなくてもいい」など細かいですが、住んでいく上では重要なメリットが豊富です。

3、間取り

当然といえば当然ですが、同じマンションでも間取りが違うことがあります。

間取りが広くなれば当然価格が高くなりますし、上層階よりも高額になることも。

単身者向けの1Kタイプなのか、2LDK、3LDKのファミリー層向けなのかによって、価格は異なってきます。

階数にまつわるコラム①マンション最上階!ペントハウスの魅力とは?

ここからは、参考までにマンションの階数に関連する情報をお伝えしていきます。

あなたは「ペントハウス」という言葉を聞いたことはありますか?

「ペントハウス」とはルーフトップなどの設備が付いたグレードの高い部屋を指します。

どんなマンションにでも存在するわけではなく、一部の高級マンションで設計されるケースが多いです。

マンション内でも最高値をつける「ペントハウスの魅力」を少しだけ紹介しておきましょう。

ペントハウスの魅力①天井が高く、開放感がある

ペントハウスは通常のマンションの1.2倍ほど天井が高い傾向にあるため、開放感があります。

物理的なスペースが広いため、大きめの家具や高さのあるインテリアも設置可能です。

ペントハウスの魅力②ルーフトップで、日光浴や知人を呼んでパーティーも

ペントハウスの最大の魅力といえば、開放的なルーフトップでしょう。

知人を呼んでみんなでパーティをするもよし、日光浴もできますね。

何より、ステータスとして他の人から羨ましいと思われること間違いなしです!

ペントハウスの魅力③眺めがいい

言わずもがなですが、やはり景色がいいというのは大きな魅力です。

夜景が一望できるペントハウスで飲むお酒は、一段と格別でしょう。

階数にまつわるコラム②タワーマンションにおける階数のヒエラルキー(階層構造)とは?

一般的に階数20階以上のマンションを「タワーマンション」と呼びます。

いわゆる「タワマン」といえば、お金持ちが住んでいるイメージをお持ちの方も多いはず。

そんなタワマン居住者の中でも「タワーマンション格差」が存在することを知っていますか?

実は同じタワマン内の階数の違いによって、階層構造が存在するというのです。

理由の一つとしては、マンション内の価格差が通常のマンションより大きいことが挙げられるでしょう。

冒頭でもお話した通り、マンションは階数が上がるごとに数十万円単位で値段が変わります。

しかも元の価格が高いタワーマンションでは、同じマンション内でも数千万円の価格の差があることも珍しくありません。

高階層と低階層ではエレベーターが分けられていることもあり、高階層の人達はある種優越感を感じているわけです。

高階層に住んでいる人たちにとっては、「同じマンションに住んでいると思われたくない」などといった見栄や偏見が存在するようです。

タワーマンション、実は低階層が人気??

とここまで、ステータスとしてのタワーマンションの話をしてきました。

しかし実際のタワーマンション需要は、意外にも10階~15階程度の中・低階層が人気だというのです。

理由としては、

  • ・高階層と比べてかなり割安で購入することができる
  • ・低いといっても、通常のマンションでいえば高階層にあたる

といったところが挙げられます。

確かに、使用できる設備やセキュリティに変わりはないため、お得感が強いのはむしろ低階層といえるかもしれませんね。

階数にまつわるコラム③本当の富裕層は低層階マンションを好む?

成功者の代名詞ともいえるタワーマンションですが、より一部の限られた富裕層は敬遠することも多いです。

本当の富裕層は、タワーマンションよりも、むしろ立地重視の落ち着いた住宅街を好む傾向があります。

都内でいえば、代々木上原や広尾、表参道などのエリアの人気が高いです。

タワーマンションよりもヴィンテージマンション?

あなたは、ヴィンテージマンションという言葉を聞いたことはありますか?

明確な定義はされていないものの、年数が経過していても高いデザイン性や、他にはない付加価値をもったマンションを指します。

都内の一等地のヴィンテージマンションは、億単位で売買されることも少なくありませんし、富裕層からの人気も高いです。

ヴィンテージマンションの代表格ともいわれているのが、「広尾ガーデンヒルズ」。

70,000㎡の広々とした敷地内に、5つの街区から構成されており、建物の一階部分にはスーパーや銀行、レストランなども併設されているんですよ。

築年数は33年を数えるものの、管理状態の良さにも定評があり、今なお高い人気を誇っているヴィンテージマンションです。

マンションの階数に関するQ&A

最後に、マンションの階数に関する疑問にいくつか答えておきます。

マンションの階数の平均は何階くらい?

全国のマンションの階数の平均をとった明確なデータはありません。

ただ、野村不動産アーバンネットが運営するnomu.comが、2003年から2013年の間に売買仲介をしたマンションの最高階の平均を出しています。

統計を取り始めた2003年での最高階の平均は9.4階で、2013年の時点では13.0階まで平均値があがりました。

昨今のタワーマンションブームも相まって、マンションの高さは徐々に上がりつつあることが分かります。

マンションの階数の選び方はどうすればいい?

複数の階数から購入する物件を選べる場合は、中間あたりの階数を選ぶことをおすすめします。

低階層と高階層の両方のデメリットを減らしつつも、双方のメリットを享受できる場合もあり、コストパフォーマンスが高いといえるでしょう。

虫はマンションの何階以上になれば減る?

およそ6~8階以上の高さになると、虫の発生率は下がるといわれています。

とはいえ、マンションの周辺が木々に囲まれている場合などは、その限りではありません。

まとめ

今回はマンションの階数と価格の関係性や、階数に応じた特徴・特色をお話してきました。

低階層のマンションであっても、高階層になりメリットや魅力があることが分かっていただけたはず。

もう一度、低階層マンションを売る際のポイントをまとめておくと、

  • ・マンションの高階層の売却タイミングと被らないようにする
  • ・高階層のマンションよりも価格を下げて売る
  • ・低階層のメリットをアピールしながら、解消できるデメリットも説明しておく

となります。

自分のマンションについてだけでなく、他の競合の売却状況や、売り出しのタイミングなど広い視点をももって、売却に取り組みましょう。

あなたのマンション売却が成功するように祈っています!

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