マンション売却の準備

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マンションを売る際の適正価格を知って理想の売却を実現しましょう!

 

売りたい人

マンションを売る予定だけど、結局いくらくらいで売れるんだろう?

高く売り始めると売れ残るだろうし、安く売って損をするのも嫌だな。

きちんと適正な価格を知った上で、売却活動を始めたい!

そういった方の疑問に答えていきます。

そもそもマンションの「適正価格」の定義は、「明確な根拠を基に設定された価格である」と私は考えています。

「〇〇で、✖✖という理由から、3000万円です。」のように、理由が明確で納得感のある価格とも言い換えられますね。

この「適正価格」を基にして、最初の「売り出し価格」が決まり、後は買い手からの需要に応じて価格を修正して、「成約価格」が決まるのがマンション売却です。

そのため、最初の基準となる「適正価格」を見誤ってしまうと、高すぎて売れ残ったり、本来より安い値段で売ってしまうことがあります。

この記事では、

  • ・適正価格を知るための3つの方法
  • ・3つの価格設定と、マンション売却のスケジュール管理
  • ・高値で売るために抑えるべきポイント

の3つを中心にお話し、適正価格を知ってより高く、早く売却するための方法をお話していきます。

この記事を読めば、適正価格のことはすべて理解できるようになるので、ぜひ読み進めてみてください!

もくじ

自分でマンションの適正価格を調べる5つの方法

ここから、大きく3つのステップに分けてマンションの適正価格を調べる方法をお話していきます。

具体的な3つのステップとして、

  1. 自分でリサーチして、適正価格を調べる
  2. 査定サイト等を活用して、複数の不動産会社から見積もりを取る
  3. 売却を依頼する不動産会社と話しあって、売り出し適正価格を決める

の流れで進めていきます。

一番最初は、自分の力でマンションの適正価格を調べてみてください。

この工程を踏むことで、不動産会社の話を鵜呑みにせずに済み、きちんと納得したうえで価格を設定していくことができます。

具体的に自分で適正価格を知る方法を3つ紹介しましょう。

1、大手不動産サイトで、同じマンション、近隣物件の売り出し価格を確認する

SUUMOHOMESといった大手不動産会社のサイトを利用すれば、あなたのマンション周辺の売り出し状況を調べることができます。

実際にマンションを買う側の立場に立って、あなたのマンションと同じ条件(エリア、価格帯、間取、築年数など)で絞り込みをかけてみましょう。

自分のマンションと近い条件の物件が複数出てくるはずなので、その中でも自分のマンションにより近い物件の売り出し価格をチェックしてください。

もし、同じマンションの別の部屋が売りに出ている場合は、一番分かりやすい参考価格になるでしょう。

2、過去の成約事例を参考にする

先ほど調べたのは、実際に現時点で売りに出されている類似物件の価格です。

続いては、過去に売買が成立した不動産の価格を調べます。

過去の成約事例を調べることができるサイトを2つ紹介しておきます。

①レインズマーケットインフォメーション

指定流通機構(レインズ)が運営している、「レインズマーケットインフォメーション」というサイトが存在します。

あなたのマンションのエリアや、築年数、間取りなどの要素を絞り込むことで、「いつごろ、どこの、どういった物件が、どのくらいで成約したのか」という情報を閲覧することができるのです。

売り出し価格ではなく、実際に成約した価格を知ることができるので、より自分のマンションがいくらで売れるのかをイメージしやすくなります。

古い時期のものを参考にしてしまうと市況が違うので、遡っても3年以内の成約価格を参考にするといいですよ。

②土地総合情報システム

土地総合情報システムは、国土交通省が運営してる不動産取引価格の情報を検索できるサイトです。

  • ・取引時期
  • ・不動産の種類
  • ・エリア

で絞り込みをかけると、過去の成約価格を知ることができます。

かなり詳細な情報を知ることができるので、参考値として押さえておきましょう。

3、同じマンションや、周辺マンションのチラシを見る

あなたのマンションのポストに入っている、マンション売却情報が載ったチラシを集めてみましょう。

大手の不動産サイトには掲載されていなかった情報が見つかることもあります。

同じマンションで同じ間取りの部屋が出ていれば一番わかりやすいですが、同じマンションで間取りの違う部屋が売りに出されていることがあります。

こういったケースでは、1平方メートルあたりの単価に直しておくと、価格の参考にしやすいです。

<例>

同じマンションの違う間取りの部屋が200平方メートルで、売り出し価格が5000万円だとしましょう。

すると、5000万÷200=25万円(1平方メートル当たりの単価)という計算がでます。

あなたのマンションの部屋の間取りが150平方メートルだったとすると、

150×25万円=3750万円という数字がでます。

もちろん、階数や角部屋かどうか、日当たりの違いなどもあるので、あくまでも参考値として押さえておきましょう。

 

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不動産会社の査定額からマンションの適正価格を知る方法

自分である程度マンション価格の目途がついたら、今度はプロである不動産会社に査定を依頼してみましょう。

この時に気を付けてほしいのが、「複数の会社からの見積りを取る」ということです。

とはいえ、複数の不動産会社の店舗を回って一つずつ査定の依頼をするのは手間です。

各会社のHPから査定の依頼をしても、いちいち長いフォームをその都度入れなくてはいけません。

そこでおすすめしたいのが、不動産一括査定サイトです。

ネットで一度物件情報を入力してしまえば、物件のエリア周辺に精通した不動産会社にまとめて査定の依頼をかけることができます。

もちろん、入力してすぐに査定の連絡がいくわけではなく、査定対応可能な不動産会社の中から自分が依頼したい会社にチェックを入れて査定依頼ができるのですよ。

複数の会社に依頼をかけて見積り額を比較することによって、相対的な判断基準が増え、より適正価格に近い値を知ることができるのでおすすめです。

筆者がおすすめする一括査定サイト「HOME4U」

現在、40社ほどの会社が不動産一括査定サイトを運営しています。

数が多いのでどの査定サイトを利用すればわからない人もいるでしょう。

筆者がお勧めしたいのは、日本で初めて不動産一括査定サイトを始め、運営歴が17年を数える老舗の査定サイトのHOME4Uです。

全国の優良不動産会社と提携している、安心感・実績ともに申し分ありません。

初めて不動産一括査定サイトを利用する人はHOME4Uを利用しておけば間違いないでしょう。

ちなみに、一括査定サイトはHOME4U以外にもたくさんあります。

『HOME4U以外の査定サイトも気になる。』

という方は、下記記事で詳しくまとめているので参考にしてください。

関連記事→不動産一括査定サイトのおすすめ5選+評判の30サイトを紹介!【総まとめ】

査定額≠成約価格

プロである不動産会社が行う査定はもちろん信ぴょう性が高く、信頼に値するものです。

ただし、査定額は決してうのみにせず「なぜその査定額になったのか」の根拠を聞くことが重要です。

稀にですが、自社で売却の依頼をしてほしいがゆえに、査定額をわざと高くして伝えてくる不動産会社もいます。

売却を依頼すべきなのは査定額が高い会社ではなく、査定額の根拠が明確で信頼できる会社であることを押さえておきましょう。

マンション価格を判断する3つの査定方法

一括査定サイトなどを利用して、不動産会社に査定を依頼をする際、不動産会社は何をもって査定額を算出しているのでしょうか?

不動産の価値を判断するにあたっては、主に3つの方法が用いられます。

  1. 取引事例法
  2. 収益還元法
  3. 原価法

中古マンションの査定で使われるのは、1番の「取引事例法」と呼ばれる手法です。

MEMO

取引事例法・・・対象の不動産に類似した物件の過去の成約価格を基に判断する方法。

類似物件と対象の物件との違いを加味したうえで、査定額を算出する。

あなたが売却したいマンションと似た条件の物件がいくらで成約したかを調べます。

それが何年前なのか、築年数はどれくらい違うか、間取りはどうかなどの異なる要素を加味しながら、最終的に不動産会社が査定額を導き出してくれるのです。

ちなみに、2番の「収益還元法」は、建物が将来的にどれほどの価値を生み出すかを基に計算される方法で、投資用物件を査定する際に使われます。

3番の「原価法」は、建物を再度建築しなおしたと仮定し、その際にかかる費用(再調達原価)と、経過している年数分の価値の減少を加味した上で導き出される計算方法です。

 

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売り出しの適正価格を決める3つのステップ

これまでは、自分自身のリサーチと複数の不動産会社からの見積りをもとに、適正価格を判断してきました。

ここからは以下の3つのステップで売り出し価格を決めていきましょう。

  1. 相場価格と自分のマンションの状況を踏まえて調整する
  2. 値下げ交渉を踏まえた値付けを設定する
  3. 不動産会社に相談して決める

それぞれ説明していきます。

1、相場価格と自分のマンションの状況を踏まえて調整する

これまで、類似物件の売り出し価格や成約価格と不動産会社の査定額を基に、適正価格を割り出してきました。

とはいえ世の中に1つとして同じ不動産はなく、類似物件とあなたの物件では細かいポイントが異なっているはずです。

自分のマンションにプラスアルファの付加価値があるのであれば、そこまで加味して売り出し価格を決めましょう。

2、値下げ交渉を踏まえた値付けを設定する

適正価格を掴めたとしても、そのままで売り出し価格を設定してしまうのは得策ではありません。

マンションの買い主から間違いなく値引き交渉が何%か入るので、あらかじめ少し上乗せした値段設定にしておくといいです。

他にも、買い手がつかない場合は少しずつ値段を下げて行く必要もあり、最終的に許容できる範囲内に収めるよう逆算しておきましょう。

3、不動産会社に相談して決める

最終ステップは、これまでの下調べをもとに、売却を依頼する不動産会社と相談しながら、売り出し価格を決めていきます。

おそらく不動産会社側から、

~という理由から、3000万円あたりが適正価格でしょう。

不動産屋さん

という打診がされているはず。

しかし忘れないで頂きたいのは、「最終的な売り出し価格を決めるのは売り主であるあなた」ということ。

不動産会社側は売買が成立して初めて報酬がもらえますから、安く売りに出してもらえた方が話が早いです。

不動産会社側に主導権を握らせることなく、これまでに自分で調べた適正価格と照らし合わせて、不動産会社と相談のうえ値段を設定しましょう。

マンション売却の際に登場する3つの価格(売りたい価格・売れる価格・売れる限界の価格)

不動産会社と相談して売り出し価格を決める際に、意識してもらいたい3つの価格があります。

それが、

  1. 売りたい価格
  2. 売れる価格(適正価格)
  3. 売れる限界の価格

です。

この3つの価格をベースに売却活動を立てることで、状況に応じた戦略を練ることができます。

それぞれ説明していきましょう。

1、売りたい価格

適正価格から一度離れ、「一体いくらで売れることが理想か」を考えてみましょう。

ローンが残っている人であれば、残債以上の金額が売りたい価格かもしれません。

ローンが残っていなく、何かしらのまとまったお金が必要という方は、必要な資金額以上で売れることが望ましいでしょう。

売却期間に余裕がある場合であれば、あえてこの売りたい価格で売り始めるのも一つです。

買い手が価値を感じてくれたのであれば、適正価格より高くても売却できることもありますから。

2、売れる価格

これまで話をしてきた「適正価格」=「売れる価格」と考えていただければOKです。

およそ3か月ほどあれば、買い手が見つかるであろうと考えられる価格帯でもあります。

3、売れる最低の価格

売り主であるあなたが、「これ以下なら売る意味がない、売れない」という最低ラインの価格です。

例えばローンが2000万円残っている物件で、あなたの自己資金が500万円あったとします。

マンションを売却するときは一括でローンを返済する必要があるため、「成約価格+500万>2000万円」にならないといけません。

このケースであれば1500万円が、「売れる限界の価格」とも言えますね。

MEMO

マンションの売却額と自己資金を足してもローンを返せない場合でも、買い替えローンを組むなどして対応できる場合があります。

ローンを一括返済できるかどうか不安な方は、あわせて下記の関連記事も参考にしてください。

関連記事→住宅ローン残債ありのマンションを売却する3つの方法|一括返済・買い替えローン・任意売却

3つの価格をもとに、マンションの売却戦略を立てましょう!

先ほど立てた3つの価格をもとに、売却の戦略を立てて行きましょう。

まず、戦略を考える上で大切なのが、「売却までにどれくらい時間の余裕があるのか」という点です。

売却を希望する期間ごとに、大きく3つのパターンで売却の戦略を考えてみましょう。

1、1~3カ月(できるだけ早く売りたい)

何かしらの事情があって、少しでもマンションを早く手放したいという場合は、先ほどの「売りたい価格」から売り出し始める余裕はありません。

「売れる価格」~「売れる限界の価格」の間で売り出し価格を決めてしまうのが得策です。

もし、「価格にはこだわらないから、とにかく早く売りたい!」という方であれば、不動産会社の買取を利用することで早く確実に売却することができます。

一般相場より2~3割ほど安くなるデメリットはありますが、

  • ・仲介手数料を払わなくていい(買取業者に直接依頼をした場合)
  • 瑕疵担保責任を負う必要がない
  • ・周囲に知られることなく売却できる

といったメリットもありますよ!

関連記事→マンション買取でおすすめの業者や査定の依頼方法、相場の調べ方を解説!

2、3~6カ月(一般的な売却期間内で売りたい)

「特に急いでいるわけではないけど、半年以内には売ってしまいたい」という方であれば、「売れる価格」に買い手からの値引き交渉を踏まえた金額を足して売却し始めましょう。

「売りたい金額」というのは一般的には相場価格から乖離するので、一番売りやすい売り時を逃して結局大きく値下げということにもなりかねません。

あまり思い切った値付けをせず、適正価格に近い値で売り出してみてください。

3、6カ月~(特に売却を急いでいない)

特に売却を急いでいないという場合であれば、思い切って「売りたい価格」から売り出してしまうのも手でしょう。

しかし、一番マンションが売れやすいのは「売り出してすぐのタイミング」です。

相場から大きく乖離した価格で売り出すのはリスキーなので、

  1. 周辺の類似物件が売りに出ていない時期
  2. 1~3月のマンションが売れやすい時期

の2つのタイミングを狙って「売りたい価格」で売り出してみましょう。

特に売却を急いでおらず、タイミングを見計らう余裕があるからこそできる離れ技でもありますが。

マンションの売却価格を考えるときの4つのコツ

ここからは、売却価格を考える際の「コツ」とも呼べるポイントを4つ紹介しておきます。

すべてを加味しての価格設定を考える必要はないので、取り入れられるものだけ取り入れてみてください。

1、キリのいい値段より少しだけ値を下げる

例えばあなたが「4000万円で売りに出そう!」と思った場合、そのままの金額では多くの人の目に触れる機会を失う可能性があります。

マンションを購入しようとしている人は、大手の不動産ポータルサイトから検索をかけることが多いです。

その際に「2000万円~4000万円未満」のように、価格帯を絞って検索することがあります。

(↑SUUMOの検索条件画面です。)

たった1万円違うだけで、何十人という人の目に触れる機会を失うのはもったいないですよね?

事実上記の条件で調べると、「3999万円」という価格設定をしているマンションがいくつもありました。

このように購入者側の視点を知っているかどうかで大きな違いが生まれることがあります。

2、不動産の市況や売りやすいシーズンを見極める

2019年1月現在、不動産市場は高止まりを続けており、高値で売却するには申し分のないタイミングです。

ただし、高止まり=停滞・天井付近と言い換えることもでき、いつ下落相場に突入するかわかりません。

さらに、1年を通して1~3月の時期に売りに出すと、比較的買い手が見つかりやすい傾向があります。

理由は、4月からの新生活に向けてライフスタイルを変えようとする動きが多くなるからです。

市況×売りやすいシーズンの真っ最中である2019年1月現在は、まさに理想的な売却のタイミング。

売り出し価格を決める際も、少し強めの価格設定で売りに出すことを検討してもいいでしょう。

逆に、下落相場で売れやすいシーズンから離れている場合は、過去の成約事例を基にした適正価格より含めに売り出すことが得策になるケースもあります。

エリアごとの不動産市況を知ることができる「価格天気図」

株式会社東京カンテイが公表している「価格天気図」を見れば、エリア別の中古マンションの価格動向を天気図でチェックすることができます。

・晴れ・・・価格は上昇傾向にある

・薄日・・・価格はやや上昇傾向にある

・曇・・・価格は足踏み傾向にある

・小雨・・・価格はやや下落傾向にある

・雨・・・価格は下落傾向にある

一目見て全国的な動向を掴むこともできますし、ビジュアル的にもわかりやすくおすすめですよ。

毎月30日前後に公表されるので、自分のエリアの最新版の天気図をチェックしておきましょう。

3、内覧の件数を見ながら、様子を見て売値を修正する

実際に売り出してからの話になりますが、内覧の件数も注目しておくべきポイントです。

内覧の数がほとんどないのであれば、価格が高く設定されている可能性がありますし、内覧が予想以上に盛況ということであれば、価格を安く設定しすぎている可能性もあります。

マンションは売り出しを開始してからも、値段を変更していくことが可能ですので、状況を見ながら修正していくという視点も大切になってきます。

<補足>不動産鑑定士に依頼することで、より正確な適正価格を知ることができます

上記で紹介した3つの方法とは別に、「不動産鑑定士に依頼をする」という方法で適正価格を知る方法も紹介しておきましょう。

不動産鑑定士は国家資格で、「不動産の鑑定評価に関する法律」に基づいて不動産の価値をより正確に判定します。

不動産会社の査定は無料ですが、不動産鑑定士の評価には数十万円ほど費用が掛かるので、一般的ではありません。

不動産会社の査定と、不動産鑑定士の評価の違い

不動産会社が行う査定と、不動産鑑定士の評価の違いを一言で説明すると、「公的に評価されるかどうか」といえます。

税務署や裁判所などの公的機関での価格判断では、不動産会社の査定は効力を持ちません。

不動産鑑定士の下した評価は、法的にも効力を持つので信頼性が高いと言えます。

まとめ

この記事では、「マンションの適正価格を知るための方法」に関してお話をしてきました。

全体のポイントをおさらいしておくと、

本記事のポイント

1、適正価格は「自分でリサーチ→複数の不動産会社からの査定→売却を依頼する不動産会社との相談」の順で判断していく

2、「3つの価格」と「売却までの期間的な余裕」をもとに、売却の戦略を練る

3、「買い主」や「競合物件」といった俯瞰的な視点から、売却価格を決める

となります。

適正価格をしっかりと見極めた上で、実際の売却価格について判断を下し、より高く早く売却に結び付けることが重要です。

マンションを高く、そして早く売るためのポイントは、ほかにも多く存在します。

関連記事を紹介しておくので、興味のある方は合わせて読み進めてみて下さい!

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