マンションを売る際の適正価格を知って理想の売却を実現しましょう!

この記事では、

売りたい人

マンションを売る予定だけど、結局いくらくらいで売れるのかな?

一番適正な価格をどうやって判断するのか知りたい!

そういった方の疑問に答えていきます。

そもそもマンションの「適正価格」の定義は、「明確な根拠を基に設定された価格である」と私は考えています。

「〇〇で、✖✖という理由から、3000万円です。」のように、理由が明確で納得感のある価格とも言い換えられますね。

この「適正価格」を基にして、実際の売り出し価格が決まり、後は買い手からの需要に応じて価格が上下して、成約価格が決まるのがマンション売却です。

そのため、基準となる「適正価格」を見誤ってしまうと、高すぎて売れ残ったり、本来より安い値段で売ってしまうことがあります。

この記事では、

  • ・適正価格を知るための3つの方法
  • ・3つの価格設定と、マンション売却のスケジュール管理
  • ・高値で売るために抑えるべきポイント

の3つを中心にお話し、適正価格を知ってより高く、早く売却するための方法をお話していきます。

この記事を読めば、適正価格のことはすべて理解できるようになるので、ぜひ読み進めてみてください!

もくじ

1、まず自分でマンションの適正価格を調べる

ここから、大きく3つのステップに分けてマンションの適正価格を調べる方法をお話していきます。

具体的な3つのステップとして、

  1. 自分でリサーチして、適正価格を調べる
  2. 査定サイト等を活用して、複数の不動産会社から見積もりを取る
  3. 売却を依頼する不動産会社と話しあって、売り出し適正価格を決める

の流れで進めていきます。

一番最初は、自分の力でマンションの適正価格を調べてみてください。

この工程を踏むことで、不動産会社の話を鵜呑みにせずに済み、きちんと納得したうえで価格を設定していくことができます。

具体的に自分で適正価格を知る方法を3つ紹介しましょう。

1、大手不動産サイトで、同じマンション、近隣物件の売り出し価格を確認する

SUUMOHOMESといった大手不動産会社のサイトを利用すれば、あなたのマンション周辺の売り出し状況を調べることができます。

同じマンションの同じ間取りで売りに出ている場合は、一番の参考価格になるでしょう。

同じマンションでなくても、近隣で同じような間取り・築年数のマンションがあれば、適正価格を知る判断基準になります。

2、レインズマーケットインフォメーションを活用する

指定流通機構(レインズ)が運営している、「レインズマーケットインフォメーション」というサイトが存在します。

あなたのマンションのエリアや、築年数、間取りなどの要素を絞り込むことで、「いつごろ、どこの、どういった物件が、どのくらいで成約したのか」という情報を閲覧することができるんです。

「レインズ」というのは、全国の不動産会社が物件の情報を掲載しているサイトなので、数多くの取引事例から成約した価格を知ることができます。

3、同じマンションや、周辺マンションのチラシを見る

あなたのマンション周辺で、マンション売却情報が載ったチラシを集めてみましょう。

大手の不動産サイトには掲載されていなかった情報が見つかることもあります。

同じマンションで同じ間取りの部屋が出ていれば一番わかりやすいですが、同じマンションで間取りの違う部屋が売りに出されていることがあります。

こういったケースでは、1平方メートルあたりの単価に直しておくと、価格の参考にしやすいです。

例えば、同じマンションの違う間取りの部屋が、200平方メートルで、売り出し価格が5000万円だとしましょう。

すると、5000万÷200=25万円(1平方メートル当たりの単価)という計算がでます。

あなたのマンションの部屋の間取りが150平方メートルだったとすると、

150×25万円=3750万円という一つの目安を知ることができますよ!

2、一括査定サイトを活用して、複数の見積もりから適正価格を見抜く

自分である程度マンション価格の目途がついたら、今度はプロである不動産会社に査定を依頼してみましょう。

この時に気を付けてほしいのが、「複数の会社からの見積りを取る」ということです。

一社だけからの見積もりでは、それが果たして適正価格なのかどうか図る術がありません。

複数の会社に依頼をかけて見積り額を比較することによって、相場を知ることもできます!

一括無料査定サイトを使えば、同時に複数の業者に依頼可能!

とはいえ一社一社のお店を回って査定の依頼をしていると、時間と労力がかかります。

そこで、最近主流になってきた「一括無料査定サイト」を活用してみましょう!

あなたのマンション情報を入力するだけで、複数の会社から査定額の結果が届きます。

それらの平均値をとると、およその適正価格・相場価格に近い金額を導きだせるはずです。

筆者がおすすめする一括査定サイト「HOME4U」

40以上のサイトを比較してきた筆者がイチオシする一括査定サイトが「HOME4U」です。

その理由は大きく3つ。

  1. 日本で一番最初の不動産一括査定サイト(運営歴17年)
  2. NTTデータグループが運営しているから情報セキュリティも安心
  3. 全国から厳選した1000社の優良企業に査定を依頼できる

フリーダイヤルでの相談窓口も設置されており、ネットが苦手な人にとっても利用しやすい環境を整えています。

提携先が2000社近い査定サイトが多い中、無闇に提携先を増やすのではなく、信頼のおける1000社に絞って提携している点も好感が持てますね。

実績、安心感ともに信頼のおける査定サイトなので、悩んでいる方はぜひ参考にしてみてください。

ちなみに、一括査定サイトはHOME4U以外にもたくさんあります。

『HOME4U以外の査定サイトも気になる。』

という方は、下記記事で詳しくまとめているので参考にしてください。

【総まとめ】おすすめの不動産一括査定サイト5選+評判の30サイトを紹介!

 

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3、売却を依頼する不動産会社と相談して、売り出し適正価格を決める

これまでは、自分自身のリサーチと複数の不動産会社からの見積りをもとに、適正価格を判断してきました。

最終ステップは、売却を依頼する不動産会社と相談しながら、売り出し適正価格を決めていきます。

おそらく不動産会社側から、

~という理由から、3000万円あたりが適正価格でしょう。

不動産屋さん

という打診がされているはず。

しかし、忘れないで頂きたいのは、「最終的な売り出し価格を決めるのは売り主であるあなた」ということ。

最初に自分で導き出した適正価格や、残っているローンの金額等を加味して、不動産会社と相談のうえ値段を設定しましょう。

<補足>不動産鑑定士に依頼することで、より正確な適正価格を知ることができます

上記で紹介した3つの方法とは別に、「不動産鑑定士に依頼をする」という方法で適正価格を知る方法も紹介しておきましょう。

不動産鑑定士は国家資格で、「不動産の鑑定評価に関する法律」に基づいて不動産の価値をより正確に判定します。

不動産会社の査定は無料ですが、不動産鑑定士の評価には数十万円ほど費用が掛かるので、一般的ではありません。

不動産会社の査定と、不動産鑑定士の評価の違い

不動産会社が行う査定と、不動産鑑定士の評価の違いを一言で説明すると、「公的に評価されるかどうか」といえます。

税務署や裁判所などの公的機関での価格判断では、不動産会社の査定は効力を持ちません。

不動産鑑定士の下した評価は、法的にも効力を持つので信頼性が高いと言えます。

4、マンション価格を判断する3つの査定方法

不動産の価値を判断するにあたっては、下記の3つの方法が用いられます。

  1. 取引事例法
  2. 収益還元法
  3. 原価法

中古マンションの査定で使われるのは主に、「取引事例法」と呼ばれる手法です。

MEMO

取引事例法・・・対象の不動産に類似した物件の過去の成約価格を基に判断する方法。

類似物件と対象の物件との違いを加味したうえで、査定額を算出する。

あなたが売却したいマンションと似た条件の物件がいくらで成約したかを調べます。

それが何年前なのか、築年数はどれくらい違うか、間取りはどうかなどの異なる要素を加味しながら、最終的に不動産会社が査定額を導き出してくれるんです。

そのエリアで類似物件の成約件数が多いほど、より正確な数字が導き出されます。

5、マンション売却の際に登場する3つの価格

これまで、マンションの適正価格をどうやって導きだすのかという話をしてきました。

ここからは、適正価格とは少しだけ違う観点で、売り出し価格を決めるときに登場する3つの価格についてお話したいと思います。

1、売りたい価格

適正価格から一度離れ、ゼロベースで「一体いくらで売れることが理想か」を考えてみましょう。

ローンが残っている人であれば、残債以上の金額が売りたい価格かもしれません。

ローンが残っていなく、何かしらのまとまったお金が必要という方は、必要な資金額以上で売れることが望ましいでしょう。

この価格で売り出すかどうかを別として、一度考えておくことで思った以上に高値で売れることもあります。

2、売れる価格

これまで話をしてきた「適正価格」=「売れる価格」と考えていただければOKです。

一般的に不動産会社が提示してくる査定額というのは、「3カ月以内には売れるであろう価格」と言われています。

3つの価格で基準となるのが、この「売れる価格」です。

3、売れる限界の価格

売り主であるあなたが、「これ以下なら売る意味がない、売れない」という最低ラインの価格です。

例えばローンが2000万円で残っている物件で、あなたの自己資金が500万円あったとします。

マンションを売却するときは一括でローンを返済する必要があるため、「成約価格+500万>2000万円」にならないといけません。

この場合であれば1500万円が、ある種の「売れる限界の価格」とも言えますね。

MEMO

マンションの売却額と自己資金を足してもローンを返せない場合、他にもいくつか選択肢が存在します。

具体的には、買い替えローンを組んだり、任意売却という方法をとる選択肢などがあるので、詳しく知りたい方は下記の関連記事をご覧ください。

関連記事→住宅ローンが残っていてもマンションを売る方法教えます!

6、3つの価格をもとに、売却戦略を立てよう!

先ほど立てた3つの価格をもとに、売却の戦略を立てて行きましょう。

まず、戦略を考える上で大切なのが、「売却までにどれくらい時間の余裕があるのか」という点です。

売却を希望する期間ごとに、大きく3つのパターンで売却の戦略を考えてみましょう。

1、1~3カ月(できるだけ早く売りたい)

何かしらの事情があって、少しでもマンションを早く手放したいという場合は、先ほどの「売りたい価格」から売り出し始める余裕はありません。

「売れる価格」~「売れる限界の価格」の間で売り出し価格を決めてしまうのが得策です。

もし、「価格にはこだわらないから、とにかく早く売りたい!」という方であれば、不動産会社の買取を利用するのも一つの手です。

一般相場の70%ほどとかなり割安になりますが、「早く・確実に・安心して」売却することができますよ。

関連記事→マンションの「買取」のメリット・デメリット教えます。

2、3~6カ月(一般的な売却期間内で売りたい)

「特に急いでいるわけではないけど、半年以内には売ってしまいたい」という方であれば、「売れる価格」に買い手からの値引き交渉を踏まえた金額を足して売却し始めましょう。

「売りたい金額」というのは一般的には相場価格から乖離するので、一番売りやすい売り時を逃して結局大きく値下げということにもなりかねません。

あまり思い切った値付けをせず、適正価格に近い値で売り出してみてください

3、6カ月~(特に売却を急いでいない)

特に売却を急いでいないという場合であれば、思い切って「売りたい価格」から売り出してしまうのも手でしょう。

しかし、一番マンションが売れやすいのは「売り出してすぐのタイミング」です。

相場から大きく乖離した価格で売り出すのはリスキーなので、

  1. 周辺の類似物件が売りに出ていない時期
  2. 1~3月のマンションが売れやすい時期

の2つのタイミングを狙って「売りたい価格」で売り出してみましょう。

特に売却を急いでおらず、タイミングを見計らう余裕があるからこそできる離れ技でもありますが。

7、売却価格を考えるときに考慮すべきコツ

ここからは、売却価格を考える際の「コツ」とも呼べるポイントを4つ紹介しておきます。

すべてを加味しての価格設定を考える必要はないので、取り入れられるものだけ取り入れてみてください。

1、キリのいい値段より少しだけ値を下げる

例えばあなたが「4000万円で売りに出そう!」と思った場合、そのままの金額では多くの人の目に触れる機会を失う可能性があります。

マンションを購入しようとしている人は、大手の不動産ポータルサイトから検索をかけることが多いです。

その際に「2000万円~4000万円未満」のように、価格帯を絞って検索することがあります。

(↑SUUMOの検索条件画面です。)

たった1万円違うだけで、何十人という人の目に触れる機会を失うのはもったいないですよね?

事実上記の条件で調べると、「3999万円」という価格設定をしているマンションがいくつもありました。

このように購入者側の視点を知っているかどうかで大きな違いが生まれることがあります。

2、競合物件の売り出し状況

あなたがマンションを売り出すタイミングで、他の類似物件が売りに出ていないか調査しておきましょう。

特に同じマンションの階数が違う物件が売りに出ていた場合、競合になる可能性が高いです。

例えば競合のマンションが15階で4000万円で売りに出しているにもかかわらず、8階のあなたの部屋が4500万円で売りに出していると、かなり強気な価格設定をしていると言わざるを得ません。

同じマンションでなくても、条件の近い競合物件の価格は要チェックです。

あなたのマンション側に何かしらの特徴・強みがない限り、ライバルの価格に近付けるかそれ以下で売り出すことが得策です。

3、売却の時期、タイミング

先ほども少し話をしましたが、1~3月の時期に売りに出すと、比較的買い手が見つかりやすい傾向があります。

需要が多い時期に相場価格で売却に出したところ、すぐに買い手が見つかって、「もっと高値でも売れたんじゃないか」と感じる人も少なくありません。

今は「需要」が強い時期なのか、「供給」が強い時期なのかを見極めることで、最適な価格で販売していくことができますよ。

4、内覧の件数を見ながら、様子を見て下げていく

実際に売り出してからの話になりますが、内覧の件数も注目しておくべきポイントです。

内覧の数がほとんどないのであれば、価格が高く設定されている可能性がありますし、内覧が予想以上に盛況ということであれば、価格を安く設定しすぎている可能性もあります。

マンションは売り出しを開始してからも、値段を変更していくことが可能ですので、状況を見ながら修正していくという視点も大切になってきます。

まとめ

この記事では、「マンションの適正価格を知るための方法」に関してお話をしてきました。

全体のポイントをおさらいしておくと、

本記事のポイント

1、適正価格は「自分→複数の不動産会社→売却を依頼する不動産会社」の順で判断していく。

2、「3つの価格」と「売却までの期間的な余裕」をもとに、売却の戦略を練る。

3、「買い主」や「競合物件」といった俯瞰的な視点から、売却価格を決める。

となります。

適正価格をしっかりと見極めた上で、実際の売却価格について判断を下し、より高く早く売却に結び付けることが重要です。

マンションを高く、そして早く売るためのポイントは、ほかにも多く存在します。

関連記事を紹介しておくので、興味のある方は合わせて読み進めてみて下さい!

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