マンション売却の準備

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マンション査定で失敗しない3つの方法【2019最新版】1円でも高くマンションを売却する道しるべ

 

売りたい人

マンションを売却する予定だから、まず査定の依頼をしようと思っている。

でも、どういった不動産会社に何社ほど依頼をかければいいんだろう?

あと、査定を依頼した不動産会社に強引な営業活動をされないか心配・・・。

あなたは、今そのような悩みを抱えているのではないでしょうか?

マンションの売却を始める最初のステップが、不動産会社への「査定依頼」です。

ただ、マンションの売却は人生で何度も経験するものではないですし、おそらくあなたも初めての経験でしょう。

査定の依頼に料金はかかるのか、査定額は本当に信用できるのか、営業活動をされたらどうしよう、など疑問を数多く抱えているかと思います。

そんなあなたに向けて、不動産のプロである筆者が「査定」についてとことん詳しく&わかりやすく解説をしていきます。

先に結論を一つ伝えておくと、「マンションの査定をする目的=適正価格を把握することで高く早く売却できる売値を知ること」です。

きちんと目的を理解せずにただ査定の依頼をしてしまうと、

  • ・相場価格より大幅に安く売り出してしまい、早く売れたものの数百万円も損をしてしまった
  • ・相場価格より大幅に高く売り出してしまい、半年以上買い手がつかず、結局相場価格以下に値段をさげて売ることになってしまった

上記のようなことが起こります。

今回の記事を読んでもらえば、「査定の本質」を理解してもらったうえで、細かい注意点や疑問もすべて解決することができます。

マンション売却を検討している人は、ぜひ参考にしてみてください。

もくじ

マンション査定で失敗しないための3つの方法

まず最初に、マンション査定で失敗しないための3つの方法について解説をしていきます。

3つの方法は以下の通り。

  1. 1社ではなく複数の不動産会社から相見積もりを取ること
  2. 大手や地元の不動産会社などバランスよく査定を依頼する
  3. 査定額だけでなく信頼できる担当者を見極めること

それぞれ解説していきます。

1、1社ではなく複数の不動産会社から相見積もりを取ること

冒頭でもお伝えした通り、査定の目的は「適正な相場価格」を把握することにあります。

ここで一つ知っておいて欲しいポイントが、「不動産会社によって査定額は数百万円変わってくる」ということ。

一般的な商品やサービスには定価が存在しますが、不動産は「1物多価」といって、これといった決まった価格があるわけではありません。

査定をする不動産会社の査定基準や担当者の経験や知識の違いによって、査定額に大きな差が生まれてしまうのです。

つまり、1社の不動産会社による査定額だけを参考にすると、相場価格とは離れた価格になってしまう可能性があります。

ここで、大切なのは複数の不動産会社から査定額をもらい、その平均値をとること。

例えば、不動産会社A社に査定を依頼したとして、2700万円の査定額が提示されたとしましょう。

1社の査定額だけを見ても、不動産のプロではないあなたは、妥当かどうかの判断がつかないはずです。

では、あわせて不動産会社B社、C社にも査定を依頼した場合はどうでしょう。

B社からは3300万円の査定額、C社からは3500万円の査定額が出たとします。

3社の査定額を比較した場合であれば、

売りたい人

だいたい3300万円前後では売れそうかな~。

途中で値下げや価格交渉があることも踏まえて、3400万円あたりで売り出してみよう。

と考えられるのではないでしょうか。

つまり、1社の査定額から導き出される売り出し価格よりも、複数社の査定額をもとに算出された売り出し価格の方が、相場価格に即している可能性が高いということ。

A社だけを参考にして「2800万円」で売却を始めた場合は、早く売れることはあっても、大幅に安売りしてしまっているリスクがあります。

不動産の査定額は数百万円単位で違いを生むので、焦らずに必ず複数社に査定を依頼するようにしてください。

2、大手や地元の不動産会社などバランスよく査定を依頼する

複数の不動産会社に査定を依頼する際に1点覚えておいて欲しいのが「いろいろなタイプの不動産会社に査定を依頼する」こと。

マンションを売却する際は、基本的に査定を依頼した会社の中から売却を依頼する不動産会社を選びます。

つまり、大手の不動産会社ばかりに査定を依頼すると、大手の不動産会社にしか売却を依頼できなくなってしまうのです。

不動産会社はそれぞれ強みや特徴、持っている情報が異なります。

査定の段階で大手や地域密着型の企業などに依頼をしておくことで、より早く高く売却できる可能性が高まるからです。

大手企業はより多くの顧客情報を持っていますし、地域密着型は周辺エリアの地主さんや古くからのお得意さんなど、大手とは異なる情報筋を持っています。

大手だけに依頼した場合はなかなか決まらなかった物件でも、地元に根付いた企業に依頼しておけば、もっと早く高く購入してくれる買い手が見つかっていたということはよくあります。

関連記事→マンション査定は大手・地域密着型の中小企業の両方に依頼しましょう!

3、査定額だけでなく信頼できる担当者を見極めること

また、複数社に査定を依頼した際は、査定額を比較するだけでなく、信頼できる不動産会社や担当者を見抜くことも重要です。

メールや電話でのやり取り、訪問査定時の印象など、信頼できる担当者を見抜くタイミングはいくつもあります。

具体的なチェックポイントをいくつか挙げておきましょう。

人柄・性格

・こちらの質問にしっかりと答えてくれるか

・良い面ばかりでなく悪い面も話してくれるか

コミュニケーション

・メールや電話のレスポンスが早いか

・メール内に誤字や脱字がないか

資格・実績

・売買仲介の実績や経験が豊富か

・宅地建物取引士の資格を持っているか

などが挙げられます。

1社の担当者だけしかやり取りをしていないと、相対的に比較することができません。

複数社の担当者とやり取りをすることで、相対的により信頼できる担当者を選ぶことができるのです。

関連記事→不動産査定・売却時に優秀な営業マンかどうかを見抜く4つのポイント!

マンション査定時に気を付けるべき注意点

続いては、マンションの査定をする際に、気を付けてほしいポイントについて解説をしていきます。

ポイントは大きく分けて3つ。

  1. 査定額だけで依頼する会社を選ばない
  2. ポストに投函されたチラシ先に連絡しない
  3. 最大でも6社までで、おすすめは3~4社ほどに押さえておくこと

それぞれ解説していきます。

1、査定額だけで依頼する会社を選ばない

複数の会社に査定を依頼することの重要性は先ほど説明しました。

この際に気を付けてほしいのが、「査定額が高い会社=売却を依頼すべき会社ではないということ。

不動産会社からの査定額はもちろん参考にすべきなのですが、査定額はあくまでも「見積もり」であって、実際に売却できる価格とは異なります。

また、不動産会社の中には不当に査定額を高く提示することで、売却の依頼を受けようと考えている会社もあります。

仮に不動産会社6社に査定の依頼をかけ、下記のような査定額が出たとしましょう。

  • A社 2700万円
  • B社 2950万円
  • C社 3150万円
  • D社 3300万円
  • E社 4000万円
  • F社 3050万円

ほとんどが3000万円前後の査定額を提示しているのに対し、E社の4000万円の査定額だけ、平均値から大きく外れているのが分かるはずです。

もちろん、E社なりの基準で真っ当に行った査定額である可能性もありますが、売却の依頼を受けるために、査定額を釣り上げている可能性があります。

大切なポイントは、査定額の高い・低いではなく査定額を出すにあたっての根拠です。

査定会社に必ず査定額の根拠を確認し、具体的な返答があった会社は信頼できるといってよいでしょう。

根拠をきちんと説明できなかったり、曖昧な回答しか返ってこない場合は、相場価格より査定額を釣り上げて提示している可能性があるので注意してください。

2、ポストに投函されたチラシ先の不動産会社に査定頼まない

マンションのポストに、不動産会社からこんなチラシが入っていたことはありませんか?

「〇〇マンション限定で購入を希望されているお客様がいます。売却を検討されている人はご連絡ください。」

「〇〇エリア周辺の3LDKマンションの購入を検討している方がいるので、住み替え等を検討している方はご一報ください。」

売却を検討しているタイミングで、自分のマンションを購入したい人がいると言われると、そのままチラシの不動産会社に連絡してしまうかもしれません。

もちろん実際にそういった購入希望者がいれば、購入意欲が強いので高く・早く売却できる可能性があるでしょう。

しかし多くの場合、このチラシは売却希望者を誘い出すためのおとりとして使われることが多く、実際にはそのような買い手がいないケースがほとんどです。

チラシに問い合わせをして店舗に訪れると、

不動産業者

申し訳ございません。購入希望者は先に別の物件で成約が決まってしまいました。

もし売却をご希望であれば、ひとまず査定だけしてみませんか?

などと言われ、そのまま売却を依頼する流れに持ち込まれてしまうことがあります。

おとりのチラシを使うような業者ですから、とても信頼できるとは言えません。

売却後に積極的な営業活動をしない、定期的な報告をよこさない、安易な値下げを提案してくるといった可能性もあります。

チラシの勧誘は信頼せず、自分の意志で不動産会社を選ぶようにしましょう。

3、査定の依頼は最大でも6社まで、おすすめは3~4社

複数の不動産会社に査定を依頼する際の注意点として、「査定の依頼をかけすぎない」ことも覚えておきましょう。

査定を依頼する際は、多くても6社まで、できれば3~4社程度がベストです。

もちろん多くの不動産会社を比較したほうが、より信頼できる会社や担当者を選び安くなりますし、査定額もより相場価格に近い価格を知ることができるでしょう。

ただし、それぞれの担当者とのやり取りが多くなるので、対応の手間が増えます。

電話やネットでのやり取りならまだしも、実際に物件を見に来てもらう場合などは、予定を合わせるのも一苦労なので。

プロがおすすめする不動産会社との媒介契約の結び方と応用方法

ここからは、不動産会社に査定を依頼した後の、「媒介契約の結び方」について紹介しておきましょう。

媒介契約とは、正式に不動産会社に売却を依頼する際の契約を指します。

媒介契約には

  1. 専属専任媒介
  2. 専任媒介
  3. 一般媒介

の3つの種類があり、売り主であるあなたが選択することができます。

それぞれメリット・デメリットがあるのですが、簡単に違いを説明しておきましょう。

専属専任媒介・・・1社にだけ売却を依頼できる。依頼した会社を経由せずに自分で見つけた買い主と契約することができない。

専任媒介・・・1社にだけ売却を依頼できる。依頼した会社を経由せずとも、自分で見つけた買い主と契約することができる。

一般媒介・・・複数社に売却を依頼できる。依頼した会社を経由せずとも、自分で見つけた買い主と契約することができる。

細かい違いについては、「マンション売る際の3つの媒介契約の違いとおすすめの契約先の選び方」の記事を見てほしいのですが、

  • 一般媒介=複数社に売却を依頼
  • 専属専任媒介・専任媒介=1社だけに売却を依頼

であることだけ、押さえておいてください。

ここからは、筆者がおすすめしたい媒介契約の結び方について解説をしていきます。

おすすめは「査定額に納得でき&信頼できると感じた会社と一般媒介を結ぶ」こと

複数社に査定を依頼した際に、査定額に納得ができた会社かつ信頼できると感じた不動産会社がいれば、一般媒介で契約を結びましょう。

そのあと、各社の売却活動の状況や進捗を確認してみてください。

一般媒介で様子を見た上で、

  • ・いずれの会社もしっかりと売却活動をしている=そのまま一般媒介で継続
  • ・しっかりと売却活動をしている会社とそうでない会社がある=しっかりと売却活動をしている会社と専任媒介を結ぶ

といった形式で使い分けると、より効果的です。

不動産会社側の立場からすれば、専任媒介、専属専任媒介を結んでもらいたいもの。

なぜなら、一般媒介で他の会社がよりいい条件の買主を見つけてきた場合、1円も利益にならないから。

利益になるかどうかわからない一般媒介でしっかりと売却活動をしてくれた会社は、専任媒介を結ぶことでより一層売却活動に励んでくれることでしょう。

【補足】他のサイトでは専属専任媒介や専任媒介の方がいいと書かれていたけど?

これまでに媒介契約について調べた人は、サイトによって

「一般媒介がおすすめ」

「絶対に専属専任媒介がいい」

など、いろいろな意見があることに気づいたかもしれません。

前提として、媒介契約の選び方に絶対の正解はなく、どちらにもメリット・デメリットがあるものです。

ただし、専属専任媒介や専任媒介を選ぶ時に注意して欲しいポイントが一つあります。

それは、不動産会社による「囲い込み」と呼ばれる行為です。

関連記事→マンション売却の際に気を付けたい不動産業者の「囲い込み」とは?

囲い込みとは、専属専任媒介や専任媒介を依頼した不動産会社が、他社からの購入希望者の紹介があった際に、

不動産業者

すでに他の購入希望者と交渉に入ってしまっていますね。

などと嘘をつき、自社だけで買い手を見つけようとすることをいいます。

不動産会社が「囲い込み」を行う理由は、より多くの仲介手数料を手に入れたいからです。

不動産会社の報酬は、売り主や買い主から支払われる「仲介手数料」です。

仲介手数料の上限額は、「物件の成約価格の3%+6万円(+消費税)」。

3000万円の物件であれば約96万円、5000万円の物件であれば約156万円報酬が不動産会社に支払われます。

また、売り主、もしくは買い主だけを自社で見つけた場合の取引を「片手仲介」、売り主と買い主の両方を自社で見つけた場合の取引を「両手仲介」と呼びます。

つまり、囲い込みを狙う不動産会社は、意図的に両手仲介に持ち込むことで、仲介手数料を2倍にしようと企んでいるわけですね。

説明が長くなりましたが、「囲い込み」をされることは、売り主にとってデメリットでしかありません。

他社の紹介を受け入れていれば、もっと早く購入希望者を見つけられていたかもしれないし、より条件の良い購入希望者に出会えていたかもしれない。

にもかかわらず、自社の利益だけを考えている不動産会社のエゴによって売買の機会が奪われてしまうのです。

囲い込みを避ける一番簡単な方法は、一般媒介を結んで複数の不動産会社に物件情報を流してしまうこと

一般媒介の場合は、いち早く条件のいい買い手を見つけられた不動産会社だけが報酬を手にするので、他社の力を借り手でも購入希望者を見つけようとする力が働きます。

ただし、先ほど説明した通り、一度一般媒介を結んで信頼がおけると判断できた会社であれば、専属専任媒介や専任媒介を結ぶことで、より精力的に売却活動に励んでくれますよ。

関連記事→【図解】マンションを売る際に一般媒介を利用するメリット・デメリットとは?

マンションの査定を複数社に依頼する時は「不動産一括査定サイト」を活用しましょう

冒頭から一貫して、複数の不動産会社に査定を依頼する重要性について説明をしてきました。

ただし、1社ずつ不動産会社に査定の依頼をかけるのは面倒なもの。

そこでぜひ活用して欲しいのが、昨今主流になりつつある不動産一括査定サイトです。

不動産一括査定サイトは、1度物件情報を入力してしまえば、その情報を複数社にまとめて送ることができる優れものです。

何度も査定依頼フォームに入力する必要も、わざわざ不動産会社に訪れる必要もないので、ぜひ活用してみてください。

ただ、不動産一括査定サイトは40ほどの種類があり、どのサイトを使うべきか悩んでしまう人も多いです。

ここからは、売却するマンションのパターン別に、筆者おすすめの不動産一括査定サイトを紹介していきます。

①都心部のマンションを売却するなら大手6社が運営する一括査定サイト「すまいValue」への依頼がおすすめ

まず最初のパターンは、都市部のマンションを売却するケース。

この場合に一番お勧めしたいのが、大手不動産会社が共同で運営している一括査定サイト「すまいValue」です。

運営しているのは以下の6社。

  1. 三井のリハウス
  2. 住友不動産販売
  3. 東急リバブル
  4. 野村の仲介+
  5. 三菱地所ハウスネット
  6. 小田急不動産

いずれも日本を代表する不動産会社ばかりです。

大手の不動産会社は、都心部や主要な駅に集中して出店しており、都市部のマンションを購入したい希望者の情報を多く持っています。

都市部のマンションを売却する場合であれば、すまいValueの6社から査定を依頼しておけばまず間違いないでしょう。

不動産一括査定サイトすまいValueの公式サイトはこちら⇒

②都心部以外のマンションを売却するなら、日本初の不動産一括査定サイト「HOME4U」への依頼がおすすめ

都心部ではないエリアのマンションを売却する場合にお勧めしたいのが、日本初の不動産一括査定サイト「HOME4U」です。

HOME4Uは、日本で一番最初に不動産一括査定サイトを開始し、18年の運営実績があります。

全国の不動産会社1300社以上と提携をしており、いずれも事前の審査を終えた信頼できる不動産会社ばかりです。

すまいValueでは査定対応可能な会社がなかった場合でも、HOME4Uなら対応できますよ。

不動産一括査定サイトHOME4Uの公式サイトはこちら⇒

補足

HOME4Uでも対応可能な会社がない場合や、1~2社しか査定対応可能な会社が出ない場合は、日本最大級の一括査定サイト「イエウール」も併用してみてください。

イエウールは、東京商工リサーチが実施した「不動産の一括査定に関するランキング調査」で、

  • ・利用者数
  • ・提携会社数
  • ・対応エリア数

の3つのポイントで、すべて1位を取得しています。

提携社数は1900社ほどですから、HOME4Uの1.5倍ほどの不動産会社と提携していることになります。

イエウールは地方の不動産会社ともバランスよく提携しているので、複数の会社に査定を依頼できる可能性が高いですよ!

不動産一括査定サイトイエウールの公式サイトはこちら⇒

③複数社とのやりとりが面倒という人は「HOWMA」がおすすめ

不動産一括査定サイトを活用する際に、多くの人が気になるポイントがあります。

それは、「査定を依頼した後に、たくさんの営業電話がかかってくるのではないか」という点です。

このポイントを説明するためには、不動産一括査定サイトの仕組みを知っておいてもらった方がいいでしょう。

下記の図を見てみてください。

一括査定サイトは、売り主からの査定依頼を不動産会社に送ることで、手数料としての報酬を得ています。

なぜ、査定依頼を仲介するだけで一括査定サイトが報酬をもらえるのかというと、「不動産を査定したい人=不動産を売りたいと考えている見込客」だからです。

不動産会社としては、実際に売却を依頼されて売買が成立したタイミングで、初めて報酬が手に入るので、自社で売却の依頼を受けたいと考えています。

不動産一括査定サイトを利用した後に、メールや電話で連絡が来るのはこのためです。

もちろん、電話がかかってくること自体は悪ではないですし、売却を進めるのであれば、当然不動産会社とのコミュニケーションは発生します。

ただし、やはり何社もの電話連絡は抵抗があると感じる人も多いはず。

そんな人にお勧めしたいのが、次世代型の不動産一括査定サイト「HOWMA(ハウマ)」です。

不動産一括査定サイトはとても便利なサービスですが、査定の依頼をした後はそれぞれの会社と同時並行的にやり取りを進めなければいけません。

それに比べてHOMWAの場合は、間に担当のスタッフが入るので、複数の不動産会社と対応する必要がありません。

 

ハウマ スマート不動産売却

もう一つの大きなメリットが、Web上で不動産会社と一般媒介を結べる点

不動産会社からもらった査定額に納得がいけば、売り出し価格のみあなたが決定し、そのまま売却活動を複数社に依頼できます。

一度も不動産会社と顔を合わせることなく売却活動に入れるので、手間や負担がグッと小さくなります。

複数の不動産会社とのやり取りが面倒だという人は、ぜひ活用してみてください。

HOWMAのスマート不動産売却の公式サイトはこちら⇒

(※2019年4月時点、HOWMAの「スマート不動産売却」は東京23区内のみのサービス展開している状態なので注意してください。)

また、上記で紹介した不動産一括査定サイト以外も知りたい人は、下記の記事で詳しくまとめているので、参考にしてみてください。

関連記事→不動産一括査定サイトのおすすめ5選+評判の30サイトを比較!【総まとめ】

不動産一括査定サイトを利用する流れを写真付きで解説!

それでは、ここから実際に不動産一括査定サイトに依頼をする際の流れを、写真付きで解説していきましょう。

どの一括査定サイトもおおむね同じ形式を取り入れているので、今回はHOME4Uを例にあげて紹介していきましょう。

1、HOME4Uの公式サイトにアクセスし、査定物件のエリアを選択する

HOME4U一括査定のホーム画面

2、エリアの詳細を選択する(今回は仮に福井県で進めています

3、物件の種類、物件の所在地、専有面積を入力

4、物件情報の詳細をそれぞれ入力する

5、査定結果の連絡先情報を入力する

6、条件にあった会社の中から査定を依頼したい会社を選ぶ

7、入力内容を確認した上で「査定を依頼する」をクリックする

以上で完了です。

後は不動産会社から査定結果が届くのを待ちましょう。

不動産一括査定サイト「HOME4U」の公式サイトはこちら⇒

匿名で利用できる便利なマンションの査定サイト2選を紹介!

不動産の査定を検討している人の中には、

売りたい人

今はまだ正直売却するつもりはないのよね。

参考までに、いくらで売れるのか知りたいだけなんだけど・・・。

と考えている人もいるはずです。

そんな時に役に立つのが、匿名の不動産査定サイトです。

名の通り個人情報を入力する必要がなく、営業マンからの連絡もないので、気軽に査定の依頼をかけることができます。

ここでは、便利な2つの匿名査定サイトについて紹介しておきましょう。

①HOWMAのAI査定

さきほども紹介したHOWMAは、スマート不動産売却と別に「AI査定」というサービスも提供しています。

物件の情報とメールアドレスを入力するか、Facebook認証をするだけで、査定額をすぐにチェックできるので、営業電話がかかってくる心配もありません。

もちろん、実際にマンションを訪問して算出した査定額ではありませんが、おおよその価格を知る意味では役に立つはずです。

HOWMAのAI査定の公式サイトはこちら⇒

②HOME’Sの匿名査定

三大不動産ポータルサイトの一つでもあるホームズは、匿名での査定サービスを提供しています。

HOWMA同様、個人情報の入力は必要なく、物件の情報+YahooIDか、Gmailアカウント、Facebook認証のいずれかを実施すればOKです。

査定の依頼情報を勝手に不動産会社に流されることもないので、安心して利用できますよ。

ホームズ匿名査定の公式サイトはこちら⇒

マンション査定依頼時は「机上査定」と「訪問査定」の違いを解説

物件の査定を行う際には「机上査定」と「訪問査定」の2つの査定方法が存在します。

それぞれの内容について紹介しておきましょう。

机上査定

机上査定は、物件の情報だけをもとにして、概算の査定額を出す方法です。

実際の物件を見ているわけではないので、情報から読み取れる内容だけをもとに査定額を算出します。

訪問査定

訪問査定は、机上査定のデータをベースに置きながら、実際に物件を訪問し、マンションの室内だけでなく、共有設備や駐車場などより詳しい情報をもとに査定額を算出します。

マンションの訪問査定で具体的にチェックされるポイント等は、後ほど詳しく解説しますね。

関連記事→マンション売却の訪問査定時は事前に掃除しておくべき?机上査定との違いや担当者のチェックポイントも解説!

訪問査定実施時に用意しておく書類一覧

簡易査定の際は、物件の情報を入力するだけでOKです。

ただ訪問査定の場合は、査定額を正しく算出するためにマンションに関する書類を準備しておく必要があります。

不動産会社に提出を求められる書類は以下の通り。

  • 登記済権利証or登記識別情報通知書
  • 固定資産税納税通知書
  • 登記事項証明書or登記情報
  • 間取り図or測量図証明書or登記情報
  • 管理規約と長期修繕計画表

訪問査定当日までに用意しておきましょう。

訪問査定終了後は不動産会社から査定書が渡されます

訪問査定を実施した後は、不動産会社から「査定書」と呼ばれる書類を渡されます。

不動産 査定書

参考:不動産売却価格ご提案書(マンション版)|不動産流通推進センター

査定書に書かれている主な情報は以下の通りです。

  • ・査定を実施した不動産の情報
  • ・売り出し価格の提案額と査定額
  • ・査定額を算出するに至った根拠
  • ・参考にした過去の成約物件の情報
  • ・売り出し物件事例
  • ・査定に関係する資料

訪問査定で提示される査定額は、およそ3か月あれば売却できるであろうと不動産会社が判断した価格。

また、査定額と別に提示される売り出し価格は、査定価格より数百万円上乗せされた価格が提示されていることが一般的です。

売り出し価格は、購入希望者との価格交渉などを見越した設定になっているので、査定額よりもいくらか高いことがあると覚えておいてください。

補足査定額を少しでも上げたいがゆえに、訪問査定前にリフォームや修繕をしなければいけないと考える人がいますが、結論から言うと不要です。

そもそも、物件を売却する相手は不動産会社ではありませんし、査定された金額で必ず売りに出す必要もありません。不動産会社はあくまでもあなたをサポートする側の人間です。

もちろん、最低限の掃除はしておくべきですが、そのタイミングで修繕やリフォームをすべきか率直に聞いてしまえばいいのです。

リフォームや修繕をしてしまったがゆえに、売却価格が競合物件よりも高くなって売れなくなるケースもありますし、そもそも中古物件を安く買って自分でリフォームしたいと考えている人達もいるので。

あくまでも目的は、買い主に少しでも高く買ってもらうことなので、不動産会社に高く評価されることをゴールにしないようにしましょう。

マンションの査定時に用いられる3つの計算方法

さきほどの、机上査定・訪問査定は、査定を実際に行う前段階の話でした。

今度は、実際に査定額を算出する際に用いられる3つの計算方法

  1. 取引事例法
  2. 収益還元法
  3. 原価法

の3つについて、解説をしておきます。

売り手であるあなたが全てを把握しておく必要はありませんが、どのような算出方法があるのか知っておくに越したことはありません。

①取引事例法

さきほどから少し説明してきたとおり、過去に同じエリアで成約された類似物件の価格をもとに査定額を算出する方法です。

もちろんまったく同じ不動産はこの世に二つと存在しませんし、時期によっても売却の価格は変わります。

それらの違いを加味した上で、査定額を算出します。

一般的には居住用として使われていた物件の査定に使われることが多いです。

②収益還元法

居住用の物件ではなく、投資用の不動産を査定する際に用いられることが多い査定方法です。

将来的にその物件からいくらの収益が上がるかを想定して判断される計算方法です。

詳しく解説はしませんが、「直接還元法」と「DCF法」と呼ばれる2つの査定方法があります。

③原価法

原価法は、今段階で物件を再度建築した際にいくらかかるのかを計算し、そこから経年分の価格を引く計算方法です。

この方法で計算された査定額は、「積算価格」とも言われます。

マンションの査定額に影響を与える3つの環境要因

ここまで、マンションの査定のポイントや注意点について解説してきました。

ここからは、「マンションの査定額は何をもって決まるのか」というポイントについて詳しく解説をしていきます。

査定額が決まるポイントは大きく2つに分けられ、

  1. マンションそのものではなく、過去のデータや市況、周囲の環境要素
  2. マンションそのものの要素

の2点があるのです。

まずは、マンションを取り巻く市況や環境について紹介していきましょう。

居住用のマンションを売却する際に、一番わかりやすい要素は「過去に同じエリアの同じようなマンションがいくらで売れたのか」といった取引のデータです。

実際に売却できた事実があるので、最も査定額に影響する要素といっても過言ではありません。

とはいっても、世の中に同じ物件は2つと存在しませんし、時期の違いによっても売却価格は変わってきます。

そのあたりの違いを加味した上で、査定価格に反映するのが一般的です。

査定額に影響する要素①マンション市況

まったく同じ条件のマンションがあったとしても、売却の時期が変わると大きく売却価格は変わってきます。

バブル絶頂のタイミングで売却をするのか、リーマンショック直後に売却をするのかによって、マンション価格に数百万円、数千万円の違いが出たとしてもおかしくはありません。

不動産に限らずですが、すべての商品やサービスの価値は需要と供給のバランスで決まるからです。

補足2019年現在、市況は高騰しているので、マンションの絶好の売り時といっていいでしょう。

参考:季報MarketWatchサマリーレポート 2019年1~3月期

ただし、2020年には不動産が下落すると考えている識者も多くいますし、都心部ではバブル以上の価格水準に達しているエリアもあります。

好市況がいつまで続くかはわかりませんから、売却を検討している人はこの機会を逃さないようにしましょう。

関連記事

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査定額に影響する要素②競合物件の有無

先ほどの需要と供給の話にもつながりますが、周辺に自分と同じようなマンションが数多く売りに出されていれば、それだけ供給が多いので売却もしづらくなりますし、価格を下げなければ売れにくくなるでしょう。

逆もしかりで、競合の物件がほとんどない場合は、需要が上回るので比較的高値での売却が可能になります。

査定額に影響する要素③周辺の開発状況

現時点での評価だけでなく、将来的な条件も査定額に影響を与える可能性があります。

たとえば、周辺の開発が進んでいる地域の場合、将来的な資産価値は高くなる可能性が高いです。

開発が行われる時期にもよりますが、査定をする上で加点になると考えてOKです。

マンションの査定額の決め手になる評価ポイントと査定額の算出方法

ここからは、マンションの査定額を判断する基準を、「不動産流通推進センター」で公表されているマニュアルをもとに紹介していきます。

具体的に不動産会社がどのようなポイントをチェックしているのか、またどういった計算方法で査定額を算出するのか知っておきましょう。

マンション査定時の項目

まずは、マンション査定時にチェックする具体的な項目を紹介します。

①築年数

②交通の利便性

・最寄駅からの徒歩分数

・最寄駅からのバス分数

③立地の良しあし

・周辺の環境

・ショッピング、飲食店までの距離

・公共施設利用

④部屋の位置

・エレベーターがある階か

・階数

・日当たり

・開口部の位置

⑤室内の状況

・どのように維持、管理しているか

・柱や梁、天井の状況

・室内のゆとり、広さ

・専用庭、テラスの有無

・外からの騒音、振動

・景色や景観

⑥修繕・管理の状況

・修繕計画が適切か

・修繕積立金の金額

・管理費の金額

・マンションの保守、清掃の状況

・管理人の勤務日数

・管理委託状況

⑦敷地

・土地の権利状況

⑧建物部分の状況

・マンションの外観、エントランスの状況

・耐震性

・省エネ性

・セキュリティ関連の設備

・ネットの対応状況

上記が査定の対象項目です。

一口にマンションの査定と言っても、かなり細かいポイントまでが査定の結果に影響することが分かりますね。

査定額の算出方法

先ほどのチェック項目をそれぞれ採点し、最終的に総合的な点数を出します。

また、居住用のマンションは取引事例法で算出されるので、取引事例の対象になるマンションも同じように採点をします。

後は、取引事例のマンションと、あなたのマンションの面積の違いを加味して、査定額を算出します。

具体的な計算式は以下の通りです。

  • 「取引事例マンションの㎡単価×(あなたのマンションの総合点÷取引事例マンションの総合点)×あなたのマンションの㎡面積=査定価格」

では、実際に査定額をシミュレーションしてみましょう。

査定額のシミュレーション

では、先ほどの計算式をもとに、査定額をシミュレーションしてみます。

取引事例のマンションの仮定条件

・㎡単価は50万円

・評価ポイントは110点(100を平均とした場合)

あなたのマンションの仮定条件

・専有面積は50㎡

・評価ポイントは100点

査定額のシミュレーション

上記の条件で、実際に査定額を算出してみましょう。

  • <計算式>
  • 50万円(※1)×100(※2)/110(※3)×50(※4)=2272万円

※1 取引事例マンションの㎡単価

※2 あなたのマンションの評価

※3 取引事例マンションの評価

※4 あなたのマンションの㎡数

という計算が出ました。

とどのつまり取引事例マンションとの大きさや状態の違い等を加味して、あなたのマンションの査定額を算出していると考えてもらえばOKです。

参考:不動産売却価格ご提案書(マンション版)|不動産流通推進センター

マンションの査定項目の具体的なチェック内容

先ほど、不動産会社が査定を行う際に、複数の項目をチェックしていると話をしました。

ここからは、査定額に大きく影響する主な4つのチェックポイントである

  1. 階数
  2. 築年数
  3. バルコニーの向き
  4. 部屋の位置

について、具体的にどういった視点でチェックをしているのか説明しておきます。

マンションの査定ポイント①階数

同じマンションであっても、階数によって金額は大きく変わります。

一般的にはマンションのフロアが1階下がるごとに、不動産価格の0.5%~2%ほど金額が変わってくると言われています。

また、タワーマンションなどの高さがあるマンションの場合は、低層階と高層階で倍以上金額に差があることも珍しくありません。

関連記事

マンション売却に有利な階数は〇〇階?階数と価格の関係とは?

マンションの査定ポイント②築年数

当然ながら築年数も査定額の対象になります。

マンションの資産価値の推移を知る上で参考になるデータが、「東日本不動産流通機構」が発表している中古マンションの築年数別成約価格です。

参考:築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2017年)

あくまでも参考値ではありますが、5年経過するごとに10%ずつほど価格が下落していることが分かるかと思います。

また、一つポイントになるのが、「築20年を過ぎたあたりから、資産価値の下落幅が小さくなる」ということ。

築年数に関する知識を持っておくと、概算価格を出す際に役立ちますよ。

関連記事→築年数が古いマンションを高く早く売るための秘訣教えます

マンションの査定ポイント③バルコニーの方角

バルコニーの方角は、一番日の入りやすい南向きが一番この高く査定される傾向があります。

ちなみに4つの方角で高く評価される順に並べると、

南向き>東向き>西向き>北向き

の順になります。

南向きを0とした場合の価格の評価の違いを%で表してみたので、併せて参考にしてみてください。

マンションの査定ポイント④部屋の位置

同じマンションであっても、部屋の位置が角部屋かそれ以外かなどでも査定額は変わります。

特に角部屋は片方側の騒音に気を使う必要がないうえに、3方向に窓をとれるメリットもあります。

採光や風通しもいいので、査定額が高くなる傾向があるのです。

部屋の前を人が通らないので、人気が高くなる傾向があります。

査定時の細かい疑問を一挙解決!

最後に、マンションの査定に関してよく寄せられる質問に答えておきます。

Q.査定にお金はかかる?

不動産の査定にはお金はかかりません。

1点気を付けてほしいのは、「査定」と「鑑定」は違うということです。

「査定」は、不動産会社の担当者が行うもので、「鑑定」は不動産鑑定士と呼ばれる国家資格を取得した人がより詳しく実施するものです。

また、「鑑定」は無料ではなく有料ですので、注意してください。

Q.査定を依頼したら必ず売却の依頼もしないといけない?

いえ、そんなことはありません。

査定額の金額によって売却をするかどうか判断する人もいますし、そのことは不動産会社側も把握しています。

ただ、不動産会社もボランティアではないので、査定の対応をしたからには売却を任せてもらいたいと考えるのが普通です。

営業をかけられたとしても、現時点で売却の意思がないことをはっきりと伝えましょう。

下手に期待を持たせると、不動産会社にも迷惑が掛かってしまいますから。

関連記事→家の一括査定サイト依頼後にキャンセルできる?できない?

Q.売り出し価格は査定額と同じにしないといけない?

いえ、そんなことはありません。

査定額はあくまでも参考の数字であり、最終的な売り出し価格を決めるのは売主であるあなた自身です。

ただし、査定額からかけ離れた売り出し価格を付けてしまうと、長期的に売れ残ってしまい、結果として査定額より安くしないと売れない状況になります。

マンションを高く早く売却する上で売り出し価格は非常に重要なので、あくまでも査定額をベースにおくことをおすすめします。

関連記事→マンションを売る際の適正価格を知って理想の売却を実現しましょう!

Q.査定の結果が出るまではどれくらい?

査定を依頼する会社にもよりますが、簡易的な机上査定であれば1~3日以内には査定結果が分かること多いです。

訪問査定は、実際に担当者がマンションに訪れた上で算出されるので、最短でも1週間ほどはかかると考えておきましょう。

Q.査定価格のまま売り出すとローン残債を下回ってしまう時はどうすればいい?

査定結果が出た後に、査定額がローン残債を下回っている場合の対処法は以下の3つです。

  1. ローン残債以上の売り出し価格を設定して売却する
  2. 不足分は自己資金や無担保ローンで埋め合わせをする
  3. 住み替えの場合は住み替えローンで支払いをする

査定額とローン残債の差がそこまで多くなければ、売り出し価格をあげることで、一括返済できる金額に合わせるのも一つです。

ローン残債と査定額に大きな差があった場合は、売却そのものを控えるか、2番、3番の方法をとる必要がありますね。

住宅ローン残債ありのマンションを売却する3つの方法|一括返済・買い替えローン・任意売却

まとめ

今回の記事では、マンションの査定に関するあらゆる疑問に詳しく解説をしてきました。

査定に関する疑問はほとんどクリアになったのではないでしょうか。

これから売却を検討している人に改めて伝えたいのは、「1社だけではなく、必ず複数の不動産会社に査定を依頼すること」。

個別に査定の依頼をする手間は面倒ですが、不動産一括査定サイトを使えば、ネットからまとめて査定の依頼がかけられるので便利です。

改めてケース別におすすめしたい不動産査定サイトを紹介しておくと、

  • 都心部のマンションを売却・・・大手6社が運営する「すまいValue
  • 都心部以外のマンションを売却・・・日本初の査定サイト「HOME4U」 or 日本最大級の査定サイト「イエウール
  • 複数社とのやり取りが面倒な人・・・担当者が仲介してくれる次世代の査定サイト「HOWMA

です。

いずれも実績・信頼のおける会社ばかりなので、ぜひ活用してみてください。

今回の記事があなたのマンション売却の一助になれば、筆者としてこれ以上うれしいことはありません。

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