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そういった方に向けて、仲介手数料について詳しく解説していきます。

今回の記事で説明するのは主に3点。

• ・仲介手数料の計算式・相場
• ・仲介手数料無料の会社とそのからくり
• ・不動産会社にとっての仲介手数料

仲介手数料は、マンション売却時にかかる経費の中で一番大きなウエイトを占めます。

たった1％下げられただけでも数十万円単位の節約になりますし、無料にできれば百万円以上節約になるケースもありますよ！

この記事をしっかりと読み込んで、仲介手数料のルールや仕組みを学びましょう。

マンションを売る際にかかる仲介手数料の計算方法

仲介手数料を算出するために、「正確な計算式」と、概算を出すための「速算式」と呼ばれる２つの方法があります。

正確な計算式は少し複雑ですが、併せて計算例と図も交えて説明していきます。

仲介手数料の正式な計算式

仲介手数料に関しての規定は、下記の計算式が宅地建物取引業法で定められています。

1. 売却額200万円以下の部分＝（5％＋消費税）
2. 売却額200万円以上400万以下の部分＝（4％＋消費税）
3. 400万以上の部分＝（3％＋消費税）

少しわかりにくいので、1000万円で売買が成立したケースで実際に計算してみましょう。

多くの人が勘違いしやすいのが、「1000万円の売却価格だから、全体に3％かけて消費税を足せばいいんだ！」という考え。
その計算式であれば、

1000万円×3％(＋消費税)
＝324,000円

となりますが、これは不正解です。

正式な答えは、

200万円×5％（＋消費税）＋200万円×4％(＋消費税)＋600万円×3％（＋消費税）
＝108,000＋86,400＋194400
＝388,800円

となり、先ほどの式より64,400円高くなります。

仲介手数料の速算式（概算を出すための式）

上記の計算式はすこし複雑ですよね？

実は、不動産の売買金額400万円以上の場合のみ使用できる簡易な計算式があります。

それが以下の計算式。

「売買金額×3％＋6万円（＋消費税）」

とてもシンプルで分かりやすいですよね？

後ろについている6万円は、200万円以下と、200万円以上と400万円以下の手数料の差額分です。

自分の物件の仲介手数料を知りたい方は、上記の計算式を使って概算をだしておくといいですよ！

 

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マンションを売る際の仲介手数料の相場は？

仲介手数料の相場は、売却金額の3％＋6万円（＋消費税）です。

上記は限度額なので、不動産会社がそれ以上の仲介手数料を売り主に請求することは違法になります。

下回る分には問題ありませんが、基本的には満額支払うという認識でいましょう。

仲介手数料を交渉で値引きすることは可能？

仲介手数料を減額することは「可能」です。

先ほどの計算式で導き出される金額は、あくまでも「限度額」なので、下回る分には問題ありません。

しかし、その交渉が果たして最終的なプラスをもたらすかどうかは疑問です。

なぜなら、不動産業者にとって、売買仲介をする上での唯一の収入減が「仲介手数料」だから。

仲介手数料を減らす交渉をするということは、

「あなたの働きぶりに、仲介手数料を限度額まで払いたくありません。」

と言っているのと同じなんですね。

不動産業者としては、どれだけ人件費や広告費にお金をかけたとしても、成約に至らなければ報酬は0円です。

下手に交渉してしまったがゆえに、不動産会社側の対応が悪くなったりするリスクがあります。

値引き交渉を行うなら媒介契約を結ぶタイミングがおすすめ

とはいえ、仲介手数料の金額は決して馬鹿になりません。

少しでいいから値引きしてほしいという人は、媒介契約を結ぶタイミングで交渉してみて下さい。

不動産会社に正式に売却を依頼する際に、下記の3つの媒介契約の内いずれかを選ぶことになります。

• ・専属専任媒介
• ・専任媒介
• ・一般媒介

それぞれの主な違いを図にしてみました。

不動産会社側としては、1社に絞ってもらえる専属専任媒介、専任媒介が望ましいです。

不動産会社側の要望を飲んで専任媒介を結ぶ代わりに、仲介手数料を減額してもらうことを打診してみてください。

関連記事→マンション売る際の3つの媒介契約の違いとおすすめの契約先の選び方

＜補足＞マンションを賃貸で借りる際の仲介手数料は？

賃貸としてマンションを借りる場合も、不動産会社に仲介手数料を支払うことが一般的です。

金額の相場としては賃料の1ヵ月分が上限で、こちらも半額や無料で利用できるケースもあります。

 

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不動産会社に仲介手数料を支払うタイミングと注意点

不動産会社に仲介手数料を払うタイミングは、下記の2パターンです

1. 物件の売買契約時に全額を支払う　
2. 売買契約時に半額、物件の引き渡し時に半額を支払う

いずれも売買契約が成立してから発生するので、契約が成立しない限り、仲介手数料を支払う必要はありません。

売買契約を結んでから契約が解除した場合は？

売買契約が成立して、不動産会社に仲介手数料を支払った後、何かしらの理由で売買契約を解除する場合があります。

この時、支払った仲介手数料の扱いはどうなるのでしょうか？

結論から伝えると、売り主都合で売買契約を解除した場合は、仲介手数料を払い戻すことはできません。

不動産会社はしかるべき対応を行っていますし、売り主の一方的な都合での解除だからです。

もし、買い主側から解除された場合は、売り主の落ち度ではありませんから、仲介手数料を取り戻すことができます。

買い主側からの解除は、住宅ローン特約による解除でない限り、そのまま手付金を受け取れますよ。

関連記事→マンション売却時の住宅ローン特約によるリスクと回避

仲介手数料半額・無料の会社のからくり

最近は手数料が無料・半額で差別化を図る不動産会社も増えてきました。

そう思われる方もいるかもしれません。

実は、ここに不動産業界のカラクリが隠れているんです。

2つの不動産仲介方法～片手仲介と両手仲介

あなたは「片手仲介」と「両手仲介」という言葉を聞いたことがありますか？

これは不動産会社が仲介手数料をもらう仕組みをあらわした言葉です。

先に「片手仲介」と「両手仲介」の簡単な図をお見せします。

「両手仲介」は、物件の売り手、買い手を同じ会社が見つけてマッチングさせ、双方から仲介手数料をもらう方法。

「片手仲介」は、物件の売り手か買い手のいずれか一方からのみ仲介手数料をもらう方法です。

さきほどの「仲介手数料無料」が成り立つのは、両手仲介を行っているパターンがほとんど。

「売り手＝仲介手数料無料」なのであれば、買い手から仲介手数料を徴収し、「買い手＝仲介手数料無料」なのであれば、売り手から手数料を徴収します。

売り手か買い手の一方からの仲介手数料が減ることのダメージは大きいですが、他の不動産会社と比べて大きな差別化ポイントになるのは確かです。

仲介手数料半額・無料の不動産会社を利用する際に気を付けること

仲介手数料が半額・無料でも、別の名目での料金を徴収されるケースがあります。

具体的には「広告費」「事務手数料」といった名称で支払いを求められることがあるので、十分気をつけてください。

あなたが特別に広告を行うよう依頼していなければ、不動産会社に仲介手数料以外の費用を支払う必要はありません。

契約書に応じる際に用途が不明な項目があれば、必ず担当者に質問するようにしましょう。

仲介手数料無料・半額を実施している企業

実際に、「仲介手数料半額・無料」を実施している不動産会社をいくつか紹介しましょう。

「仲介手数料半額・無料」といっても、細かい条件や下限金の設定があったりといった違いがあるので、必ず公式HPで確認してください。

・REDS

仲介手数料が売るときも買う時も最大無料。

・目黒世田谷不動産.com

新築戸建て・リノベーションマンションの場合は、買い手は仲介手数料無料。（両手仲介）

片手仲介の場合、仲介手数料が半額に。

・オーワンホーム

両手仲介の場合は、買い手のみ仲介手数料無料。

片手仲介の場合は、買い手の場合のみ仲介手数料が割引。（下限金30万円）

・コーラル

買い手側

両手仲介の場合は無料、片手仲介の場合は成約額の1.5％。

売り手側

媒介契約や掲載するサービス媒体によって、3つの仲介手数料プラン（無料・1％・2％＋6万円）を選べる。

不動産会社に支払う仲介手数料の内訳は？

売り主は、仲介手数料として、数十万円・数百万円を支払う必要があります。

でも、本当に不動産会社はその金額に見合うほどの仕事をしているのでしょうか？

実際に仲介手数料を払う対価として、不動産会社はどういった活動を行っているのか紹介しておきます。

1、レインズへの登録

レインズは、全国の不動産情報が掲載されているデータベースです。

レインズに登録している不動産業者のみ閲覧できるサイトで、登録することのよって物件の情報を広範囲に届けることができます。

レインズについてもっと知りたい方は下記の記事を参考にしてください。

関連記事→マンションを売る人必見！あなたは「レインズ」を理解できてますか？

2、既存客にDMを送る

自分の会社で見込みのあるお客さんがいれば、直接ダイレクトメッセージでアプローチをします。

3、店頭への掲示、来店者への紹介

物件の価格や図面等を店頭に掲示したり、購入希望者が訪れた際に紹介したりします。

4、ポスティング、新聞折り込み広告

新規の顧客開拓のために宣伝費を使う、攻めのタイプの広告です。

5、ネット広告

アットホーム、ホームズといった大手の媒体への掲載依頼から、GoogleやYahooの広告掲載などの施策までを行います。

一番広く情報を行き渡らせることができる手法です。

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上記以外にも、営業マンの人件費等もすべて仲介手数料に含まれています。

対応したお客さんがすべて成約に至るわけではないことを考えると、仲介手数料の金額は妥当だと考えることもできますね。

仲介手数料をめぐって過去に起きたトラブル・判例

続いて、仲介手数料の支払いをめぐって、過去にあった判例を2つ紹介しておきます。

誰しも当事者になる可能性がありますから、ぜひ目を通してみてください。

1、売り主が不動産会社を通さずに売買を行った事例

不動産会社と媒介契約を結んだ買い主が、最終的に不動産会社を通さずに売り主と売買契約を結んだ事例。

不動産会社経由で物件を内見し、一度売買契約を結んだうえで解除をして、売り主側の不動産会社立ち合いのもとで売買契約を結びました。

媒介契約を結んでいたにもかかわらず、手数料の支払いを逃れる目的が明らかであったため、結局買い主は手数料を支払うことになりました。

参考：買主により不動産売買取引から排除された媒介業者の媒介行為に基づく媒介報酬の請求が認容された事例

2、売り主が仲介手数料の支払いを拒否した事例

不動産業者を介して売買を成立させた売り主が、不動産会社側が民法664条の善管注意義務、宅建業法31条の信義誠実の原則に反していたため、支払いを拒否しました。

しかし、不動産会社が上記の法律に違反した事実はなく、もし不満があったのであれば売り主側が売買契約を拒むこともできたことから、結局支払いをするよう命じられたのです。

参考：売主に対する媒介報酬請求は権利の濫用に当たらないとして、媒介業者の請求が認容された事例

仲介手数料を下げることよりも、売却額を上げることの方が簡単

最後にお伝えしたいのが、「仲介手数料を無理に下げることよりも、売却額を上げる方が簡単」ということです。

先ほどから話している通り、仲介手数料をさげることによって、不動産会社側の心証は確実に悪くなります。

それよりかは、売却額を上げる方向に努力を向けた方が、結果としてより大きな金額を節約することにつながりますから。

一番簡単に売却額を上げる方法は、複数の不動産会社を比較した上で選ぶこと

全国には約12万社不動産会社があります。

それぞれ運営歴や得意としている分野、担当者の実力など千差万別です。

もちろんすべての会社を比較して決めることはできませんが、せめて2社以上の会社を比較することをおすすめします。

複数社を比較することで、客観的に担当者の力量や対応の良し悪しなどを比較することができるので。

不動産一括査定サイトを活用すれば、まとめて査定依頼できる

とはいえ複数社をいちいち回ったり、物件情報をその都度入力して査定を依頼するのは面倒でしょう。

そこでぜひ活用してもらいたいのが、不動産一括査定サイトです。

ネット上で1度だけ物件の情報を入力すれば、複数の会社にまとめて査定の依頼ができるので。

興味がある人は、おすすめの査定サイトについてまとめた下記の記事をあわせて読んでみてください。

関連記事→【総まとめ】おすすめの不動産一括査定サイト5選＋評判の30サイトを紹介！

まとめ

一見簡単な不動産の仲介手数料ですが、実は細かい規定や条件によって変わってきたり、不動産会社の思惑があったりと奥が深いです。

もちろん、仲介手数料は高額なので払わなくてもいいのであれば、その方がいいですよね？

しかし、不動産会社にとって仲介手数料はどういった位置づけなのか、単に割り引くことがメリットに働くのかを考える必要があります。

しっかりと業界の裏側を理解したうえで、削れる経費はしっかり削っていきましょう！