ケース別マンション売却

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マンションを売るor貸すを検討している人に知ってほしい10の方法

 

売りたい人

マンションを売るべきか、貸すべきか悩んでいる。

売却してまとまったお金が入るのも魅力的だし、手元に残しながら家賃収入が入ってくる賃貸も捨てがたい。

どうやって判断をすればいいんだろう?

と悩んでいる方に向けて記事を書いていきますね。

まず、「売る」「貸す」で悩んでいる人に聞きたいことがあります。

「そもそも、マンションを売るor貸すを検討し始めた理由はなんですか?」

この理由を明確にすることがまずは大切です。

そしてもう一つ大切なのが、「売る・貸すの中でも具体的にどういった選択肢があるか」を知ること。

この2つがそろって初めて、正しい判断を下すことができます。

「売る」「貸す」と一口にいっても、多くの選択肢があるんです。

この記事では、それらの選択肢を紹介しながら、実際の悩み別に選ぶべき選択肢もお話していきますよ!

マンションを手放すことを検討している人の理由と整理すべきポイント-

マンションを手放すことを考えた人の主な理由は、このあたりでしょう。

  • ・今よりいい家に住みたい
  • ・転勤が決まった
  • ・離婚
  • ・相続
  • ・子どもが生まれた
  • ・結婚した
  • ・両親と同居することになった
  • ・通学するため
  • ・子どもが手から離れた

これらの理由を分かった上で、さらに整理すべきポイントが、

  • ・ローンの残債はいくらか
  • ・手放した後、家に戻りたいか
  • ・マンションの査定額はいくらか(いくらで売却できそうか)
  • ・手放した後に新しい家を借りるか、購入するか

といったポイントです。

これらの内容いかんで、選ぶべき選択肢が変わってきます。

 

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マンションを手放すことを検討している人が選べる10の選択肢

マンションを手放すといっても、選択は実にさまざま。

まずは選択肢を列挙してみましょう。

マンションを手放す際の選択肢

売却

1、不動産仲介を通しての個人への売却

2、不動産仲介を通さずに個人に売却

3、不動産会社に直接売却

4、任意売却

5、リースバック

6、リバースモーケージ

貸す

1、自主管理で貸す

2、管理会社に委託して貸す

3、サブリース契約で貸す

そのまま保有

それぞれ簡単に説明しておきましょう。

1、不動産仲介を通しての個人への売却

一番メジャーな方法が、不動産会社が仲介に入って個人に売却する場合です。

不動産会社に仲介手数料を払う必要がありますが、買い主の募集から内覧の案内、契約書の作成等すべて対応してくれます。

2、不動産仲介を通さずに個人に売却

自分で直接買い主を見つけた場合、不動産会社を通さずに売買を成立させることができます。

当然仲介手数料は発生しませんが、契約書類の作成などあとあと面倒になるケースも多いです。

3、不動産会社に直接売却

個人ではなく法人である不動産会社に買い取ってもらうパターン。

相場より安く買われてしまいますが、早く売却できるうえに仲介手数料がかかりません。

また、売却した後に何か問題が発生しても、売り主が責任を負う必要がないのも魅力です。

マンションの「直接買取」のメリット・デメリット教えます

4、任意売却

ローンの支払いが苦しくて滞納してしまっている場合、債権者である銀行が許可すれば「任意売却」という形をとることもできます。

通常マンションの売却時には一括でローンを返済しなければいけません。

しかし売却してローンが残る場合でも、任意売却なら売ることができます。

その代わり信用情報に残るので、一定期間ローンを組むことやクレジットカードを作ったりということができなくなります。

ちなみに残ったローンは無理のない計画で返済していくになります。

任意売却でローンが残っているマンションを売却!~注意点や流れ・デメリットを解説~

5、リースバック

家を売ってまとまったお金を手にしたいけれど、家に住み続けたい場合に使えるのがリースバックです。

自分のマンションをリースバック業者に買い取ってもらい、その家に今度は賃貸で住む形になります。

ローンが残っている場合は、家賃+ローン返済で苦しくなりますが、ローン返済をしている場合は検討してもいい判断です。

また、将来的に買いも度数ということもできるのが、大きなメリットですね。

リースバックなら家を売却した後でも住み続けられる!家賃相場も解説

6、リバースモーケージ

リバースモーケージとは、55歳以上といったような高齢の方のみが利用できるサービスです。

既にローンを完済している持ち家を、銀行や不動産会社に担保として渡します。

担保を渡す代わりに、毎月一定の額のお金を受け取ることができるのです。

契約者が亡くなった段階で、担保にしていた不動産を売って返済をする必要があります。

7、自主管理で貸す

マンションを自主管理で貸すこともできます。

自身で入居者の募集やクレーム対応、集金等をしなければいけませんが、特に費用負担はありません。

8、管理会社に委託して貸す

通常家賃保証や空室保証はありませんが、マンションの管理業務を一通り代行してくれます。

賃料の3~5%程度の手数料を支払うのが一般的です。

9、サブリース契約で貸す

サブリース契約は、一定期間の家賃を保証してくれる仕組みです。

マンションを貸し出す際の最大のリスクは「空室リスク」。

サブリース契約を結んでおけば「空室リスク」を心配する必要はありませんが、賃料の20%程度を手数料として支払う必要があります。

「家賃保証」は永続的なものではなく、一定の期間が経過すると家賃の保証額を下げられるケースもあります。

【必読】サブリース契約中のマンションを高く売る方法とは?

10、そのまま保有しておく

手放したいとなったときに、「売る」か「貸す」だけの選択肢を見てしまう人がいるのですが、「そのまま保有しておく」というのも立派な判断です。

あと3年経てば問題なく売却できるケースでも、売却を焦ったがゆえにローン残債が残って数百万円の持ち出しが出るということもあります。

不動産市場の動向から判断しても、「今は売り時ではない」ということもありますから。

落ち着いて、広い視点でマンションを手放すための方法を検討していきましょう。

 

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ケース別「売る」「貸す」のおススメな選択肢

ここでは、いくつか架空の人物に登場してもらい、彼らに合った選択肢を理由を添えて紹介していきます。

Aさんの検討事案

売りたい人

旦那の転勤で、3年間地方に引っ越すことに。

5年前に新築マンションを3000万円購入したばかりでローンもほとんど残っている。

また同じマンションに住みたいけど、ローンを毎月支払っていくのは厳しいし、どうしたらいいの?

転勤の期間も決まっていて、同じ家にまた住みたいという要望があるのですね。

でしたら、転勤先に引っ越している期間、マンションを管理業者に委託して賃貸にしてみましょう!

不動産屋さん

もちろん売却という選択肢もありますが、売ってしまえば再度住むことは難しくなります。

遠方に住んでいて自主管理での対応も難しいと思うので、信頼できる管理会社に委託して3年間限定で貸し出すといいでしょう。

空室リスクは当然ありますが、入居者が入ってくれればその賃料でローンの返済を続けていくこともできます。

※ローンを借りている銀行によっては、居住用と賃貸用の用途で金利が変わるケースがあります。

そのままの金利で貸し出せるか、一度銀行に相談しておきましょう。

Bさん検討事案

売りたい人

旦那がリストラにあってしまい、ローンの返済が滞るようになってしまった。

マンションの売却を検討しているけど、査定額ではローンが大幅に残ってしまう・・・。

自己資金もほとんどないから、ローンを全額返済することもできない泣

一つ目の選択肢は、他の銀行からローンを借りるor新しく購入するマンションの買い替えローンを利用して完済の上売却すること。

もし、銀行からの融資が下りなかった場合は、任意売却も視野にいれましょう。

不動産屋さん

一番おすすめなのが、売却金額を引いても残ったローンに対して、他銀行からのローンを利用して返済すること。

これまでよりグレードを下げた物件を購入して無理なく返済できる額でローンを組みなおすことで、やり直すことができます。

しかし、銀行からの融資が下りなかった場合は、任意売却という形で債務整理することが望ましいでしょう。

ローンの延滞を続けていくと、いずれマンションは競売にかけられ、市場価格の7割程度で強制的に売却されてしまいます。

そうなると、ローンの残債が非常に大きくなってしまいますよね。

任意売却を利用することで、市場に近い価格で売却できる上に、残ったローンも無理なく返済していける額まで圧縮することができますよ!

Cさんの検討事案

売りたい人

今のところ延滞はしていないけれど、ローンの返済額が大きくて家計をかなり圧迫している。

家を売りたいけど、子供も進学したばかりで引っ越しも現実的じゃないし、できれば同じ家に住んでいたい。

その場合であれば、一度マンションの査定を行って売却をし同じ地域内の安い住まいに引っ越すというのも一つです。

どうしても同じ家に住み続けたいという理由があれば、リースバックを行うのも手ですよ!

不動産屋さん

このケースは、まず住んでいるマンションのグレードを下げることを考える方が賢明ですね。

一括無料査定サイト等を利用して見積もりを取りましょう!

ローン残債を上回る、もしくは自己資金で補填すればローンを返せるということであれば、売却して低価格の住まいに引っ越すのも一つです。

リースバックを利用すれば、売却した金額でローンを返済し、同じ家に賃貸として住み続けられますよ!

まとめ

今回は、マンションを手放すかどうか検討している人に向けて、具体的な選択肢を紹介しながらお話をしてきました。

リースバックやリバースモーケージなど、聞きなれないものもあったかと思いますが、不動産にはさまざまな選択肢があることを知ってください。

そのうえで自分の状況を客観的に判断し、何を選択すべきかを考えることが、一番悔いのない決断につながりますよ。

自分だけで判断できない場合は、複数の不動産会社に相談してみてください。

会社ごとに提案は異なると思うので、より自分にあっていると感じたものを選択してくださいね。

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