住宅ローンが残っていてもマンションを売る方法教えます!

この記事では、

売りたい人

今住んでいるマンションを売りたいけど、ローンがまだかなり残ってる・・・。

そもそもローンが残っているマンションは売れるのかな?

マンションで売った金額で相殺できなかったら、どうなるんだろう?

こういった方向けに記事を書いていきます。

結論から伝えると、ローンが残っていてもマンションは売れます。

しかしマンションを売却するタイミングで、ローンを一括返済する必要があるのです。

ローンを一括で返済することで、銀行が設定している「抵当権」を外し、他の人にマンションを売却することができます。

抵当権

銀行など債権者が、万が一ローンを回収できないときに、不動産を担保にしてローンを回収するための権利。

一番いいのはローン残債以上の金額でマンションを売却すること。

マンションを高く売るための方法や、売ってもローン残債に届かなかった場合の対処法などをお伝えしていきます。

1、「マンションの売却額>ローン残債」にするためにできること

先ほどお伝えした通り、「マンションの売却額>残っているローンの金額」になれば問題ありません。

マンションをできるだけ高く売るための方法を知りたい方は、下記の記事も参考にしてください。

関連記事→マンションをできるだけ高く売るために押さえておくべき8つのポイント

いろいろと悩んでいても売却活動を始めてみない限り、ローンが残るのかどうかは分かりません。

すぐに売るつもりがない方も、一度自分のマンションの相場感を調べてみましょう。

一番簡単にマンションの相場観を知る方法は「一括無料査定サイト」を利用することです。

マンションの情報を一括査定サイトで入力すると、複数の会社があなたのマンションを査定してくれます。

不動産会社によって、300万円から500万円という差が出ることがありますが、まずその平均値を出してみましょう。

一括査定サイトを利用して、6社から下記の見積もり金額が提示されたとします。

上記の結果の場合は、

(3100万円+3450万円+2900万円+2750万円+3300万円+3000万円)÷6=3083万円

が相場であることがわかるわけです。

高値で査定してくれた会社をいくつかピックアップして詳しく査定額の理由を聞いてみましょう。

その中からさらに信頼できる不動産会社を絞り込み、契約契約を結んでいく流れになります。

関連記事→マンション売る際の媒介契約の違いと契約先の選び方。

筆者がおすすめする一括査定サイト「HOME4U」

40以上のサイトを比較してきた筆者がイチオシする一括査定サイトが「HOME4U」です。

その理由は大きく3つ。

  1. 日本で一番最初の不動産一括査定サイト(運営歴17年)
  2. NTTデータグループが運営しているから情報セキュリティも安心
  3. 全国から厳選した1000社の優良企業に査定を依頼できる

フリーダイヤルでの相談窓口も設置されており、ネットが苦手な人にとっても利用しやすい環境を整えています。

提携先が2000社近い査定サイトが多い中、無闇に提携先を増やすのではなく、信頼のおける1000社に絞って提携している点も好感が持てますね。

実績、安心感ともに信頼のおける査定サイトなので、悩んでいる方はぜひ参考にしてみてください。

ちなみに、一括査定サイトはHOME4U以外にもたくさんあります。

『HOME4U以外の査定サイトも気になる。』

という方は、下記記事で詳しくまとめているので参考にしてください。

【総まとめ】おすすめの不動産一括査定サイト5選+評判の30サイトを紹介!

売却にかかる諸費用もお忘れなく

先に断っておくと、一括無料査定サイトで提示された金額=売却金額ではありません。

設定金額に対して納得のいく買い主が表れて、初めて売却金額は決まりますから。

また、売却金額はまるまる手元に残る訳ではなく、いくつか費用がかかってきます。

代表的なものとしては、

  • ・不動産会社への仲介手数料
  • ・司法書士代
  • ・譲渡所得税
  • ・印紙税

などがあり、数百万円という額になることはよくあります。

それらの費用も踏まえた上で、売却金額>ローン残債になるように動いていきましょう。

関連記事→【保存版】マンションを売る際に必要な手続きを一挙公開!

2、売却金額でローン残債を相殺できない場合4つの対処法

もし、マンションの購入希望者が提示してきた金額がローン残債を下回った場合、下記の4つのいずれかを選択する必要があります。

1、自己資金で返済する

マンションの売却価格と、ローンの残債の差額を自分の貯金や資産を切り崩すことで支払います。

そうすることで、銀行がマンションの抵当権を抹消し、無事売却を完了させることができるんです。

自己資金で返済する場合の具体例としては、

  • ・貯金を切り崩す
  • ・親や知人からお金を借りる
  • ・保険を解約する
  • ・株や土地などの資産を売却する

などが挙げられますね。

2、買い替えローンを組む

マンションを売却した後に、次の住居に引っ越す予定の場合は「買い替えローン」を組むことが可能です。

次のマンションや戸建てを購入する際にも住宅ローンを組みますよね?

そのローン金額に、不足しているローン残債を上乗せしてお金を借りることができるのです。

もちろん、残債の金額やあなたの職業や資産、信用状況によっては審査に通らない可能性もありますが。

自己資金で支払うことができないケースは、まず買い替えローンを検討するといいでしょう。

タブルローンはおススメしません

買い替えローンに対して、元のローンと新しいローンを同時に返済していく「ダブルローン」があります。

ダブルローンは毎月の返済額の負担が大きいため、返済が困難になるケースが多いです。

基本的には元のローンをきちんと返済し、一つの返済先に絞りましょう。

3、任意売却を行う

任意売却を行うことで、ローンが残っていても物件の抵当権を外すことができます。

これにより他の人にマンションを売却することができるようになります。

任意売却を行った後でも、当然残ったローンの返済は続きます。

しかし、ローンの返済が銀行から保証会社(サービサー)に移り、保証会社に返済を行っていくことになります。

任意売却を行うことで、ローン残債の負担額を減らしてもうことができるケースもあるんですよ!

より詳細を知りたい方は、ぜひ下記の関連記事を参考にしてください。

関連記事→ローンが残っていても売れる?マンションの任意売却を徹底解説!

4、売らずに待つ

現段階でローンを相殺できないのであれば、売らずにもう少し待ってみることも検討しましょう。

マンションに住み続けている以上ローンの返済がありますので、毎月ローンの残額は減っていきます。

マンションの売却額がローン残債を上回るタイミングで売却に出せば、問題ありませんから。

 

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3、先に次の住まいを契約しておく時に注意すべきこと

マンションの売却を行う人の大半は、次の家を探していくはずです。

売却が完全に終わってから次の住居を探してると、住む場所を確保するまでにブランクが空いてしまいます。

こういったケースでは、先にマンションを探して契約しておくこともできるんです。

住宅ローン特約を活用しよう!

次の住居でも、新しく住宅ローンの申請をする人が大半なはず。

しかし元の住宅がきちんと売却できていないと、基本的にローンはおりません。

そのため、新しい住居の売買契約を結ぶ際に、「住宅ローン特約」を設定しておきましょう。

そうすることで、マンションの売却がうまくいかなかった場合も、売買契約を破棄することができます。

早めに動いておくことで、余裕を持った引っ越しを実現できますよ!

まとめ

この記事では、ローンが残った状態でマンションを売却する方法についてお話してきました。

マンションを売却した後にローンが残ってしまう場合の対処法をおさらいしておくと、

  1. 自己資金で補填する
  2. 買い替えローンを利用する
  3. 任意売却を行う
  4. 売らずに待つ

の4点です。

いずれにしても、まずあなたのマンションがいくらで売れるのかの目途がつかない限り、何も始まりません。

まずは一括無料査定サイトでマンションの相場を知ることから始めてみてくださいね。

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